一流ブランドの住友不動産のシティテラス今福鶴見（今福東一丁目）に続く、今福鶴見第２弾（今福東二丁目）です。
第１弾とはご近所さんですが、総戸数・駅徒歩分数・用途地域・階数等、違う点もありますので、
比較用に第１弾の物件概要も載せました。
売主：住友不動産株式会社 http://www.sumitomo-rd.co.jp/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション http://www.haseko.co.jp/hc/index.html
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社 http://www.sumitate.co.jp/
シティテラス今福鶴見（旧称 （仮称）城東・今福 大規模マンションプロジェクトって？）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/231988/
物件名：(仮称)今福鶴見大規模プロジェクト第２弾 販売期：
【物件概要】
所在地 大阪府大阪市城東区 今福東二丁目11番10（地番）
交通 大阪地下鉄長堀鶴見緑地線「今福鶴見」駅から徒歩6分
総戸数 193戸
完成年月 平成27年1月下旬予定
入居（引渡）予定日 平成27年3月中旬
敷地面積 7,329.25m2
建築面積 2,192.90m2
建築延床面積 15,705.77m2 （容積対象面積4,610.53m2 ）
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上11 階建
地目 宅地
用途地域 準工業地域
建ぺい率・容積率 建ぺい率：60%（角地緩和適用による割増あり）、容積率：200%
建築確認番号 第BCJ12大建確073号（平成25年3月25日）
駐車場台数 139台（他に共用駐車場1台、電気自動車充電専用スペース1台、荷捌き車スペース1台）
分譲後の権利形態 建物は区分所有権、土地は共有
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定（未定）
管理会社 住友不動産建物サービス株式会社
売主 ・住友不動産株式会社（国土交通大臣(14)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
［関西事業所］大阪市北区中之島三丁目2番18号
TEL：06-6448-7047
設計 株式会社長谷工コーポレーション 大阪エンジニアリング事業部
施工 株式会社長谷工コーポレーション
【販売概要】
販売スケジュール 平成26年1月下旬販売開始予定
販売戸数 未定
販売価格 未定
最多価格帯 未定
間取り 3LD・K、4LD・K
専有面積 70.19m2～83.25m2
バルコニー面積 11.80m2～15.33m2
管理費（月額） 未定
修繕積立金（月額） 未定
管理準備金 未定
修繕積立基金 未定
■■■■■■■■■■以下、第１弾のシティテラス今福鶴見の物件概要です■■■■■■■■■■
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/joutou/
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/joutou/detail.cgi
物件名：シティテラス今福鶴見
【物件概要】
所在地 大阪府大阪市城東区 今福東一丁目2番3（地番）
交通 大阪地下鉄長堀鶴見緑地線「今福鶴見」駅から徒歩4分
総戸数 294戸
完成年月 平成25年12月下旬予定
入居（引渡）予定日 平成26年4月上旬
敷地面積 7,356.10m2
建築面積 2,334.89m2
建築延床面積 25,351.88m2 （容積対象面積21,664.74m2 ）
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上15 階建
地目 宅地
用途地域 第一種住居地域
建ぺい率・容積率 建ぺい率80%（防火規制あり・角地緩和適用による割増あり）・容積率200%（総合設計制度による容積割増あり）
建築確認番号 BCJ11大建確092（平成24年3月22日付）
駐車場台数 203台（他に共用1台、タワーパーキング1内に電気自動車充電専用スペース2台）
駐車場使用料（月額） 月額：5000円～10000円
自転車置場台数 588台
自転車置場利用料（月額） 月額：100円～300円
バイク置場台数 18台
バイク置場使用料（月額） 月額：2000円・3000円
ミニバイク置場台数 47台
ミニバイク置場使用料（月額） 月額：1000円
分譲後の権利形態 建物は区分所有権、土地は共有
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定
管理会社 住友不動産建物サービス株式会社
売主 ・住友不動産株式会社（国土交通大臣(14)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
関西事業所 大阪市北区中之島3-2-18
TEL：06-6448-7047
その他特記事項 ・敷地面積／7,356.10㎡［販売対象面積には隣接地越境部分の面積部分0.13㎡（実測面積）を含みます］
設計 株式会社長谷工コーポレーション 大阪エンジニアリング事業部
施工 株式会社長谷工コーポレーション
【販売概要】
販売スケジュール 平成25年10月上旬販売開始予定
販売戸数 未定
販売価格 未定
間取り 3LDK
専有面積 70.58m2～70.80m2
バルコニー面積 11.80m2～12.40m2
管理費（月額） 8,940円
修繕積立金（月額） 5,130円 ～ 5,150円
管理準備金 8,940円
修繕積立基金 360,100円 ～ 361,200円
【物件名を正式名称に変更しました 2013/12/16管理担当】
[スレ作成日時]2013-10-02 17:41:26
ブライトプレイス今福鶴見(旧・仮称・シティテラス今福鶴見Ⅱ）ってどうですか？【今福鶴見大規模プロジェクト第２弾】
| No.2 |
by 匿名さん 2013-10-14 10:56:45
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削除依頼
準工業地域で総合病院跡地！この場所はありえへん！
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|---|---|---|
| No.3 |
そうですか？？
店も小中学校も近いので、暮らしやすそうな感じはしますけれど。 駅までも普通に日常的に歩いて行ける距離ですし。 敢えて言うなら川沿いであることが気になりますけれども…。 |
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| No.4 |
したがって、準工業地域には下記のようなものが建築できます。
店舗・飲食店・大学・ホテル・ラブホテル・マージャン・パチンコ店・床面積200㎡以上の映画館 ・風俗営業・キャバレー・やや危険性のある工場 工場については、危険性・環境への悪化が大きい工場を除いて、ほとんどの工場が準工業地域には、建てられます。 また「危険性・環境への悪化が大きい工場」は除いていますが、 可燃性ガスの製造や危険物の貯蔵施設は建築できるので、その点は注意が必要です。 http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/50955385.html |
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| No.5 |
まぁ・・この辺りスーパーが多くてホント便利だけどな。
海沿いのマンションよりはすぐに売れると思うわ。 お手並み拝見。 |
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| No.6 |
病院、スーパー、薬局、家電量販店、公園、小学校、中学校がほぼ高低差なく、近辺にあるのはとても便利ですね。
京橋、天満橋行きのバス停も目の前で地下鉄の駅もそこまで遠くない。 少し出れば大型スーパーやファミレスなどもあり、結構便利な場所ですね。 土地の履歴が気になる方もおられるであろうが…しばらくは様子見拝見とさせていただこうかな。 |
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| No.7 |
準工業地域については既存の工場、将来的に近所に出来ないか考慮する必要がありますね。
その点の注意は必要ですが。 それより病院跡地というのはやはり気になりますね・・・。 立地ならシティテラス今福鶴見も良いのでそちらかな？ でも、こちらの方が駐車場の数は多いですね。 |
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| No.8 |
もうウェリス買ってしまったよー
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| No.9 |
価格的にはどうなんでしょう？
シティテラス今福鶴見より安いのかな？ |
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| No.10 |
そりゃ安いでしょうよ
諸条件の大半は第一弾より悪化してるんだし、しかもその第一弾が価格設定で大苦戦中なんだから相当大幅に下げないと売れないでしょ。 買う方も当然それを期待して行くわけだし。 これで第一弾の価格水準なら、、、馬鹿としか言いようがない。 しかし天満のシティタワーといいメガシティといいシティテラスといい・・・ ほんとどうしちゃったのよ、って感じだね。 メジャーセブンの風格が最近の関西の売り出し計画には感じられないよな。 マーケティングも適当すぎやしないかい。 どの物件も完売までに５～６年はかかりそうだね。 そこに掛かる人件費、広告費、光熱費は全て販売価格に跳ね返る訳だから、もう少し真剣に考えて欲しい。 「住友」ブランドにはお金払ってもいいけど、これじゃただの「戦略失敗」のツケを購入者に押し付けられているだけの気がしてきたよ、最近は。 他の財閥系は売り出しの数は少ないけどやっぱり間違いない良立地に良物件を建ててると思う。 営業にも余裕があるよ。 |
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| No.11 |
第一弾 用途地域 第一種住居地域
第二弾 用途地域 準工業地域 病院跡地 第一弾の方が立地はいいでしょうね。 スーパーもあちらの方が近いと思います。 こちらは中学校が近いので通学路だとうるさいかも？ |
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| No.12 |
でもまぁ中学生が通っていくのは一時だけですから。
朝練の子たちもいるでしょうし…。 立ち止まっておしゃべりしているわけでもないですし、大丈夫じゃないでしょうか。 歩道は混雑するでしょうけれども。 |
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| No.13 |
住友の事が心配になるレベル。
駅近で失敗して、次は安く出すために準工業地域。 市内としてはかなり安いのが売りです。と言っているのが目に浮かびますね。 どんな工場がたっても後悔しない覚悟が必要。 |
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| No.14 |
たぶん高いでしょう。
施工費も上昇し続けているし、何より 売れ残ることが失敗という見方をしていない。 それが会社としての戦略なんでしょう。 それで顧客にそっぽ向かれてしまったら 売上、利益にはっきり現れると思うが その気配は無く、売れ残りとかもつい最近のことでもなく ここ数年、ずっと在庫を抱えている会社。 そういうビジネスモデルなんでしょう。 マンション完成前に完売すると、担当者が左遷とかいう 話しも聞きますが、結局儲かっているからこのやり方なんでしょうね。 |
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| No.15 |
儲かっていないと思うよ。単に値付けに失敗しているだけ。かといって他のメジャー７が良い立地に建てているとも思えないな。パーク梅田、北浜なんてひどい立地だよ。
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| No.16 |
不動産会社の中では儲かっている部類に入るのでは？
儲かってないという根拠は何！？ あと第一弾が苦戦中ってどういう意味なんでしょう。 あれで苦戦なのかな？ |
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| No.17 |
苦戦中は明らかでしょ
9月中旬に「190戸完売御礼」のチラシが翌週には「180戸完売御礼」に減ってるくらいですから。 キャンセル出たのかな まぁどちらにしても竣工まであと数か月でまだ３分の１が売れ残りは苦戦以外の何でしょうか？ 逆にお聞きしたい |
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| No.18 |
＞14
ここ数年の話とはいうけど数年売れ残ってようやく失敗マンションと判明するのだから、マンション販売を語る場合の「ここ数年」ってのは十分「最近」の話だろ。 今はまだブランドを維持しててもいずれ客は離れていくよ。 客だって馬鹿じゃない。 良い材料や良い設備の建築費やアフターフォローのような実態のあるものの総体が「ブランド」だと思う。 ブランドってのは決して名前だけじゃない。その名前の後ろにはそれらのお金を払うに値する「実体」があるからこそランドはブランドで在り続けられるわけよ。住友が「ブランド」なのはこれまでの住友不動産の販売歴史の中でお金を出すに値する不動産を提供し続けてこられたからだろ（単に建物そのものだけでなくサービス含めてな）。 その点でいうと、売れ残りを最初から想定するようなマンションの価格の中には、竣工後の棟内MRの人件費や広告費といったマンション自体の価値には全く寄与しない純粋に無駄な費用が含まれているってことだからな。 誰がそんなマンションを支持しつづけるんだ？ 食洗機が付いて販売価格が30万円上がるのと、竣工後の人件費の負担で30万円上がるのは全然ちがうだろ。 後者に喜んで金を払う奴がいるか？ 現状の在庫抱えるスタイルが住友の想定内の販売戦略とはとても思えない。ビジネス的にもそんなモデルはありえない。 なぜならそれはいずれ客に気付かれ、支持されなくなるから。支持されなくなる根拠は上記の通り、客はマンションを買う時にマンションの価値を構成するもの以外に金を払いたくはないから。 竣工前完売マンションの担当者が左遷？少しでもビジネスの事を理解していればそんな話があり得ないことはすぐにわかる。 |
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| No.19 |
そんな単純なことではないでしょ笑
少なくとも18さんよりは経営のこと 分かってる人が会社動かしてると思いますよ。 ちなみに18さんの知ってる 良い不動産会社、もしくは良いマンションは どんなとこなんですか？ |
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| No.20 |
ムキになるな。
あんたが１４だとすれば、あんたが何もわかってないのはレスみれば誰だってわかる。 単純なことではないっていうが、客が離れて行く理由なんてまさにシンプルそのものなんだよ。 金を出すに値するかどうか。ただそれだけだ。 そんなこともわからないとは…ムキになるところを見ると、住友の販売員か？ 上(企画部門)から下(アンタ)までコレじゃあ住友ホンマに終わってしまうわ。ロジカルに反論もできないで「単純じゃない」の一刀両断では説得力皆無だな。しかも人格攻撃のオマケつきか。 俺の会社だと相手にすらしないレベルだ。もう少し頑張れ。 |
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| No.21 |
すまんな、質問に答えてなかった。
どこがいいかは俺は知らん。 業界の人間でもなければ、MRの見学オタクでもないしな。 自分がマンション買うにあたって何件か見ただけだ。 どこか特定の会社をプッシュしたいわけでも、住友を貶めたいわけでもないんだよ。 単に事実をいっただけ。 出身の関係からどちらかというと住友には本当に頑張ってほしいくらいなんだけどな。 |
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| No.22 |
この場所で、平置き駐車場が１３９台あるのはいいんじゃないですか？
駅までも程よい距離ですし、小学校も近いです。 あとは、気になるのが「準工業地域」です。 準工業地域というのは、どんな建物が建つ可能性があるのでしょうか？ 周辺の空気が悪くなったりすることもあるのでしょうか？ どんな工場がたっても後悔しない覚悟が必要と言われると、気になってしまいます。 |
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| No.23 |
工場が建つことで空気の汚れや騒音、大型車両の交通量が増えるなどの
懸念材料もあります。ここだと小中学校も近いですし、そういった心配のあるものが 建つ可能性は少ないんじゃないか？とも思いますけどどうなるかは気になりますね。 第一弾の方の間取りを見ると収納多めのごく一般的な間取りが多かったみたいですね。 こちらもそうなるのでしょうか？ |
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| No.24 |
最近の住友って時々失敗するんですよね。
ここも住友ブランドって物件ではない。土地があったんで大規模作ったって感じです。 |
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| No.25 |
準工業地域の細かい規定に関しては書き切れませんが、殆どの工場が建てられると考えても差し支えは無いかと思います。それに伴い、非常時には比較的大規模な事象がが起きる可能性も十分にあります。
通常時に関してはそこまで気にしなくても良いとは思いますが、溶剤などの化学薬品の臭いが伴うケースもあります。これは必ずしも準工業地域に言えることでは無いですか、規模の問題があります。 リスクをあげればキリが無いです。住宅用と比較すると遥かにリスクの高い工場が建つことも事実ですが、気にせず住んでいる方も多数いらっしゃいますので、後悔の無い様に判断されれば良いかと思います。 |
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| No.26 |
準工業地域っていうけどさ、市内で大規模を建てれるようなエリアはほとんどが準工業地域なんじゃないの？
はっきりとは知らないけど近くでいうと森都やタイムズピースもそうでしょ、確か。ビープレイスやガーデンズマークもそうだったはず。 このエリアだと住居地域の大規模なんてウェリスやウィズパークスぐらいじゃない？ とはいえ今既にある工場ならともかく、今や市街地になった城東、鶴見にこれから大規模工場なんて出来るわけないでしょ〜 工場作る側もコストが合わないっしょ。 一定規模以上の工場なんて物流の利便性からも土地の取得しやすさからもド田舎に作るのが基本っしょ。 それでなくても多くの企業の生産機能はベトナムやミャンマーみたいなアジアに移行してんのに… 今や市街地になったあんな場所に出来るわけない！ よって既存の工場意外は心配する必要なし。 まぁでも工場ではなくて商業施設も自由に建設出来るんだから、そっちは何ができてもおかしくはないけどね。 |
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| No.27 |
それよりなにより病院跡地ってのが嫌だわ。
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| No.28 |
まぁイメージは良くないわな。
場所自体は悪くないと思うけどなぁ |
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| No.29 | ||
| No.30 |
まさにその総合病院に勤めていたけど、立地はいいですよ。
第一弾より駅からの距離は遠いけど、周辺環境は第一弾より圧倒的にいいと思います。 |
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| No.31 |
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| No.32 |
準工業地域については懸念材料であって絶対駄目というものではないですね。
今までもたくさんのマンションが準工業地域に建ってますから。 立地は第一弾の方がいいのであちらよりは価格は下がるでしょうけど 住友ブランドなので物凄く下がるということもないでしょう。 今まで住友と他大手のマンションに住みましたがやはり住友が良かったです。 こちらのメリットは自走式駐車場であること。 機械式は雨の日、暑い日など出し入れ面倒、待ち時間もありますし自走式がいいですね。 ここは位置的に第一弾とウェリスの中間みたいな感じかな。 |
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| No.33 |
駅までの距離は第一弾の方が近いけど、周辺環境というか…周囲の街並みは病院跡地の方がいいと思うのは私だけ？
回りに高い建物は無いから眺望も抜けてるし。 駅距離も程よい感じですが… 仮に第一弾と同じ値段でも私は第二弾を選びそうです。それで値段も安いならお得感満載です！ ちなみに営業の者ではないですよ(笑) 近くの別物件を既に購入済の者です。 |
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| No.34 |
南側の大阪市建設局の事務所って移転してるんですね
このあと何が立つんでしょ？ 価格次第では駅距離もほどよいんですけど迷うなぁ |
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| No.35 |
駅への距離感も価格によって違うように思いますが、どうでしょうか。
買い物も便利で、公共施設などもそろっているようです。 子育て環境に良さそうかなって思いましたが、不便なところとかあるのか気になっています。 |
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| No.36 |
あのエリアで不便なんて何もないよ。
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| No.37 |
ウェリスはもう気に入った部屋ないしこっちで決まりかな。
あとは値段次第。プロジェクト発表会って何するんだろ。行く意味あるかな |
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| No.38 |
元々宝塚出身で土地勘があるってのもあるけど
阪急神戸線の神埼川駅前１分にも住友の大規模シティテラスができるらしいから そっちもありかなと思ったりする。 シティテラス今福鶴見の第一弾と第二弾を合計したくらいの規模らしいんだよな。 【住友不動産】阪急神崎川駅前・武田薬品工業神崎川倉庫跡地プロジェクト（３棟・総戸数７４５戸）ってどうですか？ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/377983/ |
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| No.39 |
第一弾と比べると駅からの距離はありますが、それでもこの距離ですからね。
自分は十分毎日歩いて駅まで通える距離だと思います。 むしろ自転車があると面倒な距離かな、なんて。 駅から近い割には駐車場は平置きで充実しているみたいですし、周辺環境もいいですし あとはお値段次第ではいいのでは？ |
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| No.40 |
公式ホームページ見ると
物件概要だと今でも(仮称)今福鶴見大規模プロジェクト第２弾なんだけど TOP画面だとブライトプレイス今福鶴見って出る。 ひょっとしてブライトプレイス今福鶴見が名称になっちゃうの？ なんか最悪だなー。 住友のシティテラスブランドの方が１００倍良いよ！ http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/imafuku193/index.html 物件名：(仮称)今福鶴見大規模プロジェクト第２弾 ブライトプレイス今福鶴見 |
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| No.41 |
購入検討中の者です。
先週の発表会仕事が入り行けませんでした。 発表会行った方いますか？ 物件価格いくらぐらいでしょうか。 教えていただけると嬉しいです。 |
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| No.42 |
値段が…泣
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| No.43 |
また名称変えたんかよ。
住友単独事業なのに住友ブランドシリーズを外すってどういうこと？ 価格面では第一弾を買った方は良かったね。 消費税、人件費、円安資材高騰で10%くらい上がってる感じか。 |
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| No.44 |
値段いくらぐらいなんですか？
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| No.45 |
ここ買うんやったら普通は第一弾のシティテラス今福鶴見買うわな。
でもあと80戸くらいしか残ってないから希望の部屋が残ってるか知らんけどね。 |
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| No.46 |
病院跡地であの価格なら絶対買わん。
ウェリスの方が価格も内容も納得。 |
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| No.47 |
そんなに高いの！？
ならやっぱウェリスだなー １０％って本当？72㎡南向き中層で3700～3800万ってこと？ ありえん… 建築費の上昇は聞いてたけど、、、 これがほんとに建築費の上昇分だけならシティテラスとウェリス買った人は大成功やな。 この１年がデフレの底だったってことか・・・。 今後たつマンションはすべてこの水準ってことなら。。 ほんまにこの１年で購入決断した人はおめでとさんやな。 それとも例の住友恒例の値付け失敗なんかな。 まぁでも諸条件は全て悪化なのに第一弾より高い てことは、やっぱり建築費の上昇が理由なんやろなぁ。 |
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| No.48 |
駅からチョイチョイ遠いので車付けが良いかと思ったら、一方通行だらけ。。
やめました。 |
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| No.49 |
一方通行は最初慣れるまでは、大変かもしれませんが車通勤などで毎日通ることで
覚えていくと思いますし逆に一方通行なら車とすれ違うこともないので 事故する率も低くなります。 そして車でなく徒歩や自転車などで駅にむかったり買い物行くにも 車などすれ違うことで道によらなければいけないとかがないので 安心で逆にいいと思います。 ただ単発で買い物して配達してもらうときに自宅まで行くのに何処の道曲がったら いいですかと電話がかかってくる確率はあると思います。 |
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| No.50 |
モデルルーム行かれた方、70平米、低層階で金額どれぐらいかわかりますか？
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| No.51 |
今日いきましたが、1期8～10階までで、
3600万円台。 とだけでしたよ。9～10は要望書出ててほぼ商談中となってました。 |
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| No.52 |
有難うございます。想像通り高いですね。でもその値段でも人気あるんですね。
低層階だと3200～3400ぐらいでしょうか。 やっぱりウェリスかな・・涙 |
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| No.53 |
ウェリスと比較している方が多いようですね
関目と迷ってる方はいませんか |
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| No.54 |
そうなんですよね。
一方通行って慣れるまでは大変って思うんですけど、慣れてしまうと意外と便利。 狭い道での離合ほどストレスかかるものないですから、一方通行の方がよっぽど良いと思います。 うちの近所は狭い道なのに、交通量が多く一方通行ではありません。 なので、離合する時は、他人の土地に少し侵入することが当たり前のように行われています。 迷惑ですよね。 |
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| No.55 |
ブライトプレイス強気ですよねー、高層階3690万 中層階3590万、低層階でもそこまで値下げしないと思いますといわれました。一番最近の情報です。隣で他物件に決めた方に二時間くらい引き留めの話してました（笑）
ウェリス安いですよねー、残りかなりすくないですが… |
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| No.56 |
ウェリスはもとNTTの社宅跡地だっけ。
デベがNTT都市開発でグループだったからかなり安く土地を取得出来たと聞いたが。。 設備も他と一緒だしなぁ。 でもあそこは南向きは実は言われてる程に安くない。 78平米中層階南向きは3500万円後半だからな。 西向きは安いからそこのイメージで語られがちだけど。西はもう残ってないみたいだし。大差ないなら俺はこっち買おうかと思ってるけど。 |
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| No.57 |
ブライトプレイスで4LDK4690万といわれびっくりしました、予算的に厳しいです…
敷地の角に一軒家が立つのも、変わってるなぁと思いました！ おっしゃる通りウェリスの西が2000万台です、現在残っているのは二階か高層階で、高層階は3300〜です！残っているのは物件の中でも高め、広めの所ですねー |
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| No.58 |
>57
4LDKで4690万というのは高層階ということでしょうか？83,25m2ですよね。 ウェリスの南向き14階角部屋、91,95m2で4550万でしたから、 確かに高くて手がでませんね。 検討しようとしていたから残念です。 |
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| No.59 |
58さん
そうです。4LDKはだいたい3LDKプラス一千万円だったのでびっくりでした！ ウェリスは低層階でよければ3510万で86？の4LDKあります！ただ南向きの工事でできる建物、高速の予定ということで南で低層階は見送りますが… |
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| No.60 |
どうでもいいけど、ここが北区のカテゴリーに表示されるのはなぜ？
間違えているのなら直して！ |
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| No.61 |
シティテラスも捨てがたいし、ここもいいし迷っちゃいますね。
やっぱり不動産は今が買い！ |
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| No.62 |
ウェリスなんて駅遠すぎて、比較対象外。
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| No.63 |
やっぱスミフでしょ。
スーパー３つもあるし、このあたりでこのようなまとまった土地は絶対出ないね。 |
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| No.64 |
本当のマンション投資家なら、ここは選ばんやろ。
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| No.65 |
まぁなぜまとまった土地が出たかっつーと病院跡地だからだけどな。
気にする人はする、しない人はしない。 俺はそんなに気にしない。 その分安くしてくれてるからな。 |
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| No.66 |
そんなに安いかな。
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| No.67 |
この物価上昇の時代。
激安です。 今が買い。 |
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| No.68 |
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| No.69 |
爆安じゃねーか。
昔ならこんな爆安価格は考えられん。 うらやましい。 |
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| No.70 |
まぁそう考えるとあと50戸増やしてその分値段下げれば…
という考え方もあるけどな。 まぁ人口密度は小さい方がゆとりあるランドプランになるし、そういう意味ではいい感じのマンションになるんじゃない？ |
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| No.71 |
徒歩圏内に複数のスーバーがあるのがいいです。
駅から遠い場合は、商業施設がマンションから１つくらいあったりしますが、その店舗により売りが違うので使い分けられる部分で、スーパーが複数あるのは魅力です。 銀行や郵便局も近くにありとても住みやすいエリアですね。 |
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| No.72 |
確かに悪くない立地だね。
しかし四千万前後価格帯が検討者からどう評価されるかだね。 四千万になるとライバルが北摂地域や市内でも一戸建てになってくるからなぁ。 |
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| No.73 |
スーパー３件に大病院１件に、ヤマダ電機・・・もういうことなし。
買い！ |
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| No.74 |
買い物に困ることはなさそうですね。それに大喜橋を渡ったらすぐ鯰江中学校
や鶴見通りを渡った場所には大阪市立鯰江東小学校がありますから子供が 通う学校が近くにあるのは親として安心です。それに徒歩圏内に子供が 思いっきり遊べる鯰江東公園や自転車利用で東今福公園などあるので 子供を育てる環境が良いと感じます。 ただ近くにセガワールドがあるので子供にはある程度の年齢 になるまでは親と一緒でないと1人や友達同士で行かしたくないですね。 |
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| No.75 |
消費税前の激安大特価セールみたい。
ほんとに便利な立地にこの価格はありえない。まとまった現金があれば即買うのだが・・ |
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| No.76 |
何か営業マンが書いたような投稿多くないですか？自画自賛キモチワルい(*_*)
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| No.77 |
8階から11階で角部屋以外で、約3600万円からか。
しかし3LDK70平米だからね。立地をとる代わりに間取り妥協するか。 間取りが無理なんだよな・・・ そんなに高層でもないしね。 |
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| No.78 |
この便利なファミリー用立地にしては、ほんとに安いな。
まじで2戸買いしたいわ。 |
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| No.79 |
いやむしろ高くない？
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| No.80 |
むしろ高い。
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| No.81 |
城東でこの価格でしょ？
安いと思う方がどうかしてる。 |
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| No.82 |
貧乏なの？
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| No.83 |
地元の人間なら、ここは敬遠しますよね。それに高すぎる。
この金額で販売出来ると思っているのなら、ちょっと計画自体を見直した方が良いと思います。 |
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| No.84 |
あなたが言ったぐらいで見直しなんてされないよ（笑）
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| No.85 |
でしょうね(笑
こういった無計画な事業で動かされる営業の方が可哀想です。 |
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| No.86 |
どこのどんな商材使った営業でも、大小あるにせよ、そんなもん。お客様、企業、社員、国（税金）すべてがすべて満足なんてあると思ってんの？無計画事業とあなたに言われたくないはずだよ（笑）もっと世の中知りなさい。
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| No.87 |
いや、案外「これは無理っすよ」と思っているかもよ(笑
それと、世の中を知るのはあんたの方だよ ここは掲示板で、このマンションがどうかって議論してるんだろ、 最初から答えなんてないんだからこの掲示板があるわけで 書き込みの意見に否定してたら意味ないじゃん(笑 文章から滲み出てるけどね、「人の話は聞きません頑固です」って それと、一地元民として、思っただけだよ、このマンションは高すぎるって、 お金がないとかじゃないよ、この場所で、この計画は話にならない。 |
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| No.88 |
このマンションの議論をしてるんだろ？話にならない、ってなんだよ？？それが議論か？アタマ悪いのね。
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| No.89 |
明らかに販売の人間が混じってますね。異様に早い反応。私もここは高いに一票です。けど最近の資材や人件費の高騰では致し方ないかな。
しかし高い(;´д｀) |
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| No.90 |
安いな。このご時世で。
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| No.91 |
どのご時世から来なすったんかいね。
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| No.92 |
安いに一票。貧乏だから買えないけど。
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| No.93 |
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】
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| No.94 |
悪臭？
いつもすみれ橋通ってるけど悪臭なんて感じたことないけどなぁ。 |
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| No.95 |
単純に諸々の要素との位置関係は悪くないみたいですね。リバーサイドで桜並木に寄り添い、商業は近いのだけれど適度に距離を置いて騒がしさから回避。
良く言い過ぎかもしれませんが地図上ではこんな感想を持ちましたよ。 あのイオンは、歩いて余裕ですよね。 |
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| No.96 |
イオンは歩いて余裕かどうかは人それぞれでしょうが、個人の感想としては割と遠いですよ。
買い物済ませて荷物持ってると考えると厳しい印象です。 |
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| No.97 |
荷物持って歩くのは確かに人によっては厳しいかも。
だけど、それ以外は同意です。 程よく閑静で程よく便利ないい立地だと思います。 |
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| No.98 |
値段が程好くない。高過ぎ!!
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| No.99 |
通勤に関しては徒歩6分なら余程悪天候にならない限り問題はなさそうです。
買い物に関しては徒歩だと確かに買い物量が多くなると大変かもしれませんね。 我が家としては、物件駐車場を確保出来れば車で買い物かもし確保出来ない場合は 電動自転車を購入するか検討しています。ただ物件価格が他の人のレス見ると 高いということなので物件価格次第では諦めようと思います。 |
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| No.100 |
まぁ色んな意見があると思うけど、買える経済力の人だけが買えばいいんだよ。
そう高く感じない人もいっぱいいるもんだ。 家なんて無理してまで買うようなもんじゃないよ。 |
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| No.101 |
正解
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| No.102 |
100さん
調子に乗らないで下さい |
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| No.103 |
１１０だけど。
調子になんて乗ってないよ。 高過ぎって言うから、なら買わなきゃいいってだけの話。 |
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| No.104 |
正解
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| No.106 |
営業利益率20%って(笑)
定価4000万のマンションの場合、 2400万円が原価(土地価格&建築費)で800万円が販管費(人件費、広告費等)、残りの800万円が住友さんに納めるお金かぁ。 800万円は取りすぎだよねぇ。 記事の最後のまとめに三井は営業利益率が10%ってなってるから、三井の場合は全く同じマンションでも、価格は3550万円で手にはいるからなぁ。 ブランド力も三井と住友って大差ないし、てかどっちかっていうと三井の方がイメージ良いし、その上450万円も差があるなら住友は選べないなぁ。 しかもローン組んだ場合、その450万円にも金利が掛かること考えたら、その差は600万円くらいまで広がるんじゃない？ ものがちがうならまだしも、全く同じマンションでもこれだけ差があるのはキツイです(^_^;) |
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| No.107 |
「買える経済力の人だけが買えばいい」って何も分かってないね。
金額が高いんじゃなくて、価格に対して相当なマンションじゃないって言ってるんだよ。 ユニクロのTシャツに2〜3万支払わないでしょ？ そういうこと |
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| No.108 |
100だけど。
その事例は極論過ぎやな。 価格相当かって目線はもちろんわかった上での意見やで？ このマンションの価格が１億、２億ならアンタのいうこともわかるけどさ、せいぜい3500万円のベースに対して200万円程度高いだ安いだって話やろ？ 人によっては十分検討対象として成立する話やと思うけど。 |
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| No.109 |
なんか記事のリンク削除されちゃってますね。
住友の営業さんが逆効果って気付いたんかな？ |
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| No.110 |
同意。批判ばっかりの人はヒガミやね。例えば親族が近いとか、立地とか、その人の価値観がある。誤差はその価値観の範疇ってこと。ユニクロに二万とか、例えが理解不能。それ、買う人いる？ここは買う人いるよ。買う人がいるということは、みんなそれぞれ判断基準の誤差内、ということ。そりゃ安いほうが助かるに決まってる。
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| No.111 |
ですね。批判オンリーの人って、いったいどんな理由で書き込みすんの？肯定否定半々とかならわかるが、、全く否定なら、単にヒマか、買えない逆恨みか？それか競合の業者？全くナシで張り付いてる理由がわからんわ。
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| No.112 |
凄く無理矢理な帰結ですね(笑
全然説得力ないですよ。 まず、このマンションが高いもしくは、相当の価値がないとレスした事は 批判にはあたらないですよ、私の価値判断基準に基づいて意見しているんですから 受け手が、それをどう判断するかは自由ではないですか？ あなたが批判と感じているだけですよね。 なにをどう勘違いされているかわかりませんが もう少し熟考された上でレスされた方が良いですよ。 それとも、「このマンションが高い」と、この掲示板に投稿する事に 不愉快にされていたり、なにかまずい事でもあるのでしょうか？ |
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| No.113 |
『価格相当の価値がない』ってのは単にあんたの一意見だろ。別にそれはそれでOKよ。
ただ、人によっては出身や好み次第で納得して買う人もいるってこと。 それを否定しても仕方ないやろ。実際に買う人いてるんやから。 ユニクロの例えは極端すぎるしそれと一緒にしたらさすがに言い過ぎやわ。 俺もちょっと高めの設定やとは思うけど、お金に余裕のある人からみたら 十分検討できる範囲やろ。 |
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| No.114 |
別に高い、と言われて不都合なんてないよ。ただ高い高い言われると、だから？って思うんよ。めんどくさいなぁと思うわけですよ。説得なんてする気ないのよ。113の方は買いたい人が買えば良い、と。その通りですよ。高めの設定も理解してるよ。ただ、あなたの議論設定は、単にめんどくさいわ。
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| No.115 |
めんどうなら書き込まなきゃいいのに、
面白い人だな〜(笑 そして、全然的外れなコメント、、、 会話になってないし、さっきから同じことしか 書き込まれていないので、こちらも同じことしか書き込めないですよ。 あなたの願望や希望的観測はどうだっていいですが、 兎に角、価値相当ではないと、 一地元住人が意見投稿している という事実だけ、認識してもらえれば結構です。 あとは、購入を検討される方が決めることとですから。 |
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| No.116 |
105さんが貼ってくれてた住友さんの値引きしないスタイルの理由を載せた記事のリンク。
なぜか消されてたのでもう一度貼っておきます。 http://business.nikkeibp.co.jp/article/opinion/20140210/259539/?rt=noc... 営業利益が20％！ はっきり言ってすごいです！ |
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| No.117 |
この記事ってさ、一見は住友大好きの提灯記事を装ってるけど実は巧妙な批判記事やんな。
営業利益20%って、これ購入者がみたら怒るやろ。 マンションデベロッパの決算の損益計算書なんざそのまま販売価格の価格構成内訳書みたいなもんやからな。 しかも「とにかく我慢」って… 我慢してんのは購入者じゃねーか！ってゆーね。 値下げはお客様への裏切りっていうけど、「価値あるマンションですから」 って言って買わせておいて売れ残る方がよっぽど裏切りやで。 適正価格はおめーらが決めるもんじゃなくて市場が決めるんだっての。 「結局最後は売り切ってますから」っていうけど、結局のところひとのいい小金持ちが引っ掛かるのを気長に待ってるだけのつまんないビジネスモデルやな。 こんなインタビューで良くオッケーだしたわな。 極めつけは最後に三井の営業利益率と比較されてるし。三井のがよっぽど良心的やな。 |
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| No.118 |
一般的にはデベロッパに残る利益は10%あればいい方。
その点では三井不動産がちょうど標準くらい。 地場の中小の工務店なら5%以下の薄利でやってるところも少なくない。 住友の20%なんて明らかにやり過ぎ。 だけど世の中数字に強い人ばかりじゃないからね。 マンション選ぶ時に、あなたたち程１円でも無駄金を払うまい、と思わず軽く買ってしまう人もいるわけで… 色んな人がいるってことだね。 そこに目くじら立てても仕方ないじゃん？ |
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| No.119 |
庶民向けのこのレベルのマンションで、利益率10%(金額にして300~400万円)の差が「痛くない」って言い切れる家庭は少ないんじゃないかと思います。
億ションなら10%くらい気にせず買う人もいるでしょうが。。 この記事読んで私も呆れてしまいました。結局お客さんのことなんて何も考えてないですよね。 |
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| No.120 |
＞119さん
その通り。 しかも「住友のマンションの良さをわかってくれる人を探す」って言ってさ、あたかもマンションは上質みたいに言ってるけどそれは違うわな。 この辺のマンションみてもわかるけど、近隣マンションよりちょうど300万円くらい高いわけやけど、それってちょうど多目に取ってる利益分の差やからな。 決して建築費や材料費が高い(=モノが良い)わけじゃないってことやからなぁ。 モノもあくまで普通レベル。そらそうやわな、自社施工じゃなくて長谷工やそこいらのゼネコンが造ってんねんから。 それをまぁ良くもあんなインタビュー出来たもんやわ。 住友の営業さんも見てるみたいやし、是非意見を聞いてみたいわ。 |
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| No.121 |
これまで住友を良いと信じて買ってきた購入者が、この記事をみた後も住友を選ぶかどうか、だね。
億ションってのは基本的には超優良、超人気の稀少立地に建設されるから『相場』自体が確固としたものがあるわけではない。だからその土地に住みたい人は金額は度外視でとにかくお金を出す。もちろんマンション自体の品質が高いのは当然だけど、利益をたっぷり乗せてもお金を出す人はたくさんいる。需要に対して圧倒的に供給戸数が少ないから、それが成り立つわけだ。 しかし3000~4000万円の庶民向けマンションではそれは通用しない。城東区や鶴見区でもそうだけど、特に特色のない土地にいくつもの競合マンションがある。そんな中で他社より10%も高い値段で売り出して選ばれるわけがない。買う側は別に大したこだわりがない人が大半で、しかも庶民層ってのは価格を最重要視する人が多いからだ。 経営戦略としては営業利益が20%も出てる以上、今のところはアリなんだろうね。ただこのやり方がいつまで続くかはわからない。 もしこのやり方で売り上げが伸びなくなった時は、消費者が住友のやり方を信頼しなくなった時だから、その時は立て直しに相当時間が掛かるだろう。 一度失った信用はそう簡単には取り返せないからね。 |
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| No.122 |
そうですね。
今までは『住友不動産』だからきっと品質がいいんだろう、サービスがいいんだろう、と漠然と信頼されていて、それで何となく買ってしまう人が多かったんでしょうけど、実はそうじゃないってことが露見してしまった。高いのは品質が高いわけじゃなくてただ他社より多目に利益を取ってただけだったってことですよね？ |
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| No.123 |
記事みましたが、私はみなさんの評価とは少しちがって読みました。
住友は、利益率がずーっと20%。 他社が10%だとしたら、 販売初期は25〜30%で、最後は−5〜−10%、では？ 最後は不人気部屋でしょうが、作るコストは 販売初期の人気部屋と同じですもんね。 だから、どってかって言うと、住友さんの方が誠実では？ |
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| No.124 |
＞123さん
あくまで一般論ですが、分譲マンション販売において仰るような-5~-10%といった百万円単位の値引きが実施されるのは、入居開始後かつ残戸数が一桁になってからです。 200戸のマンションで前半100戸が定価販売、後半100戸が-5~-10%の値引き販売なら123さんの試算通りですが、実際値引きされるのはごくわずかな戸数だけですから、最後に多少値引きしたところで全体の利益率には殆ど影響しません。 |
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| No.125 |
マンションの原価がゼロなら124さんの言うとおり。
でも実際は、建設費、人件費、販売経費諸々がかかるから、 販売価格の中で利幅が意外とないです。 すなわち、少しの値引でも利益率は一気に下がります。 |
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| No.126 |
ですので、値引きする会社は、
販売初期に大きく利幅をとってます。 これ常識。 |
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| No.127 |
＞126さん
平均販売価格が3500万円の総個数200戸の場合 総売上は70億円 営業利益が10%ならその物件の利益は7億円。最終残った10戸からそれぞれ300万円の破格の値引きをしても値引き総額は3000万円です。 7億円に対しての3000万円ですから、言うほど利益を圧迫するわけではありません。 営業利益率も当初予定の10%から9.6%に下がるに過ぎません。 あなたの常識はよく存じ上げませんが、小学生にも出来る計算なので、ご自身の頭で考えられた方がよろしいのでは？ |
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| No.128 |
必死やな^_^
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| No.129 |
ちなみにあなたの言うように、期末の値引きを想定して最初に利益を多目に乗せていたとしても、上記の例だと10.4%の利益率ですよ？
住友さんの20%の利益率とは比べものになりませんが？ |
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| No.130 |
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| No.131 |
＞130さん
まぁよいしょされて買うような人たちだからあまり数字には強くないんでしょう(^_-) |
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| No.132 |
もういいでしょう。
それでもスミフを買ってしまった人がいるんです。 そういう人達の気持ちを考えましょう。 検討する側としては十分参考になりましたから。 |
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| No.133 |
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| No.134 |
しかしなぜスミフはこれ程までに嫌われるのか。
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| No.135 |
1人で書くの疲れません？ゆっくりおやすみください（笑）退場〜笑笑
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| No.136 |
≫135
品がない文章ですね。 |
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| No.137 |
仕事しろよ~。無職じゃローン通らないよ^_^
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| No.138 |
ローン通らないのは賃貸暮らしのオマエだろ笑
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| No.139 |
なんか変なのがきちゃいましたね。。
荒らしはスルーで行きましょう。 |
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| No.140 |
住友不動産の連結決算が、営業利益２０％だと書いてあるだけで、マンション販売が、必ずしも２０％利益あるか分からないと思いますけどね。
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| No.141 |
分譲マンション事業の会社の営業利益なんだから物件の利益率とほぼ一致するのでは？
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| No.142 |
企業情報によると、不動産賃貸業が37%、不動産販売が32%、完成工事が23%、流通が7%、その他1%となっています。
マンション販売は、売り上げの3割程なので、利益率は15%位かもしれないし、逆に20%以上あるかもしれないですね！ |
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| No.143 |
IR情報ではセグメント事の営業収益と営業利益が掲載されています。
それによると不動産販売部門に関しては前々期が20%で前期が17%のようですね。 今期はまだ公表されてませんが。 まぁあえてコメントはしませんが、数字だけお伝えしておきます。 |
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| No.144 |
なんだかここのマンションと関係のないコメントが多いね(苦笑
設定価格(少々高い)と病院の跡地という以外は、川沿いという事で景観も良さそうだし この近辺での新築マンション計画も一段落? ということで、消費増税(10%)を前に なんだかんだで完売しそうですね。 |
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| No.145 |
ですね。いくら利益率がなんだかんだ言っても完売が現実かと、私も思います。
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| No.146 |
間違いなく便利な地域ですからね。場所的に新築も建てるスペースがないので、その辺りも値段がやや高めな設定になってる理由な気がします。
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| No.147 |
ここはアリだね。
駅前のテラス買うぐらいなら断然こっちの方がいいと思う！ |
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| No.148 |
シティテラスの西向きとブライトプレイスってあまり価格差ないですよね、確かに。
この状況でシティの西向きや東向低層階を選ぶ人はいるんでしょうか、、 なんかシティからすると完全にブライトに喰われた格好だと思うのですが、、、 |
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| No.149 |
価格差ないのですか？
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| No.150 |
百万円くらいじゃね？
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| No.151 |
いずれにせよシティテラスより先に完売するのは間違いないやろね。
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| No.152 |
そうなの？
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| No.153 |
病院跡地とか言われてるけど、住環境としては市内でもかなりいい方だと思う。
個人的に病院跡地が気にならない人なら多少高くても買う価値あるんちゃうかな。 特にファミリーにはね。 |
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| No.154 |
ここのマンションもシティテラスみたいにベランダの素材は青いガラスみたいなタイプなんですか？
シティテラスを見に行きましたけど、かなり外から洗濯物が見えますよね… 洗濯物を見られるのも抵抗があるし、外観もかなりいけてない感じになってるようなんですが皆さんあまり気にされないんでしょうか？ |
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| No.155 |
いやだろ。死人が出てるんだぞ？
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| No.156 |
ベランダは透けるタイプかもしれないですね、HPのイメージCG見てみると、
想像ですが、シティテラスと同じ素材で建築予定なんじゃないでしょうか、 その方が、一度に大量の仕入れが出来る分、コストも抑えられそうですし、、、 病院の跡地というのは、本当に人それぞれだと思います。 ここに魅力を感じる方は、 気になされないか我慢されるんじゃないでしょうか。 |
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| No.157 |
賃貸に出すにしても、売りに出すにしても病院跡地は不利だね。
気にしない人が自分で住む場合に限り契約するのでしょう。 |
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| No.158 |
まぁ土地の以前の用途に対する感覚は人それぞれでしょうからね。
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| No.159 |
どこだって人は死んでると思うけど…
ま、それぞれ価値観だ、ということは理解してるので、あまり叩かないでね（笑） |
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| No.160 |
デメリットは十分わかりました。
メリットを下さい。 |
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| No.161 |
デメリットのおかげで（住友の割りには）安い。
が、メリットかと。 |
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| No.162 |
確かに住友の割りに価格は安いと思います。
しかし、住友らしからぬ物件ですよね。 住友と言えばシティタワーシリーズ一択でしょ。 |
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| No.163 |
ふ～ん、病院跡地って結構気にする人いるんだね。
自分は全然気にならないからデメリットと思ったことなかったけど。 そういう人って幽霊とか信じてんのかな(笑)？ |
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| No.164 |
メリットは住環境じゃないですか。
阪奈通りと163に挟まれたエリアは市内でもかなりいい環境だと思いますよ。 |
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| No.166 |
となりが病院の方がよっぽど嫌だけど。
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| No.167 |
病院跡地そのものは気にしないけど、手放す時に販売相手が減るのが私は気にしますね。中古販売の時は出来るだけシンプルが売りやすいですからね。
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| No.168 |
最近MR行った方、いますか？良ければ状況を教えてください。よろしくお願いいたします。
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| No.169 |
GWは混雑してるでしょうね。
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| No.170 |
第１期売り出し分あとどの位残っているんですかね？
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| No.171 |
レスしてくれる方、全くいないですよね~_~;
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| No.172 |
販売員も書けることは書いて情報提供すれば良いのにね・・・
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| No.173 |
病院の跡地って何かイメージダウンするものなのでしょうか?
工場跡とかなら、土壌汚染などで気になるものですが 気にしていらっしゃる方が多いようで知りたいなと思います。 |
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| No.174 |
173
もう散々やっただろうに。 過去レスを見なさい。 |
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| No.175 |
このマンションって、着工日はいつなんでしょうか？
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| No.176 |
着工日って。とっくに工事始まってますが、竣工日の間違いかな？？
来年3月の予定違いますか？？ |
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| No.177 |
176さん
間違ってません。 とっくに始まってるのは当然知っています。 で、着工日はいつだったかご存知ですか？ |
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| No.178 |
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| No.179 |
売れてますの？
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| No.180 |
177さん
もう少し柔らかい言い方ないですかね～ 余り気持ち良くないでしょ。 176ではないですよ。。 |
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| No.184 |
177ってキツイ言い方じゃないと思うけど
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| No.187 |
もうその話題は良いかと思います。私もキツイ文面に一票ですが、、、
販売状況、わかるかた教えて下さい。 |
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| No.188 |
最近MR行かれた方いらっしゃいますか？？
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| No.190 |
ウェリスの完売も目前。これからの今福鶴見エリアは住友不の独占市場。
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| No.191 |
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| No.196 |
１期１次が先着順申し込み開始となっておりますが
物件概要には何戸の販売になっているのかが書かれておりません。 実際の数はどれくらいなのでしょうか。 ５月下旬の販売開始くらいしか書かれておられない。 モデルルームに行けばさすがにわかるんでしょうけれど 行く前にある程度情報は知っておきたいというニーズはあると思います |
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| No.197 | ||
| No.198 |
シティテラスよりも坪単価上がるみたいですね
建設コストの上昇が影響するそうです |
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| No.199 |
クオリティを維持しようと思ったら、値上げはしょうがないですよね^^;
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| No.200 |
販売状況、わかる方いますか？
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