マンションで塾を経営【その３】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

(【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】)

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[893: 匿名さん]

本人は「違反していない」と主張しているわけだから、ルールは守っていると思っているんでしょうね。

[894: 匿名さん]

国土交通省の次はマンション管理センターがOKしているとこじつけですか。
いいですか？思い込みでしょう。
無断で、他人の名前を使い間違った解釈を掲載することは社会的にいかがなものでしょうか？

[895: 匿名さん]

８９３さん本人とは誰ですか？
スレ主情報とは違う情報をねつ造してはなりませんね。
どうしても、違う情報で議論なさりたいならば、別にスレッドを立てなさい。
それが、掲示板ルール。

[896: 匿名さん]

＞＞８９４
なんでこじつけなの？言っていることがわかりません。

http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html

《コメント》
　住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。
　専有部分については､｢建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為｣(区分所有法６条１項）をしない限り、元来、それぞれの区分所有者がいかなる用途にも使用することができるのが原則であるが、この標準管理規約では、全戸が住宅用として使用することが予定されており（１条、７条）、このような住居専用マンションでは、専有部分の使用方法が区分所有者相互間に大きな影響を及ぼすことから、本条で「専ら住宅として使用する」という用途制限を明確にしたものである。
　本条のように、専有部分の用途を住宅専用として規制することは、所有権に対する極めて重大な制限であるから、規約に用途制限規定のない既存のマンションにおいて、規約を設定又は変更して本条のような規定を新たに設ける場合には、十分注意を要する（区分所有法31条１項後段参照）。なお新築マンションの場合は、分譲実務上、分譲会社が分譲に当たってあらかじめ作成しておいた規約案を買受人に示してその都度同意の印を受け、分譲が完了した段階で区分所有者全員の書面合意によって規約が設定されたものとする取扱いが一般的であるから、全員の合意があるものと考えられる。
　本条の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにあるように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになる。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になる。

(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。
(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。
(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一つの方法であろう。

[897: 匿名さん]

裁判になれば、個人の利益と区分所有者の共同の利益のバランスから適切な判断がなされることでしょう。
本当はその前に双方の利益を両立する方法を模索するのが管理組合の務めです。
双方は決して相反するものではないのですから。

[898: 匿名さん]

＞＞８９７
そういうこと。

とことん話し合うことでしょう。一方的に決めつけてはだめ。

問題点は解決さえできれば良い訳ですから。

[899: 匿名さん]

>896
もういいよ。そんなの持ち出さなくても。
そこ以外にはどこにもおいてないようだし、メンバー頁内にある使われていない資料じゃん。

[900: 匿名さん]

＞＞８９９
もういいのはあなたの方でしょう


だったら、これは？

http://www.asahi-kanri.co.jp/soudan/soudan9.html
http://www.mansion-rescue.com/knowledge/ownership/neighbor.html
http://www.tamamankan.jp/20111112_kiyaku.pdf

[902: 匿名さん]

＞897
バランスとる必要があるのは、まさに相反していることに起因してますよ。

[903: 匿名さん]

>>890
>マンション管理センターが、塾は概ねOKとしているものを、
そんなの嘘。
マンション管理センターの文書に概ねOKと言う記載など存在しない。
インチキ投稿やめなさい。

[904: 匿名さん]

>>897
>裁判になれば、個人の利益と区分所有者の共同の利益のバランスから適切な判断がなされることでしょう。
オートロック付きマンションだし、塾経営NGでバランスとれる。

[905: 匿名さん]

＞904 当然

[906: 匿名さん]

>>900
それしか例示できないの？
権威有るところに全然引用されていないじゃん。説得力ないよ。そんなの。
マンカン自体ですでに用いられなくなったからじゃないの？

>>904
そうだね。同意見だよ。
オートロック付きマンションに、３０人／週、１４４０人／年の出入りがあるんだからね。
１０年だと延べ一万四千人以上だよ！

エントランスドアの開閉もエレベータの使用も多いし、管理に携わる管理人の業務も大変だし、
バランスを考えたら、どう見たって塾経営NGだよ。

[907: 匿名さん]

>>906
面倒な方だね。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1437453379
http://www20.tok2.com/home/tk4982/kubun-M-p02.htm
http://www.kishimoto-mankan.com/modules/blog/index.php?page=article&am...
http://www.geocities.jp/makorin3641/syoyu.html
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...
http://mansion-tky.sblo.jp/article/62015731.html
http://yumesekkei.jp/work/advice/advice_qa
http://www.cost-down.com/news/qa/006_qa.htm
http://mansion-tky.sblo.jp/article/62015731.html
https://www.wendy-net.com/faq/qa_kanri/02/02_06.html

[908: 匿名さん]

>>904
>>905
場合によってはだめっていうのは、概ねOKってことじゃあないの？

言葉じりをとらえるのはやめなさい。

[909: 匿名さん]

オートロックだから云々は、これから検討をすればよい。

一律禁止ではなく、個々に検討が必要だと言っているだけ。

[910: 匿名さん]

全否定でバランスとか言っている感覚は狂ってますね。

[911: 匿名さん]

どうも塾否定派はスレ主さんと同じで冷静に物を考えられない人が多いようですね。

理事会に任せたのならば、理事会に任せればおしまいでしょう。

今後塾経営者から話を聞いて、今後の方針を決めればよいだけ。

[912: 匿名さん]

>907
ムキになっても虚しいだけだよ。みんなマンカン絡みじゃん。
すでに理事会の結論が出た以上は、マンカンの解説は意味ないよ。

マンカン絡みでない例として唯一広島市のがあるが、それによると塾はさらに否定的だよ
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...
>内職程度であれば認められると思われますが、塾やピアノ教室などは認められない場合が
出てくると思われます。

まっ、本件は理事会で認められなかったので、結論がでているけどね。
総会でひっくり返らない限り理事会決定は変わらないと思うよ。書面での警告という、法律的に重要な意味を持つ行為をしたからね。

[913: 匿名さん]

>>912
>みんなマンカン絡みじゃん。
それを要望したからそれを出しただけ。

でも、それだけマンカンが権威があるってこと。

国交省傘下の公益法人の解説だから、それに従うのは当然。

このマンションでは、スレ主の最後の投稿
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015
では、
>。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応
となっており、結論は出ていない。なぜそういう嘘を書くのか、理由がよくわからないなあ。

[914: 匿名さん]

>>912
>書面での警告
というのは、

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19
by トピ主　2012-12-20 21:28:27
で書かれているが、同じマンションの住民が、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61
で、2か月半後に知らないと書いている。スレ主のきのせいではないかな？

by 匿名さん　2013-03-08 20:29:22

>　当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。失礼ですが、このスレ主さんは、本当にこのマンションに居住されている方でしょうか？理事会にご自身の名前等を明かされていますか？

>　数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。ここまで徹底した糾弾をされるということは、急にわき起こった問題ではないはずで、前々から個人的にクレームをその学習塾に対して出されていたのでしょうね。理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えないので投稿させて頂きました。

で、スレ主の最後の投稿は

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

by スレ主　2013-03-26 17:38:57

>総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるよう

とあるから、これが最新の情報ね。

[915: 匿名さん]

＞907 貼り付け以外、何もありませんが、記載内容を理解しておられますか？
自分の意見を聞いてもらいたい時、相手に手間をとらせる(長文読ませるなど)なら、概要や趣旨を、最初か最後につけるのがエチケットですよ。

[916: 匿名さん]

>>915
>>906ってあるじゃあないの？
で、906をみれば、「それしかないの」ってある訳だからね。
それ以外何が必要？

スレを追えばわかる話で、一々説明する必要が無い場合もあるでしょうね。

[917: 匿名さん]

>交省傘下の公益法人の解説だから、それに従うのは当然。

またもや名言ですなぁ。

[918: 匿名さん]

で、週30人、年1440人の影響度は何％なの？
エレベーターや自動ドアは使用頻度が一日当たり何回以内、といった仮定の元に維持メンテナンス費用を見積もるものだけど、ちゃんと調べたのかな？
誤差の範囲だと思うが。

[919: 匿名さん]

エレベータの話をしだしたら、来客数、階数、体重で応分負担とか言い出すのかな？子供だから階段を使わせてもいいが、そこまで神経質になるって、やっぱり何か問題があるのかな？

[920: 匿名さん]

結局、区分所有者の共同の利益に反していることを立証出来ないので、こじつけているんです。

[921: 匿名さん]

>>917
>名言
も何も、マンション管理士試験を作成する団体だから、マンション管理士を目指す連中は、ここの解説を知っているんではないかな？

ここのマンションだけ特例って方が、迷言だろう。

[922: 匿名さん]

スレ主とある書き込みをほぼ信じるのであれば

スレ主：規約違反だと考えて理事会に上申
理事会：スレ主からの情報等に基づき、一旦は規約違反と判断し、塾に通告
塾：規約には違反していないという認識なので、弁護士を通じて問題点を問い合わせ
理事会：判断に迷いが生じ、総会で話を聴いた上で次の対応をすることになった

のように見えるのだがね。

[923: 匿名さん]

塾絶対反対派って、もう少しちゃんと議論したら？言葉じりを捉えたり、投稿マナーとか、エレベータとか、神経質に枝葉末節の話か、あるいは感情論ばかりだね、何を根拠に絶対認められないって言いたのか、全く伝わってこないよ。

ポイントとしては、
・建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為がある --> 具体的に何か？
・居住者の生活の本拠がない --> 今回のケースは該当するか？
・生活の本拠であるために必要な平穏さを有していない --> 今回のケースは具体的にどうか？
・規模や人数、教授の時間帯に問題がある --> 具体的にどのように？

ってことを述べないと説得力がないのではないかな？

で、問題があれば、解消する方法を知恵を出し合えば良い。解決法がないのであれば、そこで初めて、規約違反として、停止を勧告すべきでしょう。いきなり、相手チームのアピール通り、一発退場のレッドカードを切るような事例ではないでしょうね。

で、今は管理組合は総会を開いて、塾経営者の意見を聴き対応しようとしているのだから、まさにこの路線に沿っている。その点、絶対反対なんていうのは、管理組合の方針とも反しているのではないかな？もちろん、根拠なくそれを叫ばれるのは結構だが、共感は得にくいように思う。

[924: 匿名さん]

>922,923
>何を根拠に絶対認められないって言いたのか
だって理事会が書面で警告しているでしょ。

書面での警告は非常に大きな意味を持ちます。
後日簡単に引っ込めたりするものではありません。本ケースの送達方法がわかりませんが、通常は要求する内容を示し、期限を切って内容証明郵便で送達します。本ケースでは記載事項から実務的に正しい警告書が送られたと推測できます。

警告が発せられた時点で「理事会として違法行為と判断した」との結論が正式に出されたと法律家は判断します（マンカン業界の常識は知りません）。この警告は理事会の結論を伝えるという意味合いを持つと同時に、塾側から営業を妨害されたとの訴えをする際の証拠にもなってしまうので、警告書の送付は慎重に行われます。安易に送付したり、後日内容をひっくり返したりしません。書面はずっと残りますから。

ただし、今回の問題はマンション内の自治の問題なので、総会で塾をOKとすることも可能です。
その場合でも、理事会としては現行規則下では違法との解釈を維持し、もし営業を認めたいなら管理規約に「管理組合の許可を得れば営業可能」のような条文を追加しろと言うでしょうね。
そうしないと誤った警告書を出したことを認めることになり、塾側から損害賠償を請求される恐れがありますから。

とにかく、書面での警告書を甘く見ないことです。
現行の標準管理規則のままですと、理事長はすぐにでも訴訟を起こすことができますよ。

[925: 匿名さん]

>>924
>だって理事会が書面で警告しているでしょ。

何を以て違反としたかという記載がないし、警告書だったかどうかもよく分からないのではないかな？また、理事会の議事録には記録がないとの投稿もある。

で、それに対し塾側の意見書が送られ、理事会でそれを協議したわけだが、その結果についても、何も情報がない。理事会が塾側の言い分に一理あるとしたかも知れない。

で今わかるスレ主の情報では、２・3ヶ月以内に総会で塾経営者の意見を聞き、今後の方針を決めるとある。今のところ、理事会は判断を先送りしている現状でしょう。

管理組合は、塾経営者の意見を聞いて判断するとしているこの時点であなたが、塾が認められないとするのであれば、管理組合と異なるあなた独自の判断を述べないと、おかしいのではないかな？

古い情報の管理組合が以前に文書を送った云々はナンセンスじゃあないかな？

[926: 匿名]

「何を以て違反としたかという記載がないし、警告書だったかどうかもよく分からないのではないかな？また、理事会の議事録には記録がないとの投稿もある。 」

そてはスレ主ではないです。都合良く書かれたもので、例えば貴方が書いたものです。

[927: 匿名さん]

＞＞９２６
で、スレ主は最後に何と書いているの？

最新の情報でなくて、古い情報を元に議論するって、正しいやり方かな？

[928: 匿名さん]

相手に弁明の機会も与えず、一方的に違反を通告したとしたら、手続きに問題ありですね。

[929: 匿名さん]

>928
その根拠は？　何処に書いてあるの？

[930: 匿名さん]

>>929
世間の常識非常識ですか？

[931: 匿名さん]

>930
常識なら守らなくても問題ないですね。

[932: 匿名さん]

反対派の議論の仕方って、本当におかしいね。

スレ主の最新の情報は無視して、過去の投稿を元に議論したり、お互いに理解にしようとしないで、一方的に強圧的に何かをすることを不思議に感じない？

やっぱり、議論の仕方が間違ってますよ。

[933: 匿名さん]

>>929
>>931
止めなよ。恥ずかしいから。無理しすぎだよ。

[934: 匿名さん]

同じマンション内の住民の権利を制限しようとするのに、お互いの言い分を理解しようと努力しなくて、どうするの？

ここの塾絶対反対派と同じで、ずっと論点ずれたままになるだろう？

で、スレ主の最後の投稿は何て書いてあるの？それが、今のところ、理事会・管理組合の方針でしょう？

[935: 匿名さん]

＞931
何故？

[936: 匿名さん]

何となく見えてきましたね。

このマンションの塾絶対反対派というのは、要は塾だけではなく、理事会や管理組合反対派なのでしょう。で、生ぬるい理事会のやり方に反対して、このスレを立てたのではないですか？だと、辻褄が合いますよね。

今度は、理事会が損害賠償で訴えられるとか恫喝していますよね。恫喝が好きですねえ。塾絶対反対派さんは。

もっと平和に問題を解決しようとされたら如何でしょうか？

[937: 匿名さん]

>935
塾派と同じレベルで反論をしてみたんですよ。喜ばれちゃったみたいだね。

[938: 匿名さん]

>塾派
って、原則いないのでは？

ほぼ皆さん、このスレ主の情報だけでは不十分で、個別に事情を勘案しないとわからないという意見だと思いますよ。基本的には認められるとする意見はあっても、無条件に塾が認められるなんて意見はなかったように思いますが。

[939: 匿名さん]

>>937
そういうのを、居直りとか、恥の上塗りって言うんだろう。

[940: 匿名さん]

投稿が1000件に近くなっていますので、新スレを建てました。適宜移動してください。

マンションで塾を経営【その４】


http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/

[941: 匿名さん]

大丈夫、これ以上どれだけ塗り重ねても同じだから。

[942: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/

ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。

今後とも、宜しくお願いいたします。