マンコミュファンさん [更新日時] 2014-11-16 23:29:32
建設地 東京都文京区千石2-50-1(地番)
階数（地上） 4
階数（地下）
建築主 住友不動産株式会社 マンション事業本部
設計者 前田建設工業株式会社一級建築士事務所
施工者 前田建設工業株式会社 東京建築支店
着工 2013/05/01
完成 2015/03/31
インペリアルガーデン
交通：都営三田線「千石」駅から徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩9分
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
【物件情報を追加しました 2013.7.21 管理担当】
[スレ作成日時]2013-03-25 14:44:50
現在の物件
THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）
THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （旧（仮称）千石二丁目計画）
| No.1 |
by 匿名さん 2013-03-25 14:54:46
削除依頼
例の空き地に建つの？
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|---|---|---|
| No.2 |
by 匿名さん 2013-03-25 16:47:37
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| No.3 |
by 匿名さん 2013-03-25 17:58:49
すごい大きな空き地ですが、社宅跡とかですか？
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| No.4 |
by 匿名 2013-03-25 19:10:50
最寄りは、茗荷谷駅ですかね…でも
アップダウンがきついですね。 千石駅からはフラットですね。 |
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| No.5 |
by 匿名さん 2013-03-25 19:23:49
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| No.6 |
by 匿名さん 2013-03-25 20:47:46
小石川ガーデンヒルズ？
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| No.7 |
by 匿名さん 2013-03-25 21:24:14
幻の小石川ガーデンヒルズの場所です。
楽しみ。 |
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| No.8 |
by ご近所さん 2013-03-26 02:33:09
引くほど広い敷地にしては、周りの道路が狭すぎますね。
安心して歩けるように作ってくれることを期待しています。 洒落たマンションができるといいですね。 |
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| No.9 |
by 匿名 2013-03-26 08:25:16
すみふさんといえばプチバブル物件の目白とか護国寺が坪４００万で惚れ惚れするような建物でしたから、ここは是非５００万越えでお願いしたいですね。
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| No.10 |
by 匿名 2013-03-26 19:01:23
土地を寝かしていた期間が長いから、坪単価は高くなりそう。それにアベノミクス効果を期待して高い設定になるかも。でも、そもそも本当に着工するんでしょうか？また幻になるのでは？
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| No.11 |
by 匿名さん 2013-03-27 07:48:52
延床面積 19931.62
建築面積 7269.44 敷地面積 10643.36 広いですね！ |
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| No.12 |
by 匿名さん 2013-03-27 12:14:56
山手線内側の一種低層でこれだけのまとまった土地は出たことはありませんし、これからも出ることは無いでしょう。
唯一無二の立地です。やり方次第で凄いことになるでしょう。 |
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| No.14 |
by 匿名さん 2013-03-27 17:36:20
地下水のことはどうなったんだろう？地盤は悪いのだろうか？
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| No.15 |
by 匿名さん 2013-03-27 19:47:33
前は地下もかなり深く掘る計画だったような。
今回はその辺、違うんでしょうね。 |
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| No.16 |
by 匿名さん 2013-03-27 21:05:01
敷地面積に対して、めいっぱい作っちゃてるような。。。
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| No.17 |
by 匿名さん 2013-03-27 23:55:13
すみふだと、近くにシティハウス茗荷谷がありますよね。
あちらは、竹中工務店施工ですが、苦戦中との話も。 坂下の低地で、大塚小（各学年１クラス）、徒歩８分といいつつ 湯立坂を歩いてみると、結構しんどいというのが原因かも。 こちらは、茗荷谷駅徒歩１０分？と、２ケタになっちゃうかな。 林町小校区ですので、窪町信者は対象外となってしまいますし。 シティハウス茗荷谷と同じ坪単価では、苦戦必至と思いますが、 どうでしょうか？ |
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| No.18 |
by 匿名さん 2013-03-28 02:21:23
シティハウス茗荷谷は、モノ自体はカッコよさそうだし、竹中工務店なのも羨ましい。
ただ、低地で、印刷工業地なのがね。 筑波付属やお茶の水など行かれるお子さんのいるご家庭は近くていいですね。 ここは静かな高台、地盤もよさそうなのがいいです。駅までの距離は結構ありますが 長くのんびり住むにはいいかも。 千石駅も使えますし。こちらも10分くらいかな？ |
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| No.19 |
by 匿名さん 2013-03-28 16:59:06
ここは、駅からの距離とか公立小学校の学区とか、そういうリーマン的視点から自由に発想して企画してほしいね。
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| No.20 |
by 匿名さん 2013-03-28 18:16:38
高台、一種低層、日当たりよし、幹線道路からはなれてる、地権者なし、下駄履きなし、しかもスミフ。
安くなる要素がない。 |
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| No.21 |
by 匿名さん 2013-03-28 20:34:56
東京海上の社宅だったとこか？
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| No.22 |
by 匿名さん 2013-03-28 21:34:28
古い住宅地図見たら、東京海上林町寮となってた。
小石川植物園隣接の希少な環境。 １階半地下住戸じゃなければいいですね。 |
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| No.23 |
by 匿名さん 2013-04-03 22:01:32
敷地内にプレハブ小屋が建っていました。小さなショベルカーもありました。本当に工事が始まるんですね。
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| No.24 |
by 匿名さん 2013-04-11 19:22:55
ここと簸川神社の間にある社宅は、どちらの会社さんの社宅ですか？
9月の祭りの二日間は、このあたりは賑やかになりますね。 路上駐輪沢山されるかも。 もちろん対策を取るだろうけど。 |
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| No.25 |
by 購入検討中さん 2013-04-16 12:59:22
子供が増えましたので住み替えを本気で検討中です。
ここは1.2億円程度の総予算100平米のイメージでは甘いでしょうか？ご意見いただければと思います。 |
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| No.26 |
by 匿名さん 2013-04-16 19:13:38
プチバブル物件のシティテラス目白が平均坪単価４００万越えてましたので、ここが平均４００万切る可能性はゼロでしょう。プチバブルよりもアベノバブルの方が凄いんじゃないかと思います。今年５月の上場企業決算発表で動意して、来年３月の地価公示で地価上昇を確認して、恐ろしい上昇相場に突入するでしょう。平均５００万越えの可能性もあります。しかし１億２千万あれば坪５００万でも８０平米の２ＬＤＫを買うことは出来るでしょう。
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| No.27 |
by 匿名さん 2013-04-16 19:35:29
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| No.28 |
by 匿名さん 2013-04-16 20:02:52
三茶は築5年のヴィンテージマンションですね。
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| No.29 |
by 購入検討中さん 2013-04-16 20:53:41
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| No.30 |
by 匿名さん 2013-04-17 20:40:00
>29
そうですね、リスク資産でインフレ対策しておけば新築マンションの売り出し価格の高騰にも対応できるかもしれません。２００７年プチバブルの高値を越えてくるはずですので、東証リート指数で言えば２３００を越えることは間違いないでしょう。少なくとも今年中は一本調子に上がっていくでしょう。 しかし、すみふさんとチキンレースで争うのは私は嫌ですね。不動産の相場を知り尽くした相手ですから到底勝ち目がありません。素人には思いもよらない信じがたい提案をされちゃうかもしれません。 |
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| No.31 |
by 匿名さん 2013-04-17 22:09:36
なんか、知ったかぶりをしてる方がいますね。
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| No.32 |
by 購入検討中さん 2013-04-17 22:44:13
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| No.33 |
by 周辺住民さん 2013-04-19 11:00:03
スノッブ人気を集めそうな三茶とこの地味めな土地の比較に意味あるのか？
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| No.34 |
by 匿名さん 2013-04-19 16:48:42
ここが地味なわけないでしょう、地味になって欲しい気持ちは分かりますが、山手線内側の一種低層でまとまった土地なんて、１０年に１度出るかでないかですよ？
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| No.35 |
by 周辺住民さん 2013-04-19 22:49:04
いや、俺近くに住んでるからさあ・・・
面積はおいといて街が地味だっつーんだよ |
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| No.36 |
by ご近所さん 2013-04-20 11:11:13
確かに街が地味ですね。
白山４丁目辺りは高級住宅街なのに、千石二丁目に入るとガラッと庶民の住宅街に変わります。 だからこそ、あっと息をのむような街の品格をあげる作品を作って欲しいものです。 駅から遠く永住向きゆえ、外観や間取りは重要ですね。 ここは林町小でしょうか。クラス増えたりして。 お祭りのときの賑やかさも少々気になります。 |
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| No.37 |
by 匿名さん 2013-05-10 17:35:36
堀坂 善光寺坂 網干坂の紛争地を巡る
https://www.facebook.com/photo.php?l=26cba365e3&fbid=4627718738034... |
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| No.38 |
by 匿名さん 2013-05-13 13:17:46
昨日、中を見るとこんな感じでした。
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| No.40 |
by 住まいに詳しい人 2013-06-16 08:19:49
THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE
(じ・いんぺいある がーでん りみてっど れじでんす） http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/sengoku2/ 公式サイトが立ち上がりました なんとも仰々しい物件名になったな あげます |
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| No.41 |
by 匿名さん 2013-06-16 22:09:15
これで坪４００を切る可能性は無くなったな。
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| No.42 |
by 匿名さん 2013-06-17 05:56:12
IMPERIAL GARDEN とは随分インフレしてきましたが、近所に綱吉の白山御殿があるからってことなんですかね。
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| No.43 |
by 物件比較中さん 2013-06-17 06:23:17
なんでimperialなんだよ。あえて日本語にしたら
徳川じゃなくて天皇だよ。 変な名前つけてんじゃねーよ。それとも皇族にゆかりがある地なん？ |
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| No.44 |
by 匿名さん 2013-06-17 06:27:55
護国寺の隣に豊島ヶ岡御陵があるけど、ちょっと遠いよね♪
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| No.45 |
by 匿名 2013-06-17 07:01:49
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| No.46 |
by 匿名さん 2013-06-17 08:19:45
日本でその横文字を平気で使う無神経さよ
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| No.47 |
by 匿名さん 2013-06-17 19:10:18
どこぞの売れ残りのシンボルになってるマンションみたいに
最高に割高なマンションにならなければよいですが |
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| No.48 |
by 匿名さん 2013-06-17 19:13:46
すごいネーミングつけてきましたね。
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| No.49 |
by ご近所さん 2013-06-17 20:58:46
売れ残ってもいい。
景観が良くなる豪華マンションなら。 |
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| No.50 |
by 匿名 2013-06-18 06:55:26
スミフの肩持つ訳ではないけど、山手線内側高台の一種低層、緑に隣接でこの規模の物件は滅多に出てこないでしょう。
仕様もインペリアルに恥じない豪華な内容になるのでは。 もっとも、ブランド地域でもない千石の物件であること、駅から離れた利便性イマイチな物件であることが、この物件のターゲットである富裕層にどう評価されるかは何とも言えないが。 |
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| No.51 |
by ご近所さん 2013-06-19 21:52:23
この頃のスミフのマンションブランド戦略がわからん。
旧知のブランドを使わず次々と思いつきの物件名を与えているように思える。 |
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| No.52 |
by 匿名さん 2013-06-19 21:54:20
高級そうな名前ではある。
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| No.53 |
by 匿名さん 2013-06-19 21:57:58
プラウドもそうだけど、ここに住む人も英語知らないか、無恥な人ってことだろうね。
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| No.54 |
by 匿名さん 2013-06-19 22:02:27
植物園の池って昔は川だったところ。ここはちょっと上がったところだけど、地盤は確認しないとね。
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| No.55 |
by 匿名さん 2013-06-19 22:05:59
皇居の近くの物件と勘違いしそう？
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| No.56 |
by 匿名 2013-06-19 22:48:22
住所書くとき長くて嫌になりそ。
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| No.57 |
by 匿名さん 2013-06-19 23:18:06
ジ・インペリアル・ガーデン・リミテッド・レジデンス
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| No.58 |
by 匿名さん 2013-06-20 00:42:08
池袋もグランドミレーニアと大仰なネーミング。
共通するのは地名を入れてないこと。 高値で売るための戦略なんだろうけど。 |
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| No.59 |
by 匿名 2013-06-20 06:43:09
住所書くときＩＧＬＲてイニシャルで書くことになるかもね。それかインペリアルガーデン千石２０２号室とか書くかも。
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| No.60 |
by 匿名さん 2013-06-20 07:32:59
地名を入れないのは地歴に卑しいところがあるのかなと思ってしまう
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| No.61 |
by 匿名さん 2013-06-20 08:44:12
http://map.goo.ne.jp/history/map.php?st=100&kr=27
古地図で見ると、「夏目邦次郎地守」と「御賄組屋敷」という敷地の様です。 なんら問題ありませんね。夏目漱石と関係あるのかな？ |
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| No.62 |
by 匿名さん 2013-06-20 08:51:38
ザとかジとか名前つけるなってーの…
昭和センスかよ… |
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| No.63 |
by 匿名さん 2013-06-20 10:04:13
地名を入れなかった理由は、たとえば大和郷のようなブランド地名がないからでしょう。
シティハウス千石では坪400以上では売れない、という判断かと。 |
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| No.64 |
by 匿名さん 2013-06-20 11:10:40
町名はそうなんだけど、地名なら、小石川植物園というのが使えますからね。小石川ガーデンヒルズで何の問題も無かったはずです。まさか、坪５００越えを狙ってるとか？
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| No.65 |
by 周辺住民さん 2013-06-20 18:50:42
最近は公取がうるさくて、
マンション名に当地の地名か最寄りの駅名しか入れられないらしいです。 千石って千川（川としての小石川の別名）と小石川からの造語らしく、 ありがたみはゼロですからね。 まあ、それなしにしても、まったく関係ない名前にしたいんでしょうしね。 それより、狭くて高くてもいいので、名前に相応しい立派な物件に仕立ててくれるかどうか。 |
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| No.66 |
by 匿名さん 2013-06-20 19:24:20
>65
http://www.nikkeibp.co.jp/archives/412/412750.html http://www.rftc.jp/kiyak/hyouji_kiyak.html （物件の名称の使用基準） 第19条 物件の名称として地名等を用いる場合において、当該物件が所在する市区町村内の町若しくは字の名称又は地理上の名称を用いる場合を除いては、次の各号に定めるところによるものとする。 （1）当該物件の所在地において、慣例として用いられている地名又は歴史上の地名がある場合は、当該地名を用いることができる。 （2）当該物件の最寄りの駅、停留場又は停留所の名称を用いることができる。 （3）当該物件が公園、庭園、旧跡その他の施設から直線距離で300メートル以内に所在している場合は、これらの施設の名称を用いることができる。 （4）当該物件の面する街道その他の道路の名称（坂名を含む。）を用いることができる。 これですか。でも、小石川植物園なら３００ｍ以内だから何ら問題無いはずですねえ。 高くても良いから立派にというの賛成ですが、坪４００を大きく越えると嫌になってきますね。 |
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| No.67 |
by 周辺住民さん 2013-06-22 20:05:50
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| No.68 |
by 匿名 2013-07-01 11:30:28
マンション名は魅力的
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| No.69 |
by 周辺住民さん 2013-07-01 18:13:25
地上4階、地下1階だね。
どんなのになるのか楽しみ。 |
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| No.70 |
by 匿名さん 2013-07-02 22:03:27
マンション名魅力的ですか？！恥ずかしくて年賀状なんかにはとても書けないのですが・・・
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| No.71 |
by 匿名さん 2013-07-03 03:19:14
絶対高さ制限１０ｍでどうやって４階建てにするのかな。地上３階地下２階じゃないのかな？
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| No.72 |
by 匿名さん 2013-07-03 09:18:10
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| No.73 |
by 匿名さん 2013-07-03 09:36:35
マンション名を省略した住所でも支障ないのでは？
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| No.74 |
by 匿名さん 2013-07-06 22:14:12
固定資産税払える人はいいですね。１種ですから相当高いですよ！
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| No.75 |
by 匿名さん 2013-07-06 22:32:18
ここは皇室関連物件ですか？
そうでないのでしょうが、おかしな名前を付けるものですね。 |
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| No.76 |
by 匿名さん 2013-07-06 23:42:25
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| No.77 |
by 住まいに詳しい人 2013-07-07 00:23:32
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| No.78 |
by 匿名さん 2013-07-07 00:32:16
え？ではエントランスはどうなりますか？半地下から入る？大雨で水没しませんか？
ところで、77さんはホントは「住まいに詳しい人」じゃなくて「デべの人」じゃないの？ |
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| No.79 |
by 匿名さん 2013-07-07 10:30:03
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| No.80 |
by 匿名さん 2013-07-07 10:31:24
世田谷区では地盤面より下の独立住戸は禁止する条例ができている。空堀地下室マンションって既存不適格リスクがあるからご用心を。
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| No.81 |
by 匿名さん 2013-07-07 10:39:05
>78
千石３丁目交差点そばの半地下マンションでは大雨のときに水没したことがある。地下に変電設備があって、そこに水が入って周辺一体は停電で大顰蹙。ここは坂の途中だからどうなんだろうね。エントランスのところから水が入らないようになってるか要確認。 ちなみに水没したマンションは、その後対策として、エントランスのところに少し上る段をつけた。で、上って下がるって不便なつくりに。 |
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| No.82 |
by 住まいに詳しい人 2013-07-10 23:27:08
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| No.83 |
by 匿名さん 2013-07-11 01:30:49
テラスマンションに憧れます
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| No.84 |
by 匿名 2013-07-11 04:57:09
総合設計で容積率だけでなく絶対高さが緩和されるというのは知りませんでした。
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| No.85 |
by 匿名さん 2013-07-12 10:26:45
千石って住み心地はどうなんでしょうね。もちろん同じ地域でも物件と立地で違いはあるのでしょうけど、買い物とか交通とか？。このマンションは完成がまだまだ先なのでとりあえず検討先に入れておいて、しばらく地域情報を収集しようと思います。永住決断になると思いますから念入りですよ。まだ二年弱あることになりますけど、この期間の開発や環境変化の予定情報など、今のところはないですか？？
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| No.86 |
by 匿名さん 2013-07-12 10:42:11
千石に住んでいた友達がいましたが、環境は良いといってましたよ。
周辺の学校も評判もいいですし、子育て環境はいいと思います。 通勤にも不便はしなさそうですね。 |
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| No.87 |
by ご近所さん 2013-07-13 20:14:53
雨後に蛇が徘徊する、都心とは思えない極めて自然豊なところです。
夏の虫対策は必要ですかね。暗渠や近くの池でボウフラが発生していると思われます。 夜は極めて静かです。 以前大通り沿いの住まいで麻痺していたのか、音圧による疲れが抜けた感じです。 都市生活が長いのですが、田舎に泊まっているような不思議な感覚でした。 |
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| No.88 |
by 物件比較中さん 2013-07-14 03:58:27
地権者はいるんですか？
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| No.89 |
by 周辺住民さん 2013-07-15 19:21:56
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| No.90 |
by サラリーマンさん 2013-07-15 23:57:01
あの辺、開発されないかなぁ
景色はいいけど不便すぎる |
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| No.91 |
by 匿名さん 2013-07-16 00:53:57
変な名前のマンションだと思ったらやはりスミフだったか。
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| No.92 |
by 匿名さん 2013-07-16 05:45:53
住まいサーフィンだと㎡83万円≒坪274万円。
この価格なら買いたいけど、スミフは絶対にこんな価格では出さないよね。 |
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| No.93 |
by 匿名さん 2013-07-16 06:42:56
まあ４００万切ることは無いでしょうね。
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| No.94 |
by 匿名さん 2013-07-16 09:56:10
線路横の小日向見に行ったときにすみふ営業さんに聞いたけど、社内でも400@坪は超えると通知があったらしい。
最低80m^2～らしく、内装もデフォルトで御影石を利用したかなりの高スペック仕様とのことなので、 9000後半～なんじゃないかと。 |
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| No.95 |
by 匿名さん 2013-07-16 11:06:01
こんなたいそうな名前を付けてるくらいだから高く売るんでしょうね。
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| No.96 |
by 匿名さん 2013-07-21 21:31:53
どう出てくるのか楽しみではありますよね、お値段もスペックも。
千石と茗荷谷のちょうど間くらいなので、 とても静かな地域なんですよね。 駅からはすごく近いわけじゃないですが、 場所が場所だけにお安くはならないでしょうね。 子育て支援とヤフー不動産にはありますが、 こんなところでできたらすばらしいでしょうね。 |
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| No.97 |
by 買い換え検討中 2013-07-25 16:31:38
子供の受験も考えていない、普通の庶民的な家族でも住めますかね？
やはり教育熱心な方やハイソな方が多くなりそうですかね。 |
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| No.98 |
by 匿名さん 2013-07-26 10:21:27
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| No.99 |
by 匿名さん 2013-07-26 13:18:37
ビックリするような値段でしょうね
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| No.100 |
by 匿名さん 2013-07-26 14:27:01
まあ＠４００万切ることは無いでしょうね。
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| No.101 |
by 匿名さん 2013-07-29 12:07:22
相変わらずスミフが作るコンセプトムービーの仰々しい宣伝文句は凄まじいですね
これスミフ社員も面白がって作ってるんだろうな 今回の物件はは悪乗りがすぎると思いました |
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| No.102 |
by 匿名さん 2013-08-19 21:19:59
近くに住んでますが植物園の虫がすごいと思います。
駅からも微妙な距離だし私なら近くに5000万台でごろごろある戸建てにしますね。 子育て環境は良いエリアなのでその為にここにどうしても住みたいなら戸建ての方がお得でしょう。 近くの小学校は100%近くの子供が中学受験しているので教育熱心な方が多いです。 |
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| No.103 |
by 匿名さん 2013-08-21 13:34:16
THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE？
仮称ではなく、これが正式なマンション名なんですか？凄いなぁ。 小石川植物園はその広大すぎる敷地に驚きましたが、マンションと接しているのが 杉、ヒノキなどの針葉樹林が植えられている区域のようです。 |
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| No.104 |
by ご近所さん 2013-08-21 15:56:27
3.11の巨大地震時に、この近くの同じ白山地盤に在る集合住宅の低層部にいました。地震の揺れには恐怖を感じましたが、家の中の物は何一つ転倒・落下などせず、地盤の良さを改めて認識したものです。ここも地震にあ大変心強い所ですね。
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| No.105 |
by 匿名さん 2013-08-22 16:09:49
102さん
100％近い中学受験率と言うのは本当ですか？ 通学区域の中学校の児童数は2クラスありますが、 ほとんどが受験に失敗してきた子供達ということなのでしょうか？ |
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| No.106 |
by 匿名さん 2013-08-26 14:00:57
100%近いかどうかはわかりませんが、
この地域は教育熱心な方がかなり多いという話は耳にします。 中学受験される方もクラスの中でかなりの割合だと。 結構大変そうだなと思いつつも 周りがそういう雰囲気だと子供も勉強に集中しやすいでしょうね。 |
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| No.107 |
by 匿名さん 2013-08-26 22:04:50
最近のスミフのネーミングセンス、おかしいですね。
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| No.108 |
by 匿名さん 2013-08-27 22:52:55
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| No.109 |
by 買い換え検討中 2013-09-03 22:37:26
ぶっちゃけ、ここの坪単価はどのくらいだと思いますか？
営業担当さんでもよいので、正解にちかい単価を知りたいです。 |
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| No.110 |
by 匿名さん 2013-09-04 10:18:07
すみふのグランドヒルズ三軒茶屋の坪単価が４２０～５３０万になっているから、ここの名前がグランドヒルズ小石川植物園なら同程度と予想できるが、ここは名前をインペリアルに変えてきたから坪５０万足して、坪４７０～坪５８０万というところかな。
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| No.111 |
by 匿名さん 2013-09-04 10:27:34
http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1307_0004/CH_Bunkyo_Kohinata.p...
これみるとシティハウス小日向は２８５～３３４万だったみたいだが、名前が違うし時期も違うから参考にならないか。オリンピックが来るかどうかで変わってくるんだろう。 しかし、いくらシティハウスと言っても坪２８５万は安すぎたね。 |
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| No.112 |
by ご近所さん 2013-09-11 13:06:15
いくらなんでも坪380万円～という所が限界かと・・・
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| No.113 |
by 匿名さん 2013-09-11 19:48:54
オリンピックが決まったのでここの坪３００万円台も無くなりました。
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| No.114 |
by 匿名さん 2013-09-11 19:52:08
スミフのＭＲで聞けば目安なら教えてくれるよ。
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| No.115 |
by 購入検討中さん 2013-09-12 10:05:04
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| No.116 |
by 物件比較中さん 2013-09-13 11:17:20
植物園はこの地域の象徴の一つだと思っていますので、これに寄り添う立地という点は推しの一点だと思います。何かメリットがあるわけではないですが一言で「小石川植物園の傍」という表現ができることはわかりやすくて覚えて貰いやすいのではないでしょうか。坂、多いようですね…上った先のようですので標高的利点は覚えますが移動面の事前確認はしておいたほうが良いと思います。
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| No.117 |
by 匿名さん 2013-09-13 12:00:55
インペリアルときたら、坪380じゃ無理でしょう。
最近の本郷三丁目最寄りのフツーの物件で、 坪360〜390ぐらいですから。 |
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| No.118 |
by 匿名 2013-09-14 09:19:39
千石より本郷の方が人気あるけど一種低層だから希少性も加味すると本郷の１０階建てマンションよりも坪単価稼げそうだよね。
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| No.119 |
by 匿名さん 2013-09-19 09:35:24
坂が多い地域ですので、移動面でのデメリットは地味にありそうですが、
何よりも自然が多いのは嬉しいです。 小石川植物園は今は近所に住んでいないので年に数回程度しか行かないのですが、 でも近所にあると通ってしまいそうです。 四季折々、すごく楽しいんですよね。 |
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| No.120 |
by 物件比較中さん 2013-09-20 10:38:23
地域全体を俯瞰するととても上品な感あります。
まだ公開されていないので何とも言えないですが、まさに近接の風景、環境がどうであるか、ここが加えて評点になってくると思います。 今の時点で期待を持てる要素としては、 ・三面道路の開放間 ・高台 ・低層地域 ですね。この条件を最大限に生かした物件であって欲しいです。 |
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| No.121 |
by 匿名さん 2013-09-21 15:17:30
文京区内でも交通の便が悪いところ。
この土地は、長らく放置された、住友のしこり物件の場所、さすがに小石川グランドヒルズという縁起の悪い名前が使えなかったのは、よくわかります。。 静かな立地かと思いきや、植物園側を中心に、夏の蝉、蚊を中心として、虫と鳥の害を考慮する必要があります。 区内は、幹線通りから少し入れば静かな所ばかりなのに、ここは、静かと思ったら、蝉が一晩中なんて感じです。 周辺の一戸建ても高級感ないですし。 住友は、おそらく20年分の固定資産税や、前回販売して返金した分を取り返そうと高いものを作るとおもいます。 長期に完売しない、転売にも、苦労する様な、グランドヒルズ三軒茶屋の様な物件が完成する事を、予想させて頂きます。 |
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| No.122 |
by 匿名さん 2013-09-26 10:38:48
植物園の存在をメリットであると感じる人なら、
121さんが書かれていらっしゃる鳥や虫などについてはきっと織り込み済みでしょう。 でもただ地域性に惹かれている方なら、 一度現地を歩いてみるのもいいかもしれないですね。 許容できる範囲って人によって違ってきますから。 |
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| No.123 |
by 買い換え検討中 2013-09-27 11:28:47
＞１２２
自分も１２２さんには同意かな。 好きな人は今までも近隣に植物園がある家に住んできたのかもしれないし趣味にしていれば方々へ出向いて見てきた中で野鳥や虫への感覚をすでに持っているはず。 植物や生き物に対するコアなファンは自然から来る害が余程のものでない限りは寧ろ共存すべきものと解釈する人もいると思います。 自分はというとそこまで趣味ではないんですけどね、汗。 でも興味ある物件ですよ。 |
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| No.124 |
by 匿名 2013-09-27 13:49:17
これだけの規模の一種低層がマンションになるのは山手線内側では最初で最後でしょうね。
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| No.125 |
by 匿名さん 2013-10-02 10:25:35
私も一種低層という点で惹かれています。
比較的間取りも狭くならずに済んでいますし、ファミリーには良いかなと。 駅までは近いとは言い難いですが、歩ける距離です。 あとは植物園やその他の周辺環境が自分にマッチするかどうかでしょう。 |
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| No.126 |
by 匿名さん 2013-10-02 14:19:00
http://www.mecsumai.com/tph-kamisagi/?adid=2218001bld057
中野に全部一種低層で18000平米の物件あるみたいですね。こちらは１万平米。山手線内側ですけどね。 |
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| No.127 |
by 匿名さん 2013-10-07 10:40:54
山手線の内側で一種低層というのはかなり希少性はあるでしょうね。
その分、お値段にもキッチリ反映されるのでしょうけれど。 １１月に販売なのですね。 お値段が出てくるのはまだ先になってくるでしょうか。 駐車場も全戸数の５０％分はあるようなので、そこはかなりいいのでは。 平置き…ですかねぇ？？ |
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| No.128 |
by 匿名さん 2013-10-08 12:22:03
敷地面積と建築面積を見ると平置きでもいけるとは思いますが計画は任せるしかないですからね(汗
87台だとどうでしょうねえ。 これでタワーパークや立体だと出し入れが大変なんじゃないかなと私は思うのですが。。 それにマンションが低層4階しかないですから駐車場などの高さによって圧迫感が生まれることは好ましいとは思いません。 建物の存在感をできるだけ出すこと、採光を最大限にすること、このあたり期待しています。 |
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| No.129 |
by 住まいに詳しい人 2013-10-08 19:40:13
駐車場は、平置きと機械式地下駐車場との２列の組み合わせとなっているようです。
それに地下駐輪場が併設されています。高さは地上１階ですので圧迫感はないでしょう。 地上４階地下１階というような説明を見るのですが、地下には居室はないので、地下駐車場と駐輪場のこと言っているようですね。 |
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| No.130 |
by 匿名さん 2013-10-11 23:04:44
＞ 地下には居室はない
低層マンションだと地下に居室があるところは珍しく無いと思うのですが、どこかで間取り図をご覧になったのですか？ |
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| No.132 |
by 購入検討中さん 2013-10-13 13:40:29
マンションって、確かに実際は地下に部屋があるところって沢山ありますね。
なんか抜け道があるんじゃないですか？ 住友だし、地下に部屋作ると思います。 この物件の土地自体が坂になってますし、間違いなく地下の部屋あるでしょうね。 参考に区内でも有数の高級物件を御確認下さい。 下階は、地下です。 https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc... |
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| No.133 |
by 匿名さん 2013-10-17 23:39:12
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| No.134 |
by 匿名さん 2013-10-18 06:16:21
間取りを見せて下さい。
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| No.135 |
by 匿名 2013-10-18 06:20:08
傾斜地の場合は建築基準法の地下住戸でも視界が開けていて問題無いですよね。ドライエリアがあるような地下住戸とは全然違います。
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| No.136 |
by 匿名さん 2013-10-18 06:57:12
今のところ地下の独立住戸を禁止してるのは世田谷区だけ。ただ、地下室マンションの規制って厳しくなる方向だから、今は適法であっても将来規制されることは十分ありうる。そうなると既存不適格になって資産価値はなくなるからご用心を。ちなみに既存不適格になったときに、資産価値を維持できないのは地下住戸だけでなくマンション全体。
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| No.137 |
by 匿名さん 2013-10-18 07:01:20
建物の下に駐車場だと下駄ばきマンションと同じだから避けたほうが良いかと。
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| No.138 |
by 匿名さん 2013-10-18 07:03:47
すみふはあちこちで売り渋りしてるね。消費税増税の駆け込みをスルーとしたことが吉とでるか凶とでるか。
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| No.139 |
by 匿名さん 2013-10-18 07:10:56
植物園の池は、過去の川の名残だからね。谷になってるから周りの水が流れ込んできてあふれちゃう。過去に地下室マンションに水が入り込んで、受電設備に水が入って周辺一体を停電しさせたケースもある。ここもそうなったらご近所にど顰蹙。
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| No.140 |
by 匿名さん 2013-10-19 07:24:08
>植物園の池は、過去の川の名残だからね。
大塚駅の東側で山手線を潜った後、大塚三業通りを経て千川通りに沿って小石川植物園脇を流れる。文京区千石、小石川と流れ、現在の富坂下を横切り、旧水戸藩上屋敷（現・東京ドーム一帯）を通って、外堀通りの仙台橋の下（水道橋の西）で神田川に注ぐ。 http://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%B0%B7%E7%AB%AF%E5%B7%9D |
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| No.141 |
by 匿名さん 2013-10-21 10:40:32
戸数から判断すると敷地がこれ以上に広大な印象がありますのでランドスケープを見るのが楽しみでなりません。４Ｆ建てという低層ですから勿論平たく広がる物件のはずですがガーデンや共用の充実が期待できそうです。しっかり備わっていて欲しい点はエレベーターの数、ぐらいですね。駐車駐輪も多いほうが地域環境的に良いと思います。管理費用が嵩まない程度にということですが。
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| No.142 |
by 匿名さん 2013-11-01 15:25:47
やっぱり 幻の小石川ガーデンヒルズの予定地でしたか！！！
近辺住民の猛反対で中止になった物件ですよね！ そうそう 地下駐車場が水路を遮断するだのなんだの書いてあったと思いました 後楽園の住友のビルで確かMRまでオープンして契約も始まった？だったと思いました ある意味あそこまで進んでいた物件によく中止の決断をしたものです。 契約開始していればおそらく契約者には倍返しだ！をせざる得なかったでしょう 相当懲りているはずなので今度はその辺は当然クリアしてきているのでしょうね！たぶん！？ 近所に住んでいたので何か懐かしいです。 |
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| No.143 |
by 検討中さん 2013-11-04 14:21:01
取りあえずグランドロケーション、間取り、価格が早く知りたい。なかなかホームページを更新しませんね！
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| No.144 |
by 匿名さん 2013-11-05 00:44:30
そろそろ事前案内やってると思うんで話し聞いた方のレスをお願いします。
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| No.145 |
by 匿名さん 2013-11-06 12:39:48
道の名前にひたすら「坂」が付いているからやっぱり坂が多い地域だということですよね。
どちらの駅を往復するにしても傾斜は所々にあると覚悟しておいたほうがいいでしょうか。 オリンピックやグルメシティに行くにあたってはフラットっぽいです。お買い物はこちら方面のほうが距離があっても楽かな（汗） |
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| No.146 |
by 匿名さん 2013-11-07 12:54:26
千石周辺は、なだらかで長い坂道があります。
確かに徒歩ですと登りはきついと感じる事も多いのですが 自転車などは、電動自転車にすると楽ですし不便は感じません。 千石は、充実した教育施設・数々の名園や旧跡・後著名人も多く住んでいる 事でも知られ人気がある地域です。 ただ物件近くに大規模なショッピングセンターがないので 車がないと不便と感じる事もあると思います。 |
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| No.147 |
by 匿名さん 2013-11-07 14:08:55
ここ気になるけど高いんだろうな…
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| No.148 |
by 匿名さん 2013-11-07 18:20:28
さすがに１億用意しておけばどこかの部屋は買えると思うけどね。
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| No.149 |
by 周辺住民さん 2013-11-09 12:20:23
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| No.150 |
by 購入検討中さん 2013-11-10 01:38:35
>>144さん
聞いてきました。少し残念でした。 |
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| No.151 |
by 購入検討中さん 2013-11-10 11:07:11
150さん
内容教えて頂けませんか？ |
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| No.152 |
by 匿名さん 2013-11-10 14:04:36
事前案内会やってるのか電話で問い合わせたら、12月上旬からとの回答でしたよ。
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| No.153 |
by 検討中さん 2013-11-11 00:16:24
既に椿山荘で限定の事前案内会を実施していたのでは？
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| No.154 |
by 周辺住民さん 2013-11-11 00:29:05
>>152さん
もし角部屋とか最上階とか、条件の良い部屋を買いたいのであれば、 受け身にならず、積極的に意思を伝えるなどした方が良いですよ。 値付けにもよるでしょうが、理想的な立地とされているので、 基本的に条件がよくて高い部屋から埋まっていくかと思います。 |
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| No.155 |
by 匿名さん 2013-11-13 13:13:17
ここは、うるさい大通り沿いの高田の物件を目白と言い張って、5年がかりで売りつたマンションと同様の運命をたどるような気がします。
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| No.156 |
by 不動産購入勉強中さん 2013-11-13 21:34:45
ここは第一種住専の希少性、文京区立地、文化庁の史跡指定公園に隣接、駅から１０分以内などの理由により、地震などの異常事態がなければ、売行きは相当良いとみています。
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| No.157 |
by 匿名さん 2013-11-13 22:32:46
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| No.158 |
by 不動産購入勉強中さん 2013-11-14 22:35:56
156は間違いなくディべの投稿ですよね？
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| No.159 |
by 周辺住民さん 2013-11-15 00:24:11
売れ行きはまあまあだと思いますよ。
スミフ価格で吹っかけてきて、 それでも買いたい人は一定数いると思うので（意外と多いと思います）、 最初はそこそこ売れて、時間をかけて売っていく（つまり全部は売れない）、 いつものパターンかと思います。 |
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| No.160 |
by 匿名さん 2013-11-15 08:26:46
横綱相撲というやつですね。
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| No.161 |
by 不動産購入勉強中さん 2013-11-15 13:52:19
156です。近隣住民でもありますが、不動産業には従事していません。
売行きは当然値段、仕様によりますが、２階の南東面、南西面あたりの標準タイプで、㎡９０万＋９万～ー２万程度であれば、順調に（販売後半年～完成までに完売）売れるのではないかと思います。 |
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| No.162 |
by 匿名さん 2013-11-15 20:52:22
すみふは近隣相場とかけ離れた価格設定をして、何年も売れのこるってのがお決まりのパターン。
それから掲示板のさくらが多いってのでも有名。 |
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| No.163 |
by 購入検討中さん 2013-11-17 23:56:46
現地に行ってきました。
休日だからかもしれませんが、千川通りの車の通行量も少なく、人通りもあまりない感じがしました。 網干坂を車で上がり、エクアス小石川林町前の時間貸駐車場に車を止めて、ぐるっと一周歩いて回りました。 敷地は坂を上がり切った平坦地に感じられ、周りは静かで車の通行も少なく、自分自身が部外者に感じられました。 網干坂は下に行くほど急になり、上りはかなり急に感じられ、自転車をこいで上がるにはきついかもしれません。 帰りに子供を窪町東公園で遊ばせて帰ってきました。 なにかほのぼのとしてしまいました。 |
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| No.164 |
by ご近所さん 2013-11-18 10:11:29
小耳に挟みましたが、プランは70平米からで全て億ションになるようです。
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| No.165 |
by 不動産購入勉強中さん 2013-11-18 13:36:17
１４０万円／㎡はあり得ません。完敗します。
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| No.166 |
by 物件比較中さん 2013-11-18 16:03:59
説明会行って、現地も歩いてきた。
いちばんコンパクトな７０平米は億ション未満、９０平米からは億ションらしい。 ちなみに植物園に面しているのは全て９０平米以上。 千石駅周辺は何にもないし、茗荷谷駅周辺だってそんな洒落たエリアじゃない。 （桜並木はきれいだけど） そんなにプレステージな立地じゃないのに、ずいぶん強気な価格設定。 エクステリアや共有部分に金かけ過ぎじゃなかろうか。 植物園ビュー以外の、高い部屋は売れ残りそうな気がする。 |
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| No.167 |
by 匿名さん 2013-11-18 18:22:53
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】
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| No.168 |
by 匿名さん 2013-11-18 19:44:46
いるんだなこれが。
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| No.169 |
by 匿名 2013-11-18 19:53:30
アベノリンピクス始まってますからね。
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| No.170 |
by 購入検討中さん 2013-11-18 21:16:16
見てきました。地下鉄利用者にはここはちょっと不便すぎですねえ。
夜はだいぶ暗いし遠いし・・。 ちょっと覗いた、茗荷谷駅前タワマンが良く見えてしまいました。 インペリアルに住む方は車通勤が多いのでしょうか？ |
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| No.171 |
by 周辺住民さん 2013-11-19 01:08:59
>>166さん
価格はすみふ価格ですね。 おっしゃる通り、千石も茗荷谷ももう一つ。 エクアスに見学に行って、自分は気に入ったのですが、 駅がしょぼいと家族に反対されてしまいました。 でも、この辺いいですよ。いかにも文京区っぽい。 |
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| No.172 |
by 購入検討中さん 2013-11-20 18:58:32
まだ間取りはでないんでしょうか？
もうすぐ発売開始ですよね。 |
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| No.173 |
by 匿名さん 2013-11-23 15:23:45
事前案内会に行った人には間取りは渡されていますよ
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| No.174 |
by 周辺住民さん 2013-11-25 18:49:42
グランドヒルズ三軒茶屋みたいな長期売れ残り物件となるでしょうね。
この土地の歴史をひも解くと、高くしてお金のかからない内部のモデルルームを使いながら延々と待つしかないのだと思います。 ずっと、販売中の看板が出続ける事が我慢出来るかでしょうね。 |
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| No.175 |
by 匿名さん 2013-11-25 19:38:43
住友にとっては売れ残りという概念はないんですよね。
5年かけて売れれば御の字というタイムスケジュールですから。 住友にとっては利益率確保できてよいのですが、 居住者にとってはいまいちですよね。 |
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| No.176 |
by 周辺住民さん 2013-11-26 01:08:25
ワールドシティタワーなんて10年くらい売ってますしね。
彼らは、在庫は資産と捉えているようです。 オフィスビルの安定収益があるので、 分譲マンションを売り急ぐ必要はないのだとか。 |
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| No.177 |
by 匿名さん 2013-11-29 11:12:04
その間の修繕費や管理費はどうなっているのでしょうか？
デベ側がきちんと負担していてくれれば特に問題も無いように思うのですけれど、 そうでないと計画が違ってしまうので困ってしまいますよね。 きちんとされているといいのですけれど、実際はどうなのでしょうか？ |
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| No.178 |
by 周辺住民さん 2013-11-30 17:30:54
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| No.179 |
by 購入検討中さん 2013-12-04 21:15:33
HPのデザインや共有空間が見れなくなっていますが、何かあったのでしょうか？
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| No.180 |
by 匿名さん 2013-12-04 23:26:39
区分所有法で管理費･修繕積立金は区分所有者が持分割合に応じて負担するってことになってる。未販売住戸の持ち主は売主だから、管理費・修繕積立金は売主が負担しなきゃならない。
ただ売れ残りが多いと入居者もその分減るわけだから駐車場稼働率が下がって、駐車場使用料収入が管理組合に入らなくて収支が赤になるってことがありうる。それ以外にも売れ残りがあると入居者にはデメリットがあるから、売れ行きは注視すべき。 一期の場合、判断は難しいけど、総戸数に対する販売住戸の割合とか販売開始までの期間が目安になる。ここはアナウンスからすでに十分時間経ってるでしょでしょ。 |
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| No.181 |
by 周辺住民さん 2013-12-05 02:04:29
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| No.182 |
by ご近所さん 2013-12-09 13:52:42
販売開始が延期されました。
最近の東京圏のマンション販売の売れ行きの低迷を反映しているのでしょうか？ どなたか、その辺の状況を教えてください。 |
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| No.183 |
by 匿名さん 2013-12-09 15:31:48
首都圏の新築マンションも中古マンションも今は市況悪くなかったはずですよ
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| No.184 |
by 不動産購入勉強中さん 2013-12-12 12:12:31
マンション価格の更なる上昇をあてこんで、販売時期をどんどん後ろ倒ししているようですが、どんなに強弁しても、あの立地で90平米以上を坪450万円超で売ろうとする姿勢はあんまりまっとうではないですなあ・・・
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| No.185 |
by 不動産購入勉強中さん 2013-12-12 21:53:29
184訂正。坪500万円以上でした。アホですわ。
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| No.186 |
by 匿名さん 2013-12-12 22:01:53
すみふお得意の売り渋りでしょ。ミニバブルの時には、それやってリーマンショックに引っかかって長期に売れ残りなんて物件もあったんだけど。学習機能ないみたい。
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| No.187 |
by 匿名さん 2013-12-12 22:20:43
文京区の交通の便が悪いところで坪500万。 どう売るんだろうｗ
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| No.188 |
by ご近所さん 2013-12-13 06:21:50
有る所には有るんですね、お金が。例の目白が380万だったからここが500万でも不思議はありません。
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| No.190 |
by 不動産購入勉強中さん 2013-12-13 13:49:35
お金があるないの問題ではありません。モノの価値づけの問題です。
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| No.191 |
by 匿名さん 2013-12-13 14:08:17
結局お金持ちだけが集まるってことでしょ（笑）
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| No.192 |
by 匿名さん 2013-12-13 14:17:38
お金持ちが坪500万出すなら港区や千代田区にするんじゃないでしょうかね
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| No.193 |
by ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん 2013-12-13 16:41:37
反対運動で長年寝かせてきましたからね。
しかしありがちな高速道路や鉄道路線の音圧もなく、都会にいることを忘れさせる稀有な空間ですよ。 真夏に初めてこの地域で泊まった時、どこかの高原に来たような感覚でした。 カマキリなどの虫のみならず、蛇が出るくらいです。 |
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| No.195 |
by 匿名さん 2013-12-13 20:36:29
反対運動ですか。決着はついたのかな。決着がつかずに着工したりすると、デベvs反対住民の争いの矛先が週交互には入居者に向けられたりする。裁判沙汰になったケースもあるから、ご用心を。
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| No.196 |
by 匿名さん 2013-12-13 21:53:38
単なる民間マンションに「imperial」という名前はどうなのでしょう・・・
どなたも違和感を持たないのでしょうか |
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| No.197 |
by 匿名さん 2013-12-13 22:08:20
imperial
1 帝国の；((I-))大英帝国の. 2 皇帝の, 皇后の, 皇室の. 3 帝位［帝権］の, 最高権威の. 4 〈物・事・態度などが〉堂々とした, 威厳のある, 尊大な. 5 〈商品などが〉特大［特製］の, 特上の 6 〈度量衡が〉英本国法定の標準に従った, ヤードポンド法による. 4,5あたりの意味でしょうね。 |
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| No.198 |
by 匿名さん 2013-12-13 23:03:09
帝国ホテル(Imperial Hotel)も民間だよ。
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| No.199 |
by 住まいに詳しい人 2013-12-14 01:15:59
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| No.200 |
by 匿名さん 2013-12-14 10:38:48
それだと工事車両の件で反対再燃するかも。危ないな。
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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現在の物件
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