築５０年のアパートを建て替えようと思います。

[匿名]

現在築５０年の木造アパートを所有してますが、建て替えたいと思います。が、ボロアパートを目当てに、いろいろな建設業者が来ます。東○コーポレーション、大○建託、住友林業、旭化成ホームズ、セキスイハイム・・・・・・・その他の建設会社。みないろいろな演説をしていきますが、私にはさっぱり何がいいのかわかりません。アパートにしようか、マンションにしようか、工法など・・・・・どなたか大家業の方で、アドバイスください。建設業者関係者ｈご遠慮ください。
関東です。土地は１００坪。

[2: 匿名さん]

何か聞きたいか判らないのですが、
業者の評判ですか？
それともアパートの形態？
形態なら、資産運用の問題だから、これだけの情報で判断しろという方が無理。

まず聞きたい点を絞って聞いてみたら如何でしょうか？

[3: 現在建替中の都内大家です]

>>01
まずは、
自分の敷地を含めた用途地域や高度・日照の規制などはどうなっていますか？
公道との接続はどうなっていますか？

次に、
どんな用途の建物にする予定ですか？
自宅も併せて建設する。
店舗も併せて建設する。
賃貸住宅のみ。

敷地１００坪に対して、
建設面積はどのくらい？
延べ床面積はどのくらい？

土地形状は？
法面とかは？
平らな敷地？
地盤の強度は？

[4: ０３]

>>01
長年、大家をやっていたんなら、
自分でどのようなものを作ったらいいかのプランを立て、
それに対して、業者は市場調査や制限事項を調べて、
どのようなプランでどの程度の予算かを持ってくる。

あなたが、どういう考えで、どのような建物を建てたいのかを
聞いているんです。

[5: 01]

私は大家をやって４年です。４年前に相続したのです。３４歳の会社員です。
賃貸住宅のみ。長方形。平らです。地盤の強度は問題なし。建物が古く、問題がでてきたので建て替えようと
考えていたら、どこから匂いをかぎつけたんか・・業者がどんどん押し寄せてくるようになりました。
私が考えているのは、いかに少ない投資で、利益をたくさん生み出すか・・・・・いわば資本主義の基本です。各業者は我こそが一番！！とばかりに口は達者です。03さんアドバイスをください。

[6: ０３]

>>04
うちも会社員やっています。
地形はいいようですね。

＞いかに少ない投資で、利益をたくさん生み出すか
今の建物をそのまま活かして、収益を上げるのが一番いいはず。
何か問題があるから建替をしたいと考えているんでしょう。
借家人が入っていれば、出ていってもらう費用もかかりますよね。
敷地１００坪では、事業的規模（５棟または１０室以上）にはなっているはず。
事業的規模だと、解体費や立退き料の損金算入は全額認められます。
（事業的規模でないと、その年の不動産所得が上限。）

うちは貸店舗だったから、１軒でもその費用だけで数百万円かかりましたよ。
うちの建物は８０年近く経っていた老朽化で、
これ以上修繕しても建物が維持出来ないので建替することになりました。
２店舗、商業地域だったんで、今回の建替で事業的規模になります。
青色申告・複式簿記で、６５万円所得控除を、ようやく受けられるようになります。

重量鉄骨造・耐火建築で、店舗もありますが、
通常の火災警報器だけで済むように、
建物構造と床面積は工夫しました。
（店舗と合体で３００平米以上あると、
通報機能のある火災警報設備が必要。
５００平米以上では、賃貸住宅だけでも必要。
コストがかかります。）

経営は事業的規模なんですか？
建替した方が先の収益見込みが良いのですか？
立退きさせるのは容易なんですか？

聞きつけて業者が来るには、何か理由があるはずです。
いかがでしょうか？

[7: 匿名さん]

建築以前に、まず立ち退きが一番の問題でしょうね。
老朽化が事実なら正当事由にはなるが、６ヶ月の猶予は必須。
立替ならば敷金精算は出来ず全額返却でしょうし、場合により
立ち退き料も考えた方が良い。

借り入れ無しでそこまで出来るなら、サラ地にしてから
ゆっくり考えるという方法もあるかもしれない。

業者には、そこまでのサービスもしてくれる所もあるから
一概に邪険に扱う必要は無いと思いますが．．．

[8: ０３]

>>05
建替の見通しはあるんでしょうか？

私は、全て自分で交渉して、立退き料まで決定させました。
その後の書面での整理も、全て自分だけでやりました。

賃貸借契約の期限が来る６ヵ月前までに、
配達証明・内容証明の手紙で終了通知した後に、立退き交渉するのは常識です。

インターネットからの手続きの方が、
手間もかからず、文書の文字数にもよりますが
料金も安価で済む場合が多いです。

私がインターネットで手続きした頃は、
ＸＰのＳＰ２が対応していなかったので、
９８のパソコンで手続きしました。

[9: 01]

なんかいろいろややこしいですね。立ち退きは問題なさそうです。現在住んでるのは、２部屋だけで、退去は承認済みです。なので、工法について、今迷ってます。軽量鉄骨か２×４のアパートなら、基礎にかかるお金があまりかかりそうになさそうかな？？ＲＣ、Ｓ造だと、基礎が高そうです。安く建てるなら・・・・・決まりかな？？

[10: 匿名さん]

結局　工法の問題を聞きたかった訳だったのね。
真面目に相手をした０３さんがかわいそう。

[11: 01]

まずは工法からということです。

[12: ０３]

>>11
工法よりも、まずはその土地がどのような用途地域で
どの程度の規模（建築面積と延床面積、高さ）の
どのような用途（全て賃貸住宅か、店舗併用なのか等）の
建物を建てるかを決めるのが先です。
駐車場をどうするかも、予め考えておかなければなりません。

賃貸住宅も、どういう入居者にターゲットを当てるかが
大切です。
自ずと、周辺の家賃相場も把握する必要があります。

公道との接続がどのようになっているかも大切。
１００坪あると、複数道路の接続なのか、単一道路の接続なのかで
建築プランも大幅に変わります。

[13: 見物人]

０３さんって、偉いですね。
私なら、自分のやりたいことくらい
整理してから聞いてくれと怒ってしまうけど。

[14: ０３]

>>13
スレ主さんは大家さん４年目。
あまり入居者がいないボロアパートで、最初に考えるのは節約だけ。
その延長上で、物事を考えているんでしょう。

新しい建物を建てる場合、業者の知恵をもらうことも必要ですが
自分自身がどのような賃貸住宅を建てるかを明らかにしないと、
業者も見当外れの提案しかしてくれません。

最初が大切なんです。

[15: 匿名さん]

少しは建替の計画、進んだのかなあ？

[16: 01]

全く進んでません。まず重量鉄骨だと基礎の費用がかかるので、２×４か軽量鉄骨がいいか？？？？？どうなんでしょうか・・・

[17: ０３]

>>16
２階建の賃貸専用住宅なら、軽量鉄骨造で充分でしょう。
３階・４階建だと、地盤が良ければ重量鉄骨造が有利です。

うちは商業地域で防火地域、敷地広さが６０坪強。
４階建重量鉄骨造・１階店舗で、建物本体価格が約９千万円。
基礎はＲＣ一体直基礎（ベタ基礎）で約８百万円。（施工面積は４０坪）

地盤が悪くベタ基礎が採用出来ない場合、
うちの近辺では基礎だけで１３００万円くらいかかるとの査定でした。
打ち込む杭の仕様や必要な本数・深さで価格は大きく変わります。
うちの辺りでは、どんなに表層地盤が悪くとも、
固い岩盤が１０ｍくらい地下にあるため、そのような査定でした。
場所によっては６０ｍくらいまで打ち込まなければならない場所もあります。

高さや広さ、賃貸専用なのか店舗や駐車場併用なのか、
道路との繋がりなどのレイアウトなど、
自分がどのような建物を建てるかを大雑把にでも決めたんですか？
これは、建築会社もある程度のプランを持ってきますが、
施主が自分から示すのが基本です。
プランに合った工法を選択するべきで、
工法にあったプランでは本末転倒です。

[18: ０３]

>>16
建築業者を利用するのは、自分の敷地の制約事項などを事前に調べてもらうことです。
自治体によって、条例などで色々な注文を付けてくる事項を、
業者にきちんと調べさせるんですよ。

用途地域（建物の用途、建蔽率、容積率）、高度規制、日影規制などを調べるのは当然です。
それ以外に沿道緑化やワンルームマンション条例など、
設備を設けるかどうかなどという規制もあります。
消防関係や道路との接続については、
建築基準法や消防法以外に、
自治体の建築安全条例のようなものがありますから
これらのチェックも必要です。
複数の会社に建物を建てることを言って、
まずは向こうのいいなりのプランを作らせて、
その中からどういう規制があるかを自分で把握します。

業者を選択しないで、複数会社にコンベンションをさせるんです。
慣れないと、この時点で契約してしまうんでしょうが、
自分で全部、これらの法令・条例を漏れなく調べるのは大変です。
１社だと、調査漏れがあってもわかりませんが、
複数社に調べさせると、大体調査漏れがわかります。

[19: 01]

複数社に見積もらすだけ見積らしといて、他社でやります・・・・・・というのは後で恨まれないでしょうか？？

[20: 匿名さん]

>>19
最初に業者に渡すものは、境界確認書や自分の土地・建物の地番建物番号など。
調査の手立てになるものを与える程度で構いません。
あとは近隣との関係を、わかる範囲で説明しておきます。

土地・建物の現況と、都市計画制限などを調べてきます。
後からの業者には、他社が先に調べた結果を教えてあげても構いません。
必要なら空地部分の簡易地質調査や、家賃相場まで調べてくれる所もあります。

調査結果の概要がわかった段階で、どんな建物を建てたいかを説明して、
実際にどのような形でどう出来るかを考えてもらいます。

低層住居専用地域だと
高さ１０ｍ以下しか作れなかったり、
過半を住宅にしなければならなかったり、
空地を６０％以上確保しなければならなかったり、
隣地境界線から１ｍ以上離して建てねばならなかったり、
隣地境界付近では５ｍくらいしか高さを上げられなかったりとか、
色々な制約が出てくるはずです。
その他の用途地域だと、また違った制約があります。

色々な制約をクリアした建物しか建てられませんし、
自ずとどういう建物を建てたらよいかの判断がつくはずです。

見積もりは数社とって、なんら問題ありませんよ。
決定したら、駄目なことをハッキリとお断りして、
契約する１社とその後の計画を進めることになります。

[21: 匿名さん]

やはり名前はときわ荘でしょうか。

[22: 匿名さん]

>>21
東京の高田馬場あたりや阿佐ヶ谷・荻窪のあたりだと、
ピッタリの名前ですね。
アニメの故郷。

[23: 01]

決めました。重量鉄骨造３階建て。地元業者のセントラルホームズです。

[24: ０３]

>>23
関東で「地元業者のセントラルホームズ」とは解せませんが？
３階建重量鉄骨造だと、大手なら積水ハウスがかなり安く作ってくれます。
複数業者と相見積もりはされたんですか？

[25: 01]

従業員３人の会社なので、皆さん知らないと思います。
積水ハウスって高いでしょ？？

[26: ０３]

>>25
積水ハウスは相見積り取ると、かなりまけます。
ただし４階建だと、工法が変わるんで、高くなります。
あと、賃貸住宅または賃貸・自宅併設住宅は得意だけど、店舗併設は不得意分野のようです。

積和のＭＡＳＴサブリースについては、３０年プランもありますが、賃料２割引となり、
同じ積和の１０年プラン１割引や、他社のサブリースよりも良くないように思います。

うちでは重量鉄骨４階建と３階建でコンベを行い、
３階建では積水ハウスが一番安かったんですが、敷地の関係で１０戸に達せず
４階建プランでは大和ハウスが一番安く、これに決定しました。

見積もりをとる前に、各社に設備や外構で当方から仕様を示し、
同じような床面積や用途になるように、
自動火災通報装置の設置をしなくて済むように、
ワンルームマンション条例による駐車場や管理室の設置をしなくて済むように、
沿道緑化も最低限で済むように、
条件は明確にしてからコンベを行いました。

実際に見積もりを他社もしていることを示してから取ると、
今のように各社の利益が大きく出ている時期だと、
値段もハッスルして勉強してくれますよ。

値引きしてくれたら、その後に設備変更があっても、
その値引き率で変更の差額も精算していきます。

[27: 匿名君]

>>26　積水や大和などの大手ハウスメーカーよりも、中小の建設会社のほうが、価格的には圧倒的に安いと思いますが・・・・。26さんは、中小の業者にも見積もりをしていただいたのでしょか？？

[28: ０３]

>>27
やっているよ。
隣のうちが建てた建設会社にも声を掛けた。

実は１５年くらい前にも軽量鉄骨２階建アパートを作っているが、
この時は、
木質パネル系、
木質壁式系、
在来工法、
ＡＬＣ壁軽量鉄骨、
ＰＣ壁式等にも声を掛けた。

今回は耐火仕様でないとだめなのと、１０戸以上確保が最低限必要なので、
重量鉄骨造とＲＣで最初から６社くらいに絞った。

今は設備にある程度の金を掛けないと、なかなか客が寄り付かない。
そういうオプションを付けてコンベをすると、
たいていは大手のシステムアパート会社の方が安くあがるんだよ。
最初の見積もりでは大体が中小の建設会社が数％安くなるけど、
見積もり結果で再交渉もすると、値引き率はかなり違う。

勿論、後から手を抜かれないように、別の工事監理会社に目を光らせるんだよ。
数十万円でやってくれるし、自分でも時々現場をチェックして
見積もり通りでないと、そこを指摘して代金を減額させる。
これて工事監理費用も浮いてしまう。
自宅の近くで施工しているから、このような芸当も出来るんさ。

特に基礎や鉄骨建方の段階で発注書を切り直すと、
部分融資の実行も遅れるんで、一石二鳥。

最初に値引いた分が、工事内容変更でも最後までその割合で値引きさせるんで、
後からそれが活きてくる。
自分が最初から、
「どのような建物を建てるかを自分の方から言わないと駄目なんだよ。」
と言っているのは、このような価格交渉に大きく活きてくるんだよ。

[29: 匿名]

なんか０３さんって、悪魔ね。怖い。恨まれてそう。

[30: ０３]

>>29
何がどう悪魔なんですか？
契約を守らせる努力をしていないと、
とんでもないコスト高で安普請の建物が出来てしまいますよ。

[31: 匿名さん]

03さん
きちんといろいろと調べて他の人にアドバイスされている書き込みは感謝されるべきだと思います。
仕事として、いくつもの物件を手がけている不動産、建設業者と比べれば、地主の方のほうが
知識が不足しがちなのは（残念ながら）仕方ないのを上手く対応されていると思いました。

私は、賃貸物件を建てることはありませんが、03さんのような方が近くにいてくれればとても安心です。

誹謗中傷する人もいるかもしれませんが、私のように感じる人もいることを知って頂ければと思います。

[32: 匿名さん]

>>23
建築プランや価格交渉は、どのような方針でどのようにやっていますか？
工事監理はどのようにされる予定ですか？

[33: 匿名２３]

とくにこれといってやってません。
工事監理？？その業者の監督でしょ。

[34: ３２]

>>33
業者お任せだと、施工して問題が起きたら、
どんどん追加工事をされちゃいますよ。
最初に建物仕様をキチット抑えておかないと、
後で「こんな筈じゃなかった。」「こうして欲しい」となって、
「ではそれは別途見積りで、発注書を書いてください」となります。

建物本体以外の付帯工事（外構など）は、
特に最初にキチット仕様固めが必要です。

工事監理は重要で、広い敷地なんだから多少は金を掛けた方がいいですよ。

うちでは、別の工事監理会社にお願いしています。
工事監理専門業者だと、本体価格の１割近くかかりますが、
東京近郊だと、節目節目で週１〜２回程度の頻度で、
重要時期に監理をしてくれる会社があります。
総工事期間までやってもらって規模にもよりますが４０〜７０万円くらい。
非常に役にたっています。
（工事で見るポイントまで教えてくれるので、自分でもある程度出来るようになります。）

色々と勉強して現地調査をして、自ら見積りの相違点を発見して、
建設業者に監理費用以上の工事費減額をしてもらいました。

[35: 匿名さん]

スレ主さん、
資金計画どうなったんですか？
建物の仕様は決めたんですか？

[36: 01]

資金は建物まるまる信用金庫で借ります。建物はごく普通の重量鉄骨造の２階建てアパートです。

[37: ０３]

>>36
＞ごく普通の重量鉄骨造の２階建てアパート
普通、２階建だと軽量鉄骨や木質パネル系だと思いますが、
なぜコストがかかる重量鉄骨造（建設単価が通常２〜３割増）になさったんですか？

スパンを大きくしたいとかで、事務所等を作るのなら一般的ですが
低層住宅用では割高になります。

[38: 匿名さん]

>>35
スレ主さん、建設会社に騙されているのかな？

今時、二階建で重量鉄骨造ということは、
崖地で実際には４〜５階建であるか
３階以上を自宅や事務所にしているか
いずれにしても単純な二階建では無い。
それなら理解出来ます。

そうでなくて単純に平らな地盤に普通に二階建なら、
重量鉄骨にする根拠が知りたいね。

[39: ０３]

>>36
確か２３投稿では重量鉄骨３階建だということでしたが、
２階建に変わったということでしょうか？

[40: 匿名さん]

>>37
業者が建物構造を決定し、スペックが変わったらそのまま割高な工法でも工事をする。
よくあるパターンだな。

[41: 01]

私は建設や、不動産については素人なので、業者の思うままだということでしょうか？？
みなさんのこのレスを見せて、一喝しようかと思います。そして、まだ契約はしていないので、
今までの話は撤回するかもしれません。

[42: ０３]

>>41
あなたの持っている敷地は１００坪程度で、
２階建の賃貸専用アパートを業者が提案してきたということですね。
そうすると、周りは低層の住宅街か農地を含む環境なのですね。
また特に、敷地へのアプローチには大きな問題は無く、
重機や大形部材の搬入も問題無いという場所なんですね。

そういう環境なら、軽量鉄骨や木質パネル系の業者が
工場である程度大きい状態に部材を作ってから現地搬入して
組立てすることは可能な訳だ。
そしたら、重量鉄骨ではなくて、
部材を工場生産して組立てする工法の業者が安値受注出来る可能性が高いよ。
重量鉄骨でも工場生産でのコストダウンは図れるので同じことは言えるけど、
軽い部材で作るよりも基礎や鉄骨部材が割高になる。

会社を先に決めると、その業者が得意の工法で好き勝手な提案をしてくる。
よくある例です。
最初は誰でも素人ですが、自分である程度は勉強するんですよ。

業者にはスレを見せない方がいいですよ。
あなたの無知さが明らかになって、
相手は自分の正当性を主張して、
余計に可笑しな提案をしてきます。

騙されたと思って、軽量鉄骨系や木質パネル系のハウスメーカー複数社に
２階建のノーマルな賃貸専用住宅でコンベをやってみたらいかがですか。
それぞれ特徴のあるプランと工法を持ってくるはずです。
敷地形状に問題なければ、その中から価格競争をさせると
かなり安くなりますよ。

[43: 匿名さん]

うちの都営賃貸住宅は、まもなく築４０年を迎えるのですが、まだまだ建て替えなど無くこのまま住めるもんですかね？大規模修繕は３年前にあって、そのときはエレベータが付きました。（殆どの方が高齢になり、最上階５階まで階段で上り下りが難しくなってきたため。）
よくある、５階建ての団地ですよ。それが数棟建ってます。
都営住宅ってどのくらい持つものなんですか？ちなみに賃貸です。
最近は、築４０年近い都営の分譲なんかは、今までの戸数の倍のキャパが入るでかいマンション作って、建て直したりしているじゃないですか。賃貸はどうなるの？

[44: 01]

今日、業者の社長を呼び出し、一喝して、撤回しました。
７時間に及ぶ話の中、もう一度チャンスをくれなどと頭を下げてきましたが、
他の業者を探します。どんな商売でもコストを下げ、高く売る・・・・というやり方
は同じ考えだと思います。現に私もそのように仕事をしてますからね。
しかし今回は、ひどすぎる。

[45: ０３]

>>44
もう少し、冷静に物事を運ばないと、
あなたが損をしますよ。
その業者をいきなり切るんじゃなく、
もう少し泳がせるんですよ。
自分が主導権を持っているからって、
感情的になっては駄目です。

他の業者との検討材料には使えるんだし、
どのような賃貸層を目当てにするかなど、
相手の考えも聞いておいた方がいいですよ。

[46: 匿名さん]

スレ主さん、土地という資産があり発注を期待できるから
業者も頭を下げるけれど、あまり威張るのもどうでしょうね。

アパート経営が始まれば、新築の時は入るかもしれないけれど、
その後は　頭下げて　入居者探しをして、その時に”あの時はよかったなぁ”と
懐かしむのか．．．．

いづれにせよ、謙虚な方が尊敬されると思います。

[47: ０３]

>>46
ごもっともですが、新築時からこのような態度は問題になるんですよ。

まず、お金を借りる時。
不動産賃貸業ですから客商売。
ローン審査で資質を見られます。

次に入居後のトラブル時。
サブリースでも、大家とサブリース会社間での関係が悪いと
次の賃料改定（２年後）でサブリース会社から仕返しされます。

[48: 01]

己を騙そうと思った奴に対して、謙虚でいられますか？？まあそんな事はよいといして、
もっと時間をかけて計画すべきだと思いました。そこで０３さんに質問です。資金をできるだけ
良い条件で借りる方法を教えて下さい。

[49: ０３]

>>48
資金を良い条件で借りる方法ですか。
あなたは信用金庫で借りる予定ですよね。

私は西武信用金庫の株主ですが、あまりいい条件は提示してくれなかったな。

建設業者の紹介してくれた生命保険会社が一番金利が低かった。
今回は、３０年固定で３．２％、部分実行したので金利は確定です。

建設会社の営業さんが、資質を見て色々と手配しますから、
相手を自分の手下等と考えないで素直に「仲間」だと思って接することです。

これは契約するまでも同じですよ。
相見積りしていても、素直に受け止める努力が必要です。

大家は客商売、忘れていませんか？

[50: ０３]

>>48
今は長期金利の方が少し下がり気味ですが、
貸し出しする側は素直に下げてはくれません。
そんな状況が７月以降暫く継続しています。

以前、借りていたアパートローンや住宅ローンを
建てた建築会社の方の口利きで
建てた分とは無関係のローンまで含めて
低利の固定金利ローンに借り換えたこともあります。

[51: ０３]

>>48
ようやくローンの返済表が来ました。
１億１千万円強の借入れで、毎月５０万円弱の返済です。

その後、業者選定などはどうなりましたか？