【住友信託銀行】特別金利キャンペーンについて（フェーズ２）

[すみさん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31291/
強力なキャンペーン実施中！
今後の他行の同行がっ！

[162: 匿名さん]

フラットなら住信・松下ファイナンスで参入しているはずなんですけどね。
住信は何を考えているのでしょうか？

[163: 匿名さん]

住信はネット経由の申込みだと、金利を割り引くキャンペーンを始めるのだと思いますよ。
たしかそんな報道があったような気がします。

[164: 158]

159さん、ちょっと安心しました。
速達で出してみました。

[165: 匿名さん]

フラットみたいに住信ローンも「繰り上げ返済手数料無料！」なんてなればいいのにな。
ないか・・・

[166: 匿名さん]

皆様の考えをお貸しいただけないでしょうか？
私の主人は３１歳、年収約５５０万、私は専業主婦で子供はおりません。
特に予定もありません。この先働くとしても、パート程度の予定です。

このたびマンションを契約し、物件価格３０６０万円、借り入れ価格は２１００万円です。
いろいろ調べた結果、住友信託にたどり着きました。
現在の状況ですが、余裕を持って考えると年間に１１０万円程度返済に充てられると思います。（ボーナス含む。）
ボーナスも（あくまでも今のところ）安定しており、それよりほかに、ボーナスの残りがあれば繰上げしたいです。毎月の自動返済も出来る月は１〜２万円行いたいと思っています。


このような場合、みなさんならどうなさいますか？
私は現在の２年特約０．６（保障上乗せで０．８）がものすごく魅力的で、
思い切って２年固定金利特約をつかい、２０年で返済、と考えているのですが。危険でしょうか？
ほかによい方法があれば教えてください。ローンを２本に分ける、という考えもあるようなのですが、
自分で計算しているうちに頭がおかしくなってきちゃいました。。。

[167: 匿名さん]

30年固定1600万円、5年固定500万円（ただし両方とも35年契約）はどうでしょう。
繰上は5年固定の方を優先的にすれば金利上昇リスクを回避できると思います。
6年目からは1600万円分の返済だけになりますので更に繰上を進めて
20年で返済。
2年固定だと金利上昇リスクが怖いですね（＾＾；

[168: 匿名さん]

>166
年収５５０万に対して、借入２１００万ですから、まず全額短期固定はありえません。
167さんのご提案の様に、一定部分についてのみとなります。
お子さんをつくらない予定ですから、年２００万は返済にまわせるでしょう。
（奥様が年１００万、パートで稼ぐことにします。）
そうなれば、２０年返済に出来ますから借入金利も低く抑えることが出来ますよ。
最長で２９年返済計画を立てるようにして下さい。

金利は１８年度から上がりますから・・・その点も考慮に入れてくださいね。

[169: 匿名さん]

年200万繰上げが可能なら、

3年固定（０．９５％）2100万円、30年　→　住宅ローン減税で実質金利ほとんどなし
　毎月約67000円返済ボーナス無し　繰上げ毎年200万

3年経過後残金1300万円
残融資期間18年、10年固定（店頭金利5％（高めの予想？）−優遇0.8％＝4.2％）に借り換え
これで繰上げ毎年200万もしとけば、3＋10年で返済できるじゃないか？

[170: 匿名さん]

もうちょっと考えてみたよ

奥さんの言うように、年110万余裕資金が出るとして、3年後に一気に330万繰上げするとして、

3年固定（0.95％）2100万円、30年　→
毎月約67000円返済、ボーナス無し、3年後の1月一気に繰上げ330万

3年経過後残金約1600万円
残融資期間22年、10年固定（店頭金利5％（高めの予想？）−優遇0.8％＝4.2％）に変更
毎月約92000円返済、ボーナス無し、毎年110万繰上げ返済

3＋10年で完済

利息計　約400万　ローン減税120万円

これならどう？

[171: 匿名さん]

＞＞167のシムでも
利息420万、ローン減税116万なんで安全を期すなら＞＞１６７だな。この方法が使えるなら。

3年後の10年固定店頭金利が5％以下なら、当初3年固定の方が有利。

2年固定ならどうなるやろ？

[172: 匿名さん]

166です。
皆さん、たくさんご意見下さってありがとうございます。

主人と今晩参考にさせてもらいながら議論したいと思います。。
結論でたらまた報告します。
また良い考えありましたら教えてくださいませ。
まずは取り急ぎ。。。

[173: 匿名さん]

3月実行なんですが、金利の上昇はどれくらいでしょうか？同じく3月実行の方いますか?

[174: 匿名さん]

3月実行で、住信にするかどうかで迷っています。

[175: 匿名さん]

>173さん
私もデベ提携で、住信で３月実行予定です(ただし、２月の他銀行の金利、キャンペーンを確認したあとで最終決定することを伝えており、住信の担当の方も「それで構いません」と言ってくれています)

ここのところ長期金利(10年国債)が若干低めに推移していましたので、２月はちょっと下がるような気がしています。
そして、ここ何ヶ月かは1ヶ月毎に上がって下がっているような感じだと思いますので、それを考えると３月は再度微増で１月ど同水準くらいではないかなぁ...(希望的観測)。

一応、実行時金利は3%で試算していますので(30年固定)、3%を超える可能性は低いかなぁと勝手に思っています(＆思いたいです)。

[176: 匿名さん]

あの、３４００万の借り入れなんですが、保証料外枠と内枠との0.2の金利差が
どのくらいか計算したところ、総返済額でみるとわずか10万ほどでした。
だったら0.2上乗せでその分頭金も増やせていいかなと思ったんですが、
私の計算がおかしいんでしょうか？
ちなみに35年ローンで2.68と2.70の比較でシミュレーションしました。

[177: 匿名さん]

>176
保証料の上乗せ金利が「0.02」になっているからですよ。
2.68と、2.88で検討してください。

[178: 176]

・・そうですね、ケアレスミスでした(^^;
計算しなおしたら160万ほどの差額が出ました。
ご指摘ありがとうございます。

[179: 匿名さん]

>178
そうなんですよね。。。だから大抵の方は保証料を一括前払いが良いと思いますよ〜。

[180: 匿名さん]

>175さん

わたしも3月実行ですが、その金利については175さんと
「激しく」同じ予想をしています。
が、
天佑かと思われた「LDショック」でも思ったほど長期金利が低下しないので、
今週もし長期金利が急騰するような事になると、
残念ながら2月も実行金利が上昇するかもしれませんね。
くれぐれもこれ以上景気が上振れしないことを祈る毎日です（笑）

私の場合3月実行が
2.73〜2.80%くらいなら御の字です。
それ以上だと使い勝手を考えて三井住友も再検討・・・（略

[181: 匿名さん]

株式市場ですが、１月末から２月上旬まで調整局面になりそうです。
しかし債権も１．４％を底に買い進む局面にはならないようです。

ですから、２月は良くて微減、現状維持で御の字だと認識して下さい。
問題は３月の方です。３月は０金利解除はされないことがほぼ確定していますが、
１８年度は解除されることが決まっていますから、先を見越して金利上昇に転じ始める可能性もあります。
現状より０．０５〜０．１５上がることを視野に入れなければなりません。

多くの方が言われるように、３％は覚悟しておく必要があるでしょう。
私の予想は３月で２．９％です。過去の実績（０５’１１）から三井住友さんがフライングで上げて来る予感があります。