マンションで塾を経営【その３】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

(【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】)

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[686: 匿名さん]

複数教室を所有しておれば、まずい可能性はありますね。内職程度とはみなされないでしょうから。

[687: 匿名さん]

>681
私もやめさせませんよ。

[688: 購入検討中さん]

>685
まだ言っているの？　懲りないねぇ。もういいよマンカンは。
管理組合が認めるか否かを述べた試験用想定問題を議論してもしょうがない。

[689: 匿名さん]

>688
>まだ言っているの？

まだ言ってるの？マンション管理センターがマンション管理士試験を実施し認定する組織で、一定の権威があるんだよ。

マンション管理士はここの解説を熟知し管理組合にアドバイスするんだけれど。

[690: 購入検討中さん]

>689
>マンション管理士はここの解説を熟知し管理組合にアドバイスするんだけれど。
そのとおりですね。
そのアドバイスに従って、管理組合の理事会は「12条違反と結論付けた」のだと思います。違いますか？

管理会社側も理事会にアドバイスしたようですから、マンション管理士の意見も十分反映された結論なのでしょうね。

[691: 匿名さん]

で、その結論が正しいかは裁判で判断されるわけです。

[692: 匿名さん]

>>690
>だと思います。違いますか？
どうでしょうか？

スレ主の書いてあることだけでは何とも言えないのではないでしょうか？

スレ主の投稿では、管理会社は、理事会に、塾の正式な続け方をアドバイスをしていますよね？止めさせる方策を尋ねて、続け方を普通答えますか？

管理会社はマンション管理センターの解説に従って、一般に認められるから、妥協してはどうかと説明したのかも知れません。これだけは当事者でないとわからないでしょうね。

[693: 匿名さん]

恐らく、管理会社は、マンション管理センターの解説に従い、個別に判断するしかないが、本件マンションの場合は、住宅地近く等ではないので、一定規模・時間・人数等であれば、認めざるを得ないと回答しているはずです。ですので、今後同様案件がでた際の指針になるよう、予め認可基準を決めることが重要だとアドバイスしたのではないでしょうかね。

バイアスのかかっていないごく常識的な対応だと思いますよ。

で、もし管理組合が規模や人数・時間が不適切と判断した場合は、普通どうするでしょうか？是正勧告を行って、是正を待つということでしょう。塾生をいきなり止めさせる訳には行かないでしょうから、おそらく3月末まで待つということになったのではないでしょうかね？

最終的なスレ主の投稿では、総会に塾経営者を招いて説明を聞くということになっているはずですので、裁判をするかどうかも未定の状況でしょうね。

過激にマンション内の住民関係が悪くなるように煽るのではなく、皆が満足できる解決策を模索することが重要だと思います。

[694: 匿.名さん]

>>649
>マンション管理センターの解説
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html
>これダイレクトリンクみたいだけど、きちんと公開されている解説？ 　メニューから入っていけるの？

このＵＲＬは、平成１６年１月より以前に作製されたもので、
マンション管理センターに登録された会員（会費：有料）向け
専用のようですね。

[695: 匿名さん]

>>694
だからって意義に変わりがないでしょう。

Google「標準管理規約+解説」で同様のものが表示されますよ。

何か問題がありますか？

[696: 匿名さん]

「標準管理規約　単棟型　解説」で、検索してみれば。

[697: 匿名さん]

ちなみに本件マンションのある横浜市のページは
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/housing/seisaku/m-kiyaku/m-kiy...
も、参考になるかもね。

「生活の本拠であるために必要な平穏さを維持」できるものかどうか

というのがポイントのようです。

本件塾についても、この点で判断すべきのようですね。

[698: 匿名さん]

>695
有料会員向けの昔の資料（今も有効かわからない）が、Googleで検索できちゃった．．．
それにすがって正当性を言われてもねぇ．．．

今や使えなくなった古い解説かもしれないし．．．

[699: 匿名さん]

>697
> ●この場合、規約で一律に禁止されているからといって、排除するのではなく、その住宅専用以外の用
> 途が、「生活の本拠であるために必要な平穏さを維持」できるものかどうかについて、各区分所有者
> の十分な合意のもと認めていくことが妥当かどうか、管理組合でよく検討し、判断していくことが必
> 要と思われます。

この説明に則って管理組合でよく検討し、判断したのがダメという結論なんでしょ。

[700: 匿名さん]

で、その結論が正しいかは裁判で判断されるわけです。

[701: 匿名さん]

現状は理事会の判断。
管理組合としての検討し次回の総会なんでしょう。
（総会は管理組合の唯一の意思決定機関）

[702: 匿.名さん]

>>697
>ちなみに本件マンションのある横浜市のページは
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/housing/seisaku/m-kiyaku/m-kiy...
>も、参考になるかもね。
>「生活の本拠であるために必要な平穏さを維持」できるものかどうか
>というのがポイントのようです。
>本件塾についても、この点で判断すべきのようですね。

>>697 さ～ん
忘れ物ですよ～

＜小規模マンション対応型モデル管理規約＞
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/housing/seisaku/m-kiyaku/new-y...'%E3%80%8C%E5%B0%8F%E8%A6%8F%E6%A8%A1%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E5%AF%BE%E5%BF%9C%E5%9E%8B%E3%80%8D%E3%83%A2%E3%83%87%E3%83%AB%E7%AE%A1%E7%90%86%E8%A6%8F%E7%B4%84'

[703: 匿名さん]

>>699
>判断したのがダメという結論なんでしょ

「でしょ」ということは、知らなわけですよね。

今のところどうかは真相がわかりません

>>701
理事会がだめと判断したかどうかは、投稿だけではわからないでしょう。

住民でしたら、住民である旨表示して、情報提供をお願いします。

[704: 匿名さん]

＞＞７０２
どこがどう違うの？

青字部分が横浜市独自の部分ですよね？

で、このマンションは「小規模」なの？

説明しなくっちゃ不親切でしょう。

[705: 匿.名さん]

>>704 さん

＜マンション管理規約の手引き＞
●「専ら住宅として使用」と規約に規定されている場合、住宅専用以外の用途に使用することを認めていく場合、単にその個別事例を認めるのではなく、規約の改正手続きが必要となります。
●その状況に応じて、区分所有者が居住しながら事業を行う場合に限り認めていく方法や、区分所有者に限らず賃借人等が居住しながら事業を行う場合に限り認めていく方法が考えられます。（⇒ “ 規約案は第12 条 ” ）
●この場合、その事業が他の区分所有者等の迷惑となるか否かについて判断に苦慮することが考えられますが、理事会が総合的に判断して承認することを明確に規定しておき、事業を行う者からどのような事業を行うかについて事前に届け出てもらい、その事業に伴う騒音の発生や居住者以外の者の出入りの状況・時間帯等を詳細に検討の上、運用していくことが考えられます。（⇒ “ 規約案は第12 条 ” ）

＜小規模マンション対応型モデル管理規約＞
（専有部分の用途）
第１２条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
ただし、区分所有者が自ら居住して行う事業で、かつ他の区分所有者及び占有者の迷惑にならない場合で理事会の承認を得た場合は、この限りでない。
(コメント)
規約で専有部分を専ら住宅として使用することを規定している場合、それ以外の目的に使用することは区分所有法第６条第１項の「区分所有者の共同の利益に反する行為」にあたり、不当使用行為となります。しかし、現実には規約違反にあたるか否か判断に迷うケースがありますので、本条では住宅としての本来の趣旨である「生活の本拠であるために必
要な平穏さの維持」を考慮した上で、その用途の許容範囲を「区分所有者が自ら居住して行う事業で、且つ居住者に迷惑にならない場合」として明確にしたものです。
ここではあくまでも区分所有者が事業を行う場合のみ認め、占有者（賃借人）が事業を行うことは認めていません。占有者が事業をすることを認める必要が生じた場合は、「区分所有者又は占有者・・・」と変更する必要があるでしょう。
また、事業を行う者は、事前に理事会に届け出て、理事会の承認を得ることが必要であることとし、理事会において「他の区分所有者及び占有者の迷惑とならない」と認められた場合のみ事業を行うことができるものとしています。