マンション購入後、すぐに賃貸に出そうと思ってます。

[匿名さん]

現在、都内にある親の持ち家に家賃３万円払って
妻と子供（１歳）の３人で住んでおります。
家賃のほかに駐車場代として毎月２万円程度の出費があります。

あと５年もしたら
確実に転居することになると思うので、
地価や金利が上がる今年中に
都心近郊の人気地域にマンションを買ってしまって、
その後、２〜３年は賃貸に出そうと思っています。
頭金は８００万程度準備出来そうです。

ですが、他人に住まわせる場合でもローン審査が通るのか、
引渡し前に入居者の募集をかけられるのか、
ローンの返済が始まる時点で入居者希望者が現れるのか
などなど不確定な要素もあって、実行するか否か悩んでいます。

同じようなことされているかた、助言をお願いいたします。

[2: 匿名さん]

>>01
マンションを購入して、それから募集する。出来ないことは無いけどリスクが大きいね。
募集も定期借家権で行うことになるから、書面の交付やら相手の意思確認やら、場合によっては公証役場に出向いて契約することになるね。

購入物件については、自分が住みたい場所に自分の基準で物件を決めるわけでしょう。
都心近郊の人気地域といっても、賃貸物件と分譲物件の人気場所は必ずしも一致しないんだよね。
それと建物の仕様も賃貸向けと分譲向けで全く異なる。

税制面でもマンション購入（賃貸で貸す→自分の家）は不利。
新築でも後から住む場合は、住宅ローン控除の対象にはならない。
中古でも一定要件を満たしたものなら購入してすぐに住めば住宅ローン控除の対象にはなる。
不動産所得になるから、減価償却費をちゃんと計上しないと損するよ。
不動産所得で赤字になっても、土地の利子分は他の所得と損益通算が出来ないよ。

土地だけ購入しておいて、その借金を全て返す。
それから全額借金して建物を建てる。
これが一番堅実で税効果も得られる方法。

８００万円くらいしか無いなら、購入して直ぐに自分で住むのが一番じゃないか。
勿論、専有部分の登記簿面積が５０平米以上、中古でも住宅ローン減税を受けられるもの。
毎年、減税額が少なくなるけど、高額でなければまだかなりお得だ。（払っている税金が少ないと、そこまでしか戻らんが。）

[3: ０２]

関東の２つの自治体で大家をやっています。

片方は分譲でも賃貸（借りる側）でも人気の場所。
人気の場所では物件価格が高くなるので、賃貸（貸す側）には不利。
こういう場所では自分で建てて貸さないと、なかなか収益が上がりません。
今年、建替えを計画しています。

もう片方は東京近辺でも分譲も賃貸（借りる側）でも不人気な場所。
空き家を埋めるのに苦労します。土地は安いし分譲マンションも凄く安い。
ここ１５年で、家賃（４０平米）が６万円から４万円まで下がりました。

建物の内装の作りは分譲用と賃貸用で決定的に異なります。
分譲用だと床財などはキズがつきづらいいい材料を使いますが、賃貸用はキズが付いてもその部分を取り替えるのにコストが安いものを使います。
賃借人が退去して敷引きする時に、修繕費がえらいかかって入居者がビックリしますよ。

[4: 匿名さん]

０１です。

０２さん、０３さん
貴重なご意見ありがとうございます。
初歩的な質問で恐縮なのですが
０２さんのおっしゃってる住宅ローン減税って
固定資産税の控除のことでしょうか。
具体的には、引越し時の諸経費の２００万円もいれた頭金１０００万円で、
来年４月完成の５０００万程度（１００平米程度）の分譲物件を買おうと思ってます。
かなりの人気物件で、抽選が当たればの話です。
今の金利でローン計算してみたら管理費と修繕積み立て金込みで１６万程度になったので、
購入後３年はローン分だけ家賃収入で相殺（若しくは軽減）できればいいかなと・・・。
固定資産税分は赤字になっても、今の家賃がタダみたいなものなので
３年間繰上げ返済していく分には大きな支障はないかなと思ったのですが。
甘いでしょうか。
固定資産税ってそんなに負担になりますか。

[5: ０２]

>>04
０３投稿の投稿主は０２と標記してあります。

住宅ローン減税は、所得税の税額控除です。
年末ローン残高の１％または０．５％が税額控除、来年入居だと残高のリミットは２５００万円までで、１％が６年間、０．５％がその後４年間。
（昨年入居だと残高のリミットは４０００万円、１％の期間は８年０．５％の期間は２年でした。）
連帯債務にするか、夫婦で別のローンを立てれば、それぞれのリミットが２５００万円までになります。
毎年払った税金が２５万円以上あれば、来年以降の所得では６年間は２５万円戻る計算になります。

一旦貸してしまうと、その物件に対して数年後に入居しても、税額控除は受けられません。
１０年間で最大で２００万円戻ります。

固定資産税は、土地の持分の広さや土地の評価額により大きく異なります。

不動産所得の経費計算で落とせるのは、不動産取得税（初年度のみ）・減価償却費・借入金の利子分（土地分と建物分に按分が必要）・固定資産税都市計画税・実際にかかった修繕費・管理費などです。
黒字になったら確定申告が必要です。赤字になったら土地の利子分を除いても赤字なら確定申告で他の所得と損益通算出来ます。
ちゃんと帳簿をつけるなら青色申告も出来ます。

定期借家契約にしないと、貰った賃料以上に立ち退き料を払わないと出て行ってくれないよ。
でもそうすると、入るお客さんが限定されちゃうから、ますます入らない。
お客さんが付けばいいけどね。空室を続けると大変だよ。家計も火の車。

土地についての損益通算が出来なくなったのは１５年くらい前。
マンション投資で不利なのはこの点（建物だけ借金という訳にはいかない）と、分譲物件は割高で仕様もいいからお客が出た後の修繕費用が割高になる傾向があって、敷金から充当する際にトラブルを起こすことの２点。
価格も人気地区だと割高になり、利益率が低いこと。

[6: 匿名さん]

賃貸に出すのも大変そうだよ。良く勉強しないと・・・
このスレ読んでみ↓
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/tintaimansion/

[7: 匿名さん]

＞０６に賛成
物件を買って利回りを得ようというプチ大家さん達の一部が直面しているのは、
設備等の不具合も家主が負担などで維持費が思いのほか大きい、賃貸人の不払い（リストラ等）などの
リスクなどを考慮していないで、単に家賃が手元に残るという誤った目論みです。
本当の意味で利益が出せる物件は、条件を吟味する必要があるでしょう。
賃貸の場合には、内装費用が安いから、最悪　何とかなりますが、
分譲物件を同じ仕様で原状復帰するには、もっとお金がかかります。


分譲を賃貸に回して利益が出来るくらいなら、デベはやりますよね。
高倍率の抽選の人気物件、分譲と賃貸が一緒に出ているような物件なら可能性大ですが
後者の場合はデベは仕入れ価格が低いですから、物件を買って利益を出すほうは
厳しい条件になります。

[8: 匿名さん]

将来は戸建てと考えて
資産運用を考えるなら、賃貸住宅よりは駐車場の方が
退去や管理の手間が小さいから　実現性があります。

但し、ある程度の規模（３０坪以上）でないと
車が入らないし、土地の形が悪いと駄目、近隣に需要が無いと駄目。
結局　良い条件の土地というのも、中々見つからないのですね。

[9: 匿名さん]

>>07
＞賃貸人の不払い（リストラ等）
賃借人の不払い（リストラ等）
大家が不払いじゃなく、借主が不払いですね。

それ以外は、あなたの意見は全て妥当だと思います。

[10: 匿名さん]

>>08
更地のままだと、地価の安いところはそれでもいいですが、地価が高いところだと固定資産税が物凄く高いので税金を払うために駐車場業を営むことになります。
東京２３区内だと、住宅用地の６倍（都市計画税は３倍）になります。

[11: 07]

＞０９
訂正有難うございます。　賃借人（つまり借り手）が家賃を払えないということです。
もっと酷いと、失踪、こうなると家財の処分も簡単には出来ませんので、貸すことも出来ない：泣。

かと言って、借り手の吟味を厳しくすると、部屋は埋まらない。

[12: 匿名さん]

01です。

皆さん、忌憚のないご意見ありがとうございました。
そんなに甘いものではないとよく分かりました。
あつかましくももう１つ質問させて下さい。
こういうところ（↓）に顧客の募集などなどもろもろを委託しようと
思っていたのですが、あまり頼りにはならないものなのでしょうか。
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/rehouse/chintai/lend/index.html
礼金をもらえない代わりに入居者が決まるまでの賃料保証してもらえるとか
委託形式のバリエーションもいろいろあるようですが・・・。

五年間頭金をためて値上がりしきった物件を買わされるより、
今買ってしまってローン返済と賃料収入の収支が少々赤字でも構わないと思ってるんですが・・・。
好立地のマンションがこれから買いにくくなると各種メディアで報道
されており、かなりあせっております。

あつかましくもレスしてしまいましたが、更なるご意見いただければ幸いでございます。

[13: ０２]

>>12
大規模に賃貸アパート経営をする場合は、サブリースはよく行われています。（空家が出ようが埋まろうが、保証家賃をサブリースした業者がオーナーに支払う。２年毎に保証家賃を見直し。）
自分も数年前まで、サブリースでしていました（今は管理契約）し、今年の建替えではサブリースをする予定です。

しかし、あなたの場合は数年先に自分で住むんだから、相手が乗ってくれるかどうかはわからんよ。
募集をかけてから一定期間は一銭も入らんし、保証家賃もすごく不利な条件を飲まされることが多い。
あまり計画性も無いようだし、さっさと自分で住んだ方が得だって。
不動産所得の計算は、嫌でもやっとかなきゃならんのだよ。

分譲物件を貸すと、退去後の復元に多大な費用がかかるけど、退去者が素直にその全額を払うとは思えんぞ。
何度も言うが、分譲物件を賃貸に回したら、賃貸物件並の仕様に格が落ちるからね。
少々の赤字で済むどころか、多額の赤字と復元費用が待っているよ。

自分は安い家賃で住みながら、土地を購入、その借金を全額返済してから賃貸住宅を建てた。
儲けたお金で、昨年分譲マンションを購入して住んでいる。
住んでわかることは、建物の造りが分譲と賃貸では全然違うということだ。
間違っても、今のマンションを売ることは考えるけども、人に貸そうなどとは考えないよ。

[14: 匿名さん]

買い替えの際に
売却か賃貸に回すか悩み
スレ主さんの、サブリースする会社にも
何件か見積もりとりました。

１３さんが、おっしゃる通り条件かなり悪くなりますよ。
自分の場合ですが、通常家賃設定が１６万とのことでしたが
サブリース家賃保障無しで１４万５千円
　　同　　家賃保障有りで１２万円
これに期間が２〜３年との縛りつければ１０万前後でないと
契約してもらえないと思います。

そして３年後に自分が住む段階で
賃貸解除した時の部屋の様子も不明ですよね。
賃貸では、かなり汚く使う人も多いです。
リフォームの必要性が出る可能性も大です。
そこまで考えると空家にしておいた方が
金銭的にもプラスの可能性するでてくると思います。
なので、はっきり言ってメリット無いように思います。

３年後に、そのマンションが中古で出る可能性もありますよね。

[15: 匿名さん]

そもそも自分が住まないのに住宅ローンなんて組めるの？

[16: 匿名さん]

>>15
組めます。
住宅ローンとしても組めるけど、アパートローンにも出来ます。
両者は審査する基準がまったく異なります。
自分の更地にアパートを建設する場合は、事業性やサブリースでの安定収益が見込めるので、諸経費込みの全額をアパートローン融資してもらえるのが通常です。金利も現在は長期固定で３％程度です。

スレ主の場合は、事業性が継続的に認められないから通常の住宅ローン審査基準で、担保も貸家建付地で２割程度は減額されるので、頭金がかなり必要になります。
一番損な申し込みになります。
住宅金融公庫やフラット３５は、住宅に住むわけではありませんから使えません。

[17: 匿名さん]

>>01
>あと５年もしたら確実に転居することになると思うので、
その５年の間に貯金に励んだらどうでしょう・・・
ややこしい事をするより得策では？？

[18: 匿名さん]

賃貸に出して、ウサギに壁や柱かじられたり
掃除が苦手な人に部屋をカビだらけにされたら
どうするの？
そう云う人に限って補修金踏み倒すんだぜ。
五年経って自分達が住み始めようとしたら、
カビカビ、ボロボロになっている可能性だってあること
充分考慮してね。

[19: 匿名さん]

そうだね・・・５年経ったらけっこう傷むよね。
リフォーム費用もかかるし。

[20: 匿名さん]

>>19
分譲住宅仕様のリフォームをかけると、賃借人からの敷き引きでは全然足りないことになり、ある程
度家賃を取っていても大きなマイナスになります。

>>01
不動産所得はプラスなら申告が必要ですし、土地の利子は他の所得との損益通算には使えない。
戻ってきても、住宅ローン控除は使えません。
リフォーム費用も、戸建なら５０平米以上の増築と込みで潜りこませるなら認められるけど、マンシ
ョンじゃそれも無理。
デメリットばかりが目立つ、税金オンチ・収益無計画プランです。

[21: 匿名さん]

＞２０
金利が一気に５％以上へ上昇、年率１０％以上のインフレ到来
それならアリかも．．．って　当分有り得ないね。