マンションで塾を経営【その３】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

(【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】)

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[501: 匿.名さん]

>>491
>通常がまんできる範囲のものが我慢できないのであれば、病人は入院するなり、耳栓するなり、最上階に移るなり、すべきではないかな？

住居専用マンションの中に学習塾があることについて、
１．住居専用マンションの中に学習塾があること自体が問題であること。
２．マンション内に不特定多数が出入りすることは、セキュリティ上、
　　問題があること。
３．塾生の通塾に伴い騒音等が発生すること。
等々が問題点としてあげられると思います。

>>491 さんの論法でいけば、
塾経営者は、これらを「通常がまんできる範囲」であると判断しているわけ
ですから、「この程度のことは受忍すべき範囲ですよ。我慢ができないので
あれば、病院に入院するか、マンションから出ていけば？」
と主張できるってことですね。

[502: 匿名さん]

＞489
＞495
正論。
塾は信用第一。

[503: 匿名さん]

>>501
塾と切り離して考えらたらどうでしょうか？

あなたは夫婦二人だけの暮らしで静かに暮らしていたとします。下の階から、病人がいるのでもっと静かにしてくださいと苦情が来たとします。どうされますか？

[504: 匿名さん]

＞＞５０２
＞塾は信用第一。

民事裁判は、誰に対してでも誰でも行えます。

ですので、裁判を起こされることにより信用を失うことにはなりません。

[505: 匿名さん]

＞497

この塾経営者は、他教室からの収入もある。(スレより)

そのことから
↓
＞426

[506: 匿名さん]

>>484

宗教団体施設の判決の弁護士による解説ですが、
事務所使用の禁止（八王子支部平成５・７・９）にも言及していますね。
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_precedent/199907.html
～～～～～～～～～～～～～～～～～
その中で異質と思えるのが，やはり先に掲げた東京地裁八王子支部の判決である。この事件は、規約で、「住戸は住戸として他の用途に供してはならない」とし、使用細則でも同様の定めがある。賃借人は住戸を専ら事務所としてのみ使用し、専有部分内では代表者以下２名が作業しているだけで、特に騒音や人の出入りも激しくない。口頭弁論終結時まで継続していたのは、規約違反の事務所使用と占有者の無知に起因すると思われる管理組合無視の態度である。
（略）
他の事件におけるマンション住人の恐怖、嫌悪感、迷惑ぶりに比較すると、この程度で、区分所有者の共同生活上の障害が著しいといえるのか、甚だ疑問である。住人自治を重視して、規約に定めてあればかなりの蓋然性で本件請求が認められるとするならば、予防的にあらゆる場合を想定して、かつての学校の校則のような詳細な規約を設けたマンションが多数生まれるであろう。しかし、ひとの住まいは本来緩やかな規制があって、臨機応変に事に対処することのできるのが理想のように思える。
～～～～～～～～～～～～～～～～～

５・７・９判決に対してこの弁護士は相当批判的ですね。
地の文で「騒音や人の出入りも激しくない。口頭弁論終結時まで…」と書いているので、
判例要旨だけでなく、他の証拠も研究したのかもしれません。

ただ、引用部分（略）以降の記述については弁護士の夢想が入りすぎていて賛同できません。
「予防的に詳細な規約を設ける」ことは、１２条のトラブル予防策としてむしろ推奨されているのが現状です。
http://www.mankan.or.jp/06_consult/01_hoki/01_hoki_07.html

また、この弁護士が注目しているのがやはり「管理組合無視の態度」です。
その態度が「異質」な判決を引き出した、と言いたいかのようです。

かなり変な人同士のやり取りが続いているこの掲示板ですが、
「穏当に小規模な塾を開きたいマンション住民」は、
・まず組合に事前に相談
・近隣住民の感情を損ねない努力をする
・開業後も組合との協議を欠かさない
など、社会人として当然すべきことをする必要があるでしょう。
この掲示板はよい反面教師になるものと思われます。

[507: 463]

>それをまとめると、474のようになるだろう。
ならないよ！　

どこに、マンションの規模を述べている？
どこに、マンションの立地を述べている？
どこに、マンションの周辺環境を述べている？

自分が不利になると「こちらを病人扱いする」のが常だけど、それは卑怯だよ（釘を刺しておく）。

[508: 匿名さん]

＞504

万が一、今回、塾勝訴でも、塾の希望する結果になりません。


紙(法や規約等)の基準に則り、判定結果が出る。

しかし、塾生は来ない。
(←過去の皆さんの記載を参照。一例は ＞56 等)

塾側の最終目標は勝訴でなく、塾生確保。



なお、裁判以外の情報も含めて書くのは、スレ主が、
裁判した場合の勝ち負け
を質問しているのではないため。

[509: 匿名さん]

ポイントは塾経営者が、このスレの教室だけでなく、多くの教室を経営してること。

・前者なら、裁判回避
・後者なら、ここは捨て石

[510: 匿名さん]

根拠のないってのは>508のこと。
塾側からすれば、塾の名前を変えて、生徒が全て入れ代わってもいいんだから。

[511: 立場]

経営者と父兄のそれぞれの立場に立って進展を考える方と、裁判に限定している方がおられ、場合によっては結論が異なるようですね。
スレ主は、裁判で勝つ方法を問うているのではないのでは？

[512: 匿名さん]

＞＞５０６
＞「穏当に小規模な塾を開きたいマンション住民」は

主婦が内職をする場合も同じ手続き必要ですか？

デイトレードは、文筆業は？

そういう規定が決められていないのであれば、そういう手順もないでしょうね？

[513: 匿名さん]

＞＞５０９
>多くの教室を経営してる

それはスレ主の情報だけからでは判断できないから、無視すれば良いのでは？

外野にはわからない情報だから、そういうのを含めだしたら、仮定だらけの議論になってしまう。スレ主さんならば、追加情報として提供されたらどうかな？

[514: 匿名さん]

＞＞507
＞どこに、マンションの規模を述べている？
＞どこに、マンションの立地を述べている？
＞どこに、マンションの周辺環境を述べている？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165/res/500
CTRL+Fで「規模」を検索すれば？

「規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はない」
となってない？

「周囲の状況」って「立地」「周辺環境」ってことではないの？

漢字が違うと意味が理解できない？

[515: 463]

>514
もっと文意を理解しなよ
「（塾の）規模や（生徒の）人数、教授の時間帯や（塾のある部屋の）周囲の状況」と読むべきじゃ無いの？

それにね、
「漢字が違うと意味が理解できない」というけど、下記のように断言する根拠がこれだけ？
あまりにもＰｏｏｒだよ。
>474
>どこからが「区分所有者の共同の利益に反する行為」に該当するかは、マンションの規模、立地、
>周辺環境、など個別に判断せざるを得ないというのが、一般的な解釈であり、結論です。

[516: 匿名さん]

>>515
あらあら、くやしいね。ちゃんと書いてあったのにね。

「俺があほだから、お前もあほ」って議論の仕方は、幼稚過ぎるから止めた方がよい。

[517: 匿名さん]

＞＞５１５
＞もっと文意を理解しなよ

そりゃあ、あんたのことだろう。

マンカンの解説では、

「住宅地にあるマンションでは、認められない」

だから、立地と周辺環境のことなんだよ。

[518: 匿名さん]

>>512

「主婦が内職をする場合も同じ手続き必要ですか？
デイトレードは、文筆業は？ 」

この人たちが管理組合ともめた実例がありますか。
塾は、現にスレ主さん宅でもめているし、もめそうなグレーゾーンの典型例（しかも華道茶道より黒に近い）
として「公益財団法人」も特筆しているわけですよ。

余談ですが「公益財団法人」であることに権威性を感じている節がある人が居るのが面白いですよね。

[519: 463]

あ～あ、振り出しに戻っちゃった。
>>466
>「住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。 」
>これも変な解説だね。
と言ったんだけどね。

「一般的な解釈であり、結論です」と言ったんだから、これ以外の根拠を示してよ。

[520: 匿名さん]

>>519
だから、「変」だと思ったら、マンション管理センターに問合せなさいって、書いたつもりだが。

「変」と思われても、マンション管理センターの解説であり、ここの投稿者にその責任を問うても仕方がないだろう？

>振り出しに戻っちゃった。

最初から、君がおかしいだけなんだが。

[521: 463]

>520
話をそらすな！
俺が疑問に思っているのは
>474
>どこからが「区分所有者の共同の利益に反する行為」に該当するかは、マンションの規模、立地、
>周辺環境、など個別に判断せざるを得ないというのが、一般的な解釈であり、結論です。
の根拠だ。
「一般的」とまで言い切っているのだぞ。

474の内容はマンカンに書かれている内容とは違う。だからそれをマンカンに問い合わせること自体ナンセンスだろ。
俺のグウの音もでないほどきちんと説明してくれよ。

[522: 匿名さん]

>>518
>「公益財団法人」であることに権威性を感じている
と言うよりは、マンション管理士試験を司っているから、試験に通るために管理士は、ここの解説を理解し、試験に通った後には実践することを求められているのではないかな？違ってたらごめん。

で、塾をするためには、手続きが必要とする根拠や規約、コメントや概説、指導とかはどこかにあるの？そりゃあそうした方が好ましいだろうが、マンション内の規約にそういう手順が記載されていて、周知徹底されていなければ、無理な要求ってところでしょう。どこまでが、手続きが必要で、必要でないかはわからないわけだから。

たまたま、今回もめたことから、マンカンの解説が出てきたわけであり、スレ主の「営利目的の塾経営などは、管理規約に違反」の主張に従えば、内職や文筆業も「営利目的の経営」に該当し、だめってことではないの？

厳格な手続きが規定されていないにも関わらず、規定にない手順を踏まなかったからといって、塾経営者を責めるのは酷ではないかな？

[523: 匿名さん]

＞俺のグウの音もでないほどきちんと説明してくれよ。

永久に理解できないだろう。

おまえはあほだから、おまえはあほだ。

[524: 463]

>523
ご説明ありがとうございます。よ～くわかりました（笑）。

ということで、523さんじゃない誰でもいいですから
>474
>どこからが「区分所有者の共同の利益に反する行為」に該当するかは、マンションの規模、立地、
>周辺環境、など個別に判断せざるを得ないというのが、一般的な解釈であり、結論です。
の根拠、又は出典を教えて下さい。

[525: 匿.名さん]

>>474 さん

そもそも、>>407 に書いてある「１２条のコメント」とは、
何を指しているのか？
これを明確にしないと話が前に進まないと思います。

[526: 匿名さん]

五月蠅かったら12条の前に”迷惑”ってことで塾は追い出されるでしょ。

[527: 匿名さん]

>>522
506は社会人としてのマナーを説いているだけ。
それを512が勝手に手続き論にしたんでしょう。

[528: 匿名さん]

＞513
この経営者は、他にも教室もってるんでしょ？

[529: 匿名さん]

>>527
>506は社会人としてのマナーを説いている

なるほどね。でも、マナー違反をスレ主は問い質しているのではなくて、規約違反ですよね？だから、ここで、規約違反よりも緩い「マナー違反」をわざわざ問題にするほどのことはないようにも思いますが。

マンション内で、エレベータに乗り合わせて、挨拶をしない住民もいますからね。そういう本質でないことを言い出すときりがないでしょう。あの人態度悪いというのと同じで、感情論になってしまいませんか？

[530: 匿名さん]

>>527
マナーと言う面では、1年半以上も誰も気づかないくらいですから、それなりの配慮をしていたのではないですか？

毎日子どもが騒いだり、下階に音が響くようでは、すぐクレームがついたでしょうから。

[531: 匿名さん]

なんかそうゆう予想はもう飽きてきましたね、
その予想に対してのレスもしにくいし。
たらればではね。

[532: 匿名さん]

スレ主が放置しているのが大きなネックですね。

[533: 匿.名さん]

>>530
> 1年半以上も誰も気づかないくらいですから、

「たられば」には、「たられば」でレスしましょう。

推測ですが、マンションに塾生が出入りしている以上、騒がしいと感じた
人がいた可能性は高いと思います。
まさか、マンション内に学習塾があるとは想像しませんから、その時は、
どこかの住戸で誕生会でもあるのかな程度にしか思わなかったのかも
しれません。
しかし、実はマンション内に学習塾があり、そこに通塾する塾生が
騒がしかったと知った時、その人はどのように感じるでしょうか？

[534: 匿名さん]

匿.名さん、毎回下げでレスされているのかな？

しっかりした投稿を毎回されているから、下げにする必要性が感じられないのですが、何か理由があるのですか？一種コテハンだしね。

「たられば」なので、想像でしかないので、対応しようがないでしょうね。

別の住民のレスを見ても問題がなかったようですね。

拙宅は800戸規模の高層マンションなので、ロビーやラウンジには夜遅くまで人がいますし、内廊下だから、近所で何をされてもわからないです。

ただ、プロの催すパーティ会場に使われていたのが発覚したようなケースはありましたね。まめにWebをチェックする住民さんのおかげで。

基本的に騒がしいのは、塾であろうと、住民の子供であろうと嫌ですね。まあ、塾ならば、止めろと言いたくなるのが情というのはわかります。でも、今まで、何とも感じていなかったのに、誰々さんの塾だから嫌、お友達の塾だからOKとかいうのであれば、本人の立場であればOKでしょうが、第三者の感覚では、公平感覚を欠くでしょうね。

やはり、利害関係の少ない第三者が検証すべきでしょう。だから、個別に判断するしかない訳ですよ。

[535: 匿名さん]

『たられば』でレス⇒『たられば』で返答する⇒そんなの『たられば』で無意味！と、たられば合戦。

スレ主さんの総会終わらないと進展は無いんでしょうね、楽しみにしときます。

[536: 匿名さん]

＞530
確かに、生徒30人程度とのことですぐ気づくはず。

＞531
スレに不自然が多いのと、＞532の理由から、531のたらればさんがよく登場するのは、致し方ないと思います。

[537: 匿名さん]

＞533
のように、ハッキリ
推測
と書けば、たらればでいいのではないでしょうか？

それと、たられば、でしか書けない時こそ、自分がその立場ならどう思うか、どう行動するか、を考えた上で記載することが大切だと思います。

[538: 匿名さん]

そうですね、妄想でレスしあってみて下さい、結果は…

[539: 匿名]

＞538 妄想？

[540: 匿名さん]

>533
感情論は抜きにしないと客観的に評価出来ないよ。
理由の如何に関わらず、騒がしい時は騒がしいし、騒がしくない時は騒がしくない。

[541: 匿名さん]

そうだね、思い込みか、もしくは妄想でのレスでしか無いね、今は。

推測や憶測なんて言う上品さは無い。

[542: 匿名さん]

まずは総会だろう。どうするんだろうね、もし過半数以上3/4未満が塾に反対の場合。

[543: 匿名さん]

タラレバやるしかないようね。

[544: 匿名さん]

↑　これ読んでないの、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54
せっかくあるもの、推測はよしましょう。

＞もし過半数以上3/4未満が塾に反対の場合。
これ無用です。

[545: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60
これもね。

[546: 匿名さん]

>>544
>>545
それ古いんじゃない？

というかスレ主の妄想でしょう。

その板の1015とか読んでみたら?

[547: 匿名さん]

スレ主が書いた通り理事会が動いてくれないのが憐れを催すね。

[548: 匿名さん]

＞＞５４６
とっくに読んでるよ、
今じゃ無く、管理組合の初動対応ですでに意思表示してるレス。

[549: 匿名さん]

だから初動してないんじゃないの？辛抱強く繰り返し通告したか？

[550: 匿名さん]

>>546
これみたいに、妄想と言えばレスする事が無い、何でも妄想？　（笑）
おまえに事実は解るのかか～　（爆笑ー