広尾ガーデンヒルズってどうですか？

[匿名さん]

最寄駅：東京メトロ広尾駅
所在地：東京都渋谷区広尾4-1
棟　数：15棟
（イーストヒル、ウエストヒル、センターヒル、
ノーストヒル、サウスヒル）
総戸数：1,181戸
建　設：清水建設、住友不動産、三井不動産、三菱地所、第一生命保険の共同開発
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【スレッドを中古マンション掲示板 へ移動しました。2013.09.03 管理担当】

[189: 匿名さん]

補足ですが、天井高2.5まで可能というのは、知る範囲の限られた情報で、他の棟や部屋の詳細を存じ上げておりませんが、もっと高くするのも可能かもしれません。

[190: 匿名さん]

>>187 元広尾住民さん

で、今はどちらにお住まいですか？

[191: 職人さん]

何よりも必死感がある人が少ないのが良いです

[192: マンション比較中さん]

やはり、現行のマンションと比較してしまうと仕様はかなり低いですね。

>共用部の配管は交換済みです。これからも更新予定です。
交換済み？私の知人の話では、PSは躯体内部で交換は難しいとのことでしたが？

>天井高は、リフォームだと2.5mまでは可能でした。
現行2.4m台とは・・低すぎて論外ですね。高級マンションでなくとも今どき2.6mはあります。

>サッシは大規模修繕時にペアガラス更新が可能です。
e-lowなど複層ペアガラスは今どきは普通です。ハイサッシの意味分かっていないようですね。ご参考まで画像よく参照されてください。サッシの交換は構造上不可だと思いますよ。

>耐震は高層ではないのと、現状の耐震性能なら問題ないであろうというのが仲介大手不動産の見解でした。
その他の古いマンションと同じく希望的観測ですね。耐震化の図られていない物件だと、実際に大地震が来たらどうなることやら・・

[194: 匿名さん]

あまり荒らしてもらいたくないですね。
FIXに興味ないですし、日差しもキツくないので。
鳥のさえずり、蝉時雨、虫の音、充分な緑、住み心地は良好です。
地下の平置き駐車場も待ち時間ないので、ストレスないですね。
写真のパーコはラウンジかと記憶してますが、お宅のマンションですか？

[216: ご近所さん]

千鳥ヶ淵のマンションは交通量が凄いから空気が結構悪いんだよね　あと買い物事情が最悪だよ

[217: 匿名さん]

今日は21時頃までサンクンガーデンで子供達が発する大声、奇声が聞こえてたな
うるさかった
管理センターは見回りしてるんじゃろか?全然注意しねえのな
公園じゃねえんだよったく

[218: 匿名さん]

[No.193～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･ 住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
･ 自作自演、もしくは成りすまし行為
･ スレッドの趣旨に反する投稿
･ 削除されたレスへの返信

[219: 匿名さん]

こんな時間までギャーギャー子供が奇声を発して走り回ったり遊ばせてる親がいるのが異常だな
よそから来てるのかなんか知らんが、遊ぶなら公園行けっていう話なわけで
建物が密集してる中のスポットで騒いだら響きまくることくらい分からんのか
管理人は放置だし本当にどうしょうもないモラルの低い連中が増えたな

[220: 匿名さん]

評判良くないレスばかりですね。
確かに古さが目立って、仕様も低い感じですが、中古価格はなかなか強気ですが、実際の住み心地はどうですか？

[221: 名無しさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[222: 匿名さん]

都心なのに別荘地の森の中で生活しているようで、住み心地は最高です。

[223: 匿名さん]

中古物件が売れ残っていますね。特に高額物件は。
売主は物件に自信を持っているし、お金に困っているわけでもないので、値下げしてまで売ろうと思わない。
他方、買いたい人は、素敵な物件ではあるものの築35年以上の古い仕様でこの価格（分譲価格よりも高い！）は高すぎると思っている（この価格で買うと、20年後くらいに自分が売ろうとするときは、たぶん損をするかもしれない）。損しても構わないと思うような大金持ちでないと買おうと思わないかもしれない。

[224: 評判気になるさん]

簿価の損益なんてレベルじゃなくて今後20-30年後の
日本経済の予測ができたら本当に大したものだ

少なくとも生産年齢人口とGDPは現在の7割程度になるわけで
そのときの住宅というものがどうなっているかだね

資産価値に関わらず数十戸くらいの管理は維持できなくなるところが
続出して結果的に大型団地のほうが有利になるという見方もある
なんにせよこれからは本当に難しい時代になる

[225: 匿名さん]

ガーデンヒルズは一応100年住宅っていうことですが、万が一将来的に建て替えになっても所有者には追加にお金がかかることなく建て替えが出来るって会報に書いてありましたよね。会報はさっと読んですぐに捨ててしまうので手元に無いのですが。他に住民さんいらっしゃいませんか？そんな風に書かれていましたよね？

[226: 匿名さん]

>>54 匿名さん

引用のためにレスの形にするけど、数年前のコメにある通り
建て替えって高層化して余剰床作らない限り全部所有者の持ち出しだよ。
だから五階建てを五階建てに建て替えました
延床面積増えてません、なんて話見たこともない。
そこが個人の好みで損してもやる、ワガママが通る戸建とは違うところ。

つまりこの巨大団地の規模で合意形成出来て軒並み高層化出来れば持ち出しはない。
とても可能性ありそうに思えないけど。
高齢化するほど、自分が死ぬまで建て替えなんてやめてくれって年寄りが増えるし
この規模が高層化して、売り切る自信のあるデベいないんでは。
そこが多摩とかニュータウンの絶対金額安い団地とは違うところ。
あと万一、高層化しないで住民負担で賄おうって話になっても
年寄りではローンが組めない。持分売って、追い出される羽目になる
建て替えなど絶対阻止に回るだろ。

近所の都営みたく戸主が死んだら配偶者でも残れない
→最後の一人になるまで他が全部空き家でも追い出しに専念さながら
余裕のある所有者が淡々と買い増ししてって損しても建て替え決めちゃう、
というウルトラCでもやれば別だが、そこまで資金に余裕があって
何十年かかるかわからない、バカな夢見る金持ちいないだろ。所詮はマンション
一棟買い占めするにも結局は、規模と金額がネックになる。
広尾だから、ガーデンヒルズだから特例とか夢見るのは、リスク高すぎるからやめた方が賢明

[227: 匿名さん]

>>225 匿名さん

はい、そのように書かれていました。

[228: 評判気になるさん]

まあだからいま築30年くらいのマンションは絶対に2030年までに建て替えを済ませるべき
合意は非常に難しいと思うけどそれができた組合があれば本当に勝ち組だ

[229: マンション検討中さん]

>>226 匿名さん

1,000戸規模で合意形成はかなり難易度高いだろうね。広尾周辺でそんなに仮住まい見つけるのも難しいし。
でも、もしこの場所に2,000戸規模とかでタワーマンションが建てられるなら絶対売れるからディベロッパーはやりたくてしょうがないでしょ。

[230: 匿名さん]

問題は、ここの竣工年1983年。つまり新耐震だから、理論上は建て替えする大義名分がない。
お役所はもちろん旧耐震旧々耐震から建て替え促進しないとならないし優遇措置もそっち優先
新耐震にお鉢が回って来るには旧耐震が片づいてからでないと。つまりまだ数十年かかる。

加えて、優遇措置が引き出せたとして6.6ha（）もある敷地にゆったりと建てられた各棟を
それぞれ高層化なんて出来るの？出来たとして全部に買い手つく？one hyde parkじゃあるまいし。

ビル建てる敷地大幅に削って元麻布ヒルズみたいなツイン、トリプルタワーに出来るなら不可能ではないかもしれないが
そんなプラン現在の環境が気に入ってる所有者がOKしないよね。ちなみに元麻布ヒルズにして敷地面積1.2ha。
いかにここが贅沢な、逆に言えば建て替えやりづらい建て方しちゃってるかがわかる。