工務店での注文住宅の坪単価

[契約済みさん]

現在工務店にお願いして名古屋市で注文住宅を建築中、これから内装に取り掛かるところです。
建坪43で坪単価73万なのですが、割高な気がして知恵を貸して頂きたいです。

木造軸組工法。3LDK。
内装建材、設備機器はパナソニック、ガラス冊子・玄関ドアはリクシル。ランクは中〜中の上。
外壁はジョリパッドとタイルで縁取り。
屋根は平板瓦。
リビングは大きい吹き抜け、化粧梁（シンプルなもの),。
階段はアンティーク調の木製(工務店がネットで検索してきたもの)

本当は洗面やキッチンなど、タイル張りなどおしゃれなものを希望しましたが却下。
フローリングは無垢材でもなく、壁は普通の壁紙です。

今の時点で内装はパナソニックのショールームに見学に行き、仮で決定しただけ。あまり好みではないと言ったが他のメーカーはよくないと言われた。
こだわりたい階段も一種類しか候補を出してくれない。しかも、ネットで見つけたもの。
照明、カーテン、壁紙、コンセントやスイッチなにもカタログすらもらっていない。（見積もりには標準装備の値段が入っている)
断熱や防音など特に説明はない。


知り合いの設計士さんの紹介なので信用してここまできてしまいました！
ローン審査が通る前から着工でしたし、間取り以外オリジナリティもないので工務店にお願いしたメリットがあるのか疑問に思いました。そして説明不足な気がして。。
こちらが若いせいもあり、向こうの不手際を指摘してもかわされます。
この段階では値引き交渉も、もうできないでしょうか？
主人は頼りないし、せっかくこれから必死でローンを返していくのに、不安になってしまいました。

[1: 匿名さん]

>知り合いの設計士さんの紹介なので信用してここまできてしまいました！

そうした安易な信用で任せると言うのは、一番在ってはならない事です。
知り合いに頼む・・・というのは、建てた後で不都合が発生した際には、より面倒な事になります。

家の工事費には単に家を建てるだけでなく工事の確認や水道やガスの引き込みといった申請、庭やポーチ、駐車場設備やフェンスなどなど、色々な外講の工事などが含まれている事も考えられます。
メーカーや業者が一般的に言う坪単価にはこうした付帯工事が含まれる所は少なく、最終的に予算オーバーとなる原因となっているとも聞きます。
まずは、そうした付帯工事を含めての事かを確認するのが良さそうです。
また、あくまで坪単価は目安でしか無く、例えば同じ面積でも、断熱工事をグラスファイバーとウレタン吹き付けでは、坪あたり5000円～差がでてきます。そうした仕上げや手間によっても違いがある事なので、必ず確認が必要です。

また先方が勧める設備工事が適正かどうかを知る方法もあります。
メーカー希望価格から何割引きくらいしてもらえているか？それを比べてはいかがでしょう？
パナソニック系の建材といっても、床材やキッチン、浴室、トイレといった設備はカタログに価格が記載されているものです。
仮にカタログ上の価格が100万円のセットを60万円で納めてくれている様なら4割引きです。しかし逆に仕入れ手配や運搬や設置がかかるから・・・と100万円を大きく超えるようであれば、値引きは決して良く無いといった事が見えてきます。
個人商店規模の場合、大手の様に仕入れ値を下げてもらえず、そうした事が負担となり総額が高くなっている事もあります。
手間はかかりますが、そうして自身でカタログを請求し、勧められている品の価格を知っておく事も、見積りから値段交渉をする際には大切です。

設備機器が高額となる場合は、施主が購入し設置施工だけを依頼する、施主支給といった方法もあります。
手間賃しかもらえないので嫌がる業者もいますが、あまり施主に負担増となるようであれば、合見積りをとるのが良いです。

設備を指定されたり金額を押し切られる、といった様であれば、契約前に一度価格の見直しの為の相談をするのが良いです。

知り合いだから、と気が引けたまま、何千万円という大金を払うという事に納得がゆくなら良いですが、そうでないのなら、後々後悔をしない為にも、自身で家の工事内容の詳細を知り、疑問や不信があれば契約をしない、という事が大切です。

[2: 契約済みさん]

スレ主です。ご忠告ありがとうございます。
おっしゃる通りです。間違いに今更ながら焦っています。当初設計士さんには私の希望する家のイメージを伝え、それに合う工務店を教えてもらうだけのつもりでした。ところが設計は私がやります〜から始まり、ローンの代行はお任せ下さいと言われたのに中途半端に終わり、内装を早く考えたいのに外観ができた後に決めればいいですから〜と流されて今に至ります。設計士さんばかりで工務店とまともな打ち合わせはした事がないです。そして紹介された工務店は私たちの好みを得意としていないようですし、自分達でネットなどで見つけたものを入れたいというと必ず避けられます。
HMで出された見積もりより工務店は500万は安くなりますよと口でうまく騙され信用していたので自分たちの勉強不足を今更ながら嘆いています。
断熱材確認します！坪単価は外溝は抜きで、ガス電気工事は込みの価格です。パナソニックは設備だけで5割ほど値引きされていました。ジョリパッドもいろいろとランクがあるそうですね、それも確認しなければと思っています。

そもそもは自分たちの不手際ですし反省しています。バカだな〜と思ってなんとかお力になって頂けると本当にありがたいです。

他に屋根や保証など確認すべき事項があれば是非教えてください。。

[3: 匿名さん]

１が言うように別項目扱いとなってしまう工事は多いです。
追加で挙げると、地盤の調査や補強工事がソレです。最近は地震に対して心配も多いですし、建築業界も土地の強度を調査して、補強工事をする事を薦めています。
工事は高額となるケースもあり、30坪ほどの土地を補強するのに70万円かかった、という話もあります。
しかし地盤の調査・補強工事を行う事で10年間の保証をつけてもらえるケースが殆どです。
金額にこうした工事が含まれて坪単価が高い、という事かもしれませんので、提出された金額を見直すと良いです。
またもし地盤についての調査や補強が内様であれあれば、地震に対して土地は大丈夫なのか？家の強度は大丈夫なのか？
といった事をきちんと聞いてみて下さい。
ちなにみ、建築基準法の強度より更に強い住宅というのが、住宅メーカーの基準になっていますよ。

また住宅建築を請け負った会社が10年間保証をする「住宅瑕疵担保履行法」が平成20年に施行されました。
これは「住宅のなかでも特に重要な部分である、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分（下図）の瑕疵に対する10年間の瑕疵担保責任を負う」といった事です。

以下、瑕疵担保についての法律関係へリンク
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocor...

相手が建築業者であれば「住宅瑕疵担保履行法」は必ず知っている筈ですし、法律ですので従わなければなりません。
知り合いに任せた為に、その家が雨漏りや床の傾きがでても修理が実費・・・などとなりませんか？
その業者がきちんと瑕疵担保保険に加入し、依頼した家もきちんとその対象となっているものか、そうした事も質疑をして、住宅の完成保証や定期点検の実施、不備があった際の修繕の保証なども文章化してもらうようにするのが良いです。

知り合いだろうと相手は建築のプロですし、スレ主さんは仕事を依頼した施主です。
プロであるなら、施主に果たさなければいけない説明責任があります。それを知り合いだから、とはぐらかされるようでは、はっきり言って甘く見られ過ぎていますね。

[4: 契約済みさん]

皆様ご親切に長文のご返答ありがとうございます。

地盤強化したんです、それで80万円程かかったのですが、それも差し引いて計算しました。ですが保証を付けてくれるとは知りませんでした！そしてこれからの保証内容や点検については説明を受けていません。文書にするとは確実ですね、お願いしてみます。

見積もりを自分なりに調べてみました。
断熱は壁と屋根に吹き付け硬質ウレタンフォーム、外壁は窯業系サイディングとジョリパット大壁工法、と書いてありました。
以前見積もりをだしたHMではショールームでじっくりと比較説明してもらえましたが、ただ今のは見積もりに書いてあるだけで始めて知ったことばかりです。一度説明の機会を設けてもらいます。

[5: 匿名さん]

>4
敷地は50坪くらいでしょうか？地盤工事で80万円だとそれくらいはかかりそうですね。
工事をする事で強さにメリットが生まれる筈ですし、工事を行った業者による10年保証が付くと思います。詳しく聞いてみると良いです。
また地震に対しての家の強さも、最近は耐震等級で表されます。
等級1は建築基準法通りで、等級2はその1.25倍で「数百年に一度の大地震でも倒壊・崩壊しない強さ」等級3は1.5倍となります。
最近ですと、やはり等級2以上は欲しい所です。

断熱ですが、吹きつけのウレタンはグラスウールより隙間が発生しにくく、専門業者により施工されるので不備に対しての安心感のある工法です。それゆえに高額ですが、大手だと坪単価50万円位～の家でも採用されています。
ちなみに断熱にも決まりがあります。
平成11年に「次世代省エネ基準」という日本を細かく区分けをして、断熱材の種類毎に、どれくらいの厚さにしましょう、といった事が示されました。
最近はこの基準値が目安となり、基準を満たす性能の断熱がされている事が良い、と言われています。
それと、断熱は1階の床にも要りますよ。

こうした耐震等級や断熱の基準に沿った家だと、長期ローンを受ける際に有利になったり、地震保険の加入際に有利になります。
住宅ローンにある「フラット35」などがそれで、基準を満たす施工がされている家が対象となります。

こうした基準が出来た事には、住宅の品質を確保する為の法が制定された事によります「住宅の品確法」といった事です。
設計・施工者は請け負った家がどの様な工事で建てられ、どういった性能基準を満たしているのか？それを明記しなければいけません。
また仮に明記に満たない施工がされ、構造の劣化や雨漏りが起きた場合、保障で直させるといった事につながります。
ゆえに設計・施工を受けた業者は、施主にそれらを明記した仕様書や表を図面に添付するなどして、説明をしなくてはなりません。
ですので、きちんと説明を受けて、全て書面でもらい、瑕疵の10年保証についてもその対象の範囲を確認される事をおすすめます。


余談ですが、外壁のジョリパットは、汚れや経年劣化も聞いておくと良いです。
窓枠からの雨ダレの跡が付き、汚くなる事や、伸縮でヒビ割れが生じる事があります。ヒビ割れは保証の対象になるのか？なども聞いておくと良いです。
屋根の平板瓦ですが、コロニアルといった物でしょうか？これは軽くて最近は多く使われる品です。
しかし、やはり経年劣化があるので、10年毎に塗り替えなどがいる品がほとんどです。やはり劣化やメンテナンスについても説明を受けて下さい。
住宅設備ですが、パナソニックは悪くはありませんが、やはり好みがあります。売りつけられた品を何十年も使うより、納得の設備を揃える事が良いと思います。もし気になるメーカーや品があれば、ご自身でカタログと価格を調べ、交渉してはいかがでしょう。
また照明も自分で家電店やネットで買う方が長期保証が付いたり、好きな品が選べて良い場合もあります。
取り付け方法も後々自分でも交換しやすい様に、広い部屋では引っ掛けシーリング金具にしてもらうと良いです。
これから何十年も住むのに、照明一つ変えるのに専門の電気屋さんを呼ぶ、といった作りになっていては手間ですよね？

設計や施工は知り合いや工務店でも、建てた家に住むのはご自身です。そこを考えて、勧められるままでなく、これから住む側の意見もとりいれてもらえるようにするのが良いと思いますよ。

[6: 匿名さん]

やはり地場有力
工務店が良いですねc,q値重視の。何から何まで思い通りにできますし、こだわりと知識次第があればこんなに楽しいことはありませんね。

[7: 匿名さん]

>6
確かに、創業から40年、50年で年間20件~を手掛ける、といった様な所であれば、手抜きとか変な仕事はしていないと思える。
評判が悪ければ、地場で何十年も工務店を続けるのはキツいだろうからね。

しかしスレ主ように、知り合い・・・となると事情が変わってくる。
知り合いゆえに任せた、信用した、と言うのが後々お互い言いづらい事が出てきた時に仇になりかねない。
どんなに地場できちんとしている工務店や建築業者でも、知り合いだから、といった、なぁなぁで済まされてしまう事が無い様に、そこは工務店と施主、といった立場で向うのが良いと思うよ。

[8: 匿名さん]

建坪で43坪なら平屋ですか？
二階有りで総二階ならかなり良心的な価格ですね。

[9: 契約済みさん]

敷地は75坪になります。一部以外は強い地盤でしたので思ったより安く済みました。
断熱材を吹き付けた後を見せて頂いたんですが、暑さは80〜100cmで壁面、屋根、一階のお風呂場にしっかりしてありました。その他の一階床部分は押出法ポリスチレンフォーム保温板3種とありますが、それだけでは足りないということでしょうか？
瓦は陶器平瓦と書いてありました。塗り直しはしなくていいという説明だったので、悪いものではないということですね。壁も屋根も保証の範囲をはっきりする事が大事ということですね！そうすれば何かあった時知り合いでもこちらも言いやすくなるかもしれません。勉強になりました。

なるほど、照明の取り付けも変わってくるんですね。オシャレで安いものを探してみようと思います。建具に関しても、今から決める部分は自分で探して勉強する必要がありますね。

長期優良住宅の申請をするのでいろいろ聞いた結果しっかりとした方法で施工されているようでした。ただ、設計士さんの説明不足と、後回しにする癖が問題かと、、
これだけの設備ならこの価格は相応なものなのでしょうか？

[10: 契約済みさん]

NO9,スレ主です。
平屋ではなく、一階リビングが10畳以上のリビング階段込みの吹き抜けになっています。
あと、一階のリビング、ダイニングの間は一段高低差をつけました。
3LDKです。吹き抜けは部屋数は少ないので建具が少ない分、安くなるのかどうなのか。。
素人は知識がない分知り合いに頼ってしまいますが、家を建てる前に勉強して自分で探すのが正しい方法ですね。。

[11: 販売関係者さん]

造作キッチン、洗面も作れなくてこの金額は驚き。
知り合いの設計士がガッツリ抜いてるんでしょうね。だから工務店は要望を却下せざるをえない。
確かに大手HMに比べたら安いんだろうけど。

[12: 匿名さん]

>9

断熱は5番が言う省エネ基準をみると厚さも関係しています。例えば吹き付けウレタンフォームの工事だと関東地方では、屋根は18cm以上、壁は9cm以上で、床もポリスチレンフォームの場合6cm以上で基準を満たす事となります。
だだし最近は、家全体の断熱性能が設計上で次世代省エネ基準を満たせば部分的に薄い個所が在っても良い、とする「トレードオフ」を行う場合も多いです。
ですので、一概に薄い、と決められないのですが、それでも床からの冷えや、夏日で屋根が暑くなる事を考えると、薄くしない方が良いです。こうした厚さも「次世代省エネ基準でしょうか？」と、確認されるのが良いですよ。

屋根材は、瓦は重いので家に負荷がかかる、とか、金属だと軽いけれど錆びる、とか、コロニアルは安いし軽いけれど15年くらいが寿命、などなど、それぞれ善し悪しの意見を聞きます。その辺りの選択は設計や施主の好みでしょうね。

長期優良住宅の申請をされると言う事であれば、耐震や断熱には心配する事は無いと思います。しかし書類上の事なので、それがちゃんと施工されているかは、施主としてチェックする事は大切です。最低でも長期優良住宅の条件を満たす基準、を調べて知っておき、チェック時にはそれを見て確認する、といった事にするのが良いですよ。

ただし坪単価を聞くと、工務店で施工した事による価格のメリットは皆無・・・といった様です。
長期優良住宅とはいえ、坪70万円代だと大手ハウスメーカーと大差無いように見えます。やはり設計士がかかわるので、たとえ知り合いでも、良く聞く2割くらいの設計費はもっていかれているのでわ？などと勘繰ってしまいますね。

[13: 入居済み住民さん]

こんにちは、家も工務店で建てました。
率直に思ったのは高いなぁと。うちの場合は長期優良住宅・耐震等級３で坪単価５０万の４０坪です。
外壁は杉の焼き板2度塗り。床はヒノキ無垢（節有）・大壁・地場産ヒノキの構造体・５LDK
建具はシナベニアの注文建具・サッシはYKKのAPW・瓦は平板ではなく三州瓦・和室に床の間。仏間あり
階段はヒノキ節有・壁紙は和紙クロス・全室LAN配線・コンセントもあり得ないくらいついてます。
水回りはTOTO・キッチンはパナソニック改のオーダーキッチンで無垢の扉になってます。
クローゼットの中もすべて杉の無垢材をはってくれましたよ。
照明・エアコン・カーテンは別途。

設計士は介入していません。工務店の方が一級建築士なので。

参考にしてください。

[14: 物件比較中さん]

13様の金額は高くないと思います。

[15: 契約済みさん]

スレ主です。
次世代省エネ基準というものは始めて知りました。本当に構造に力を入れていてその分高いというならば、その基準は満たしているはずですよね。
長期優良住宅の申請のための書類を先日頂きましたが、特に内容に説明もないので調べてから工事の様子をみないといけないですね。

13番様がおっしゃるように、工務店に頼んだ理由は値段だけでなくオーダーのものを取り入れてくれると思ってお願いしたのですがここまで既製品ばかりだと意味のないような気がします。設計士さんに相談する前に見積もりを頼んだのが三井ホームと住友林業だけなので私達の基準がそもそも高いと足元を見られていたかもしれません。

現状でも、前伝えたはずなのに忘れられていたり、聞いてないと言われたり、現に勝手口も種類を選んでもないのにいつの間にか設置されていました。
階段がまだできていないから見せれないという理由で、二階はどこにコンセントがあるかも知りませんし、外壁を始めるからもう周りの壁面には増やせなくなります。
見積もりも8月の契約時にもらった以来、窓を3カ所増やしたり、設備も変更を何度もしていますが、一度ももらっていません。要求しても確定してからと言われるのですがそんなに見積もりを出すのは少ないものでしょうか。
こちらも遠慮なく強気に出ないといけないですね。

[16: 匿名さん]

同じ工務店ジャンルでも、その規模によってはＨＭと同じ様な値段と融通の利かない施工に
なります。　他県に渡り営業して展示場に複数出展しているものは、既に地場ＨＭです。

それ以外の本当に地場だけの零細工務店であれば、正直坪単価７０万円台は結構高額
純和風とか設備品はメーカーカタログの上から選ぶとかの拘り仕様。

そもそも多くの工務店では、既に大量仕入れ契約済みだから他は選べません
みたいな事がない。ここがＨＭと大きく違う。
施主支給でなくとも、あれこれ探してくれば大半の物は導入できます。

これは恐らく建築士さんのフトコロ調整が厳しい。だから工務店も苦しい。
そもそも建築士が入っていれば、施工内容や備品選定の窓口は建築士
工務店はその指示で動き、見積りもその上で出てきます。
ところが建築士が金だけ握って後は丸投げ。工務店は薄くなった財布の中身で遣り繰り
色々厳しいのは、その結果だと思います。

屋根壁と断熱は良いかと思いますが、費用相応の家にしたいなら
まずは一度建築士と腹を割って話をした方がいいかと。

[17: 契約済みさん]

工務店と1:1で打ち合わせが無いのはそういった訳ですか。
こちらには、手続きやその他の手間なことはすべて僕がやりますからとさも親切かのように言われますが、違う理由があるのですね。そして費用の交渉については設計士に言うのが正しいのですね。
工務店は大手ではないですし、高級住宅街でよく施工しているとききましたが、お世話になった銀行の方からその工務店の去年の売り上げは五千万円しかないと聞きましたので、経営難の可能性があります。
なぜその工務店を勧めてきたのかはそこに理由があるのかもしれません。

そもそも、契約してローンの本審査の結果が出る前にすぐに着工になったのですが、結局本審査で落ちてしまって他行に当たる事になり工事が4週間くらい中断になったのです。それで賠償金に50万円かかると先日言われました。
確かに落ちた理由は私達にありますが、本審査の前に着工もおかしいですし、ローンは代行しますと言った以上勝手に着工のサインを出したのも設計士です。結局嫌味を言われ50万円は払わないで済んだのですが、新しく契約した銀行からの条件で3月末までに引き渡しという条件がつき、余計こちらも要望を言いづらくなってしまいました。
ですが、正直こんなに焦って決めさせられるならなんでもっと早くに内装の打ち合わせをしなかったの？と言いたいくらいです。特に不審に思ったのは、私の親の名義を借りてローンを申請してくれと言われた事です。それでは違法になりますし、これから支払っていく主人になにか不幸があった時私の親は借金まみれになってしまうではないですか。
やはり設計士はおかしい気がしてきました。

[18: 匿名さん]

>13
その仕様なら、十二分に安いとは思うが、逆にその工務店だったら、もっと(工期が短くなるので)新建材を選べば30万円台でやってくれたかもしれないね。

[19: 匿名さん]

>>17
失礼ですが釣りじゃないですよね？
もし事実だとすると非常～に危険な香りがします。
１６さんの意見も参考にしてよく交渉したほうがいいですよ。

[20: 匿名さん]

>17
>新しく契約した銀行からの条件で3月末までに引き渡しという条件がつき、

19さんも言われているようにネタでなく事実なら非常事態ですよ。

３月末に間に合わせるためには現在の工事の進捗度合いによっては何か要望を言っている暇等なさそうな気がします。
登記などの関係で逆算しますと３末の２週間前辺りには完成して書類を提出可能とする必要があると思いますが、今年は消費税増税前の駆け込み需要で役所側の手続きが遅れる可能性があるとともに、現状で建材や設備が手に入りにくくもなっている場合もあります。

３月末と言う条件は、親御さんの仕事が自営業で３月の確定申告があるため、４月以降となった場合は再審査ということでしょうか・・・？
土地は誰の名義かわかりませんが、建物は引渡し前は工務店の所有物となっています。
もし完成した際、ローンが断られ代金を支払える見込が無い場合、速攻で競売となり建物が手に入らない上に多額の建築費(賠償金と金利)を請求されてしまう可能性も考えられます。
何より3月末の完成を急いでください。