パークハウス清澄白河タワーpart2

[匿名さん]

パークハウス清澄白河タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：東京都江東区白河4丁目1番2（地番）
交通：東京メトロ半蔵門線 「清澄白河」駅 徒歩6分 （B2出口）
　　都営大江戸線 「清澄白河」駅 徒歩9分 （B2出口）
　　都営新宿線 「菊川」駅 徒歩8分 （5番出口）
価格：平均280万/坪
間取：1LDK-3LDK
面積：41.1平米-98.43平米

【管理人です。タイトルを一部変更しました。】

売主：三菱地所　NTT都市開発　JFE都市開発
販売会社(取引態様)：販売提携（代理）三菱地所リアルエステートサービス　販売提携（代理）JFE都市開発
施工会社：三井住友建設

part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43590/

[201: いつか買いたいさん]

＞＞１９６

簡潔にまとめられていますね。まさしくその通りだと思います。
私もそれらの諸理由によって見送りました。
高層階でも排ガス、音は来るんですね。改めて手をださなくてよかったと思っています。

そういえば、今日会員専用プレミアムサイトのお知らせが来ました。今さらという気がしますけど。
登録は多いけれど買う人が少ないんでしょうね。
価格さえ妥当なところに落ち着いたら購入に踏み切ろうかなと考えた時期もありましたが、正直どこまで落ちたら、この物件の価値に見合うか想像付きにくいですね。あまりにもマイナスの要因が多すぎて。

[202: 匿名さん]

>200
地価が上がれば敷地を購入するのに金がかかるので
新築マンションの分譲価格が上がる。
そんなことも知らないの？中学生でもわかることなんだけど。

[203: とくめい]

価格の目安が分かる方、教えていただけませんか？
モデルルームにも言ってみたいのですが、価格感がまったく合わないと
１日無駄足になってしまうので。。

[204: 匿名さん]

>>203
75平米で6000万～という感じです。

[205: とくめい]

>204
ありがとうございました！
いやー、高いですね。。価格感が合わない事が分かったので見送ります。。

3000万位頭金を用意しないと買えないですね。

[206: 匿名さん]

>202
>地価が上がれば敷地を購入するのに金がかかるので
>新築マンションの分譲価格が上がる。

地価が上がったと思い込みたい近隣の気持ちはよく分かる。

が、地価が上がっても分譲価格が2割も上がることはないだろ。分からないのかな。
例えば土地が300万/坪だったとして、容積率が600％なら述床面積当り50万/坪、専有面積当りで60万/坪程度。5～6年前の販売価格が220万/坪だったとすると、土地代が5～6年前に比べて倍にならない限り販売価格が2割増しになることはないってこと。

つまり、地価が上がったのではなく、単に地所がKYな値付けしただけってことよ。

そんなことも知らないの？中学生でもわかることなんだけど。 プハッ

[207: 匿名さん]

>>205
一応つっこんでおくけど、
６０００万のマンション買うのに、頭金は３０００万ですか。
そりゃ多いに越したことがないのはそうですけど。

住宅ローン金利が0.775％で借りられて（変動金利2.475％に対し優遇金利▲1.7％）
住宅ローン税控除が年１％が１０年続くってことは、
仮に１０年で返し終われば、ゲインする可能性すらあるってことですよ。
まあゲインはしないにせよ、極めて借りてに有利な情勢であることは間違いないです。
短期金利も上がる気配はまったくありません。
政府は２０１１年ですらデフレ１％と予測してるくらいです。

[208: とくめい]

>207
ご指摘ありがとうございます。
またこちらからの説明も不足していました。
私は既に近所の菊川にマンションを持っていまして、残債が2800万円程になっています。
（結構頑張って繰上げしました）

もう少し広い家は欲しいのですが、残りの人生を考えると、リスクヘッジをこめて
MAX3500万円までのローンしか組めないかなと思っています。
ということで頭金は3000万円程度は必要かな、と。

[209: 匿名さん]

＞206
需要と供給という大原則を完全に無視してるね。

例えば地価が20％上がったとすれば、
そこは需要が増えている人気の土地ということ。

地価が20％上がったけど建物建築コストは増えていないから
分譲価格は5％アップにしておきましょう、ではもったいなさ過ぎるし、
地所に限らずそんなアホな値付けをする業者は存在しない。

そもそも、高いと思ったら買わなければいいのであって、
こんなところでグダグダとゴネる意味がわからない。

[211: 匿名さん]

>>208
ネタなんだと思いますけど、流れ上、一応つっこみます。

>私は既に近所の菊川にマンションを持っていまして、残債が2800万円程になっています。
（結構頑張って繰上げしました）
もう少し広い家は欲しいのですが、残りの人生を考えると、リスクヘッジをこめて
MAX3500万円までのローンしか組めないかなと思っています。
ということで頭金は3000万円程度は必要かな、と。


全然意味が分からないので、ひとつひとつ突っ込みますが、
まず、残債２８００万に対して、頭金３０００万円を用意できるのなら、
残債を整理するのが普通ってもんでは？
でも、そうすると、２００万しか残りません。

それとも、残債２８００万円を返済してなお、３０００万円が手元に残るということでしょうか？

まさかとは思いますが、残債を残したまま、次の住宅ローンを組むという意味ですか？
通常であれば、不可能だと思うのですが。

[212: 匿名さん]

>>211さん
208さんじゃないのですが、前半部の話と後半部の話は、別なのではないでしょうか？
残債2,800万円のマンションを持っているので、高くてもどうしても買わないといけないわけではない、という話が前半。
後半は、頭金に3,000万が必要と思った理由です。
頭金を3,000万持ってるとか、2,800万の残債をどうしようかとかいう話ではないと思います。

また、残債があっても、収入が十分にあれば、家族が住むなどの条件でダブルローンは可能ですよ。

[214: 匿名さん]

このマンションは当初から
近隣の皆さんの高値期待が高すぎるよね
地所もそれに引きずられたのかもw

わが街に財閥系がやってきた！ﾔｱﾔｱﾔｱ！

[215: 匿名さん]

214
清澄白河駅前に既に地所の物件ありますよ。

[216: 匿名さん]

>210
＞そもそも安いと思うならさっさと買えば？
＞こんなところでグダグダとゴネる意味がわからない。

安いと思っただけでマンションを買う馬鹿がいるわけないだろｗ
幼稚なオウム返しでは頭の悪さを露呈するだけだよ。

[217: 匿名さん]

立地やデベだけみたら、妥当な価格帯だと思ってMR行ったら、思いの外低仕様でがっかりな物件でした。

販売価格が上がろうとも、支払総額から考えれば、本物件の購入者層が満足できる内容にしておくべきだったと思います。

[218: 匿名さん]

やっぱり仕様の善し悪しに関しては、
MRを渡り歩いている見学者の目はごまかせませんね。

[220: 匿名]

数十戸しか売れてないってホント？
そういえばこちらが聞いた部屋は全部空いてたもんな・・・
やっぱりここの値付けって少し高かったのかな。

[222: 匿名さん]

すみません、私はここに書きこみされている皆さんのように、MRを渡り歩いているわけではないのでよく分からないのですが、
「低仕様」とおっしゃっている方々、具体的にどの点が低仕様なのか教えて頂けますか？
もしくは、この価格で出すのであれば、今新築で売りに出ている他のマンションのこの仕様と同程度であれば妥当な値段と言える、という例でも構いません。

[224: 匿さん]

220さんと同じくどのくらい売れたかご存知の方いらっしゃいますか？90～100は売れると販売員の方は言ってましたが。

これだけ売れないと大手デベですが値引きするんでしょうかね。

[225: 匿名さん]

全戸数の約１／４が売りに出されて、そのほとんどが売れたという噂も聞きましたよ。

[226: 匿名さん]

>>>222
仕様面に絞って、個人的な感想
・バスルーム：あの風呂桶は一世代前。全体にチープ。たぶん仕様面で一番不評なのがバスルーム。脱衣場の洗面所の下に体重計をしまう場所がない。
・キッチン：天板が模造大理石。
・トイレ：棚が小さい。妥当な大きさの棚はオプションなので追加金が必要。便器の型も標準は古くて、並程度のタンクレスの便器はオプション。
・間取り：うまくない。よくわからないところを無理やり仕切って狭い行灯部屋を捻出している感じ。
・天井：下り天井多い。部屋一周下り天井の個所もあり。

仕様面の話題になるとURと比較する人が出てくるけど、当を得ていると思う。
自分の目でMRを見に行けばわかるよ。

[227: 匿名さん]

売れてないんですかね？
契約した方の書き込み全くないですよね。

[228: 匿名さん]

買う価値ないもの。

２本の大通り沿いで、子育てするような環境じゃなくて、買い物も不便。
駅も微妙に遠い。
で、この高値。

清澄白河は庶民の町であって、セレブが買うエリアではないって事がわかってないのでは？
デべには豊洲の失敗を学んで頂きたい。
ここは江東区なんですから。

[229: 匿名]

どんな人気のマンションでも値引きやサービスのないものはほとんどありませんね。
もし本当に大変なんだったら、半期末や期末のタイミングで・・・ということは大いにありえると思います。

[230: 匿名]

↑補足しておくと、大人気マンションでも最後に買った人は家具の1つもついてくるという意味です。

[232: 匿名さん]

>>229
>半期末や期末のタイミングで・・・ということは大いにありえると思います。

ないね。
中小デベならいざしらず、財閥系デベなら竣工1年後に半分以上売れ残ってたとしても平然としていると思うよ。

[233: 匿名さん]

>>232
うちの近所の地所物件は、竣工から1年経っても売れ残った部屋を1000万前後値引きして売ってましたけど・・・

[234: 匿名さん]

東陽町の住友さんは、
すでに２割以上下げていますね。

[235: 匿名さん]

東陽町はなんとなくわかる気がします。
あのあたりの交差点まで行くとちょっと雰囲気が。。。東西線ってちょっと微妙です。

[236: 12345]

ハッキリ言って立地、仕様のわりに高いですね。独身、DINKS向け。

[237: 匿名さん]

いくらぐらいが適正価格と言えますかね？
＠２５０あたりでしょうか？

[238: 匿名はん]

250くらいの部屋はありますよね。
交通面が完璧なのでこのくらいは妥当かと。。。。

[239: 匿名さん]

騒音面ではどうでしょう？

[241: 匿名さん]

交通面は完璧だね。
大通りに２面も面してるんだから、
アクセスは抜群。

[242: 匿名さん]

確かに大通りに面してるから騒音はあるでしょうけど、バス停がすぐ側にあるのは魅力を感じます。

[243: 匿名さん]

事前案内会にいってきました。
窓が防音サッシになってましたね。

[244: 購入検討中さん]

私も事前案内会行きましたが、大盛況でしたね～。
オプションが上層階でも今年の11月には締切りのようですし、
竣工まで値引きもされないと思うので、このタイミングで前向きに検討したいと思います。

[245: 申込予定さん]

244様へ
当方も事前案内に行きました。
本当に大盛況でしたよね。
満席で急遽、6時の回も増やしたけど
6時の回も満席になってると聞きました。
確かに地所のマンションですから値引きは無いですが
地所の信頼性は大きいですよね、このご時勢。
こちらもローン控除と金利が低いこの時期に
決めようと検討中です、よろしくお願いします。

[246: 契約済みさん]

初めてコメントします。
このｸﾁｺﾐをみて、購入を一度やめようと思ったりもしましたが、
１次で契約をしました。他に、９０世帯ほど契約したと思います。
　眺望・値段・仕様と確かに納得するまでには時間がかかりましたが、
よかったと思っております。

[247: 契約済みさん]

私も契約者です。
このクチコミを見ていたため、購入するかどうか一時期迷いましたが、
最終的には眺望と場所が決め手となり契約しました。
入居が本当に待ち遠しいですね。

[248: 匿名さん]

ネタですか？
どの方向を向いたら、眺望が気に入るのですか？
もしかして、向かいのマンションの部屋を覗けるって眺望？？？

[249: 匿名さん]

MRが大盛況で
あせって契約

ある意味典型ですなぁ

[250: 匿名さん]

確かにお見合いする部屋は多いけど、西の高層階は眺望はいいと思いますが、如何なものでしょう。

[251: 購入検討中さん]

眺望は北東ならまあまあいいのでは？

南側は完全にお見合いだと思います。
北西にもタワーマンションが建ってるからお見合いではないですが視界は遮られると思います。

でも都内でお見合いでない完全に四方の開けたマンションなんてなかなかないですよね？
というかよっぽど高層階ならあるんでしょうけど、、、
都内で利便性がよければ眺望はある程度は目を瞑るしかないのではないでしょうか・・・？

とは言いながら私も購入したくても金額が高くて手が出ない状況です。。

[252: 匿さん]

90室ほど契約済みとの情報ありますが、実際にMRで契約済みの部屋は確認できるのでしょうか？

[253: 申込予定さん]

湾岸タワーの西にレインボーブリッジが見える
部屋に住んでた者です。

眺望は最初だけですよ。
飽きます。
交通が不便だったので売却し、ここを検討してます。
やはり大手町へ7分は大いに魅力です。

[254: 契約済みさん]

契約済みのタイプはすでにホームページから消えています。
モデルルームには、他で見るような　売約済みの赤い花が飾れる
ボードはなかったと思います。
　

[255: うーん]

私は今11階に住んでいます。
眺望は確かに飽きますが、風が抜ける感じは気持ちいいです。
通風を遮られるかどうかが大事かな、と。

あと上層会だと虫が来なくていいですね！
蚊もめったに来ないし、ゴキを見たのはこの５年で一回だけです。

私もこのマンションを検討候補に入れていますが、多少高くても
１０階以上がいいかな・・とおもってます。

[256: 匿名さん]

TTTの27Fに住んでます。
高層階という理由で、網戸が付いていませんが、
普通に蚊は入ってきますし、
この夏、ベランダで２回ゴキを見ました。。。
部屋の中ではまだ見てないけど、気づいていないだけかもしれない。
高層階に虫が来ないなんて、神話だと思います。

[257: 匿名さん]

>>253
湾岸で西にレインボーブリッジが見えるって、
方角的におかしいと思うんですけど。
東京の岸から、橋は東側にしか見えないはず。

[258: 申込予定さん]

>>257さま

ザ・豊洲タワーの西の高層階です。
くっきりとレインボーは見えます。
豊洲エリアからは西になります。

[259: 匿名さん]

>>257
TTTは勝どきだから
見えるなら南だな

[260: 匿名さん]

いずれにしても、江東区だよ？
高いよ

[261: 匿名さん]

>>260
豊洲は江東区ですが、
勝どきも晴海も中央区です。

[262: 匿名さん]

>>260
そうですね江東区も坪250万円が平均になって高くなりましたね。
時代が変わったと諦めるしかなさそうですね。
上がる前に買った人はエライと言うか、ついてたと言うか・・・

[264: ご近所さん]

マイケルかかし見た？

[265: 購入検討中さん]

先週、モデルルームに行ってきた。
場所が良いのは認める。
けれどこのご時勢で周辺に何もない
清澄の3LDK75㎡に6500万円は出したく
ないなあ・・・と思ってしまった。

今買ってる人は頭金がほとんどない方
ばかりだから、これからもっと価格下がるよ。

賃貸の更新料だってどうやら最高裁で違法判決
ということになりそうだし・・・今の若い子達は
持ち家にはこだわらないみたいだし・・・
分譲には明らかに逆風なんだよね。

購入した人、ごめんね、こんなネガ書いてしまって・・・

[266: 購入検討中さん]

坪単価280万もするんですか・・・？

正規の値段ではとても買えません・・・
かといって値下がりも期待できないですよね。三菱ですし。。

でも森下界隈が好きな私にとっては気になる物件ではあるんですよねぇ。。

[267: 匿名さん]

ここは無いでしょw

[268: 匿名さん]

週末にＭＲに行ってきました。
家族連れの方が多くてびっくりしました。

このスレで皆さんがお風呂がショボイ・・・と書いてましたが、確かに・・・。
なんであんなお風呂にしてしまったんでしょうか・・・。
それにＭＲなのに（だから？）お部屋、いじりすぎです。オプションとかつけすぎで
原型がわかりにくい・・・。

[269: 匿名さん]

ファミリーは多いと思いますよ。
近くに幼稚園はあるし、学区域の小学校も評判はいいみたいなので。江東区は幼稚園が少ないから、歩いて行ける幼稚園が近くにあるのはいいと思います。

[270: 匿名]

でも6500じゃねぇ・・・

[271: 匿名さん]

6500で手が届かない方だと、このエリアで購入を望むのは厳しいでしょう。大手町へのアクセスも良いし、価格も妥当だと思いますけど。

[272: 匿名さん]

営業の方に、夫婦合わせて年収1000万前後の方も購入されていると聞きました。
無理したローンで購入している層も結構いるみたいですよ。

[273: 匿名さん]

問題は頭金ではないですか？年収合わせて1000万でも頭金があれば可能かと。頭金ゼロで世帯年収1000万ではローンの審査より生活面が大変かも。息子・娘夫婦に金融支援をする親も多いし。

[274: とくめい]

夫婦合算の人って、子供生まれた瞬間に破綻しないのかな。
うちは僕単独だから４５００万位が限界。
実際、マンション購入決めたらすぐに子供できたし（笑
いままで全然出来なかったのに・・人生なんてそういうものかも。

[275: 物件比較中さん]

>271

手が届かない・・・というのとはちょっと違います。

3LDK　75㎡で

品川6500　月島6250　豊洲6000　清澄白河5500　

くらいが妥当値と考えていますので、その価格帯で
間取りの良い部屋を探しているものです。このご時勢なので
割安感のあるマンションを購入したいと考えています。
まあ、人気のある地域はまだ下がっていませんが・・・

ここは大手町へのアクセスは良いのですがただそれだけなので、
5500という評価にさせていただきました。

私の職場の社員やジショ社員もここを購入したとか検討中
という話は聞きませんね、残念ながら。

[276: 匿名さん]

四年前の昔の値段は忘れてしまうしかないよ。
変化し続ける区だから。

[277: 匿名さん]

>忘れてしまうしかないよ。
>変化し続ける区だから。

カッコつけて言うようなセリフかな。
皆さんドン引きですよ。

それはそれとして、

豊洲・東雲・有明など今後大規模開発の進む地域は発展してゆくでしょうし、資産価値も上がってゆくのでしょうが、
清澄白河の場合は今後発展する余地はありませんよね。
半蔵門線や大江戸線が開通しても、お店は増えませんでしたし。

白河4丁目で@280ならば、中央区で探したいね

[278: 匿名さん]

＞豊洲・東雲・有明など今後大規模開発の進む地域は発展してゆくでしょうし

え・・・。マジで、こんなトコ住みたいんだ・・・。ま、色々だからな・・・。

[279: 匿名さん]

>>277

勝ちどきのザトウキョウタワーズ（TTT）は平均坪単価２００万を
切っていたからね。まあ抽選はずれたけどさ。

[280: 匿名さん]

売れてる？

[281: 匿名]

277さん
@280しか出せないなら、タイムマシーンで5年位戻ってみたら如何ですか？ご予算に合う物件があったと思いますよ。

[282: 匿名さん]

TTTの当時の平均は200切ってなかったよ。

[283: 匿名さん]

>>281
5年前が＠280だったてことですか？
じゃ、今は幾ら？

[284: 匿名さん]

>>282

TTTの平均坪単価は214万です。
もっともこれは坪単価、面積が大きいプレミアムフロアの価格が入っているから
高めに出ています。平均的な部屋は８０平米台３ＬＤＫで５０００万台前半でし
たから２００万弱の部屋も多数ありました。

[285: 匿名さん]

これから買う人は大変ですね。
人ごとですがｗ

[286: 匿名さん]

＞　これから買う人は大変ですね。

どういう意味ですか？

　私は2003年に野村がやった文京区の物件を75平米で5500万で買いましたからね〜（もう売ったけど）。でもまた、下がってる最中だと思います。これから買う人の方が楽しみ多いと思いますよ。

私は湾岸はもっとこれから下がると思います。　企業は在庫調整が進んできただけで、安値の薄利多売で維持してるだけだし、未だに失業率あがってるし、企業物価も下がってる最中、地価ももちろん下がってるし、どう考えても今は待ちだと思いますけどね。地価が明らかに下がり始めた去年の夏とかに仕込み始めた物件は、この物件とかよりもどう考えても安いでしょ？、有明とか、晴レジとか安い買い物したとか喜んでる人いるみたいだけど、、、。来年の秋ぐらいに販売が始まる物件はさらに安いでしょうね。

[287: 匿名さん]

せいぜい頑張ってくださいｗ

[288: 匿名さん]

がんばる必要ないから不動産の売買って楽なんだよね。世の中の情報収集して待つだけ。

不動産屋って、ギラギラのデブのおばちゃんが多い感じしません？、どう考えてもがんばってないでしょあの人たち。あれで成り立つんですよ。

[289: 物件比較中さん]

本日の日経11面にここの記事が書いてあるよ。

先行販売で売れたのたった21戸だってさ。

ここの営業さんに40戸ってうそ言われちゃった。

誠実さに欠けますよ、ほんと。

[290: とくめい]

このマンション、ターゲットは誰なんだろ。
一般庶民が買うにしては価格が高いし、セレブはここには住まないと思う。
年収９００～１０００万円位の層がターゲットなのかな？

だとしたら現在不況だから、売れないのも納得できる。

[291: ここで生まれここで育ち]

ここで生まれここで育ったシニアとしては、人生の最終章として「地元の超高層」もいいかなと思い、結構本気で検討中。

本日の日経１１面の話ですが、「８月に即日完売した物件」という表現がなんか意味不明。

みなさんMRの風呂をこきおろしておりますが、我が家のおんぼろマンションと比較すれば、夢のような仕様に見えるけれども・・・

景観について言えば、ここであまり議論されていないのが、北側に2011年12月に忽然と立ち上がるスカイツリーの勇姿。我がおんぼろマンションから見えた「東京タワー」にどれだけ癒されたことかを思えば、相当のバリューアップでは?

しかし、当初２７０００円の管理費及び修繕積立金は、１５年後には４００００円になることが、現在のところ最終的な決断をむずかしくする悩みの種。

[292: 匿名さん]

たったの２１戸ですか？
９０戸近い登録があったのに、みなさんキャンセルしたんですね。

それでも値下げはしないのですかね。

[293: ここで生まれここで育ち]

本日に至るまで、依然として価格表が公表されていないのですが、これって「今後、状況によってはご相談に応じて値引きする場合もあり得る」ということを意味しているのでしょうか?

[294: 匿名さん]

21戸か。
こりゃ200戸以上売れ残りそうですね。

[295: 匿名さん]

さすがに２１戸ってことはないんじゃないですか？

[296: うーん]

>203
多分、ご想像の通りでしょう？
豊洲のタワマンも余りまくっているようですし、こちらもきっと売れ残るでしょう。

[297: うーん]

>293でした。

[298: 匿名さん]

価格表は公表されてるよ？
MRに行けば見られるけれども。

[299: ここで生まれここで育ち]

私がMRに行った時には、「全戸価格表」的なものは見せてくれませんでした。
そのかわり、具体的な部屋番号をピンポイントで言えば、戸別に教えてくれるというやり方でした。

[300: 匿名さん]

豊洲は待機児童の数が半端ではないので、それもかなりのマイナス要因になっているそうです。出産＝休職になっているケースが多いとか。