クレヴィア本郷

[匿名さん]

伊藤忠都市開発の物件。

所在地：東京都文京区本郷4-38-7他(地番)
交通：都営三田線・大江戸線「春日」駅 徒歩1分
　　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅 徒歩3分
　　　JR総武線「水道橋」駅 徒歩13分

施工は奥村組？？

どんなもんでしょうか・・。オリックスのタワー・コイシカワは管理費が高くて止めたのですが。

[3: 匿名さん]

物件名称が間違っていると検索エンジンでＨＩＴしないのでこっちにしましょう。概要見ると店舗が４店舗。地権者住戸の割合が２割ほど、ですか・・・。都心のいい場所は等価交換じゃないと開発しづらい（等価交換じゃないと高いし）から仕方ないのですが、等価交換案件は蓋を開けてみるまでどういうテナントが入るかわかんないのが悩ましいいですね。ＭＲオープンは来年ですか・・

[4: 物件比較中さん]

資料来ましたね、気になるプランですが
３１㎡、４０㎡、５２㎡

シングルＯＮＬＹですね・・・

[5: 匿名]

この物件は防災センターの設置が必要ないでしょうから
管理費は高くならないはずです、保証はしませんが。
タワー小石川との比較では、白山通りのほうが交通量が
相当多いでしょうからその影響が気になります。また
小さなタイプが多いので、全体として高級感は劣る可能性
が強いと思われます。利便性は似たりよったりでしょう。
価格は近隣の価格を参考にして決める予定で、それより
高くすることはないだろうとのことでした。価格を決める
のは1月以降でタワー小石川やその他の物件の売れ行きな
どを見て決めるものと思われます。
坪単価300位でしょうか？皆さんはどう思われますか。

[6: 物件比較中さん]

坪単価３００万はありえないでしょうね〜
それなら全戸即完でしょう。

最低３５０万くらいは狙ってくると思いますよ。
コンパクトプランだから単価高くてもグロスはおさえられるしね。
・・・というか、環境・規模から考えて、オリックスタワーのような
ファミリー層は狙えない、と判断したんでしょう。オリックスよりは
抑えた単価にしてくるような・・・？

防災センターが必要になるのは延べ床１０，０００平米以上なんで
ここの延べ床がわかりませんが敷地が８７７平米しかないので
まず防災センターは無いから「普通の管理費」だと思いますよ・・・

そう言えばこの間の日経に１５段広告売ってましたね、新大塚の
物件と合同で。都心の物件は単価が騰がってるから、ここみたいな
コンパクト物件の供給が今後は多くなる気がする。

[7: 匿名さん]

オリックスと利便性は変わらず、車による騒音等がひどいというわかりやすい物件。
だからオリックスの1割は坪単価安いんじゃないかな。坪330くらい。
坪330って昔（2〜3年前）は市ヶ谷から白金台まで買えたなー・・・。」

[8: 匿名さん]

>>07

高いから小さく割ってるんだよ。このくらいの割りなら大手企業勤務・単身３０代で手が届く。オリックスより単価高いかもよ。客層ほとんどだぶらないと思うしね。

[9: 匿名さん]

年明けに事前案内会ですね。
気になりますが都合がつかず行けません。
どなたか行かれますか？
ちなみに、オリックスと比較されていますが、
ここは単身もしくはDINKSですよね？
やはりこの辺ですと、医療関係者が多いのでしょうか？
単身女性ですと、この駅近はかなり魅力的です。
価格がかなり気になります。
事前に行かれる方がいらっしゃいましたら
価格帯など教えていただけるとありがたいです。

[10: 匿名さん]

オリックスとおなじか
むしろタカイかも。

[11: 匿名さん]

３００万台後半なんてあり得るかな？

[12: 匿名さん]

ここのすぐ北の西片の交差点のとこにも東急とパナホームのＭＳ計画ありますよ。裏はお墓だけど。

[13: 物件比較中さん]

価格、見せてもらいました！１ＬＤＫで考えていたのですが、わたしが欲しいところは
坪４００万円を軽く超えます（涙）とても買えません。

全体平均の坪単価はまだわかりませんが、坪あたり３８０万円〜３９０万円はイっている
のではないでしょうか？・・・中古ＭＳの価格も上昇しているので覚悟はしていたんだけど
現実に見せられるとショックですね・・・普通のサラリーではもう文京区に新築ＭＳは
もてないということがわかりました。

[14: 匿名さん]

まだまだ序の口ですよ、新新価格は・・・。

（中小デベの物件はともかく）今後、文京区で大手が分譲する物件はほぼすべて坪４００万を
超えてくると思う。客がついてくるかどうかは知らんが・笑

[15: 匿名さん]

>>13

アトラス白山もえらく高いなあと思ったけど、こちらも負けず劣らず。
本郷アドレスだからアトラスとの差額は納得だけど絶対的には高いやね。

[16: 匿名さん]

>>13
このあたりがご希望なら、築浅の中古も検討対象に入れると良いと思います。
今日時点でインターネットで簡単に検索するだけでも結構たくさんでてきますよ。

パークホームズ文京白山　　白山4分、本駒込1分　平成16年12月築　坪単　259万
サンクタス小石川プレイス　　春日4分、後楽園4分　平成17年5月築　坪単　320万
パークホームズ小石川　　　春日4分、後楽園5分　平成16年2月築　坪単　306万
クリオ白山逸見坂　　白山4分　平成16年2月築　坪単　227万
クオリア後楽園　後楽園6分　平成16年3月築　坪単　313万
小石川レジデンス　春日9分　平成18年3月築　坪単　347万

これらの多くは半年ぐらい売れずに残っている物件で、中には徐々に値下げしているものも含まれていますね。
去年までなら強気一辺倒の新新価格もありでしたが、もう世の中は変わってきてます。
14さんも仰るとおり、仮に強気の価格設定をしたとしても客はついてこないでしょう。

クレヴィアも低層階や向きの悪い部屋を入れれば平均坪単価では350ぐらいでは？

[17: 匿名さん]

>>16

>クレヴィアも低層階や向きの悪い部屋を入れれば平均坪単価では350ぐらいでは？

いいえ、２階の幹線道路側で坪３５０万円以上です。１４階建ですけど１１階で坪４００超え
です。東向き、古い一戸建てと完全お見合いの３階部屋でも坪３８０万円オーバーです。

モデルルームはお金かかってましたよ！・苦笑

この規模で２部屋モデルルームつくってましたし。

でも・・・アララ？お部屋の面積が全体に絞り気味なのでこの単価でも価格表でみると
「けっこうアリかも？」なんて思えちゃうから不思議！？

駅前・徒歩１分とは言っても三田線だしなあ・・・。南北線は微妙だけど三井の文京白山の
中古は確かにアリかもしれませんね〜

[18: 物件比較中さん]

ところで、こういう高い単身向けマンションって、投資用で買う人多いのでしょうか？
ターゲットが、もの凄く狭いような気がするのですが。
収入の多い人は、もっと違うもの買うような気がするし、背伸びして買う人が多いのかな？

[19: 購入検討中さん]

現在、伊藤忠都市開発のマンションに住んでいますが、作りも管理もしっかりしているので気に入っています。
この物件は駅徒歩１〜３分という立地やOZONEとのコラボレーションを考えると魅力的な物件になりそうです。
お値段もかなりするので投資にはもったいないような気がしますね。
場所的にお医者さんや学者さんがセカンドで使ったり、高収入なシングルが購入する感じでしょうか？
この近辺で探しているので、検討してはいますが、、、高いですよね〜（ハァ）
恐るべし、新価格。

[20: 匿名さん]

>>19

OZONEって何か魅力ありますか？
投資用には向きませんね。表面で３％いくかいかないかくらいでしょ？
単身・DINKS実需オンリーだから面積を思いっきり圧縮して企画・・・は昨今の
土地価格や建築費の上昇を考えれば致し方なし、だけど文京区は新築と中古の相場の
乖離がはげしいから新築にどうしてもこだわるなら別だけど中古もありかも？

[21: 購入検討中さん]

表面利回りはもう少し行くのではないでしょうか？
坪単価330として45㎡で45,000千円とすれば、
周辺相場から考えて最低でも18万からうまくすれば20万以上の月額家賃となるでしょう。
家賃19万とした場合表面利回りは5.1%で管理費等を18,000円で考えて差し引いても
4.58%の利回りとなります。通常のローンでは厳しいですが住宅ローンなら
何とかプラスになるかもしれません。

実際の坪単価や家賃によっては変わるでしょうが、たとえば20年間くらいの間に家賃が
下がること、空室期間を考えることなどによってはもう少し低い計算になるのかもしれ
ませんがサブリースに出すようなケースを除いては一般的には5%はあることになるので
はないでしょうか。もっともこの物件は表面利回りはそれでも低いと思います。

ただし、駅が1分と近く複数路線が使え、隣がマックと100円ショップ
勝手な想像ですが1階はコンビニが入るような気がしますし、
スーパーその他も近いので非常に借手が付き易いのではないかと思います。
洗濯機が付いているのも賃貸需要を意識しているのではないでしょうか。

[22: 物件比較中さん]

上で坪単価330万円くらいなら表面利回り5%くらいと書いたものですが
上のほうを見ると380万円くらいするようですね。だとすれば
45㎡の1LDKで約5200万円、家賃を19万円とすると表面利回りは4.4%
くらいでしょうか。しかし坪単価がそこまで高いと、1LDK以上を検討する人は
TTKの方が管理費は高いものの全体で考えて安くないでしょうか。
このスレを立てた人は管理費が高いのでTTKをあきらめたとありますが
管理費が安くても肝心の物件価格が高ければ厳しいですね。