23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その30）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[51: 匿名さん]

企業べったりのマンコミュがIP晒しなんてするかよw
アクセス激減でおまんま食い上げになるだろw

[52: 購入検討中さん]

05年頃と07年前半ぐらいのこのスレッドみると面白いよ。05年当時で「まだ下がる」っていう人もいれば07年で「相場は懐疑のなかで育つ」とか言ってる方もいらっしゃった。

普通に考えると来春までは新価格を引きずり、来期竣工物件から落ち着き始め、再来期竣工から下落基調になり、、という感じでしょうか。上記の方じゃないけど、車は急に止まれない、で不動産は計画時の景気を引きずるから3年は下がるとみてよさそう。

欧米総崩れなので輸出依存で内需が微妙な日本だからいつ下げ止まることやら。サイクルからいうと2012-14が底って感じですか。

[53: 匿名さん]

サイクルでいうとそうかもしれません。

しかし、構造的な価格の下方圧力は増す一方なので、
上げのサイクルは小さく短くなり、それを市場参加者が学習することに
よって、ますます上げのサイクルは短く小さくなっていって、
最終的には、常にじりじり下げ続けるような状態になりそうな
気がします。

それから、輸出頼りで、内需は怪しいどころか、崖から急降下で
間違いないと思います。

未曾有です。不況ではすまないと思います。

とにかく現金化を急いだほうがいいかなと。株も何も。

[54: 匿名さん]

トヨタの奥田さんが厚労省の件でメディアに噛み付いたりするのも、
トヨタが（相対的にはますますその優位性が明らかになるとは言え）
非常に厳しいビジネスの見通しをもっており、相当のフラストレーションに
苛まれているという何よりの証左でしょう。

日本経済・グローバル経済の悪化は明らかに過去に類を見ないもの
になるでしょう。

[55: 匿名さん]

なんか、本当に株が激下げなんですけどぉ。
また10%下げの日々が待ってそう。

下値更新へまっしぐらか、、、、、

[56: 匿名さん]

円高は更に進み数年以内に80円突入は必至。今まで円安過ぎた。株価も7000円は当然、急降下するのは仕方無い！米国不動産はまだまだ、値下がりするから、日本より米国不動産への投資がベストではなかろうか？

[57: 購入検討中さん]

どう考えても不動産より株買ったほうがいいよ。

[58: 匿名さん]

みんな信用売りはしないの？
踏み上げは恐いがじゃぶじゃぶ儲かってるよ。

[59: 匿名さん]

不動産経済研究所の調査によると、首都圏の新築マンション供給戸数が08年は４万5,000戸を下回る可能性が高くなった。「上期に下方修正予想した４万9,000戸という数字は不可能な状況。このペースが続くと４万5,000戸も難しいのではないか」と同研究所ではコメントしている。

[60: 匿名さん]

下がってる物は有るけれど、それは全て欲しく無い物件のみ。
欲しい物件は、値下げせず粘ってる。

値下げされた不人気物件を買うのか？
値下げされない人気物件を買うのか？
難しい選択ですね。

って、そんなことは無い気が。
意外と簡単だよ。

家は資産価値(投資的位置づけが強い)と思っている人
⇒値下げされた不人気物件
家は家族が住み易いと感じるのが一番と思っている人
⇒値下げされない人気物件

TVの中の人って、資産価値派だから、上がり下がりに大騒ぎ。
住宅を資産運用で買うことを禁止すれば、こころ豊かな社会になるような気も。
・・・かなりの楽観的考え方ですね。

[61: 匿名さん]

人気物件なんて今あるか？
もうすぐ一斉値下げでしょ。

[62: 匿名さん]

＞値下げされた不人気物件を買うのか

将来価値ダダ下がりでしょ
投資対象になるものか

[63: 匿名さん]

値下がりって、新築販売の価格は前年比あがってるよ。

[64: 匿名さん]

一斉値下げ、、、、

小学生的、短絡思考ですね。

あなたと同じ次元で話してあげよう。
スーパーでも、一斉値下げと書いていても、セール除外品があるでしょ。
そんな感じ。
一斉なんてあるわけが無い。

それとも、欲しい物件が下がって欲しいという希望的観測かな？？

まぁ、夢見て頑張ってくれ！！

[65: 匿名さん]

今の売れ行きでセール除外品って・・・
あなたの売ってる物件だけは、そうなるといいですね！

[66: 匿名さん]

一斉かどうかはどーでもいいけど、来年には軒並み下がるだろうね

[67: 匿名はん]

>>64
>スーパーでも、一斉値下げと書いていても、セール除外品があるでしょ。

スーパーは最初からメーカー希望小売価格で売ってないけど。
陳列の段階で、値引き済み

[68: 匿名さん]

いいマンションは下がっていない。
ただし、超割高マンションは都心立地だろうと下落はやむをえない。
いいマンションを探そう。

[69: 住まいに詳しい人]

>いいマンションは下がっていない。

いいマンション？
具体的な物件名を上げてごらんよ

[70: 匿名さん]

首都圏マンション供給、４万5,000戸割れへ　
10月の供給戸数は前年同月を26.0％下回る4,240戸。１月から10月までの累計戸数は３万3,809戸となり、バブル崩壊以降最低の数字となった07年の同じ時期と比べても30.9％減（１万5,154戸減）の状況だ。11月の供給予想を3,000戸程度としており、これまでの傾向から予測できる12月の供給戸数を仮に6,500戸とすれば４万3,000戸強にとどまる。

[71: 匿名さん]

供給が半減して、欲しい物件がほんとになくなった。しかも価格が下がってる感はゼロ。

一年前から来月下がると言われ続けてるが、下がったのは株価やリートくらい。
毎月25万の賃料を払って待ち続けるのはリスクが高いね。

[72: 匿名さん]

〉70
販売件数が減ったことしか書いてないけど、平均販売価格が上昇していることはなんで書いてないの？

[73: 匿名さん]

不動産経済研究所が１３日発表した１０月の首都圏の新築マンション発売戸数は、前年同月比２６．０％減の４２４０戸となった。これまで最長だったバブル崩壊後の９０年１１月〜９１年１２月と並ぶ１４カ月連続の前年割れとなった。価格の高止まりや不動産会社の相次ぐ倒産に伴う消費者の買い控えが影響した。

　１戸当たりの平均価格は同３．３％高の４８４８万円と高値が続いている。契約率は０．５ポイント上昇の６３．０％だったが、好・不調の境目とされる７０％台は下回ったままだ。在庫も前月比４３１戸増の１万８４２戸と高水準で推移している。

[74: 匿名さん]

去年の１１月に比べて3.3%平均価格が上がっているんだけど、
これについては意見ないのかね？

去年の１１月から価格下落を待ってる人は対象物件も減り、値段まで
上がって、残念でしたってことでいいのかな。

[75: 匿名さん]

>>74
は？これから着工される物件を皆、待っているんだよ。

・地価下落
・資材下落
・施工単価下落
の恩恵が得られるのは、これから企画・着工される物件。

それが解ってるんだから今売られているプチバブル最盛期に土地取得された物件なんてスルーだよ。
安い物件と併売されだしたら下げざるを得ないのは目に見えているし。

[76: 匿名さん]

〉75
これから着工されるって、ますます数が減るだろ。

中堅マンションデベは一年以上土地の仕入れまともにしてないぞ。
都心は大手の寡占で、安く仕入れても価格下落なんて望めないのは、学習済でしょ。

住宅ローン減税、消費税アップと1月になれば、一気に在庫が捌けて、くそ物件しか残らなくなるから、みてな。

[77: 匿名さん]

>>76
何言ってんの？ここにきて改正基準法の影響が一段落し、
着工が急激に増えてるのは知らないの？

[78: 匿名さん]

>74=76はエラソーだな。ケダモノみたいだってよく言われない？

[79: 匿名さん]

あと>>74のデータは売り出し価格のデータだろ。
個別に値引き合戦で値崩れしてるのは周知の事実。

[80: 匿名さん]

増える悪質勧誘「脅迫」も　「マンション賃貸で利益」
11月14日10時45分配信 産経新聞

　■市況悪化で在庫処分急ぐ業者

　マンションの悪質な勧誘販売が増えている。しつこいセールスや脅迫まがいの言動も目立つ。国民生活センターは「相談件数は史上最悪の３０００件超の勢い」と危機感を強める。米国のサブプライムローン問題や世界同時株安の影響による日本の不動産市況の悪化を受け、在庫処分を急ぐ業者の思惑が背景にあるようだ。同センターは「納得のいかない契約は早めの相談で対処して」と呼びかけている。（柳原一哉）

　静岡県の３０代男性は深夜に電話があり、「都内のマンションを購入すると老後の生活資金になる。会って話がしたい」と誘われた。男性が「時間がない」と断ると、相手は激しい口調に変わり、「家に火をつけるぞ」などと脅迫。電話線を外して対応しなかったところ、その後、勤務先にまで勧誘電話があったという。

　神奈川県の３０代男性も勤務先に「ワンルームマンションを買わないか」と電話があった。強く断ると、直後に宅配ピザ店から「大量の注文があったが、作っていいか」と確認する電話があった。男性は「購入を断った報復」と感じている。

　悪質な事例としてはほかに、「共済年金について話がしたい」という電話が実際は投資用マンションの勧誘だったケースも。また、「購入したマンションを貸せば、家賃収入でローンを返済できる」と利益を確約したかのようなセールストークを受けたが、ローン返済額が家賃収入を上回る事態となった人もいる。

　国民生活センターや各地の消費生活センターには、「断り切れずに契約してしまったが、どうしたらいいか」と根負けした後に相談してくる人が少なくない。

　不動産コンサルタント会社、タカエージェント（京都市）の高下弘之社長は、その背景として、昨秋以来、米国のサブプライムローン問題の影響で日本の不動産市況も冷え込み始めていることを理由に挙げ、「マンションの需給は完全に崩れており、業者の一部には手持ちの物件を早く処分しようと、消費者を強く勧誘している」とみる。

　消費者からの相談を受け付ける行政書士の守屋保彦さんも「昨年から相談が増えてきた。在庫処分を急ぐ業者の思惑が背景にあるのでは」と話す。不動産市況は、今秋の米国発世界同時株安の影響を受け、一層の悪化が予測されている。勧誘販売も厳しさを増す恐れがある。

　対処法について、国民生活センターは「まずはき然と断ってほしい。『威迫』などの悪質な勧誘行為は宅建業法で禁じられており、被害者は都道府県に申し出て」と呼びかける。

　宅建業法にはクーリングオフの規定がある。「一定の期間内なら無条件で解約ができる。期間を過ぎても解約できる場合があり、早めに最寄りの消費生活センターに相談を」と助言する。クーリングオフを専門に扱う行政書士事務所もあり、依頼するのも手だろう。

　悪質な業者は名乗らないことも多い。このため、電話の発信番号表示サービスを利用して着信拒否を設定する▽番号非通知の電話に応じない▽通話を録音する−などの手段も勧めている。

[81: 匿名さん]

超都心部だと麻布十番のタワーマンションが終わってしまうと、所有権でかなりいい物件と５年ぐらいでてこなくなっちゃいそうじゃない。借地権だと売却時に買い叩かれそうだし、資産価値として長期にわたり広尾ガーデンヒルズのように分譲価格を下回らないような物件はますます希少性を増しそうだよね。マジで。

[82: 物件比較中さん]

野村の元麻布（低層マンションですが）が出てきますよ。

[83: 匿名さん]

国や自治体の所有土地の放出もありますよ。

また、湾岸部はまだまだ住宅地化できるとこも多いです。
土地が無いなんて嘘ですから信用しないようにね。

デベのいう事なんて嘘ばかりなのは皆　学習したでしょ。

[84: 申込予定さん]

東京の万博（花博だっけ？）狙いも、オリンピック狙いも全て

湾岸の超超超広大な都の保有地をキャッシュ化したいためだよ。
去年までの湾岸プチバブルも半分は官製バブルでしょう。

湾岸の供給余地は底なしだよ。絶対買っちゃいかん。

それから麻布が超都心ですか？
都心ではあるけど、超都心ではないでしょう。

[85: 匿名さん]

つ、新築がなけりゃ、築浅中古を買えばいいだけの話。
転売目的で買ってしまった人がそのうち力尽きて投売りしますから、
そこをおいしく買い取ることにします。

[86: 匿名さん]

土地がない？
「関東大震災が起きればチャンス」

[87: 匿名さん]

＞85
そのやり方が一番賢いかも

[88: 住まいに詳しい人]

>去年の１１月に比べて3.3%平均価格が上がっているんだけど、
>これについては意見ないのかね？

素人さんは首都圏平均しか数字を見ることが出来ないから仕方ないのだろーけど
都心物件なら＠600万円、郊外物件＠100万円と最大６倍の価格差がある市場で
エリア別の供給比が変化した場合、首都圏平均で数字を追いかけてみても
正しい価格動向とは言えません

あと、価格動向を追いかける時は、平均価格じゃなくて平均坪単価を見て下さい
（不動産経済研究所の場合平米単価）

不動産経済研究所の公開データにはエリア別の平米単価も出ています
首都圏平均は前年同月比+9.4％ですが
23区＿　-_4.4％
都下＿　+31.5％
神奈川　+_9.9％
埼玉＿　-_4.8％
千葉＿　+18.2％

数値のバラツキがが大きすぎて、これだけでは傾向は読めませんね
結局、もう少し狭い範囲で平均坪単価を継続的に追いかけるしかありません

ちなみに、不動産経済研究所のデータではないが港区の値動きはこんな感じね

[89: 匿名さん]

>>88を参考にすると、都心部ではもう値下がりが始まっているが、
その周辺の都下や神奈川は、これから値下がりが本格化するということか。
つまり、都下は今最も値段が高い時期なんだろうな。

埼玉は初めから論外。千葉はナゾ。なんで上昇してるんだ？？

[90: 匿名さん]

89さんの見解に同意です。

上がる前から川崎・横浜と世田谷区の駅10分以内の物件見てますが、
神奈川の方は上がり始めが遅かった分、下がり始めが遅いらしく、
現在、同じ予算では、川崎・横浜は世田谷区と大して物件変わらず、
かなり割高感があります。まだ、築10年以上の中古が分譲価格より
かなり上乗せしたチャレンジ価格で売り出し中です。

どっちにしても、世田谷・目黒・渋谷辺りが全体的にもう800万位下がって
くれるのを待ちますが...

[91: 匿名はん]

>千葉はナゾ
TXや北総線で今まで、ただ同然のところが開発されたからだろ？

[92: 匿名さん]

歴史的にな経験則から、不動産価格が急騰しバブル化した場合、
バブル崩壊後、最低４年間は価格の下落が続くというレポートがあった。
もちろん、何をもってバブルと定義するかは疑問だけど、
現在の局面が不動産価格の上昇過程の途中段階・・なんて考える人はいないよね。
だとしたら、最低、４年は待っていれば良い。

[93: 匿名さん]

主だった駅の近く（徒歩5分以内）にあるマンションは無くなりつつあるね。
新築物件は、「その駅、どこですか？」や「駅までチャリですか？」物件になりつつある。
駅近物件は、中古で投げたヤツを狙うしかないんですかね。

[94: 匿名さん]

中古になると、駅近物件しか売れない、駅遠、バス便は、叩かれまくるから相場よりかなりやすく
なるよって、後で売る気なら中古でも新築でも駅１０分以内にするべし。

[95: 匿名さん]

山手線の外は、今後もずっと下落
都心部エリアはこれまで割高すぎたので、しばらくは調整下落、そのうち下げ止まり
下落の性質が違うような気がする
「23区内」ではなく、もう少し細分化した意見を書きませんか？

[96: 匿名さん]

了解、まず、下落激しい湾岸エリア、港南、品川　あたりはどの程度まで、下落を予想しますか？

[97: 匿名さん]

港南、品川って・・・相変わらずシティ—タワーの価格で表向きの新築価格が安くなったように見えたのを下落なんて言ってる人がいるなんて・・・。

[98: 匿名さん]

ちがう、ちがう、シティタワーは住友がなかった事にしてるから、それを含まなくても超下落して
いるんだよ。問題は高値の何パーセント位さがって、いつまで（何年くらい）下がるかだよ。

[99: 匿名さん]

豊洲はもっとひどいらしいね。　実勢200万位？

[100: 匿名さん]

２００万／坪って事ね。それでも高くね？