アスコットパーク三鷹禅林寺通りってどうですか？

[物件比較中さん]

アスコットパーク三鷹禅林寺通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



物件データ：
所在地：東京都三鷹市下連雀3-298-47(グレイス)(地番)
交通：JR中央線「三鷹」駅 徒歩6分(グレイス)
価格：未定
間取：2LDK・3LDK
面積：55.96平米-79.78平米

[2: 匿名さん]

ここも借地ですか。
すぐ近くの（というか並び？？）グローリオも同じ借地なんですね。
どなたか借地のメリット・デメリットをご教授下さいませんか？

[3: 物件比較中さん]

禅林寺通りは、ほぼ全て禅林寺からの借地のようです。本来土地を所有しないことによる金銭的メリットがあるはずですが、マンション価格が相場で決まるせいか、どこも安くはないですね。

[4: 匿名さん]

ここの物件（Ⅰの方）の南側にもいずれマンションが建つんでしょうかね。
これだけマンションが立ち並ぶと、一軒家がポツンというのもなんか妙な光景ですね。

南東側は現在、JAむさしののパーキングですね。ここはどうなんでしょうかね。
ここにまでマンションが建つとなると結構閉塞感があるような。

[5: 周辺住民さん]

借地権手放す気があるならアスコットがほうっておくわけなかったでしょうね。
建たないんでない？ 今、これから動こうとするマンション業者もそうそういないだろうしね。

ここの通りの建設中マンション、はたして売れるかどうか。かなり高い価格おおいみたいだし。
ななめ向いのグローリオ三鷹禅林寺通りのころは竣工前に完売してたみたいだけど。

[6: 匿名さん]

グローリオ三鷹禅林寺通りは、まだ築浅ですが中古が出ているようです。

借地権マンションは中古として売りにくいと思いますね。

新築なら借地権でもいいけど、中古で借地権となるとちょっと抵抗を感じる人が多いかもしれません。

どうでしょうかね。

[7: 周辺住民さん]

＞グローリオ三鷹禅林寺通りは、まだ築浅ですが中古が出ているようです。

もしそうならそっちのほうがいいかも。間取りしだいですが。
購入時価格のままとしても、いま売り出し中の禅林寺通りの物件よりはるかに安いでしょ、きっと。

[8: 不動産購入勉強中さん]

先日、MR＆現地を見に行ってきました。
かなり閉塞感ありますね。低層階での日照は期待できませんね。
禅林寺通りは車の通行がほとんど無いのですが、近くの三鷹通りの騒音はしっかり聞こえました。
南側の民家も立て替え近そうですし、分譲マンションが建たないとしてもこの状況で低層階の民家を建てるとは考え難いですよね。
他の方が仰っているように、借地の割りに坪単価が高いと思いました。
これに毎月地代+何年かに1度とはいえ更新料が付随しますからねぇ〜。
売り出しの条件としても悪いし、その際にも地主にお金払うんですよね。
う〜ん。。。。

[9: 匿名さん]

>これに毎月地代+何年かに1度とはいえ更新料が付随しますからねぇ〜。
>売り出しの条件としても悪いし、その際にも地主にお金払うんですよね。

・毎月の地代（地主にかかる固定資産税の3倍を全員で按分。なんで3倍？）
・更新料（30年に1度）
・転売の際の承諾料　なんじゃこれ？
・さらに、地主にかかる固定資産税が増えた場合には、それに応じて地代が上がる。
　（要するに地価に応じて、地代があがる）

だそうです。

[10: 不動産購入勉強中さん]

何で3倍なんでしょうね。
しかも更新料や承諾料がいくらになるかは不明だし。。。
新築ならまだしも、中古でこのリスクが付くとなると、転売時は買い叩かれるでしょうね。

借地権の場合、先々の計算をしっかりしておかないと、後々泣く事になりますね。

[11: 匿名さん]

>何で3倍なんでしょうね。
地主さんが儲けたい（地代 - 固定資産税）からでしょう。
２倍でも４倍でもいいんだけど、他と差異がでないように３倍としているのでしょう。

[12: 周辺住民さん]

私もこの物件、検討していたので、借地のこと少し調べました。

・地代は所有権の場合払う土地の固定資産税とほぼ同額の為、特に損をするという訳ではないようです。

・借地権の物件を売買したい場合は、売れた値段の３％以上（契約によって違いますがこれ以下はあまりないようです）は地主さんに承諾料としてお支払いするそうです。
＋不動産屋に支払う仲介料３％＋６万円なので、
３５００万円で売れたとしたら、２１６万円は消えます。

・借地契約更新料は、知り合いの不動産屋さんに聞いた所、
その時の地価なのではっきりは解らないが７０平米で１００万円くらいはみておいた方が良いようです。
その後は２０年の契約になるのではないかと思います。

・マンションはだいたい４０〜５０年はもつとは言われているようですが、
もしマンションの建て替えなんてことになったら、そこでもまた地主への承諾料が発生するようです。
更新料よりは遥かに高い金額のようです。
（そこまで考えたらマンションなんて買えませんが・・・）

借地権のマンションは最後に持ってた人が負け、ババ抜きだ！
なんて人もいました。

築年数が建って、売りたいと思って売れなくても、
管理費＋修繕積立金＋地代＋税金は、売れる迄かかってきますから。

近辺で、まだ３０年の更新を向かえたマンションがないので（もうじきってところはありますが）
前例もないことですし、ちょっと恐いですね。

あと何年かで３０年の更新を向かえるマンションも売りに出ていますが、苦戦しているようですよ。
その当時とは仕様も違いますし、耐震の問題などもありますので、現在の借地権付き新築マンションがそうなるかは解りませんが・・・

と、私がこの物件を断念した、マイナスのことばかり書いてしまいましたが、

アスコットさんの物件はセミオーダーシステムなど、私もとても気に入っていました。
物件自体はとても良いと思います。

借地権のリスクも解った上で購入するのあれば、良いと思います。

[13: 匿名さん]

ここは、盛り上がりに欠けますが、人気ないのでしょうか？

[14: 匿名さん]

まだ更地の段階で人気もなにも。
でもそのまま更地のままというのもありえるよな。MRでのくいつきがあまりにも悪ければ。
無駄なもの建てても仕方ないし。

[15: 匿名さん]

売約済みが何件か有っても、着工しないってこともありますか？

[16: 匿名さん]

法的にはどうか知りませんが、現実的には着工するでしょう。
アスコットは上場したばかりですし、今後もビジネスをしていく以上、中止は考えられません。
彼らにとって最悪のシナリオは「値引きで完売」だと思いますよ。
三鷹だったら、値下げしていけば、どこかの時点で必ず買いが入ります。

[17: 匿名さん]

価格はいくら位なんでしょう？
やっぱり近隣の借地とほぼ同じでしょうか？

[18: 匿名さん]

>16
三鷹なら、最悪のシナリオなら、買いが入る、ですね。
今は資材高騰もあるし、借地権もきっと高くつかんじゃったろうし、買いにくいでしょうね。
購入者の所得はそんなにあがってはいませんものね。

[19: 匿名さん]

借地権なので安いかと思ったら、結構なお値段でした。
売るより貸してくださいって感じだったし、一生住むつもりでないと
買うのは難しいと思いました。

[20: 匿名さん]

確かに賃貸としては、貸しやすい物件でしょうね。
私も借りたいです。（でも賃料も当然高くなるか。。。。）

[21: 匿名さん]

値下げは絶対しないと言っていたけど・・・

[22: 匿名さん]

そうでしょうね、売値が高い物件は賃貸になったとしたって高いでしょうね。
元が賃貸用物件でないだけよりいっそう高くなりそう。

三鷹中央商店街でしつこくくっつかれてビラわたされました。
MRでの反応にぶすぎってことなのかな。

[23: 購入検討中さん]

IIの最上階2LDKが希望です。毎日パーティができそうだ。１０年前には無かったけど、今は、大型リビングの物件が増えてきましたね。アイランド型のキッチンもあこがれだったし。こういうのってクジ引きなのですか？賃貸派歴２０年で、購入検討したことがないのでわからないことだらけですが。

[24: 匿名さん]

↑急いでグロ住に電話しましょう。

[25: 匿名さん]

物件はいいかもしれませんが、これだけ禅林寺通りに一斉にマンションが立つと、
売ること前提には買えませんね。
修繕費が上がるタイミングも同じだし、借地権の残存期間もぴったり同じだし、
同じタイミングで中古物件が複数出てきそうで、売る側が競合してしまう。。。

[26: 匿名さん]

売る側が競合しているのはいまも同じですねｗ
建築中のグローリオのななめ向かいあたりがマンションになるみたい。
何考えてるんだろうね、まったく

[27: 周辺住民さん]

>建築中のグローリオのななめ向かいあたりがマンションになるみたい。

そうなんですね。確かに今日通ったら、平屋解体作業と書いてありました。
あそこもマンションなんだぁ。

これだけの競合環境の中でマンション建てるって事は、余程三鷹ニーズがあるんでしょうね。

[28: 匿名さん]

マンションストリート 禅林寺通り
但し、全て借地権物件。

ですね。

[29: 匿名さん]

三鷹借地権通りに建つマンション
地主の家で今後また相続でもあっって、
もしも変な奴が被相続人で「建物を時価で買い取るから借地権の更新はしない！」
とかなったりして。
大規模な開発が可能で、まとめて大きな建物が建設出来るような場合、費用対効果で期限前に「借地権解約」なんて事もありえるのでは？
土地は自分の物じゃないんだし建物を時価で買い取ってもらえるんなら、まあ、仕方無いのかな。

[30: 匿名さん]

あの辺りは昔から“禅林寺”が地主さんでしょ？
あと、地主から一方的に更新の拒否はできないし。
「借地権解約」って。。。。借地権を持っている居住者が応じなきゃありえないから。。。

[31: 匿名さん]

ここって床暖房が無い？？
三鷹で、この価格で？！

[32: 匿名さん]

多彩なオプションを売りにしてるっぽいけど、それにもないのですか？

[33: 匿名さん]

床暖房がオプションって…
もしそうなら、随分高くつくでしょうね。

[34: 購入検討中さん]

でもこの通りに出てる他のマンションはもっと高かったですよ。私は床暖房不要派だから助かりますが・・・

[35: 周辺住民さん]

禅林寺通りに軽油をばらまきまきましたね。
業者の管理がずさんすぎます。
処理はしたらしいけど、いまだに異臭が微妙にただよってます。通りには露骨にしみが残ってます。

[36: 購入検討中さん]

軽油ばらまき？故意じゃないんですよね？周辺住民の方にとっては不幸で迷惑な話かもしれませんが、それで業者の管理を批判するのはどうかと・・・。そういう揚げ足を取るのはやめませんか？

[37: 周辺住民さん]

単なる事実なんですが。

軽油がじゃぼじゃぼ漏れていることを運転手が気づいていれば、
禅林寺通り入り口の車両誘導の警備員が気づいていれば。
安全意識が足りない業者を使っているということです。

[38: 匿名さん]

No35、No37の周辺住民さんは、マンションを検討してんのかな？単なる事実なんですが、って言う割には最後に文句をつけてくる。昨日シェルゼ・グローリオ・アスコット見学して迷ってるんだけど周辺住民にネチャネチャ細かく変なのが多くて文句が多いならこの辺りで住みたくなくなるね。要は反対住民かどこかの営業マンって事か。

[39: 周辺住民さん]

軽油ばらまかれて迷惑に思うのはあたりまえだし、安全を願うのもあたりまえ。

[40: 匿名さん]

はい。そうですね。じゃあ安全祈願してて下さい。

[41: 購入検討中さん]

気になって建設現場見てきましたが、臭いはしませんでした。どこに跡があるのかも分からなかった。でも改めて本当に静かで環境良好ですよね。ところでお勧めのスーパーってどこですか？近くの三平ストアはちょっと薄暗い感じで・・・・

[42: 匿名さん]

この辺に住んでいるものです。
三平のほかにも、東急ストアや丸正はよく使わせて頂いています。
そして何といっても、三鷹商店街通りには何屋さんでもあります。
北口にはここまでないですよ。
駅からの帰りには、三鷹LONLONやオオゼキも寄って。
セブンイレブン、ローソン、サンクス、ファミマなどコンビにも豊富。
大きい買い物なら、一駅吉祥寺へ行って、ヨドバシカメラや東急デパート、丸井に行ってお買い物。
不自由した事はありませんね。

[43: 申込予定さん]

・活きがよく元気がいい、高速レジのオオゼキ
・量り売りの肉なら、コラルのニュークイック
・意外にいいよ　コラルの八百屋さわみつ
・さかな専門なら、コラルの魚力
・日配品なら　マルゴ青果
・輸入品もある　丸正
・お手頃、いきな品揃え　ワインのあらい
・とにかく安いぞ　スーパーナカヤ（アスコットパークモデルルーム地下！冷蔵庫代わりに使えます）

[44: 匿名さん]

借地権であの値段はないよな〜。
高すぎる〜！

禅林寺通りに建ってる、他の物件よりは確かに少しは安いけど・・・
土地を仕入れた時の、土地代が高かった時なんだろうけど。
そのあおりを購入者が負うってことなのかな？

[45: 匿名さん]

これか。
軽油の跡しっかり残ってるね。アスコットの前がもっとも広くて、通りの入り口まで続いていたよ。
ぽつぽつ漏れたんじゃなくてじゃじゃ漏れだったんだね。
油のしみだから簡単には消えないね〜
臭いは風ふいててわからなかった。
火災にならなくてよかったね。

[46: 匿名さん]

＞土地を仕入れた時の、土地代が高かった時なんだろうけど。
＞そのあおりを購入者が負うってことなのかな？

商売ですから。「原価＋諸経費＋利益」で買っていただかないと。

[47: 匿名さん]

板上でここまで堂々と反論する売主もめずらしいね。なんか怖い。

[48: 匿名さん]

ほんと！恐い！
やっぱり、購入やめて良かった〜。

MRに行ったけど、他のデベの悪口とか、「あそこのデベは危ない。」なんて話をちらつかせて。
ホントか嘘か知らないけど、嫌な感じでした。

[49: 匿名さん]

>>47
>>46には当たり前のことしか書いてないのに、>>47にとっては不動産屋はボランティアかよ

[50: 匿名さん]

流れから見るとこの通りの物件は、どこも苦戦中って感じなのかな？

[51: 匿名さん]

ココのデベと販売代理が一番危ないと思うが…