ジオタワー南堀江＜入居予定者用＞

[入居前さん]

ジオタワー南堀江の入居予定者用スレを立てました。
契約者や入居予定のみなさん、オプションや周辺のことなど色々情報交換しませんか。

公式URL　http://www.gtm205.jp/
検討スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/340035/

所在地：大阪府大阪市西区南堀江4丁目19番（地番）
交通：大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「西長堀」駅 徒歩5分 、大阪市営地下鉄千日前線「西長堀」駅 徒歩5分
大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「ドーム前千代崎」駅 徒歩8分
阪神電鉄なんば線「ドーム前」駅 徒歩8分 、阪神電鉄なんば線「桜川」駅 徒歩6分
大阪市営地下鉄千日前線「桜川」駅 徒歩8分 、南海汐見橋線「汐見橋」駅 徒歩7分
間取：2LDK ～ 4LDK
面積：60.46m2～118.58m2
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店大阪本店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[315: 契約済みさん]

正直な話、修繕費だけで月額６万円ともなれば、ローンを組んだ人はおそらく半数以上
が支払い不能、所謂、ローン破綻ではないですか。　　
管理費、修繕費については最初の設定額を良く見ればわかることで管理費は相当高い...

つまり最初から管理会社は相当な利益が得られる。修繕費は最初に一括払いありですが
将来不足となる（管理会社から発注すれば）仕組み、したがって相当な値上げとなる。

この物件の西側にあるマンション、入居５年後で約１万円の値上げとなったが、相当支払
がしんどいそうですよ。

[316: 匿名さん]

>>312
管理会社に委託って、今の管理会社が管理組合から支持されているわけではないでしょう。初めから決められていた。選択の余地なしだ。

しかも、調べて見る限り、400世帯の店舗付きジオタワー天六で、一年ちょっとで見限られた管理会社なのは間違いない事実のようですね。

自主管理は究極の金銭負担負担の軽減法には間違いないけれど馴染みがないだなけ。法人による部分委託もある。周辺物件の事情も考えれば、初年度から検討する価値は大いにある。折衷案で管理会社変更による依託費軽減もありだね。

委託していなければ資産価値が落ちるわけではない。
きちんとしていれば、逆に管理組合の資産面から対外評価も上がる。反対する前にマンション資産価値がそもそもどこにあるのか学ばないといけないと思いますね。

[317: 契約済みさん]

>>311さん
管理依託費には固定費としての日々の清掃代やメンテナンス代も含まれるでしょう。払って消える管理依託費年3300万円が、自主管理なら数百万円、ジオタワー天六の話だと管理会社変更なら30%ぐらいは節約になりそうだから990万円は確実に浮かせる。

駐車場契約が初期に65%以下だなんて管理組合として収入で致命的です。10%増税も控えていますから積極的に考えていきませんか？

[318: 契約済みさん]

>>317
316です。
自主管理なら数百万ではなく、数千万円の間違いです。訂正します。

[319: 契約済みさん]

>>310さん
管理費だけの相見積にも第三者専門家に入ってもらい、見積りの透明性確保と総会前に各社の住民に対しての説明会は必要でしょうね。他社管理組合vs自主管理でしょうか。おそらく、様々な事前アンケートによる住民意向も確認して解析する必要もあります

修繕工事については異論なしですね。入札に関して透明性確保されてあればよく、施工元以外でも問題なしでしょう。施工元しか出来ない大規模修繕工事があっては困ります。

[320: 契約済みさん]

316さん、「法人による部分委託」というのはどのようなものでしょうか？
良かったらお教え願えませんか。よろしくお願いいたします。

[321: 契約済みさん]

319さん......施工元しかできない修繕工事はまずないですね。　施工元、メーカーの
ＯＢの人たちが立ち上げた会社もあり、その会社にメンテを依頼すれば費用の削減にな
るとマンション管理の本には書かれていました。

ただ5年ほど前でしたが、居住するマンションのエレベーターの更新の時に他のメーカー
にも相見積もりを依頼しましたが、他のメーカーには拒否されました。　何かメーカー
どうしでの暗黙の了解、協定があるのかと邪推しましたけどね。

[322: 契約済みさん]

他の管理会社に委託、自主管理運営にしても組合員の積極的な協力が重要だということです。
２０５世帯ともなれば建築関係に携わった方、また管理運営に詳しい方がいらっしゃるはず
です。　ご協力を願い、我々の財産を大事に守って行こうではありませんか。みなさん方は
いろいろな職業、経験、また考えをお持ちでしょうから、忌憚のない意見を出していただき、
まとめていけばきっとよい結果が出せるはずです。

[323: 通りすがり]

>>321
エレベーターの更新は既設メーカーは使える部分は残して安く、短工期で更新できます。
他のメーカーはその点更新しなければならない部分が沢山でるので、費用がかさみ停止期間も1ヶ月超と長くなります。また寸法によっては容量が小さくなったり施工できない可能性があります。
だから出さない（出せない）場合があるだけですよ。

暗黙の了解でもなんでもないです。

[324: 契約済みさん]

321です。その時は他メーカーのエレベーターでも更新の見積もりを受けるということで依頼
しましたけどね。最終的に拒否されました。

[325: 瞑]

上棟おめでとう

[326: 契約済みさん]

竣工まであと半年ですからね、早いものです。入居後はいろいろな費用の削減の問題、
頑張らないとね！

[327: 通りすがり]

>>324
324です。あっ私某昇降機のメーカーの者です。
書いてる通りです。費用が高く、工期も長いため、基本的には既設のメーカー以外は出しても蹴られるため、積極的には動きません。勿論、その点を説明した上で。

それでも出してって言われる時は、既設のメーカーが嫌いだとか、対応悪くて不満だとかそういう時です。相見積もりでとかの場合は価格で既設メーカーに敵うわけないので出しません。

暗黙の了解とか全くないよ。
ただこちら側にもあなたみたいなお客さん側にもメリットがないだけ。

[328: 320さんへ]

>>320さん
遅くなりました。法人の部分委託とは、まず管理組合を法人化します。よくある話です。メリットデメリットはさておき、法人化する事で管理会社を通さずに直接契約出来る関係会社が出てきます。
つまり、間抜きによる経費節減で、あとは通常通りに管理会社に委託管理させる方法です。

[329: 引越前さん]

>>322さん
まず、皆んなで経費流出源を探して、毎月見直すことからスタートですね。次に、積立金の見直し。以前に住んでいたマンションでは、引き渡し翌年から積立金が30年均等支払いになったらしく、潤沢な積立金がありました。不便な場所でしたが、2回目の大規模修繕工事を終えた後の転売時に資産価値が購入時より上がりました。
増税も近いですし、管理費を下げて、積立金を増やす事が資産価値維持につながりますね。ただ、積立金値上げは頭では理解出来ても、心がついていかないのがあったでしょうから、今回の場合、他方で管理費を下げることとセットでバランスを取ることが肝要でしょう。理事会外でじっくり話し合うのが最善とも思います。
あとは、必ずしも入居者がこのサイトを見ているとは限りませんから、管理費を下げるために、いきなり自主管理や管理会社相見積もりの話を初回総会で話すのは突拍子もない話になりかねませんので、資料から今の管理会社への質問をあれこれと考えた方が賢明でしょうか。

[330: 契約済みさん]

３２８さん、３２０です。良くわかりました、ありがとうございました。　

[331: 契約済みさん]

管理組合の法人化のメリット、調べてわかりました。　ジオも法人化すべきですね。

[332: 契約済みさん]

今週から工事は屋上、入居まで後約７か月、管理費修繕費の削減対策についてはまだ十分時間があります。
有益な意見を出していただければお互いの利益となります。　　　前述の書籍かなり参考になりますね。

[333: 引越前さん]

あと半年ですね。
考えてみれば最初の理事会の任期が短くありませんか？

最初に理事会の立ち上げを頑張っても、マンパワー不足と任期不足でリセットになっては意味がないですね。

理事増員と任期延長そして継続性も視野に入れながら組織基盤を先に作り上げる必要はないのでしょうか？
マンション規模からしたら、理事数は15名以上は最低必要？と思います。理事の明確な役割分担と負担公平性も必要でしょう。

どちらにせよ、入居時は管理会社に管理を暫く一任するのが一般的ですが、その期間で管理会社がどれだけの事をしたのか、これから一年間のタイムスケジュールは具体的に何か？最初の立ち上げ総会で総会資料で書類報告してもらうのはいかがでしょう？初回理事会開催も事前に役員候補者が公募や輪番で決まったら、その場で直ぐに理事会日程を決めて集めれば、最初の総会以降の空白時間がなくスムーズな理事会立ち上げが期待できると思います。

一任した期間の問題とその処理進捗状況一覧や新しい理事会への引き継ぎに必要な内容を、最初の総会資料で明確化してもらえれば、全所有者が課題に対する把握と優先順位もつけやすくなります。業務引き継ぎで書面引き継ぎは世間で当たり前ですし、口頭報告でうやむやにされるのだけは避けて欲しいですね。

立ち上げ時の総会とその資料内容で管理会社担当者の力量と信頼性を見極めたいと思います。

[334: 契約済みさん]

管理規約では理事１３名...理事長１名、副理事長１名、会計担当理事１名、防火担当理事１名　。
監事２名の構成で計１５名となっています　。　これでは理事の９名が中途半端！

[335: 入居済みさん [男性 50代]]

理事が役目不明瞭で、役目を予め決めないと、ただいるだけで終わってしまいますね。
副理事長の役目も理事長の代役のみで、理事と変わらないですし、防火担当理事はあえていらなくて、
副理事長クラスに防火管理者の資格を取らせればよいので、要らないと思います。会計理事も二重確認が
必要でしょうから２名は欲しいところ。監事は会計監査上からも最低限会計関係を知っている住人を
置くこと。

理事長は1名でも全体を見渡す必要があるので、業務負担を副理事長以下に移譲しながら、
副理事長２名体制が理事らを分けて管轄した方がベターでしょうか。一方の副理事長を
管理会社案件の相手、他方の副理事長を販売元案件などを相手させると、理事長の負担も
相当緩和されるでしょう。理事長には業務移譲権限がありますから有効利用すべきです。

理事長単独面談や連絡だけは談合癒着の面からも回避する必要はあります。
全て情報開示しながら、あるいはさせながら、進める必要もありますね。

各理事の役目を何にするのか？妙案が欲しいところです。グループ化して
グループ班長を設けると理事の役目も明確になる気がします。

可能であれば、人出不足やアドバイスはマンションコンサルタントのようなプロの知恵知識が欲しいです。
自主管理や法人化や管理会社相見積を考える場合でも、選択過程でプロが肩代わりしてもらえば、こちらが仕事をしていてもその間にコンサルが進めてくれますね。

[336: 引越前さん]

335です。名前を入居済さんと間違えました。
失礼。

[337: 契約済みさん]

３３５さん、仰る通りです。　特に会計監査、これが大事です。それと業務監査、それぞれ
複数の人を選任すべきです。　防火管理者は管理人がいる時間帯は管理人、その他の時間帯は

理事から選任したらいかがでしょう？　他の理事の方にはそれなりの業務を割り当てること
になりますが、名前だけの理事で終わらないようにしてほしいですね。
グループ化、良いですね。　　考えておきます。

[338: 監査は難しい [ 50代]]

監査に真剣かつ継続的な一定レベルを期待するのは難しい。
しかし、マンションにとっても重要な役目で、今のマンションでは
会計監査は会計士に委ね、監事は毎月業務監査のみしている。

業務監査なら素人でも出来るが、理事会内の業務監査に留まらず、例えば、
委託受託契約書の事柄が成されているのか書類確認する必要はあるのでは？

[339: 337さんへ]

防火管理者ですが、委託契約上、管理人に日中は任せるのは出来るでしょうか？
休みの時もあるでしょうから、今の住まいでは副理事長クラスに一任して兼任させるようにしております。
任期交代毎に防火管理者資格の交通費と参加料そして日当を払うことになっており、防火管理者を増やす
ことで、防災意識が全体で高まる工夫をしています。
防災訓練を副理事長主体で近隣消防署と連携して半年前から日曜日で案内していますね。
日程や近隣消防署の調整は管理会社にさせればよいことですから簡単です。

管理規約には理事長、副理事長、会計担当が各1名では、業務負担が集中して回らないでしょう。
ですから、理事会内規運用で役柄を増やすことを取り決めてはどうでしょう？
正式運用は総会にて変更すればよいと思われます。委託契約書は再度事前確認を契約締結前に複数人で確認して、
曖昧さを残さずに費用負担をどちらが持つのか、書面で取り決めておく必要もありますね。
その負担リストは欠かせないでしょうから、管理会社に提出させ締結前に協議はいかがでしょう？

最後に、名無しの理事の役割は決めておく必要がありますね。これをどうグループ化するのかお知恵を拝借したいところです。

最初ですから管理規約や細則の詳細変更は欠かせないですし、
お金周りの会計処理も一般簿記レベルにした方が親しみやすいでしょう。

今の住まいでは管理室が機能しているか？毎日交代制で建物点検内容の確認そして管理人から業務状況を伺い、記録したことを昔から理事会日記の形で管理室に残すようにして理事会の事前検討会議で纏めています。工事の際には写真を撮る元理事らもいて、掲示板に貼り出されたりもします。リタイアされた理事の方々がコピーの紙一枚の使い方でも厳しくチェックしており死角はないですね。掲示板では決定事項の理事会頼りが毎月大きく貼られています。特に、お金に絡むことはエレベーター内に貼付してトラブルを避ける工夫もしています。全戸配布しても読まない方はゴミとして捨てるらしく、全戸配布していないですね。

あれこれと周りにも聞いていますが、マンション管理機構に真っ先に加入するのが便利らしいです。理事全員と希望する住民にもメールニュースが配信されるので、管理組合の団結意識が高まるそうです。

[340: 契約済みさん]

防火管理者についてはご存知の通り、管理的または監督的な地位にある人が選任されるべき
ものです。　防火管理者の責任はかなり大きなものであり、悪質な違反があれば刑事責任を
問われ逮捕されます。警察署、消防署、税務署、基準監督署の「署」の意味は送検できると
いう意味です。

従って会社、工場などでは部長、工場長次長クラスの地位の人が選任されていました。それは
さておき、理事は無償で業務を行うわけですから、これだけの責任を負うのは酷。有償で業務
を行う管理人をメインとして防火管理者として選任すればと考えた次第です。ただ、夜間は管
理人がいないため補助的な意味でのマンション内部の防火管理者として理事から選任すればよ
いのではないですか（消防署への届け出はなし）。

理事ですが、理事長は１名で可ですが副理事長は２名、監事は最低でも４名（会計監査２名、
業務監査２名）はほしいと思いますけどね。　最初から管理組合として管理会社に意見を提出
すれば管理組合運営のことですから何ら問題はないと思いますけど。

後は他の理事ですがどのような役割を課すかが問題ですね。　うっかりしてしまうと全く無関
心で何もしない人が必ず出てきます。　これを防ぐためのグループ化、これはいい考えです。

住人による毎日交代制の点検....これには感心しましたが、これもグループの一つにはなるの
ではないですか？　入居後は、すぐにでもマンション管理機構に入り我々以外のお知恵拝借と行
きたいところです。　
　　　　　　　　　　　私達もあまり無い知恵を絞って考えておきます。

[341: 引越前さん [ 50代]]

防火管理者は企業では、それなりの責任を伴いますが、マンションの場合は定期避難訓練で住民説明を行う程度で済みますから責任は理事長ほどはかかりません。消防署への書類申請は管理会社にさせ、訓練時のサポートもお願いするば消防隊員が来て、様々な体験や説明を無料でしてくれますが、いかがでしょう。防災点検の報告書や消火器やスプリンクラーの状況結果は必ず確認する必要がありますね。昼間は不在でもセキュリティ関係会社や管理会社が管理していますから、副理事から選出した防火管理者に一報があれば大丈夫かと思うのですが。

200世帯ちょっとで監事4名体制は驚きました。まぁ最終関門は手厚い方がいいですね。総会決議で理事数も増やした方がいいでしょう。楽に専門課題を検討するなら理事会傘下の専門委員会を立ち上げるのなら理事会決議で楽みたいですね。問題点としてマンション監事は何もしなくてもよいと誤解している人も未だたくさんいるでしょう。理事同様に管理規約を把握して理事長と同等以上の知識が求められます。また、総会報告の義務もあります。新会社法で監事の独立権限が強化され、会計監査の重要性が更に増しましたし、時代の要求ですね。

名もない理事を含めた理事会メンバーが交代制で管理室や管理会社が契約通り業務を果たしているか？
管理人個々の対応や処理能力はどうか？など多角的に質問したり日報を確認しながら協力を得るのは効果的らしいです。
日記形式にすると理事会全体参加となり、問題点が理事会全員や管理人らとも共有できます。

内外整備だけでも色々やることはありますから、管理会社らは業務精度と期限だけ複数の理事や管理人で確認して、理事会と住民にそれぞれ満足度アンケートを毎月行い、分かりやすいように図やグラフで掲示板に示すと良いでしょうね。これで満足度が低ければ、管理会社変更のための相見積プロジェクト開始の根拠にもなります。

しかしまぁ、明らかに委託管理費高すぎですね。

[342: 契約済みさん]

過去にも書きましたが、まず第一に検討しなければならないのは委託管理費の削減です。
それはそうと、駐車場の契約率はどの程度かご存知の方お教え願えませんか。
計画予算では６５％とか、これはかなり厳しいと思われます。　契約率で予算の内容が
大きく変わる可能性があるので心配しているところです。

このスレ、契約者の皆さんのどれくらいの方が見ているかわからないですが、忌憚のな
いご意見をお聞きしたいですね（特に費用に関して）。

[343: 匿名]

駐車場や駐車場の契約率は引き渡し以降しか分からないでしょう。ただ、周辺物件の状況からしたら契約率が高いことは望めないと思えます。最初の総会で管理会社に現状契約率とその契約率の設定根拠を確認した上、次期以降に向けて考えていくしかないでしょうか。

[344: 近所の匿名]

駐車場契約率は販売担当に聞けば教えてくれます。

[345: 親同居さん]

営業ななんと？

[346: 契約済みさん]

今朝のＮＨＫニュース、大阪府（大阪市？）のマンションの平均販売単価が199.5万円/坪、投資用の
需要が多いとか。平成25年12月末で契約した私はラッキーでした。　

東京オリンピックの平成32年後はどうなりますか？　それにしても今の建築資材、人件費の高騰は相当
なものらしいですよ。

[347: 契約済みさん]

それと土地価格の高騰、心斎橋界隈の高騰が目立っているそうな、約40％程度！
いやー、契約して本当にラッキーでした。　今住んでいる西区のマンションも

数年前よりも25％程度の値上がり、売却益もかなり出そうです、助かりました。

[348: 角]

角部屋のリビングのはめ殺し窓は汚れ流と思いますが、どの程度の割合で清掃するのでしょうか？
屋上から吊るされて清掃されると思いますが、中も覗かれそうです。

[349: 契約済みさん]

今頃になって中をのぞかれる？　初めからわかっていることじゃないですか。レースのカーテンでもすればよいのでは？

[350: 角]

もちろん初めからわかっています。
レースのカーテンでも至近距離からは覗かれますよ。昼間に遠くからでは覗かれませんが。実際2ヶ月に一回ぐらいかなと想像しています。下層の人はいつもカーテンをすることになるので、汚れていてもよいとおもいますが、上層の人は下層よりも開けていることがおおいので、全体の要望を受け入れて頻度を決めるて、頻繁に清掃をすると、費用もかかるかと。頻度は住んでみないとわからないので、管理費の試算の際に、より増える可能性もあるかと。

[351: 契約済みさん]

厚手のカーテンで解決。

[352: 契約済]

角部屋ってリビングでしょ！覗かれて困る？

[353: 契約済み]

>>352
いやいやリビングだろうが何処だろうが
覗かれるんいややし

[354: 契約済みさん]

人目に付く機会があるのは気持ちのいいものではありませんが、
掃除してもらえず、ずっと曇った窓のままというのは気が滅入ります。
窓掃除の期間はあらかじめお知らせなどもあるでしょうし、数か月に一度のことですし、
FIX窓の宿命とあきらめて、カーテンを閉めてやり過ごしましょう。

[355: 角]

窓ガラスに防汚処理のものがあるが、オプションで色々選んだりしているが、こういうオプションがあった方がいいほでは？
http://www.builds-art.com/coating_glass
今からでも提案してみれば？
何人か集まれば聞いてくれるかも。

[356: 契約済みさん]

この物件の基礎工事はどこですか？　　旭化成建材の基礎杭の問題が発生しましたが,
該当物件は大変です。

[357: 契約済みさん]

>>356

免震ゴムの時は、すぐに書面来たのに、今回は音沙汰無しですね。
どうなっているのでしょうか？

[358: 契約済みさん]

確認したところ、旭化成建材ではなく大阪市に本社を置く基礎工事会社でした。
まずは一安心、それにしてもお粗末な事件でした。　　姉歯の耐震偽装、免震

ゴム、今回は基礎杭ですからね。

[359: 基礎杭]

>>358 旭化成建材以外にも不正の記事が出ましたね。ネットでは前から流れていましたけれど。
旭化成建材でないから大丈夫、とまで断言できないのですから、販売元から元データも付けて提示して安全性を担保してもらわないと安心出来ない。
免震ゴム同様、一律的な対応をお願いしたいものです。

[360: 契約済みさん]

359の基礎杭さんから依頼してください。お願いします。

[361: 基礎杭]

>>360
依頼する必要はありませんよ。
販売元も系列管理会社も見ていますから。
ここの掲示板管理人も関係者でしょう。
黙っていたら売った後の業務品質が自然と見えるでしょう。

[362: 契約済みさん]

今日、連絡がありましたけどね。

[363: 基礎杭]

>>362
まだ、帰り途中なので詳しくみていませんが、
今日、連絡がありましたか。

ここの掲示板関係管理人、販売元、系列管理会社がしっかり見ていますから、コメントして黙って何日かかって対応完了するのか静観していたら、買った後の品質がはっきりみえるキッカケができましたね。

[364: ジオ千里中央 [女性]]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】