共有名義とローンの持分と控除について

[momo]

こんにちは、ローンと持分について質問させてください。
4500万の物件を頭金1300万(夫300万、妻1000万)で、ローンは
公庫かフラット35を夫申込の妻連帯債務で購入予定です。

①登記は夫婦半分ずつを考えていますが、この場合は頭金の分だけ、
妻の持分を増やす必要がありますか？
それとも連帯債務とはいえ、ローン分は全部申込者の夫分として
加算されてしまうのでしょうか？
＃ 公庫は申込済みですが、申込みには登記持分記載はありますが、
＃ ローン額そのものの配分記載は、ない、、ですよね？

②夫単独申込にしなかったのは、登記持分や収入合算もありますが、
ともに年収が700万程度であり、単独の所得税ではフルにローン
控除が受けられないと考えたためです。
逆に連帯債務であれば半額つずのローン額では控除を受けられる
と聞いて、この形にしたのですが、公庫もフラットもこの考えで
問題ないでしょうか。

長くなりましたが、よろしくお願いします。

[27: ２６]

>>26
＞しかし、金融機関のローンも収入合算でないとままならないようだから、はっきり言って無理だと思う。
２６投稿の最後の１行（上記）は削除です。

[28: 匿名さん]

ここのスレッド大変参考になります。
>10-16あたりを拝見し、一人名義にしようと決心固まり中です。
土地を不動産屋を通して個人さんから購入、来月初旬に土地の登記をする予定。
当然は現住所は購入場所とは違う場所。
ちっちゃな質問ですが、登記の住所変更や名前変更(入籍未だなので)はいくらくらいかかるのでしょうかね？

[29: 匿名さん]

>>28
１１投稿の①②の持分に関する記述は間違いです。　>>11
ローン名義に関わらず、実際の収入で持分を按分しないと贈与税の対象となります。

＞登記の住所変更や名前変更(入籍未だなので)はいくらくらいかかるのでしょうかね？
登録免許税は不動産１つにつき１０００円。
「１つにつき」というところがミソ。
外形は１つでも不動産１００個ということもある。
登記簿謄本を見ればわかる。
司法書士に頼むなら手数料が加算。

[30: 28]

>>29
早朝より即レスありがとうございます(嬉)

夫(予定)は働いていますが妻(予定)は只今無職、
家族計画では子供が出来て、手をはなれて働く予定。
自己資金のうち妻分は電化製品・家具・貯金にあて、夫分を不動産資金にあてます。
従って、夫一本で行こうと思います。

土地謄本見ましたが１つにつきということは当方の場合、
土地＋私道＋建物(これから建設)の3つになると思います。

ん？ということは住民票を建築場所に移してから建物登記をするべき、
そして入居後に籍を入れて戸籍が変わっても、夫一本なら
妻の名字が変わっても影響がなく、謄本変更不要ということかしら…
お互い親の家に住まわせてもらっているので、籍をどのタイミングで入れるか思案中なのです。

いろいろサイトを見てると司法書士に頼まなくても出来る場合と出来ない場合など有りそうですね。
初めての土地登記なので、もう司法書士にお願いしてしまいましたが、
自分で動いて削れるところは削れるように勉強します！

[31: 匿名さん]

ローンを組むのなら、司法書士を使わないと銀行も不動産屋も嫌がるのは
確かですね。抵当権の設定が生ずるため、ミスがあると処理が大変になるためです。
ところで、建物の登記は、建つ前には無理ですよ。

[32: 28]

>>31
ローン組みますので、融資先からも不動産屋さんからも司法書士をたてるよう言われました！
建物登記は多分
建つ→住民票移動・土地家屋調査士依頼→登記→建物分ローン実行
の順になるんでしょうね。
減税関係で１２月までに住めるといいのでしょうが、スケジュール上無理そうです…残念。

[33: 匿名さん]

>>32
順序が全く違うんでは？
持ち分はどうするの？１１投稿は全く間違っているよ。

[34: 匿名さん]

1億の物件を自己資金3000万　借入7000万で購入予定です。
収入は夫31歳809万円　妻29歳764万円

借入部分の持ち分比率で悩んでいます。
今は、子供はいないので妻はいつか産休に入るかもしれません。

今年の3月入居予定で、住宅ローン控除を最大化するための持ち分比率を
どうすればよいかアドバイスお願いします。

[35: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[36: 匿名さん]

教えてください。

この春に2件目の物件を物件3800万＋諸費用200万で購入したとします。
頭金は妻口座から1000万を振り込み。
ローン私単独名義で3000万。（妻は物上保証人。収入合算もしてません）
共働きで現在の収入は、夫：妻＝6：4　程度。
1件目の物件は、5:5で登記。現在売却中です。
1件目を売却したらその額ですぐ返済する予定だったので
物件登記の時深く考えず、1/2で登記してしまいました。

調べてみると、実質の収入費ではなくローン名義人で
計算されると書いてありました。
（実質の支払費ならば5:5で問題ないが、ローン名義人だと3:1となる）

この場合は贈与税が発生してしまうのでしょうか？

かかる場合、贈与税は、
1000万(-110-225)×50%にかかり、約350万かかるということでしょうか？

また贈与税が発生しないためには、どのような方法がありますか？
２や３を実施しても贈与税は発生しますか？

１・登記の持分比率を書き換える（銀行、司法書士に相談必要、書き換えに費用発生）
２・12月末までに、妻口座から夫口座に1000万振り込む（ローン名義等はそのまま）
３・12月末までに、一件目の売費用で3000万を一括返済する（できるかどうかは別）

よろしくお願いします。

[37: 匿名さん]

連帯債務でもなく単独名義で借入して１/２共有で銀行や司法書士から当初指摘が無かったのがやや不思議ですが、その購入時のお金の流れなら、夫３/４、妻１/４で間違いないでしょうね。それが１件目の話なのか２件目の話なのかよくわかりませんが。

[38: 匿名さん]

↓によると、ローンは全額夫名義でも「夫婦間で金銭賃借契約を取り交わし」をして
口座に決まった時期に半額を振り込めば、1/2登記でいけそうですね。

http://profile.allabout.co.jp/ask/q-80059/

[39: 育休中]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】。

[40: 契約済みさん]

確認させてください。

諸費用込み　　４０００万の物件購入
頭金　　　　　１０００万円
銀行借り入れ　３０００万円

頭金は全て妻が支払い（１０００万円）
３０００万ローンは全て夫が支払い（収入合算だが妻は連帯保証人）

として、持ち分を夫７５％：妻２５％　としたら、

ローン減税は夫の３０００万全て対象として受けられるのか？
それとも、３０００万×７５％で、２２５０万円分が減税対象となるのか、どっちでしょうか？

[41: 匿名さん]

>>40さん
ローンは全て夫なので、3000万円全て対象です。
正確に言えば、年末の残高全額ですね。

が、もちろん払っている税金以上が戻ってくるわけではありません。
所得税から引ききれない場合、住民税からも控除されますが、これは戻ってくるのではなく、支払う分が少なくなりますし、上限もあります。

[42: 匿名さん]

相談させてください。

３年前、マンションを購入。
夫婦共働き（ともに正社員）で頭金・諸費用は半々出しあい、
当時は年収もほぼ同額だったため、深く考えず５：５で登記してしまいました。

その後、３年間は正社員で働き、その後は負担の少ない仕事に変わる・・・
という予定だったのですが、マンション購入直後に妻が病気になり、
退職して専業主婦となりました。
そのため、妻の分のローン控除が丸々受けられない状態となっています。

この場合、今から登記割合を変えると贈与になってしまうのでしょうか。
何かいい方策をご存知の方がいらっしゃれば、教えていただけますと幸いです。

[43: 申込予定さん]

私も相談させてください。

土地1400万、建物2100万、総額3500万の家を建てる予定です。
頭金は夫100万、妻700万、残金2700万は夫が住宅ローンを組む予定です。

その場合の共有名義（持ち分）をどうするのがベストかを教えてください。

①土地＋建物→夫４：妻１

②土地→夫のみ、建物→夫２：妻１

③土地→夫１：妻１、建物→夫のみ

連帯保証や税金控除等変わってくるのでしょうか？

ご存じの方お願い致します。

[44: 匿名さん]

旦那さん1人でローンを組むのであれば、税金控除については旦那さんのみなので
持分は関係無いんじゃないでしょうか？

[45: 購入検討中さん]

43さん

> 土地1400万、建物2100万、総額3500万の家を建てる予定です。
> 頭金は夫100万、妻700万、残金2700万は夫が住宅ローンを組む予定です。

基本は、妻700万円分なので、全体の5分の一が妻名義にできます。それを建物、土地どっちの名義にしてもよいですが、
土地のほうが資産性が高いので、土地の半分を妻名義にしてあとは夫とするのが一般的です。

妻に収入がある場合は、もう少し妻名義を増やすこともある程度できます。

[46: 申込予定さん]

44、45さん
返答ありがとうございます。

土地の名義を半分ずつ（建物は全て夫名義）にしたらどうかと夫婦で話し合ってみます。