ザ・パークハウス 西麻布レジデンス Part2

[物件比較中さん]

香港ガーデン跡地の計画のザ・パークハウス 西麻布レジデンスのPart2です。
引き続き情報交換しましょう。

所在地：東京都港区西麻布4丁目39番1、39番11（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩6分 、東京メトロ日比谷線 「六本木」駅 徒歩12分
　　　都営大江戸線 「六本木」駅 徒歩12分 、東京メトロ千代田線 「乃木坂」駅 徒歩14分
　　　東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩17分 、都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩17分
売主・販売代理：三菱地所レジデンス、セコムホームライフ
施工会社：戸田建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[793: 匿名さん]

広尾駅にフラットな道で徒歩６分の立地が最大の魅力でしょう

西側徒歩１分にパークマンションがあるような高級住宅街ですからね

[794: 匿名さん]

ちなみに通り沿いじゃないからパークマンションが建つんですよ。
通り沿いなら絶対に建たない。
でも駅からの距離だけで考えると立地的にいいことは確かですね。
ただ、逆に言えばそれくらいしか売りがないのでは…
ここって免震でも制震でもありませんよね？
それであれだけ天井高ケチったらそりゃ安くなるのでは？
あと、修繕費の話が出ていましたが、どこの物件も何年か毎に上がるのは事実ですが、ここの上がり具合はかなり大きいと思います。
なぜ最初もう少し高くしてフラットにしないのか気になります。

[795: 匿名さん]

４、５年の内にカーシェアや24時間の有人管理はなくなりますよ。
必要ないし。
投資の割合も多そうだから、管理の削減はできそう。
修繕費は早期に売却するから関係ないし(笑)。

[796: 入居予定さん]

795は購入者さんですね。今後もよろしくお願いします。
ただ、いくら貴方が不要と言っても最終的には総会で決まるものです。
我が家にとっては双方必要ですし、ここを購入した方はそれを見越して購入してますから反対は少ないのでは？
（特に24時間管理は必須だと思います。）
また、修繕積立金も5年後から上がる予定ですが、それより早く売ろうとするのはキャピタルゲイン狙いですか？
仲介手数料やらなんやらで大した利益はないと思いますがね。

[797: 匿名さん]

節税狙いってことも。

[798: 匿名さん]

節税狙いするくらいのお金持ちが管理費の削減とか言いますか？

[799: 匿名さん]

細かい事におおざっぱは方は本当のお金持ちにはなれませんよ。お金持ちは意外と固くて細かくしっかりしてるのです。

[800: 匿名さん]

どういう決めつけ？
あなたの勝手な思い込みでしょ。

[801: 契約済みさん]

修繕積立の上昇率が高いのは、販売サイドの都合だと推察しますが、これは所有者にとっても悪い話ではありません。

ここの修繕積立金は均すと、400円/㎡超ですが、当初は100円/㎡位しか積み立てません。
不安な方は、自分で300円/㎡積み立てておけば、いいだけの話です。
自分で積み立てる分は、リターンの高い運用をすれば、結果的に少い積立ですむことになります。
最初から強制的に400円/㎡超徴収されるより、選択肢がある分、所有者にも悪い話でないと思います。

因みに、標準的な積立は、200円/㎡です。
タワーなので、多少高く見積もってるのかもしれませんが、400円/㎡超はかなり保守的な見積りのような気がします。

ところで、耐震に難癖をつけている方がいましたが、ご参考までに、ここは直基礎で地盤は港区の中でもトップレベルです。
そもそも揺れにくい地盤の上に建っているということです。

[802: 匿名さん]

平均的な積立金の２倍にあたる平均４００円／㎡を積み立てる訳だから、
修繕積立金が途中で足りなくなる可能性は低いだろ。

つまらんネガお疲れ様。

積立金が高いという人間は、そもそもここを選ばない訳だ。
積立金に納得して契約した購入者が１８７世帯いるという
現実をみれば、高い積立金に勝る魅力があるんだろ。

俺は広尾の立地が最大の強みだと思ってるけどよ。

[803: 匿名さん]

どうして標準的な積立金が200円なのに400円取るの？
修繕積立金は余ったって返すわけじゃないよね？

[804: 匿名さん]

別に耐震に文句を付けてるわけではありません。
直接基礎なのも知ってます。
ただ、前にここは安いって投稿してる人がいたから、免震や制震の装置もなく、階高をケチったら安くなると言ったまでです。
地盤が強くてもそれ以上に安心するためにそういう装置はあるのでは？
東日本大震災が想定外だったように、今後起きうる関東大震災も未曾有かもしれないし、

[805: ご近所さん]

地盤が港区の中でもトップレベルという投稿には異議ありです。確かに建築のプロが杭打ちの必要無しと判断したわけですから虚偽表示ではないでしょう。ただ、そもそも川沿いの土地ですし堆積土のはずですから、そこが腑に落ちません。現に地盤診断サイトでここを診断すると「普通～不良」と出ます。同じサイトで例えば日赤の辺りを見ると「良」と出ます。今さらの投稿ですが、別にいやがらせでも何でもありませんからご容赦ください。

[806: 契約済みさん]

そうなんですか。地盤診断サイトは知りませんでした。

先日、港区から送られてきたマップで区内で数％もないトップレベルの色が付いていたのです。
暗渠のことは知っていたので、意外に思った次第です。
日赤は渋谷区なので、そのマップには載ってませんでした。

一方、港区のマップでは浸水リスクは、かなり高い部類になってました。
国会議事堂が水没した時くらいの雨が降ると、防潮板を越えることもあるかもしれませんね。
まあ、水没するのは車くらいだから、許容範囲と思っています。
蛇足ですが、白金台の高台で浸水を経験しています。
浸水リスクが低くても、気象条件で結果は大きく変わるのだなと思いました。

[807: 匿名さん]

港区公表の液状化リスクでは３段階の２番目（液状化の可能性あり）でしたね。
ただ港区の予測データでは高台以外の大半のエリアが液状化がありと判定され、
広尾駅周辺も広域にわたって液状化の可能性ありになっています。
芝浦など沿岸部などは、軒並み最大リスクの液状化の危険ありです。

一方、東京都公表の液状化リスクでは、液状化の可能性無しに判定されています。

地所の地盤調査で直接基礎（都庁も直接基礎。地盤の良い場所は直接基礎です）と
判断されたのだから、液状化うんぬんはあまり心配しなくて良いと思っています。

[808: ご近所さん]

広尾駅周辺も川沿いの土地ですし、その先で渋谷川(古川）と合流する天現寺あたりまでは、すくなくとも表層は堆積土のはずですから液状化リスクはあってしかるべきでしょう。ただ地盤の専門家ではないので詳細は分かりませんが、その堆積土の下側にはもしかして固い地盤があるのかも知れませんね。埋立地のリスクは言うまでもありません。一応この物件は高層ですので、3.11の時にAPAホテルの揺れがものすごかったと聞いて、近所の住人としては気になっておりました。

[809: 匿名さん]

階高をケチっているという指摘が度々ありますが、ここの平均階高は3.6mです。
一般的なマンションの階高は2.8mくらい。
タワーマンションは、それより高く3.2～3.7mくらいでしょうか。
当物件は、天井高は高くありませんが、資産価値に影響を与えると言われる階高は、特段低くありません。

天井高は、開放感に関係しますが、ダイレクトウィンドウや窓面積ほどの影響はありません。
気になるのであれば将来的に天井高を上げれば、いいだけの話です。
こちらの物件は直天井ではないので、天井高を上げることは可能です。
個人的には窓面積が大きく、開放感があるので、その必要はないと思います。

なお、売れ残っている物件は下層の西向きだと思います。
この物件の場合、西向きは大通りに面さないメリットがありますが、一般的に西向きは安めの方角です。
下層西向きについては、価格設定が強気すぎたと思います。
とは言え、来年になればコストプッシュにより更に高い価格のマンションが出てくるので、結局売れてしまうでしょう。

[810: 匿名さん]

万が一、来るかどうかわからない地震をそこまで心配するよりも
実際に日々の生活を満喫できる立地が勝るのではないでしょうか？

[811: 匿名さん]

完成予想CGを見て、デザインの良いマンションだなと思っていました。
正直、実物は完成予想CGの雰囲気とは、ちょっと違う気がします。
特に南側は、舞台裏？というか、あの白っぽい感じはあのままなのでしょうか。
これから何か貼るの？と思ってしまうくらい中途半端な感じです。
CGでは、もう少し落ち着いた色なのですが。
ガラスウォールもCGと比べると、輝きがないというか、ちょっと重い印象があります。
外壁を見て暮らす訳ではありませんが、CGが良すぎました。

[812: 匿名さん]

私も711さんと同じ印象を持ってます。
広尾駅から帰る方が大多数だと思いますので南側ももう少し考えて欲しかったです。
1階の外観が出来たらもう少し良くなると思いますけど。
完成が待ち遠しいです。