23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その30）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[451: 購入検討中さん]

不動産はサイクルがあり、かつ景気に連動するから景気次第で需給関係が変わるので読みにくいですよね。日本は失われた１０年の経験があるが今回は世界的な不況で内需が期待できない日本だけが景気を維持できるとは考えにくい。

需要も供給も細り続けるという点についてはネガ側もポジ側も同じようですね。あとは細っていく中でどっちが勝るのか。分譲し続けなければ死んでしまう企業を過剰に抱える供給側のほうが辛い展開だと私は思います。

とはいえ不動産のサイクルはざっくり５−１０年、山高ければ谷深しなので今回はプチで終わったから谷も浅いんですかね？

[452: 匿名さん]

>>450
湾岸の次は郊外が暴落か。
次は都心暴落の記事だな。

[453: 匿名さん]

>>451
買う買わないは別にしてどこかに住まないといけないからね。
賃貸含めて供給が３年も細ったらまともな住いは足らなくなるよ。
ボロボロで古くて郊外ならいっぱいありますが。

どうします？

[454: 匿名さん]

クローズアップ現代 急増 荒廃マンション①
http://jp.youtube.com/watch?v=EPT8mGnrCFs&feature=related
クローズアップ現代 急増荒廃マンション②
http://jp.youtube.com/watch?v=9q0oUpD3scM&feature=related

[455: 匿名さん]

国土交通省は11月21日、「土地投資動向調査（平成20年９月調査）」の結果を発表した。
それによると、現在の土地取引の状況について、「活発」との回答が東京2.7％（前回20.1％）、大阪1.5％（同11.9％）、その他地域1.4％（同11.2％）となり、前回調査より大幅に減少した。「不活発である」は、東京58.7％（同16.7％）、大阪67.6％（同21.9％）、その他地域56.8％（同26.6％）で、大幅に増加した。「１年後の土地取引状況」についても、「不活発」との回答が「活発」を大きく上回る結果となった。同調査は、上場企業及び資本金10億円以上の非上場企業を対象として、半期ごとに調査を行っているもの。有効回答数は818社。[住宅新報　2008年11月21日]

[456: 匿名さん]

築5年の"分譲"マンションなんすが。。。
一体何処をどう回ってこのように今堂々と出ているの？　訳わからんっす。
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00003...

一応調べてみると、当初の最上階の㎡価格でいくと2億9000万くらいのはずなんすけど。

[457: 購入検討中さん]

>>450

東急田園都市線沿線って住んでない人間にとっては何故人気があるのか不可解だったので、すごくしっくりくる内容です。大量に中古物件ありますが今後の値崩れが怖いですね。。二子玉川の東急のタワマンの成否で今後１０年が占えそうな気がします。

資産価値という意味では都心に限られ、しかし一般庶民に手は届かず、それ以外の地域は毀損するという展開でしょうか。大量供給された分譲の賃貸ってのが庶民的には正解なような気がしている今日この頃です。

[458: 匿名さん]

二子玉川は郊外ですか？
荒廃マンションになる可能性あり？

[459: 匿名さん]

二子玉川にお住まいになるとまもなく下の映像のような特典がついて来るわけですね。
そして尚も駅前に１０００世帯ものご家族が越して来ると。

東急田園都市線　5000系　大混雑
http://www.youtube.com/watch?v=spdjh8A72tY

[460: 匿名さん]

>>459
ああ、懐かしい光景。
15年くらい前に田園都市線沿いに住んでいたときはこんな感じだったけど、
今もこんなに混んでるの？
金曜の下り終電なんかに乗っちゃった日には、酔っ払いだらけの満員電車内で
ゲロするやつがいたりして地獄絵図だったな。

[461: 匿名さん]

↑映像は溝口か。まだまだ先は長いしむごいな。

[462: 購入検討中さん]

今はこんなに混んでないでしょう。これは高度成長期の名残りみたいなものですからどこの沿線もこんなひどいところないし。東西線だって最近は緩和されているようだし。

[463: 匿名さん]

>>460
田園都市線
安ければ考えても良いかなってレベルのとこですな。

[464: 匿名さん]

車両をみると一番新しい新型車だから最近の映像です
遅延もあたりまえだしいくら安くてもこの沿線には住む気しないな

[465: 購入検討中さん]

住んでない人には「いくら安くても住む気がしない」といわれる田園都市線ですが、実際分譲価格とか中古市場をみるとまだまだ高いんですよねえ。私も全然住む気がしないけど、価格の下がらないっぷりには驚いてます。

県境地域が落ち始めてるので、そろそろかなと思ってますけど。ここから２・３年で２３区内でも勝ち負け二極化しそうですよね。田園都市線は＊＊＊筆頭だろうなあ。

[466: 匿名さん]

"都心部"、"県境外周区"
この単語ＮＧワードにした方がいいねw

[467: サラリーマン]

普通の人の感覚は二子玉川〉豊洲です。
湾岸がいいなんて言う人は現実にはほとんどいません。
デベに騙されないように。

[468: 匿名さん]

さっきYahoo！見たけど、豊洲と辰巳あたりで相当築浅の中古物件ダブついてるしね。
世田谷も同じようなものと言われるけど、築浅・大手デベ・駅近と条件を厳しくして
見てみると、そんなに数が多くないことに気づくと思うよ。

[469: 匿名さん]

>>467
ウソ突くな。オレは両方嫌だぞ。
世田谷でも用賀や桜新町なら豊洲よりいいけど。

[470: 匿名さん]

一度だけ辰巳商店街を通ったことがありますが、どのような理由であの周辺の住民の目は死んでいるのでしょうか？

[471: 近所をよく知る人]

田園都市線、用賀はきれいで安いOKがあって便利ですが、
246、首都高、環八と空気が最悪に悪い。

246が沿線全体通じて並行して近くを走っているし、
二子玉川より東京よりは首都高やらと上下セットで。

でも大手町通勤にとって、どの列車に乗っても、
乗り換えなしで通勤できるのは、
城南方面では、この路線のみ。

買い物も、二子玉川、、溝の口、たまプラーザ、青葉台、
南町田と選べて、どこに行っても天井が高く、綺麗で、
バリアフリーで気持ちが良い。

東海道新幹線でも成田でも羽田でもディズニーランドでも
そこそこ利便性が良い。

[472: 匿名さん]

用賀と桜新町は246から離れているのがいいんですけどね。
東京に住んでたら、買い物に溝口や青葉台なんか行かないよ。
あんたは宮前平在住？

[473: 匿名さん]

うちは残念ながら２４６に近いけど…。

用賀は２丁目の高台とか、３丁目とか上用賀方面とか住宅街としては魅力的なとこ多いよ。

本当はそっちが欲しかったな〜。

[474: 匿名さん]

No.320 by サラリーマン　2008/11/20(木) 08:02

湾岸の埋立地は高くても坪200万が限界です。
そこまでは下がりますよ。
湾岸は郊外ですから、都心価格は最初から無理だったんです。

No.329 by サラリーマン　2008/11/20(木) 12:40

320です。
坪200万までしかさがらないということじゃなくて、坪200万までは間違いなく下がると言いたかったんです。
文章力がなくてすいません。
私はどんなに安くても埋立地はいやです。

No.392 by サラリーマン　2008/11/22(土) 16:57

今、もっとも暴落してるのは江東区を筆頭にした城東です。
とくに湾岸埋立地のような公共交通も貧弱で無理やり住宅地にしたところは悲惨です。
だいたい職場への距離が住宅購入に重要な要素だってのがムチャクチャです。
そういう人は転勤が限られた地域の中でしかない、市役所や町工場みたいな零細企業にお勤めなんでしょう。
それに、普通は城東に買おうなんて言うと妻に大反対されますよ。

No.395 by サラリーマン　2008/11/22(土) 18:11

うちの妻は東京生まれですが、京浜東北線から東側に住むなんて考えられないそうです。
地方出身で、東京のことはなんにもわかんなくて、マスコミやデベの戦略に簡単に騙される女房をお持ちなんですね。

No.467 by サラリーマン　2008/11/23(日) 23:14

普通の人の感覚は二子玉川〉豊洲です。
湾岸がいいなんて言う人は現実にはほとんどいません。
デベに騙されないように。


こうしてみると湾岸アンチって同じ人が繰り返してるんだな〜
あ、ちなみに俺は湾岸にはあまり興味無いので噛み付かないでね

[475: 匿名さん]

これから1-2年経てば、湾岸が坪200切るのは常識でしょ。
値上がりする要因などどこにもないですよ。
残念ながら(笑)、湾岸アンチの言うことが正しい。

[476: 匿名さん]

だからと言って、湾岸が二子玉川より下でもないでしょ。
どっちもどっち。

[477: 物件比較中さん]

湾岸は都心へのアクセスで世田谷に勝るが、
災害危険度と近隣住民の質（特に豊洲近辺）においては完敗。

[478: 匿名さん]

豊洲の近隣住民の質は最悪だが、
瀬田や上野毛の近隣である二子の住民の質も最悪だろ。

[479: 住まいに詳しい人]

何をもって「住民の質」とやらを測っているのかよく判らないが
地価＆不動産価格においては、はっきりとどっちが上でどっちが下がは結果は出ている

まぁ、それが当該地域の土地格やら生活利便、暮らし易さを
ストレートに表現しているわけでもないことは
どなたも直感的に理解出来ていることでしょ

意味のない地域比較したいのなら、当該地域のスレに行ってくださいな

[480: 匿名さん]

〉477

災害危険度は世田谷の方が高い。液状化なんかより、火災の方が危険。

[481: 大学教授さん]

ここ数年のファンドによる過剰融資は、都心部のマンションストックを大きく増加させました。
これにより、都心部への居住はより身近なものとなりましたが、
一方で、家賃水準が高い都心部で築年数が新しい賃貸物件が大量に余剰化しています。
家賃レベルに対応する需要量が、ストック量に比べ小さすぎるのが原因です。

今後は家賃レベルを切り下げながら、県境外周区、市部、近隣三県のそこそこの所得レベルの
２４〜２９歳層を取り込んでいく動きが活発になるでしょう。
所得レベルによる住み分けがより深化して行く過程にこれから突入します。

晴海、勝鬨では2010年から2011年にかけて、タワー型の大規模賃貸マンションが竣工します。
また、東雲では2011年に900人規模の公務員用タワー型社宅が竣工します。
20代の都心部居住が加速化されて行くのは間違いないでしょう。

[482: 匿名さん]

豊洲ねえ。二子玉川（の崖上）に喧嘩を売るとは
偉くなったもんだね。

なんとなく、かつてのバブル期に、偏差値が異常上昇した
二流どころの私大（上智・青学など）が旧帝大系に喧嘩売ってたのと
相通ずるものがあるわ。

[483: 匿名さん]

二子玉川と湾岸って全然違うから比較することにびっくりだよ。

湾岸タワーは建物内は魅力的な物件があるから気になってたけど、「なんでも銀座」が不便だし、街の雰囲気がちょっと合いそうもない。
入居済みの物件をいくつか見に行ったんですが、一部の住人は周辺の雰囲気を変えてくれそうな感じだけど、圧倒的多数が生活感丸出しでやっぱり良くも悪くもイメージ通り…。
せっかくの大理石貼りのラウンジも台無しで、ショックを受けました。
あれなら無い方がよいです。

ましてこれからも価格下げて大量供給するなら尚更その傾向に。
ホテルライクを想定してた少数派の富裕層住人は辟易してるのでは？

[484: 匿名さん]

>>481

賃貸＆安分譲の急増で、湾岸の資産価値崩落ですね？
数が少ないうちは多少希少価値があったかもしれないけど、ニョキニョキ建ち続け
ちゃったらどうなのよ。
そもそもそんなに“都心部(笑)”に需要はあんの？
都心には需要あるかもしれないけどさ。
埋め立て終わったな。

[485: 匿名さん]

>>483-484
①気になって何度も見に行っちゃったり、②買えなくて万年賃貸抜け出せない・・・
悲哀による遠吠えなんでしょうか。

[486: 匿名さん]

結局文京区最強ってことですか？
異常に高騰して下落率の高い港区ほどは傷んでないし
そもそも手堅い系の比較的高額所得者が多いよ

三流以下デベの投売りマンションもあるけどw

[487: 匿名さん]

文京区。それ笑うとこですか？
港区が下落しても文京区を下回ることはないよ。

[488: 匿名さん]

チバラギ方面住民の受け皿だった湾岸、
サイタマ方面住民の受け皿だった足立周辺、

この辺が今一番割高で、まさに下落に見舞われつつある。

サブプライムとかの問題もあるけど、
実際に生活が始まるにつれ明らかになる実態が、
高値を演出していた広告プレミアムを減殺する。
万一景気が持ち直しても、お里が知れてしまった以上再評価もきわめて困難。

実質ニュータウン団地、ショッピングモール依存の郊外型生活、
そして住民文化も千葉埼玉茨城と変わらない実態。

[489: 匿名さん]

一番割高なのは二子玉川と三鷹とたまプラーザと新百合ケ丘だと思うが。

[490: 匿名さん]

ニコタマとか新百合あたりはプチバブル前から人気があったし、
街としても成熟してるのでは。それなりに実力あると思うよ。

荒野に王道楽土建設という感じではないですよね。

[491: 大学教授さん]

>>485
購入に比べ、賃貸の都心部居住のハードルはかなり低くなっています。
１Ｋ・１ＤＫの募集賃料
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/
高家賃の都心部で家賃調整が起これば、さらに多くの人が都心部居住を実現できると思います。
帰宅難民の問題を考えると、職住近接は必要条件になりつつあります。

[492: 匿名さん]

あのー、賃料が下がっているなら、分譲価格もいずれ下がるんですけど・・・

[493: 匿名さん]

万一の大地震時の帰宅問題というファクターが、
住居選びに与える影響度ってどんなもんよ。

タワー高層で断水したら悲惨とか、そういう問題と同レベル。

職住近接なんて、いっときのデベの単なる売り文句に、
無理な理屈を接いでもボロが出るだけですよ。

[494: 匿名さん]

地震の心配しはじめたら日本に住めるとこなくなるんじゃ・・・

[495: 大学教授さん]

>>493
マンションの構造の問題と立地の問題はまったく性格が異なります。

構造は選べますが、
帰宅難民化を避けるには職住近接しか方法はありません。
現時点で賃貸の人は出来るだけ早く、職場に近いところに引っ越すべきでしょう。
特に環七沿線は火の海になる危険があり、そこを通過するのは至難の業になります。

親元から通勤の人は、悩ましいところですね。

[496: 匿名はん]

30㎡=60k\/月
50㎡=90k\/月
70㎡=120k\/月
ぐらいが、これからの収入だったら、家賃の限界だと思うけどね・・・・・
それ以上の家賃払える人の絶対数なんて、たかが知れてる。

[497: 匿名さん]

>>493
そう、辛いが時間をかけて歩けば自宅に戻れる帰宅難民も、
自宅から避難する場所もなく留まるしかない高層難民も悲惨。

高層住宅建築では、震災時の避難先は「棟内」を前提としているため、
近隣には彼らを受入れられるだけのキャパを持った施設がない。

そもそも、城東の埋立地など、狭い橋がボトルネックになり
（そんな橋も、それだけの震災で無事なんだろうか？）、
マンション周りの緩い地盤は液状化現象で歩ける範囲も極めて狭くなる。

へんてこりんなキーワードで「職住近接は必要条件」とか言うのは、
もう本当に城東は末期ということか？

[498: 大学教授さん]

火事で通れなくなります。
火災による消失棟数分布図
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/knowledge/pdf/h18choka/shiry...
建物が壊れたり、車が立ち往生すれば、細い道路は通れなくなります。
細街路閉塞率分布図
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/knowledge/pdf/h18choka/shiry...

[499: 匿名さん]

このスレで帰宅難民のことを必死にアピールしているのはアンタだけ
そこまで気にしてたらこの国ではサラリーマンなんてやっていけない
子供の通学経路の安全性のほうがよっぽど切実だな

新百合やニコタマに対する中傷もほどほどにな
世の中は東京駅や大手町からの距離だけが価値基準じゃないんで

[500: 大学教授さん]

>>497
主要な橋は耐震補強がなされていますが、
小さな橋はまだ行われていないところもあります。
帰宅ルート上の橋も要注意ですね。

よく見逃されるのですが、
皇居の外堀、神田川、日本橋川、古川などがあり、
都心部は橋だらけです。
一度実際に歩いて帰ってみる必要がありますね。