マンション購入後、すぐに賃貸に出そうと思ってます。

[匿名さん]

現在、都内にある親の持ち家に家賃３万円払って
妻と子供（１歳）の３人で住んでおります。
家賃のほかに駐車場代として毎月２万円程度の出費があります。

あと５年もしたら
確実に転居することになると思うので、
地価や金利が上がる今年中に
都心近郊の人気地域にマンションを買ってしまって、
その後、２〜３年は賃貸に出そうと思っています。
頭金は８００万程度準備出来そうです。

ですが、他人に住まわせる場合でもローン審査が通るのか、
引渡し前に入居者の募集をかけられるのか、
ローンの返済が始まる時点で入居者希望者が現れるのか
などなど不確定な要素もあって、実行するか否か悩んでいます。

同じようなことされているかた、助言をお願いいたします。

[62: 匿名さん]

あなたが家を買っても、あなたが転勤で度々引越ししたら、
あなたの子供はアパート暮らししているのと同じ体験をするわけですよね。

持ち家があろうとも、賃貸に出せば、他人が住んでいるわけだから、
買った家へたまに遊びに帰るという訳にもいきません。

で、元に戻って、
そもそも、転勤になりそうなことがわかっているのに、何で買うの？
となるわけです。
ジレンマだ．．．

[63: 匿名さん]

転勤の可能性がある者ですが、
普通のサラリーマンが無理せずに優良不動産を購入できるのは、
今しかないと考え、２年前に、特に血縁もいない大阪で
期限のない社宅を出て、中古マンションを買いました。
決断に至ったポイントは次のとおり。
ただ、５番の出会いがなければ、おそらく買ってないと思います。

１．企業会計処理制度の変更などからすると、２００５年度で
　　不良債権処理は一段落し、不動産価格は、ほぼ底値とみていたこと
２．都銀が超長期固定の住宅ローンを始めたこと
３．以前から転勤先で、中古住宅やマンションを見て歩いて
　　物件を見る目を養っていたこと
４．不動産会社の方との会話で、２００４年頃から大阪圏でも
　　新築マンション用地の取得は、徐々に難しくなってきて
　　いる（土地価格が上昇傾向にある）との情報を得ていたこと
５．退職後にまた住みたいと思える物件に出会えたこと
６．しかもその物件は、任意売却物件であり、不良債権を処理したい
　　銀行の主導で価格交渉が進められたこと
７．住宅ローン控除が満額適用されること
８．転勤先では、また社宅に住めること

[64: 匿名さん]

普通、不動産投資目的で銀行から融資を受けるのは難しいですが、
サラリーマンは「転勤」によって、合法的に、住宅ローンを
低利の不動産投資資金に変更することができると考えることも
可能です。

重要なのは、購入する不動産の収益性です。
新築マンションではどうしても収益性が悪くなるので、
駅近の管理状態が良好な築深中古マンションが狙い目です。

もちろん、不動産投資ですので様々なリスクを踏まえて
取り組む必要があります。

[65: 匿名さん]

でも、マンションを買う人の大きな理由に、
きれいで最新の設備が整った家に住みたいから
というのがあります。

>駅近の管理状態が良好な築深中古マンションが狙い目です。

これに抵抗を感じる人が多いから、新築マンションを買ってしまうんでしょうね。

[66: 匿名さん]

>>62
でもね帰る家ができるのよ。
それに出たり入ったりでも拠点が出来るし。
戻ってきたときには”懐かしい我が家”に気持になります。
私の親もそう考えて私が小学生の時に家を購入しました。
ずっと住んでいたわけではないけど結婚した現在でも育った家と感じます。

[67: 匿名さん]

>>66
戸建ならそういう感覚はわからないでもないですが、
マンションでもそうなんですか？

[68: 匿名さん]

>01
>他人に住まわせる場合でもローン審査が通るのか、
アパートマンションローンという扱いになります。
金利はさほど変わりませんが、住宅ローンでよくある物件優遇
金利１％が０．５に減ったりします。
審査は、物件の担保評価と債務者の支払い能力に期待賃料が
加味されます。

＞引渡し前に入居者の募集をかけられるのか、
契約が済んでいればかけられます。ただし内部見学ができないので
引渡しまでは募集しても申し込みは期待できません。
内覧会に、仲介業者を連れていくのは必須ですがそのときに見込み客
をつれていくということまでは可能。

＞ローンの返済が始まる時点で入居者希望者が現れるのか
賃貸価格次第です。高すぎたら借り手はつかない。
また貸す時期が３月末など引越しシーズンでないと客は少ない。

＞などなど不確定な要素もあって、実行するか否か悩んでいます。
やっておいたらそれなりのことはあります。
５年で自分が使うというけど、安く貸しすぎると借家人が出て行かない
ケースがでてきます。かといって定期借家にすると家賃が安くなる。
間違っても、５年６年のサブリース（家賃保障）で貸さないことです。
途中解約は普通の賃貸よう難しいしできても違約金が高いです。
（追い出しのための費用を大家が負担する）


＞同じようなことされているかた、
賃貸マンションは都心に２室持っています。
こんどタワーの高層階の１Ｌを買いました。

＞助言をお願いいたします。
自己使用というのは転売しさらに買換えするには有益な手です。
賃貸物件を５年以内に転売すると譲渡益に３９％、５年超なら
２０％の課税です。しかし自分で住んでいて売ったなら３０００万
控除があります。

問題は金利で、自宅なら物件優遇で１％金利が安くなるのに
0.5％以下しか優遇されないケースが多い。かといって最初から
フラット３５のセカンドハウスのローンは借りにくい。

金利がさほど上がっていなけらば４年貸して２年住んで、売却して
新築に住み替えという案もいいかもしれません。
５年の内装リフォームなどクロスを張替え、ハウスクリーニングを
頼む程度で５０万もかからないでしょう。

[69: 匿名さん]

>>68
＞５年６年のサブリース（家賃保障）
普通は、２年毎に賃料を見直しされます。
２年毎に更新するかどうかを選択が出来るのが普通です。

マンション投資でローンを組むのは、
土地と建物の両方にローンを組むことになるため、
不動産損失となる場合は、土地部分の利息を損益通算出来ません。
土地を自己資金で購入して、賃貸住宅を全額ローンで建てるのよりも
不利な扱いになります。

[70: マンション投資家さん]

最近のまともなマンションなら普通に利回り5%ぐらいで運用できますよw
儲からないって騒いでる人は物件見る目がないのかな？？

[71: 匿名さん]

利回り5%ぐらいで・・・おめでたい人だね！

[72: マンション投資家さん]

↑そういうあんたは、そもそも投資するお金もない脳内メーカなんだろw
あ、ネット利回り5%以上で運用する自信がない人は何人いますか？

[73: 匿名さん]

現時点5%程度で最終的に元取れるの？
投信買った方がまだましな気がしますが？

[74: サラリーマンさん]

うちは現時点で利回り１７％あります。
団信保険料、固定資産税、管理費、修繕積み立て等も含めての利回りです。

別途、敷引きで６０万円押さえたので入れ替え時の負担もさほどないと想像しています。

もっとも今、会社が転居先の家賃を全額負担してくれているので１７％どころではない利益とも言いえるのですが。

[75: マンション投資家さん]

株・投信・FXすべて25%以上の利益出してますよw
マンション投資は転売でも儲かるんですが、良いマンションは所有している満足感があるのでネット利回り5%ぐらいでもOKです。
マンションに対する僕の関心は、新しくて設備がいいとか、不動産として転売しやすいというようなところからはズレています。
基本的には、素っ気無くて、人を突き放したようなところがあるけれど、都市空間としっかり関係を結んでいるような、マンションに惹かれます。
だから有名デザイナーが作ったかどうかも、あまり関係がない。
重要なのは、そのマンションを通して都市がどんなふうに感じられるかです。
くだらないマンションは利回り20%でも所有したくないですね。

[76: 匿名さん]

夢を語るニートさん頑張ってください。

[77: 匿名さん]

６８さん、参考にさせていただきます。

現在建設中のマンションを「等価交換＋０００万円」購入しましたが、６年ぐらいは住めなくなりそうです。
立地はとても気にいっています。

ローンは無いので経費の計上ができないのが難点です。

６年賃貸に出して、自己住居にしてから売却する方法も考えたいと思います。

[78: 住まいに詳しい人]

>>77
＞現在建設中のマンションを「等価交換＋０００万円」購入しましたが
あなたは購入マンションの地主さんですか？
それだと、取得した建物の取得価格も元の土地取得価格を一定の計算をした価格で引継ぐことになります。
買い替え特例ですからね。

元の土地取得価格は、現在の時価の土地更地価格と比べてうんと高いのですか？それともうんと安いのですか？
これによって、その後の話（天国と地獄くらいの違いがあります）は異なります。
いかがでしょうか？

[79: ７８＝６９]

>>77
６８はいつ投稿しているかな？

立体買い替えで賃貸借するんですか？
税金たっぷり取られますよ。
金融費用だけでなく、減価償却も殆ど出来ません。

＞６年賃貸に出して、自己住居にしてから売却する方法も考えたいと思います。
借家人付きのまま売却する方が賃料も多く取れるし、得だと思いますけど。
一般借家契約と定期借家契約では、賃料もかなり違います。
分譲向けに作られた住宅なら、貸さないかずっと貸し続けるか、どちらかだね。
立退かせて復元するのに、賃貸用に作られた物件と違って、金食い虫なんだよ。

[80: 匿名さん]

>>78さん

ご教授ありがとうございます。

前の住居は、１９９９年に購入しました。当時の地価は、今と同じぐらいだったような気がします。
その後、地価は下がり、近年再上昇したと思います。

土地の名義人は親族複数で、この度の等価交換で、持分に分けました。＞借家人付きのまま売却する方が賃料も多く取れるし、得だと思いますけど。

そうですか。
他にも住むところがあるので、貸しても売っても住んでもどちらでも良いのです。
色々と勉強してみます。

＞分譲向けに作られた住宅なら、貸さないかずっと貸し続けるか、どちらかだね。
＞立退かせて復元するのに、賃貸用に作られた物件と違って、金食い虫なんだよ

分譲マンションです。
仕様は良さそうなので、リフォーム代は高くつくと思います。

悩ましいです。　　ｂｙ７７

[81: 匿名さん]

新築マンションを購入する予定です。

今住んでいる分譲マンション（3LDK、築11年、都内）は、売却しないで賃貸に出そうと考えています。賃料は月額17万円〜19万円くらいになりそうです。
ローンは完済しているので、多少、空きの日にちが出ても問題ないと思っています。

年金感覚で、将来に渡っても、毎月現金を受け取るほうが、
今すぐ売却より良いと考えていますが、
このレスを読んで、部屋をボロボロにされることがあるなど、
少々不安になって来ました。

自営業なので、いざと言う時の資産として持っておくと安心だと思っているのですが
メリット、デメリットをどう考えたら良いかご意見をお聞かせください。