築５０年のアパートを建て替えようと思います。

[匿名]

現在築５０年の木造アパートを所有してますが、建て替えたいと思います。が、ボロアパートを目当てに、いろいろな建設業者が来ます。東○コーポレーション、大○建託、住友林業、旭化成ホームズ、セキスイハイム・・・・・・・その他の建設会社。みないろいろな演説をしていきますが、私にはさっぱり何がいいのかわかりません。アパートにしようか、マンションにしようか、工法など・・・・・どなたか大家業の方で、アドバイスください。建設業者関係者ｈご遠慮ください。
関東です。土地は１００坪。

[22: 匿名さん]

>>21
東京の高田馬場あたりや阿佐ヶ谷・荻窪のあたりだと、
ピッタリの名前ですね。
アニメの故郷。

[23: 01]

決めました。重量鉄骨造３階建て。地元業者のセントラルホームズです。

[24: ０３]

>>23
関東で「地元業者のセントラルホームズ」とは解せませんが？
３階建重量鉄骨造だと、大手なら積水ハウスがかなり安く作ってくれます。
複数業者と相見積もりはされたんですか？

[25: 01]

従業員３人の会社なので、皆さん知らないと思います。
積水ハウスって高いでしょ？？

[26: ０３]

>>25
積水ハウスは相見積り取ると、かなりまけます。
ただし４階建だと、工法が変わるんで、高くなります。
あと、賃貸住宅または賃貸・自宅併設住宅は得意だけど、店舗併設は不得意分野のようです。

積和のＭＡＳＴサブリースについては、３０年プランもありますが、賃料２割引となり、
同じ積和の１０年プラン１割引や、他社のサブリースよりも良くないように思います。

うちでは重量鉄骨４階建と３階建でコンベを行い、
３階建では積水ハウスが一番安かったんですが、敷地の関係で１０戸に達せず
４階建プランでは大和ハウスが一番安く、これに決定しました。

見積もりをとる前に、各社に設備や外構で当方から仕様を示し、
同じような床面積や用途になるように、
自動火災通報装置の設置をしなくて済むように、
ワンルームマンション条例による駐車場や管理室の設置をしなくて済むように、
沿道緑化も最低限で済むように、
条件は明確にしてからコンベを行いました。

実際に見積もりを他社もしていることを示してから取ると、
今のように各社の利益が大きく出ている時期だと、
値段もハッスルして勉強してくれますよ。

値引きしてくれたら、その後に設備変更があっても、
その値引き率で変更の差額も精算していきます。

[27: 匿名君]

>>26　積水や大和などの大手ハウスメーカーよりも、中小の建設会社のほうが、価格的には圧倒的に安いと思いますが・・・・。26さんは、中小の業者にも見積もりをしていただいたのでしょか？？

[28: ０３]

>>27
やっているよ。
隣のうちが建てた建設会社にも声を掛けた。

実は１５年くらい前にも軽量鉄骨２階建アパートを作っているが、
この時は、
木質パネル系、
木質壁式系、
在来工法、
ＡＬＣ壁軽量鉄骨、
ＰＣ壁式等にも声を掛けた。

今回は耐火仕様でないとだめなのと、１０戸以上確保が最低限必要なので、
重量鉄骨造とＲＣで最初から６社くらいに絞った。

今は設備にある程度の金を掛けないと、なかなか客が寄り付かない。
そういうオプションを付けてコンベをすると、
たいていは大手のシステムアパート会社の方が安くあがるんだよ。
最初の見積もりでは大体が中小の建設会社が数％安くなるけど、
見積もり結果で再交渉もすると、値引き率はかなり違う。

勿論、後から手を抜かれないように、別の工事監理会社に目を光らせるんだよ。
数十万円でやってくれるし、自分でも時々現場をチェックして
見積もり通りでないと、そこを指摘して代金を減額させる。
これて工事監理費用も浮いてしまう。
自宅の近くで施工しているから、このような芸当も出来るんさ。

特に基礎や鉄骨建方の段階で発注書を切り直すと、
部分融資の実行も遅れるんで、一石二鳥。

最初に値引いた分が、工事内容変更でも最後までその割合で値引きさせるんで、
後からそれが活きてくる。
自分が最初から、
「どのような建物を建てるかを自分の方から言わないと駄目なんだよ。」
と言っているのは、このような価格交渉に大きく活きてくるんだよ。

[29: 匿名]

なんか０３さんって、悪魔ね。怖い。恨まれてそう。

[30: ０３]

>>29
何がどう悪魔なんですか？
契約を守らせる努力をしていないと、
とんでもないコスト高で安普請の建物が出来てしまいますよ。

[31: 匿名さん]

03さん
きちんといろいろと調べて他の人にアドバイスされている書き込みは感謝されるべきだと思います。
仕事として、いくつもの物件を手がけている不動産、建設業者と比べれば、地主の方のほうが
知識が不足しがちなのは（残念ながら）仕方ないのを上手く対応されていると思いました。

私は、賃貸物件を建てることはありませんが、03さんのような方が近くにいてくれればとても安心です。

誹謗中傷する人もいるかもしれませんが、私のように感じる人もいることを知って頂ければと思います。

[32: 匿名さん]

>>23
建築プランや価格交渉は、どのような方針でどのようにやっていますか？
工事監理はどのようにされる予定ですか？

[33: 匿名２３]

とくにこれといってやってません。
工事監理？？その業者の監督でしょ。

[34: ３２]

>>33
業者お任せだと、施工して問題が起きたら、
どんどん追加工事をされちゃいますよ。
最初に建物仕様をキチット抑えておかないと、
後で「こんな筈じゃなかった。」「こうして欲しい」となって、
「ではそれは別途見積りで、発注書を書いてください」となります。

建物本体以外の付帯工事（外構など）は、
特に最初にキチット仕様固めが必要です。

工事監理は重要で、広い敷地なんだから多少は金を掛けた方がいいですよ。

うちでは、別の工事監理会社にお願いしています。
工事監理専門業者だと、本体価格の１割近くかかりますが、
東京近郊だと、節目節目で週１〜２回程度の頻度で、
重要時期に監理をしてくれる会社があります。
総工事期間までやってもらって規模にもよりますが４０〜７０万円くらい。
非常に役にたっています。
（工事で見るポイントまで教えてくれるので、自分でもある程度出来るようになります。）

色々と勉強して現地調査をして、自ら見積りの相違点を発見して、
建設業者に監理費用以上の工事費減額をしてもらいました。

[35: 匿名さん]

スレ主さん、
資金計画どうなったんですか？
建物の仕様は決めたんですか？

[36: 01]

資金は建物まるまる信用金庫で借ります。建物はごく普通の重量鉄骨造の２階建てアパートです。

[37: ０３]

>>36
＞ごく普通の重量鉄骨造の２階建てアパート
普通、２階建だと軽量鉄骨や木質パネル系だと思いますが、
なぜコストがかかる重量鉄骨造（建設単価が通常２〜３割増）になさったんですか？

スパンを大きくしたいとかで、事務所等を作るのなら一般的ですが
低層住宅用では割高になります。

[38: 匿名さん]

>>35
スレ主さん、建設会社に騙されているのかな？

今時、二階建で重量鉄骨造ということは、
崖地で実際には４〜５階建であるか
３階以上を自宅や事務所にしているか
いずれにしても単純な二階建では無い。
それなら理解出来ます。

そうでなくて単純に平らな地盤に普通に二階建なら、
重量鉄骨にする根拠が知りたいね。

[39: ０３]

>>36
確か２３投稿では重量鉄骨３階建だということでしたが、
２階建に変わったということでしょうか？

[40: 匿名さん]

>>37
業者が建物構造を決定し、スペックが変わったらそのまま割高な工法でも工事をする。
よくあるパターンだな。

[41: 01]

私は建設や、不動産については素人なので、業者の思うままだということでしょうか？？
みなさんのこのレスを見せて、一喝しようかと思います。そして、まだ契約はしていないので、
今までの話は撤回するかもしれません。

[42: ０３]

>>41
あなたの持っている敷地は１００坪程度で、
２階建の賃貸専用アパートを業者が提案してきたということですね。
そうすると、周りは低層の住宅街か農地を含む環境なのですね。
また特に、敷地へのアプローチには大きな問題は無く、
重機や大形部材の搬入も問題無いという場所なんですね。

そういう環境なら、軽量鉄骨や木質パネル系の業者が
工場である程度大きい状態に部材を作ってから現地搬入して
組立てすることは可能な訳だ。
そしたら、重量鉄骨ではなくて、
部材を工場生産して組立てする工法の業者が安値受注出来る可能性が高いよ。
重量鉄骨でも工場生産でのコストダウンは図れるので同じことは言えるけど、
軽い部材で作るよりも基礎や鉄骨部材が割高になる。

会社を先に決めると、その業者が得意の工法で好き勝手な提案をしてくる。
よくある例です。
最初は誰でも素人ですが、自分である程度は勉強するんですよ。

業者にはスレを見せない方がいいですよ。
あなたの無知さが明らかになって、
相手は自分の正当性を主張して、
余計に可笑しな提案をしてきます。

騙されたと思って、軽量鉄骨系や木質パネル系のハウスメーカー複数社に
２階建のノーマルな賃貸専用住宅でコンベをやってみたらいかがですか。
それぞれ特徴のあるプランと工法を持ってくるはずです。
敷地形状に問題なければ、その中から価格競争をさせると
かなり安くなりますよ。

[43: 匿名さん]

うちの都営賃貸住宅は、まもなく築４０年を迎えるのですが、まだまだ建て替えなど無くこのまま住めるもんですかね？大規模修繕は３年前にあって、そのときはエレベータが付きました。（殆どの方が高齢になり、最上階５階まで階段で上り下りが難しくなってきたため。）
よくある、５階建ての団地ですよ。それが数棟建ってます。
都営住宅ってどのくらい持つものなんですか？ちなみに賃貸です。
最近は、築４０年近い都営の分譲なんかは、今までの戸数の倍のキャパが入るでかいマンション作って、建て直したりしているじゃないですか。賃貸はどうなるの？

[44: 01]

今日、業者の社長を呼び出し、一喝して、撤回しました。
７時間に及ぶ話の中、もう一度チャンスをくれなどと頭を下げてきましたが、
他の業者を探します。どんな商売でもコストを下げ、高く売る・・・・というやり方
は同じ考えだと思います。現に私もそのように仕事をしてますからね。
しかし今回は、ひどすぎる。

[45: ０３]

>>44
もう少し、冷静に物事を運ばないと、
あなたが損をしますよ。
その業者をいきなり切るんじゃなく、
もう少し泳がせるんですよ。
自分が主導権を持っているからって、
感情的になっては駄目です。

他の業者との検討材料には使えるんだし、
どのような賃貸層を目当てにするかなど、
相手の考えも聞いておいた方がいいですよ。

[46: 匿名さん]

スレ主さん、土地という資産があり発注を期待できるから
業者も頭を下げるけれど、あまり威張るのもどうでしょうね。

アパート経営が始まれば、新築の時は入るかもしれないけれど、
その後は　頭下げて　入居者探しをして、その時に”あの時はよかったなぁ”と
懐かしむのか．．．．

いづれにせよ、謙虚な方が尊敬されると思います。

[47: ０３]

>>46
ごもっともですが、新築時からこのような態度は問題になるんですよ。

まず、お金を借りる時。
不動産賃貸業ですから客商売。
ローン審査で資質を見られます。

次に入居後のトラブル時。
サブリースでも、大家とサブリース会社間での関係が悪いと
次の賃料改定（２年後）でサブリース会社から仕返しされます。

[48: 01]

己を騙そうと思った奴に対して、謙虚でいられますか？？まあそんな事はよいといして、
もっと時間をかけて計画すべきだと思いました。そこで０３さんに質問です。資金をできるだけ
良い条件で借りる方法を教えて下さい。

[49: ０３]

>>48
資金を良い条件で借りる方法ですか。
あなたは信用金庫で借りる予定ですよね。

私は西武信用金庫の株主ですが、あまりいい条件は提示してくれなかったな。

建設業者の紹介してくれた生命保険会社が一番金利が低かった。
今回は、３０年固定で３．２％、部分実行したので金利は確定です。

建設会社の営業さんが、資質を見て色々と手配しますから、
相手を自分の手下等と考えないで素直に「仲間」だと思って接することです。

これは契約するまでも同じですよ。
相見積りしていても、素直に受け止める努力が必要です。

大家は客商売、忘れていませんか？

[50: ０３]

>>48
今は長期金利の方が少し下がり気味ですが、
貸し出しする側は素直に下げてはくれません。
そんな状況が７月以降暫く継続しています。

以前、借りていたアパートローンや住宅ローンを
建てた建築会社の方の口利きで
建てた分とは無関係のローンまで含めて
低利の固定金利ローンに借り換えたこともあります。

[51: ０３]

>>48
ようやくローンの返済表が来ました。
１億１千万円強の借入れで、毎月５０万円弱の返済です。

その後、業者選定などはどうなりましたか？

[52: 01]

大手から中堅までの業者とじっくり話し合い中です。私も会社員なので、あまり時間がとれず、長くなりそうです。でも、不動産業兼建設業の業者は、とても急いでいる感じです。ノルマが厳しいのかなんだか分かりませんがとても不快です。普通の建設会社の方が、じっくり一緒に考えてくれそうです。

[53: 01]

>>51　安いですねえ。何年ローンなんですか？？

[54: ０３]

>>53
返済期間３０年で、利率は最後まで固定のローンです。

>>52
建築や都市計画の法令に関する制限事項は、そんなに見落とすことがありません。
市町村条例や消防法関係の制限事項は、ともすると業者も見落とすことがあります。
建築プランを持ってきたときに、何か不要なものがあったり、
少し不合理な造りになっているような場合、
質問することです。
このような制約事項があって、それを逃れるために細工していることが多いのです。
各業者の得手・不得手を、会話の中で憶えていくことと、
これらの制約事項は、相手まかせにしないで自分でも調べる必要があります。
インターネットでも法令や条例ある程度は調べられます。
業者に根拠となる法令や条例の条文まで聞いておくことです。
後で自分でもその条文を実際に見てみると、頭に入ります。

[55: 匿名さん]

>>52
もう、そろそろ業者が色々な制約事項を説明して、
大家さんもそれを把握するフェーズに入らないといけない時期ですね。
プランニングの大前提。
それを把握した大家さんが、自分の意見を言い、
業者はそれを基にプランニング。
さあ、どうなったんだろうかな？

[56: 01]

制約事項はたいした問題なく、防火、日照、建ぺい率、大丈夫です。
木質系２×４か在来工法か軽量鉄骨か・・・・・悩むぜ。

[57: 01]

2x4に決めました。準耐火構造で、機密性に○値段もまあまあ、地震にも強い。
外観はサイディングボード張りです。

[58: 匿名さん]

>>57
確かに２×４は建てるのは安く済みますね。
減価償却費も耐用年数が短いからいっぱい計上出来ます。

ところで建築後のメンテンス計画で、
修繕費用・期間は、どのくらい見積もっていますか？
２０年程度で建替するなら、いい工法ですが、
何十年も使うなら、ちょっと考えた方がよろしいですよ。

[59: 匿名]

２×４ってそんな安くないですよね。コストかかってないわりには。木造の在来工法の方がいいと私は思いますが。もしくは軽量鉄骨。

[60: 匿名さん]

>>59
＞２×４ってそんな安くないですよね。
その根拠は？

＞木造の在来工法の方がいいと私は思いますが。
火災保険料が違うよ。（１割程度安くなる）
もっとも２×４で保険料の軽減が出来るのを
保険会社の方が惚けてか知らなくてか、
在来工法と同じ保険料を取っている会社が
最近摘発されたけどね。

[61: ６０]

在来工法を採用するかどうかについて、
賃貸住宅では、そんなに大きな開口部は必要ありません。
間取り変更の自由度は高いですが、賃貸住宅ではあまり考慮する事項ではありません。

以上から在来工法を選択する理由は、あまり無いです。

[62: 59]

>>60だって実際に２×４の家、三井ホーム、何とかハイム、高いじゃないですか。あんなパネル工法の建物がね。

[63: ６０]

>>62
個人住宅を建てるんじゃないんだよ。

[64: 59]

個人住宅でもアパートでも基本構造は同じ。
設備の仕様が個人住宅は高いけどね。

[65: ６０]

>>64
＞個人住宅でもアパートでも基本構造は同じ。
基本構造の問題ではありませんよ。
個人住宅だと、同一構造にはなかなかならんだろう。
賃貸住宅では同一部材を沢山使用することが多い。
そういう意味でコストが省ける。

在来工法より２×４、
２×４よりは木質パネルや軽量鉄骨など、
工場で部材を準備出来る工法の方がコストダウンが効くんですよ。

２×４や２×６などは材料も安いものが使用出来るのと、
製作工程がマニュアル化されているので、
施工作業者の資質にはあまり影響を受けずに、
それなりのものが出来る。
壁式工法なので、開口部が大きく取れなくとも
賃貸住宅では大きな問題にはならない。

作業者を沢山必要な賃貸住宅では、
在来工法よりも色々な意味で有利な工法なのですよ。

[66: ０３]

>>01
どうなりましたか？
大家さん。

[67: 01]

最終的に、軽量鉄骨造の２階建ての普通のアパートに決まりました。２月か３月には着工予定です。

[68: ０３]

だいぶ、紆余曲折がありましたね。
最初は重量鉄骨、次は２×４、最終決定は軽量鉄骨。
どうして、そんなに変わったんですか？
総額が高いものからの順番にはなっていますけど。

[69: 匿名さん]

>>01
大家さん。建築計画は順調ですか？
信用金庫から、融資の承諾はとれましたか？

[70: 匿名さん]

私は、積水ハウスでたてました。
２階建て１０部屋です。

借り入れは、国民生活金融公庫で固定で、しかも元金均等で借りました。
普通の金融機関だと、元金均等ではなかなか貸してくれません。
この方が、最初の支払いは、多いですが、年月が経つほど支払いが少なくなり、総支払額も元利均等よりも少ないです。

借り上げは、積和不動産に一括か利上げしてもらいました。
契約は２年ですが、更新もあります。

こうしておくと、毎月の収入は、入居者の有る無しに関わらず決まっていますし、支払いも固定金利ですから、増えることはありません。
要するに、収入も、支出も固定で、比較的安心してアパート経営できます。

[71: 01]

建築計画は進んでます。少しおくれぎみですが、信用金庫からの融資の承認もとれました。建物分まるまる借り入れです。今悩むのは、サブリースにするかどうかです。アパマン、ニッショー、その他の業者がすすめにきます。収入は安定しますが、手数料が・・・・・もったいないな。