マンションで塾を経営【その３】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

(【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】)

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[743: 匿名さん]

＞741
面白い例ですね。

Ａ
先生の目では、バナナがダメな場合

①先生
バナナはダメですよ。

②生徒
仕方ない。
もしバナナがダメでも、他のおやつがあるさ。


Ｂ
住人の目では、塾がダメな場合

①住人
塾はダメですよ。

②塾経営者
仕方ない。
もしこの教室がダメでも、他の教室があるさ。

[744: 匿名さん]

>>741
>>743
誰にもわからない。やめてくれ。

[745: 匿名さん]

>743
あなたの理解力のなさにはほとほと呆れます。

バナナがおやつに含まれるか、含まれないか、その答えは一つではないのです。

同様に塾は住宅として使用の範囲に含まれるか、含まれないか、その答えも一つではないのです。

バナナは？りんごは？アンパンは？ジャムパンは？

さて、どれがおやつで、どれがおやつではないのでしょうね。

答えは一つではないのです。

[746: 匿名さん]

身の毛もよだつのはスレ主の投稿だろう。

理事会に一任しながら、この掲示板の管理人に度々削除される問題投稿。悪意を感じてしまう。

[749: 匿名さん]

>747
そして、親からクレームがあり、学年主任や校長に相談したらＯＫになることも、良くある話です。

[750: 匿名さん]

塾は概ね認められる」。規模、人数、時間帯によっては認められない場合があるというマンション管理センターの解説通りでしょう。これが国土交通省公認の公益法人により周知させられている訳ですから、借りに裁判になったとしても、裁判官は、恐らくこれに従うでしょうね。でないと、これに基づいて経営が行われている既存の多くの塾にお影響を与えるわけですから。

[751: 匿名さん]

＞＞７５０
借りに --> 仮に

[752: 匿名さん]

＞＞７４８
笑われているのはスレ主とその擁護派の稚拙さでしょうね。

[753: 匿名さん]

＞745

まず、落ち着いてよく読みましょう。

『場合』と書いてます。

熱くならず、冷静に。

[754: 匿名さん]

＞747
結論はそのとおりだけど、このたとえでは、
先生=裁判所
だと思うよ。

[755: 匿名さん]

＞752 ？ 具体的な稚拙のポイントが示されておらず、○○○の遠吠えにしか聞こえん。

[756: 匿名さん]

そう思っていたら。

自分のマンションの問題と言うよりは自分のノイローゼをさらけ出しているのだから...

[757: 匿名さん]

通常認められれている個人塾を、正当な理由もなく、絶対反対と言うのは誰が聞いても論理的でないし、幼げない。双方、認められよう歩み寄りが必要。

[758: 匿名さん]

>757
>正当な理由もなく、絶対反対
正当な理由が無いと言っているのは、最近のスレでは756と757だけです。

規則を守れない人間に歩み寄ったら、１年後には生徒が５０人になるかもしれないし、他の空き部屋を借りてそこで塾の第２教室にするかもしれない。
とにかく規則を守れない人に対して歩み寄りはするのは危険。

[759: 匿名]

＞756 自分のマンションの問題？ 人に不愉快な思いさせるな、と、当たり前のこと書いただけ。

[760: 匿名]

＞758
賛成。

＞756
スレ内容関係なし。＞752かでは、それまでとは脈絡なくスレ主擁護派等の話を持ち出しており、意味不明。＞756はしっかり確認すべき。

[762: 匿名さん]

758ですが

ここで歩み寄りをするとどうなるか？

・塾が何らかの形で継続する。
　オートロック付きのマンションだとしたら、制限エリアに塾生が大量に出入りする（１２０人／月、１４４０人／年）。
・２戸目、３戸目の塾開設者が出たら、管理組合はそれらを止められない。
　裁判で第２塾、第３塾を止めようとしても、“権利の濫用”によって管理組合が負ける恐れがある（同様判決あり）。
・第１塾の生徒が増えても、それを管理組合として監視するのは非現実的だし、そんなことに労力をかけられないので、実質的に、塾はやり放題になる恐れ大。おまけに、それを指摘しても今回の騒ぎ例から素直に従うとは思えない。

つまり「歩み寄り」は、そのマンションにとって事業利用ＯＫとする否かの大きな分岐点。

[764: 匿名]

＞761の後半。
752派が理解できん。

誹謗中傷した上に、問われている点(755に書かれた『根拠』)は放っておいて、自分の書きたいことしか、書けない。

俺も、管理規約派は、規約話以外は常識ない人間が多いと感じている。
本当に＞752以前も読んだか？

何よりもまずは、最低限のルール守って皆が気持ちよく書けるようすべき。

[765: 匿名さん]

>>758
個人塾をやってはいけないと言う規則はないのでしょう?

[766: 匿名さん]

今は管理組合vs塾住戸でしょう。塾を最初から禁止していないのであれば、妥協するのが合理的ではないかな。マンション内には、塾住人のシンパもいるだろうから、マンション内で争うよりは和解した方が良いと勧めているだけ。まずはそれを皆で模索することを拒否することが理解できない。

[767: 匿名さん]

そのマンションでは763のような規約はあるの?規約があっても居住者の権利の方が優先される場合があるから、必ずしも有効とは限らないが。

[768: 匿名さん]

>>764
最低限のルールを守っていないとあるが、具体的にどんなルールですか?

[769: 匿名さん]

＞768
サジ投げちゃった？

[770: 匿名さん]

758だけど

>765
今はマンションでないのでわかりません（昔の規則や細則は捨てた）。

>766
>皆で模索することを拒否することが理解できない。
正しくない表現ですね。
今回は総会があるので、皆で議論する場はちゃんと確保されています。

「妥協することは反対！　でも総会で議題にするのは賛成。」

[771: 匿名]

＞752
よりも前の、＞746、＞748等は、全てスレ主だけの話題。
しかも、この2つは正反対の立場。
この流れの中、スレ主派の話を始めるのは勝手だが、突然、潜り込ませているだけ。

[772: 匿名さん]

>>770
総会で話し合えばいいだけでしょう。それまで拒否する必要性は全くない。

[773: 匿名さん]

>>764
ルール違反としながらどのルールか書けなかったら、それが誹謗中傷ではないの？

[774: 匿名さん]

一切の妥協をしないというのであれば、話し合い自体が成り立たないということが、理解出来ないのかな。>770

[775: 匿名さん]

>>772は
>>770さんに対してではなく、頑なに塾を否定する方に対してです。

[776: 匿名さん]

763さんが良い例を示してくれたので（さすが野村不動産）、今度の総会で
「・当該住戸を各種学校及び教室等（学習塾、カルチャー教室等）として使用しないこと。 」との内容を細則に入れる議決を取るという手もありますね。
規約の条文もその解釈も変更していないので、細則だけの変更ですみますから。

もちろん組合員の議決により、否定することも自由ですよ。

[777: 匿名さん]

過去に遡って適用は出来ないけどね。

[778: 匿名さん]

>777
この案では規約自体には手を加えていません。細則はその規約の内容をブレークダウンするものであり、双方の規定は矛盾しません。従って、昔はＯＫだったものを改正によってＮＧにしたのではありませんので、遡及効は関係ありません。

一方、条件付きの許可制にするならば、横浜市のＨＰで説明されているように(>702参照）、管理規約自体に「ただし書き」を入れる修正をする必要があります。
> 第１２条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
> ただし、区分所有者が自ら居住して行う事業で、かつ他の区分所有者及び占有者の迷惑にならない場合で理事会の承認を得た場合は、この限りでない。
このような変更は、規約自体の変更ですから細則変更に比べてハードルは高いです。

[779: 匿名さん]

>778
明らかに、従来はＯＫだった学習塾をＮＧしていますから、不遡及の対象となりますよ。

[780: 匿名さん]

>779
ハイハイ。戯言は総会又は裁判所でやりましょうね。
いらぬ議論を増やさないために、細則は今の時点で変更しない方がいいですね。

[781: 匿名さん]

>763の例は、標準管理規約ままの条文では学習塾等を禁止出来ないからこそ追加されている、という事実から目を逸らさないで下さいね。

[782: 匿.名さん]

>>776 さん
学習塾を排除した後、確認規定として定めておくことは効果的ですね。

＜わたしが想像する「マンションの一室で学習塾を開くことはできないか？」と
考えた人の 一般的な行動パターン＞
１．マンションの一室で学習塾を開きたい。
２．管理規約には、「その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、
　　他の用途に供してはならない。」と書いてあるので難しいかな。
３．「規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、
　　住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。」と
　　書いてある書物を見つけた。
４．一縷の望みがあるかもしれない。
５．まずば、管理組合に相談してみよう。

[783: 匿名さん]

>781
逆でしょうな。
横浜市の例では
>規約で専有部分を専ら住宅として使用することを規定している場合、それ以外の目的に使用することは区分所有法第６条第１項の「区分所有者の共同の利益に反する行為」にあたり、不当使用行為となります。
とハッキリと言っている。さらに、
>しかし、現実には規約違反にあたるか否か判断に迷うケースがありますので．．
といって但し書きについてのコメントをしているが、本スレの場合は、規約違反にあたるか否かの理事会判断がすでに出ている。

[784: 匿名さん]

自治体によって解釈はまちまちでしょう。一自治体の例が全てのようなロジックは理解に苦しみます。
理事会の判断が正しいは限りませんよ。そのために、総会、さらには民事訴訟という、手順が用意されているのですから。

[785: 匿名さん]

住宅の一室で塾を営むことが住宅として使用の範囲を逸脱しているか否か、判断のポイントはこの一点ですね。著しく逸脱していると認められない限り禁止するのは難しいでしょうね。区分所有者の共同の利をき極大化するような運用は区分所有者個人の利益を不当に制限することに他なりません。

[786: 匿名さん]

>>783
>それ以外の目的に使用する
に当たらないのですよ。

内職と同じ扱いですから。

[787: 匿名さん]

なんでいつも同一人物が784,785のように２つずつ発言するの？

[788: 匿名さん]

匿名掲示板で何を書いているの？

塾反対派で、裁判になれば生徒が減るなんて根拠のない投稿をしていたのは、何度も何度も同じ投稿をしていたようだけれど？

同じ投稿者だとは限らないだろうし、二度続けて投稿していけないと言うルールもない。

ルールもないのにルールを勝手に作りたがるって・・・。

[789: 匿名さん]

>788
いけないなんて言っていないよ。なぜ２ずつやるのかと聞いているだけ。

それに裁判になれば生徒が減るなんてこと言っているのは別の匿名さん。
法律に正しく議論することしか興味ないからネ。

[790: 匿名さん]

>>783
>規約違反にあたるか否かの理事会判断がすでに出ている。

スレ主さんが書いていおられだけで、出ていないかもしれませんよ。別の住民さんによると、理事会の議事録に記載されていないし、他の住民さんも知らないようとのことですから。

[791: 匿名さん]

＞768
まともな議論したことないだけでしょ。

[792: 匿名さん]

>>789
そりゃあ失礼！

同一人の投稿かどうかわからない匿名掲示板で、2連投しているか尋ねること自体が無意味と思ったもので。謝罪いたします。

[793: 匿名さん]

>>783

>横浜市の例では
> >規約で専有部分を専ら住宅として使用することを規定している場合、それ以外の目的に使用することは区分所有法第６条第１項の「区分所有者の共同の利益に反する行為」にあたり、不当使用行為となります。

これについては、既に何度も既出の通りです。

国土交通省の次のコメントがあり、
------
　住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。
------
もし本件塾経営者の生活の本拠がこのマンションにあり、生活の本拠であるために必要な平穏さを有しておれば、専ら住宅として使用していることに該当するでしょうから、一概に規約違反とは言えないのではないかと考えます。

もし理事会が規約違反と判断しているのであれば、判断が誤っている可能性もありますね。そのまま管理組合が裁判に持ち込めばどうなるのでしょうかね？

[794: 匿名さん]

>793
>もし理事会が規約違反と判断しているのであれば、判断が誤っている可能性もありますね。
ほとんどないでしょう。スレ主によると「当人も塾経営を認めた」ようですから。
認めたのは「経営」なので、それを内職とかと比較するのは無理があります。

管理規則は、あくまでマンション内部のローカルルールですので、それをどう判断して、どう運用するかは管理組合ごとに自由です。また、そのような運用をしても良いことは区分所有法で規定されています。

いままでの裁判で、管理組合敗訴となったのは、区分所有権法違反では無く「権利の濫用」という理由からです。

793さんをはじめ塾を擁護する人は
>本件塾経営者の生活の本拠がこのマンションにあり、生活の本拠であるために必要な平穏さを有しておれば、
ということにすがっていますが、裁判例を見る限りそれは虚しいことですよ。
マンション内の自治は自由なのですから「理事会の判断と管理組合総会の結論がすべて」、そう言っても過言ではありません。

[795: 匿.名さん]

元スレ主の投稿から判断すると、
法５７条に基づく訴訟か法５８条に基づく訴訟かはわかりませんが、
理事会は、裁判所に提起する議案を総会に上程することになると思います。

[796: 匿名さん]

>>795
>元スレ主の投稿から判断すると、

最期の投稿では、ニ三ヵ月以内に総会を開き、塾経営者の話を聞くというだけでしょう。

どこにも書いていないことを判断されるというのは、如何でしょうかね。

[797: 匿名さん]

>>794
スレ主の理事会に関する投稿って、信用できないでしょう。スレ主自身が理事会を信用せずにここに投稿しているわけですから。で、スレ主が書いた通りには、実際の理事会は動いていないようですからね。

個人塾経営が「経営」と言う言葉を使ったらと言って、内職同等でないかどうかわわかりません。言葉よりは実態が重要ですからね。

塾の裁判例がないのは、マンション管理センターで認めらない場合もある＝通常認められるとなっているからではないでしょうか。裁判しても和解になるだけですから、記録が残らないものと思います。で、あれば最初から和解を考えるべきでしょうね。

[798: 匿.名さん]

わたしの予想です。
総会は話を聞く場ではなく、議案を審議し決議をする場です。

法５７条・・・当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えてもよい。
法５８条・・・第一項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、
　　　　　　　弁明する機会を与えなければならない。

[799: 匿名さん]

＞７９７
スレ主のマンションの話であって、他のマンションのことをこのスレッドで議論してもスレッドが混乱するだけです。
スレ主の議題と別のマンションの話をしたいのであれば他のスレッドでしなさい。

スレ主のマンションであると６１が思い込んでいるだけですね。
スレ主のマンションと違う事項であれば、違うマンションなので６１のレスは無視してよろしいと思います。

[800: 匿名さん]

>>799
スレ主のマンションは、特殊なマンションなのですか？

一般のマンションのケースが当てはまらない、特別な理由があるのでしょうか？

[801: 匿名さん]

＞797
経営者が認めたので、経営でしょう。

[802: 匿名さん]

＞＞７９８
あなたの予想であれば、それは自由です。

ただ、スレ主さん本人が、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015
で、「総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。」と書いておられるので、スレ主さんの投稿でわかることとしては、それ以上でも以下でもないです。

その上での議論であれば、私としては、経営者から話を聞いてから対応＝判断するということで、まだ議案を審議するところまでは行っていないのではないかと思う次第です。

[803: 匿名さん]

>>801
内職で経営って言葉使ってはまずいですか？

それと、その情報はスレ主さんの伝聞情報でしょう？

あまり議論することに意味がないと思います。

[804: 798]

>>802
>その上での議論であれば、私としては、経営者から話を聞いてから対応＝判断するということで、まだ議案を審議するところまでは行っていないのではないかと思う次第です。

あなたがそのように予想するのは自由です。

[805: 匿名さん]

>>804
ええ私の予想であり、かつスレ主さんのほぼ書いた通りです。

[806: 匿名さん]

総会の議案は区分所有法では一週間以上前に組合員に周知する必要があります。
当日欠席（委任状含む）の方も多数いらっしゃると思いますので、その場で話を聞いて何かを議決することは不可能かと思います。

[807: 匿名さん]

このマンションも、特殊なマンションでなければ、現在の塾が認められるかどうｋは、
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html
の通りでしょう。

本条の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにあるように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになる。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になる。

(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。

(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。

(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一つの方法であろう。

[808: 匿名さん]

＞＞７９９さんへ

＞スレ主のマンションであると６１が思い込んでいるだけですね。
＞スレ主のマンションと違う事項であれば、違うマンションなのでＮｏ６１のレスは無視してよろしいと思います。

前すれ（その１）ではスレ主さんが『塾の名前』を公開していました。そこから検索して『マンション名』を特定できたのではないでしょうか？
『塾名』を書いたのでスレッドの管理人に削除された様ですが、削除前に書き込んだのしょう。なので同じマンションに住む住人なので疑問を抱いて投稿したのではないでしょうか？。

[809: 798]

>>806 さん
議案書には、「当日、採決をする前に当該区分所有者に弁明の機会を与える」旨の
記載をすればよいと思います。

＜参考＞
http://m-kanri.biz/yougo/h/benmeinokika.html

[810: 匿名さん]

＞808
削除前に見ておられる方々は、みなさん場所を知ってます。

[811: 匿名さん]

>>809
手続き的にはそうかも知れませんが、スレ主さんはそういうように投稿していません。「総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。」と書かれているのでその通りであれば、話を聞いてから判断しようということで、ごく穏当な対応と思います。

[812: 匿名さん]

ご参考

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

　当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。失礼ですが、このスレ主さんは、本当にこのマンションに居住されている方でしょうか？理事会にご自身の名前等を明かされていますか？

　数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。ここまで徹底した糾弾をされるということは、急にわき起こった問題ではないはずで、前々から個人的にクレームをその学習塾に対して出されていたのでしょうね。理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えないので投稿させて頂きました。

[813: 匿名さん]

>795
>理事会は、裁判所に提起する議案を総会に上程することになると思います。

ウチが理事長ならそんなことしないね。
管理組合からの指摘に従って、
・現状では塾の経営は１２条違反であることの詳細な説明。
・塾の継続を認めるならば、管理規約を変更する必要があることを、組合員に説明
　さらに変更したとしたら将来どういうことが予想されるかを説明。
・塾が停止命令に従わなければ第６７条第３項に従って、訴訟により行為の差止めを行うことを検討する旨を報告
（区分所有者の追い出しでも競売でも無く、単に塾の停止命令なら理事会決議でできる）

これだけにとどめ、一応塾からの意見を言う場を与える。
もし採決を取るならば、塾を認める方向で管理規則を変更すべきかどうかの採決を取る。
具体的な規則の内容と正式な手続は次回。
これで十分でしょ。築５～６年程度のマンションなら、塾を認めて商用マンションにしようということにはなりませんよ。

（ご参考）
マンション標準管理規約　第６７条第３項
区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等において不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を講ずることができる。
一行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること

[814: 匿名さん]

>809
とすると、事前に何を議決するかを議案書に記載することになりますが、話を聞く前から議案が書けますか？話の内容次第で組合の対応も変わってくると思いますが？

[815: 匿名さん]

813だけど
>ウチが理事長ならそんなことしないね。
>管理組合からの指摘に従って、
ここ、管理会社からの指摘に従って、でした。

[816: 匿名さん]

妄想の域をでないので、スレ主が戻ってくるの待つことにします。
　

[817: 809]

>>814 さん

よく理解できないのですが・・・
>話を聞く前から議案が書けますか？話の内容次第で組合の対応も変わってくると思いますが？

この「話」というのは、「弁明」のことですか？

[818: 匿名さん]

>817
いつ、「弁明」となったのでしょう？
スレ主はそんなことは言ってないですよ。

[819: 匿名さん]

結局スレ主さんの最後の投稿の通りでいいんじゃあないの？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

スレ主です。60番以来の投稿になります。まず、経過ですが、まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

議案を採択するという話にはなっていないようです。

[820: 809]

>>814 さん
それとも・・・

理事会は、
１．当該区分所有者の「話」（聴取）を含めて管理規約違反であると判断した。
２．文書により是正勧告を行ったが是正をしなかった。
３．規約違反の是正勧告に従わず、今なお、規約違反を続けている。
４．３．の行為は、「共同の利益に反する行為」である。
５．訴えをもって、行為の停止請求（または、専有部分の使用禁止請求）をする
　　ことを総会議案に上程することを理事会決議する。
６．総会議案として上程する。

の１．の「話」でしょうか？

[821: 匿名さん]

>820

>814ですが、私の認識は>819と同じです。
まだ、何らかの議案を採決する段階ではないと思います。

[822: 匿名さん]

理事会や管理会社って、それほどバカではないですよ。塾が概ねOKってことはマン管資格を持っておれば、通常皆知っている。また、適正な手続きを踏まないと却ってトラブルになることも知っている。事情を聴取しないで、いきなり決めつけて判断したりはしないでしょう。で、聴取するならば、公の場でやらないと、独断だと言われかねないからね。だからスレ主さんの投稿の通りでしょう。

「総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応」

外野が推測でとやかう言う話ではない。自分の推測の押し売りが、くど過ぎる。

[823: 匿.名さん]

>>821 さん

理事会が、総会で塾経営者から話を聞いた上で対応すると考えている
とすれば、いままでの対応は何だったのでしょうね。
思いつき？　単なる早合点？　判断誤り？

[824: 匿名さん]

>>823 さん、質問するのであれば、下げは不要ですよ。こそっとではなく、正々堂々と投稿しましょうね。

>>821さんではないですが、私の判断では、スレ主さんの単なる早合点でしょう。

スレ主さんの投稿と、実際の理事会との動きはかなり異なります。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/res/867
に書きましたが、一部修正して再掲しますと、

スレ主さんに説明して欲しいことは、

A)なぜ、理事会に相談しておきながら、（おそらく理事会の許可を得ずに、）匿名掲示板に相談する必要があったのだろうか？理事会だけに任せられない事情があったのだろうか？

> 8)管理規約違反かについては、管理委託会社から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け、理事会でもその旨確認をし、塾経営者に文書で通知をした（スレ主さん伝聞を含む）

B)管理会社が言わんとしたのは、「現状管理規約違反として、直ちに経営を停止することは難しい」あるいは、「管理規約違反として、経営を停止させるには、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しておかねばならないが、今とはなっては無理なので、規模・人数・時間帯を決めてはどうか」ということではないだろうか？いずれにしろ、直ちに経営を停止させることはできないと読めないだろうか？

> 10)理事会としては、「塾経営者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をした上で、例えば民事訴訟まで行うのか検討する」とのこと（スレ主さん伝聞）
> 11)違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思う（スレ主さん感想）

C)理事会の「繰り返し本人に通告を」する方針が決まり、「冷静に対処しようと思」ったわけだが、おそらく方針決定後最初であろう1月の通告で経営を辞めなかったことに対し、
> 13)今後は、法的な手続きに移行する見通し（スレ主さん伝聞）
> 14)腹立たしい（スレ主感想）
としているが、「繰り返し本人に通告を」してない状況で、「今後は、法的な手続きに移行する見通し」というのは、当初の理事会の方針と合致しないのではないか？

また、「冷静に対処しようと思」っていたにも関わらず、「腹立たしい」としたのは、思わず本音が出てしまったのだろうか？

D)実際に、3月26日時点で、
> 19)まだ裁判になっていない
> 20)総会を三ヶ月後に開き、塾経営者から話を聞いた上での対応予定（スレ主さん伝聞）
となっており、
> 13)今後は、法的な手続きに移行する見通し（スレ主さん伝聞）
とは、温度差があるように思われる。案外理事会の決定事項をスレ主さんはしっかりと理解していないのではないだろうか。

[825: 匿名さん]

>>824　（補足）
で、その傍証となるのが、「理事会のそような議事録をみたことがない」とする住民とされる方の投稿ですね。

[826: 匿名]

ワザと謝った情報を放り込んでスレを荒らすのは止めてもらえませんんかね。

[827: 匿名さん]

連投で恐縮ですが、再掲しておきます。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

by 匿名さん　2013-03-08 20:29:22

>　当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。失礼ですが、このスレ主さんは、本当にこのマンションに居住されている方でしょうか？理事会にご自身の名前等を明かされていますか？

>　数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。ここまで徹底した糾弾をされるということは、急にわき起こった問題ではないはずで、前々から個人的にクレームをその学習塾に対して出されていたのでしょうね。理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えないので投稿させて頂きました。

[828: 匿名さん]

>>826

>>823さんに対してですよね。

[829: 匿名さん]

>824
>スレ主さんの投稿と、実際の理事会との動きはかなり異なります。

実際に違うという根拠は
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61
のレスだけ？

824さんはがそのマンションの住人なら、理事会に直接聞けばいいじゃ無いですか。スレ主に聞きにくいにしても、理事会には聞けるでしょ。匿名掲示板を介してスレ主に質問しても何も意味が無いと思いますよ。

824さんはがそのマンションの住人でないなら、61のスレだけ過剰に信じるのはどうかと思いますけどね。

[830: 匿名さん]

>>829
スレは昨年12月に立てられています。3月まで、住民に理事会の決定が知らされないなんてことはないでしょう。住民が尋ねるのでなく、理事会が住民に知らせる義務があるのではないですか？

あと、>>824に記載の通りです。

スレ主さんは、
>理事会としては、「塾経営者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をした上で、例えば民事訴訟まで行うのか検討する」
と書かれただけで、検討結果は書かれてないですね。

その後、理事会の「繰り返し本人に通告を」する方針が決まったとありますが、スレ主さんの投稿を読む限り、そのような事実はありませんし、「民事訴訟」については不明です。

「総会を三ヶ月後に開き、塾経営者から話を聞いた上での対応予定」とありますので、これは事実でしょう。でも、対応予定とあるだけですので、「今後は、法的な手続きに移行する見通し」とまでは言えないのではないでしょうかね？

スレ主さんがご自分の都合のよいように、思いを違いをされている可能性が大でしょうね。

断定している訳ではありませんので、あしからず。スレ主さんか他の住民の方が、もう少し情報提供をすべきでしょうね。

[831: 匿名さん]

>>830

そのような事実はありませんし　-->　そのような経過は記載されていませんし

[832: 匿名さん]

＞８２４さんは、スレ主とは違うマンションなのに自分のマンションのようにレスつけるのはおかしいですよ。

[833: 匿名さん]

>>832
多数の人が見ている匿名掲示板で何がおかしいの？

おかしいのはあなたでしょう。私は東京都湾岸の巨大マンション住民です。

どちらの肩を持つわけでもありませんが、塾反対派の書くことは、根拠がなくおかしなことが多いと感じています。もう少し、きちっと論理立てて、塾が規約に違反していることを書かれたらどうでしょうか？このマンションは特殊だから、国交省のコメントが適用されないとか、塾生が裁判すると減るとかいうのは、勘弁してほしいですね。

[834: 匿名さん]

>自分のマンションのようにレスつける

どうしたら、そのように受け取れるのだろう。理解力を疑うね。

[835: 匿名さん]

国土交通省のコメントって何？
勝手に塾経営者の都合のいいように解釈して使っているだけでしょう。

スレ主のスレタイトルに従って議論するのが掲示板ですよ。
スレッドを荒らすのはやめましょうね。

[836: 匿名さん]

本当ですね。
スレタイトルとは違う内容のコメントを引用してスレ主が嘘つきとか都合のいいように解釈しているとか
スレタイトルとは違うコメントを引用しているのだから違うのは当然なのに笑えます。

[837: 匿名さん]

>>835
>>836
こんなあほなスレタイ他で見たことないですよ。他と見比べてごらんよ。

スレ主は、塾の競合さんか、個人的な恨みがあるだけではないの？で、なければ、自分のマンション名だしたり、塾の情報を公開したりしないでしょう？

でなきゃ、よっぽど常識がないかだね。

[838: 匿名さん]

おまけに同じ住民からも不思議がられている。胡散草すぎ

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

by 匿名さん　2013-03-08 20:29:22

　当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。失礼ですが、このスレ主さんは、本当にこのマンションに居住されている方でしょうか？理事会にご自身の名前等を明かされていますか？
　数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。ここまで徹底した糾弾をされるということは、急にわき起こった問題ではないはずで、前々から個人的にクレームをその学習塾に対して出されていたのでしょうね。理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えないので投稿させて頂きました。

[840: 匿名さん]

>>839
本当に無知だね。

周知を図っているのに、このマンションだけ適用外なわけないだろうが。

あんたみたいに解釈をあやまらないように、専ら住宅の意味をコメントしているのに、それが理解できないって？

スレ主のマンションでは何も判断されていないのはスレ主が「塾経営者の主張を総会で聴くことになっている」と言う通りでしょう。

無理やりどこにも書かれていない結論に導くところが、面白いね。

[842: 匿名さん]

>>841
＞「参考として、～その周知を図るものである。」
で、なんでこのマンションは参考にしないの？

勝ち負けの問題ではないと思いますが。

[843: 匿名さん]

このマンションはひょっとして、ノイローゼ住民ばかりとか、理事会が無能とか特殊なのかな？管理会社にも依頼せずに、管理士もおらず、独自管理とか？

でなきゃ、

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

なんてことはあり得ないだろう。

by 匿名さん　2013-03-08 20:29:22

　当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。失礼ですが、このスレ主さんは、本当にこのマンションに居住されている方でしょうか？理事会にご自身の名前等を明かされていますか？
　数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。ここまで徹底した糾弾をされるということは、急にわき起こった問題ではないはずで、前々から個人的にクレームをその学習塾に対して出されていたのでしょうね。理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えないので投稿させて頂きました。

[845: 匿名さん]

＞８４３さん
ご自分のレスを読み返して見られてはいかがでしょうか？
私怨に満ち溢れたレスではありませんか？

客観的にこのスレタイトルを読むと、学習塾経営者が住民に迷惑をかけている事実を受け入れらず
スレ主批判を繰り返しているように見受けられます。

[846: 匿名さん]

＞＞８４４

ばかじゃないの？管理士試験を実施する公益法人が、塾は概ね認められるとしているのに、このマンションだけが例外な訳ないだろうが。なんで、無知なあんたに教えを乞う必要があるの？

http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html

にあるとおりだよ。

>本条の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにあるように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになる。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になる。

>(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。

>(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。

>(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

>　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一つの方法であろう。

これがこのマンションには適用されないという合理的な理由があれば別だけれどね。

[847: 匿名さん]

>839
勘違いも甚だしい。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165/res/407

No.407
by 匿名さん　2013-04-11 08:24:32

第１２条のコメントは区分所有法でいうところの「区分所有者の共同の利益に反する行為」を平易な言葉で表現したもの。

どこからが「区分所有者の共同の利益に反する行為」に該当するかは、マンションの規模、立地、周辺環境、など個別に判断せざるを得ないというのが、一般的な解釈であり、結論です。

当然それ自体に拘束力はないが、区分所有法はマンションのローカルルールである管理規約と違って、この国のルールですから日本中のマンションに対して拘束力を持ちます。なので、関係ないとは言えませんね。

このマンションの理事会も、そういった考え方のもと規約違反との判断しているものと思いたいが、スレ主（当事者の一方のみ）からの情報だけでは判断しかねる。

まあ、塾経営者も理事会（管理組合）の判断に疑義があるなら、堂々と裁判で争えば良い。それは当然の権利なのですから。

外野は経緯を見守るのみです。

[849: 匿名さん]

>>843だけれど、このマンションとは一切関係ない。

当方の主張は、個別に判断されるべきであって、このマンションのケースもそれに該当すると言っているだけ。戸別に判断してだめということであれば仕方がないが、スレ主の投稿でも、今後開かれる総会で塾経営者を招いて意見を聞いて、それから判断するってことになってるのではないの？

>私怨に満ち溢れたレスではありませんか？

なんで、東京都港区の大規模高層に住む私が私怨に満ちないといけないの？スレ主擁護派の陳腐な意見が面白いだけだよ。

あなた自分の書いていることを読み直したが方がよいよ。

[850: 匿名さん]

住民に迷惑をかけ住居専用マンションの環境を破壊してまで営業できる根拠は何ですか？
国土交通省がそのようなコメントをしている事実がどこにありますか？
勝手に国土交通省が許可しているなどとコメントをしても大丈夫ですか？

[851: 匿名さん]

>>848
＞ノイローゼ

スレ主本人が書いているのではないの？

病気であれば、まず治療するのが重要ではないの？

冷静に対処すると書いて、すぐ腹が立つと書けば、おかしいと思わないかな？

そこまでスレ主に肩入れする理由を逆に知りたいな。

[852: 匿名さん]

スレ主の作ったスレッドですからスレ主の情報だけを元に議論するのが筋ですよ。

[853: 匿名さん]

>>850
>住民に迷惑をかけ
そういう事実があるかどうか、塾経営者は管理組合に尋ねたのではないの？誰でも、知らずに人に迷惑をかけるってことはあるでしょう？だったら、その通り指摘してあげればよい。サッカーでも一回目の反則でレッドカードを切られることはないのではないの？

住居専用と言う意味では、塾経営者も居住しているのでばれ、OKであるというのは、国土交通省やマンション管理センターのコメントや解説の通り。それを否定する方が、どうかしている。

[854: 匿名さん]

騒音被害の立証には、診断書が有効ですね。

しかしながら、851のスレ主の体調不良を嘲笑するレスは頂けませんね。

[856: 匿名さん]

>>852
スレタイ読んで御覧よ。

相談でしょう？だったら。当然色んな情報を交えるべきでしょう？

偏った情報で、マンション名を出したり、相手の名前を出したりするのは、マナー違反でしょう。だからスレ主の投稿は管理者により一部削除されている訳。

スレ主と同じで、おかしなこと書きすぎですよ。

[857: 匿名さん]

＞８５３

スレ主の情報を無視してレスをつけてはスレ嵐になりますね。
掲示板のルールを守りましょうね。

[858: 匿名さん]

下記は何れも単なる規約違反ではなく、「区分所有者の共同の利益」に反する場合にのみ適用されます。

以下、区分所有法より抜粋

第七節　義務違反者に対する措置

（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第五十七条
1項　区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。

（使用禁止の請求）
第五十八条
１項 　前条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第一項に規定する請求によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。

（区分所有権の競売の請求）
第五十九条
１項 　第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。

（占有者に対する引渡し請求）
第六十条
１項 　第五十七条第四項に規定する場合において、第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。

[859: 匿名さん]

＞＞８５４
＞体調不良を嘲笑

具体的にどこが嘲笑に該当しますか？病気は治療すべきということですか？

[860: 匿名さん]

分かっているのなら反省して削除依頼してはいかがですか？

[861: 匿名さん]

>858の補足です。

つまりは、塾を行なっているから「専ら住宅として使用・・・」に違反しているとしても、
それが「区分所有者の共同の利益」に反することが認められない限りは、その行為の停止を
請求することは出来ないのです。

[862: 匿名さん]

（専有部分の用途）
第12条　区分所有者は、その専有部分を専ら住戸として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

《国土交通省のコメント》
　住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。

《マンション管理センターの解説》
　専有部分については､｢建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為｣(区分所有法６条１項）をしない限り、元来、それぞれの区分所有者がいかなる用途にも使用することができるのが原則であるが、この標準管理規約では、全戸が住宅用として使用することが予定されており（１条、７条）、このような住居専用マンションでは、専有部分の使用方法が区分所有者相互間に大きな影響を及ぼすことから、本条で「専ら住宅として使用する」という用途制限を明確にしたものである。

　本条のように、専有部分の用途を住宅専用として規制することは、所有権に対する極めて重大な制限であるから、規約に用途制限規定のない既存のマンションにおいて、規約を設定又は変更して本条のような規定を新たに設ける場合には、十分注意を要する（区分所有法31条１項後段参照）。なお新築マンションの場合は、分譲実務上、分譲会社が分譲に当たってあらかじめ作成しておいた規約案を買受人に示してその都度同意の印を受け、分譲が完了した段階で区分所有者全員の書面合意によって規約が設定されたものとする取扱いが一般的であるから、全員の合意があるものと考えられる。

　本条の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにあるように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになる。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になる。

(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。

(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。

(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一つの方法であろう。

[864: 匿名さん]

＞＞８６０
＞分かっているのなら反省して削除依頼してはいかがですか？

分からないから尋ねているのです。病気の方は病気を治すことが重要です。

ご自分で病気の兆候を感じていられるのですから、まずは医者にかかることでしょう。別に嘲笑でも何でもありません。

[865: 匿名さん]

スレッドルールをご存じないのかな？
どうも、スレタイトル内容を塾経営者に都合よく変えようとする輩がいますね。

[866: 匿名さん]

>>863
>その認められなかった場合がこのマンションなの。
>早く気づいて。

どこにそういう事実が記載されているの？だったら、今さら総会で塾経営者の意見を聞いて判断しないでしょう。最新のスレ主さんの投稿では、理事会はこれから判断するとなっていて結論は出していないのですが？

おかしなことを繰り返し書かないでくださいね。

[867: 匿名さん]

＞決定的なのがこれです。
＞実際、スレ主のマンションにおいて、問題の塾は管理規約違反と判断され、営業停止を通告されたことです。
＞当然至極の成り行きです。

全然、当然ではありませんね。>861を参照

No.861
by 匿名さん　2013-04-15 21:43:43

>858の補足です。

つまりは、塾を行なっているから「専ら住宅として使用・・・」に違反しているとしても、
それが「区分所有者の共同の利益」に反することが認められない限りは、その行為の停止を
請求することは出来ないのです。

[868: 匿名さん]

スレ主がノイローゼになりそうと書かれているのは、どこからきているのかな？
原因は、スレ主に迷惑をかけている塾の営業にあると書かれているではないのかな？
もし、病気になっているのならば原因の塾の営業を停止させるしかないのだが

[869: 匿名さん]

管理組合が規約違反だから塾の営業をやめるように言っているのなら、規約違反ではないか

[870: 匿名さん]

>>868

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

のスレタイの最後読んで御覧よ。

>ノイローゼになりそうです。

とスレ主本人が書いているから。

[871: 匿名さん]

>869

>858、>861を良く読んで下さい。

仮に百歩譲って、規約違反だとしても、即停止とはならないのです。

[872: 匿名さん]

>管理組合が規約違反だから塾の営業をやめるように言っているのなら、規約違反ではないか

スレ主の最後の投稿
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015
では、

>総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

まだ、どうするかは未定と言うことです。

[873: 匿名さん]

＞＞８６８
>原因は、スレ主に迷惑をかけている塾の営業にあると書かれているではないのかな？
>もし、病気になっているのならば原因の塾の営業を停止させるしかないのだが

因果関係を証明しない限り無理でしょう。

[874: 匿名さん]

>855
>858を読むと、>407の言っていることが正しいように思えるけど？

[875: 匿名さん]

都合の悪いところは無視するのですか？



No.19 by トピ主　2012-12-20 21:28:27 まずはお返事をくださった皆さん、お一人お一人に感謝します。どうもありがとうございます。とりわけ、過去の判例を調べて下さった方、専らという言葉の定義を調べて下さった方、ご自身の体験をお聞かせ下さった方、大変参考になりましたし、賛否両論さまざまな見方があるのだと改めて実感いたしました。この場を借りて御礼申し上げます。管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。また結果をご報告差し上げます。

[876: 匿名さん]

スレ主個人と塾経営住戸の問題だけならば、そもそも管理組合は関係ないしね。

規約違反を指摘するのであれば
・住居として使用していない
・住居としての平穏が保たれていない
ことを立証しなくてはならない。

特に、マンションとして平穏を損なわれているということを立証しなくてはならないから結構敷居が高い。

[877: 匿名さん]

>863
もう意見しても駄目なんじゃ無いのかなぁ。
同じことの繰り返しで、無限ループに入っちゃっているもの。　
その人も管理規則に違反して差し止め訴訟に怯えてるんじゃないのかなぁ。

863さんの言うようにこの塾は理事会相手に「負けたの！」
国交省コメントもマンカンのコメントも、もはや意味を成さないの。
あとは総会で大多数の住民の同情を得るか、12条の解釈で組合敗訴の先例が無いという困難な裁判で「勝つ」だけ。

ちなみに裁判は公開だからね。
判決文も公開だからね。家族の会社や学校にばれるのも十分覚悟してね。
判決文が残るので裁判したことを後悔する人、けっこういるよ。

[878: 匿名さん]

＞＞８７５
その通りでしょう。

>息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。

要は、居住用マンションとして平穏であれば良い訳です。平穏でないかどうかは、管理組合がこれから、塾経営者の意見を聞いて判断するわけで、まだ、何らかの判断がされたということではないのは、このスレ主さんが、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015
で、
>総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。
と書いている通りです。

[881: 匿名さん]

＞＞８７９
だから、スレ主が書いている通り、違反しているかいないかをこれから、総会で話を聞くことになっているわけ。

なぜ、部分的にスレ主の言い分を認めて、スレ主の最後の投稿を無視して、この段階で違反と決めつけるのか、まったく意味不明。

[882: 匿名さん]

関係ないことはないね。

どこのマンションでも起こりうるし、また訴訟にはよくなる事例だ。
ただ、その事例ごとに微妙に違いがあるため判決も違いがある。

弱者を守るのが法律であり
この場合の弱者とは誰か？
被害者は誰か？

集合住宅はルールがつくり、それを各自が守る生活をして
集合住宅での大勢の人が平穏な生活ができる。

基本はこれだ
他人を苦しめる生活をしているのは誰か？
他人を苦しめても個人の利益追求の追及をしていいのか？

[883: 匿名さん]

>>882
概ね正しいが、今回のケースは、塾経営が規約違反かどうかってところが争点。

個々の騒音問題に関して、管理組合が関与することはない。

[884: 匿名さん]

個人の騒音問題とは限らないのではないか？

住宅専用であれば管理の問題もある。
共用部分の私的利用。
それも営業にだ。

住居としてのみ利用している管理を、一方で収入目的に利用している者がいるのは問題だ。
だからこそ、管理会社も規約違反だと管理組合にアドバイスしたのであろう。
管理会社も住居としての管理と、商業目的のビルの管理では違いがあるからな。

[885: 匿名さん]

>880
区分所有法違反ではなく、単なる規約違反であれば勝てる見込みは十分に有りそうですが、、、

[887: 匿名さん]

>12条の解釈で組合敗訴の先例が無い・・・

通常、組合は勝てる見込みがない場合は提訴しません。それだけです。

[888: 匿名さん]

>886
まったく同意です。
管理規約はあくまでマンションの内部規則なので、刑事罰はありませんし、裁判をしない限り強制力もありません。
だからゴネ得だし、そんな住人がいると他の住人は迷惑なんです。

管理規則を守ると誓約してマンションを買ったんだから、ちゃんと守れー！！

[890: 匿名さん]

>>887
その通り。

マンション管理センターが、塾は概ねOKとしているものを、提訴するばかな組合はないでしょう。弁護士費用を支払い、総会や理事会を重ねて、結局和解になるものを提訴しないでしょうね。マンション管理センターの管理士試験に合格した管理会社の管理士のアドバイスに従うだけでしょう。

[891: 匿名さん]

何でもかんでも禁止しては快適な生活など送れません。

[892: 匿名さん]

>>888
>管理規則を守ると

だから、条件によっては、規約に反する場合もあるというのが、マンション管理センターの解説で、通常のマンションにはそれが適用されるわけ。

このマンションの場合がどうかはわからないけれど、問題ないようにすれば良いだけでしょうね。

[893: 匿名さん]

本人は「違反していない」と主張しているわけだから、ルールは守っていると思っているんでしょうね。

[894: 匿名さん]

国土交通省の次はマンション管理センターがOKしているとこじつけですか。
いいですか？思い込みでしょう。
無断で、他人の名前を使い間違った解釈を掲載することは社会的にいかがなものでしょうか？

[895: 匿名さん]

８９３さん本人とは誰ですか？
スレ主情報とは違う情報をねつ造してはなりませんね。
どうしても、違う情報で議論なさりたいならば、別にスレッドを立てなさい。
それが、掲示板ルール。

[896: 匿名さん]

＞＞８９４
なんでこじつけなの？言っていることがわかりません。

http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html

《コメント》
　住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。
　専有部分については､｢建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為｣(区分所有法６条１項）をしない限り、元来、それぞれの区分所有者がいかなる用途にも使用することができるのが原則であるが、この標準管理規約では、全戸が住宅用として使用することが予定されており（１条、７条）、このような住居専用マンションでは、専有部分の使用方法が区分所有者相互間に大きな影響を及ぼすことから、本条で「専ら住宅として使用する」という用途制限を明確にしたものである。
　本条のように、専有部分の用途を住宅専用として規制することは、所有権に対する極めて重大な制限であるから、規約に用途制限規定のない既存のマンションにおいて、規約を設定又は変更して本条のような規定を新たに設ける場合には、十分注意を要する（区分所有法31条１項後段参照）。なお新築マンションの場合は、分譲実務上、分譲会社が分譲に当たってあらかじめ作成しておいた規約案を買受人に示してその都度同意の印を受け、分譲が完了した段階で区分所有者全員の書面合意によって規約が設定されたものとする取扱いが一般的であるから、全員の合意があるものと考えられる。
　本条の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにあるように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになる。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になる。

(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。
(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。
(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一つの方法であろう。

[897: 匿名さん]

裁判になれば、個人の利益と区分所有者の共同の利益のバランスから適切な判断がなされることでしょう。
本当はその前に双方の利益を両立する方法を模索するのが管理組合の務めです。
双方は決して相反するものではないのですから。

[898: 匿名さん]

＞＞８９７
そういうこと。

とことん話し合うことでしょう。一方的に決めつけてはだめ。

問題点は解決さえできれば良い訳ですから。

[899: 匿名さん]

>896
もういいよ。そんなの持ち出さなくても。
そこ以外にはどこにもおいてないようだし、メンバー頁内にある使われていない資料じゃん。

[900: 匿名さん]

＞＞８９９
もういいのはあなたの方でしょう


だったら、これは？

http://www.asahi-kanri.co.jp/soudan/soudan9.html
http://www.mansion-rescue.com/knowledge/ownership/neighbor.html
http://www.tamamankan.jp/20111112_kiyaku.pdf

[902: 匿名さん]

＞897
バランスとる必要があるのは、まさに相反していることに起因してますよ。

[903: 匿名さん]

>>890
>マンション管理センターが、塾は概ねOKとしているものを、
そんなの嘘。
マンション管理センターの文書に概ねOKと言う記載など存在しない。
インチキ投稿やめなさい。

[904: 匿名さん]

>>897
>裁判になれば、個人の利益と区分所有者の共同の利益のバランスから適切な判断がなされることでしょう。
オートロック付きマンションだし、塾経営NGでバランスとれる。

[905: 匿名さん]

＞904 当然

[906: 匿名さん]

>>900
それしか例示できないの？
権威有るところに全然引用されていないじゃん。説得力ないよ。そんなの。
マンカン自体ですでに用いられなくなったからじゃないの？

>>904
そうだね。同意見だよ。
オートロック付きマンションに、３０人／週、１４４０人／年の出入りがあるんだからね。
１０年だと延べ一万四千人以上だよ！

エントランスドアの開閉もエレベータの使用も多いし、管理に携わる管理人の業務も大変だし、
バランスを考えたら、どう見たって塾経営NGだよ。

[907: 匿名さん]

>>906
面倒な方だね。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1437453379
http://www20.tok2.com/home/tk4982/kubun-M-p02.htm
http://www.kishimoto-mankan.com/modules/blog/index.php?page=article&am...
http://www.geocities.jp/makorin3641/syoyu.html
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...
http://mansion-tky.sblo.jp/article/62015731.html
http://yumesekkei.jp/work/advice/advice_qa
http://www.cost-down.com/news/qa/006_qa.htm
http://mansion-tky.sblo.jp/article/62015731.html
https://www.wendy-net.com/faq/qa_kanri/02/02_06.html

[908: 匿名さん]

>>904
>>905
場合によってはだめっていうのは、概ねOKってことじゃあないの？

言葉じりをとらえるのはやめなさい。

[909: 匿名さん]

オートロックだから云々は、これから検討をすればよい。

一律禁止ではなく、個々に検討が必要だと言っているだけ。

[910: 匿名さん]

全否定でバランスとか言っている感覚は狂ってますね。

[911: 匿名さん]

どうも塾否定派はスレ主さんと同じで冷静に物を考えられない人が多いようですね。

理事会に任せたのならば、理事会に任せればおしまいでしょう。

今後塾経営者から話を聞いて、今後の方針を決めればよいだけ。

[912: 匿名さん]

>907
ムキになっても虚しいだけだよ。みんなマンカン絡みじゃん。
すでに理事会の結論が出た以上は、マンカンの解説は意味ないよ。

マンカン絡みでない例として唯一広島市のがあるが、それによると塾はさらに否定的だよ
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...
>内職程度であれば認められると思われますが、塾やピアノ教室などは認められない場合が
出てくると思われます。

まっ、本件は理事会で認められなかったので、結論がでているけどね。
総会でひっくり返らない限り理事会決定は変わらないと思うよ。書面での警告という、法律的に重要な意味を持つ行為をしたからね。

[913: 匿名さん]

>>912
>みんなマンカン絡みじゃん。
それを要望したからそれを出しただけ。

でも、それだけマンカンが権威があるってこと。

国交省傘下の公益法人の解説だから、それに従うのは当然。

このマンションでは、スレ主の最後の投稿
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015
では、
>。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応
となっており、結論は出ていない。なぜそういう嘘を書くのか、理由がよくわからないなあ。

[914: 匿名さん]

>>912
>書面での警告
というのは、

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19
by トピ主　2012-12-20 21:28:27
で書かれているが、同じマンションの住民が、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61
で、2か月半後に知らないと書いている。スレ主のきのせいではないかな？

by 匿名さん　2013-03-08 20:29:22

>　当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。失礼ですが、このスレ主さんは、本当にこのマンションに居住されている方でしょうか？理事会にご自身の名前等を明かされていますか？

>　数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。ここまで徹底した糾弾をされるということは、急にわき起こった問題ではないはずで、前々から個人的にクレームをその学習塾に対して出されていたのでしょうね。理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えないので投稿させて頂きました。

で、スレ主の最後の投稿は

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

by スレ主　2013-03-26 17:38:57

>総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるよう

とあるから、これが最新の情報ね。

[915: 匿名さん]

＞907 貼り付け以外、何もありませんが、記載内容を理解しておられますか？
自分の意見を聞いてもらいたい時、相手に手間をとらせる(長文読ませるなど)なら、概要や趣旨を、最初か最後につけるのがエチケットですよ。

[916: 匿名さん]

>>915
>>906ってあるじゃあないの？
で、906をみれば、「それしかないの」ってある訳だからね。
それ以外何が必要？

スレを追えばわかる話で、一々説明する必要が無い場合もあるでしょうね。

[917: 匿名さん]

>交省傘下の公益法人の解説だから、それに従うのは当然。

またもや名言ですなぁ。

[918: 匿名さん]

で、週30人、年1440人の影響度は何％なの？
エレベーターや自動ドアは使用頻度が一日当たり何回以内、といった仮定の元に維持メンテナンス費用を見積もるものだけど、ちゃんと調べたのかな？
誤差の範囲だと思うが。

[919: 匿名さん]

エレベータの話をしだしたら、来客数、階数、体重で応分負担とか言い出すのかな？子供だから階段を使わせてもいいが、そこまで神経質になるって、やっぱり何か問題があるのかな？

[920: 匿名さん]

結局、区分所有者の共同の利益に反していることを立証出来ないので、こじつけているんです。

[921: 匿名さん]

>>917
>名言
も何も、マンション管理士試験を作成する団体だから、マンション管理士を目指す連中は、ここの解説を知っているんではないかな？

ここのマンションだけ特例って方が、迷言だろう。

[922: 匿名さん]

スレ主とある書き込みをほぼ信じるのであれば

スレ主：規約違反だと考えて理事会に上申
理事会：スレ主からの情報等に基づき、一旦は規約違反と判断し、塾に通告
塾：規約には違反していないという認識なので、弁護士を通じて問題点を問い合わせ
理事会：判断に迷いが生じ、総会で話を聴いた上で次の対応をすることになった

のように見えるのだがね。

[923: 匿名さん]

塾絶対反対派って、もう少しちゃんと議論したら？言葉じりを捉えたり、投稿マナーとか、エレベータとか、神経質に枝葉末節の話か、あるいは感情論ばかりだね、何を根拠に絶対認められないって言いたのか、全く伝わってこないよ。

ポイントとしては、
・建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為がある --> 具体的に何か？
・居住者の生活の本拠がない --> 今回のケースは該当するか？
・生活の本拠であるために必要な平穏さを有していない --> 今回のケースは具体的にどうか？
・規模や人数、教授の時間帯に問題がある --> 具体的にどのように？

ってことを述べないと説得力がないのではないかな？

で、問題があれば、解消する方法を知恵を出し合えば良い。解決法がないのであれば、そこで初めて、規約違反として、停止を勧告すべきでしょう。いきなり、相手チームのアピール通り、一発退場のレッドカードを切るような事例ではないでしょうね。

で、今は管理組合は総会を開いて、塾経営者の意見を聴き対応しようとしているのだから、まさにこの路線に沿っている。その点、絶対反対なんていうのは、管理組合の方針とも反しているのではないかな？もちろん、根拠なくそれを叫ばれるのは結構だが、共感は得にくいように思う。

[924: 匿名さん]

>922,923
>何を根拠に絶対認められないって言いたのか
だって理事会が書面で警告しているでしょ。

書面での警告は非常に大きな意味を持ちます。
後日簡単に引っ込めたりするものではありません。本ケースの送達方法がわかりませんが、通常は要求する内容を示し、期限を切って内容証明郵便で送達します。本ケースでは記載事項から実務的に正しい警告書が送られたと推測できます。

警告が発せられた時点で「理事会として違法行為と判断した」との結論が正式に出されたと法律家は判断します（マンカン業界の常識は知りません）。この警告は理事会の結論を伝えるという意味合いを持つと同時に、塾側から営業を妨害されたとの訴えをする際の証拠にもなってしまうので、警告書の送付は慎重に行われます。安易に送付したり、後日内容をひっくり返したりしません。書面はずっと残りますから。

ただし、今回の問題はマンション内の自治の問題なので、総会で塾をOKとすることも可能です。
その場合でも、理事会としては現行規則下では違法との解釈を維持し、もし営業を認めたいなら管理規約に「管理組合の許可を得れば営業可能」のような条文を追加しろと言うでしょうね。
そうしないと誤った警告書を出したことを認めることになり、塾側から損害賠償を請求される恐れがありますから。

とにかく、書面での警告書を甘く見ないことです。
現行の標準管理規則のままですと、理事長はすぐにでも訴訟を起こすことができますよ。

[925: 匿名さん]

>>924
>だって理事会が書面で警告しているでしょ。

何を以て違反としたかという記載がないし、警告書だったかどうかもよく分からないのではないかな？また、理事会の議事録には記録がないとの投稿もある。

で、それに対し塾側の意見書が送られ、理事会でそれを協議したわけだが、その結果についても、何も情報がない。理事会が塾側の言い分に一理あるとしたかも知れない。

で今わかるスレ主の情報では、２・3ヶ月以内に総会で塾経営者の意見を聞き、今後の方針を決めるとある。今のところ、理事会は判断を先送りしている現状でしょう。

管理組合は、塾経営者の意見を聞いて判断するとしているこの時点であなたが、塾が認められないとするのであれば、管理組合と異なるあなた独自の判断を述べないと、おかしいのではないかな？

古い情報の管理組合が以前に文書を送った云々はナンセンスじゃあないかな？

[926: 匿名]

「何を以て違反としたかという記載がないし、警告書だったかどうかもよく分からないのではないかな？また、理事会の議事録には記録がないとの投稿もある。 」

そてはスレ主ではないです。都合良く書かれたもので、例えば貴方が書いたものです。

[927: 匿名さん]

＞＞９２６
で、スレ主は最後に何と書いているの？

最新の情報でなくて、古い情報を元に議論するって、正しいやり方かな？

[928: 匿名さん]

相手に弁明の機会も与えず、一方的に違反を通告したとしたら、手続きに問題ありですね。

[929: 匿名さん]

>928
その根拠は？　何処に書いてあるの？

[930: 匿名さん]

>>929
世間の常識非常識ですか？

[931: 匿名さん]

>930
常識なら守らなくても問題ないですね。

[932: 匿名さん]

反対派の議論の仕方って、本当におかしいね。

スレ主の最新の情報は無視して、過去の投稿を元に議論したり、お互いに理解にしようとしないで、一方的に強圧的に何かをすることを不思議に感じない？

やっぱり、議論の仕方が間違ってますよ。

[933: 匿名さん]

>>929
>>931
止めなよ。恥ずかしいから。無理しすぎだよ。

[934: 匿名さん]

同じマンション内の住民の権利を制限しようとするのに、お互いの言い分を理解しようと努力しなくて、どうするの？

ここの塾絶対反対派と同じで、ずっと論点ずれたままになるだろう？

で、スレ主の最後の投稿は何て書いてあるの？それが、今のところ、理事会・管理組合の方針でしょう？

[935: 匿名さん]

＞931
何故？

[936: 匿名さん]

何となく見えてきましたね。

このマンションの塾絶対反対派というのは、要は塾だけではなく、理事会や管理組合反対派なのでしょう。で、生ぬるい理事会のやり方に反対して、このスレを立てたのではないですか？だと、辻褄が合いますよね。

今度は、理事会が損害賠償で訴えられるとか恫喝していますよね。恫喝が好きですねえ。塾絶対反対派さんは。

もっと平和に問題を解決しようとされたら如何でしょうか？

[937: 匿名さん]

>935
塾派と同じレベルで反論をしてみたんですよ。喜ばれちゃったみたいだね。

[938: 匿名さん]

>塾派
って、原則いないのでは？

ほぼ皆さん、このスレ主の情報だけでは不十分で、個別に事情を勘案しないとわからないという意見だと思いますよ。基本的には認められるとする意見はあっても、無条件に塾が認められるなんて意見はなかったように思いますが。

[939: 匿名さん]

>>937
そういうのを、居直りとか、恥の上塗りって言うんだろう。

[940: 匿名さん]

投稿が1000件に近くなっていますので、新スレを建てました。適宜移動してください。

マンションで塾を経営【その４】


http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/

[941: 匿名さん]

大丈夫、これ以上どれだけ塗り重ねても同じだから。

[942: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/

ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。

今後とも、宜しくお願いいたします。