【契約者用】ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町

[契約済みさん]

ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町について語りましょう。
契約済みの皆様、どうぞ宜しくお願い致します。

検討スレはこちら
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/295240/

売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所レジデンス株式会社

所在地：東京都港区南青山７丁目373-1（地番）
交　通：東京メトロ日比谷線「広尾」駅（3番口）　徒歩11分、
　　　東京メトロ半蔵門線・千代田線・銀座線「表参道」駅（B1口）　徒歩14分

[757: 契約済みさん]

不動産売買契約の解除に伴う違約金は、一時所得です。
それを、三菱が勝手に、損害賠償金とか慰謝料とかに変更できるものではありません。

[758: 匿名さん]

通常の違約金が一時所得であることは周知のこと。通常の違約金にプラスして支払われる割り増し分は本来の契約にはないものであるから、名目は違約金に縛られないのでは、という素朴な疑問。

[759: 匿名さん]

単純に、三菱が契約に基づいて支払う違約金は違約金として、更に割り増しで支払う分は、賠償金または慰謝料です、って支払えばいいだけのことじゃないの？

[760: 契約済みさん]

第38条
宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、 当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、 又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２を こえることとなる定めをしてはならない。
２　前項の規定に反する特約は、代金の額の10分の２をこえる部分について、無効とする。

[761: 入居前さん]

売買契約をした後に、予定の時期が過ぎても売主が引き渡しをしてくれないなどの債務不履行によって損害を受けた場合に、買主は売主に対して損害賠償を請求できる。本来は、実際に損害が発生した事実とその損害額を立証することによって損害賠償を請求するが、売買契約の際に予め「損害賠償額の予定」や「違約金」を定めることができる。これについての内容が重説の「損害賠償額または違約金に関する事項」。売主の債務不履行が原因で契約解除した場合の違約金は、契約時に支払った手付金の倍額。買主の責任の場合は手付金と同額と指定されるケースが多い。民法では「違約金は、これを賠償額の予定と推定する」と規定されている。そして、契約書に賠償額の予定額＝違約金を明記すると、実際に発生した損害の額よりも大きな損害を受けても、予定した金額以上の違約金を請求しても認められない.

三菱は２割以上の損害賠償は出来ないことになりませんか？

[762: 匿名さん]

また話しがループしている。契約を盾にしたらそういうことになる。ただ、今回地所は契約の条件を越えた提案をしてるわけでしょ。お互いに合意すれば契約条件と異なっても問題はない。合意しなかったら、契約の規定が適用されるだけ。

[763: 匿名さん]

あっ、すでに提案された違約金の話しじゃなくて、損害賠償についてもってことね。

[764: 匿名さん]

>754
鹿島が負担するといわなければ、三菱は倍返しで終わらせただろう。契約書がそうなっているんだから。

[765: 匿名さん]

契約に基づく倍返しの違約金＋契約にはない賠償金または慰謝料として手付と同額の金額の2本立てということであれば辻褄が合う。その場合、違約金は課税対象、賠償金または慰謝料は非課税ということでいいのかな？

[766: 匿名さん]

そうとも言えないのでは?

[767: 匿名さん]

感想はいいから法的な根拠が知りたい。どのみち自分で調べるけどね。もし詳しい人がいれば是非。

[768: 匿名さん]

建て替えする方向で進んでいるみたい。
そりゃそうか。

三菱地所設計も
内輪の物件だからって気を抜いて
微妙な担当者あてがうからこんなことになるんだよな。

[769: 匿名さん]

＞766　と言いますと？

[770: 匿名さん]

このままゴタゴタの状態でずっと遊ばせておくのはあまりにも土地が勿体無いので
建て替えは当然だと思うわけです

[771: 契約済みさん]

地所レジさんから書面が届いた。方針は定まったようだが、契約者や近隣住民などの利害関係者に向けて何らかの企業努力をした形跡が感じられない。本質的な内容としては「nothing new」。実損の考え方も相変わらずあれが「精一杯の努力」ですか。。。

一体、地所レジさんはこの数週間に何を「努力」していたのかね。内輪揉めにでも終始していたのか？金額の多寡が問題なのではない。正直に関係者に向き合って話をしていれば、この書面には契約者から共感を得るメッセージを含められたであろうに。
顧客の目線で考えるという今やどんな業界でも当たり前の「努力」がないと、こうなっちまうということか。まあ一割以上の施工ミスを見過ごしながらも現場のせいだと言い切るような「社会通念」をお持ちの会社ですからね。

戯言はさておき、忘れかけていた怒りが呼び戻されてきた。半ば呆れながらではあるけれど。次の説明会が楽しみですな。

[772: 他物件契約者]

初めて投稿します。
三菱地所レジデンスの他の物件を購入したものです。
南青山の物件に比べれば全然安い物件ですが、販売担当、販売所長、三菱地所品質管理グループ長に南青山の件で
説明を受けています。
品質管理グループの言い分としては、今回の件はネットによる内部告発が無くても最終的な検査では発見することは
できた。
今回の原因は設計図は問題無く、設計図から施工図に落とし込む段階で抜けてしまったとの説明です。
私の購入した物件は問題無いとの話ですが、どうもなかなか信用することができないでいます。

建築に関しては素人なので、上記説明が理にかなっているかどうかがわかりませんので参考までになればと思い投稿
させていただきます。

[773: 匿名さん]

で、その施工図を監理監督するのが、三菱地所設計なんです。

[774: 匿名さん]

で、その施工図をチェックして最後に承認するのが三菱地所設計なんです。

[775: 匿名さん]

>772

恐らく完成検査で見つかったはずと言い逃れしようとしてるんだろうけど、中間検査ですり抜けてるってのがポイント。検査も杜撰だったんだろうね。それと施工図のチェックは設計監理である三菱地所の仕事。チェックの段階ですり抜けただけでなく、是正工事のときもちゃんと確認してないから強度に問題が生じるようなコア抜きしちゃったんでしょ。ダブルでアウト。しかも現場が報告しなかったから知らなかったなんて、丸投げしてますって自ら言ってるようなもの。他の現場で問題があったところで分からないでしょ。

ここで当初、補修して引き渡すから遅れますって説明をしたときには、ちゃんと補修されていることを確認するために第三者検証の実施を地所が自ら提案している。当然他の物件でもちゃんと工事されてるかを確認するためには第三者検証するベキなんだけどね。チェックアイズに沿って確認してますって、冗談きつい会社。ここもチェックアイズに沿って確認してたのに。

[776: 契約済みさん]

775さん、上手くまとめていただいてありがとうございます。説明会での説明通りです。
この説明の真偽はどうにせよ(事前に把握していたが告発を受けて明るみにした)、無責任なことには変わりません。他の物件には問題がありませんでしたとよくも言えたもんだと思います。他の物件を買った方で、地所から説明を受けた方はこの場でシェアすることをお勧めします。ここで議論することが無責任な言動の抑止力になると思います。

[777: 契約済みさん]

７７２って一之江の人？
ここでは随分殊勝なこと言ってるけど向こうでは
周りを批判しまくって問題になってますよね。
ここで情報収集してまた向こうでひと暴れ？
それとも中途半端にひけらかして「お花畑」呼ばわり？

まともに応じる必要があるのか疑問です。

[778: 匿名さん]

>775
おまえはどこまで間違った推測を続けるんだ。
ちゃんと調べて書け。

[779: 契約済みさん]

775さん、上手くまとめていただいてありがとうございます。説明会での説明通りです。
この説明の真偽はどうにせよ(事前に把握していたが告発を受けて明るみにした)、無責任なことには変わりません。他の物件には問題がありませんでしたとよくも言えたもんだと思います。他の物件を買った方で、地所から説明を受けた方はこの場でシェアすることをお勧めします。ここで議論することが無責任な言動の抑止力になると思います。

[780: 匿名さん]

一之江は突貫工事で、共用部分は工事中なのに内覧会強行開催なんてことしてる。また、問題を起しかねない状況なのによくやるわ。

[781: 契約済みさん]

http://www.checkeyes.jp/sumai/checkeyes/flow/report.html
「安心してお引渡しをお待ちいただくために」…
安心してたらこうなった。このサイト閉鎖しなくていいのだろうか。説明会では改善すると言ってたのだから、改善してからサイトを変更するのがすじだろう。

[782: 助言]

官庁の内部の検討状況を引き出したければ質問主意書です。
前述の、ホットラインステーションは、担当レベルが「検討中」「調査中」などと回答して終わりです。
質問主意書は、国会議員が出せば、１週間以内に、調査結果を整理して閣議決定しなければならないため、効果大です。与党は質問主意書は出さないと思われるので、野党議員に持ち込んで、主意書を出してもらうのが良いでしょう。

[783: 他物件契約者]

777さんへ
772ですが、残念ですが私はあなたが想定している人物ではありません。
聞いているありのままの事実をお話ししているだけです。

[784: 匿名さん]

今週末、説明会。

[785: 匿名]

契約者の皆様
地所の提示している内容で合意解約されますか？

[786: 契約済みさん]

我が家は内容をいまいちど十分に検討してから決めます。少なくとも、地所のペースで早々に合意解約することはしませんし、その義務もないと思っています。

[787: 契約済みさん]

うちは弁護士に相談してから決めます。

[788: 契約済みさん]

土曜日までには、立替の可否及び工期の詳細はでなさそうですね。

今回の書面で落胆されたご契約者は私も含み多数いらっしゃるのではないでしょうか。
これでは
「合意解約を早々にお願いします。
同じ建物の立替が可能な場合のみ、引き渡します。
まだ、立替の詳細はわかりません。」
としか聞こえず、結果合意解約に応じたが同様の建物が立たないので、引渡し不能という結果が目に見えてる気がします。

[789: 契約済みさん]

このままだと合意解約に応じて、その後最終的に建て替えはできないことになりましたという一方的通知が来ることが容易に想像できる。
ただ契約者もそこまでバカではない。

[790: 契約済みさん]

本当にもう。何で批判が出ることが明らかな合意書のドラフトを送ってくるのか。当然、売主方に都合よく書いてくるインセンティブがあるのはわかるが、こんな状況で、争点が明らかなドラフト送らなくても。危機管理意識の欠如？

[791: 匿名さん]

788です。

790さんの書込み拝見して確認したら、ドラフト届いておりました。
工期は分かったが、やはり内容に疑問が…

[792: 匿名さん]

さあここから先は当事者間のまさに真剣勝負の世界。私も含めくれぐれも部外者の投稿は慎みましょう。

[793: 匿名さん]

実は立替られるか分からない原因が設計上の問題にあるのではという疑念が拭えない
もちろん設計上同物件の立替は可能との説明ですが…

説明会以前から掲示板で高さ制限が問題に挙げられているのにも違和感を感じます。

こういった疑念を払拭するためにも、必ず同じ建物を完成させて欲しいものです。

[794: 契約済みさん]

我が家は、合意解約に応じます。

[795: 契約済みさん]

地所レジ首脳陣の当事者意識の欠如、言行不一致、不誠実さだけが目立った説明会でした。
ある程度は予期していたけど、極めて残念。まともに個人向けの商売をしている会社とは思えない。

[796: 契約済みさん]

あの合意書はほんとに地所の顧問弁護士が作ったのかな。地所首脳陣の考え方、意図は説明会で分かったけど、それが全然合意書に反映されていなくて練られてない気がしたんですけど。

[797: 匿名さん]

こういったことは書面がすべて。口頭での説明はあとでそんなこといいましたっけってとぼけられることも。録音しておけば話しは別だけど。

[798: 匿名さん]

＞795さん
地所の肩を持つつもりはございませんが、今回の説明会が不誠実でしたか？
契約書の内容に疑問はございますが善処を期待しましょう。

あえて契約者の方にしかわからないように書きますが、
大半の方の指摘事項の内容、たとえば①が失効した場合の文言の修正や③の内容修正をして頂ければ良いかと考えております。

私はそれ以上の恨みつらみのような質問や過剰な要求は如何なものかとも思っております。
この物件の契約者にだからったといって全てを知る権利があると思うのはさすがに行き過ぎでしょう。
そもそも建て替えをせず、契約書に基づき契約解除も地所はできたはずですし(これこそ最大の不誠実ですが),この件は地所1社だけではなく今後の業界の対応に関わる重要なことであり、かなり慎重に対応するのも理解できます。
現に今日の説明会場や紹介業者などからかなり同業への配慮を感じませんか？

いづれにせよ、地所には今回お持ち帰りの案件に関しましては善処を希望いたします。

[799: 契約済みさん]

これまで3回の説明会で個人的に感じるのは、地所の副社長、事業部長といい話を聞くと誠意が伝わってくるし理解できる。でも送られてくる資料がちょっとね。今回の合意書も。書いてる内容しか伝わらないからね。
地所側も何でこんなに契約者が反応するのだろうと疑問に思ってるかもだけど、真意が資料には書いてないから、いたずらに不信感を募らせてるいるだけな気がする。
その辺を工夫してもう少しうまくやればよいと思うんだけどな。前代未聞だから慣れていないだけなのかな。

[800: 契約済みさん]

うちも合意解約します。三菱地所さんも頑張っていると思いますよ。

[801: 契約済みさん]

三菱地所：南青山の高級物件を建て替えへ－費用は鹿島が負担

http://www.bloomberg.co.jp/news/123-N2K1AZ6K50XS01.html

[802: 匿名さん]

三菱でなければこうはならなかったでしょう。今後の三菱物件の検討者にとってもひとまず朗報ではないでしょうか。

[803: 契約済みさん]

私は一番コストと手間がかかる建替てまで、現契約に引渡しを選択したことを素直に評したい。

[804: 契約済みさん]

ひとまず、三菱地所のプライドにかけて建て替えるという選択したことで、グランという最高級ブランドの価値への毀損は最初限で済みそうですですね。末長く評価されるようなヴィンテージマンションになることを望みます。
二度目の失敗はあり得ませんよね、絶対に‼︎

[805: 契約済みさん]

地所レジと地所設計は、言ってることとやっている(書いている)ことのズレが酷い。特に書面上での①の定め方、配布資料の第五章など、契約者を安心・納得させるものではない。説明会で言っていることはまあ理解できるだけに、この書面とのズレがなんとも気持ち悪い。何をどう考えているのかについては、ある意味、今回は鹿島の方がストレートに伝わってきた。逆に、三菱二社は当事者意識よりも被害者意識が強いのではないかとつい勘ぐってしまうほど、説得力に欠けている。

三社とも頑張ってはいるのでしょう。慎重に丁寧に対応しているのもわかる。何かと腐心している雰囲気も伝わってくる。でも一体どっち向いて頑張ってるのかな。。。地所レジは鹿島を激詰めするのに忙しいのかもしれないけど、もっと真剣に契約者のことを考えてみたらどうだ。契約者のなかには身を削る思いで質問しているような方も見受けられたが、果たしてどこまで伝わっているのだか。。。

今回の説明会で出ていた質問は、ちょっと考えれば天下の三菱なら想像できるものが多かったはず。もしそうしていれば、誠意を尽くすと言っている以上、あんな合意書をドラフトしない。仮にそうした上で敢えてあのような合意書にしているのなら、相当悪質。逃げ道を残していると思われても仕方がないことは、誰の目にも明らか。

建て替えは大きな決断だったのかもしれない。さすが三菱。でも本来なら今週末に引き渡しだったことをお忘れなく。しかも4-5ヶ月の遅れではなく、これから何年も待たせるのだから。しっかりしてくれ、三菱さんよ。

[806: 契約済みさん]

社内の調整も相当大変だったと想像しますが、副社長、都心事業部長ともに非常に誠意を持って対応してくださったのだと思います。もしかしたら地所レジ、グランを救ったとさえいえるかもしれません。口頭でご説明いただいた内容からすれば多くの契約者の考えとも相違ないと思いますので、後は合意書を改善いただければすぐに合意します。

鹿島も副社長、部長の今回のご説明には非常に誠意を感じました。名誉挽回の機会をいただいて全力で取り組むという言葉、全面的に信頼したいと思いますし、私は鹿島に頑張っていただきたいと思いました。