ブライトプレイス今福鶴見(旧・仮称・シティテラス今福鶴見Ⅱ）ってどうですか？【今福鶴見大規模プロジェクト第２弾】

[マンコミュファンさん]

一流ブランドの住友不動産のシティテラス今福鶴見（今福東一丁目）に続く、今福鶴見第２弾（今福東二丁目）です。
第１弾とはご近所さんですが、総戸数・駅徒歩分数・用途地域・階数等、違う点もありますので、
比較用に第１弾の物件概要も載せました。


売主：住友不動産株式会社　http://www.sumitomo-rd.co.jp/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション　http://www.haseko.co.jp/hc/index.html
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　http://www.sumitate.co.jp/

シティテラス今福鶴見（旧称　（仮称）城東・今福　大規模マンションプロジェクトって？）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/231988/

物件名：(仮称)今福鶴見大規模プロジェクト第２弾 　 　販売期：
【物件概要】
所在地 大阪府大阪市城東区　今福東二丁目11番10（地番）　
交通 大阪地下鉄長堀鶴見緑地線「今福鶴見」駅から徒歩6分
総戸数 193戸　
完成年月 平成27年1月下旬予定　
入居（引渡）予定日 平成27年3月中旬 　
敷地面積 7,329.25m2　
建築面積 2,192.90m2　　
建築延床面積 15,705.77m2　（容積対象面積4,610.53m2　）　
構造・規模 鉄筋コンクリート造　 地上11　階建　　
地目 宅地　
用途地域 準工業地域　
建ぺい率・容積率 建ぺい率：60%（角地緩和適用による割増あり）、容積率：200%　
建築確認番号 第BCJ12大建確073号（平成25年3月25日）　
駐車場台数 139台（他に共用駐車場1台、電気自動車充電専用スペース1台、荷捌き車スペース1台）　
分譲後の権利形態 建物は区分所有権、土地は共有　
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定（未定）　
管理会社 住友不動産建物サービス株式会社　
売主 ・住友不動産株式会社（国土交通大臣(14)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　［関西事業所］大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
設計 株式会社長谷工コーポレーション　大阪エンジニアリング事業部　
施工 株式会社長谷工コーポレーション　

【販売概要】
販売スケジュール 平成26年1月下旬販売開始予定　
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
最多価格帯 未定　
間取り 3LD・K、4LD・K　
専有面積 70.19m2～83.25m2　
バルコニー面積 11.80m2～15.33m2　
管理費（月額） 未定　
修繕積立金（月額） 未定　
管理準備金 未定　
修繕積立基金 未定　

■■■■■■■■■■以下、第１弾のシティテラス今福鶴見の物件概要です■■■■■■■■■■

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/joutou/
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/joutou/detail.cgi

物件名：シティテラス今福鶴見
【物件概要】
所在地 大阪府大阪市城東区　今福東一丁目2番3（地番）　
交通 大阪地下鉄長堀鶴見緑地線「今福鶴見」駅から徒歩4分
総戸数 294戸　
完成年月 平成25年12月下旬予定　
入居（引渡）予定日 平成26年4月上旬 　
敷地面積 7,356.10m2　
建築面積 2,334.89m2　　
建築延床面積 25,351.88m2　（容積対象面積21,664.74m2　）　
構造・規模 鉄筋コンクリート造　 地上15　階建　　
地目 宅地　
用途地域 第一種住居地域　
建ぺい率・容積率 建ぺい率80%（防火規制あり・角地緩和適用による割増あり）・容積率200%（総合設計制度による容積割増あり）　
建築確認番号 BCJ11大建確092（平成24年3月22日付）　
駐車場台数 203台（他に共用1台、タワーパーキング1内に電気自動車充電専用スペース2台）　
駐車場使用料（月額） 月額：5000円～10000円　
自転車置場台数 588台　
自転車置場利用料（月額） 月額：100円～300円　
バイク置場台数 18台　
バイク置場使用料（月額） 月額：2000円・3000円　
ミニバイク置場台数 47台　
ミニバイク置場使用料（月額） 月額：1000円　
分譲後の権利形態 建物は区分所有権、土地は共有　
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定　
管理会社 住友不動産建物サービス株式会社　
売主 ・住友不動産株式会社（国土交通大臣(14)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　関西事業所　大阪市北区中之島3-2-18
　TEL：[phone]　
その他特記事項 ・敷地面積／7,356.10㎡［販売対象面積には隣接地越境部分の面積部分0.13㎡（実測面積）を含みます］　
設計 株式会社長谷工コーポレーション　大阪エンジニアリング事業部　
施工 株式会社長谷工コーポレーション　

【販売概要】
販売スケジュール 平成25年10月上旬販売開始予定　
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
間取り 3LDK　
専有面積 70.58m2～70.80m2　
バルコニー面積 11.80m2～12.40m2　
管理費（月額） 8,940円　
修繕積立金（月額） 5,130円 ～ 5,150円　
管理準備金 8,940円　
修繕積立基金 360,100円 ～ 361,200円　

【物件名を正式名称に変更しました　2013/12/16管理担当】

[2: 匿名さん]

準工業地域で総合病院跡地！この場所はありえへん！

[3: 匿名さん]

そうですか？？
店も小中学校も近いので、暮らしやすそうな感じはしますけれど。
駅までも普通に日常的に歩いて行ける距離ですし。
敢えて言うなら川沿いであることが気になりますけれども…。

[4: 匿名さん]

したがって、準工業地域には下記のようなものが建築できます。

店舗・飲食店・大学・ホテル・ラブホテル・マージャン・パチンコ店・床面積200㎡以上の映画館
・風俗営業・キャバレー・やや危険性のある工場

工場については、危険性・環境への悪化が大きい工場を除いて、ほとんどの工場が準工業地域には、建てられます。
また「危険性・環境への悪化が大きい工場」は除いていますが、
可燃性ガスの製造や危険物の貯蔵施設は建築できるので、その点は注意が必要です。

http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/50955385.html

[5: 匿名さん]

まぁ・・この辺りスーパーが多くてホント便利だけどな。
海沿いのマンションよりはすぐに売れると思うわ。
お手並み拝見。

[6: 匿名]

病院、スーパー、薬局、家電量販店、公園、小学校、中学校がほぼ高低差なく、近辺にあるのはとても便利ですね。

京橋、天満橋行きのバス停も目の前で地下鉄の駅もそこまで遠くない。

少し出れば大型スーパーやファミレスなどもあり、結構便利な場所ですね。

土地の履歴が気になる方もおられるであろうが…しばらくは様子見拝見とさせていただこうかな。

[7: 匿名さん]

準工業地域については既存の工場、将来的に近所に出来ないか考慮する必要がありますね。
その点の注意は必要ですが。
それより病院跡地というのはやはり気になりますね・・・。

立地ならシティテラス今福鶴見も良いのでそちらかな？
でも、こちらの方が駐車場の数は多いですね。

[8: 買いたいけど買えない人]

もうウェリス買ってしまったよー

[9: 匿名さん]

価格的にはどうなんでしょう？
シティテラス今福鶴見より安いのかな？

[10: 周辺住民さん]

そりゃ安いでしょうよ
諸条件の大半は第一弾より悪化してるんだし、しかもその第一弾が価格設定で大苦戦中なんだから相当大幅に下げないと売れないでしょ。
買う方も当然それを期待して行くわけだし。
これで第一弾の価格水準なら、、、馬鹿としか言いようがない。

しかし天満のシティタワーといいメガシティといいシティテラスといい・・・
ほんとどうしちゃったのよ、って感じだね。
メジャーセブンの風格が最近の関西の売り出し計画には感じられないよな。
マーケティングも適当すぎやしないかい。

どの物件も完売までに５～６年はかかりそうだね。
そこに掛かる人件費、広告費、光熱費は全て販売価格に跳ね返る訳だから、もう少し真剣に考えて欲しい。

「住友」ブランドにはお金払ってもいいけど、これじゃただの「戦略失敗」のツケを購入者に押し付けられているだけの気がしてきたよ、最近は。

他の財閥系は売り出しの数は少ないけどやっぱり間違いない良立地に良物件を建ててると思う。
営業にも余裕があるよ。

[11: 匿名さん]

第一弾　用途地域 第一種住居地域
第二弾　用途地域 準工業地域　　病院跡地

第一弾の方が立地はいいでしょうね。
スーパーもあちらの方が近いと思います。

こちらは中学校が近いので通学路だとうるさいかも？

[12: 匿名さん]

でもまぁ中学生が通っていくのは一時だけですから。
朝練の子たちもいるでしょうし…。
立ち止まっておしゃべりしているわけでもないですし、大丈夫じゃないでしょうか。
歩道は混雑するでしょうけれども。

[13: 匿名さん]

住友の事が心配になるレベル。

駅近で失敗して、次は安く出すために準工業地域。

市内としてはかなり安いのが売りです。と言っているのが目に浮かびますね。

どんな工場がたっても後悔しない覚悟が必要。

[14: 匿名さん]

たぶん高いでしょう。

施工費も上昇し続けているし、何より
売れ残ることが失敗という見方をしていない。
それが会社としての戦略なんでしょう。

それで顧客にそっぽ向かれてしまったら
売上、利益にはっきり現れると思うが
その気配は無く、売れ残りとかもつい最近のことでもなく
ここ数年、ずっと在庫を抱えている会社。
そういうビジネスモデルなんでしょう。

マンション完成前に完売すると、担当者が左遷とかいう
話しも聞きますが、結局儲かっているからこのやり方なんでしょうね。

[15: 匿名さん]

儲かっていないと思うよ。単に値付けに失敗しているだけ。かといって他のメジャー７が良い立地に建てているとも思えないな。パーク梅田、北浜なんてひどい立地だよ。

[16: 匿名さん]

不動産会社の中では儲かっている部類に入るのでは？

儲かってないという根拠は何！？


あと第一弾が苦戦中ってどういう意味なんでしょう。
あれで苦戦なのかな？

[17: 買い換え検討中]

苦戦中は明らかでしょ
9月中旬に「190戸完売御礼」のチラシが翌週には「180戸完売御礼」に減ってるくらいですから。
キャンセル出たのかな

まぁどちらにしても竣工まであと数か月でまだ３分の１が売れ残りは苦戦以外の何でしょうか？
逆にお聞きしたい

[18: 購入経験者さん]

＞14
ここ数年の話とはいうけど数年売れ残ってようやく失敗マンションと判明するのだから、マンション販売を語る場合の「ここ数年」ってのは十分「最近」の話だろ。

今はまだブランドを維持しててもいずれ客は離れていくよ。
客だって馬鹿じゃない。
良い材料や良い設備の建築費やアフターフォローのような実態のあるものの総体が「ブランド」だと思う。
ブランドってのは決して名前だけじゃない。その名前の後ろにはそれらのお金を払うに値する「実体」があるからこそランドはブランドで在り続けられるわけよ。住友が「ブランド」なのはこれまでの住友不動産の販売歴史の中でお金を出すに値する不動産を提供し続けてこられたからだろ（単に建物そのものだけでなくサービス含めてな）。
その点でいうと、売れ残りを最初から想定するようなマンションの価格の中には、竣工後の棟内MRの人件費や広告費といったマンション自体の価値には全く寄与しない純粋に無駄な費用が含まれているってことだからな。
誰がそんなマンションを支持しつづけるんだ？
食洗機が付いて販売価格が30万円上がるのと、竣工後の人件費の負担で30万円上がるのは全然ちがうだろ。
後者に喜んで金を払う奴がいるか？

現状の在庫抱えるスタイルが住友の想定内の販売戦略とはとても思えない。ビジネス的にもそんなモデルはありえない。
なぜならそれはいずれ客に気付かれ、支持されなくなるから。支持されなくなる根拠は上記の通り、客はマンションを買う時にマンションの価値を構成するもの以外に金を払いたくはないから。
竣工前完売マンションの担当者が左遷？少しでもビジネスの事を理解していればそんな話があり得ないことはすぐにわかる。

[19: 匿名さん]

そんな単純なことではないでしょ笑
少なくとも18さんよりは経営のこと
分かってる人が会社動かしてると思いますよ。

ちなみに18さんの知ってる
良い不動産会社、もしくは良いマンションは
どんなとこなんですか？

[20: １８]

ムキになるな。
あんたが１４だとすれば、あんたが何もわかってないのはレスみれば誰だってわかる。
単純なことではないっていうが、客が離れて行く理由なんてまさにシンプルそのものなんだよ。
金を出すに値するかどうか。ただそれだけだ。
そんなこともわからないとは…ムキになるところを見ると、住友の販売員か？

上(企画部門)から下(アンタ)までコレじゃあ住友ホンマに終わってしまうわ。ロジカルに反論もできないで「単純じゃない」の一刀両断では説得力皆無だな。しかも人格攻撃のオマケつきか。
俺の会社だと相手にすらしないレベルだ。もう少し頑張れ。

[21: 18]

すまんな、質問に答えてなかった。
どこがいいかは俺は知らん。
業界の人間でもなければ、MRの見学オタクでもないしな。
自分がマンション買うにあたって何件か見ただけだ。

どこか特定の会社をプッシュしたいわけでも、住友を貶めたいわけでもないんだよ。
単に事実をいっただけ。
出身の関係からどちらかというと住友には本当に頑張ってほしいくらいなんだけどな。