パークシティ大崎 ザ・レジデンス（北品川5丁目再開発事業・高層住宅棟）

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在＝東京都品川区北品川5－565－2
交通＝山手線・埼京線・湘南新宿ライン・りんかい線大崎駅徒歩3分
総戸数＝116戸（事業協力者住戸24戸含む）
間取り＝1LDK～3LDK、42.18～95.66m2（トランクルーム含む）
入居＝2015年10月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、日本土地建物販売、大成建設、大和ハウス工業、新日鉄興和不動産
設計・監理＝日本設計
施工＝大成建設
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス

[No.1 by 匿名さん 2014-05-30 20:20:00]

大成の本命がいよいよ来たね。

[No.2 by 匿名さん 2014-05-30 20:32:22]

お〜、遂にスレが立ちましたか。
張り切っていきましょう。

[No.3 by 匿名さん 2014-05-30 20:36:13]

やっぱ、住むならタワーよりこっちかな。
スーゼネだし駅近だし。

[No.4 by 匿名さん 2014-05-30 20:48:14]

おいおい、丸の内や表参道を目指すとかかホムペにかいてるぞ。大丈夫か？三井よ

[No.5 by 匿名さん 2014-05-30 20:57:11]

タワー東側より、目黒川ビュー。
ほっとするね。

[No.6 by 匿名さん 2014-05-30 20:59:24]

庶民のためのタワー、エグゼクティブのためのレジデンス。

[No.7 by 匿名さん 2014-05-30 20:59:28]

目黒川の向こうには楽天タワー

[No.8 by 匿名さん 2014-05-30 20:59:50]

>>6

逆だろ

[No.9 by 購入検討中さん 2014-05-30 21:20:37]

>>4
三井も増資発表しましたから、まんざらでも
ないのでは。
日本橋への投資の資金をコッソリ回して
くれるかも。

[No.10 by 匿名さん 2014-05-30 22:48:55]

大崎で回収して日本橋に回すんだろ。

[No.11 by 匿名さん 2014-05-30 23:16:52]

スレ立てて欲しくなかったなあ。
倍率が高くなってしまう。タワーの売れ残りよりこっちの方が良いから。

[No.12 by 匿名さん 2014-05-31 02:39:29]

管理費が気になる。タワー棟みたいな法外価格でなければよいのだが。

[No.13 by 匿名さん 2014-05-31 04:47:12]

坪単価どのくらいでしょうか？

[No.14 by 匿名さん 2014-05-31 07:49:03]

川沿い低地だから300ぐらい？

[No.15 by 購入検討中さん 2014-05-31 08:18:27]

賢い選択ですね、レジデンス。
管理費が安くタワーと同等の施設を
利用でき、さらに安く眺望もいい。
坪単価300ちょいと予想。

[No.16 by 匿名さん 2014-05-31 08:24:54]

レジデンスとか名前を見ると低層マンションを思い浮かべるが、実際はタワーの下半分をさらにタテ割りにした感じだよ。タワー低層となら比較になるけどね。

[No.17 by 匿名さん 2014-05-31 08:27:35]

エレベーター2台しかないのかよ！

[No.18 by 匿名さん 2014-05-31 08:33:59]

管理費はタワーの半分くらいと想定。

[No.19 by 匿名さん 2014-05-31 08:44:42]

なんでだよ？タワーの管理費が高いのはエリア全体の植栽管理費が入っているから。レジデンスも費用負担はあるから管理費は変わらないと想定。

[No.20 by 匿名さん 2014-05-31 08:50:51]

え〜、そんな？
レジデンスもタワー内の共用施設使えるの？
だったらイイけどのね。

[No.21 by 匿名さん 2014-05-31 11:04:23]

レジ棟はエリア全体の管理費をタワー棟と同様に負担する上に、小規模なのでスケールメリットが薄く、コンシェルジュや清掃、修繕等の一戸あたりの負担額がタワー棟よりも高くつくので、タワー棟よりも管理費・修繕費は高くなりますよ。
まぁ、実際はコンシェルジュなし、清掃週一とかにしてタワー棟よりも安くすると思うけどね。

[No.22 by 匿名さん 2014-05-31 11:04:39]

免震なんでしよ、こちらは。

[No.23 by 匿名さん 2014-05-31 11:10:53]

>20
タワー棟には鍵がないから入れもしない。まさに門前払いです。

[No.24 by 匿名さん 2014-05-31 11:13:17]

残念ながら耐震だね。

[No.25 by 匿名さん 2014-05-31 11:20:36]

え、た、た耐震？ 仕様もたいしたことなさそうだし、川沿いなんで280が妥当かな

[No.26 by 匿名さん 2014-05-31 13:23:20]

駅近ですし380くらいかな。

[No.27 by 匿名さん 2014-05-31 14:05:51]

レジデンスが仮に３８０で即完したら御殿山ハイツも考え変えて建て替えに走るんじゃないか

[No.28 by 匿名さん 2014-05-31 14:14:39]

タワー住民のための管理費は断固拒否します。

[No.29 by 匿名さん 2014-05-31 14:16:56]

夏はサイレンで大変ですな。

[No.30 by 匿名さん 2014-05-31 14:21:57]

>28

タワー施設はつかえないよ。月島がそう。レジ棟も。あ、固定資産税もね。あそこ住む人、お金もちや。

[No.31 by 匿名さん 2014-05-31 14:28:03]

>>30
月島の場合、レジデンス棟は地権者が大半だから
タワー棟の地権者仲間に頼めば、いくらでもタワー施設が使えるでしょ。
あそこの管理費、レジ棟の方が安くなっている。その代わり、各階ゴミ置き場は無い。

[No.32 by 匿名さん 2014-05-31 14:35:11]

>>17
116戸しかないのに
エレベーター２基あれば十分だろ。

[No.33 by 匿名さん 2014-05-31 14:49:12]

坪300ぐらいだろう。

[No.34 by 匿名さん 2014-05-31 15:23:20]

タワーより高いって
営業が言ってた。

[No.35 by 匿名さん 2014-05-31 15:27:08]

じゃあ380くらいかな。

[No.36 by 匿名さん 2014-05-31 15:27:20]

バカらしい。タワーより高いなら買わない。

[No.37 by 匿名さん 2014-05-31 15:42:23]

普通にタワーより高いよ。

[No.38 by 匿名さん 2014-05-31 15:45:24]

ここ、ふつうのマンション。ほかの中古は280くらいっしょ。駅近でもこのくらいだよ。たかくて300ね。間取りみるまでもないな。耐震で低層でないから、柱、梁バリバリでてる可能性大

[No.39 by 匿名さん 2014-05-31 15:47:01]

タワーと比べたら、あかんよ。近隣中古と比べる。

[No.40 by 匿名さん 2014-05-31 15:53:02]

お隣の御殿山ハイツくらいで出てこないかな。

[No.41 by 匿名さん 2014-05-31 15:55:49]

＞31
地権者仲間ってなに？
地権者同士そんなに仲がいいの？
ただの元・ご近所さんでしょ？しかも、半分くらい法人だし。

[No.42 by 匿名さん 2014-05-31 15:58:15]

耐震でも制震でも柱・梁は変わらないんじゃね？
等級2とかだったら話は違うけど。

[No.43 by 匿名さん 2014-05-31 16:08:48]

そもそも、なんでこのマンションつくるの？地権者のため？中途半端だわ

[No.44 by 匿名さん 2014-05-31 16:57:11]

なんで新築なのに中古と比べんの？
タワー高値塚掴みした人？

[No.45 by 匿名さん 2014-05-31 16:58:43]

いくら駅近でも品川区ってどうなのよ？

[No.46 by 匿名さん 2014-05-31 17:32:35]

なんか、ありきたりのマンションじやないかな、、

[No.47 by 匿名さん 2014-05-31 17:37:10]

いわゆるペンシルタワーの類いだね。

[No.48 by 匿名さん 2014-05-31 17:38:37]

ポジいないの？ここ。

[No.49 by 匿名さん 2014-05-31 17:40:03]

ペンシル？ あら、残念なかんじ

[No.50 by 匿名さん 2014-05-31 17:42:26]

>>48
ホンキで買いたい人がポジして倍率を高くしたい訳ないし、
タワーを掴んだ人もここをポジする必要ないし。

[No.51 by 匿名さん 2014-05-31 18:39:17]

概要に載ってる数字を見る限りは、レジデンス棟はペンシルどころかニードルタワー(笑)

[No.52 by 匿名さん 2014-05-31 19:40:46]

ペンシルネガはタワーを掴んじゃった人かな？駅６分と駅３分の違いは大きいよ。

[No.53 by 匿名さん 2014-05-31 19:54:53]

>>52
同意。
ネガってるやつはたぶん○○
ホームページを見る限り、タワーより
レジデンスに魅力を感じる。

[No.54 by 匿名さん 2014-05-31 20:41:50]

パークシティ大崎より高く出すと営業の人から聞きました
駅に近いからしょうがないですね

[No.55 by 匿名さん 2014-05-31 20:48:42]

>>54
そりゃ駅徒歩６分よりも駅徒歩３分の方が価値があるから
高くしなきゃおかしいでしょ。スーゼネだし。

[No.56 by 匿名さん 2014-05-31 21:16:22]

駅３分以外は魅力に欠けるんだよな。目黒川もこの辺りは流量が緩くて臭いが溜まりやすいらしい。

[No.57 by 匿名さん 2014-06-01 00:15:35]

＞52

建築面積
1233.91平米

延床面積
124460.06平米

これって大変なこと（こんな細いor薄いの作れるの？？）だと思うんだけど…まぁ、誤記だと思うけど。

[No.58 by 匿名さん 2014-06-01 00:23:02]

一桁間違ってますね

[No.59 by 匿名さん 2014-06-01 03:05:28]

知人に連れられて有栖川公園行ったら、蛇がいて、住むなら、再開発エリアの人工的な街並みにあるタワマンがベストと思った。

大くて緑豊かな公園とかいらんわ。

[No.60 by 匿名さん 2014-06-01 05:27:14]

>>59
こりゃまた大きな釣り針だこと。
こんなにあからさまに大きいと有栖川公園のザリガニしか食いつかないですよ。

[No.61 by 匿名さん 2014-06-01 08:30:32]

ここの公園？単に木が植えてあるだけでしよ。比べることじたい滑稽だわな

[No.62 by 匿名さん 2014-06-01 09:06:29]

＞＞59
くらべるなら同じ品川区運河沿いの品川区民公園ぐらいにしておいたら。恥ずかしいよ笑

[No.63 by 匿名さん 2014-06-01 11:26:20]

タワーとレジデンスってネーミングだと、レジデンスって低層棟ってのがパターンなんだけど、ここはタワーなんだね。

[No.64 by 匿名さん 2014-06-01 11:29:02]

>>55

最近そのスーゼネがトラブル連発。

[No.65 by 匿名さん 2014-06-01 11:34:27]

地元の人しか買わんだろうね。目黒川好きが前提で

[No.66 by 匿名さん 2014-06-01 12:49:44]

でも駅３分だからな。西口の住友と並んで大崎のフラッグシップになるでしょう。

[No.67 by 匿名さん 2014-06-01 13:33:31]

杭基礎ですか？流石に地盤はよくないのでは？

[No.68 by 匿名さん 2014-06-01 14:13:30]

>>64
だからってタワマン実績の少ない、並のゼネコンが建てたタワマンなら良いって話にはならない。

[No.69 by 匿名さん 2014-06-01 15:19:17]

トラブルが見つかる分だけスーゼネは安心。同じような構造で仕事をしてるのに見つからない中堅ゼネは。。

[No.70 by 匿名さん 2014-06-01 15:57:24]

一般にタワーは20階以上。ここは18階だからタワーとは呼びにくいね。

[No.71 by 匿名さん 2014-06-01 15:59:34]

タワーとは呼びませんね。中途半端な企画ではないでしょうかね、、

[No.72 by 匿名さん 2014-06-01 16:54:06]

>>67

タワー棟は直接基礎ですがここは杭ですね。ここは地盤が悪いので重力のある高層タワーは無理と聞きました。

[No.73 by 匿名さん 2014-06-01 17:04:59]

危ないじやない、ここ？

[No.74 by 匿名さん 2014-06-01 18:18:37]

>>72
杭を深く打てば問題ない。隣のオフィス棟は杭基礎で超高層。ただ深く杭を打つのはコストがかかるから低層にしたのだろう。

[No.75 by 匿名さん 2014-06-01 18:28:49]

オフィス棟は直接基礎って建築看板に書いてありますけど。

[No.76 by 匿名さん 2014-06-01 18:43:16]

オフィス棟は杭基礎と直接基礎の混合でしょ。こういう場合は一般に高層部分が杭基礎で低層部分が直接基礎なんだよ。

[No.77 by 匿名さん 2014-06-01 19:19:54]

逆ですよ。直接基礎っていってもここは地面を10m以上掘り下げております。支持層が浅いので杭を打たず建物のところを全て支持層露出するまで地面を掘ってました。
ここが一番時間がかかってたところです。
一部支持層が深いエリアは杭を打ってます。

◆ 基礎工法－直接基礎、一部（場所打ちコンクリート杭・アースドリル拡底工法）

[No.78 by 匿名さん 2014-06-01 19:33:52]

いずれにせよ、川沿い地盤がそんなに硬いわけがなので、いろいろ技術を駆使したんだろうけどね。。。311以降は特に気になりますわな。

[No.79 by 匿名さん 2014-06-01 20:17:40]

>>70
五反田のライオンズタワーは１８階建て
三井も豊洲のパークタワーは１９階建て

[No.80 by 匿名さん 2014-06-01 20:20:42]

>>78

タワー棟は地盤がよいのでそもそも特殊工法の必要もなくコストの低い西松が施工。川沿いは工法が複雑でその技術を持ったスーゼネ施工ってことですかね？

[No.81 by 匿名さん 2014-06-01 20:41:00]

杭基礎って言っても、ここは支持層が浅くて堅いから、湾岸みたいに深々と刺さないので、地震でも比較的揺れないと思いますよ。湾岸と比べてですがね。

川沿いでも地盤が緩いとは限らず、ここの地下はかなり堅いから問題ないでしょう。直接基礎にしなかったのは、川沿いで掘るのが難しいからだと思いますよ。

[No.82 by 匿名さん 2014-06-01 21:30:54]

みんな、ど素人さんがいい加減なことばっかり言ってますねｗ

[No.83 by 匿名さん 2014-06-01 21:42:34]

玄人さんに、なぜ免震にしなかったのか、解説おねがいしたい。

[No.84 by 匿名さん 2014-06-01 21:55:09]

金がかかるからで〜〜す。

[No.85 by 匿名さん 2014-06-01 22:13:15]

で、ツボ単価にすると、50万も差がでるんかい？

[No.86 by 匿名さん 2014-06-01 22:18:22]

タワー棟だって免震ではない。
以前三井は、基本的にタワマンを免震にするとプレスリリースしたのに。

[No.87 by 匿名さん 2014-06-01 22:26:22]

杭基礎にしてる時点で地盤は緩いでしょ。

[No.88 by 匿名さん 2014-06-02 00:43:49]

免震は金かかるからな。
制震だったら耐震とそんなにコスト違わないからたぶん制震だと思う。

[No.89 by 匿名さん 2014-06-02 00:52:10]

並木道の商業施設ってこんな感じ？

http://www.gatecity.jp/plaza/restaurantandshop/

[No.90 by 匿名さん 2014-06-02 08:52:55]

杭打、何メートル？

[No.91 by 購入検討中さん 2014-06-02 10:32:05]

この辺りの放射線量が高くなければ文京区から引っ越そうか検討中。
京成で都営とつながってるしね。
やっぱり三井はいいな、と思ってしまいます。
社員も品がいいし。他のところ行くと感じる。

[No.92 by 匿名さん 2014-06-02 13:17:01]

>>91
都営なら五反田駅です、大崎駅ではありません。品川駅も京急で都営とつながっていますが。
田町駅や目黒駅も都営があるので、付近で唯一都営と関係ないのが大崎です、

[No.93 by 匿名さん 2014-06-02 14:57:00]

ここは五反田にもじゅうぶん近いと思うけど？

[No.94 by ご近所さん 2014-06-02 17:55:03]

タワーももう直ぐ完売で好調だし
こちらは駅近いし
高くなりそうだな～
たぶんプラウドは超えるんじゃないかな？

[No.95 by 匿名さん 2014-06-02 19:40:38]

ここは五反田徒歩10分くらいだから十分圏内だね。浅草線は乗り換えにも便利だし、朝も比較的空いてるのがメリット。

[No.96 by 購入検討中さん 2014-06-02 20:16:42]

タワーはあまり好きじゃないけどタワーのほうが買いやすいのかな？
都営は、羽田も成田も便利に行けるし三田で学校関連、日比谷で地所のショッピング施設なんかがすごく使えるよ。
わりとこの辺の人便利だから川崎に行くみたいだけど
やっぱり丸の内はいいわ。大人っぽくて洗練されてるし。
案外都営が簡単に利用できる場所ってないと思いませんか？

[No.97 by 匿名さん 2014-06-02 22:12:15]

ここから五反田駅に行く途中のグラスカが大崎駅から６分で五反田駅までも６分だから
ここから五反田駅まで１０分で行くのは無理ですよ。
しかも都営五反田駅はＪＲ五反田駅より遠いですから。

96さん、都営で羽田って品川駅や田町駅と勘違いなさっているのでは？
川崎へも乗換えですよ。

[No.98 by 匿名さん 2014-06-02 22:22:15]

眺望は全滅だし、坪300～330ぐらいかな？

[No.99 by 匿名さん 2014-06-02 22:27:15]

タワーの眺望悪い部屋もイイ価格してたから、どうかな。

[No.100 by 匿名さん 2014-06-02 22:27:16]

川沿い低地、低仕様なんで300かな

[No.101 by 匿名さん 2014-06-02 22:34:36]

タワーも眺望無い部屋は300ぐらいでしたよ。

[No.102 by 匿名さん 2014-06-02 22:39:09]

でも、見栄をはって他人に言うときは
坪単価370万のタワーだと言うわけね。

[No.103 by 匿名さん 2014-06-02 22:41:45]

タワー棟は平均坪340ぐらいだったと思う。

[No.104 by 買い換え検討中 2014-06-02 23:01:43]

300なら我が家は買います！けど、いくらなんでももっとたかいでしょ。早く間取が出ないかな。

[No.105 by 匿名さん 2014-06-02 23:06:20]

>>103
タワースレに370って書いた人がいるけど、誇張だったんですね。

[No.106 by 匿名さん 2014-06-02 23:14:03]

>>105
一期は平均坪単価368万

[No.107 by 匿名さん 2014-06-03 00:04:10]

条件悪い住戸を含めて全戸で340ぐらいか。

[No.108 by 匿名さん 2014-06-03 00:35:12]

>>107
全部合わせて360前後だよ。

[No.109 by 匿名さん 2014-06-03 00:37:54]

100
ここにもいるんだw

[No.110 by 匿名さん 2014-06-03 00:55:30]

ここは、タワーでないんで壁は乾式じやないよね？

[No.111 by 匿名さん 2014-06-03 01:05:01]

この高さなら当然乾式でしょ。コストが見あわない。

[No.112 by 匿名さん 2014-06-03 01:41:40]

今、山手線圏内南側で、手が届く物件って、ほとんどないでしょう？

ここは、その意味で貴重。こっちもすぐ売れるよ。

[No.113 by 匿名さん 2014-06-03 08:00:31]

プラウドが400だったからな
しかも眺望ないし
グラスカ370 五反田利用可能
プラウド400 五反田利用可能
OWCT360 駅直結高台
ウィズシティ 350駅直結全戸南向き
パークシティ 360大規模再開発緑豊富 売れ行き好調
て考えるとやはり400狙い？
そうみるとプラウドは高かったね

[No.114 by 匿名さん 2014-06-03 08:24:57]

大崎は坪350以下では買えなくなったのですか？
ファミリーだと最低でも７０平米は必要ですから、坪350だと7400万。もはや庶民には無理だね。山手線内側に庶民が新築買おうってのがそもそも無理なわけですが。

[No.115 by 匿名さん 2014-06-03 08:25:51]

ウエストシティタワーは330ぐらいだっけ？
お買い得でしたね

[No.116 by 匿名さん 2014-06-03 09:06:48]

一番安い部屋で1平米100万位だったと記憶してたが？
あそこは公費が多く入ってたから割安だった
山手線外だけどね

[No.117 by 匿名さん 2014-06-03 09:54:35]

すみふは、335ぐらいでは

[No.118 by 匿名さん 2014-06-03 09:56:00]

リーマンショックで予定価格を値下げしました。ただあそこはトランクルームだったか自転車置き場だったかも専有面積に含まれているのと、構造上大きな柱が専有部のなかに張り出しており、壁心面積はともかく実質利用できる面積はかなり狭まるので坪単価が安めに見えるけど実質はそうでもないって意見もありました。

安く見えるのには理由がある。不動産になかなかお買い得なしです。特に新築はね。

[No.119 by 匿名さん 2014-06-03 16:52:12]

そういえばタワー建てたときに、ここは一棟なのにパークシティなのは何故だとか、一棟でパークシティだから安いだろうとか、無駄なことを騒いでいたわけですねw

[No.120 by 匿名さん 2014-06-03 21:15:34]

ここは三井的には１８階だ、リバーサイドタワーマンションらしいですよ。

[No.121 by 匿名さん 2014-06-03 21:31:03]

リバーサイドね笑 ドナウ川ならな。

[No.122 by 匿名さん 2014-06-03 21:54:38]

都心一等地で坪単価400万以下で買えるのはここが最後になりそうだね
今月から年末にかけて相当景気刺激施策がでてきそうだから不動産価格もかなり上がりそうだものね

[No.123 by 匿名 2014-06-03 22:44:04]

角住戸多そうだから400超えるかもよ

[No.124 by 匿名さん 2014-06-04 00:07:25]

品川区は都心ではないから、都心一等地とは全く違います。
そう言えば、ドトールスレでも都心一等地と書かれていたことがあったな。あちらも違うけど。

[No.125 by 匿名さん 2014-06-04 03:13:21]

>>117
360前後、380もあります。

[No.126 by 匿名さん 2014-06-04 11:18:26]

>>125
暇だったから計算してみた。
367.5765
まっ、ここ見ている人には興味ない数字ですね。
失礼します。

[No.127 by 匿名さん 2014-06-04 12:09:35]

お買い得と言われたすみふとほぼ同じなら売れるわけだよ。

[No.128 by 匿名さん 2014-06-04 12:35:00]

そうですね。

しかし管理費・修繕費が1平米当たり
・パークシティ：501円
・OWCT　　　　：404円
・グランスカイ：413円
なので、パークシティとOWCT差が97円。
80平米（24.2坪）だと月7760円差、年間93.120円。
35年（35年ローン計算引用）で326万円差。
坪単に直すと13.5万円差になります。

細かい金利計算省き、計算ベースを35年と仮定し、OWCTを基準値とすると、管理費・修繕費合計で、坪単価13.5万円オン計算になるから、トータルでみると実は高いかも。

[No.129 by 匿名さん 2014-06-04 14:07:04]

スミフ物件はリーマンショックの影響で焦って価格を一斉に下げたんだよね
仕様も良かったし山手線内側のこだわり無ければ今考えてもラッキーな物件だった　要するに時期ですね
でもこちらは山手線内側だから普通に考えて外側より高くなるのは当たり前
あとは時期だけどオリンピックもリニアもあってプラスの要素は有るけどマイナス要素は特に見当たらない
もしデッキで駅直結すれば山手線内側で駅3分だし大崎の中でも価値は高くなると思う
しかも戸数が少ない
OWCTより1割高いとしても400　時期も悪くないし山手線内側で駅直結3分で小世帯数って事ならそれ以上でも売れるんじゃない？
HP見るとデッキ予定っぽい点々有ったけどデッキは出来る予定あるの？？
デッキできなければ380ってとこかな・・

[No.130 by 匿名さん 2014-06-04 15:01:56]

オリンピック競技自体は大崎に関係ないですし、観光客が大崎で下車することもないでしょうし、
リニアは大崎駅ではなく品川駅ですし、間接的なプラス要素ですよね。
どの程度のプラスなのかは疑問です。

[No.131 by 匿名さん 2014-06-04 16:59:04]

隣駅がリニアの始発駅っていうのはかなりのプラスでしょ。

一応徒歩圏内だし、タクシーでも1メーターで余裕で行けるもんね。

[No.132 by 物件比較中さん 2014-06-04 17:59:58]

都心３区の千代田、港区住宅街はあれよあれよと、＠500超えばかりだよ。ここ買っといたほうがいいかと思う、今日この頃、、

[No.133 by 匿名さん 2014-06-04 19:17:47]

400以下なら即完売な気がする

[No.134 by 匿名さん 2014-06-04 21:41:19]

坪350でも苦戦すると思う。

[No.135 by 匿名さん 2014-06-04 22:24:34]

450ぐらいでも、買わないともう買えなくなりそうだ。東京はそれでも世界的には安い。都心はすでに500ラインやから、、

[No.136 by 匿名さん 2014-06-04 22:26:50]

ニューヨークに不動産買った方が利回りはいいよ。東京は世界でも最低クラスの利回り。

[No.137 by 匿名さん 2014-06-04 23:01:41]

英語できないとな、、

[No.138 by 匿名さん 2014-06-04 23:30:41]

利回りはニューヨークの方が東京より低いけど？

ニューヨークだけじゃないよ。ロンドン、香港、上海、シンガポール、ベルリン、パリの利回りは東京より低い。

[No.139 by 匿名さん 2014-06-04 23:34:17]

主要先進国の大都市のなかでは東京の利回りは高い。すなわちリターン（賃料）に対して不東京の不動産価格は安いように見える。だから外国人が東京の不動産を買っている。まあみんなが買うと不動産価格が上がり、結果利回りは下がる。

[No.140 by 匿名さん 2014-06-04 23:47:36]

蒲田駅前タワーでは、坪500と頻繁に書き込む人がいてスレが寂れている。
ここも高過ぎる数字を書いてると客は逃げるかもよ。

[No.141 by 匿名さん 2014-06-04 23:47:38]

>>139
１月前くらいだが、USリートは5.5%、日本のリートは3.5%ぐらいだった。不動産が安かったのは10年前、今は割高になってるよ。

[No.142 by 匿名さん 2014-06-05 08:21:17]

>>141

金利差を考慮すべし

[No.143 by 匿名さん 2014-06-05 10:26:15]

>>142
いや、それはそうなんだけど、円建てで調達してUSリートでも良いでしょ。

＞利回りはニューヨークの方が東京より低いけど？

少なくともこれは間違い。

[No.144 by 匿名さん 2014-06-05 10:36:38]

UsREITではなくニューヨークの話だろ？
ニューヨーク（マンハッタン地区）は3%台。マンハッタン除けば利回り上がるけどね。

[No.145 by 匿名さん 2014-06-05 14:09:24]

NYが良いとかTOKYOが低いとかNEWSの数字に踊らされて知ったかぶって語る前に、まずは自ら投資してその体験談として根拠を示しながら書いてもらわないと、参考にすらならないよ。

[No.146 by 匿名さん 2014-06-05 14:23:42]

>> 143

違うよ。
長期金利分を割引かなきゃ。
（REIT利回りー長期金利）
そうしなきゃ、豪ドルとかの高金利通貨で預金しておきゃ良いだけになっちゃう。
リスク無しで儲かっちゃうのはおかしいでしょ？

[No.147 by 匿名さん 2014-06-05 14:36:11]

ついでに書くと、
日本は借主が保護されるため、家賃は高くなります。
敷金、礼金、更新料も加わるし。その代わり、立ち退きを求めることが難しい。

海外の不動産買う人は、物件の値上り期待で買っているので家賃収入目当てではないわよ。

一般的には、日本の方が家賃はたかめです。

[No.148 by 匿名さん 2014-06-05 14:42:38]

まあ利回り低くてもエグジットではキャピタルゲイン期待できるなら3%でもいいよねって判断もある。
だから高値で買うことが正当化されせっかくの収益還元方によるロジカルな価格算出からかけ離れたものになってしまう。

逆に利回り高いってのは割安ってことでもない。リスクがあるから利回りが高い。

[No.149 by 物件比較中さん 2014-06-05 21:24:02]

さて、いよいよきましたね。雨の季節。低地の水害に注意と、ニュースでさかんに放送されています。ご購入予定の方は明日あたり、現地見学要ですね

[No.150 by 匿名さん 2014-06-05 21:39:41]

サイレンなるかな？

[No.151 by 購入検討中さん 2014-06-05 21:45:26]

坪330くらいなら欲しいな。

[No.152 by 匿名さん 2014-06-06 01:10:10]

>>146
いや分かってるけど。
長期金利はアメリカが2.5%、日本が0.6%、ゆえに金利コストを引いてもアメリカ3%、日本2.9%ですよ。

[No.153 by 匿名さん 2014-06-06 01:12:00]

ちなみに昔は日本のリートは余裕で5%越えてたから、この頃は日本の不動産は買いだったと思うよ。でも今は利回りで海外に劣後する水準まで上がってる。

[No.154 by 匿名さん 2014-06-06 03:29:15]

>> 152
もし、わかって書いてるのなら、フェアな書き方じゃないよ。
匿名の掲示板で、自分のポジションで書き込むのはあたりまえだろうけどさ。

簡単のため、REITを債券としてとりあつかうけど、
正確には、物価上昇分も割引かなきゃいけないから…

物価を考慮する前での2.9と3.0というのは誤差の範囲内です。
つまり同じだということ。
結局、リスクが同じ債券なら、どこの国でもリターンは一緒てことの証明になったりします。

物価上昇（ちょい前はマイナスだったけど）を考慮すると、この数字でも日本が上回ります。

本来、日本の方がリターンは多くなるはずなのに、米国と同じであるとすると、
未成熟な日本のREIT市場のため、ボラれているということ。
運用会社が費用名目で儲けすぎているって事です。

私も日本のREITは買う気がおきないけどね。

日本では、REIT買うより現物を買った方が有利って事ですわね。

「割高」かどうかっていうのは、何の尺度で測るかによるけど、
インカムゲインであれば、日本はアメリカより割安って言っていいんじゃない？

本筋から外れてしまったので、ここで消えます。
板を汚してしまっていたら、ゴメンナサイ。

[No.155 by 匿名さん 2014-06-06 09:03:14]

>>154
前提が違ってる。新築の現物はリートより利回り低いよ。インカムゲイン狙いなら日本の不動産はもはやダメ。

[No.156 by 匿名さん 2014-06-06 10:55:46]

物件の話しよーぜー

[No.157 by 匿名さん 2014-06-06 11:38:25]

>>147
は〜？
借主保護でしょ。
海外なら(米国)大家の都合でテナントを叩き出す
ことできるよ。通知は必要だがね。
日本は大家泣かせの制度だね。
投資家でないから、平気でこういうことが
いえるをだね。

[No.158 by 匿名さん 2014-06-06 13:01:48]

事業協力者分の売りが坪461万円。
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FLLR6A01/

ここも角は400超えるかもね。

[No.159 by 匿名さん 2014-06-06 13:26:13]

147は、立ち退きを求めるのが難しいけど、賃金的には貸し主がかなり優遇されているって言ってるんでしょ。
言い回しが粗雑じゃないだけで、言ってること同じじゃない？

[No.160 by ビギナーさん 2014-06-06 14:03:46]

事前商談会の案内来ましたね！
来週の土曜日に行って来ます！
子供の幼稚園が比較的近隣にあるので、毎日近くを通っています 笑

[No.161 by 匿名さん 2014-06-06 19:23:17]

>>158
中古の売り広告は、希望価格だから売れるかどうか分からないし。
その価格、飯田橋駅前のパークコート並ですね。

[No.162 by 匿名さん 2014-06-06 19:50:16]

新築だって売主希望価格だぜ

[No.163 by 匿名さん 2014-06-06 19:59:11]

浸水大丈夫かしら？、、、

[No.164 by 匿名 2014-06-06 20:03:49]

161
売り主希望って分かってますよ。
それを加味して、400って言ったつもりです。

[No.165 by 匿名さん 2014-06-06 20:09:58]

>>163

まだまだいけるぜ

http://micos-sb018.on.arena.ne.jp/shinagawa/n811s_g/d_2112.html

[No.166 by 匿名さん 2014-06-06 20:36:10]

麻布、青山より高いな笑。三井社員は買った人に足向けて、寝れないなw

[No.167 by 匿名さん 2014-06-06 23:42:58]

これから買う人には足を向けて寝れませんが、もう買った人なんかどうでもいい。

これ、営業の本音。

[No.168 by 匿名さん 2014-06-07 00:22:40]

400超えね笑

[No.169 by 匿名さん 2014-06-07 07:49:31]

ここは、川沿いで低地ですが、周辺の土地に
比べて更に低くかんじるよですが気のせい？

[No.170 by 匿名さん 2014-06-07 09:01:44]

海抜3mしかないからな

[No.171 by 匿名さん 2014-06-07 12:11:33]

この話、ここには影響ありますか？


http://news.tv-asahi.co.jp/sphone/news_society/articles/000028353.html

国土交通省は、羽田空港の発着便数を増やすために、騒音問題などで禁止していた東京上空の飛行について一部緩和する方針を固めました。具体的には、大田区や品川区の上空や、江東区や江戸川区の上空を飛ぶパターンなどが検討されています。

[No.172 by 購入検討中さん 2014-06-07 12:24:59]

かなりネガティブなニュースに。品川区名指しですか、、資産価値に影響ありそうかな、こりゃ

[No.173 by 匿名さん 2014-06-07 12:50:04]

計画停電の時もそうだっけど、やはり都心3区は別扱いですよね。まあ、それだけ税金払っているし、当然かもしれませんが。

[No.174 by 匿名さん 2014-06-07 15:03:57]

都心３区なんか指定したら、噛み付かれる事ぐらい交通省のお役人わかってますわな。そこは外しますよ。ルートからね。１７１さんあげた４区は影響必須になる感じかな。。もちろん、資産価値に影響するんじゃないですかー、、

[No.175 by 匿名さん 2014-06-07 18:55:30]

大崎直撃？

[No.176 by 匿名さん 2014-06-07 19:17:34]

読売新聞のルート地図を見ると
大崎や五反田付近の上を通りそう。

[No.177 by 匿名さん 2014-06-07 19:23:09]

普天間どころじゃないな。羽田って３分に１便ぐらい離発着してるよね。

[No.178 by 匿名さん 2014-06-07 19:44:59]

飛行機は京浜東北線より東側を通すべきだな。あの辺は準工なんだから何でもあり。

[No.179 by 匿名さん 2014-06-07 19:57:14]

あの、、ここも準工業なんですが、、

[No.180 by 匿名さん 2014-06-07 21:25:57]

このマンションは準工だけど御殿山や池田山の住環境を守ろうと思ったらここは通せない。

[No.181 by 匿名さん 2014-06-07 22:02:27]

そんなことないんじゃない。南風案２とか見るともろ、高輪上空ぽいけどね。。ここも近いけど（汗）

[No.182 by 匿名さん 2014-06-07 22:18:32]

準工業地地域の騒音規制がゆるいのは理解していますが、その騒音って、飛行機の騒音も入るの？

[No.183 by 匿名さん 2014-06-07 22:22:06]

まぁ、飛行機が
タワマン林立地帯上空を避けてくれることを期待するしかないのでは？

[No.184 by 匿名 2014-06-07 22:28:44]

174
着陸ルートは港区もろだね。
しかも品川区よりも着便数多い。
一時間当り約3倍。

[No.185 by 匿名さん 2014-06-07 22:30:22]

ここ真上、直撃ぽくないですかね。。

[No.186 by 匿名さん 2014-06-07 22:31:00]

確かに、港区通って、高度下げてここを通る感じですね。

港区通る時に煩い感じであれば、港区パワーで反対してもらえるかも。

[No.187 by 匿名さん 2014-06-07 22:55:10]

やはり。1500ftで、真上通過はな、、

[No.188 by 匿名さん 2014-06-07 23:15:55]

4000フィートでも苦情だって。。。
これは、本当に反対しないと、相当マズイかも。
資産価値壊滅。。。

＿＿＿
http://www.city.sakura.lg.jp/0000008107.html
平成23年4月頃より、志津地区にお住まいの方々から航空機騒音に関する苦情が寄せられております。
この航空機騒音は、羽田空港の再拡張事業に伴い、平成22年10月21日より新滑走路が供用開始され、これにより南風好天時及び南風悪天時に運用される飛行ルートが、志津地区上空を高度4000フィート（約1200m：南風好天時）から5000フィート（約1500m：南風荒天時）で飛行していることが原因と考えております。

[No.189 by 匿名さん 2014-06-07 23:16:39]

騒音は、以下の１６頁に少し書かれているけど、都合のよい前提とかで記載しているかもしれないし、よくわかりませんな。品川分と大田区分が中心で、江東区への影響とかも不明だし。

http://www.mlit.go.jp/common/001042510.pdf

[No.190 by 匿名さん 2014-06-07 23:19:38]

轟音地帯になりかねんな

[No.191 by 匿名さん 2014-06-07 23:24:03]

成田住民みたいにゴネよう。

[No.192 by 匿名さん 2014-06-07 23:32:05]

国の発展を考えれば一部の国民には犠牲になってもらう必要がある。福島原発や普天間基地がそうだったように。

羽田の騒音ぐらいお国のために我慢しなさい。

[No.193 by 匿名さん 2014-06-07 23:37:01]

オリンピックなんて辞退しちゃえ～
東京なんて　無理無理・・・
リスクあり過ぎでしょ！！

[No.195 by 匿名さん 2014-06-08 09:05:07]

着陸時はエンジン出力最小だし、あまり問題無いと思いますよ。

そもそも、ここの真上を通る案2はリスクの割りに旨味がないので、案1を採用するんじゃないかな。

[No.196 by 匿名さん 2014-06-08 09:39:03]

＞188の苦情も、着陸の際では？ここより遥かに高い4000フィートですが。

あと、案1と案2って、どちらか一方のみが採用されるのですか？着陸ルートは多ければ多いほど良いわけであって、痛み分けみたいに、両方採用、ってことはないの？

[No.197 by 匿名さん 2014-06-08 16:52:29]

着陸の方が問題になりやすいです。なぜなら陸地との距離が近いから。着陸の角度は離陸の角度の半分以下なんですよ。

[No.198 by 匿名さん 2014-06-08 17:04:54]

ググッてみましたが
離陸と着陸の騒音の大きさは、両方とも説があって不明。

[No.199 by 匿名さん 2014-06-08 17:41:09]

騒音レベルは機種にもよるので一概には言えませんが、おおよそ、

離陸時＞着陸時 離着陸ポイントから３キロ以内
離陸時＝着陸時 離着陸ポイントから３キロから５キロ
離陸時＜着陸時 離着陸ポイントから５キロ以上

ぐらいに分布します。ですので、ここだと着陸時の騒音の方が大きいですね。

[No.200 by 匿名さん 2014-06-09 08:37:29]

伊丹空港は新大阪駅近辺でも結構うるさいから似たような感じになるのかな。あっちは少ないからまだいいけど。