マンション管理士に質問しよう！

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[1163: 匿名さん]

ある諮問委員会と書いてあるけど、一体何の諮問委員会何だろう。
諮問委員会は単なる調査とか検討をするもので、その結果は理事会に
諮られてどうするかを検討するもんだからね。
諮問委員会には何の権限もなく、ただ理事会からいわれたことを
調査して理事会に報告するだけの機関だから。

[1164: 匿名さん]

諮問委員会ってそんなもんなの？

[1165: 匿名さん]

どれも根拠が曖昧な回答ですね
クリティカルな問題だけに、安易に信じると火傷しそうです

ちゃんとしたマンション管理士あたりに聞いた方がよいですね
資格提示した人から”責任が伴った回答”が必要でしょう

[1166: 匿名さん]

>1165
どれが問題なのか指摘してから書き込まないと分からないよ。

[1167: 匿名さん]

>>1165
マンション管理士でも何でもいいけど、責任を持った回答をしようとするなら、最低でもその管理組合の規約くらいは見ないと無理ですよ。

[1168: 匿名さん]

>1167さん
1161でも書いているように、管理規約や使用細則に記載されて
いればとの書き込みをしているんですけどね。
見なくても別に構わないと思うけど。
それに、責任ある回答をしているつもりだけど、何が違うのかを
いわないでただ批判だけしていてもねえ。
相談として書き込まれているんだから、それに答えただけのこと。
それでも判らなければ、再質問すればいいでしょう。

[1169: 匿名さん]

判断は皆さんのご自由ですが、私なら怖くてここの意見を鵜呑みには出来ませんね
本物のマンション管理士に確認します

[1170: 入居済み住民さん]

>1159さん
有難うございました。
理事は立候補して選挙が半分、半分は順番です。規約は整備されています。配偶者も可です。
ただ、夫婦で理事と委員をするのは道義上、おかしいんじゃないかと思いますが？
答申する側が妻、される側に夫がいるのは、おかしくないですか？現在、３組の夫妻が
理事、委員をしています。
委員側は、ある特定のグループ（理事選出を選挙に持ち込んだ）が大半を占めています。
ある委員会は、共用部分に関したことです。

[1171: 匿名さん]

>>1168
匿名掲示板で責任ある回答なんて不可能でしょ。
「間違いないと確信して回答している」くらいの意味なんでしょうけど。

>>1169
本物のマンション管理士が言ってることが合っているかどうか、どうやって確認するんですか？
ここの意見が正しいか判断できなければ、マンション管理士に聞いても同じことだと思いますが。

[1172: 匿名さん]

>1170

>>答申する側が妻、される側に夫がいるのは、おかしくないですか？現在、３組の夫妻が理事、委員をしています。

仮に、答申する側とされる側が夫婦ではなく同一人物ならOKなのでしょうか？
同一人物がOKなら夫婦でもOKだし、同一人物がNGなら、同居する夫婦はNGでしょ

[1173: 入居済み住民さん]

>1162さん
ありがとうございました。
兼任は、あります。理事と修繕委員とか。
今回、お聞きしているのは、夫婦が理事と委員を兼任はいかがなものかということです。
１０何人かの理事及びその配偶者や同居親族が委員をすれば、ある特定の区分所有者ばかりと
言う事態がおきかねません。

[1174: 入居済み住民さん]

>1172さん
ありがとうございます。
私も理事をした際、答申の時は委員と兼任していない理事だけが採決に入ってましたが、
委員兼任の理事は採決に入っていませんでした。

[1175: 匿名さん]

>1174
>委員兼任の理事は採決に入っていませんでした。

それはそれでどうかと思いますけどね。理事会のメンバーに、議決権の無い役員（顧問とか）を置いて、その人が諮問委員になるのが一番いいかも

[1176: 匿名さん]

>1174さん
諮問委員会の細則はないとのことですが、別に無くても、諮問委員は理事会で
適任者にお願いしたり、立候補で受けたりできます。
人数とか期間、調査内容等についても、理事会で決めるものです。
諮問委員会は、あくまで理事会の諮問機関でして、委員会で独自のことを
することはできないのです。
当然、委員会で決められたものは理事会に提出され理事会で検討をして、
内容を変えたり、不採択とすることも基本的には自由にできます。
その場合、専門委員会と考えが違った場合は、理事会優先となります。
諮問委員会の権限はないとおもってください。
理論上は、委員会に権限はないのですが、理事会としてもお願いしている以上は
頭から無視することはないと思いますが。

[1177: 匿名さん]

諮問とは、有識者や一定の機関に意見を求めることです。
諮問委員会とは、そういう類のものですから、ちょっと意識過剰
のような気がしますが。

[1178: 匿名さん]

意見を求めるだけのことですから、委員の資格はどうでもでもいいんですよ。
単なる意見を聴いただけのこと。
それを参考にするかどうかは、理事会が判断することです。

[1179: 匿名さん]

有資格者の意見には、より重みがあるということですね

[1180: 入居済み住民さん]

1176さん
有難うございます。

＞当然、委員会で決められたものは理事会に提出され理事会で検討をして、
内容を変えたり、不採択とすることも基本的には自由にできます。
その場合、専門委員会と考えが違った場合は、理事会優先となります。

その理事会に委員の同じ考えの配偶者がいる場合、公正さは失われると
思いますし、そういうことが、公然と行われると管理組合運営がある一部の
区分所有者だけで行われるような事態にならないか心配です。

[1181: 匿名さん]

>1180さん
委員会のメンバーには、理事も入った方がいいと思います。
例えば、大規模修繕委員会の場合、住民の中に建築関係の方等がいれば
お願いをしたり、希望者を募ったりしますが、理事の方も数名入って
いた方がスムーズにいくでしょう。
委員の中には、ある問題点に対して、賛成の方も反対の方もいると思い
ますが、そこまで調べて委員選びはしませんよね。
最終的には、委員会で出てきた意見を聴いて、理事会で決議するのですから。
ただ、参考とはいっても諮問委員会の影響力はあるでしょうね。
委員の選定が偏っているような場合は、調整は必要です。理事会で検討すべき
でしょうね。
せっかく検討してもらっていい意見を出してもらい、それを参考意見として、
理事会で理事が判断して決議するのですから。
要は理事会次第です。

[1182: 匿名さん]

>>1180

>>その理事会に委員の同じ考えの配偶者がいる場合、公正さは失われる

これは違うと思います。理事が配偶者の意見に影響されるなら、影響元の配偶者が委員だろうが委員でなかろうが関係ないと思います。

[1183: 匿名さん]

大規模修繕委員会から、理事会へ具体的内容を示した場合
委員会は結構勉強し、知識も深まっていますから
その内容の是非について、理事会側で反論できる人が
いないのが現状に近い。
委員会の意見がそのまま理事会で決定と成ってしまう。

[1184: 匿名さん]

>1183さん
確かに専門委員会のメンバーには、住民の中で工事とかに詳しい者が
選ばれる傾向にあります。
又、その専門委員会のメンバーには、理事長とかも入っているので
専門委員会の意向が大きな影響力を持ってきます。
ただ、専門委員会の意見がそのまま理事会で受け入れられる訳では
ありませんが。
そうでなくても、理事会は理事長の影響力が大きく、あまり反論は
できませんけどね。
というのも、理事会案を検討するのが理事長であり、事前に管理会社や
業者と打ち合わせをしていますから。

[1185: 匿名さん]

管理費や修繕積立金は、定額給付債権といわれていまして、時効は５年
となっていますが、駐車場料金の時効は何年なんですか。

[1186: 匿名さん]

滞納金があるマンションを売却して、新しい住民が入居してきましたので、
その住民に滞納額を支払うよう請求しましたところ、そんな話は不動産会社
から何も聞いていないので支払わないといっています。
どうすればいいでしょうか。

[1187: 匿名さん]

駐車場料の時効は２年かな？多分

[1188: 匿名さん]

１年だよ。

[1189: 匿名さん]

消滅時効の時効期間

　一般債権　　　　　　　１０年
　定額給付債権　　　　　　５年
　債権以外の財産権　　　２０年
　所有権　　　　　　　　消滅時効はない

　医師の治療代、請負人の工事代金　　３年
　弁護士費用、授業料　　　　　　　　２年
　運送費、飲食代、宿泊代金　　　　　１年

　但し、駐車場料金がどれに該当するのかは分かりません。

[1190: 匿名さん]

　　管理組合の運営を任された理事会が、組合員・専有者の利益を増進し、良好な住環境
　　を確保するためには、その氏名・家族構成・電話番号等の情報が必要です。

　　　又、火災・地震等の災害が発生した場合に備えて要救助者の把握が必要です。
　　居住者にその名簿の提出を依頼するときには、これらの必要となる事情と名簿の管理は、
　　施錠された書庫に保管し、理事長等のごく限られた者がごく必要な時にしか閲覧できない
　　ようにしている旨を説明し、その理解を求めることが大切です。

　　　尚、個人情報の保護を盾に提出を拒まれる風潮があるようですが、これは法律では、
　　個人情報を取り扱う事業者に対してであり、過去６ヶ月以内のいずれかの日においても、
　　５，０００人を超える個人データを取り扱う業者と個人との関係において個人情報が保護
　　されているにすぎません。

　　　マンションでこれに該当するところはありませんので、一人歩きしている個人情報の保
　　護に惑わされないでください。
　　　但し、個人情報の提出要請に対して、拒否はできます。

[1191: 匿名さん]

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

　　 ＊私署証明の認証を受けるには

　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。
　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

[1192: 匿名さん]

騒音に対する裁判事例

　＜裁判例＞ 　　八王子支部の判例（Ｈ．８．７．３０）

　　　上階のフローリングの改修工事後、子供の走りまわる音がひどくなり、再三の注意にも
　　拘わらず、改善せず最終的には裁判となった。
　　　原告側請求
　　　　　①騒音の差し止め（原状回復）
　　　　　②不法行為に基づく慰謝料の請求　　３００万円

判決
　　　　①については、棄却
　　　　②については、慰謝料７５万円の支払い命令

判決理由
　　　　専有部分の工事をするときは、理事長に届け出、その承認を得なければならないと規
　　　約に規定されていたが、それを怠った。
　　　　その工事は、遮音性能の低い床材を使用し、それもコンクリートスラブに直貼りであった。
　　　それが原因で子供の走り回る音がひどくなった。

　　＊規約には、共同の利益に反する行為をしてはならないとなっているが、共同の利益に
　　　反する行為が具体化されていなければその行為を抑止することはできません。
　　　そのためには、規制の基準が明確化（ルール化）されていなければなりません。

　　　このルール（規制の基準）を作成するのはいうまでもなく、組合であり執行活動を行って
　　いる理事の皆さんがたということになります。

　　　専有部分の工事をするときには、理事長の承認を得なければならないと規定されてい
　　ても、ただ、その届出を受理するだけで、その工事の内容を検討しなければ何の意味も
　　ありません。
　　　そのためには、工事の種類ごとに、具体的な数値の基準を設定しておかなければなり
　　ません。

　　　現状回復については棄却されたが、これについては、届出をするよう広報・啓蒙活動を
　　行い、届けられたものについては、基準値を設けチェックをしなければなりません。

※もし、裁判をすることになった場合のポイントとしては、受忍限度を超えると判断される
　かどうかが目安となります。
　①騒音に対する受忍限度は
　　　一般社会上の受忍限度を超える音かどうか。Ｌ６０（⊿ＬＬ１）は不法行為と判断されること
　　もあります。

　②音の程度を数値で示し、不法行為を証明する。
　　　　環境庁が示す生活騒音基準
　　　 　　昼間 ５５ｄｂ以下
　　 　　　夜間 ４５ｄｂ以下 この基準を超えると不法行為と判断される
　　　　　＊県庁や市役所に相談すれば、騒音計を貸し出す場合もあります。

　　　裁判所の基準
　　　　午後９時～午前７時 ４０ｄｂ以下 裁判所は、この基準を守るよ
　　　　午前７時～午後９時 ５３ｄｂ以下 う命じています。

[1193: 匿名さん]

>>1186
滞納に理由なんて関係ありません。他の滞納者と同じように処理すればよいです。
どうしても説得したいっていうなら、住戸を買った時点で規約に従わなければならないということと、管理費等の債権が特定承継人に承継されるという規約（普通はあるはず）でも示しておけばいいです。あと、文句は売り手に言ってくれと。

[1194: 匿名さん]

>1193さん
あなたのマンションでは、新しく入居してきた区分所有者に、管理規約と
各種使用細則、改正になったときの総会の議案書等を配布していますか？
うちのマンションでは、配布する管理規約はありませんけど。
滞納金のことを全く知らされていなかった場合は、旧持ち主に請求するしか
仕方ないんでしょうか。

[1195: 匿名さん]

>1193さん
重要事項の説明義務は、宅建業者が負っていますが、滞納の説明が
なかった場合は、説明を怠った宅建業者に損害賠償を請求できます。

[1196: 匿名さん]

築年数の経過したマンションで、新規に入居して
きた者に、管理規約とか細則をやっているマンション
ありますか。
規約等を配布しなくて、規則を守れといっても無理が
あるように思えますが。

[1197: 匿名さん]

どこかの時点で、管理規約と各種使用細則の全面改正が
できればいいのですが、簡単にはできないですしね。

[1198: 匿名さん]

>>1193
管理規約を準備しなければならないのは、旧所有者ですよ。無くした人向けにコピーくらい準備しておいてもいいし、全部刷り直しするなら、その時に余分に刷って、余りを無くした人に売れるようにするとか。

>>滞納金のことを全く知らされていなかった場合は、旧持ち主に請求するしか
仕方ないんでしょうか。

主語が現在の持ち主ならその通りです。管理組合はどちらに対しても請求できます。

>>1196、>>1197
全面改正とまで行かなくても、「印刷し直すので、この機会に見直す部分を見直しときましょう」くらいでいいんじゃないでしょうか。

[1199: 匿名さん]

>1198
規約の改正は簡単にはできませんよ。
１つ新設する場合でも、それを第○○条にするんですか？
１つ変更すれば、それ以降を全て条項を変えなければならないし。
築１３年以上経過したマンションであれば、標準管理規約だけでも、
３０％以上が改正や新規、追加条項等になっていますから。
それに、各種細則で全て準備してあるマンションてないのでは。

理事会運用細則、駐車場細則、駐輪場細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則、
大規模修繕委員会細則、管理規約改正委員会細則、植栽委員会細則、ペット細則、
監視カメラ使用細則等全て作成しているマンションって少ないですからね。
どっかの時点で、管理規約と各種使用細則の全面改正は必要ですよ。
しかし、それを誰がやるかですけど。

[1200: 匿名さん]

管理規約を準備するのは旧所有者じゃないでしょう。

[1201: 匿名さん]

>>1192
>騒音に対する裁判事例
>
>　＜裁判例＞ 　　八王子支部の判例（Ｈ．８．７．３０）

引用元をリンクもしくは明記してください

引用を明記しないと、「嘘を張り付けている」「判例をねつ造している」と言われますよ

[1202: 匿名さん]

>1201さん
だれがいうんですか？
必要なら、平成８年の八王子の判例を見ればいいんじゃないですか。

[1203: ピギナーさん]

>>1200
>管理規約を準備するのは旧所有者じゃないでしょう。

管理規約を準備するのは、売主（旧所有者）です。

[1204: 匿名さん]

>>1202
引用したら引用元を明記するのは当たり前
　
判例のねつ造は止めましょう
人を騙す手段としては悪質ですよ

みなさん気を付けて読みましょうね

[1205: 匿名さん]

>>1199

例えば、３０条と３１条との間に新しい条文を入れるなら、「３０条の２」とすればいいだけど、後の条文をずらす必要は無いですよ。「３０条の２」と３１条の間に挿入する場合は「３０条の３」、「３０条の２」と「３０条の３」の間に入れるなら「３０条の２の２」です。

水道法の施行規則だったと思いますが、○条の２の２の２の２、なんてのを見たことがあります。
使用細則は、丸ごと追加すればいいので、それほど問題ないんじゃないでしょうか？別冊にしてもいいですすね。

>>1200
新築時から時間を追って説明すると、次のようになります。
新築分譲時：事業主が分譲の際に、原始規約を買い手に引き渡す。買い手が承認書にサイン（押印）をし、それを規約原本に添付するのが普通。
規約改正時（一部改正）：管理組合が改正部分を補遺として配付し、各組合員が自分で貼り付ける。

その後に転売する場合：売り手が買い手に規約を引き渡す。変更箇所は売り手の責任で買い手に伝えなければならない。

規約を刷り直した場合：管理組合が全戸に配付する。

その後に転売する場合：売り手が、配付された規約を買い手に引き渡す。

要約すると、管理組合は、規約改正時に改正箇所をその時点での組合員に通知するだけです。刷り直しする場合は、その時点の組合員に配付するだけです。転売時に売り手が紛失していれば、売り手の負担で購入しなおしてから買い手に渡すのが本来の姿ですが、競売や相続などではそういう訳にいかず、買い手の負担で規約集を購入せざるを得ない場合があります。
管理組合としては、規約原本を閲覧させる必要はありますが、規約集として印刷されたものを渡す義務を負っているわけではありません。それはあくまでもサービスの一環であって、有償にするべきものであるし、実際に有償にしている管理組合は多いと思います。

[1206: 1205]

本筋と関係ない話ですが、「の２の２の２の２」は、水道法ではなく消防法の別記様式でした。
別記様式第１号の２の２の２の２ってのがあります

[1207: 匿名さん]

>1205さん
条項が増えるのならそれでもいいでしょうが、新設のものは
どうするんですか？
３０条と３１条の間に入れるといっても、３０条の２としても、
３０条と３０条の２とは全く関係のない内容なのにそれでいいの？
それに、規約集ではなく、単なる１枚の用紙で配布することになるしね。
規約や細則はルールを守ってもらうためのものでしょう。
もっと積極的に管理組合が配布した方がいいでしょう。

[1208: 匿名さん]

規約ぐらい１冊１００円程度のものでしょう。
それぐらいは、組合で準備しておかなくてはね。
中古で売る場合、不動産会社に見せるだけでは、入居してきても
規則を守ってもらえないよ。
売り手の負担で買い手に渡すのが本来の姿とかいってるのがいるが、
マンションのルールを守ってもらうことを最優先で考えないとね。

[1209: 匿名さん]

管理規約の全面改正は難しいというより、誰が現行規約と改正案の
左右の対比表を作成するかだよ。

[1210: 匿名さん]

現行規約と標準管理規約を打ち込むだけでも大変だからね。

[1211: 匿名さん]

インターホンのことが書き込まれてましたけど、２０年も交換しなくて
いいんですか？
うちはまだ築１２年のマンションなんですが、もう修理が発生していますので心配です。

[1212: 匿名さん]

>>1207
30条の2は30条と無関係で、それぞれ独立した条文です。30.2条みたいなものです。
>>1208
1枚5円で20枚コピーするだけで100円ですよ？
PDFでなら無料でもいいと思いますけど。