転勤でマンションを空けるとき空き家にするか賃貸に出すか

[匿名さん]

いつか転勤があるのですが２,３年で戻ってきます
その時、空き家にしたらいいのか賃貸にしたらいいのか迷ってます
なるべく他人を住ませたくないのですが　空き家にすると痛むらしいし・・・

[22: １１]

>>21
売却すると、相当に損するね。
手数料、かなり高い。

[23: 匿名さん]

やはり新築なので空き家にしてたまに換気をするします。
それが得策ですよね・・

[24: oypsarmgqm]

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[25: 匿名さん]

あのー、離婚で新しい物件を購入したのですが（そろそろ引き渡し）、今になって相手が
今の住居（やはりマンション）を譲ると言い出しました。
もともと、私が子供も住居も取るのが嫌で嫌がらせをしていた感じだったんですが。
子供たちは「今のところがいい！！」と大合唱。
新しい物件は今の住居の売れ具合等々が分からなかったので、１００％ローンにしました。
今の住居は持ち分二分の一ずつです。

今の住居に住むとなると、購入したばかりの物件はどうしたらよいんでしょうか？
ちなみに相手にはさほど払わなくてもよいので、すぐに売却しなくても大丈夫ですが、
一体どうしたらいいのでしょう？？？
新築に住んで、ローン減税もして、今の住居を貸しに出すか売却すればいいのですが、
こども達が大反対で（もともと転居・転校が嫌だったので）離婚もしたうえに
そこまで我慢させるのもかわいそうかと・・。

やはり、損を覚悟で新築中古に出すよりほかないでしょうか・・・
十数万円位の損なら離婚の勉強でもいいですが、数百万円になったら悲しすぎます。
どなたか、よろしくお願いします。

[26: 銀行関係者さん]

キャッシュフローに余裕があれば別ですが、
新築購入は見合わせ諦めることをお勧めします。

理由は、
(1)ローンの返済負担は固定費で待ったなしです。
　今後、収入に変動があると苦しくなりますよ。
　ここは子育て費用がまず優先だと思います。

(2)賃貸時のリスク
　常に借りてもらえれば良いですが、空いてしまうと
　資金繰りの落ち込みは予想以上に苦しくなります。
　
　しかも、リフォーム代を含めて維持管理費もろもろ
　結構手元資金が必要です。

今なら引渡前なので手付金放棄で済むと思いますが、
いかがですか？決断も手付金の額次第でしょうが。

実際は子供の気持や離婚時の相手方への条件交渉等も
影響するでしょうし、その辺を加味した上で検討され
てはいかがでしょうか？

[27: 匿名さん]

レス、ありがとうございます。

多分に意地の問題なので、私が買い取るようなことを言うと
出ないで居座るつもりなのかと思いたくなるような言動です。
私が支払いをどういう形でいつするのか、とか、いつ私名義に
してくれるのか、転居予定はと聞くと、すぐ別の話にすりかえる・・。

逆にキャンセルはいつまでできるのかと、しつこく聞きます。
キャンセルしたら、やはりこちらに出て行ってくれと言いそうな
気配もありあり。
そうしたら、また賃貸の検討から始めなければなりません。

やはり、こども達に、私と新しいマンションに住むのと、
向こうと今のマンションに住むのと、二つに一つという、
二者選択をしてもらいます。
というか、私と今のマンションに住む、は、あきらめてもらう
ように説得します。

結婚は大変だけれど離婚はもっと大変です。
特に相手のことをお互い信頼できないですから、通常の事も
通常に解決できません。

今回、離婚が成立しないとローンが借りられないとか、
いざとなったら、人間何をするかわからないとか、
数え切れないほど勉強になりました。

銀行関係者さん、ありがとうございました。

[28: サラリーマン兼賃貸オーナー]

>>27
２５投稿を読むと、離婚する前の話し合いに問題があったと思われます。

なぜ、新たにマンション購入をしたのでしょう？
今のマンションを出ていく結論になることと、新たに購入することは別。
従って、別れる配偶者に、購入に関する弁済を求めることは出来ません。

今になって住んでいるマンションは、相手も同意しているのですから売却し、子供が何を言おうと元々が出て行く前提なのですから、「お金が無いから、ここには住めないよ。」で、購入してしまったマンションに住むのが妥当だと思います。

そうしないと、柵（しがらみ）がいつになっても残りますよ。

お金に余裕があるなら、両方を所有することは出来ますけど、まず無理ですね。
賃貸に出しても、両方のローンを払い続けるのは難しいと思います。
新購入マンションは自己資金ゼロで、現在のマンションは配偶者から買い取る必要があるローン付き物件ですよね。
まあ、２６さんが残す財産について私と逆の考えを述べていますが、もう少し冷静にお考えください。

[29: 住まいに詳しい人]

>>2
漢字の間違い指摘している初心者かな
死ね私生児が

[30: 匿名さん]

２５です。

２８さん、ありがとうございます。変に思うのも、よくわかります。
なんと言っても、私が頼んだ弁護士さんでさえ、こういうケースは初めて・・と言っています。

始めは私がマンションを譲ってもらい、その他の財産分与と相殺した金額を払うように思っていたのですが、相手が親権とマンションと両方私が持つのは嫌なのか、どうしても納得しないのです。
とうとう訴訟内容を、私が出ていくので私に持ち分の金額を払うように変えて、判決をもらったのです。
前のままで判決をもらっても、相手が出ていかないのでは、実行が難しいからです。

今のマンションは半分ずつ持ち分で二人とも残債なしですし、私は譲ってもらうつもりで現金を用意したので、その両方を足した額くらいのものを選んで全額ローンで契約しました。
こどもを連れて賃貸などであちこち動くのはかえって大変かな、と思ったので。

こどもには出て行きましょうと言ったり、やっぱり自宅に残れるかも、とか、混乱させてかえってかわいそうな事をしてしまいました。

いろいろありがとうございました。

[31: ２８]

>>30
仮に、いまの住居に住んで、新しく取得する方を賃貸に出したいとします。
その際には、その全額ローンは、住宅ローンではなくてアパートローンにしないといけません。
金利などは個別での交渉となり、住宅ローンとして認められていたのも再審査となります。
仮にアパートローンとして認められても、全額ローンの場合は土地に相当する部分のローン利息は、別に所得がある場合の損益通算には使えません。
つまり、賃貸に出すならば、土地相当部分は自己資金で賄うのが、大家さんをするうえでのポイントです。
土地部分に関する損益通算の否認制度といいますが、これは平成４年から実施されています。

現在住んでいる住宅を売却して、新たな住宅に住まわれるのが妥当と思います。

[32: 匿名さん]

２５です。

賃貸に出すにはいろいろハードルがあるのですね。
やはり素人には難しすぎます。
特にその他のいろいろがありすぎて、混乱していますが、
何とか生活が成り立っていくようにがんばります。

[33: ２５です]

結論から言うと、紆余曲折の結果、まだ正式にはなっていませんが、現金を払い、
現住居を私がもらい（登記）、子と住むことになりました。
まだ手続きはこれからで、弁護士の方で合意書を作ってもらってます。

ということで、解約に間に合わず、というか実際に解約していたら、交渉が
こうはならなかったでしょうが、新しい方がまるまる余ってしまいました。
こうなったら仕方ないので、貸すことにしました。
まだマンションも竣工しても売っている状態で、中古で売ると言っても
非常に無理があります。
新しい方は住宅ローン控除や取得減税を受けないで置きますし、全額ローンで
現住居のために、貯金は激減してしまいましたが、なんとかやっていかれると思います。

幸いダブルローンではありませんし、賃貸物件の多い地域なので、収益を狙わなければ
借りてはありそうです。
こどもは嬉々として、相手が出て行った後のリフォームや（そんなお金はないけど・・）
友達と来年度の約束（部活とか）をしています。

この結果がよかったどうか、まだわかりませんが、やっていくしかないようです。

[34: 匿名さん]

賃貸を軽く考えていると痛い目にあいます。
今、賃貸物件はだぶついています。

３月中に契約できなかったら、どうなるのか？もう少し勉強したらよいのではないでしょうか。

しかも、竣工してまもなくしても、まだ売れない物件ですよね？
つまり、人気がないわけですから、賃貸料を激安にしなければ、借り手が見つかるとは思わないです。

一度、きちんと試算したほうが良いです。
すぐ売却したほうが、１０年後の損金がすくなかったりしませんか。
借り手が退室すると、良い物件でも、クリーニングやリフォーム、鍵交換で２ヶ月程度は空室になります。
稼働率１００％ではありませんし、今はリフォーム代は大家負担です。

[35: ２５です]

そうですね・・。
でも、今売却すると、５００万円超＋手数料、場合によってはもっと損が出る
（多分）ので、全額ローンにとても間に合いません。
解約でも４００万円弱ですから、解約できればその方が安かったかもしれませんが、
そうすると、今度は相手に足元を見られてしまう恐れもありました。
本当に行くところがなくなってしまっては困ってしまうので。

賃貸物件の多い地域なので、割高でなければ借り手はあります。
年末には近くに大型の物件ができることになり、また買う時には安い部屋を特に
選んだので、中古で売るのは非常に難しいです。
中古で売ることはできないならば、貸すしかありません。
甘く見るつもりはありませんが他に方法がありませんでした。

また、現住居の近くに相手が住んだ（これが条件、こどもと会いたいのだそうです）
ので、子供が会いにいけば養育費も頂けそうです。
なんとかやっていくしかありません。

近隣に新しく企業が進出することになり、きっと近いから、数年後に
中古に出したりすれば売れるといいな、とか、とりあえず今をしのぎます。
何年もかかり、裁判にもかけた離婚と別居ができたので、前に進んでいきます。

[36: 匿名さん]

不動産仲介業者、数社に賃貸の見積もりと売却の見積もりをお願いしていますか？
まずは、それから始めたらよろしいかと。

賃貸の場合は、「空室・滞納家賃保証有り」の見積もりもとられたほうが良いです。

今は、物件紹介だけでなく、管理も任せないと、なかなかお客を紹介してもらえません。
客付け時には家賃１ヶ月+消費税
管理料は月に家賃の５％+消費税・・・とか、１０％+消費税とか、各社色々です。

うちでは、１月末から広告をだしてもらい、先週に契約しました。
内覧回数は４回、問い合わせは８回ありました。
近隣の築１０年の物件と同じ坪単価で募集しましたが、契約するまではけっこう大変でした。

うちの場合は、ローンナシなので、ちょっと安く貸し出しても、苦しいんですが・・まあ、大丈夫です。
それでも、お彼岸まで決まらなければ、敷金の割引やフリーレントも考えていました。
３月入居を逃しますと、何の手立ても打たないと、ずるずると空家になってしまします。

２５さんは、なんだかのんきなので、すごく心配です。
まっ、私が心配しても仕方ないんですが・・・。

[37: 25です]

職場です。ふー
のんき、と言われたのはちょっとうれしい気分です。
悩みに悩んで眠れなくて肩も凝って・・という毎日を過ごしました。
結果、こうなってしまったのでやっていくしかないかーという所です。

新古で出すのは夢のまた夢。
５００万円くらい引けば、買い手がつくかも、無理かも・・くらい。
そうすると手数料もかかるし。

近隣が某公営系の賃貸団地でその相場＋αくらいなら何とかなりそうで、
最悪その相場でも毎月の支払いとトントンなので、先々の空き室とか
いろいろ考えると暗い気持ちになりますが、仕方ない。

今まで毎月１０万円以上年間２００万円近く貯金に回していたので、
今後はしばらく貯金とかできないだろうとは思ってます。

でもこどものうれしそうな顔を見るとついついがんばった甲斐があった、
と思ってしまいます。
それに離婚して別居始めて（相手がとうとう退去）本当にすっきり！
嫌な上司が左遷したの以上に毎日がうれしくて仕方ありません。

最悪、ここを売って、そちらに住めば、おつりが来るので、どうしても
立ち行かないときは相手にそういって転居します。

[38: ２８]

>>37
新たに購入する方は、住宅ローンが認められません。
貸すなら、アパートローンを組む必要があります。アパートローンになることを言って全額ローンで組める金融機関はありましたか？
住宅ローンで融資を実行して、実際に住まないと即全額返還をしなければいけません。借りる前に金融機関の承諾が必要です。金利もそのままとは限りません。交渉結果によります。

賃貸経営は、分譲仕様の建物の場合、設置されているものがかなり良いので、賃借人が退去する際に、大家補修費用分がなかなか賄えないデメリットがあります。

資金調達や、賃貸経営のお勉強はされていますか？

[39: ２５です]

勉強はしませんでしたが、違約でローンが解約になれば、その時に転居するなり
考えます。
通常、ローンの焦げ付きがなければ、いちいち金融機関が調査に入ることはないし、
基本的にセカンドハウスローンを組んだので、居住が第一条件ではありません。
道義的によくはないとは思いますが、最初から貸すつもりではないし、儲けるわけ
でもないので、許してくださいって感じです。
ローン減税等々も受けられませんし、受けるつもりもありません。

中古で売りに出しても絶対に売れませんし、現在その損金を現金で賄えません。

とりあえずこどもの学校が一段落すれば、転居してもそんなに困らないとは
思います。
今の住居は人気物件なので、今でも新築時より高い値段がつきますしすぐ売れます。
いざとなったら、相手にも謝りを入れて転居します。

[40: ２８]

>>39
＞違約でローンが解約になれば
セカンドハウスローンだと、金利も高めですね。
セカンドハウスローンとアパートローンでは、使用方法が変わりますが、解約にはならないでしょう。条件変更されます。金利はそう変わらないと思います。

＞ローン減税等々も受けられませんし、受けるつもりもありません。
受けようと思っても、主たる住居でなければ、当然に住宅ローン減税は受けられません。
しかし、アパートローンだと利息が経費になります。フルローンだと結構大きな減税になります。ただし、不動産所得が赤字になった場合でも、土地相当分の利息は、他の所得との損益通算が出来ません。

マンションだと建物部分が多いので、儲からなくとも建物の利息分が寄与して、かなりの減税効果はあります。勿論、所得税の確定申告が必要です。

減価償却費の計算は、自己使用の場合は法定耐用年数の１．５倍で計算しますが、賃貸に回した場合は法定耐用年数で計算して費用を落とします。
つまり、自己使用では帳簿価格がなかなか減らないけど、賃貸に回すと帳簿価格はどんどん減っていきます。
賃貸に回した建物を売却する時に、買値よりかなり安くとも譲渡所得が発生するケースが多いのはこのためです。

[41: 匿名さん]

難しい。

私も転職で今のマンションを売るか貸すかで迷っています。
駅から3分なので買い手はいると思いますが、いろいろオプションをつけて
思い入れのある物件なので、売るのが惜しまれます。

でも住まないのにローンを払い続けるのももったいないなと。
人に貸してもきれいに使ってもらえるかわからないので悩みます。