Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）パート３

[購入検討中さん]

Tomihisa Cross　コンフォートタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分
東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分
埼京線 「新宿」駅 徒歩16分
東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主：野村不動産
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：積水ハウス
売主：阪急不動産
施工会社：戸田建設・五洋建設共同体
管理会社：野村リビングサポート株式会社
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/336832/


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180/
ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

[806: 匿名さん]

でも免震装置が
強固な地盤に杭打ってあるしっかりした基礎の上にあるのと、
例え強固な構造であっても地震時に変形する建物の上にあるのと、

地震時に想定外のことが発生する確率が高いのは後者だと思うなあ。

[807: 匿名さん]

中間免震は地下に駐車場作りたいのとコストダウン目的だよ。
クリアランスをはみ出すような揺れが来たら倒壊の危険性があるので普通の免震の方が危なくない。

[808: 匿名さん]

免震装置がどの程度役に立つかは、地震が来ないと実証出来ないと思う。
どれだって一応スペック的には大丈夫なように設計しているだろう。
誰か暇な方がいれば、今のうちにどのタワマンにどんな免震・制震が採用
されているか一覧を作っておいて、あとで結果を考証するのは役立ちそう。

いずれにせよ大地震が来ればマンションの価値が毀損されることは
避けられないように感じる。
マンションは永続的に持つものではないし、自分が所有している間に
大地震が来るか来ないかの賭けということになるのでは。

[809: 匿名さん]

とりあえず「免震　超高層」でググレ

[810: 匿名さん]

他の物件の心配するよりここの制震構造をちゃんと研究しないと。デュアル制震である一方の履歴系デバイスって、要は地震が来たら壊れて揺れを吸収するってこと。壊れたら補修しなきゃならないんだけど、長期修繕計画には自然災害が考慮されていない。補修費用の捻出をどうするかで問題になるよ。

[811: 匿名さん]

清水の境界梁ダンパーとか壊れることを前提とした設計が最近増えてる。問題になるのは、次の大きな地震の後かな。それまでは知らぬが仏。

[812: 匿名さん]

>810
もう少し勉強した方がいいよ。
自信満々にウソつかれると信じちゃう人もいるだろうから念のため。

[813: 匿名さん]

履歴系デバイスは低降伏点鋼パネルって説明してるよ。荷重をかけて壊れるポイントが降伏点。低降伏点の鋼材を使ってるのは、建物に力が加わったときにそこが壊れて揺れのエネルギーを吸収するため。要は自身が壊れて建物を救うって設計思想。ただ、壊れたら補修が必要ってことが長期修繕計画から欠落している。

[814: 匿名さん]

自然災害は予定できないからね。

[815: 匿名さん]

生まれつき全盲の猿に色の違いを教えるのは自分には無理なのでこれっきりにするが、

まず降伏点が理解できていない

[816: 匿名さん]

こうふくてん【降伏点 yield point】

固体に荷重を加えていくとある値で塑性変形が発生する。この現象を降伏yieldingといい，そのときの応力を降伏点と呼ぶ。低中炭素鋼では明りょうな降伏が認められ，塑性変形の開始と同時にいったん応力は多少低下し，その応力で塑性変形が進展する。塑性変形の開始応力を上降伏点，進展する応力を下降伏点という。材料に塑性変形が生ずれば変形が過大になったり，荷重を取り除いても形が元に復元しなくなるなどの不つごうが構造に生ずる。

[817: 匿名さん]

だから技術的な話をいくらしたところで実証はできない。
どのタワマンスレでもされている議論で、この話題になるとどこからともなく
議論したい自称技術屋が集まるが、大体は無駄話に終わる。実証できないのだから。

長期修繕計画に壊れたら取り換えると盛り込んで予算を組まないという事は、
マンション住人の大多数が「自分が所有している間に大地震はない」と考えて
いることに他ならないだろうか。使わない物に金は出したくないという本音。

もし地震が来て本体が無事でダンパーが壊れた場合、修繕一時金がどの程度か。
そこは気になる。まさか取り換えられませんということはないだろうから、
メーカーには取り換えに必要な見積もりを販売時に明示してほしい。
それが販売側の誠意というものではないかと。

[818: 匿名さん]

3・11のときに結構あちこちのタワマンで乾式壁が壊れて、補修費用の工面が問題になった。

にもかかわらず最近壊れることを前提とした設計の構造が増えている（清水の境界梁ダンパーとか）。デベって売ったら最後なのかね。管理会社を通じてそういった問題がフィードバックされないのか。

[819: 匿名さん]

自然災害は予測できない。
修繕費用もいつ・いくらで計算できないため積み立てようがない。
そういった場合は「保険」を使うのが普通です。

[820: 匿名さん]

地震保険って、部分損だとほとんど保険金が下りないよ。

[821: 匿名さん]

誰かさんが大好きな自動車の話。
自動車のボディーは平らな鉄板をプレス加工した部品を溶接してつくられている。
プレス加工というのは材料に降伏点以上の力を加え塑性変形を起こさせ目的の形状を得ている。

降伏点＝破壊ってどうして思うのだろうか？
或いは自動車のボディーは最初から破壊されているという考えか？

[822: 匿名さん]

塑性変形したらダンパーとしては機能しなくなる。それを壊れると表現したが。

車のバンパーも一緒でしょ。

[823: 匿名さん]

ところで誰かさんって誰だろう。自動車のたとえをしたことは自分はないが。

[824: 匿名さん]

>塑性変形したらダンパーとしては機能しなくなる

少しは勉強しようよ

[825: 匿名さん]

ダンパーが塑性変形したら、すぐに交換しないと大変。大きな地震のあとには余震がある。でもお金の話しをしてからじゃないと話しが進められないからすぐには交換できない。恐怖。

[826: 匿名さん]

本体は無傷、ダンパーのみ交換が必要の場合の見積もりを出せないというのはわからない。
竣工後すぐダンパーを交換したらいくらかかるかという条件なら明示できるはず。
それを戸数で割った金額が最低でも必要になるかもしれないということは購入時に
心構えとして知っておきたいという話。

デベロッパーはマイナス要素の話は避けたいだろうが、あとで困るのは住人というのでは
安心して購入できない。
誰かこの件、ご存知の方いらっしゃいませんか。

[827: 匿名さん]

あっ、そうそう長期修繕計画って、積立金の段階的値上げ、定期的な一時金徴収って設定が多いんだけど、これって未納問題を引き起こすから国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

他の板で話題になったけど、計画通り値上げをせずに積み立て不足なんて事例もあるみたい。長期修繕計画って、引渡し後は管理組合で継承して、定期的に計画の見直しとかしなければならないんだけど、管理組合がちゃんと機能するかってのは、入居してみないと分からない。新築分譲マンションってリスクが多い。

[828: 匿名]

なんか専門的な話になっちゃってよくわからん。

[829: 匿名さん]

3.11で新宿の耐震高層ビルがあれだけユラユラ揺れた。だが、構造には何の障害もなかった。
免震の概念は素晴らしいが、超高層ビルではシミュレーションや模型レベルで、実際どうなるか未知。
とりあえず免震は垂直方向にはまだまだ弱いのは確か。

さあ、どっちがいいか？

普通に耐震で、家具を固定しときゃ死なない。

[830: 匿名さん]

>828

理解しないで契約しちゃって、あとでしまったと思っても遅いよ。ちゃんと勉強しないと。

[831: カッペ]

大橋と比較が終わったがと思ったら、また素人が集まって構造の話か。いいが、トミーは細長いだろ。確かにこのカタチは地盤に関係無く今までは免震構造に不向きだったんだ。だが、新しい技術のウインカー工法ってやりかだなら安価で施工可能。湾岸の超高層免震で実績があるべや。最新の工法な。

めんどくせえから飛ばすけんど、この建物に向いてんのは制振。免震じゃねぇぞ。
専門用語並べでもわがんねぇがら、説明はしねぇ。

[832: 匿名さん]

確かに、デュアル制振の維持費に不安を持つのはわかる。しかし、揺れるのは他も同じ。やっぱり適切なのは耐震でも免震でも無いだろう。

[833: 匿名さん]

タワマン構造のトレンドは制震。
建物の揺れをダンパー等により軽減する最新の画期的構造。耐震よりもかなり揺れが少ない。ダンパーは非常に大きな揺れで損傷する為、この場合交換が必要。
ダンパーの交換にいくらかかるか？
シラネーヨ

[834: 匿名さん]

お勉強用にｗ
http://www.jfe-steel.co.jp/research/giho/021/pdf/021-07.pdf

図9と図13が疲労試結果。横軸は変形回数。
大地震が起こったら必ず交換というわけではない。

[835: 匿名さん]

震災の日、【新宿センタービルが大成建設の制振だった】の話をする流れですか？

[836: カッペ]

地震の度に毎回大規模修繕が必要なタワマンなんてゼネコンが作る訳ねぇべ素人ども。

[837: 匿名さん]

大成建設は制振のパイオニア。

[838: 匿名さん]

>835
調べてみたが新宿センタービルは粘性型ダンパーで履歴型ダンパーじゃないようだよ。

[839: 匿名さん]

履歴型は新しい技術。この場合、ダンパーのくくりとして表現。履歴型だからコストの問題があると？

[840: 匿名さん]

いやここで言われてきた塑性変形・交換云々は履歴型ダンパーに関してなので。
突然オイルダンパーの物件が出てきても一緒じゃないよと。

[841: 匿名さん]

ひらたく言えば新宿センタービルの話はお門違いだし。
もっと言えばわからないならだまっとけってこと。

[842: 匿名さん]

格安できゃしゃな免振がもてはやされてるが、いわゆる実験モルモット。
新建築基準の柱が太くて建設費が高い耐震・制振が無難だぞ。

[843: 匿名さん]

怒ってますか？

[844: 匿名さん]

いえいえ全然

[845: 匿名さん]

耐震、制振。
でも原発は免震だよな。

[846: 匿名さん]

免震重要棟だけね。
原子炉が免震とかないだろ。

[847: 匿名さん]

原子炉は耐震？

[848: 匿名さん]

原子炉が免震だったらおっかねえな。

[849: 匿名さん]

ひらたく言えば原子炉の話はお門違いだし。
もっと言えばわからないならだまっとけってこと。

[850: 匿名さん]

大橋、富久とも制震構造です。
免震にすればいいのにね。コストの問題でしょうね。

[851: 匿名さん]

大橋は地盤強いですが、ここはどうなんですかね。

[852: 匿名さん]

相変わらず、大橋ネタを出してくる人がいるね。
ここと直接の関係がないのに。

[853: 匿名さん]

「大橋」三連投稿か・・・。
カッペが来るぞ。

[854: カッペ]

大橋餌を垂らして釣ろうったって、そうはいがねぇぞ。
構造の話してんだがらよ。
免震？耐震？だがら何？

[855: 匿名さん]

釣られてますよ。

[856: 匿名さん]

新宿区は武家屋敷が存在した事でわかる様に、地盤は強固ですよ。富久クロスの辺りもそう。

[857: 匿名さん]

正誤問題1

正しいものにはOを間違っている・・

超高層なら免震構造が最も適切である。X
超高層なら制振構造が最も適切である。O
富久町の地盤は軟弱である。X
富久町の地盤は強固である。O
大橋クロスとの比較はお門違いである。O

[858: 匿名さん]

内藤新宿など１５０年も前の話は引っ張り出すべきでは無い。
まる？ばつ？

[859: 匿名さん]

昨日の雨くらいで氾濫寸前の目黒川もかなり危ないな。
ニュースで目黒川沿いの物件を映してたよ。地下駐車場に水が流れ込んで車が数台浮いてた。
道路から水が流れ込んだだけで、氾濫しなくてもそんな有様。
まあ川沿いに地下なんか掘るもんじゃないね。後始末が大変そうでお気の毒だった。

[860: 匿名さん]

昨日の雨くらいだと？！
局地的に１００ミリとか凄いだろ。

[861: 匿名さん]

台風の度、目黒川を見に行きたくなる件。

[862: 匿名さん]

で、不謹慎にも、どのくらい降れば氾濫するのか感がえてしまう件。

[863: 匿名さん]

まあ、富久も元の地形は若干窪んでるけどね。
再開発＋外苑西の延伸で恐らく平らに均すだろうからそういう意味では良かったよ。

[864: 匿名さん]

どうやら富久には水害のリスクは無いようだ。

お約束だけど、以下大橋禁止な。

[865: 匿名さん]

富久の古地図では、水が湧いてたはずだけど？

[866: 匿名さん]

目黒川沿いってあんなんなっても人気あるよね…

[867: 匿名さん]

今もちょっと掘れば出るんじゃないか。富久も。
東京は近年、地下水位が回復してきたのでちょっと掘れば水が出る場所は珍しくもないと思う。

しかし昨日のを見て、やっぱり川沿いは別格だと思った。
下水に流れ込んだ水がより低い方へ流れて、一杯になるとマンホールから噴き出して道路を
川のようにしてしまう。そこに地下はやっぱり駄目だ。
他所様のこととはいえ、昨日ＴＶで映されていた物件が気になる。
一見してマンションという構えだったのだが、ＴＶで中継されたことによって物件価値は・・・。
しかも目黒区というテロップだけで場所は特定できないため、こういったことが何度も起こると
目黒川沿いの物件全体の価値が・・・。もちろんそれは神田川なども同じだが。
今後ますますゲリラ降雨が増えるとしたら、地震よりまず水害が気になる。

[868: 匿名さん]

当たり前です、
目黒川沿いは金持ちしか住まない町らしいよ。

[869: 匿名さん]

>>850
>>大橋、富久とも制震構造です。
>>免震にすればいいのにね。コストの問題でしょうね。

だーかーらー、免震の方が「揺れないはず」って前提で建材を少なくして、激安でできるんだってば。ok？

[871: 匿名さん]

免震がいいと思ってるのは無知なヤツくらいじゃないの？

[872: 匿名さん]

免震より制振の方が良い。
こんなに細長いタワーに免震なんて向かない。
免震にするメリットが少ない。
詳しくはwebで。

[873: 匿名さん]

ここまで高層になると、免震の場合逆に建設コストは高くなってしまう。

[875: 匿名さん]

ちっとも面白く無いな。

[877: 匿名さん]

山手線内で一番背が高いのが、ウリじゃなかったっけ？

[878: 匿名さん]

高さは180m(191m)で他の50階クラスのタワマンと変わらない。
55階という階数が山手線内最高層みたいだね。
これで1230戸だから他と比べて塔状比は低いと思うんだけどね。
流石に塔状比３~４以下にはならないか。

[879: 匿名さん]

タワーだけで１２３０戸だと思ってるの？

[880: 匿名さん]

ああごめんタワーは1000戸ぐらいか。
でもよくある50階500戸程度のタワマンと高さは変わらんから
塔状比は低いと思うけどな。

[881: 匿名さん]

高さが変わらないで階数が多いなら、
階高は低いって事だね。
同様に高さの割に階数が多いパークシティ武蔵小杉は、
天井高１５３cmだけどここはどうかな。

[882: 匿名さん]

すごい釣り針とまず一匹釣られてみる。

[883: 匿名さん]

階高マニアは絡むとめんどくせぇからな。

そういえば最近、tomikyuのおっさんの書き込みが無いな。他のスレに常駐してんのかな。

まっ、平和で良いけど。

[884: 匿名さん]

庶民的なタワーになりそう。
作りも豪華じゃないし。

[885: 匿名さん]

イメージリーダーが蕎麦屋の親父さんですから
庶民的になるのは必然ではないかと思います
値段だけは庶民感覚とかけ離れてますが

[886: 匿名さん]

月島もんじゃタワーとどちらが人気でしょうか？

[887: 匿名さん]

豪華なイメージ期待してる？
豪華な物件ならここで無くても良くね？
庶民的？
それなら他にいくらでもありますよ。

[888: 匿名さん]

新宿三丁目近隣の大規模タワーなんて、素晴らしいじゃない。庶民とか豪華とかどうでもいいわ。

[889: カッペ]

ウジ虫どもが湧いてきているようだな。
自分らしく暮らせば良いだんべ。
イメージだのなんだのアホがって話よ。

[890: 匿名さん]

立地に拘ってる人は多いでしょうね。
マンションですから。

[892: 匿名さん]

御苑が好きだから、ここを購入予定。
渋谷はちょっと。個人差ありますね。

[893: 匿名さん]

御苑に行く度に有料はちょっと～

[894: 匿名さん]

御苑が好きなら
プレシスを買えば良いのに。御苑の直ぐ近く。

[895: 匿名さん]

それはある、ま、土曜日しか行かないし。
子どもを遊ばせたいなー

[896: 匿名さん]

あちらのあの立地で子供を育てたい？

[897: 匿名さん]

池袋よりは良いかなと思うのですが・・・
このエリア、あまり良い幼稚園と小学校が無いんですよね。
近隣の方で詳しい人いたら教えてください。
親としては住みたいは、エゴだよなーと思いながら購入します。

[898: 匿名さん]

新宿御苑は年間パスポートあるお。

[899: 匿名さん]

いくらですか?

[900: 匿名さん]

８９７

ですな。親のエゴの犠牲は、全部、子供だよな。

[901: 匿名さん]

俺は、新宿高校から転校したが、まぁ新宿はひどい。

高校を出ると、一気に形相が変わる。

みんなドレッドヘアーで汚い格好して、小さなライブでギター弾いて、
大学は限界８年まで在籍してる。クズだらけだった。

育った環境がすべてだ。

[902: 匿名さん]

いつの時代の話？

[903: 匿名さん]

人の密集地帯にいると、世から外れることしか、自己表現ができなくなるってことかな。

それなのに、学生の数は少ないから、競争もしらない。

[904: 匿名さん]

麻布もそうなんですか？

[905: 匿名さん]

子育て環境云々なら郊外がオススメ。
都心には子供が少ないし、公立に通わない子供が多い。