転勤でマンションを空けるとき空き家にするか賃貸に出すか

[匿名さん]

いつか転勤があるのですが２,３年で戻ってきます
その時、空き家にしたらいいのか賃貸にしたらいいのか迷ってます
なるべく他人を住ませたくないのですが　空き家にすると痛むらしいし・・・

[2: 匿名さん]

貸している方が傷むに決まってるでしょう。

蛇足：痛むじゃないよ、傷むですよ。（＾−＾）にっこり

[3: 匿名さん]

三年の定期借家契約にすれば良いのでは？
それならば、必ず出て行ってもらえます。

多分、家賃が相場より安くないと入ってもらえませんよ。

[4: 匿名さん]

空き家にすると傷むというのはよく聞く話だよね。
結露が問題なのかな、知っている人居たら私も教えて欲しい。

[5: 匿名さん]

近所の知り合いか親戚にでも、月一程度でも掃除頼んどけば。それをしないから傷むのよ。
あと、紫外線よけに、窓に黒いビニール袋裂いたものを貼っとけば？

[6: 匿名さん]

月に一度程度来てもらえばよいのですね
黒ビニールも参考になります

[7: 匿名さん]

数年（2〜3年）で確実に戻るのであれば空き家でも良いかもね
親戚・知人に頼んで月一程度で空気の入れ替えをするだけで
かなり改善するといいますし。
頼める方がいなければそういったことを専門に行う会社もありますし

でも、期間不確定や高収益が見込める物件であれば賃貸かな？
かなり、傷むのでリフォーム費用は掛かるけど
ローンがあるような状態であれば５年10年だとさすがに社宅などとはいえ
費用の負担は厳しくなりますからね
借り手が見つかればリフォーム費用＆ローンの返済に助かりますし

[8: 匿名さん]

すいません、この場合、賃貸にだしていた場合の税金ってどうなるのですか？

[9: 匿名さん]

>窓に黒いビニール袋裂いたものを貼っとけば？

周囲に「いかにも空家」をアピールすることになるが？
盗まれるものがないにしても、浮浪者が住み込んだりして？？

[10: 匿名さん]

＞08
収入に応じて税金は当然かかる（確定申告が必要）
共益費やリフォームなどローンもだったかな？　必要経費として処理できたはず

[11: 匿名さん]

>>08
まず収入と、その収入を直接稼ぎ出すための支出を計算します。

収入が上回っていれば所得が発生し、
不動産所得として申告が必要です。

支出が収入を上回った場合でも、
不動産所得が赤字となりますので、
他の所得と損益通算できる場合は
申告して所得税の還付と住民税の軽減が受けられます。

支出ですが、
まずマンションの管理費と修繕積立金、
その目的建物・敷地の固定資産税・都市計画税、
その目的建物・設備の修繕費
その目的建物の減価償却費
その目的建物・敷地の借入利息
等があげられます。

但し、借入利息のうち敷地部分に関する金額は
他の所得との損益通算には、計上出来ません。

減価償却費の計算方法ですが、注意点を３つ。

中古で取得した場合は、
新築年月から取得年月までの年数
（６ヵ月以上は１年に切り上げ、５ヵ月以下は切り捨て）
に０．２を乗じた年数（端数切捨て）を
法定耐用年数に加算します。

平成９年以前から取得している場合は、
平成９年以前の法定耐用年数で、
平成９年までの減価償却計算を行います。
（ＲＣ・ＳＲＣ造では現行４７年が６０年）

賃貸にまわすまで、自宅として使用しているのですから、
この法定耐用年数を１．５倍（年未満の端数は切り捨て）したものが
減価償却計算する元の耐用年数になります。

以上のように耐用年数を各年毎に
（年の途中で自宅から賃貸に変わる場合は月単位で分割）
耐用年数が求められたら、
定額償却の割合（少数第３位まで定められている数値）を求め、
減価償却費を算出します。

最初の建物部分取得費の９０％を基礎額として、
定額償却の割合を乗じ、
取得時は月数按分、
年の途中で変わる場合は
それぞれで算出した金額を月按分した後に合算、
毎年、建物部分の簿価が減っていきます。

賃貸した期間では、この簿価が減る分を費用計上出来ます。
最終的には、最初の建物取得額の９５％まで
（残存価格簿価では、最初の５％まで）
減価償却することが出来ます。


リフォーム関係は、建物簿価の１０％以下か６０万円以下なら
全額修繕費で計上可能ですが、
それを超えると、建物付帯設備の資産として
１０年から１５年で減価償却する必要があります。

[12: 匿名さん]

>>08
住宅を賃貸にまわさない場合でも、
減価償却の計算をして残存価格を算出しておかないと、
売却時に譲渡所得（または損失）の計算が出来ませんので
自分で計算をしておいた方がいいですよ。

[13: 匿名さん]

具体的な計算事例です。

平成２年１２月新築のＲＣ造マンションを、
平成８年８月に中古で取得、
建物取得価格が１０００万円、
（土地の取得費用分は分離します。）
自宅として今まで使用していたとします。

＜＜平成８年と平成９年＞＞
＜耐用年数＞
ＲＣ構造住宅の法定耐用年数は６０年。
取得までの経過年数は５年９ヵ月なので
半端の６ヵ月は切り上げて、経過年数は６年となります。
耐用年数は６０−６＋（６×０．２）＝５５年
（６×０．２）の１．２年加算は、端数切捨てで１年加算。

自宅として使用していたので、５５年の５割増しが実際の耐用年数。
５５×１．５＝８２．５年
端数切捨てで８２年です。

＜減価償却金額＞
定額償却の償却率は、８２年に対応する０．０１３
償却基礎額は１０００万円×０．９＝９００万円
９００万円×０．０１３＝１１万７千円（１年分）

平成８年は５ヵ月なので、減価償却費は
１１万７千円×５／１２＝４８，７５０円
平成９年は丸々１年で１１７，０００円。

＜＜平成１０年以降＞＞
＜耐用年数＞
ＲＣ構造住宅の法定耐用年数は４７年。
取得までの経過年数は５年９ヵ月なので
半端の６ヵ月は切り上げて、経過年数は６年となります。
耐用年数は４７−６＋（６×０．２）＝４２年
（６×０．２）の１．２年加算は、端数切捨てで１年加算。

自宅として使用していたので、４２年の５割増しが実際の耐用年数。
４２×１．５＝６３年

＜減価償却金額＞
定額償却の償却率は、６３年に対応する０．０１６
償却基礎額は１０００万円×０．９＝９００万円
９００万円×０．０１６＝１４万４千円（１年分）

毎年、丸々１年で１４４，０００円。

＜＜建物簿価＞＞
取得時は１０００万円、
平成８年末は \9,951,250 （償却額 \48,750 ）
平成９年末は \9,834,250 （償却額 \117,000 ）
平成１０年末は \9,690,250 （償却額 \144,000 ）
平成１７年末は \8,682,250
減価償却累計額は \1,317,750 となります。

[14: １３＝１１]

１３投稿の訂正

＞取得までの経過年数は５年９ヵ月なので
＞半端の６ヵ月は切り上げて、経過年数は６年となります。
は
＞取得までの経過年数は５年９ヵ月なので
＞半端の９ヵ月は６ヵ月以上なので切り上げて、
＞経過年数は６年となります。
が正当です。
２ヵ所あります。
どちらも同様に訂正します。

[15: 匿名さん]

勉強になります

[16: 匿名]

matadetatiru

[17: 匿名さん]

詳しくありがとうございます

[18: 匿名さん]

新築を空き家に出しても傷み具合は一緒でしょうか？

[19: 匿名さん]

新築だと化学物質を一生懸命外に出さないとシックハウスなどに
なってしまうと聞きました。

[20: １１]

>>19
今の建物は、２４時間換気が義務付けされていますので、
問題はありません。

>>18
痛み具合は賃借人次第です。
なぜ新築住宅を賃貸にまわすんでしょうか？
色々な面ですごく損です。

[21: 匿名さん]

とりあえず売りに出してみて、高く売れそうだったら一旦売却したら。
帰ってきてまた新築マンションに入ればよい。

[22: １１]

>>21
売却すると、相当に損するね。
手数料、かなり高い。

[23: 匿名さん]

やはり新築なので空き家にしてたまに換気をするします。
それが得策ですよね・・

[24: oypsarmgqm]

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[25: 匿名さん]

あのー、離婚で新しい物件を購入したのですが（そろそろ引き渡し）、今になって相手が
今の住居（やはりマンション）を譲ると言い出しました。
もともと、私が子供も住居も取るのが嫌で嫌がらせをしていた感じだったんですが。
子供たちは「今のところがいい！！」と大合唱。
新しい物件は今の住居の売れ具合等々が分からなかったので、１００％ローンにしました。
今の住居は持ち分二分の一ずつです。

今の住居に住むとなると、購入したばかりの物件はどうしたらよいんでしょうか？
ちなみに相手にはさほど払わなくてもよいので、すぐに売却しなくても大丈夫ですが、
一体どうしたらいいのでしょう？？？
新築に住んで、ローン減税もして、今の住居を貸しに出すか売却すればいいのですが、
こども達が大反対で（もともと転居・転校が嫌だったので）離婚もしたうえに
そこまで我慢させるのもかわいそうかと・・。

やはり、損を覚悟で新築中古に出すよりほかないでしょうか・・・
十数万円位の損なら離婚の勉強でもいいですが、数百万円になったら悲しすぎます。
どなたか、よろしくお願いします。

[26: 銀行関係者さん]

キャッシュフローに余裕があれば別ですが、
新築購入は見合わせ諦めることをお勧めします。

理由は、
(1)ローンの返済負担は固定費で待ったなしです。
　今後、収入に変動があると苦しくなりますよ。
　ここは子育て費用がまず優先だと思います。

(2)賃貸時のリスク
　常に借りてもらえれば良いですが、空いてしまうと
　資金繰りの落ち込みは予想以上に苦しくなります。
　
　しかも、リフォーム代を含めて維持管理費もろもろ
　結構手元資金が必要です。

今なら引渡前なので手付金放棄で済むと思いますが、
いかがですか？決断も手付金の額次第でしょうが。

実際は子供の気持や離婚時の相手方への条件交渉等も
影響するでしょうし、その辺を加味した上で検討され
てはいかがでしょうか？

[27: 匿名さん]

レス、ありがとうございます。

多分に意地の問題なので、私が買い取るようなことを言うと
出ないで居座るつもりなのかと思いたくなるような言動です。
私が支払いをどういう形でいつするのか、とか、いつ私名義に
してくれるのか、転居予定はと聞くと、すぐ別の話にすりかえる・・。

逆にキャンセルはいつまでできるのかと、しつこく聞きます。
キャンセルしたら、やはりこちらに出て行ってくれと言いそうな
気配もありあり。
そうしたら、また賃貸の検討から始めなければなりません。

やはり、こども達に、私と新しいマンションに住むのと、
向こうと今のマンションに住むのと、二つに一つという、
二者選択をしてもらいます。
というか、私と今のマンションに住む、は、あきらめてもらう
ように説得します。

結婚は大変だけれど離婚はもっと大変です。
特に相手のことをお互い信頼できないですから、通常の事も
通常に解決できません。

今回、離婚が成立しないとローンが借りられないとか、
いざとなったら、人間何をするかわからないとか、
数え切れないほど勉強になりました。

銀行関係者さん、ありがとうございました。

[28: サラリーマン兼賃貸オーナー]

>>27
２５投稿を読むと、離婚する前の話し合いに問題があったと思われます。

なぜ、新たにマンション購入をしたのでしょう？
今のマンションを出ていく結論になることと、新たに購入することは別。
従って、別れる配偶者に、購入に関する弁済を求めることは出来ません。

今になって住んでいるマンションは、相手も同意しているのですから売却し、子供が何を言おうと元々が出て行く前提なのですから、「お金が無いから、ここには住めないよ。」で、購入してしまったマンションに住むのが妥当だと思います。

そうしないと、柵（しがらみ）がいつになっても残りますよ。

お金に余裕があるなら、両方を所有することは出来ますけど、まず無理ですね。
賃貸に出しても、両方のローンを払い続けるのは難しいと思います。
新購入マンションは自己資金ゼロで、現在のマンションは配偶者から買い取る必要があるローン付き物件ですよね。
まあ、２６さんが残す財産について私と逆の考えを述べていますが、もう少し冷静にお考えください。

[29: 住まいに詳しい人]

>>2
漢字の間違い指摘している初心者かな
死ね私生児が

[30: 匿名さん]

２５です。

２８さん、ありがとうございます。変に思うのも、よくわかります。
なんと言っても、私が頼んだ弁護士さんでさえ、こういうケースは初めて・・と言っています。

始めは私がマンションを譲ってもらい、その他の財産分与と相殺した金額を払うように思っていたのですが、相手が親権とマンションと両方私が持つのは嫌なのか、どうしても納得しないのです。
とうとう訴訟内容を、私が出ていくので私に持ち分の金額を払うように変えて、判決をもらったのです。
前のままで判決をもらっても、相手が出ていかないのでは、実行が難しいからです。

今のマンションは半分ずつ持ち分で二人とも残債なしですし、私は譲ってもらうつもりで現金を用意したので、その両方を足した額くらいのものを選んで全額ローンで契約しました。
こどもを連れて賃貸などであちこち動くのはかえって大変かな、と思ったので。

こどもには出て行きましょうと言ったり、やっぱり自宅に残れるかも、とか、混乱させてかえってかわいそうな事をしてしまいました。

いろいろありがとうございました。

[31: ２８]

>>30
仮に、いまの住居に住んで、新しく取得する方を賃貸に出したいとします。
その際には、その全額ローンは、住宅ローンではなくてアパートローンにしないといけません。
金利などは個別での交渉となり、住宅ローンとして認められていたのも再審査となります。
仮にアパートローンとして認められても、全額ローンの場合は土地に相当する部分のローン利息は、別に所得がある場合の損益通算には使えません。
つまり、賃貸に出すならば、土地相当部分は自己資金で賄うのが、大家さんをするうえでのポイントです。
土地部分に関する損益通算の否認制度といいますが、これは平成４年から実施されています。

現在住んでいる住宅を売却して、新たな住宅に住まわれるのが妥当と思います。

[32: 匿名さん]

２５です。

賃貸に出すにはいろいろハードルがあるのですね。
やはり素人には難しすぎます。
特にその他のいろいろがありすぎて、混乱していますが、
何とか生活が成り立っていくようにがんばります。

[33: ２５です]

結論から言うと、紆余曲折の結果、まだ正式にはなっていませんが、現金を払い、
現住居を私がもらい（登記）、子と住むことになりました。
まだ手続きはこれからで、弁護士の方で合意書を作ってもらってます。

ということで、解約に間に合わず、というか実際に解約していたら、交渉が
こうはならなかったでしょうが、新しい方がまるまる余ってしまいました。
こうなったら仕方ないので、貸すことにしました。
まだマンションも竣工しても売っている状態で、中古で売ると言っても
非常に無理があります。
新しい方は住宅ローン控除や取得減税を受けないで置きますし、全額ローンで
現住居のために、貯金は激減してしまいましたが、なんとかやっていかれると思います。

幸いダブルローンではありませんし、賃貸物件の多い地域なので、収益を狙わなければ
借りてはありそうです。
こどもは嬉々として、相手が出て行った後のリフォームや（そんなお金はないけど・・）
友達と来年度の約束（部活とか）をしています。

この結果がよかったどうか、まだわかりませんが、やっていくしかないようです。

[34: 匿名さん]

賃貸を軽く考えていると痛い目にあいます。
今、賃貸物件はだぶついています。

３月中に契約できなかったら、どうなるのか？もう少し勉強したらよいのではないでしょうか。

しかも、竣工してまもなくしても、まだ売れない物件ですよね？
つまり、人気がないわけですから、賃貸料を激安にしなければ、借り手が見つかるとは思わないです。

一度、きちんと試算したほうが良いです。
すぐ売却したほうが、１０年後の損金がすくなかったりしませんか。
借り手が退室すると、良い物件でも、クリーニングやリフォーム、鍵交換で２ヶ月程度は空室になります。
稼働率１００％ではありませんし、今はリフォーム代は大家負担です。

[35: ２５です]

そうですね・・。
でも、今売却すると、５００万円超＋手数料、場合によってはもっと損が出る
（多分）ので、全額ローンにとても間に合いません。
解約でも４００万円弱ですから、解約できればその方が安かったかもしれませんが、
そうすると、今度は相手に足元を見られてしまう恐れもありました。
本当に行くところがなくなってしまっては困ってしまうので。

賃貸物件の多い地域なので、割高でなければ借り手はあります。
年末には近くに大型の物件ができることになり、また買う時には安い部屋を特に
選んだので、中古で売るのは非常に難しいです。
中古で売ることはできないならば、貸すしかありません。
甘く見るつもりはありませんが他に方法がありませんでした。

また、現住居の近くに相手が住んだ（これが条件、こどもと会いたいのだそうです）
ので、子供が会いにいけば養育費も頂けそうです。
なんとかやっていくしかありません。

近隣に新しく企業が進出することになり、きっと近いから、数年後に
中古に出したりすれば売れるといいな、とか、とりあえず今をしのぎます。
何年もかかり、裁判にもかけた離婚と別居ができたので、前に進んでいきます。

[36: 匿名さん]

不動産仲介業者、数社に賃貸の見積もりと売却の見積もりをお願いしていますか？
まずは、それから始めたらよろしいかと。

賃貸の場合は、「空室・滞納家賃保証有り」の見積もりもとられたほうが良いです。

今は、物件紹介だけでなく、管理も任せないと、なかなかお客を紹介してもらえません。
客付け時には家賃１ヶ月+消費税
管理料は月に家賃の５％+消費税・・・とか、１０％+消費税とか、各社色々です。

うちでは、１月末から広告をだしてもらい、先週に契約しました。
内覧回数は４回、問い合わせは８回ありました。
近隣の築１０年の物件と同じ坪単価で募集しましたが、契約するまではけっこう大変でした。

うちの場合は、ローンナシなので、ちょっと安く貸し出しても、苦しいんですが・・まあ、大丈夫です。
それでも、お彼岸まで決まらなければ、敷金の割引やフリーレントも考えていました。
３月入居を逃しますと、何の手立ても打たないと、ずるずると空家になってしまします。

２５さんは、なんだかのんきなので、すごく心配です。
まっ、私が心配しても仕方ないんですが・・・。

[37: 25です]

職場です。ふー
のんき、と言われたのはちょっとうれしい気分です。
悩みに悩んで眠れなくて肩も凝って・・という毎日を過ごしました。
結果、こうなってしまったのでやっていくしかないかーという所です。

新古で出すのは夢のまた夢。
５００万円くらい引けば、買い手がつくかも、無理かも・・くらい。
そうすると手数料もかかるし。

近隣が某公営系の賃貸団地でその相場＋αくらいなら何とかなりそうで、
最悪その相場でも毎月の支払いとトントンなので、先々の空き室とか
いろいろ考えると暗い気持ちになりますが、仕方ない。

今まで毎月１０万円以上年間２００万円近く貯金に回していたので、
今後はしばらく貯金とかできないだろうとは思ってます。

でもこどものうれしそうな顔を見るとついついがんばった甲斐があった、
と思ってしまいます。
それに離婚して別居始めて（相手がとうとう退去）本当にすっきり！
嫌な上司が左遷したの以上に毎日がうれしくて仕方ありません。

最悪、ここを売って、そちらに住めば、おつりが来るので、どうしても
立ち行かないときは相手にそういって転居します。

[38: ２８]

>>37
新たに購入する方は、住宅ローンが認められません。
貸すなら、アパートローンを組む必要があります。アパートローンになることを言って全額ローンで組める金融機関はありましたか？
住宅ローンで融資を実行して、実際に住まないと即全額返還をしなければいけません。借りる前に金融機関の承諾が必要です。金利もそのままとは限りません。交渉結果によります。

賃貸経営は、分譲仕様の建物の場合、設置されているものがかなり良いので、賃借人が退去する際に、大家補修費用分がなかなか賄えないデメリットがあります。

資金調達や、賃貸経営のお勉強はされていますか？

[39: ２５です]

勉強はしませんでしたが、違約でローンが解約になれば、その時に転居するなり
考えます。
通常、ローンの焦げ付きがなければ、いちいち金融機関が調査に入ることはないし、
基本的にセカンドハウスローンを組んだので、居住が第一条件ではありません。
道義的によくはないとは思いますが、最初から貸すつもりではないし、儲けるわけ
でもないので、許してくださいって感じです。
ローン減税等々も受けられませんし、受けるつもりもありません。

中古で売りに出しても絶対に売れませんし、現在その損金を現金で賄えません。

とりあえずこどもの学校が一段落すれば、転居してもそんなに困らないとは
思います。
今の住居は人気物件なので、今でも新築時より高い値段がつきますしすぐ売れます。
いざとなったら、相手にも謝りを入れて転居します。

[40: ２８]

>>39
＞違約でローンが解約になれば
セカンドハウスローンだと、金利も高めですね。
セカンドハウスローンとアパートローンでは、使用方法が変わりますが、解約にはならないでしょう。条件変更されます。金利はそう変わらないと思います。

＞ローン減税等々も受けられませんし、受けるつもりもありません。
受けようと思っても、主たる住居でなければ、当然に住宅ローン減税は受けられません。
しかし、アパートローンだと利息が経費になります。フルローンだと結構大きな減税になります。ただし、不動産所得が赤字になった場合でも、土地相当分の利息は、他の所得との損益通算が出来ません。

マンションだと建物部分が多いので、儲からなくとも建物の利息分が寄与して、かなりの減税効果はあります。勿論、所得税の確定申告が必要です。

減価償却費の計算は、自己使用の場合は法定耐用年数の１．５倍で計算しますが、賃貸に回した場合は法定耐用年数で計算して費用を落とします。
つまり、自己使用では帳簿価格がなかなか減らないけど、賃貸に回すと帳簿価格はどんどん減っていきます。
賃貸に回した建物を売却する時に、買値よりかなり安くとも譲渡所得が発生するケースが多いのはこのためです。

[41: 匿名さん]

難しい。

私も転職で今のマンションを売るか貸すかで迷っています。
駅から3分なので買い手はいると思いますが、いろいろオプションをつけて
思い入れのある物件なので、売るのが惜しまれます。

でも住まないのにローンを払い続けるのももったいないなと。
人に貸してもきれいに使ってもらえるかわからないので悩みます。

[42: 匿名さん]

私の従兄は、東急リロケーションで貸し出しました。（４年の定期借家契約かな？）
海外に転勤したので、全部丸投げ、おまかせです。
だから、家賃も安いようなのですが、ローンが払えるから、それで良いと思ったようで・・。

借り手はきれいには使いません。
ばばっちくなると思います。その辺の割り切りができるかどうかでしょうね。

[43: 匿名さん]

数年前、転勤でマンションを定期借家で賃貸に出しました。
築3年目でそれから5年間貸しました。
確かに貸したままの状態で戻ってくるわけではありませんが、
そんなに傷んだ感じではなかったです。
(自分で住んでもこれくらいにはなるかな？っていう程度）

結局戻るころには家族が増えて手狭になったので買い替えることになりましたが、
転勤の間のローン+固定資産税分くらいは十分賄えました。
子供が1人だけだったら、今でも住んでいたと思います。
買い替えた今も、小学校低学年くらいまでなら住めたかも？と思いますが、
転校するのもなんだしなぁ…と。

気に入った物件だったのなら、まず賃貸にしておいて、戻る段階で再度検討という手も
あると思います。
うちの場合、転勤になった時に同じマンションの真下の部屋(少し広い）が売りに出されていましたが
5年後うちが売却した時よりも300万位安かったです。
タイミングもあると思いますが…

[44: 25です]

昔、工場勤務のある会社に勤めていた親戚が一軒家（会社まで徒歩）を
同じく転勤で本社に来た人に社内賃貸？に出していました。
安いけれど、お互い誰だかわかっているので（それが嫌なケースもある
でしょうが・・）割ときれいに使ってもらえたのと、本人が戻ってきた
時にすぐに退去という条件付でした。

やはり同じように新婚当時のお隣さんがやはり２年もしないうちに
海外転勤になってしまい、困っていましたが、大企業だったためか？
やはり聞いてみたら社内賃貸があったとかで、貸していました。
ぴったり５年で帰ってきました。

転勤族の方はそういう会社ならではの制度があるんだなぁと思いました。

[45: 匿名はん]

社内の超々定期ローンとか使っちゃうとそういうの断りにくいみたいよ。

[46: ２８]

>>44
会社が斡旋して、賃借人の斡旋を社員に対して行う行為が制度化されているとすると、会社自体が宅地建物取引業者でないと、違法になります。
違法にならないやり方とするためには、別の宅地建物取引業者を介在させる必要があります。

こういう行為を制度化してやる会社は、まずありませんよ。
ちゃんと内容を理解してから投稿していますか？

[47: 匿名さん]

実際にあった話なのですが、当事者でないのでわかりません。
でも、社内だけの話なのであっせんまでいかない範囲で済むと思いますけど。
そうじゃなきゃ、住宅などだけでなく社内融資などの制度があるところは
貸金業も登録しなくちゃいけないのですかね。

[48: 匿名さん]

仲介を生業としている場合は、当然免許が必要です。
でも個人同士での契約は必要ありません。
事実、不動産業者を通さなくても、個人間で賃貸契約を結ぶことは可能です。

社内制度の場合はどちらかというと後者の扱いでしょう。

[49: ２８]

>>48
違法になる法律的な要件は、「賃貸借契約の媒介行為が継続的に行われる」ことです。
つまり、会社として制度として賃貸契約の媒介行為を行っている場合は、宅地建物取引業法に抵触します。

社宅としての入居制度は通常ではこの法律に引っかかりませんが、賃料が一般的な賃貸借契約でのものと何ら変わらない場合には同様に違法と認定されます。

[50: 匿名さん]

↑何をムキになってるんだか。

福利厚生の一部だから、その解釈は飛躍しすぎ。
社宅は関係ないって言う論理も不明瞭。

[51: 匿名さん]

転勤シーズンも終盤です。
転勤で自宅を空けられる方は結局どうされた(される)のでしょうか？

[52: ２８]

>>50

「社宅」と言いますが、正しくは「産業労働者住宅」と言います。
雇用されている人は「社員」じゃないからね。「社員」は株主のこと。

「産業労働者住宅」になるかどうかは、賃料の設定によります。
権利関係も、単なる賃貸借契約なら、「産業労働者住宅」にはなりません。これは借地借家法で保護されます。
「産業労働者住宅」では借地借家法の保護対象にはなりません。

勿論、所謂「借り上げ社宅」のように、企業が第三者から賃貸借契約を締結して借りた物件に、それよりも安価で従業員に貸すのも「産業労働者住宅」になります。

２５が投稿しているように、一般の賃貸借契約（当然に定期借家権での契約も含む）を、会社が制度として媒介する行為は、「産業労働者住宅」とは見做さないのは明らかです。

[53: 匿名さん]

別にそういう、福利厚生制度のある会社は結構以上に大企業なわけですから、
（ちなみに親戚の家は戦前は軍事工場でした）（お隣さんだった方は海外にも
有名な某電子系会社）まあ想像ですが、企業弁護士も山ほどお抱えしていて、
こういう、小理屈をこねる方対策も万全ではないかと推察されます。

もし、ご自分の会社がそういう、理不尽なことをしていたら、早速内部告発して
くださるでしょう。
世の中の正義に貢献してください！

[54: 匿名さん]

ローンを払い続けるか貸すか売るかまだ悩んでいますが、
まずは転勤してから転勤先に順応できるかで考えます。

[55: 匿名さん]

法的なことは別にして、
転勤になったとき、会社が自宅を借り上げてくれるなら、それが一番いいですよ。

不動産業者に管理料をピンはねされることもないし、
家賃不払いや明け渡しを渋られることもないでしょう。
余計な手数料もかかりません。

うちの会社はそういう制度がないから、少し高コストですが、リロケーション会社に依頼しました。
理由は、遠距離なので何かあったときにすぐに対応できないためです。

かかるコストとしては、

① 毎月、家賃の10.5%を管理料としてとられます。
但し、設備故障時は故障箇所ごとに5万円までリロケーション会社が負担してくれます。

② 賃貸契約成立時には、手数料1.5か月分 + 記録写真代26,250円 + 印紙代200円がかかります。
初回契約前のみ、ハウスクリーニング費用約10万円が必要です。
次回からは前回契約者の敷金から負担します。
最後に、経年変化・通常損耗以外の原状回復費用(いわゆるハウスクリーニング相当)を
お金で受取るので相殺されます。

③ 定期借家の再契約時には、事務手数料31,500円とられます。

④ 退去時には、立会料31,500円とられます。

当然、家賃滞納と明渡し訴訟など金銭面での保障はあります。
が、実際にやられると気分がいいものではないでしょう。


おそらく、会社が借り上げてくれるなら、こういったコストが不要になります。
毎月の管理料相当分だけ家賃を低めに設定されたり、礼金がとれないことを考慮してもお得な制度だと思います。

[56: サラリーマンさん]

>家賃不払いや明け渡しを渋られることもないでしょう。

１０年前に知り合いは
不動産屋に条件付で賃貸の募集をして,今はローンも残り少なくなっています。
法人契約または上場企業のサラリーマンが契約者

駅前など条件がよいＭＳなら、借り手は多くあります。
福利厚生制度のある会社は住宅補助制度が良く、借りる本人はあまり賃貸料金を気にしません。
例）①月１０万まで補助、越えた分は自己負担など
　　②借り上げ社宅制度（法人契約）内容は上記と似たようなもの
大手企業が利用する不動産屋数社に依頼するといいですよ。

[57: 25です]

住まなくなってしまったマンションの方の借り手が見つかりました！
正直こんなに早く（出して１週間そこそこ）決まると思わなかったので、
ちょっと設定安すぎたかな、という思いが・・。
贅沢はいえませんが。

でもローン・管理費等々相殺で持ち出しなしで毎月済みそうです。
おまけに相手の方の会社が大きいらしくて、法人契約にしたいそうで、
大家さんとして出番が回ってくることがなさそうで、ほっとしました。
法人とこちらの賃貸会社が話すだけで済みそうです。

相手の方もすぐに気に行っていただけたようで、苦心して探して自分で
住もうと思っていた部屋なので、こちらもうれしいです。

その方が転勤になるころには中古市場が回復してくれるといいな、と
思います。

確定申告はがんばって自力でやれるように、そのころまでに勉強します。

[58: ２８]

青色申告をしたいなら、開業して３ヵ月以内に届出を、あなたの住所を管轄する税務署へしてください。

黒字になっても１０万円までは儲けがゼロになります。また、修繕費も白色申告より有利な扱いをしてもらえます。
事業的規模ではないので、複式簿記しなくとも現金主義の記帳で１０万円の青色申告特別控除をうけられます。

[59: ２５]

そうですね。
賃貸をお願いした、某リハウス業者の賃貸部門の方によく聞いてみます。

話を聞くリロケーションさんの方などは手数料高めで内容充実、リハウス業者さんは
手数料低めで内容シンプルみたいです。
家賃保証などもありませんし。

今回はいろいろあって、業者さんを選ぶ暇もありませんでしたが、これからの方は
いろいろ内容を聞いてみるとよさそうですね。

[60: 匿名さん]

うちは東急リバブルでお願いしました。
１月下旬から募集して、２月下旬に決まり、３月入居でした。
契約開始日は３月中旬でした。

明日、税務署に行き、届出をだしてきます。

[61: 購入検討中さん]

>>58

黒字10万は年間ですか？月ですか？
転勤のためマンションをどうするか悩んでます。

転勤先の引っ越し先がやっと決まりました。
家賃95000円、保証金35万円、他もろもろです。
この家賃は結構きついです。自腹が77000円なので。
ローンと二重で厳しいのです・・・どうしよう。

自宅のマンションに帰ってきたばかり。
やはり居心地がいいですね。

引っ越し先は、古いんです。
何であんなに高いんでしょう？？？
転勤するのが嫌になります。（涙）

[62: ２８]

>>61
＞黒字10万は年間ですか？月ですか？
年間です。（所得税や個人住民税は、１月１日から１２月３１日の所得に対して課税の計算をしますから、当然です。）これは青色申告特別控除といいます。
勿論、管理費・修繕積立金・減価償却費・公租公課・借入金の利息などの経費を差し引いた後の金額での話しですよ。

事業的規模で複式簿記をしていると、青色申告特別控除は年間６５万円になります。
事業的規模とは、建物５棟以上または戸数で１０戸以上が条件になります。（駐車場があると、多少条件が緩和されます。）

給与所得があり更に不動産所得があると、上乗せされる不動産所得の所得税での課税は、他の所得での最終的な税率かそれ以上の税率でそのまま上乗せ計算されてきますから、かなりの割合でとられることになります。（個人住民税も他の所得と上乗せ計算すること自体は同じですが、税率は累進課税ではないので１０％です。）

逆に、不動産所得が赤字になる場合は、他の所得との損益通算ができますので、税金が還付されることがあります。
この場合は、青色申告特別控除は０円になります。そして不動産所得赤字額に相当するまでの借入金の土地に関する部分の利息は、経費に参入できません。

[63: 匿名さん]

>>62さん

丁寧な説明に感謝いたします。

難しそうですね。
実際に貸すときにまたもう少し勉強してみます。

>>管理費・修繕積立金・減価償却費・公租公課・借入金の利息などの経費を差し引いた後の金額

現在、預金連動なのですが、借入金の利息は｢素｣の利息でいいですか？
減価償却費・公租公課がわからないので、また勉強してみます。

[64: ２８]

>>63
＞現在、預金連動なのですが、借入金の利息は｢素｣の利息でいいですか？
実際に賃貸用建物やその付属設備などのための借入金の利息です。
自宅用の借入金利息まで入れてはいけません。（自宅の一部を賃貸に回している場合は、賃貸部分の借入金利息を規模・面積などに応じて合理的に按分して費用計上します。）

＞公租公課
賃貸用建物・土地・付属設備への固定資産税・都市計画税などです。第４期分は翌年に支払い期限となっていますが、それも当年中に支払った場合は、これも当年の費用に計上できます。（この点は発生主義ではなくて現金主義なんだな。）
利益が年間で数百万円（市町村により異なりますが年間で２９０万円くらいがボーダーライン。年の途中での開業では月割り計算。）に達すると個人事業税が課税されますが、これも費用計上できますし、外構が一定規模以上（市町村により異なりますが資産評価価格で１５０万円が大体のボーダーライン）で償却資産の固定資産税を払っている場合は、これも費用計上できます。

＞減価償却費
これは建物や償却資産（建物付帯設備や外構など）を、毎年その資産に対する法定耐用年数で帳簿価格を減らしていくわけですが、その帳簿から減った金額の１年分の累計金額のことです。
建物は毎年定額で償却していきます。（平成１９年４月以降とそれ以前の取得時期で、計算方法が異なります。定額法と旧定額法）
鉄筋コンクリート造の場合は法定耐用年数が４７年です。
ただし、自宅として居住していた場合は、１．５倍の７１年で計算します。
建物以外は、税務署に届出することにより定率法での償却ができます。（これも平成１９年４月以降とそれ以前の取得時期で、計算方法が異なります。定率法と旧定率法）
今では国税庁のホームページで、耐用年数と取得時期・取得金額・償却方法（定率法か定額法か）・事業に供している割合を入力すると、自動計算してくれます。

マンションの場合、取得価格は土地と建物で分けなければなりません。消費税額を根拠に分割するのが一般的ですが、建物評価額を基準とする方法もあります。合理的な方法で分割してください。（住宅ローン控除を受ける際には、この分割作業を既にされている方が多いと思います。）
取得価格の分割と建物の減価償却は、賃貸にまわす場合でも売却する場合でも必ず必要な作業ですので、この機会に帳簿付けをすることをお勧めします。

[65: ２８]

>>63
賃貸収入についての注意点です。
賃貸借契約が締結され、賃借人が入居された以降に賃料の未払いが発生した場合でも、その賃料は収入に計上する必要があります。（これは現金主義ではなくて発生主義に基づくからです。）
後日、貸し倒れが確定した時点で損金計上が許されます。

ただし、青色申告が認められ現金主義での記帳も認められている場合に限り、未払い賃料を収入に計上しないことが許されます。

[66: 匿名さん]

ありがとうございます。
転勤のため、一時的に自宅を賃貸に回すか考え中です。
その場合は、ローンを組みなおさなきゃいけないんですか？

[67: ２８]

>>66
転勤など一時的に自宅を賃貸に回す場合、まずは借り入れしている金融機関にご相談ください。
たいていは、条件変更無しでＯＫしてくれますよ。
ローンの組み直しに至るケースはまれで、最悪でも条件変更（利率が高くなる）程度で済むはずです。

内緒で用途変更（自宅→賃貸物件）してしまうと、厳しいペナルティを受ける場合がありますので、絶対に内緒でやるのはお止めください。

また、賃貸借契約を締結する場合、一般の賃貸借契約にしてしまうと、後日自宅に住もうと思ってもそう簡単には戻ることができません。賃料は低い設定になりますが、定期借家契約とすることをお勧めします。

居住のための定期借家契約は、新規に締結する時と、定期借家契約を終了して新たに同一物件に締結する時のみ可能です。
公正証書にすることは法定要件ではありませんが、契約前に賃借人となる方に、「これが定期借家契約で、期限がきたら速やかに立ち退きする必要がある。」ことを認識していただくことを、書面にて確認する手続きが必要になります。

[68: 匿名さん]

>>44
亀レスですが、
>転勤族の方はそういう会社ならではの制度があるんだなぁと思いました。

うちの会社も、持ち家を保有する社員が転勤で空けることになった家を社宅として借り上げるシステムが、
昔から運用されています。

メリット
・手数料０円
・転勤で戻ってきた時に無条件で明け渡しを受けられる。

デメリット
・礼金回収不可
・民間に貸すより家賃が割安

その他
・誰も住んでいない時の家賃まで支払ってくれるわけではない。
・社内で貸す人の職位と社歴によって同じ家でも家賃が１０万ぐらい上下する。

利用状況
借り手の付き易い物件は不動産屋に回り、借り手の付き難い物件は社宅扱いになるといった感じです。

ちなみに私は転勤で持家を賃貸に出していますが、不動産経由で貸しています。

不動産屋に家賃徴収や督促、付帯設備故障時の業者手配、時間外設備緊急受付、解約清算業務の無料
対応という管理プランの契約を勧められましたが、毎月家賃の５％もかかるとの話だったのでその契
約は結んでいません。
もう何年もその契約していますが、その必要性も感じませんね。

>>57
借り手が見つかったようで何よりです。
確定申告って、最初は面倒ですが、慣れると大したことありません。
最初の確定申告の書類を面倒でもエクセルで計算式組んで作っておくと翌年度楽になるのでお勧めです。

[69: ２５]

そうですね。
まだ、自分の仕事が年度末で忙しいし、いろいろやらなければならない事が多すぎですぐには対応できそうにありません。
ただ、今年も医療控除だけで４０万以上も申告したし、来年の確定申告向けて真面目に取り組みます。

今回特に法人契約になったので、５％はもったいなかったかな、とは思いましたが最初で右も左もわからない状態だったので必要経費と思うことにします。

毎月ローン＋管理修繕費＋手数料とほとんど同じ賃料ですが、とりあえず毎月回れば状況が好転するときまでなんとか生活していかれると思います。
これから弁護費用も払わなくちゃいけないし、本当に貯金がなくて寂しいです。

[70: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[71: 匿名さん]

>>70
質問があります。
賃貸の件銀行に連絡しましたか？
あと今後住宅ローン減税は受けれませんが・・・

[72: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[73: 匿名さん]

71さん、お返事ありがとうございました。
ここで書くといろいろややこしそうなので税理士さんに相談してみることにします。

いろいろ余計なことを書いてしまいました。
またロム専に戻ります。

[74: 匿名さん]

>>68
>不動産屋に家賃徴収や督促、付帯設備故障時の業者手配、時間外設備緊急受付、解約清算業務の無料
>対応という管理プランの契約を勧められましたが、毎月家賃の５％もかかるとの話だったのでその契
>約は結んでいません。
>もう何年もその契約していますが、その必要性も感じませんね。

車で2～3時間の距離ならそれでもいいかもしれませんが、
私は900kmも離れたところ(新幹線で4時間+在来線1時間)に転勤になりました。
付帯設備故障時の業者手配、時間外設備緊急受付がないと対応しきれないので、
それ+各設備5万円までの業者負担+定期的な現況報告のサポートを付けました。
私も法人契約なので、家賃の滞納保証は必要ないのかもしれませんが、デフォルトで付いてます。

これだけのサービスをつけると、管理費は家賃の10%がかかりますが、
何かのときに駆けつける実費と体力的精神的負担を考えればトントンと判断しました。

ローン利息、建物の実質の滅価(減価償却ではなく)、固定資産税、不動産所得税、
不動産業者への管理手数料を考えると、ほぼトントン。
つくづく、家賃相場って市場原理が成り立っているんだなと感じました。

[75: 匿名さん]

>>68
言ってることがわからん。
設備機器の不具合等日常で起こりうるトラブルにはどう対応してるんだ？
もう何年もその契約してるって書いてるが、その契約にあたる部分の契約内容が無いんだな。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[76: 匿名さん]

>>75
>言ってることがわからん。
>設備機器の不具合等日常で起こりうるトラブルにはどう対応してるんだ？
自分は>>44さんに向けて書いただけなんですけど・・・
私のトラブル対応方法が聞きたいという事ですね。下記記載しておきます。

賃借人との連絡取次
賃借人からの連絡取次（クレーム、相談、トラブルなど）は一般契約（毎月の支払なし）でも、不動産
屋が対応してくれます。
取次時に不動産屋に相談すればアドバイスも受けれるでしょう。
大概は不動産屋に返答するだけで話が済みます。賃借人と直接会話する機会はめったにありません。
家賃の５％とか１０％の毎月手数料払わないと、取次対処してもらわないと思っているならそれは間違
いです。覚えておきましょう。

付帯設備故障時の業者手配
対象のマンションの管理会社に手配を依頼して済ませています。
依頼すれば、管理会社がよく使っている対象マンション御用達の業者が修理対応してくれます。
それは当該マンションの設備や仕様のことを良くわかっている業者の面々です。
不慣れな賃貸不動産屋にわざわざ管理費まで払って、業者を紹介してもらうより有益であると私は考え
ます。

時間外設備緊急受付
そんな時はマンション管理会社の時間外設備緊急受付に連絡するよう賃借人に入居時案内済みです。
もっとも、そんな事態が起きたことは一度もありませんが。
仮にあったとしても、遠方に住むオーナーに車で駆けつけて今すぐ対処しろと要求するような賃借人に
お目にかかる事はますないと思います。
ちなみにうちは500km(新幹線で2.5時間+在来線0.5時間)ぐらい離れています。

>もう何年もその契約してるって書いてるが、その契約にあたる部分の契約内容が無いんだな。
貴殿ご認識の通りです。
書いた後に言い回しが悪かったと思っていましたが、みなさん伝わっているようで何よりです。

[77: 68]

>>69
>今回特に法人契約になったので、５％はもったいなかったかな、とは思いましたが最初で右も左もわからない状態だったので必要経費と思うことにします。
契約済みだったのですね。余計なこと書いたようですみません。
安心と言えば安心ですもんね。
ご自身でしばらく様子を見て、こんな話もあったなと思い出していただければ幸いです。

[78: ７５]

>>76
一見合理的のようですが・・・・・・
要は不動産業者や賃借人に丸投げ？
一般契約（毎月の支払いなし）っていうのは個別案件毎に報酬を支払うってことですか？
時間外設備緊急受付は賃借人の判断でOKなんですか？
それともいったんは自分のもとに連絡を入れてもらい、自分の指示で動かすのですか？
個別案件毎の交渉だとふっかけられる危険がありませんか？
賃借人の判断に任せても同様かと。
いずれにせよ、結構煩わしいし、揉めるもとにもなりそうですね。
そういうものひっくるめて、不動産管理会社に月々の手数料払って管理委託するのですよ、フツーの人は。

[79: 匿名さん]

＞そういうものひっくるめて、不動産管理会社に月々の手数料払って管理委託するのですよ、フツーの人は。
不動産屋に払わんでもいい金払い続けているとそう思いたくもなる気も分からなくはないけど、いい加減に目を覚ました方がいいんじゃない？

[80: ７8]

確かに不動産屋の対応には？つくが、
自主管理しかも遠方物件なら、管理会社は入れた方が身の為だとは思う。
不動産賃貸は投資には違いないが、ペーパー投資ではない。生身の人間相手の商売なんだから。
トラブルがなければこんないい商売はないが、とらぶって訴訟にでもなったらそれこそ本業どうすんの？ってことにも成りかねないからね。
まあ、そこまでいけば管理会社も当てに成らないけどね。

[81: 匿名さん]

＞確かに不動産屋の対応には？つくが、
＞自主管理しかも遠方物件なら、管理会社は入れた方が身の為だとは思う。
管理会社って不動産管理対応の事？確認よろしく。

＞トラブルがなければこんないい商売はないが、とらぶって訴訟にでもなったらそれこそ本業どうすんの？ってことにも成りかねないからね。
なら、不動産屋に毎月管理手数料払っておけば大丈夫ってこと？
そう判断した理由について詳しい説明よろしく。

＞まあ、そこまでいけば管理会社も当てに成らないけどね。
だよね。
なら、当てに成らないと思う不動産管理業務に毎月手数料払っている理由について詳しい説明よろしく。

[82: 匿名さん]

安心と言う名目でやたらと管理サービス契約を薦められました。
営業担当者は毎月の支払いからバックマージンでももらってたりするんでしょうか。
業界の方、教えてもらえませんか。

[83: 80]

>>81
要はさ、自主管理だと初期から最悪訴訟まで全対応を自分でしなきゃならん、ってこと。
まあ、対応悪い管理会社に当たっちゃえば同じだけどね。
ただ、間に第三者入れると感情のぶつかり合いは防げることは確か。
どの程度の費用対効果があるかは確かに不明だし、基本無駄金かも知れないが、賃貸人、賃借人双方の潤滑油になるのは確かだし、ある程度の賃料頂いてる身としては必要経費かな、と自分では思っている。
異論はあると思うが、賃借人の立場になって考えれば、自主管理ってどうかなと思う。
自分が賃借人だった時はそう思ったもんで。

[84: 匿名さん]

うーーん。
何かあった時に当事者同士っていうのはよくない事が多いです。
まあ、この方は遠くで、別に困っていらっしゃらないようなら、いいのでは？
でも、私も必要経費としてある程度織り込んだ方がいいと思う派です。

[85: 匿名さん]

管理会社の管理費がもったいないと思うのは人情だ。
でも、何かあったときに、遠方から飛行機か新幹線で2～3回往復する費用や
現地の確認、業者の手配などのために会社を休むなんてなかなかできない。

近ければ自分で何でもできるが、近いならわざわざ自宅を貸すことはしない。

結局、オーナーも業者もギブ&テイクだからこの商売が成り立つ。

[86: 匿名さん]

>>83
まともな話し合いが出来るような雰囲気になって良かったです。
でも、こっちはこんな返答じゃあ納得できません。
あなたが書いた文章に対し改めて問い合わせを入れるので回答よろしくです。

ちなみにあなたは74ですか？
違うのなら、あなたが不動産屋に管理委託契約している内容（費用・委託内容）の公開よろしく。
費用対効果について議論しましょうよ。わたしも追って契約内容を公開します。
こんどは喧嘩腰でなく紳士的にやりましょうよ。

[87: ８３]

>>86
別人です。

[88: 匿名さん]

こいつ書き逃げだってさ