マンションで塾を経営【その３】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

(【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】)

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[451: 匿名さん]

マンション内にも通わせている家庭があるでしょうね。
どうすんのかな。

[452: 匿名さん]

＞450 ？ 経営者変わっても内容同じってことは、全国の塾が同一内容？？？

[453: 匿名さん]

＞420
＞426

塾の親御さんがこれ読んだら、すぐ辞めさせますね。

[454: 匿名さん]

みんなで塾を守りましょう。

1年半も何もなかったのに、病気になりかけの住民のために犠牲になる必要はありません。治療費ぐらいはカンパしてもよいかな。

[455: 匿名さん]

1年半以上誰も気づかない塾よりも、プライバシーの侵害の方が問題ではないの？

客が多いからって、根掘り葉掘り詮索されたらたまらんだろう。逆に出入りがなくても、死んでないかと心配されたり、女性が入れ代わり出入りしたら、デリヘル経営してないかと詮索されたり、たまらんなあ。こんなマンション。

[456: 匿名さん]

>453
塾経営者本人が言ってるわけじゃないから関係ないんでは？

[457: 匿.名さん]

>>454
> 1年半も何もなかったのに、
>>455
> 1年半以上誰も気づかない塾よりも、

規約でペットの飼育が禁止されているマンションにおいて、１年半以上に
亘ってペットを飼育し、その間に誰も気付かなければ規約違反とはならない、
という主張と同じように感じます。

[458: 匿名さん]

＞457
なるほど

[459: 匿名さん]

＞426

経営が一ヶ所のみと、多箇所の場合で、経営者の対応が全く異なりそうですね。

[460: 匿名さん]

ばれてしまえば、どんな理屈付けても違反は違反、粛々と手続きするんだと、スレ主さん。

規約に従わなくて良いのなら、ペット禁でも犬が飼えるということ、犬が平穏なら？（笑）

総会楽しみ、裁判はもっと楽しみ。

[461: 匿名さん]

違反でないものを違反と言われても・・・。

[462: 匿名さん]

http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html

(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。

(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。

(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

[463: 匿名さん]

>462
気になっていたけど、日本語がおかしいんだよね。
　他の住戸に特に影響　→　他の住人に影響
　少人数の者を対象とする　→ 少人数を対象（者は冗長）
　平穏さに疑問があり　→ ？　
　塾やピアノを教授するような場合 → 塾を教授するの？

[464: 匿名さん]

>>463
マンション管理センターにクレームつけたら？

[465: 匿名さん]

＞＞４６３
読み方がおかしいというか、理解力がないんだろう。こういうのをクレーマーって呼ぶんじゃないの？

>他の住戸に特に影響　→　他の住人に影響

住人だけとは限らないだろう。物理的な被害なんかもあるからね。

>少人数の者を対象とする　→ 少人数を対象（者は冗長）

人数は対象にならないだろう。対象とするのは「者」。冗長でも何でもない。

>平穏さに疑問があり　→ ？　

わからないのは、あなただけだろう。1年半も誰も気づかないのは、それまで平穏さに疑問がなかったってこと。

>塾やピアノを教授するような場合 → 塾を教授するの？

(塾)や(ピアノを教授する)ような場合、ってことじゃあないの？

朝からマンション管理センターの揚げ足とってどうするの？

[466: 匿名さん]

463だけど
>465
意味ぐらいわかるよ。
ただ、気になったので感想を述べただけ（職業病ですから）。
クレーマー？　別に誰に対してもクレームしてないよ。
自分の感想を述べただけだから。

内容的にも
「住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。 」
これも変な解説だね。

マンション内部の平穏さの問題に、なぜ住宅地かどうかが影響するのか？
裁判例から見てもそんなこと論点になっていないからね。
それと「認められない」って、誰が誰に対して認めるのかなね。

[467: 匿名さん]

分からない人には分からないんだね。
呟くのが職業なんですか？

[468: 匿名さん]

＞＞４６６
＞「住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。 」
＞これも変な解説だね。

想像力が欠如しているんだろう。

マンション管理センターの文章へのあなたのコメントは不要。

文字通り理解できる人の方が圧倒的に多いだろうね。

[469: 匿名さん]

>>463
>>466
分からなければ、マンカンに質問したら？ここでレスしないで。

[470: 匿名さん]

463だけど、公益財団法人マンション管理センターに質問したって意味が無いよ。

裁判所の判断に興味があるなら、弁護士意見や判決例を調べる方が重要。
それに、管理組合が規則１２条をどう解釈してどう運用するかは各管理組合の自由だから、マンション管理センターの意見なんて参考程度にすぎない。

[471: 匿名さん]

弁護士の意見も判例も参考てすが。

[472: 匿.名さん]

> 1年半も誰も気づかないのは、それまで平穏さに疑問がなかったってこと。

＜Ｑ＆Ａ＞
http://www.bes.co.jp/marubeni_qa/119.html

[473: 匿名さん]

>>470
>463だけど、公益財団法人マンション管理センターに質問したって意味が無いよ。
あなたのこのスレでのマンカンへの意見や疑問は、もっと意味がない。

[474: 匿名さん]

＞＞４７２

＞＞４０７さんの意見も参照しては、

第１２条のコメントは区分所有法でいうところの「区分所有者の共同の利益に反する行為」を平易な言葉で表現したもの。

どこからが「区分所有者の共同の利益に反する行為」に該当するかは、マンションの規模、立地、周辺環境、など個別に判断せざるを得ないというのが、一般的な解釈であり、結論です。

当然それ自体に拘束力はないが、区分所有法はマンションのローカルルールである管理規約と違って、この国のルールですから日本中のマンションに対して拘束力を持ちます。なので、関係ないとは言えませんね。

このマンションの理事会も、そういった考え方のもと規約違反との判断しているものと思いたいが、スレ主（当事者の一方のみ）からの情報だけでは判断しかねる。

まあ、塾経営者も理事会（管理組合）の判断に疑義があるなら、堂々と裁判で争えば良い。それは当然の権利なのですから。

外野は経緯を見守るのみです。

[475: 匿名さん]

>474
>どこからが「区分所有者の共同の利益に反する行為」に該当するかは、マンションの規模、
>立地、周辺環境、など個別に判断せざるを得ないというのが、一般的な解釈であり、結論です。
こんな根拠の無い発言なら俺だって言えるよ。悔しかったら根拠を示してね。

（おれ流）
どこからが「区分所有者の共同の利益に反する行為」に該当するかは、マンションのデベロッパー、
管理会社、駅からの近さ、など個別に判断せざるを得ないというのが、一般的な解釈であり、結論です。

どう？

[476: 匿名さん]

>>475
>マンションのデベロッパー
って、あんた分譲された後は、デベロッパーって関係ないだろうが？

ひょっとして、マンションを購入したことない検討者さんか？

[477: 匿名さん]

＞＞４７５
>管理会社
って、あんた管理を委託しているだけの会社がなんで関係あるの、管理会社なんて、変えることもできるのに、そんなことも知らない？

このスレから退場した方が身のためでは？

[478: 匿名さん]

>476,477

まじめに取るなよ。
根拠の無い発言なら俺だって作れるという例を示しただけだ。

俺流発言は、474と同様に当を得ていないよ！

[479: 匿.名さん]

>>474
>第１２条のコメントは区分所有法でいうところの「区分所有者の共同の利益に反する行為」を平易な言葉で表現したもの。

第１２条のコメントは、規約違反になるかどうかのメルクマールを示した
にすぎず、規約違反の行為が、直ちに「共同の利益に反する行為」という
ことではありません。
（規約違反ではあるが、共同の利益に反するとまではいえない行為も
ある・・・標準管理規約では、第６７条で対応が可能）

[480: 匿名さん]

>>478
だから規約のひな形を作った国交省のコメントやその運用を指導するマンカンの文言には、根拠があるんだよ。あほ丸出しの人間が作った根拠のないものとのは違うの。

>俺流発言は、474と同様に当を得ていないよ！
あんたのあほ丸出しがおかしいからって、474もおかしいって、そういう推論が成り立たないことくらいわからないかな？「俺はあほだからお前もあほだ」って言えるならば、あんたの言うことはすべて正しいことになってしまう。

[481: 匿名さん]

>480
そう吠えるのはいいから、474が正しいという根拠は？　マンカンのどこに書いてあるって？

[482: 匿名さん]

>>481
>俺流発言は、474と同様に当を得ていないよ！
あんたのあほ丸出しがおかしいからって、474もおかしいって、そういう推論が成り立たないことくらいわからないかな？「俺はあほだからお前もあほだ」って言えるならば、あんたの言うことはすべて正しいことになってしまう。

に、先に反論したら？聞いてやるよ。

[483: 匿名さん]

塾としては、騒がれて話が大きくなれば不利ですね。

[484: 匿.名さん]

>>479 の続き
＜参考＞
「住居専用部分を、専ら各種機械の取り扱い説明書、各種サービスマニュアル、バーツリストの企画、原稿作成、図面作成及び技術翻訳などを業務内容とする会社が事務所として使用（東京地裁八王子支部平成５・７・９）。
　規約でその使用方法・使用目的を定めてあれば、それに反する行為を制止を無視して常時又は断続的に長期にわたって継続すれば、多くの場合共同利益違反になると認定される可能性が大きいようである。」

（http://www.mankan.or.jp/12_member/n_precedent/199907.html　からの抜粋）

[485: 匿名さん]

>482
なんだ自分の意見の正当性も説明できないの？　

俺は最初から自分の意見はおかしいって認めているよ。正しいなんて言っていない。
それに、おれの意見がおかしいから474もおかしいって、そんな相関関係があるとは言っていない。

俺が言っているのは407は、
(1)管理規則１２条は区分所有法でいうところの「区分所有者の共同の利益に反する行為」を平易な言葉で表現したもの。
と言って、さらに
(2)どこからが「区分所有者の共同の利益に反する行為」に該当するかは、マンションの規模、立地、周辺環境、など個別に判断せざるを得ないというのが、一般的な解釈であり、結論です。
と言うから、(2)の「一般的な解釈であり、結論です」と言える根拠は？　そんなこと何処に書いてあるの？と聞いただけ。

特に「マンションの規模、立地、周辺環境」に影響されるとの解釈がなぜ成り立つのか興味をあるので、結論だといえる根拠を教えて下さいな。

[486: 匿名さん]

＞＞４８５

くどい奴だな。

自分がおかしいことがかけるから、あんたもおかしいだろうっていうのは、議論のやり方がではない。

だから、最初から、きちっとおかしいと思うならば、おかしい点を指摘すべきなの。

それと、あれは、私の書いたものではないから、「自分の意見の正当性」って関係ないんだよ。

[487: 匿名さん]

＞＞４８６
議論のやり方がではない　－－＞　議論のやり方がまともではない

[488: 匿名さん]

お目こぼしってことでしょう。
基本駄目だけど、あまり影響がないならお目こぼしで塾Ok。
どれくらいならOKか？というのは影響を受けた側の心証次第。
神経質な人がいたら閾値は低くなってしまう。仕方ないですけどね。

[489: 匿名さん]

マンションで塾をやるとか不安定なんですよ。
いつ住民から問題視されるか塾としては戦々恐々。
問題視されたら、塾の存続は不可能ですからね。

[490: 匿名さん]

＞＞４８５
人に尋ねる前に、自分で少しは学習したらどうかな？学習能力があるかどうかは知らないが。インターネットが使えるようだから、検索とかしてみたら？

例えば、

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf

http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html

で、納得できなければ、それぞれに問い合わせれば、ここに投稿するより、よほど懇切丁寧に教えてくれるだろう。

[491: 匿名さん]

>>488
＞神経質な人がいたら

ノイローゼとかはどうか知らないが、病人がいたらその人優先？心情的には理解できるが、そんなことはないのでは？

通常がまんできる範囲のものが我慢できないのであれば、病人は入院するなり、耳栓するなり、最上階に移るなり、すべきではないかな？

[492: 匿名さん]

>486
くどかろうが何だろうが、正しい結論を導くのが大事でしょ。

おれは
>自分がおかしいことがかけるから、あんたもおかしいだろう
なんて言っていない。
「407の意見が正しいという根拠を示していないから信じるに値しない」ということを言いたかっただけ。
根拠無しの意見なら誰だって書けるよ、と例示したの。

>あれは、私の書いたものではないから
なんだ、そうだったのね（しらけた）。

[493: 匿名さん]

＞456
『ウチの子が通ってる教室は、捨て石教室ではないですよね？』
との趣旨の質問を保護者が経営者にしても、
『いいえ、捨て石教室です。』
と答える経営者はいないよ。

[494: 匿名さん]

＞491 神経質=病人？

[495: 匿名さん]

>>491 騒がれたら塾は終わりですよ。それも運命でしょうか、仕方ないです。

[496: 匿名さん]

>>492
あほじゃあないか？

朝からマンカンの文書に文句つけていて、あれがマンカンの文言ともわからなかったって？

>根拠無しの意見なら誰だって書けるよ、と例示したの。

国や財団法人は、「根拠無しの意見」は公表したり、周知しようとしないこと位も理解できない？

で、なんでこのスレを朝から汚し続けるの？退場！

[497: 匿名さん]

塾反対派って、反対するのはいいが、もう少しまともな根拠を書ければ書きなよ。
>>495
>騒がれたら塾は終わり

触れたらって、塾は受け身だろう。騒ぎ出したのはスレ主で、それを増幅しているのが、あんただろう。脅迫的にも取れる投稿が多いから、逆に塾同情派が増えるばかりだと思うよ、

[498: 匿名さん]

>>497
（誤）触れたらって
（正）騒がれたらって

[499: 匿名さん]

>496
人をアホ呼ばわりするなら正確に読みなよ。

>463
で言ったことはマンカンの説明だってわかっていて言ったこと。マンカンの説明だろうがなんだろうが自分の意見は変わらない。

おれがずっとこだわっているのは
>474
>どこからが「区分所有者の共同の利益に反する行為」に該当するかは、マンションの規模、立地、
>周辺環境、など個別に判断せざるを得ないというのが、一般的な解釈であり、結論です。
だよ。この出展はどこだ？
490の発言で言及した出展のどこにもこんな表現は出てこないと思うけど。

「一般的な解釈であり、結論」って言い切っているんだよ。
出展もわからない権威の無い発言にすがっているだけなの？

[500: 匿名さん]

>>499
私は474ではないが、

http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html
に、

《コメント》
　住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。
　専有部分については､｢建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為｣(区分所有法６条１項）をしない限り、元来、それぞれの区分所有者がいかなる用途にも使用することができるのが原則であるが、この標準管理規約では、全戸が住宅用として使用することが予定されており（１条、７条）、このような住居専用マンションでは、専有部分の使用方法が区分所有者相互間に大きな影響を及ぼすことから、本条で「専ら住宅として使用する」という用途制限を明確にしたものである。
　本条のように、専有部分の用途を住宅専用として規制することは、所有権に対する極めて重大な制限であるから、規約に用途制限規定のない既存のマンションにおいて、規約を設定又は変更して本条のような規定を新たに設ける場合には、十分注意を要する（区分所有法31条１項後段参照）。なお新築マンションの場合は、分譲実務上、分譲会社が分譲に当たってあらかじめ作成しておいた規約案を買受人に示してその都度同意の印を受け、分譲が完了した段階で区分所有者全員の書面合意によって規約が設定されたものとする取扱いが一般的であるから、全員の合意があるものと考えられる。
　本条の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにあるように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになる。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になる。

(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。
(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。
(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一つの方法であろう。

とあるから、それをまとめると、474のようになるだろう。

どこかおかしいか？