マンション購入後、すぐに賃貸に出そうと思ってます。

[匿名さん]

現在、都内にある親の持ち家に家賃３万円払って
妻と子供（１歳）の３人で住んでおります。
家賃のほかに駐車場代として毎月２万円程度の出費があります。

あと５年もしたら
確実に転居することになると思うので、
地価や金利が上がる今年中に
都心近郊の人気地域にマンションを買ってしまって、
その後、２〜３年は賃貸に出そうと思っています。
頭金は８００万程度準備出来そうです。

ですが、他人に住まわせる場合でもローン審査が通るのか、
引渡し前に入居者の募集をかけられるのか、
ローンの返済が始まる時点で入居者希望者が現れるのか
などなど不確定な要素もあって、実行するか否か悩んでいます。

同じようなことされているかた、助言をお願いいたします。

[82: 匿名さん]

いくらで買ったのれすか？

[83: 匿名さん]

購入した時は4900万円でしたが、売却査定は4000万円前後でした。

[84: 賃貸業界良くしたい]

運用物件高い商品購入して貸し出す訳ですよね。
売買の営業マンは、売る・買う時はお客様扱いして頂けます。でも、賃貸の事は良く分かりません。
では、貸すときは？？？＝同会社内の賃貸の方を紹介か！又は、賃貸業者を紹介するだけです。
賃貸の方は、大半素人さんが大半です。
業法？調査？分譲マンション？賃貸マンション？税金？利回り？管理規約ってな〜〜に？良く分かりません。又、管理してます？設備何が付いているか良く分かりませんから、問題が有った時はお抱え業者に連絡して、高い請求書を回してくるだけです。自分では見にも行きません。色々書きたいことありますが、書ききれないので今日はここら辺で失礼します。

[85: 匿名さん]

築１１年であれば、そろそろ小規模のリホームが必要になっている時期だと思いますが
ボロボロにされるといっても、破壊されるわけではなく,更には住むこともないので今後は売却か賃貸を継続と考えるのであれば、それほど考える必要は無いのでは？

ただ、思ったほどプラスにはならないと思いますがね。
何平米か判りませんが、退去時には壁紙・畳などの張替・清掃に平米数×万程度
水周りをいらうのであれば更に数十万は掛かるので、１年分の賃料は消えると思った方が良いでしょうね。　賃料的に、法人契約で礼金を高めに設定。　都心であれば保証金50-100万、礼金50万には設定できるでしょう。（個人であれば厳しいでしょうけど、必ず礼金で。　敷金・敷引はやめるべきです）

[86: 匿名さん]

アドバイスありがとうございます。81です。

スレ趣旨とは異なりますが、新規購入して貸すのではなく、
新規購入の物件に住んで、
今住んでいるマンションを賃貸に出すのです。

事務所でなく、居住なんですが、保証金なんて設定できるのですね。
ただ、都心ではないファミリータイプのマンションなので、
50万円〜100万円は無理かもしれません。

[87: 匿名さん]

新築を購入して、現在のマンションを貸し出す。

住居系で保証金とは余りお聞きした事は御座いません。

それで無くとも、新築分譲マンション貸出すのでも礼金０　敷金2か月取れるか取れないかですね。

お部屋探しの方も良くお勉強されております。

中古で適当なリフォームですと、テナント付きにくいですよ！

最近は、法人契約でも安心は出来ませんから、お気をつけて。

[88: 85]

関東と関西では言葉の言い方が違うのかもしれませんが
敷金＝保証金と考えていただければ問題ありません
敷金・保証金共に解約後には全額返還するべきものです。
そして、礼金・敷引とは返さなくてもよいもの（敷引問題は別にして）と考えて下さい。

私は関西ですが、不動産会社への依頼時は「敷金・敷引」＝「90万・50万」で行ないましたが
敷引問題があるので広告時は「敷金・礼金」＝「40万・50万」で行ないました。
そして、契約は法人契約（大手１部上場企業）で「保証金・礼金」＝「40万・50万」で契約中です。

部屋の大きさは約90平米、募集時の築年数１年、駅徒歩10分圏内に２駅の阪神地区、賃料は16万円です。

ファミリー物件で賃料が17〜19万円とすると、年間204〜228万円
はっきり言って、平均的なサラリーマン？（税込年収500〜600万）では借りられるレベルではありません。　法人契約か高額収入の方に限られるでしょう。（会社が一部負担で個人契約の場合は年収になるのでやはり手当込みで税込年収500〜600万ではまず無理です）
それで、保証金（敷金）が払えないのであればやはり、信用がないと私は判断します。
ワンルームなら敷金０や礼金０も判りますが、ファミリータイプでは・・・

あと、法人契約についてですが。　個人経営（自営業）の法人契約は個人と同じ扱いです。
（住む人が社長で契約は会社名で連帯保証が社長個人←はっきり言って保証人の意味を成していない）
私の場合は入居希望者は２人目の方と契約しました。
１人目はフランチャイズ店を経営している方で、その経営者の社宅として希望、契約者は会社名で連帯保証はその経営者（店長）。　ある有名なフランチャイズ教室経営の方で、今でも残っていますが、廃校・新設校と激しい会社なので、当然お断りしました。
借りる方にも選ぶ権利はありますが、貸すほうにも選ぶ権利はあります。　入居審査は重要です。

[89: 匿名さん]

まだ住宅ローンが残った物件で、
「結婚」で手狭になったので、
相手の家に住み、
当該物件は当面、賃貸に出したいと思っています。

「結婚」は理由として、銀行に通用しますか？

やっぱり「転勤」などでないと無理なのでしょうか？

将来また住みたい物件なので、売りたくありません。

[90: 匿名さん]

>>81
なんだ、ローンを全額返した物件の方を貸すんですか。

賃料が収益で、管理費・修繕積立金と固定資産税・都市計画税、それに築１１年居住だと築７年程度経過した物件に本来の減価償却費計上分くらいしか損金計上出来ないですね。
　自己使用の住宅だと、法定耐用年数が賃貸用の１．５倍になります。自己使用していても、減価償却はしておかなければなりません。不動産所得の確定申告の際に、白色だと収支明細書に計算をして提出が必要です。（青色でも同様の提出書類があります。青色やっても１０戸または５棟以上ないと、１０万円の所得控除しかありません。）

人に貸すなら、借金はできるだけ残しておくこと。

全く計画性が無いね。

[91: 匿名さん]

>>全く計画性が無いね。

そんなことはありません。そもそも住宅ローンほど有利な条件で借り入れできることはない。それに、マンションであれば（建物の割合が大きいから）それなりに減価償却もでる。

最近増えた、借金漬けで木造アパートを購入しているサラリーマンの方がよほど危ないと思うけど。

[92: ９０]

>>91
＞そもそも住宅ローンほど有利な条件で借り入れできることはない。
何か勘違いしていませんか？
アパートローンを最初に組む際に、建物を建てる時点で計画すると、かなり安い金利で借入が出来ます。
また、本来だと土地だけを先行取得して、そこに建物を全額借金で建設するのが、一番得なやり方です。
それも、戸数で１０戸以上か、棟数で５棟以上。
これだと、所得控除も青色申告・複式簿記で６５万円受けられる。
チマチマと不動産賃貸業をやるのは、かなり不利なのですよ。
同じ条件ではないので、競合物件が多いと、条件的にかなり不利になることをご認識ください。

[93: 契約済みさん]

＞90＆91さん

81さんは投資目的で購入したマンションを売却or賃貸にするわけではないので
話がずれている気がしますが

投資目的であれば、ローンを残しておいた方が経費に落せるなどのメリットはありますが
元々住んでいて、たまたま今回の状況になったのであれば、話は全く異なります。

過去にさかのぼってではなく、現状以降のどちらが良いかの意見を書くべきでは？
って言ってもスレから派生した内容ですが。

[94: 匿名さん]

まだ住宅ローンが残った物件で、
返済が困難になったので、
安い賃貸に住み、
当該物件は当面、賃貸に出したいと思っています。

これは理由として、銀行に通用しますか？

やっぱり「転勤」などでないと無理なのでしょうか？

将来また住みたい物件なので、売りたくありません。

[95: 契約済みさん]

>94
返済が困難で・・・
ローン残高、毎月の支払い金額、固定資産、管理費がいくらか知りませんが
賃貸に出すといっても、必ず借り手が付くとは限らないので
同じく困難になるだけだと思います。

それに、そのような理由であればまず認めないでしょうね。

[96: ↑]

優しいのね。
>>94は
>>89を皮肉っただけでしょ。

[97: 匿名さん]

賃貸業務
賃貸は契約して鍵の引渡しまでが業者の仲介業務です。
テナントおよび賃料管理をご自身でなされるか、業者に任されるかを事前に良く認識されて置かれた方が宜しいでしょうね。
大抵は、募集依頼をされてテナント契約完了しましたら、どちらになされます？って言う感じで話進みますね。

業者に管理させる場合、賃料の５％相当額が管理費として取られます。貸主は管理任せてあるから安心して居てはいけません。良く内容を確認しておいて下さいね。
特に、新築などを貸し出す場合、取り扱い説明書は控えをテナントと管理業者にお渡ししておきましょう！
不具合有った場合、取説有りましたらメーカー等に安価に修理依頼が出来ます。意外と落とし穴が、営業は不具合の連絡を受けるだけで、お抱え工務店にあれやって、これやっての指示位です。その場合、工務店営業の出張料とメーカー出張料のW料金が掛かって来ます。

誠意有る業者と無い業者御座います。

大半は担当者が退職されたり、部署変更等になり、うやむやになって行くのが大半です。

[98: 匿名]

現在新築マンションを購入予定です
５年位そのマンションに住んであとは実家に戻る予定で 後は賃貸にだすつもりなのですが
妻と名義を共同名義にした時のメリットとデメリットをおしえてください
賃貸にだした時契約とか申告とかやっかいですよね

[99: 契約済みさん]

>98
住宅ローンのはどうするのでしょうか？
住宅ローンでは賃貸に出すことは出来ません。
転勤などの場合は例外的に認められますが、場合によってはフリーローンやセカンド住宅ローンなどの若干利率の高いローンに変更になる場合があります。

あと共有名義ですが、購入するときの代金負担に応じて設定することになるはずですが
比率を変える事が出来る負担割合に出来るのでしょうか？
賃貸時のことを考えて比率をいじると、贈与対象になる可能性があります。

賃貸時の共有と単独の場合ですが、状況によるのではないでしょうか？
私の場合は共有（3：1）ですが、妻（専業主婦）の方は所得を超えていないので無税、私は不動産所得があるために数万円の税金を確定申告で支払いました。
ただ、単独名義であったならば妻の分も私の所得になり課税対象なので税金は増えます。
確かに、申告書作成など手間はありますが私の家庭の場合は共有でメリットがある状態です。
ともにお勤めであればメリットはないかもしれませんね。

素人なので、他にもメリット・デメリットはあるでしょうけど

[100: 匿名さん]

>>98

シティタワー品川当たったんですか？
いいな。うらやましい

[101: ９８]

アドバイスありがとうございます
住宅ローンは賃貸にする時他のローンに借り換えます
そうですかぁ共有名義にした方が節税になりますね
所得の申告関しては不動産収入に必要経費を引いてあとは二人の共有割合に分け合えばいいんですね
賃貸契約とかその辺は得に支障ないんでしょうかね