アスコットパーク三鷹禅林寺通りってどうですか？

[物件比較中さん]

アスコットパーク三鷹禅林寺通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



物件データ：
所在地：東京都三鷹市下連雀3-298-47(グレイス)(地番)
交通：JR中央線「三鷹」駅 徒歩6分(グレイス)
価格：未定
間取：2LDK・3LDK
面積：55.96平米-79.78平米

[2: 匿名さん]

ここも借地ですか。
すぐ近くの（というか並び？？）グローリオも同じ借地なんですね。
どなたか借地のメリット・デメリットをご教授下さいませんか？

[3: 物件比較中さん]

禅林寺通りは、ほぼ全て禅林寺からの借地のようです。本来土地を所有しないことによる金銭的メリットがあるはずですが、マンション価格が相場で決まるせいか、どこも安くはないですね。

[4: 匿名さん]

ここの物件（Ⅰの方）の南側にもいずれマンションが建つんでしょうかね。
これだけマンションが立ち並ぶと、一軒家がポツンというのもなんか妙な光景ですね。

南東側は現在、JAむさしののパーキングですね。ここはどうなんでしょうかね。
ここにまでマンションが建つとなると結構閉塞感があるような。

[5: 周辺住民さん]

借地権手放す気があるならアスコットがほうっておくわけなかったでしょうね。
建たないんでない？ 今、これから動こうとするマンション業者もそうそういないだろうしね。

ここの通りの建設中マンション、はたして売れるかどうか。かなり高い価格おおいみたいだし。
ななめ向いのグローリオ三鷹禅林寺通りのころは竣工前に完売してたみたいだけど。

[6: 匿名さん]

グローリオ三鷹禅林寺通りは、まだ築浅ですが中古が出ているようです。

借地権マンションは中古として売りにくいと思いますね。

新築なら借地権でもいいけど、中古で借地権となるとちょっと抵抗を感じる人が多いかもしれません。

どうでしょうかね。

[7: 周辺住民さん]

＞グローリオ三鷹禅林寺通りは、まだ築浅ですが中古が出ているようです。

もしそうならそっちのほうがいいかも。間取りしだいですが。
購入時価格のままとしても、いま売り出し中の禅林寺通りの物件よりはるかに安いでしょ、きっと。

[8: 不動産購入勉強中さん]

先日、MR＆現地を見に行ってきました。
かなり閉塞感ありますね。低層階での日照は期待できませんね。
禅林寺通りは車の通行がほとんど無いのですが、近くの三鷹通りの騒音はしっかり聞こえました。
南側の民家も立て替え近そうですし、分譲マンションが建たないとしてもこの状況で低層階の民家を建てるとは考え難いですよね。
他の方が仰っているように、借地の割りに坪単価が高いと思いました。
これに毎月地代+何年かに1度とはいえ更新料が付随しますからねぇ〜。
売り出しの条件としても悪いし、その際にも地主にお金払うんですよね。
う〜ん。。。。

[9: 匿名さん]

>これに毎月地代+何年かに1度とはいえ更新料が付随しますからねぇ〜。
>売り出しの条件としても悪いし、その際にも地主にお金払うんですよね。

・毎月の地代（地主にかかる固定資産税の3倍を全員で按分。なんで3倍？）
・更新料（30年に1度）
・転売の際の承諾料　なんじゃこれ？
・さらに、地主にかかる固定資産税が増えた場合には、それに応じて地代が上がる。
　（要するに地価に応じて、地代があがる）

だそうです。

[10: 不動産購入勉強中さん]

何で3倍なんでしょうね。
しかも更新料や承諾料がいくらになるかは不明だし。。。
新築ならまだしも、中古でこのリスクが付くとなると、転売時は買い叩かれるでしょうね。

借地権の場合、先々の計算をしっかりしておかないと、後々泣く事になりますね。

[11: 匿名さん]

>何で3倍なんでしょうね。
地主さんが儲けたい（地代 - 固定資産税）からでしょう。
２倍でも４倍でもいいんだけど、他と差異がでないように３倍としているのでしょう。

[12: 周辺住民さん]

私もこの物件、検討していたので、借地のこと少し調べました。

・地代は所有権の場合払う土地の固定資産税とほぼ同額の為、特に損をするという訳ではないようです。

・借地権の物件を売買したい場合は、売れた値段の３％以上（契約によって違いますがこれ以下はあまりないようです）は地主さんに承諾料としてお支払いするそうです。
＋不動産屋に支払う仲介料３％＋６万円なので、
３５００万円で売れたとしたら、２１６万円は消えます。

・借地契約更新料は、知り合いの不動産屋さんに聞いた所、
その時の地価なのではっきりは解らないが７０平米で１００万円くらいはみておいた方が良いようです。
その後は２０年の契約になるのではないかと思います。

・マンションはだいたい４０〜５０年はもつとは言われているようですが、
もしマンションの建て替えなんてことになったら、そこでもまた地主への承諾料が発生するようです。
更新料よりは遥かに高い金額のようです。
（そこまで考えたらマンションなんて買えませんが・・・）

借地権のマンションは最後に持ってた人が負け、ババ抜きだ！
なんて人もいました。

築年数が建って、売りたいと思って売れなくても、
管理費＋修繕積立金＋地代＋税金は、売れる迄かかってきますから。

近辺で、まだ３０年の更新を向かえたマンションがないので（もうじきってところはありますが）
前例もないことですし、ちょっと恐いですね。

あと何年かで３０年の更新を向かえるマンションも売りに出ていますが、苦戦しているようですよ。
その当時とは仕様も違いますし、耐震の問題などもありますので、現在の借地権付き新築マンションがそうなるかは解りませんが・・・

と、私がこの物件を断念した、マイナスのことばかり書いてしまいましたが、

アスコットさんの物件はセミオーダーシステムなど、私もとても気に入っていました。
物件自体はとても良いと思います。

借地権のリスクも解った上で購入するのあれば、良いと思います。

[13: 匿名さん]

ここは、盛り上がりに欠けますが、人気ないのでしょうか？

[14: 匿名さん]

まだ更地の段階で人気もなにも。
でもそのまま更地のままというのもありえるよな。MRでのくいつきがあまりにも悪ければ。
無駄なもの建てても仕方ないし。

[15: 匿名さん]

売約済みが何件か有っても、着工しないってこともありますか？

[16: 匿名さん]

法的にはどうか知りませんが、現実的には着工するでしょう。
アスコットは上場したばかりですし、今後もビジネスをしていく以上、中止は考えられません。
彼らにとって最悪のシナリオは「値引きで完売」だと思いますよ。
三鷹だったら、値下げしていけば、どこかの時点で必ず買いが入ります。

[17: 匿名さん]

価格はいくら位なんでしょう？
やっぱり近隣の借地とほぼ同じでしょうか？

[18: 匿名さん]

>16
三鷹なら、最悪のシナリオなら、買いが入る、ですね。
今は資材高騰もあるし、借地権もきっと高くつかんじゃったろうし、買いにくいでしょうね。
購入者の所得はそんなにあがってはいませんものね。

[19: 匿名さん]

借地権なので安いかと思ったら、結構なお値段でした。
売るより貸してくださいって感じだったし、一生住むつもりでないと
買うのは難しいと思いました。

[20: 匿名さん]

確かに賃貸としては、貸しやすい物件でしょうね。
私も借りたいです。（でも賃料も当然高くなるか。。。。）

[21: 匿名さん]

値下げは絶対しないと言っていたけど・・・