ジオタワー南堀江 その２

[購入検討中さん]

ジオタワー南堀江のその２です。
引き続き、いろいろ情報交換や意見交換しませんか。

公式URL：http://www.gtm205.jp/
前レス：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/340035/

所在地：大阪府大阪市西区南堀江4丁目19番（地番）
交通：大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「西長堀」駅 徒歩5分 、大阪市営地下鉄千日前線「西長堀」駅 徒歩5分
大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「ドーム前千代崎」駅 徒歩8分 、阪神電鉄なんば線「ドーム前」駅 徒歩8分
阪神電鉄なんば線「桜川」駅 徒歩6分 、大阪市営地下鉄千日前線「桜川」駅 徒歩8分
南海汐見橋線「汐見橋」駅 徒歩7分
間取：2LDK ～ 4LDK
面積：60.46m2～118.58m2
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店大阪本店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[761: 物件比較中さん]

>>758
なぜあんなに執拗に絡んでくる人がいるのか、ちょっと怖いですよね。
短所について書くにしても、普通に読んでる人さえも不快な気分にさせる書き方をするアンチの人が多い気がします。
ここの残りがあと14戸とか、関係ない周辺情報まで集まってくるから読み応えはあるけど。
とはいえ、そういう人に絡まれやすいという深刻な問題を抱えている物件ですね。

[762: 契約済みさん]

760です。エディオンの件についてはどうやら間違った情報のようです。　私もそれなりに
検索したのですか、そのような事実はないようです。

[763: 契約済みさん]

阿波座のスレで作成されたようです。
↓
２０１５年販売中の大阪市タワーマンション比較【中南部限定】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/552889/

[764: 匿名さん]

>>761
てかここの検討者や契約者がその人ですよね 笑
ここでも契約者の方があちらを見てるのは754や758を見ても明らかですから。

私は両方比較してますのでどちらも見てますが、明らかに南堀江の方だろな〜ってわかる書き込みです。

[765: 物件比較中さん]

>>764
ですよね。私はここの契約者達の自転車の件で揉めてる過去スレの方が萎えます。
検討スレならまだしも契約者同士で既に揉めるって‥‥

[766: 匿名さん]

過去の自転車の件は外部の嫌がらせだとの認識です。

[767: 匿名さん]

立地が良いのは間違いない

[768: 周辺住民さん]

>>766
私も見ましたが、あれはどう見ても内部ですね。

[769: 匿名さん]

どうして内部の人と言えるか、お尋ねしたいですね。（自転車持ち込み反対は内部ですけどね。）

[770: 契約済みさん]

外部の嫌がらせが多いのは事実、過去にあった分厚い契約書の色を示せ
と言ったにもかかわらず、返事のなかった偽契約者がいましたからね。

[771: 物件比較中さん]

外部の嫌がらせってどういうこと？と思って契約者スレ見てきましたけど、あの流れは仕方ないですよ。
契約書の色を言えとか、知ってても言いたくないです。
外部の人間が書いているとは邪推せずに読みましたが、これから住むところにこんな気難しい人たちがいるなんて、もう関わり合いたくないと思って返事しなかったんだろうと解釈しました。
書き込んだ人はきっともう掲示板なんか見てないんじゃないでしょうか。

[772: 契約済みさん]

嫌がらせの肝腎の部分は削除されています。
不動産関係者の人が言っていましたが、他の不動産関係の人の嫌がらせが多いらしいですよ。

[773: 周辺住民さん]

いや、自転車の件は外部でも嫌がらせでもないでしょ。

771さんに同じくあの言い方はひどいな〜と感じましたね。

[774: 匿名さん]

以前住んでたタワーも自転車持ち込みで揉めてた。
総会で禁止になって、この掲示板にボロクソ書いてた人いたな。

[775: 契約済みさん]

たしかに酷かったですね。あんな自分勝手な人が内部外部を問わず居るということ自体
信じられないような内容でした。ただ、自転車持ち込み派は自ら自分の首を絞めたとい
うことは間違いないでしょう。自転車持ち込みの件は、管理組合で持ち込みの可否を決
めればよいことではありませんか。

[776: 契約済みさん]

774さん、７７５ですが、つまり外部の人が入ってたということですね。

[777: 匿名さん]

>>776
この掲示板ってこの掲示板の別のマンションスレって意味では？？
すぐ外部のせいにしたがりますね。

[778: 契約済みさん]

契約者版ということぐらいは認識していますよ。

[779: 匿名さん]

>>778
違います。
ジオタワーのスレではなくて別のマンションのスレでってこと。その住まれてたマンションの掲示板ってこと。
774さんの書き込みはそういう意味では？

[780: 匿名さん]

７７４です。誤解させてしまいごめんなさい。
別のマンションのスレの話です。
前のタワーが都心過ぎたのでこちらを検討してます。
自転車問題はどこでもあるんだなぁと思った次第です。
煽るつもりとかはないので、すいません。

[781: 契約済みさん]

７７８です。成る程、わかりました。失礼いたしました。宜しく検討してください。
残りが少なくなってきているらしいですよ。
ただ自転車の問題はあちこちである様子です。後は管理組合総会での判断です。

[782: 契約済みさん]

最近ある中古不動産会社のオーナーから聞いた話ですが、FIX窓は夏場、大変な暑さらしい
ですね。南東角部屋で夏の電気代が６万円にもなったとか、それでしたら、南西角部屋はど
れ位になるのですかね。　まあ、エアコンもその人によって使い方も異なるので一概には言
えないとは思いますが。　とにかくFIXは暑いらしいですね。

[783: 匿名さん]

複層ガラスか単板ガラス、またはそれぞれの断熱性能が変っているので、はめ殺しか開閉かで断熱性能が変るものではないね。
仮に同じ設定温度に対するエアコン代といっても間取りや壁の断熱性能、エアコン自体の性能によっても変ってくるので何ともいえない。

[784: 契約済みさん]

今のFIX窓でもかなり暑いと聞いています。知り合いの人が子供夫婦のため、当物件の95㎡程度の部屋を
検討していましたが、FIXのため断念したといっていました。FIXはまともに日が入りますからネ。
私の購入部屋は当然FIXではありません。

[785: 匿名さん]

子供のためにそんな広い部屋買うの？うらやましい〜

[786: 匿名さん]

>>784
今のＦＩＸがどうかじゃなくって、そもそも使われているガラスの性能が色々違う。例えばLow-E複層ガラス（断熱タイプ）は太陽熱を透過させ室内の熱は逃がさないし、Low-E複層ガラス（遮熱タイプ）は逆に太陽光線を半分にカットする。ＦＩＸ窓に限らず使われてるガラスの性能と用途次第。

[787: 匿名さん]

95㎡でも5500万円程度、ある程度の年齢になればそれくらいの現金は出せるものです。
FIX窓は断熱云々はともかく、どんなものですかね。賛否両論ってとこですか。入居後
分かることです。

[788: 匿名さん]

ＬＯＷ－Ｅ複層のＦＩＸでしょ？？冬場でもほぼ結露しないはずだから良い選択だと思う。

[789: 匿名さん]

冬場は良いとして、問題は夏場ではないですか？

[790: 匿名さん]

コーナーのFIX窓は確か遮熱タイプだったと思います。夏の熱さはだいぶ緩和される筈ですよ。

[791: 物件比較中さん]

せっかくの角部屋も腰まで壁なのが残念。

[792: 匿名さん]

リビング以外はＬＯＷ－Ｅ複層で２メーターサッシの引き窓だったと思います。こちらは腰まで壁じゃなくて残念ですね！

[793: 契約済みさん]

７９１さん、仰る通りです。もったいないですね。そのため私は角部屋は購入
しませんでした。

[794: 匿名さん]

７９３さんはどちらのタイプを購入されたんですか？

[795: 契約済みさん]

793ですが、ここでプライベートなことを書く事はできません。

[796: 物件比較中さん]

>>791
ほんと残念ですよね！
下まで窓だったら買ってたのになぁ。

[798: 匿名さん]

こちらの掲示板を読むまでLow-E複層ガラスについて
知らなかったので調べましたが、ガラスとガラスの間に
特殊金属膜がコーティングされていて、断熱性能と
遮熱性能が期待できるものなのですね。
こちらのようなタワーマンションでは非常に有効だと感じます。

[799: 匿名さん]

タワーに限らず日本の住戸は結露対策と断熱・遮熱を疎かにすると最悪健康被害にも至りますから、投資用でない場合はじっくりと設備や仕様を吟味して検討した方が良いと思います。特に高層階になると引き戸の換気なんて現実的に難しくなりますから。あとはサッシの遮音等級も知っておかれると良いです。因みにこの物件ではＴ１、Ｔ２を採用してるとのことです。

[800: 匿名さん]

残すところ４戸、タイプはＢ・Ｃだけみたいですね。３月には完売しそうです。

[801: 買い換え検討中]

800
その数字はどこからの情報ですか？

[802: 匿名 [男性 40代]]

物件概要じゃない！

[803: 匿名]

下までガラスだと家具レイアウトが難しくなりますよ。。。
20畳以上あれば問題ないかと思いますが、、、
あと、、、FIX窓だから夏暑いんじゃなくて、開口面積（＝窓の大きさ）が大きく、庇（＝バルコニーも同様）が無いから暑いのです。
FIX窓を採用しているメリットは、手摺や網戸（この物件は下層階になります）など視界を遮る余計なものが無いので、開放感が得られます。なので、この物件はコーナー部分で採用しているのでしょう。
ペアガラス＋Low-eを採用してるこの物件は良心的だと思います。

[804: 契約済みさん]

FIX窓だから....の内容はみんな知っていることですよ。

[805: 匿名さん]

798さんの様にガラスに種類があることを知らない方は多いです。私も今回この物件を見にＭＲに行って初めて知ったクチですし。住宅の仕様はクルマ同様、興味のある一部の人は良く識っていて吟味できるが、大多数は特に興味も無く知る機会も無いために薦められるがまま買っていくだけ。

[806: 803]

>>804
みなさん知ってますか！失礼しました。

[807: 契約済みさん]

私は夏の暑さが苦手なのでLOW-E複層ガラスを使っているのを確認してから契約しています。
特にホテル形式の廊下だから、板マンのように風通しは良くないので尚更です。

[808: 契約済みさん [男性 40代]]

完売したそうです。

[809: 契約済みさん]

完売ですか。そうすると、この検討版は不要となりますね。

[810: 匿名さん]

戸数も多くキャンセルの可能性もあるので施工までは必要なのでは？

[811: 匿名さん]

竣工ですね？

[812: 匿名さん]

あ、

間違えた(恥)

[813: 匿名さん]

まだ完売の告知が公式サイトに出ていないのですが…
残り１戸であるとありますが、それが売れたのでしょうか？
それともその後にキャンセルがあったという事なんでしょうか？？
公式サイトの最終更新日が昨日だったので、これが最新の数字なんじゃないかと思いますよ。

[814: 匿名さん]

5/31でMR閉鎖するそうです。
多分完売したのでしょうね。

[815: 匿名さん]

公式HPに3/2更新で先着１戸の募集が出ていました？
完売御礼がアップされていないのは、正式契約がまだなのかな？

[816: 匿名さん]

一応先着順ですが、もしかしたら抽選かもしれませんね。その場合今週の金曜昼前とかに抽選するので、それまでは完売と出ない筈です。若しくは普通に残１戸。

[817: 契約済みさん]

東洋ゴムのゴム免震装置の問題が発生しましたが、この物件の装置はどこのメーカー
ですかね？　　以前、東洋ゴムのＨＲＬを使用したことがありますが、かなり品質は
良かったですけど、このような不祥事を起こすと取り返しのつかないことになります。

[818: 匿名さん]

都構想で西区と西成区一緒になるんですか？もしなったらマンションに影響ありますか？

[819: 匿名さん]

>>817
肩を持つつもりはないが不祥事なんて何処でもやってる
そもそも免震ゴムなんて交換できて当然やから
あかんかったら仕替えたらいいだけの話

[820: 匿名さん]

>>817
ここはブリジストンだったはず。
現地に装置のミニチュア展示してますよね。

[821: 契約済みさん]

あかんかったら仕替えたら（取り替えたら？）といいますが、工期が相当遅れるはず、
ミニュチュアを展示していますがメーカー名までは表示していませんでした。
都構想は西成のみならず浪速区も入ります。区役所は西成区に設置、遠くなるので困る
ことになると思っていましたが、今の西区役所は支所（出張所）の形で残るとのこと。
西区の名称は、大阪都中央区西南堀江のように残すようです。　ただ西は東西南北を
地名に入れるとややこしくなるので検討中のようです。　　南堀江の名称はそのまま
残すようなので、当物件には影響はほとんどないはずです。

[822: 匿名さん]

都構想、他のスレに区ごとの独立採算性になるから区ごとにサービスが異なっていって、他の区より税収に占める生活保護費が多くなると他のサービスに影響が出る可能性があるなど書かれていて気になっているのですが将来のマンションの資産性に影響ありますか。

[823: 匿名さん]

税収は５区の中では中央区が最大といっていましたが、詳しくは維新の会に問い合わせされるのが
ベストです。

[824: 契約済みさん]

820さん、そのメーカー名のソースはどこからですか。ＨＰ、もらった資料にも書かれていなかったと思います。
今も、ＴＶの6ＣＨで大問題視していました。かなり前の耐震偽装のような事件にならなければよいのですが。

[825: 匿名さん]

>>824

820です。
定かではないのですが、現地のミニチュア免震ゴムに
BRIDGESTONEマークが刻印されていた気がします。
記憶違いならゴメンなさい。

[826: 契約済みさん]

825さん、８２４です。今確認しましたが、ミニチュア（1/1.6サイズ）免震ゴム本体に
ブリジストンと書かれていました。前面ガラス（プラスチック）が汚れているのと、やや
逆光となっているため、目を凝らして確認しないとだめですね。　　安心しました。
ふと、一昔前の姉歯の耐震偽装事件を思いだしましたね。

[827: 契約済みさん]

東洋ゴムの件、当物件で採用していなくて幸いでしたが、今日のニュースでは発覚してからも
出荷していたとか、悪質ですね。株価暴落かと思いましたがそうでもなし、会社全体からすれば
業績に大きな影響はないと判断したのですか？

[828: [男性]]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[829: 契約済みさん]

FIX窓のことだろうと思いますが過去に出ていました。

[830: 契約済みさん]

FIX窓でも換気用に端っこは開けられるようにはなっていますけどね。バルコニーがないとは？、
全戸あると思いますけど。　　

[831: 契約済みさん]

ジオタワー南堀江、完売です。

[832: 匿名さん]

とうとう完売ですか。残り少なくなってから結構早いスピードで売れましたね。

[833: 匿名さん]

総戸数がたった200戸ですからね。

[834: [男性 40代]]

キャンセル待ちも多少いるみたいですね

[835: 契約済みさん]

Ｈ２５年、年末の契約開始から人件費、資材高騰ですのでキャンセル待ちも多いのではないですか。
私のように近所に住んでいる者であれば販売の情報も早く入手できたのでラッキーでしたけどね。

[836: 入居予定さん]

総戸数がたった２００戸？、正しくは２０５戸ですけどね。　　たとえ、数十戸でも立地条件が
悪ければ売れません。　今居住のマンションは即日完売でした。　　マンションも株と同じで
人気で決まります。人気の条件は居住環境、方角、校区、交通の便などですけど、良いマンション
の必須条件ですよね。

[837: [男性 40代]]

私もこのマンションを契約して本当に良かったと思います

[838: 契約済みさん [女性 30代]]

しばらく何も考えてなかったのですが、あれ？聞いたことのある管理会社・・・もしや
管理会社の業務品質で住みごこちは変わるし、調べてみたらランキング外。
管理費に見合う分だけの仕事をしないのでは・・・大丈夫なのか一抹の不安がよぎります。

わずか2年経たずに、ジオ天六が見限ったこの管理会社の話は有名ですしね。
ジオ天六の最新スレも見て不安になりました。
大丈夫でしょうか？

[839: 匿名さん]

>>838
えー
ジオタワー天六の管理組合は総会で管理会社を子会社から変更したの？
管理会社の変更って理事とか大変じゃないの？
無報酬だし理事なんてやりたくないなー

[840: 契約済みさん]

ジオタワー天六の住民者用のスレが参考になります。　住民者の60％が管理会社に
不満があったと書かれています。　

[841: 匿名さん [女性 50代]]

No.839さん　昔、理事しましたけれど報酬制でしたよ。報酬制ができるはずだけど。

2年で管理会社変更する住民と理事のパワーは大変だったと思うわ。しかも、ジオ天六って巨大タワーマンション
で販売元のすぐそばじゃないの？？

でも、管理会社変更の話は昔のマンションでも5年目にあったし、それを短期実現したジオ天六はすごいかも。
管理会社本社の社員らが管理費に見合う分だけ、働かなかったから見限ったのでしょうね。
天六の口コミも見たけれど、管理会社変更先で国内でも有名な会社じゃない。

1年じゃ変更は無理だから、関係者全体が相当の下準備をしているはず。

ここの販売元の口コミも見たら納得できるかもよ。

[842: 匿名さん]

>>841
マンション購入ハウツー本で読んだけど
事業主の子会社の管理会社から他の大手の管理会社へ変更するだけで平均30%も下がるんだっね

ここも管理組合発足後の理事に頑張って変更して欲しいよ

[843: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん [女性 30代]]

>>842 そんなハウツー本があるのですか。
最初の理事会が出来るまでが勝負みたい
ですね。その間は管理会社のやりたい放題
ですからね。チャリンチャリン商売しやす
い。真っ先に修繕積立金計画と管理規約は
国のガイドラインに従って見直す、理事会
の理事役割を決める、人手が足りなければ
皆で協力したら、ハウツー本通りになるか
もです。いかがでしょうか

[844: 匿名さん]

>>843
役所に合わせると将来は楽だけど
いきなり修繕積立金が2倍にかっちゃうよ
管理費は下がるだろうけど

[845: 匿名]

>>844
修繕積立金も計算に入れて購入したけど、
今が安すぎる。二倍でもいいぐらい。
目先安く売る販売元の戦略でしょう。
もちろん管理費は下げる必要はありますね。

[846: 契約済みさん]

そんなことを言っていれば購入者（ローンを組んだ人）の３割は返済不能で
売却することになりますよ。　管理費、修繕費はローンと同じく毎月の出費、

安くするように検討するのは当たり前の話ですけどね。

[847: 匿名]

>>846
ローンを組む、組まないなしに関係なく管理費を最初からさげる検討さえすれば、管理会社にむだな管理費を払わずに済むのでしょうね。無駄な支出がどこにあるか？皆で探す必要が最初にあるのかも。最初の確認は管理会社とその関係会社でしょうね。少しでも管理会社関連を外すと安くなるのは知られていることですし。その努力をするかしないかで大きく変わるでしょう。

[848: 不動産業者さん [女性]]

>>842
ハウツー本を知っているなら、最初の理事になっていただきたいですよ。何事も最初が肝心だから。

[849: 入居予定さん]

管理会社が関連会社云々のことは私が初めの頃検討版に書いたので今更という気もしますが、
新たに検討する気になったことは良いことです。とにかく毎月の出費となること、ここは皆さんよく
検討され、意思の疎通を図る良いチャンスじゃないですか。

[850: 匿名]

>>849
確かに良いchanceですね。いいスレになってきました。

住宅ローン減税や固定資産税半額で、安いのが定着すると数年で、これが当たり前だと麻痺してしまいますね。ローンを組む時に５年後以降を想定して、急激な上昇にならないようフラットで計算しましたよ。たしかに積立金が安すぎる。積立金は管理会社に関係ない私達の資産だから。そのために管理費を最初から下げにかかればよい。究極は管理会社変更だろうけど。

共用部分や管理費で安くできる部分がたくさんあるはずですし、何が高くかかるのか最初から皆で細かく見定めることが必要でしょうね。

管理費は高めに設定して、住民苦情が出たら数年後に下げてくることも多い。管理会社を通す発注は10パーセントぐらいピンハネするのは当たり前ですから、全て相見積で管理会社の発注価格と比較も住民公開したら良いのかも。管理費は消えて無くなるから、管理室にも行って管理会社と関連会社の流れを把握することからスタートでしょうね。

[851: ご近所さん]

この管理費、修繕費についてはローン組、現金組にかかわらずよく検討することが大事ですね。
いい加減な計画で行くとギリシャ、アルゼンチンのように家計はデフォルトだ～。

[852: 検討委員会が必要？]

>>851
管理費は必ず下げられますよ。しかし、管理費が
高すぎるなぁ。皆で見直し検討委員会を初期に作った方がいいのかも。究極的に管理会社変更して管理費下げるなら、私達が生活に慣れる早いうちが得策だよね〜。30%も安くなるなら。
その下げた分を修繕積立金に回して、プラスマイナスゼロ以上スタートでどうでしょう？ 建物が古くなるにつれて修繕積立金が急激に上がるのはおかしいものね。修繕積立金が本当の資産価値だし、企業なら減価償却で安くなるものだから。

[853: 入居予定さん]

852、下３行が意味不明ですが？

[854: 入居予定さん]

修繕積立金は建物が古くなるにしたがって修繕が多くなり当然修繕費は上がってくるもの。
ただ、過去にも書いてあるように管理会社の指定する工事会社に依頼するのではなく、管理

組合が工事会社を指名（第三者の監理会社を入れて、競争入札）すれば相当費用は節減できる。
要するに、管理組合の運営の仕方次第だということです。　また大きな要因ですが、駐車場の

使用率（計画では65％）も大事ですよ。　　因みに北西の位置にあるヴィークタワーは契約率
が低く、外貸しのチラシが入っていましたよ。

[855: 契約済みさん]

ヴィークタワー駐車場契約率３０％　。 ジオはいくらですか？

[856: 匿名さん]

>>854
修繕積立金は早く1平米辺りの単価上げた方が後々困らないんだけどね
築浅てま値上げした有名な事例の記事はこれ

http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20140801/410064/?P=7

[857: 匿名さん]

>>852
ジオタワー天六は阪急の子会社の管理会社の対応とサービスに不満で築2年で管理会社変えたらしいね

ここは変えるなら音頭取る指導者がいるかどうかですよね

[858: 匿名]

>>854
外貸しなら管理組合に税金がかかりますね。
855さんの稼働率30パーセントじゃ、マンション運営していけないっす。初期からみんなでかなりテコ入れしないと。

[859: 匿名]

>>857
ジオタワー天六の話は有名ですね。
指導者云々より理事会と住民が一致団結できる
かではないでしょうかね。
どういう方法で変えたのか知人に聞いてみます。

[860: 匿名さん]

>>856
東洋経済の素晴らしい記事ですね。
老いも若きも、不動産投機の短期転売目的者も、皆が負担公平性の観点から議論を早くする問題。
朝三暮四にならないよう、早期に長期修繕積み立て金は理事会外も巻き込んで話すべきでしょう。
どうせあてにもならない30年計画を管理会社が出してくるだけだろうし。彼らには収益に関係のない私達の問題ですからね。最初に話し合いましょうよ。
管理費は消えてなくなるけど、修繕積み立て金は私達の財産ですから。管理費が下げることは可能だし。こういう意識のある理事が最初に公募されるなら理事会参加してもいいかな。
皆さんどうかな。