ブライトプレイス今福鶴見(旧・仮称・シティテラス今福鶴見Ⅱ）ってどうですか？【今福鶴見大規模プロジェクト第２弾】

[マンコミュファンさん]

一流ブランドの住友不動産のシティテラス今福鶴見（今福東一丁目）に続く、今福鶴見第２弾（今福東二丁目）です。
第１弾とはご近所さんですが、総戸数・駅徒歩分数・用途地域・階数等、違う点もありますので、
比較用に第１弾の物件概要も載せました。


売主：住友不動産株式会社　http://www.sumitomo-rd.co.jp/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション　http://www.haseko.co.jp/hc/index.html
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　http://www.sumitate.co.jp/

シティテラス今福鶴見（旧称　（仮称）城東・今福　大規模マンションプロジェクトって？）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/231988/

物件名：(仮称)今福鶴見大規模プロジェクト第２弾 　 　販売期：
【物件概要】
所在地 大阪府大阪市城東区　今福東二丁目11番10（地番）　
交通 大阪地下鉄長堀鶴見緑地線「今福鶴見」駅から徒歩6分
総戸数 193戸　
完成年月 平成27年1月下旬予定　
入居（引渡）予定日 平成27年3月中旬 　
敷地面積 7,329.25m2　
建築面積 2,192.90m2　　
建築延床面積 15,705.77m2　（容積対象面積4,610.53m2　）　
構造・規模 鉄筋コンクリート造　 地上11　階建　　
地目 宅地　
用途地域 準工業地域　
建ぺい率・容積率 建ぺい率：60%（角地緩和適用による割増あり）、容積率：200%　
建築確認番号 第BCJ12大建確073号（平成25年3月25日）　
駐車場台数 139台（他に共用駐車場1台、電気自動車充電専用スペース1台、荷捌き車スペース1台）　
分譲後の権利形態 建物は区分所有権、土地は共有　
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定（未定）　
管理会社 住友不動産建物サービス株式会社　
売主 ・住友不動産株式会社（国土交通大臣(14)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　［関西事業所］大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
設計 株式会社長谷工コーポレーション　大阪エンジニアリング事業部　
施工 株式会社長谷工コーポレーション　

【販売概要】
販売スケジュール 平成26年1月下旬販売開始予定　
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
最多価格帯 未定　
間取り 3LD・K、4LD・K　
専有面積 70.19m2～83.25m2　
バルコニー面積 11.80m2～15.33m2　
管理費（月額） 未定　
修繕積立金（月額） 未定　
管理準備金 未定　
修繕積立基金 未定　

■■■■■■■■■■以下、第１弾のシティテラス今福鶴見の物件概要です■■■■■■■■■■

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/joutou/
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/joutou/detail.cgi

物件名：シティテラス今福鶴見
【物件概要】
所在地 大阪府大阪市城東区　今福東一丁目2番3（地番）　
交通 大阪地下鉄長堀鶴見緑地線「今福鶴見」駅から徒歩4分
総戸数 294戸　
完成年月 平成25年12月下旬予定　
入居（引渡）予定日 平成26年4月上旬 　
敷地面積 7,356.10m2　
建築面積 2,334.89m2　　
建築延床面積 25,351.88m2　（容積対象面積21,664.74m2　）　
構造・規模 鉄筋コンクリート造　 地上15　階建　　
地目 宅地　
用途地域 第一種住居地域　
建ぺい率・容積率 建ぺい率80%（防火規制あり・角地緩和適用による割増あり）・容積率200%（総合設計制度による容積割増あり）　
建築確認番号 BCJ11大建確092（平成24年3月22日付）　
駐車場台数 203台（他に共用1台、タワーパーキング1内に電気自動車充電専用スペース2台）　
駐車場使用料（月額） 月額：5000円～10000円　
自転車置場台数 588台　
自転車置場利用料（月額） 月額：100円～300円　
バイク置場台数 18台　
バイク置場使用料（月額） 月額：2000円・3000円　
ミニバイク置場台数 47台　
ミニバイク置場使用料（月額） 月額：1000円　
分譲後の権利形態 建物は区分所有権、土地は共有　
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定　
管理会社 住友不動産建物サービス株式会社　
売主 ・住友不動産株式会社（国土交通大臣(14)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　関西事業所　大阪市北区中之島3-2-18
　TEL：[phone]　
その他特記事項 ・敷地面積／7,356.10㎡［販売対象面積には隣接地越境部分の面積部分0.13㎡（実測面積）を含みます］　
設計 株式会社長谷工コーポレーション　大阪エンジニアリング事業部　
施工 株式会社長谷工コーポレーション　

【販売概要】
販売スケジュール 平成25年10月上旬販売開始予定　
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
間取り 3LDK　
専有面積 70.58m2～70.80m2　
バルコニー面積 11.80m2～12.40m2　
管理費（月額） 8,940円　
修繕積立金（月額） 5,130円 ～ 5,150円　
管理準備金 8,940円　
修繕積立基金 360,100円 ～ 361,200円　

【物件名を正式名称に変更しました　2013/12/16管理担当】

[2: 匿名さん]

準工業地域で総合病院跡地！この場所はありえへん！

[3: 匿名さん]

そうですか？？
店も小中学校も近いので、暮らしやすそうな感じはしますけれど。
駅までも普通に日常的に歩いて行ける距離ですし。
敢えて言うなら川沿いであることが気になりますけれども…。

[4: 匿名さん]

したがって、準工業地域には下記のようなものが建築できます。

店舗・飲食店・大学・ホテル・ラブホテル・マージャン・パチンコ店・床面積200㎡以上の映画館
・風俗営業・キャバレー・やや危険性のある工場

工場については、危険性・環境への悪化が大きい工場を除いて、ほとんどの工場が準工業地域には、建てられます。
また「危険性・環境への悪化が大きい工場」は除いていますが、
可燃性ガスの製造や危険物の貯蔵施設は建築できるので、その点は注意が必要です。

http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/50955385.html

[5: 匿名さん]

まぁ・・この辺りスーパーが多くてホント便利だけどな。
海沿いのマンションよりはすぐに売れると思うわ。
お手並み拝見。

[6: 匿名]

病院、スーパー、薬局、家電量販店、公園、小学校、中学校がほぼ高低差なく、近辺にあるのはとても便利ですね。

京橋、天満橋行きのバス停も目の前で地下鉄の駅もそこまで遠くない。

少し出れば大型スーパーやファミレスなどもあり、結構便利な場所ですね。

土地の履歴が気になる方もおられるであろうが…しばらくは様子見拝見とさせていただこうかな。

[7: 匿名さん]

準工業地域については既存の工場、将来的に近所に出来ないか考慮する必要がありますね。
その点の注意は必要ですが。
それより病院跡地というのはやはり気になりますね・・・。

立地ならシティテラス今福鶴見も良いのでそちらかな？
でも、こちらの方が駐車場の数は多いですね。

[8: 買いたいけど買えない人]

もうウェリス買ってしまったよー

[9: 匿名さん]

価格的にはどうなんでしょう？
シティテラス今福鶴見より安いのかな？

[10: 周辺住民さん]

そりゃ安いでしょうよ
諸条件の大半は第一弾より悪化してるんだし、しかもその第一弾が価格設定で大苦戦中なんだから相当大幅に下げないと売れないでしょ。
買う方も当然それを期待して行くわけだし。
これで第一弾の価格水準なら、、、馬鹿としか言いようがない。

しかし天満のシティタワーといいメガシティといいシティテラスといい・・・
ほんとどうしちゃったのよ、って感じだね。
メジャーセブンの風格が最近の関西の売り出し計画には感じられないよな。
マーケティングも適当すぎやしないかい。

どの物件も完売までに５～６年はかかりそうだね。
そこに掛かる人件費、広告費、光熱費は全て販売価格に跳ね返る訳だから、もう少し真剣に考えて欲しい。

「住友」ブランドにはお金払ってもいいけど、これじゃただの「戦略失敗」のツケを購入者に押し付けられているだけの気がしてきたよ、最近は。

他の財閥系は売り出しの数は少ないけどやっぱり間違いない良立地に良物件を建ててると思う。
営業にも余裕があるよ。

[11: 匿名さん]

第一弾　用途地域 第一種住居地域
第二弾　用途地域 準工業地域　　病院跡地

第一弾の方が立地はいいでしょうね。
スーパーもあちらの方が近いと思います。

こちらは中学校が近いので通学路だとうるさいかも？

[12: 匿名さん]

でもまぁ中学生が通っていくのは一時だけですから。
朝練の子たちもいるでしょうし…。
立ち止まっておしゃべりしているわけでもないですし、大丈夫じゃないでしょうか。
歩道は混雑するでしょうけれども。

[13: 匿名さん]

住友の事が心配になるレベル。

駅近で失敗して、次は安く出すために準工業地域。

市内としてはかなり安いのが売りです。と言っているのが目に浮かびますね。

どんな工場がたっても後悔しない覚悟が必要。

[14: 匿名さん]

たぶん高いでしょう。

施工費も上昇し続けているし、何より
売れ残ることが失敗という見方をしていない。
それが会社としての戦略なんでしょう。

それで顧客にそっぽ向かれてしまったら
売上、利益にはっきり現れると思うが
その気配は無く、売れ残りとかもつい最近のことでもなく
ここ数年、ずっと在庫を抱えている会社。
そういうビジネスモデルなんでしょう。

マンション完成前に完売すると、担当者が左遷とかいう
話しも聞きますが、結局儲かっているからこのやり方なんでしょうね。

[15: 匿名さん]

儲かっていないと思うよ。単に値付けに失敗しているだけ。かといって他のメジャー７が良い立地に建てているとも思えないな。パーク梅田、北浜なんてひどい立地だよ。

[16: 匿名さん]

不動産会社の中では儲かっている部類に入るのでは？

儲かってないという根拠は何！？


あと第一弾が苦戦中ってどういう意味なんでしょう。
あれで苦戦なのかな？

[17: 買い換え検討中]

苦戦中は明らかでしょ
9月中旬に「190戸完売御礼」のチラシが翌週には「180戸完売御礼」に減ってるくらいですから。
キャンセル出たのかな

まぁどちらにしても竣工まであと数か月でまだ３分の１が売れ残りは苦戦以外の何でしょうか？
逆にお聞きしたい

[18: 購入経験者さん]

＞14
ここ数年の話とはいうけど数年売れ残ってようやく失敗マンションと判明するのだから、マンション販売を語る場合の「ここ数年」ってのは十分「最近」の話だろ。

今はまだブランドを維持しててもいずれ客は離れていくよ。
客だって馬鹿じゃない。
良い材料や良い設備の建築費やアフターフォローのような実態のあるものの総体が「ブランド」だと思う。
ブランドってのは決して名前だけじゃない。その名前の後ろにはそれらのお金を払うに値する「実体」があるからこそランドはブランドで在り続けられるわけよ。住友が「ブランド」なのはこれまでの住友不動産の販売歴史の中でお金を出すに値する不動産を提供し続けてこられたからだろ（単に建物そのものだけでなくサービス含めてな）。
その点でいうと、売れ残りを最初から想定するようなマンションの価格の中には、竣工後の棟内MRの人件費や広告費といったマンション自体の価値には全く寄与しない純粋に無駄な費用が含まれているってことだからな。
誰がそんなマンションを支持しつづけるんだ？
食洗機が付いて販売価格が30万円上がるのと、竣工後の人件費の負担で30万円上がるのは全然ちがうだろ。
後者に喜んで金を払う奴がいるか？

現状の在庫抱えるスタイルが住友の想定内の販売戦略とはとても思えない。ビジネス的にもそんなモデルはありえない。
なぜならそれはいずれ客に気付かれ、支持されなくなるから。支持されなくなる根拠は上記の通り、客はマンションを買う時にマンションの価値を構成するもの以外に金を払いたくはないから。
竣工前完売マンションの担当者が左遷？少しでもビジネスの事を理解していればそんな話があり得ないことはすぐにわかる。

[19: 匿名さん]

そんな単純なことではないでしょ笑
少なくとも18さんよりは経営のこと
分かってる人が会社動かしてると思いますよ。

ちなみに18さんの知ってる
良い不動産会社、もしくは良いマンションは
どんなとこなんですか？

[20: １８]

ムキになるな。
あんたが１４だとすれば、あんたが何もわかってないのはレスみれば誰だってわかる。
単純なことではないっていうが、客が離れて行く理由なんてまさにシンプルそのものなんだよ。
金を出すに値するかどうか。ただそれだけだ。
そんなこともわからないとは…ムキになるところを見ると、住友の販売員か？

上(企画部門)から下(アンタ)までコレじゃあ住友ホンマに終わってしまうわ。ロジカルに反論もできないで「単純じゃない」の一刀両断では説得力皆無だな。しかも人格攻撃のオマケつきか。
俺の会社だと相手にすらしないレベルだ。もう少し頑張れ。

[21: 18]

すまんな、質問に答えてなかった。
どこがいいかは俺は知らん。
業界の人間でもなければ、MRの見学オタクでもないしな。
自分がマンション買うにあたって何件か見ただけだ。

どこか特定の会社をプッシュしたいわけでも、住友を貶めたいわけでもないんだよ。
単に事実をいっただけ。
出身の関係からどちらかというと住友には本当に頑張ってほしいくらいなんだけどな。

[22: 匿名さん]

この場所で、平置き駐車場が１３９台あるのはいいんじゃないですか？
駅までも程よい距離ですし、小学校も近いです。
あとは、気になるのが「準工業地域」です。
準工業地域というのは、どんな建物が建つ可能性があるのでしょうか？
周辺の空気が悪くなったりすることもあるのでしょうか？
どんな工場がたっても後悔しない覚悟が必要と言われると、気になってしまいます。

[23: 匿名さん]

工場が建つことで空気の汚れや騒音、大型車両の交通量が増えるなどの
懸念材料もあります。ここだと小中学校も近いですし、そういった心配のあるものが
建つ可能性は少ないんじゃないか？とも思いますけどどうなるかは気になりますね。

第一弾の方の間取りを見ると収納多めのごく一般的な間取りが多かったみたいですね。
こちらもそうなるのでしょうか？

[24: 匿名さん]

最近の住友って時々失敗するんですよね。
ここも住友ブランドって物件ではない。土地があったんで大規模作ったって感じです。

[25: 匿名さん]

準工業地域の細かい規定に関しては書き切れませんが、殆どの工場が建てられると考えても差し支えは無いかと思います。それに伴い、非常時には比較的大規模な事象がが起きる可能性も十分にあります。

通常時に関してはそこまで気にしなくても良いとは思いますが、溶剤などの化学薬品の臭いが伴うケースもあります。これは必ずしも準工業地域に言えることでは無いですか、規模の問題があります。

リスクをあげればキリが無いです。住宅用と比較すると遥かにリスクの高い工場が建つことも事実ですが、気にせず住んでいる方も多数いらっしゃいますので、後悔の無い様に判断されれば良いかと思います。

[26: 匿名]

準工業地域っていうけどさ、市内で大規模を建てれるようなエリアはほとんどが準工業地域なんじゃないの？

はっきりとは知らないけど近くでいうと森都やタイムズピースもそうでしょ、確か。ビープレイスやガーデンズマークもそうだったはず。
このエリアだと住居地域の大規模なんてウェリスやウィズパークスぐらいじゃない？

とはいえ今既にある工場ならともかく、今や市街地になった城東、鶴見にこれから大規模工場なんて出来るわけないでしょ〜
工場作る側もコストが合わないっしょ。
一定規模以上の工場なんて物流の利便性からも土地の取得しやすさからもド田舎に作るのが基本っしょ。

それでなくても多くの企業の生産機能はベトナムやミャンマーみたいなアジアに移行してんのに…
今や市街地になったあんな場所に出来るわけない！

よって既存の工場意外は心配する必要なし。
まぁでも工場ではなくて商業施設も自由に建設出来るんだから、そっちは何ができてもおかしくはないけどね。

[27: ご近所さん]

それよりなにより病院跡地ってのが嫌だわ。

[28: 匿名]

まぁイメージは良くないわな。
場所自体は悪くないと思うけどなぁ

[29: 匿名さん]

つ http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%BA%96%E5%B7%A5%E6%A5%AD%E5%9C%B0%E5%9...

[30: 周辺住民さん]

まさにその総合病院に勤めていたけど、立地はいいですよ。
第一弾より駅からの距離は遠いけど、周辺環境は第一弾より圧倒的にいいと思います。

[31: 買い換え検討中]

>30
う～ん…
それならウェリス買うかな～

あっちも環境はいいしね。

でも住友の方も値段次第では考える。

[32: 匿名さん]

準工業地域については懸念材料であって絶対駄目というものではないですね。
今までもたくさんのマンションが準工業地域に建ってますから。

立地は第一弾の方がいいのであちらよりは価格は下がるでしょうけど
住友ブランドなので物凄く下がるということもないでしょう。
今まで住友と他大手のマンションに住みましたがやはり住友が良かったです。

こちらのメリットは自走式駐車場であること。
機械式は雨の日、暑い日など出し入れ面倒、待ち時間もありますし自走式がいいですね。

ここは位置的に第一弾とウェリスの中間みたいな感じかな。

[33: 近隣住民]

駅までの距離は第一弾の方が近いけど、周辺環境というか…周囲の街並みは病院跡地の方がいいと思うのは私だけ？

回りに高い建物は無いから眺望も抜けてるし。

駅距離も程よい感じですが…
仮に第一弾と同じ値段でも私は第二弾を選びそうです。それで値段も安いならお得感満載です！
ちなみに営業の者ではないですよ(笑)
近くの別物件を既に購入済の者です。

[34: 物件比較中さん]

南側の大阪市建設局の事務所って移転してるんですね
このあと何が立つんでしょ？

価格次第では駅距離もほどよいんですけど迷うなぁ

[35: 匿名さん]

駅への距離感も価格によって違うように思いますが、どうでしょうか。
買い物も便利で、公共施設などもそろっているようです。
子育て環境に良さそうかなって思いましたが、不便なところとかあるのか気になっています。

[36: 匿名]

あのエリアで不便なんて何もないよ。

[37: 匿名さん]

ウェリスはもう気に入った部屋ないしこっちで決まりかな。
あとは値段次第。プロジェクト発表会って何するんだろ。行く意味あるかな

[38: 匿名さん]

元々宝塚出身で土地勘があるってのもあるけど
阪急神戸線の神埼川駅前１分にも住友の大規模シティテラスができるらしいから
そっちもありかなと思ったりする。

シティテラス今福鶴見の第一弾と第二弾を合計したくらいの規模らしいんだよな。

【住友不動産】阪急神崎川駅前・武田薬品工業神崎川倉庫跡地プロジェクト（３棟・総戸数７４５戸）ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/377983/

[39: 匿名さん]

第一弾と比べると駅からの距離はありますが、それでもこの距離ですからね。
自分は十分毎日歩いて駅まで通える距離だと思います。
むしろ自転車があると面倒な距離かな、なんて。
駅から近い割には駐車場は平置きで充実しているみたいですし、周辺環境もいいですし
あとはお値段次第ではいいのでは？

[40: 匿名さん]

公式ホームページ見ると
物件概要だと今でも(仮称)今福鶴見大規模プロジェクト第２弾なんだけど
TOP画面だとブライトプレイス今福鶴見って出る。

ひょっとしてブライトプレイス今福鶴見が名称になっちゃうの？
なんか最悪だなー。
住友のシティテラスブランドの方が１００倍良いよ！

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/imafuku193/index.html

物件名：(仮称)今福鶴見大規模プロジェクト第２弾
ブライトプレイス今福鶴見

[41: 購入検討中さん]

購入検討中の者です。
先週の発表会仕事が入り行けませんでした。
発表会行った方いますか？
物件価格いくらぐらいでしょうか。
教えていただけると嬉しいです。

[42: 匿名さん]

値段が…泣

[43: 匿名さん]

また名称変えたんかよ。

住友単独事業なのに住友ブランドシリーズを外すってどういうこと？

価格面では第一弾を買った方は良かったね。

消費税、人件費、円安資材高騰で10%くらい上がってる感じか。

[44: 匿名さん]

値段いくらぐらいなんですか？

[45: 匿名さん]

ここ買うんやったら普通は第一弾のシティテラス今福鶴見買うわな。
でもあと80戸くらいしか残ってないから希望の部屋が残ってるか知らんけどね。

[46: 匿名さん]

病院跡地であの価格なら絶対買わん。
ウェリスの方が価格も内容も納得。

[47: 物件比較中さん]

そんなに高いの！？

ならやっぱウェリスだなー

１０％って本当？72㎡南向き中層で3700～3800万ってこと？
ありえん…

建築費の上昇は聞いてたけど、、、
これがほんとに建築費の上昇分だけならシティテラスとウェリス買った人は大成功やな。
この１年がデフレの底だったってことか・・・。
今後たつマンションはすべてこの水準ってことなら。。
ほんまにこの１年で購入決断した人はおめでとさんやな。

それとも例の住友恒例の値付け失敗なんかな。
まぁでも諸条件は全て悪化なのに第一弾より高い
てことは、やっぱり建築費の上昇が理由なんやろなぁ。

[48: 購入検討中止さん]

駅からチョイチョイ遠いので車付けが良いかと思ったら、一方通行だらけ。。

やめました。

[49: 匿名さん]

一方通行は最初慣れるまでは、大変かもしれませんが車通勤などで毎日通ることで
覚えていくと思いますし逆に一方通行なら車とすれ違うこともないので
事故する率も低くなります。
そして車でなく徒歩や自転車などで駅にむかったり買い物行くにも
車などすれ違うことで道によらなければいけないとかがないので
安心で逆にいいと思います。
ただ単発で買い物して配達してもらうときに自宅まで行くのに何処の道曲がったら
いいですかと電話がかかってくる確率はあると思います。

[50: 物件比較中さん]

モデルルーム行かれた方、70平米、低層階で金額どれぐらいかわかりますか？

[51: 匿名さん]

今日いきましたが、1期8～10階までで、
3600万円台。
とだけでしたよ。9～10は要望書出ててほぼ商談中となってました。