共有名義とローンの持分と控除について

[momo]

こんにちは、ローンと持分について質問させてください。
4500万の物件を頭金1300万(夫300万、妻1000万)で、ローンは
公庫かフラット35を夫申込の妻連帯債務で購入予定です。

①登記は夫婦半分ずつを考えていますが、この場合は頭金の分だけ、
妻の持分を増やす必要がありますか？
それとも連帯債務とはいえ、ローン分は全部申込者の夫分として
加算されてしまうのでしょうか？
＃ 公庫は申込済みですが、申込みには登記持分記載はありますが、
＃ ローン額そのものの配分記載は、ない、、ですよね？

②夫単独申込にしなかったのは、登記持分や収入合算もありますが、
ともに年収が700万程度であり、単独の所得税ではフルにローン
控除が受けられないと考えたためです。
逆に連帯債務であれば半額つずのローン額では控除を受けられる
と聞いて、この形にしたのですが、公庫もフラットもこの考えで
問題ないでしょうか。

長くなりましたが、よろしくお願いします。

[10: 匿名さん]

共有割合と連帯債務分担割合、私もよくわからないので質問させてください。
色々なところを調べてみましたが混乱するばかり。

【現状】
3400万の物件を契約、頭金800万入れて2600万をフラットで借り入れます。
私の年収は600万、妻は現在パートに出ていますが子供も欲しがっており、
今年で退職して子供が落ち着いたら再就職するつもりのようです。
どちらにせよ妻の収入もあるものの、結婚してそれほど時間もたってないということもあって
「一定の収入」と呼べるほどのものにはなっていません。（今年に限れば約200万になる予定）

物件購入の際妻も出資はしましたが、現在のところ家財道具や諸費用など、
物件そのものの価格とは別のところで出してもらっている、という感じになっています。
（物件としての出資は全て夫の私が行っている）

このような状態で、
・持分比率はどうするのがいいか。
　妻は私の持分100%でも良いとは言っていますが、不確定とはいえ収入があるのなら
　妻にも持分を与えなければならないのかどうかが良くわかりません。
　必須なのか、好きにすれば良いのか。

・連帯債務分担割合はどうすればいいのか。
　不確定でも共働きである以上、収入で按分しなければならないのでしょうか？そもそも必須の項目なのか？
　調べたら持分比率も関係してくるようですが、あまりよく解りませんでした。

長々と書きはしましたが、要するに
・共働きであっても、名義・ローンとも夫のみにすることで何か問題がないか？
というところが不安なのです。（この際ローン控除の有利不利などは置いておいてです）

よろしくお願いします。

[11: しがないマンション販売員]

>>10
前レスで書いてある通り、持ち分は売買代金の出資割合に応じて決まりますので自己資金については
誰のお金で（口座から）払うのか（贈与は別）？ローン取り組み分に関しては誰の名義で組むのか？によります。
自己資金（売買代金へ充当する）分については全額夫のお金との事ですので、自己資金分は逆に妻名義をつけると
贈与の対象になります。

ローン分については、掲示板とかにはよく収入合算する事によって取り組みが変わってくると書いてありますが
収入合算といっても
①夫と妻とでそれぞれローンを組む連帯債務（お互いが連帯保証人になる）
②あくまで夫名義の借入れですが夫の収入だけではローンが組めない時に妻の収入をプラスする
収入合算（妻が夫の連帯保証人）があります。このあたりがごちゃごちゃになっている方が非常に多いです。
（若い販売員とかですとわからないヤシもいる）
登記に関して言うと
①の場合はローンの取り組み割合が持ち分比率になります。簡単な例でいうと3000万の物件で夫婦で
連帯債務とし夫が2000万、妻が1000万のローンをそれぞれ組むと登記名義は夫２／３・妻１／３になります。
これが
②で3000万のローンを夫名義の収入合算で組んだ場合はあくまでローンの主たる債務者は夫であり妻は
連帯債務者ではなく連帯保証人となるだけですので、このケースで妻に登記持分をつけるのは
贈与の対象になります。
連帯債務にするか？収入合算をするかは自由に決めて頂ければよく、妻が働いているからといって
連帯債務や収入合算しなければいけない理由はまったくありません。
夫の年収ではローンの取り組みが難しい時に考えて頂き、妻も単独でローンを組める場合で
なおかつ妻に名義を付けたい、妻もローン控除を受けたいといった時に連帯債務を使うのがいいです。
ただ連帯債務という事は一物件に対してローンを２本組む事になりますので手数料等は２本分かかります。
長々と書きましたが・・・
「 夫 の み で 無 問 題 。 む し ろ そ う す る べ き 。 」

[12: 匿名さん]

土地はキャッシュで購入、登記上の持分は夫妻１/２ずつ、建物は３/５：２/５お互いの貸付金額のせいで
こうなるのですが、不具合ってあるのですか？後々何か面倒なことってあるのですか？
ちなみに共働きです。年収は夫８００万、妻５４０万位なのですが・・・

[13: 匿名さん]

>>12
ない
土地の代金も夫婦で半分づつ出したんでしょ？

[14: 匿名さん]

＞＞１３　　　　
はい、そうです。早速にありがとうございます。
上の方のレスに土地も住宅も夫婦の持分が同じほうがよいとあったので、気になりました。
大丈夫なようなのでよかったです。

[15: 匿名さん]

>>11
連帯債務と連帯保証についてですが、若干違いますよ。
連帯債務＝合算者と共同で１本のローン
連帯保証＝あくまでもローンを申し込んだ人のローン　　です
＞夫と妻とでそれぞれローンを組む連帯債務（お互いが連帯保証人になる）
結果的に連帯債務と同じような効果を生みますが、これはあくまでも連帯保証です。
パターンとしては以下の３つになります。
１　連帯債務で１本のローン（公庫は可能、民間はほぼ不可）
２　夫婦で２本のローンを設定、お互いが連帯保証をする（民間で、夫婦の収入が同程度）
３　１本のローンで収入合算して連帯保証人をつける（どちらかに収入が片寄っている場合）

[16: 10]

>>11,15　さん

ありがとうございます。やはり難しく考えすぎていただけのようです。
結局妻とも相談して、共有も連帯も、私（夫）単独で行くことにしました。

[17: nenera]

横からの質問で申し訳ありません。こちらのスレッドでお尋ねするのが適当と判断しました。
当初組んだ住宅ローン(3年前)が私の収入不足により連帯債務とすることが出来ず、連帯保証人となりましたので
夫は住宅ローンの控除対象となりましたが、私は控除対象としてもらうことができませんでした。
ここで借換を行って、私も連帯債務者になる、
もしくはそれぞれの名義で持分に応じて残ローン金額を割り振ってたとしても、
妻である私は住宅ローン控除はもう受けられないのでしょうか？
参考までに具体的な部分を下記に
当初土地4180万建物1700万(ALL5880万円)、持分計算の結果夫65%：妻35%、
住宅習得時の自己資金負担額が夫380万：妻500万
当初借入金5000万
(↑これを夫名義、妻連帯保証人で借り入れました本来であれば夫：妻の持分に応じて借入すべきところ)
収入は夫約600万、妻約300万、現在の支払いは特に私の持分の支払いを主人にしているやりとりは残していません
借換に伴い350万程度の自己資金を返済しようと思っています。

[18: 15さんへ]

３つのパターンのうちの２番目で質問させて下さい。
銀行などはほとんど抵当権第１位を条件としていますが、夫婦で２本のローンを組む場合は
どらかを１位としないといけないため、２本でのローンを組むと言う事が不可能になるのでしょうか？

それともお互いが抵当権を設定しているので、片方でもローンが支払えなくなった場合はその銀行が
抵当権を得るという事になるのでしょうか？（書いててそんな事はないような気もしますが・・）

上記のような理由で、２本でローンを実施することが不可な場合は三井信託のような低順位抵当権ＯＫな
所を一本おさえるという形にすればよいのでしょうか？

[19: 15]

>>18
ほとんどの銀行が抵当権第１位を条件としていますので、別々の金融機関での２番目のケースのような
ローンは不可能です。つまり、同一の金融機関で夫婦でそれぞれのローンを通常組むことになります。
で、同一金融機関での借入であれば、自金融機関より上位に抵当権が設定されることはありませんので、
実務上問題は一応発生しません。
片方のローンの支払いができなくなった場合ですが、連帯保証人に弁済を求めることになりますよね。
この場合は相互に連帯保証人となっています。ただ、その銀行が抵当権を得るという前に、通常であれば
夫婦二人分の借金を片方で支払えるの？？？となります。離婚等でこの辺りをきれいにしておかないままだと
問題は発生しますね。

[20: 18]

>>15さんへ
ご回答ありがとうございます。
よく他の板に「フラット(GLなど)と三井信託で組む」とか書いてありますけど、
そのパターンは難しいという事でしょうか？

単純に私（夫）一本でローン組んでもいけますが、ローン控除とあと一つメリットが見出せる組み合わせが
あったものですからお聞きしました。どうぞよろしくお願いします。

[21: 匿名さん]

Nステで住宅ローン控除の縮小というのをやっていた。

段階的ではなく、来年に一気に縮小する方向へ持っていくらしい。
一般サラリーマンは収入が増えないから支出を減らそうと努力をしているのに、国は支出を減らさず収入を
増やすことばかり短絡的に考える。

ホンっとうに腹立たしい！！！

[22: 15]

>>20
公庫併用ですが、これは金融機関やローンによりけりです。
「第一順位の抵当権のみ」、「公庫のみ併用可」どちらもあります。「公庫併用可」であれば、
夫婦二人で公庫併用とするのに大きな問題はないと思います。諸費用はそれだけかかりますけどね。
ところで、ローン控除以外のメリットって何ですか？

[23: 匿名さん]

ローンの金消会が９月末にあります。
名義についてよく分からないので、質問させてください。
最近になって、妻の両親から５００万をローンの頭金にと頂きました。
この場合、共有名義にしなくてはいけないのでしょうか？
今から変更は、可能なのでしょうか？
それとも何か税金がかからないようにする対策があるのでしょうか？
勉強不足で分からないので、よろしくお願いします。

[24: 匿名さん]

あなたがその５００万円をもらうと、５３万円の贈与税を支払うことになります。

奥さんがその両親からもらうなら、暦年課税の住宅資金特例か相続時清算課税制度の適用で贈与税はゼロです。
（相続時清算課税を選択した場合は、課税の繰延です。以前の投稿をお読みください。）
ただし奥さんがもらったお金を自宅購入に使用しないと、上記の適用は受けられず５３万円課税されることになります。

もらった５００万円を奥さんが頭金として出して、贈与税ゼロでも贈与税の確定申告をすることにより、贈与税がゼロになる訳です。
当然、購入物件登記に、その内容を反映させる必要があります。
ここまで書けば、贈与税を払いたくなかったら、どうしたらいいかわかるだろう。

[25: ２４]

>>23
「課税の繰延は以前の投稿」と書きましたが、他スレッドでしたので改めて説明します。

暦年課税の住宅資金特例（５５０万円までの５年分の基礎控除を一括適用し、さらに１５００万円までは５分５乗方式の軽減税率適用）は今年一杯で終了です。

相続時選択課税制度は、まだ継続する予定で、２５００万円まで当面非課税、住宅資金だとさらに１０００万円上積みで非課税となります。
ただし、相続開始時に、既に贈与した分は無かったことにして、相続税の計算を全てやり直しするというものです。
従って、大部分の人は相続税が非課税ですから、贈与を受けても３５００万円を無税でもらっても、後から払う率は少ないと言えます。

既に２ヵ月前の投稿になりますが、１１投稿のローンを単独名義にして連帯保証を付けた場合は、夫婦共稼ぎでもローン分全てがローン名義者に帰属するは誤りです。
共稼ぎであれば、夫婦で別名義のローンを分けて組まなくとも、収入按分での登記が可能です。
実際に何度も不動産を夫婦で購入して税務署の見解も聞いていますが、全く問題ありません。

頭金をだれが出すか、ローンを組んだら名義に関わらずだれが実際に負担するかを頭に置いて、登記割合を決めてください。

[26: 匿名さん]

>>23
＞今から変更は、可能なのでしょうか？
登記での権利持分の最終決定は、登記を依頼する最終段階まで変更可能です。
また一旦登記した後でも、登記をし直すことで変更は可能です。（当然、別に費用がかかる。）

＞この場合、共有名義にしなくてはいけないのでしょうか？
共有名義にしなければ、確実に贈与税５３万円をお支払ください。

＞それとも何か税金がかからないようにする対策があるのでしょうか？
妻の親から借金として５００万円を借り受ける。
ただし返済をしなければ、贈与と見做される。
この借金は住宅ローン控除の対象には出来ない。
あなたに金融機関のローンと妻の親からのローンの両方を払いきれるだけの収入があるならこの方法をお勧めする。
しかし、金融機関のローンも収入合算でないとままならないようだから、はっきり言って無理だと思う。

[27: ２６]

>>26
＞しかし、金融機関のローンも収入合算でないとままならないようだから、はっきり言って無理だと思う。
２６投稿の最後の１行（上記）は削除です。

[28: 匿名さん]

ここのスレッド大変参考になります。
>10-16あたりを拝見し、一人名義にしようと決心固まり中です。
土地を不動産屋を通して個人さんから購入、来月初旬に土地の登記をする予定。
当然は現住所は購入場所とは違う場所。
ちっちゃな質問ですが、登記の住所変更や名前変更(入籍未だなので)はいくらくらいかかるのでしょうかね？

[29: 匿名さん]

>>28
１１投稿の①②の持分に関する記述は間違いです。　>>11
ローン名義に関わらず、実際の収入で持分を按分しないと贈与税の対象となります。

＞登記の住所変更や名前変更(入籍未だなので)はいくらくらいかかるのでしょうかね？
登録免許税は不動産１つにつき１０００円。
「１つにつき」というところがミソ。
外形は１つでも不動産１００個ということもある。
登記簿謄本を見ればわかる。
司法書士に頼むなら手数料が加算。

[30: 28]

>>29
早朝より即レスありがとうございます(嬉)

夫(予定)は働いていますが妻(予定)は只今無職、
家族計画では子供が出来て、手をはなれて働く予定。
自己資金のうち妻分は電化製品・家具・貯金にあて、夫分を不動産資金にあてます。
従って、夫一本で行こうと思います。

土地謄本見ましたが１つにつきということは当方の場合、
土地＋私道＋建物(これから建設)の3つになると思います。

ん？ということは住民票を建築場所に移してから建物登記をするべき、
そして入居後に籍を入れて戸籍が変わっても、夫一本なら
妻の名字が変わっても影響がなく、謄本変更不要ということかしら…
お互い親の家に住まわせてもらっているので、籍をどのタイミングで入れるか思案中なのです。

いろいろサイトを見てると司法書士に頼まなくても出来る場合と出来ない場合など有りそうですね。
初めての土地登記なので、もう司法書士にお願いしてしまいましたが、
自分で動いて削れるところは削れるように勉強します！

[31: 匿名さん]

ローンを組むのなら、司法書士を使わないと銀行も不動産屋も嫌がるのは
確かですね。抵当権の設定が生ずるため、ミスがあると処理が大変になるためです。
ところで、建物の登記は、建つ前には無理ですよ。

[32: 28]

>>31
ローン組みますので、融資先からも不動産屋さんからも司法書士をたてるよう言われました！
建物登記は多分
建つ→住民票移動・土地家屋調査士依頼→登記→建物分ローン実行
の順になるんでしょうね。
減税関係で１２月までに住めるといいのでしょうが、スケジュール上無理そうです…残念。

[33: 匿名さん]

>>32
順序が全く違うんでは？
持ち分はどうするの？１１投稿は全く間違っているよ。

[34: 匿名さん]

1億の物件を自己資金3000万　借入7000万で購入予定です。
収入は夫31歳809万円　妻29歳764万円

借入部分の持ち分比率で悩んでいます。
今は、子供はいないので妻はいつか産休に入るかもしれません。

今年の3月入居予定で、住宅ローン控除を最大化するための持ち分比率を
どうすればよいかアドバイスお願いします。

[35: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[36: 匿名さん]

教えてください。

この春に2件目の物件を物件3800万＋諸費用200万で購入したとします。
頭金は妻口座から1000万を振り込み。
ローン私単独名義で3000万。（妻は物上保証人。収入合算もしてません）
共働きで現在の収入は、夫：妻＝6：4　程度。
1件目の物件は、5:5で登記。現在売却中です。
1件目を売却したらその額ですぐ返済する予定だったので
物件登記の時深く考えず、1/2で登記してしまいました。

調べてみると、実質の収入費ではなくローン名義人で
計算されると書いてありました。
（実質の支払費ならば5:5で問題ないが、ローン名義人だと3:1となる）

この場合は贈与税が発生してしまうのでしょうか？

かかる場合、贈与税は、
1000万(-110-225)×50%にかかり、約350万かかるということでしょうか？

また贈与税が発生しないためには、どのような方法がありますか？
２や３を実施しても贈与税は発生しますか？

１・登記の持分比率を書き換える（銀行、司法書士に相談必要、書き換えに費用発生）
２・12月末までに、妻口座から夫口座に1000万振り込む（ローン名義等はそのまま）
３・12月末までに、一件目の売費用で3000万を一括返済する（できるかどうかは別）

よろしくお願いします。

[37: 匿名さん]

連帯債務でもなく単独名義で借入して１/２共有で銀行や司法書士から当初指摘が無かったのがやや不思議ですが、その購入時のお金の流れなら、夫３/４、妻１/４で間違いないでしょうね。それが１件目の話なのか２件目の話なのかよくわかりませんが。

[38: 匿名さん]

↓によると、ローンは全額夫名義でも「夫婦間で金銭賃借契約を取り交わし」をして
口座に決まった時期に半額を振り込めば、1/2登記でいけそうですね。

http://profile.allabout.co.jp/ask/q-80059/

[39: 育休中]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】。

[40: 契約済みさん]

確認させてください。

諸費用込み　　４０００万の物件購入
頭金　　　　　１０００万円
銀行借り入れ　３０００万円

頭金は全て妻が支払い（１０００万円）
３０００万ローンは全て夫が支払い（収入合算だが妻は連帯保証人）

として、持ち分を夫７５％：妻２５％　としたら、

ローン減税は夫の３０００万全て対象として受けられるのか？
それとも、３０００万×７５％で、２２５０万円分が減税対象となるのか、どっちでしょうか？

[41: 匿名さん]

>>40さん
ローンは全て夫なので、3000万円全て対象です。
正確に言えば、年末の残高全額ですね。

が、もちろん払っている税金以上が戻ってくるわけではありません。
所得税から引ききれない場合、住民税からも控除されますが、これは戻ってくるのではなく、支払う分が少なくなりますし、上限もあります。

[42: 匿名さん]

相談させてください。

３年前、マンションを購入。
夫婦共働き（ともに正社員）で頭金・諸費用は半々出しあい、
当時は年収もほぼ同額だったため、深く考えず５：５で登記してしまいました。

その後、３年間は正社員で働き、その後は負担の少ない仕事に変わる・・・
という予定だったのですが、マンション購入直後に妻が病気になり、
退職して専業主婦となりました。
そのため、妻の分のローン控除が丸々受けられない状態となっています。

この場合、今から登記割合を変えると贈与になってしまうのでしょうか。
何かいい方策をご存知の方がいらっしゃれば、教えていただけますと幸いです。

[43: 申込予定さん]

私も相談させてください。

土地1400万、建物2100万、総額3500万の家を建てる予定です。
頭金は夫100万、妻700万、残金2700万は夫が住宅ローンを組む予定です。

その場合の共有名義（持ち分）をどうするのがベストかを教えてください。

①土地＋建物→夫４：妻１

②土地→夫のみ、建物→夫２：妻１

③土地→夫１：妻１、建物→夫のみ

連帯保証や税金控除等変わってくるのでしょうか？

ご存じの方お願い致します。

[44: 匿名さん]

旦那さん1人でローンを組むのであれば、税金控除については旦那さんのみなので
持分は関係無いんじゃないでしょうか？

[45: 購入検討中さん]

43さん

> 土地1400万、建物2100万、総額3500万の家を建てる予定です。
> 頭金は夫100万、妻700万、残金2700万は夫が住宅ローンを組む予定です。

基本は、妻700万円分なので、全体の5分の一が妻名義にできます。それを建物、土地どっちの名義にしてもよいですが、
土地のほうが資産性が高いので、土地の半分を妻名義にしてあとは夫とするのが一般的です。

妻に収入がある場合は、もう少し妻名義を増やすこともある程度できます。

[46: 申込予定さん]

44、45さん
返答ありがとうございます。

土地の名義を半分ずつ（建物は全て夫名義）にしたらどうかと夫婦で話し合ってみます。