転勤でマンションを空けるとき空き家にするか賃貸に出すか

[匿名さん]

いつか転勤があるのですが２,３年で戻ってきます
その時、空き家にしたらいいのか賃貸にしたらいいのか迷ってます
なるべく他人を住ませたくないのですが　空き家にすると痛むらしいし・・・

[2: 匿名さん]

貸している方が傷むに決まってるでしょう。

蛇足：痛むじゃないよ、傷むですよ。（＾−＾）にっこり

[3: 匿名さん]

三年の定期借家契約にすれば良いのでは？
それならば、必ず出て行ってもらえます。

多分、家賃が相場より安くないと入ってもらえませんよ。

[4: 匿名さん]

空き家にすると傷むというのはよく聞く話だよね。
結露が問題なのかな、知っている人居たら私も教えて欲しい。

[5: 匿名さん]

近所の知り合いか親戚にでも、月一程度でも掃除頼んどけば。それをしないから傷むのよ。
あと、紫外線よけに、窓に黒いビニール袋裂いたものを貼っとけば？

[6: 匿名さん]

月に一度程度来てもらえばよいのですね
黒ビニールも参考になります

[7: 匿名さん]

数年（2〜3年）で確実に戻るのであれば空き家でも良いかもね
親戚・知人に頼んで月一程度で空気の入れ替えをするだけで
かなり改善するといいますし。
頼める方がいなければそういったことを専門に行う会社もありますし

でも、期間不確定や高収益が見込める物件であれば賃貸かな？
かなり、傷むのでリフォーム費用は掛かるけど
ローンがあるような状態であれば５年10年だとさすがに社宅などとはいえ
費用の負担は厳しくなりますからね
借り手が見つかればリフォーム費用＆ローンの返済に助かりますし

[8: 匿名さん]

すいません、この場合、賃貸にだしていた場合の税金ってどうなるのですか？

[9: 匿名さん]

>窓に黒いビニール袋裂いたものを貼っとけば？

周囲に「いかにも空家」をアピールすることになるが？
盗まれるものがないにしても、浮浪者が住み込んだりして？？

[10: 匿名さん]

＞08
収入に応じて税金は当然かかる（確定申告が必要）
共益費やリフォームなどローンもだったかな？　必要経費として処理できたはず

[11: 匿名さん]

>>08
まず収入と、その収入を直接稼ぎ出すための支出を計算します。

収入が上回っていれば所得が発生し、
不動産所得として申告が必要です。

支出が収入を上回った場合でも、
不動産所得が赤字となりますので、
他の所得と損益通算できる場合は
申告して所得税の還付と住民税の軽減が受けられます。

支出ですが、
まずマンションの管理費と修繕積立金、
その目的建物・敷地の固定資産税・都市計画税、
その目的建物・設備の修繕費
その目的建物の減価償却費
その目的建物・敷地の借入利息
等があげられます。

但し、借入利息のうち敷地部分に関する金額は
他の所得との損益通算には、計上出来ません。

減価償却費の計算方法ですが、注意点を３つ。

中古で取得した場合は、
新築年月から取得年月までの年数
（６ヵ月以上は１年に切り上げ、５ヵ月以下は切り捨て）
に０．２を乗じた年数（端数切捨て）を
法定耐用年数に加算します。

平成９年以前から取得している場合は、
平成９年以前の法定耐用年数で、
平成９年までの減価償却計算を行います。
（ＲＣ・ＳＲＣ造では現行４７年が６０年）

賃貸にまわすまで、自宅として使用しているのですから、
この法定耐用年数を１．５倍（年未満の端数は切り捨て）したものが
減価償却計算する元の耐用年数になります。

以上のように耐用年数を各年毎に
（年の途中で自宅から賃貸に変わる場合は月単位で分割）
耐用年数が求められたら、
定額償却の割合（少数第３位まで定められている数値）を求め、
減価償却費を算出します。

最初の建物部分取得費の９０％を基礎額として、
定額償却の割合を乗じ、
取得時は月数按分、
年の途中で変わる場合は
それぞれで算出した金額を月按分した後に合算、
毎年、建物部分の簿価が減っていきます。

賃貸した期間では、この簿価が減る分を費用計上出来ます。
最終的には、最初の建物取得額の９５％まで
（残存価格簿価では、最初の５％まで）
減価償却することが出来ます。


リフォーム関係は、建物簿価の１０％以下か６０万円以下なら
全額修繕費で計上可能ですが、
それを超えると、建物付帯設備の資産として
１０年から１５年で減価償却する必要があります。

[12: 匿名さん]

>>08
住宅を賃貸にまわさない場合でも、
減価償却の計算をして残存価格を算出しておかないと、
売却時に譲渡所得（または損失）の計算が出来ませんので
自分で計算をしておいた方がいいですよ。

[13: 匿名さん]

具体的な計算事例です。

平成２年１２月新築のＲＣ造マンションを、
平成８年８月に中古で取得、
建物取得価格が１０００万円、
（土地の取得費用分は分離します。）
自宅として今まで使用していたとします。

＜＜平成８年と平成９年＞＞
＜耐用年数＞
ＲＣ構造住宅の法定耐用年数は６０年。
取得までの経過年数は５年９ヵ月なので
半端の６ヵ月は切り上げて、経過年数は６年となります。
耐用年数は６０−６＋（６×０．２）＝５５年
（６×０．２）の１．２年加算は、端数切捨てで１年加算。

自宅として使用していたので、５５年の５割増しが実際の耐用年数。
５５×１．５＝８２．５年
端数切捨てで８２年です。

＜減価償却金額＞
定額償却の償却率は、８２年に対応する０．０１３
償却基礎額は１０００万円×０．９＝９００万円
９００万円×０．０１３＝１１万７千円（１年分）

平成８年は５ヵ月なので、減価償却費は
１１万７千円×５／１２＝４８，７５０円
平成９年は丸々１年で１１７，０００円。

＜＜平成１０年以降＞＞
＜耐用年数＞
ＲＣ構造住宅の法定耐用年数は４７年。
取得までの経過年数は５年９ヵ月なので
半端の６ヵ月は切り上げて、経過年数は６年となります。
耐用年数は４７−６＋（６×０．２）＝４２年
（６×０．２）の１．２年加算は、端数切捨てで１年加算。

自宅として使用していたので、４２年の５割増しが実際の耐用年数。
４２×１．５＝６３年

＜減価償却金額＞
定額償却の償却率は、６３年に対応する０．０１６
償却基礎額は１０００万円×０．９＝９００万円
９００万円×０．０１６＝１４万４千円（１年分）

毎年、丸々１年で１４４，０００円。

＜＜建物簿価＞＞
取得時は１０００万円、
平成８年末は \9,951,250 （償却額 \48,750 ）
平成９年末は \9,834,250 （償却額 \117,000 ）
平成１０年末は \9,690,250 （償却額 \144,000 ）
平成１７年末は \8,682,250
減価償却累計額は \1,317,750 となります。

[14: １３＝１１]

１３投稿の訂正

＞取得までの経過年数は５年９ヵ月なので
＞半端の６ヵ月は切り上げて、経過年数は６年となります。
は
＞取得までの経過年数は５年９ヵ月なので
＞半端の９ヵ月は６ヵ月以上なので切り上げて、
＞経過年数は６年となります。
が正当です。
２ヵ所あります。
どちらも同様に訂正します。

[15: 匿名さん]

勉強になります

[16: 匿名]

matadetatiru

[17: 匿名さん]

詳しくありがとうございます

[18: 匿名さん]

新築を空き家に出しても傷み具合は一緒でしょうか？

[19: 匿名さん]

新築だと化学物質を一生懸命外に出さないとシックハウスなどに
なってしまうと聞きました。

[20: １１]

>>19
今の建物は、２４時間換気が義務付けされていますので、
問題はありません。

>>18
痛み具合は賃借人次第です。
なぜ新築住宅を賃貸にまわすんでしょうか？
色々な面ですごく損です。

[21: 匿名さん]

とりあえず売りに出してみて、高く売れそうだったら一旦売却したら。
帰ってきてまた新築マンションに入ればよい。