アルファグランデ小岩スカイファーストについて

[買い換え検討中]

アルファグランデ小岩スカイファーストのタワーライフってどうでしょうか。
免震タワーで、駅に近くてなかなか良さそうですね。

所在地：東京都江戸川区南小岩七丁目2354番 外
交通：JR総武線「小岩」駅より徒歩3分
総戸数：177戸

公式URL：http://www.starts-development.co.jp/sky1st/index.html

売主：スターツコーポレーション株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社
施工会社：南小岩七丁目西地区第一種市街地再開発事業建設工事 共同企業体
(大成建設株式会社、スターツCAM株式会社 共同企業体)
管理会社：スターツアメニティー株式会社

[402: 入居予定さん]

週末、再内覧無事終えた者です。数ヵ所あった修正箇所も丁寧に修正され、大満足です！
先月の内覧時より、エントランス内外のオブジェや、ロビーのソファー・テーブル、ピクチャー等が入り、ゴージャス感アップしていました。
コンシェルジュスペースもホテルの様で素敵でした。

以前こちらで取り上げられていたエントランスと、２階ロビーの鍵の解除機器類も、他のマンションと劣らない仕様でしたので、
（気になり、他の価格帯が高めの数件の新築マンションの解除機器類を拝見しましたが、ほぼ同じ仕様でした）私には普通に思えました。
そして、各階のエレベーターホールですが、私の階は私の許容範囲のカラーでしたし、今回、ウォールオブジェ？がホール正面壁に掛けてあり、私にはウォールオブジェも許容範囲の物だったので、高級感が増した感じに思えました。
強いて言わせて頂くなら、エレベーターの扉の色は、内廊下、若しくは各住居の玄関扉の様な木目調で、ホールの壁紙もダーク系若しくは白で、ウォールオブジェもモダンアートのピクチャー若しくはウォールオブジェだったら、更に高級感があり、素敵だったかも…とは思います。
私の許容範囲外のカラーの階は、もしかしたら、こちらの掲示板の声が届き、変わっているかも…と僅かな期待もしていたのですが、やはり難しいのでしょうかね。キャンセルの一億円越えの物件もそれが原因でないと良いのですが…。
入居まであと僅かですね。
とても楽しみです。

[403: 周辺住民さん]

南小岩６丁目の再開発も楽しみですが、
小岩駅南口前の再開発も、予定通り進めば平成３０年着工なんですね。予定通り進んで欲しいです。

[404: 周辺住民さん]

六丁目再開発はいつ頃からスタートするのでしょうか？

[405: 周辺住民さん]

>>404
６丁目は着工予定平成27年、
完成予定平成33年と記載されています。

[406: 入居予定さん]

当マンションのテナントじゃなくて良いので、フラワーロード沿いに、子供の学習塾も欲しいな…

[407: 匿名さん]

６丁目、再開発、予定通りなら今年からですか。６丁目マンション、30階建ての方は視界遮るものなくて良いですが、電車音が気になりそうですね。
24階建ての方はアルファと30階建てが東南西側に見えることになるんでね。
完成図では駅から住居階までフラットで繋がっていて良いですね。
家電量販店、ビックカメラかヨドバシ入ってくれないかな…

[408: 匿名さん]

キャンセル住戸はそう簡単に動きがないのでしょうが、間取りを見ると全ての居室が9畳前後でリビング・ダイニングも33畳と広々していて欲しくなります(^o^)
しかし、さすがに億超なので管理費・修繕積立金の額もお高い！

[409: 匿名さん]

１億3500万円物件、良いですよね。
宝くじ当たったら即買いです(笑)夢のまた夢…

[410: 入居予定さん]

フラワーコンクールやってましたね。
フラワーロードっていいですね。

[411: ご近所さん]

フラワーロードの催し物、祭事、親子で楽しめますよ。

[412: 周辺住民さん]

405です。
訂正です。 江戸川区ホームページより。

<参考>
名称　南小岩六丁目地区第一種市街地再開発事業
区域面積 : 約1.3ha
所在地　江戸川区南小岩六丁目及び七丁目地内
建物概要
敷地面積 : Ⅰ街区 約1,030㎡、Ⅱ街区 約2,880㎡、Ⅲ街区 約5,040㎡
主要用途 : 店舗、住宅(約400戸)、事務所、自転車駐車場
建築面積 : Ⅰ街区 約800㎡、Ⅱ街区 約2,000㎡、Ⅲ街区 約3,500㎡
延床面積 : Ⅰ街区 約7,300㎡、Ⅱ街区 約29,000㎡、Ⅲ街区 約51,900㎡
構造 : 鉄筋コンクリート造
階数 : Ⅰ街区地上10階、地下2階、塔屋1階　Ⅱ街区　地上24階、地下3階、塔屋1階　Ⅲ街区　地上30階、地下3階、塔屋1階
高さの最高限度 : 110m
組合設立予定　平成27年度(2015年度)
着工予定　平成29年度(2017年度)
完成予定　平成33年度(2021年度)
事務局(事業協力者)　清水建設
コンサルタント　タカハ都市科学研究所

[413: 周辺住民さん]

こちらは駅南口前再開発計画案です。
江戸川区ホームページより

南小岩七丁目地区・拠点施設計画素案（修正案）

◆ 所在地－東京都江戸川区南小岩七丁目内
◆ 階数－（住宅棟）地上28階、塔屋2階、地下2階、（商業棟）地上6階、地下3階
◆ 高さ－（住宅棟）最高部約100m
◆ 敷地面積－約15,000㎡（拠点施設）
◆ 建築面積－約12,000㎡
◆ 延床面積－約105,000㎡（容積対象面積約93,000㎡）、内訳：商業施設約51,000㎡（地下2階～地上6階）、住宅施設約17,000㎡（地上7階～地上28階）、駐車場約24,000㎡（商業約22,000㎡、住宅約2,000㎡）、駐輪場約13,000㎡
◆ 構造－（住宅棟）鉄筋コンクリート造、（商業棟）鉄骨造
◆ 総戸数－約240戸

[414: 匿名さん]

再開発でかなりの住戸が増えそうで気になります。
環境もがらりと変わるのでしょうか。

それより、キャンセル住戸が気になってます。
まだ動きはないのでしょうか。
情報の更新は2015/05/25となっていますから、まだ売れてないのかな。

部屋の価格もかなりのものですが、月々の管理費がおよそ3万5千円、
修繕積立金はおよそ2万7千円、合わせて6万円を超えてしまうのはすごいです～

[415: 匿名さん]

ここを購入している人達って世帯年収がどれぐらいの人達なんでしょうかね？
自分の勝手な想像だと、共働きで世帯年収が800～1000万円ぐらいかなと想像しているのですが・・・

[416: 周辺住民さん]

鍵の引き渡しが始まったようですね。
この前の地震の時に、ここの契約者・住民板で偶然居合わせた契約者の方の投稿を読んで、エレベーターも止まらなかったようで、免震のタワー物件検討中で、ここも考えた者としては本当に羨ましいです。
ちなみに同じ免震のクリスタルもほとんど揺れなかった模様で、免震構造は良いんですね。
ただ、晴海の４９階建免震タワマンは高層階エレベーターのみ停止して一時間半程停止していたらしいです。
免震でも違いがあるのでしょうかね？

[417: 入居予定さん]

日経新聞の記事に、住友不動産が東芝と共同開発で免震エレベーターを開発した。
と言う記事が掲載されていました。
↓↓↓
http://mw.nikkei.com/tb/#!/article/DGXNZO57211700Q3A710C1TJ1000/

アルファグランデは東芝エレベーターでした。

[418: 入居予定さん]

日立も中間免震建物対応エレベーターを作っているようです。
↓↓↓
http://www.hbs.co.jp/products/urban/disaster/earthquake/eq_middle.html

↑
図解がわかりやすかったです。

[419: 周辺住民さん]

わかりやすい図解添付ありがとうございました。アルファのも東芝ならこのエレベーターなんですね。だから止まらなかったのでしょうね。
昨日は北海道で震度５がありましたが、大きい地震が広範囲でおきているので、エレベーターの止まらない免震物件に住みたいです。

[420: 入居予定さん]

テナント決まりましね。
地下:スーパーサミット
１階:星乃珈琲店・ピタットハウス
２階:フィトネスクラブ・整形外科

個人的には星乃珈琲店が楽しみです。

[421: 匿名]

>>420
また不動産屋かとガッカリです。駅前の八百屋さんの跡地が不動産屋だった時が一番ガッカリでしたが^_^;

[422: 周辺住民さん]

道路挟んだ向かいのピタットハウスの移転ですよね。
スターツグループなので、まあ仕方ないですね(⌒ー⌒)ゞ
私は整形外科より、
内科か耳鼻科が良かったな～

[423: ご近所さん]

星乃珈琲、内装、素敵ですね！

[424: 入居済み住民さん]

星乃珈琲は内装も素敵でメニューも
美味しそうなものがありそうで楽しみなのですが、喫煙席もあるのがちょっと…。
分煙はされているとは思いますが、入った瞬間にタバコの臭いがすると残念に感じます(T^T)

[425: ご近所さん]

>>424
そうなんですよね、せっかく豪華な作りなのに、タバコのニオイがする、緩い分煙なのが残念ですよね。
小岩、分煙が緩いお店が多いのが残念です。
再開発で変わるといいのですが…

[426: ご近所さん]

度々ですが…
でも、アルファグランデのテナント、禁煙じゃ無いんですか？
アルファ下の星乃珈琲は全席禁煙店舗になるといいですね。

[427: 入居済み住民さん]

>>426
残念ながら、入り口にすでに禁煙席●席、喫煙席●席と書いてありました( ノД`)…

[428: 匿名さん]

>>427

多少マンションがタバコ臭くなるのは我慢して欲しいですよ。
税金いっぱい払ってるんですからね。

[429: 入居予定さん]

>>428さん
＞多少マンションがタバコ臭くなるのは我慢してほしいですよ。税金 いっぱい払っているんですからね。

ん？
マンション共用部は全て禁煙という規約になっていますので、各住居内での喫煙のみ大丈夫ですよ。なのでベランダも禁煙です。

[430: 匿名さん]

>>429
とは言っても必ず出てくるんですよね、タバコ問題。。
吸わない者からするとほんと理不尽なんですが。

[431: 入居済み住民さん]

星乃珈琲店、今日も行列なのであきらめました。もう少し落ち着いたらゆっくり行きたいです。

[432: 匿名さん]

賃貸で、べランダで喫煙され、洗濯物がいつもタバコ臭くて困りました。
ルールは守りましょう。

[433: 入居済みさん]

>>431さん

朝イチがオススメです。
私は昨日の朝、フレンチトーストセットの
モーニングを頂きました。

お冷やが美味しくて好感が持てました(笑)

[434: 匿名さん]

キャンセル物件って、即金でない限りはローン審査落ちでは？
キャンセルしたくなったのではなく、審査落ちでキャンセルせざるを得ない。
着手金はローン審査落ちの場合、返ってきます。
自己都合のときは返りませんが。

[435: 匿名さん]

>>434
考えられますね。
1億円以上でしたよね。
1億3,500万位だったような…
高い

[436: 匿名さん]

前のページですが
「世帯年収が800～1000万円の予想」は無理でしょう。
1000万の借入金で（今は低金利で、10年間住宅取得減税ありますが）約7万。
3000万借りたら、毎月21万の支払いになります。
5000万なら、35万の支払い。

どれだけ頭金を入れられるかにもよりますが、まさか「フラット35」とは思えません。
最低でも、サラリーマンでも確定申告しければいけない2000万以上の収入だと思いますが。

管理費・修繕積立金・駐車場で我が家は5万円/月、越えてます。
このマンションは、もっと高いのでしょうね。

それと固定資産税も20万ぐらい？

[437: 匿名さん]

ここの内覧時、
高級車ばかりでした。

[438: 匿名さん]

>436
1000万の借入で返済が月約7万って、金利と返済期間はどんな設定での試算？
仮に、金利2%、35年ローンだとすると、月7万の返済だと2000万は借りられるよね？
実際には繰り上げ返済するんだろうけど。

[439: 入居済み住民さん]

高級車ばかりですかー ここは貸すより永住物件ですね。

今後も所得格差が縮まることはないのでこの価格帯、賃料で小岩でとなると買い手、借りてには苦労しそうです。

[440: 賃貸オーナーさん]

>>439さん
そうでもないですよ。給与所得者の平均年収は低いので一般的に低いイメージありますが、土地持ちや自営業者の所得は表に出ません。メガバンクの支店が３つともあるのがその証左です。親子４代に渡り小岩に住んでいますが、地元民には隠れたお金持ちが多いですね。

小岩で先発の２件のタワマンは２０万円前後の賃貸物件が結構あります。ココも地権者住戸を中心に引渡しと同時に１０件以上の賃貸物件が出ましたが、半分は既に成約しているそうです。分譲マンションの賃貸は賃貸用マンションと造りもクオリティも段違いなので、タイミングを見て募集すれば、２０万円以上での賃貸は可能です。再開発が進めば人も集まってくるでしょうしね。

[441: 賃貸オーナーさん]

追加です。

スターツさんは江戸川区葛西が創業のため、小岩の本当の地元事情に精通していたので、この価格帯でも売り切る自信があったと思います。千葉街道沿いに先発のアルファグランデもありますし。

港区はじめ山の手には２億の新築マンション物件は普通にありますが、江東区や中央区の湾岸エリアにはありません。顧客属性が全く違います。

しかしながら小岩の地元富裕層の属性を熟知していたので、敢えてチャレンジして２億のマンションを分譲したスターツさんの英断に脱帽です！

そんな話を契約前に営業の男性にお話したら、「そうなんです！」と嬉しそうに反応されたのが印象に残ってます(^^;;

[442: ご近所の奥さま [女性 20代]]

整形外科は、１０／１開院だそうです。

[443: 入居予定さん]

鍵の引渡の会の時にサミットさんの駐車場に車を移動しました。

レクサスやドイツ車ばかりで唖然としましたが、なるほど…

…と、ある意味で納得でした。

[444: 買いたいけど買えない人]

そうなんですよね、小岩、４４０さんの仰る通り、隠れたお金持ち、結構多いんですよ
アルファ近くのお金持ちの戸建からのここへの住み替えの購入者、多いでしょうね

[445: 入居済み住民さん]

整形外科　内科　皮膚科の医療テナントが決まって良かったですね！

[446: 入居予定さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[447: 入居済み住民さん]

完売。おめでとうございます。
タワーマンション、快適最高です。

[448: 入居済み住民さん [男性 70代]]

清掃が雑です。
マンション内外・関連施設の汚れは酷すぎる。
早急に改善策を講じなければ資産価値の低下は必至。

[449: 入居済み住民さん]

>>448
エントランス吹き抜けの二階への階段、
掃除されていないですね。
埃だらけです。
この分じゃ下のガラス張りもそのうち埃だらけになりそうだな…
掃除機のかけ方が見ていて、雑です。
指導されないんですかね。

[450: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

２階のロビーのトイレも清掃が雑ですね。
以前住んでいたマンションの清掃員と大違いです。

[451: デベにお勤めさん]

で３年近く経ったけど今はどうなのよ。