ブランズ新大塚ってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚2丁目1809-5
交通：東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩3分、ＪＲ山手線「大塚」駅　徒歩6分
総戸数：64戸
間取り：1LDK～3LDK（42.04m2～84.54m2）

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shin-otsuka/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[401: 匿名さん]

それは、どうかな。

仮に、３LDKの６０００万円の物件が、半分が、土地代として、３０００万円。それが、４０％値上がるとして、１２００万円増。

７２００万円の物件になるけど。

７０平米弱で７２００円のマンション買う？。大塚でですよ？

私は、今の値段にした方が良いと思うけど。どうですか？

[402: 匿名さん]

401の計算が意味不明(笑)

[403: 物件比較中さん]

確かに不適格になると知ってて建てたのは良くないね。
範囲内で建てれば問題なかったはず。

[404: 匿名さん]

>401
この土地は東急が第三者から購入し、マンションを建築しているのだろうけど、
土地の購入価格を決める際、まず想定建物の面積・図面等を作成し、
周辺事例等から完成後の想定販売価格(総額)を求め、
そこから開発費用・金利等の諸経費や、デベの利益(販売価格の2割くらいが一般的)を引いて、残額を土地価格とする。

想定建物の面積が少なくなれば、結果的にデベの利益や土地価格が少なくなる。
デベとしては、土地購入時点で概ねどの程度の規模の建物を建築するかは決めているので、
購入後に建物面積を大幅に減らして、その分を販売価格に転嫁するなんてあり得ない。
つまり、土地購入時点で、計画道路実行後も既存不適格とならない規模の建物面積とするか、
既存不適格になり得る規模の建物面積にするかは選択済。
既存不適格とならない建物面積とするのであれば、その分、土地価格が低くなるので、
土地所有者がその価格では東急に土地を売らなかったかもしれず、
既存不適格になり得る建物面積を採用せざるを得なかったかもしれない。
単に東急が利益の絶対額を確保したかっただけかもしれないけど。その辺りは当事者でないとわからないが。

だから、デベとしては、きちんと想定通りの建物が建築できるかについて、
購入前に周辺の建築規制や周辺住民の属性等も含めてかなり手をかけて調べたりする。
当然、計画道路の実行可能性も調査し、少なくとも数年間は実行されない可能性が高いとは判断しているのだと思う。
ただ、10年後・20年後などの先のことは調査しようもないし、分譲マンションであれば売却してしまえば終わりなので、数年間程度は計画道路が実行されないと判断できれば十分、とも考えていると思う。

[406: 契約済みさん]

私は、今回、東急さんが、この物件の立ち位置を良く分かっていらっしゃって、１４F建てにされたことを拍手を持って迎えたいと思います。

１０F建てにして、７０００万円にして、誰が買いますか？道路が通る可能性があることを信じる地元民は、ほとんどいないですよ。しかも、並びのマンションなどは、だいたいが１４F、１５F建て。

その中で、一棟、１０F建てにして、一部屋、７０００万円にしたら、「東急は、狂った」と批判されるのがおちです。

今回は、東急さんは、よくよく市場ニーズや実態を分かってくれていると思い、感謝しています。本当に良い物件を売り出してくれました。

この物件が嫌いなら、来なければ良いのでは？ここは、購入検討者のスレなので。単に、「きらい〜。」とか書き込まれても、何も得るものがありませんし。

[407: 匿名さん]

ん？？
原則として、適格に建てないとダメでしょ？？
信じる、信じないでなく、既存不適格と分かって建てちゃダメだよ？？
建てちゃいけないもの建てたから不適格扱いだし、取り壊したら、適格内にしなきゃいけない。
大原則だと思います。
買い手がいるいないとか、信じる信じないとかの問題でないです。

[408: 匿名さん]

>>406
7000万円？>404さんの説明を読んでいないのかな？
14階建で3LDKを6000万円で売却するか、10階建で3LDK6000万円で売却するかの何れかだよ。

[409: 購入検討中さん]

ここの想定する不適格とは、容積率だけですか、建ぺい率は大丈夫なのですか。

[410: 契約済みさん]

>407は、現地にも行かずに、ネット上で妄想を抱いて、文句を言っているのがバレバレだな。

単にうらやましいだけ？

それとも、本当に、他デベの営業マンか？


現地に行けば分かるが、同じ通りの他のマンションなんかも、ほとんど、既存不適格の可能性がある高さに建てている。春日通り側も拡幅の計画があるが同様だよ。

東急だけ、どうして、低い建物たてないとだめだって、粘着しているの？

現地に行ってみれば、一目瞭然。平日も、休日も日中すら交通量が少なく、平日の夕方以降なんか、大塚駅に客待ちをするためのタクシーとバス以外、走っている車がほとんどない。行けば分かるが、行かなければ、妄想を抱くだけ。

要するに、道路が通らない前提で、どこのデベも建物建てている。この道路は、通らないと思ったからだろ。
計画道路が、事業化されるには、要件があるんだよ。その要件にほとんど適合していない以上、要件自体が見直されるという遠い将来のことを想定しない限り、道路は通らない。だから、他デベも全て、道路が拡張されないという前提で建物を建てているんだろう。当たり前だよ。
東急さんは、さすが良く分かっているよ。

ちなみに、１０階建てだったら、私は、買っていないな。今の人気は、１４階建てだからという側面もあるのじゃないか？

[411: 契約済みさん]

>408

あほか。

土地の売却価格は、相場から決まるんだよ。だから、１０階建てにしたら、一戸あたりの価格を上げるか、計画自体をあきらめるかしかない。

実行する以上、価格は、あがるだろ。そのことを言っているんだよ。

東急さんは、要するに、１４階建てで建てないと売れないと踏んだから、１４階建てにしたんだろう。計画道路が通る可能性が高ければ、みんな敬遠するから売れ残る。ところが、このマンションは、順調に売れている。東急さんのよみが冴えている。

このマンションは、少なくとも買った人は、この道路は通らないと踏んだか、自らが将来の売却の可能性がないことを確信したか、４０年先のことを心配するより、今のこの物件の利便性を取ったかだろうな。

東急をディスっても何の説得力もない。だって、売れているんだから。良い計画だったってことだよ。

[412: 匿名さん]

第1期の販売戸数30戸だったよね。本日時点でHP上で先着順で残っている戸数は7戸。

そもそも第1期販売なんて要望書の入った部屋+αだけ売り出すものだから、
ほぼ即完くらいの勢いで売れる場合が多いよね。
ましてや今はアベノミクスと消費税増税前の駆け込みで、
需要がとても強い時期。
それでいて30戸売り出して7戸残っているというのは果たして順調と言えるのかね。
営業マンはお客さんにはとにかく強気で言うものなので・・

あと、どの物件も第2期以降は販売が苦戦することが多い。
購入意向の強い人は第1期販売で概ね片付いてしまうし、
売り易い物件は第1期で売れてしまうから、需要の掘り起こしが難しくなる。

[413: 匿名さん]

>412

30戸売り出して7戸残は、相当苦戦しているレベル。

[414: 匿名さん]

>>410-411
こんなに東急を褒め称えられる人はいませんね。東急不さんも良い人に買ってもらいましたね。

>「土地の売却価格は、相場から決まるんだよ」
間違いとは言いませんが、デベ目線での土地の値付けの考え方は>>404の通り。
基本的に建物完成後にいくらで売却できるか、という点からスタートします。
その想定売却価格から建築費用やコストやデベ利益を控除した後の残額を土地価格とします。

もちろん、土地の価格ありきで、コスト積み上げて想定売却価格がどうなるか、という計算もします。
ただ、その結果として利潤を確保できる売却価格の水準が周辺のマンション相場等から導出される
想定売却価格を超える場合には、そもそも取引はしません。

いずれにせよ、当初から14階建を建築予定であったものを10階に減らし、建物面積が減少した分だけ販売価格を上げて、「１０F建てにして、７０００万円にして」と試算すること自体、意味がある試算なのかよく理解できません。そんなこと有り得ませんので。

また、並びのマンション・建物は14、15階建てであり他のデベも計画道路分も容積に使っている、
との書き込みもありました。
ただ、計画道路実行時の既存不適格問題について、賃貸ビル・賃貸マンションや企業が自用しているビルと、
区分所有物件（分譲マンション）とでは、問題の深刻度合いが異なると思います。
次に、この補助80号線の南大塚2丁目近辺を見ていると、このブランズの道路挟んで反対側のエリアは、
都市計画図を見る限り、そもそも補助80号線が建物の敷地には殆ど掛かっていないと思います。
ブランズ側のエリアでは、分譲マンションはルイシャトレくらいでしょうか。
確かにルイシャトレは15階建ですが、デベは倒産した中堅デベですので、
同じスタンスを採用することが、必ずしも高い評価に繋がるとは思えませんが。

[415: 匿名さん]

丸の内線は各乗り換えポイントで他の路線のホームまでの移動が遠い場合は多い印象・・気になるのはこれぐらいですかね。
新大塚、なかなかいいポイントにあると思います、住んだら便利だろうなというのが見てとれますよ。
生活圏は池袋も入れていいかな。
移動に関しては遠方でも1戸県へでも、東京駅まで近いだけにそこからどこへでも行ける便利さも備えています。
駅近でもありますから苦になることが見当たらないですね、この便利さに恵まれるとこれ以下は検討できなくなるかも（汗）

[416: 匿名さん]

このスレ面白いね。契約者と業界に詳しい人（他のデベ？）がガチンコで論争している。
他のスレで見られるような単なるネガが面白おかしく揶揄しているだけではなく、きちんと根拠を示した主張も多いし、
契約者の人も自ら煽ったり喧嘩売って自滅して、という動きも見られる。

最大の論点の計画道路リスクは、現時点で可能性は低いが将来のことは誰にもわからない、ということでしかないね。
契約者は自らが満足して納得してリスクを取ったのだから、それでいいじゃない。
販売状況は上で指摘されているようにそこまで順調という訳ではない感じだけど、
計画道路が実行されなければ良い物件の分類には入るだろうから、
自分の選択を信じて、外野の声に惑わされず、あとは計画道路が実行されないことをたまに祈るくらいがよいのでは。

[417: 匿名さん]

契約者だけでなく、ここの営業も参戦してるみたいだよ。販売開始前から、擁護派がいたもの。

[418: 匿名さん]

たとえリスクは低くてもリスクヘッジとして、計画道路が実施されても既存不適格にならないように建てるってのが、売る側の良心だと思うけどな。現行条件で規制いっぱいに建てちゃうなんて。

[419: 匿名さん]

>>418
規制一杯に建築するプランに基づいた価格にしないと、土地の仕入価格が伸びなかったのだろう。
営利企業なんだから利潤を追求するのは当然ではあるが。

[420: 匿名さん]

別に、国から金がもらえるからいいんじゃない？

[421: 匿名さん]

道路の件は判っていますけれど、
でも現時点での交通の便の良さはかなり良いんですよね・・・。
もう少し部屋が広ければよかったなと思いますけれど。
お値段も場所としてはまぁこんなもんなのかな・・・
でも本音ではもっとリーズナブルだと嬉しかったです。

[422: 匿名さん]

販売戸数にしばらく変化が無いね。
購入ニーズの高い層は一巡し、需要の掘り起こしに苦労するタイミングかな。
まだ二期販売には時間がかかりそう。そろそろオプションのサービス拡充あたりを始める頃かな。

[423: 匿名さん]

実際にどれくらい売れているのかが判りにくい感じですね。
ＭＲで聞いてもきっと正確な数字は教えて貰えないのでしょうけれども。
これからディスカウントがあったり、
無料オプションが増えたりするなら、すごくアリなんじゃないかとは思います。

[424: 匿名]

竣工までは値引きは難しいと思いますが、
オプションサービス拡充は有りそうですね。

[425: 購入検討中さん]

>>オプションサービス拡充
それは楽しみにしたいところです、例えばどんなオプションが増えるでしょうか。

でもどれも広くない間取りだけにこちらのマンションを買うと決めたからには皆さん階と位置にこだわって早めに契約を済ませそうですよね、面積は据え置きである以上は他の面で最高に近い条件を求めると思います。待つことはリスクにもなりますねえ・・汗。

[426: 匿名さん]

大手だと竣工するまではまずそういったことはないよ。代金決済って引渡の段階だから、早く売れても竣工間際になってもデベにとって差はない。

[427: 匿名さん]

タイミングとしては竣工前後と中古扱いになる竣工後１年ちょっと前。そういうのを狙うなら、タイミングが重要だからほかの物件とかでどうしているかくらい知って無いと。

[428: 匿名さん]

現地に置かれているチラシを見たら、7月下旬より二期販売開始予定と書いてあった。
遅れているんだね。

[429: 匿名さん]

もう少し戸数を減らさないと2期には移りづらいだろうね。
まあ、2期という形をとっても実質先着順販売のような形になるとは思うけど。

並びのルイシャトレの3LDKが売りに出ているね。1998年築で坪220万円弱。
強気な水準と思うが。ブランズの資産価値を占うにも、売れ行きには注目かな。

[430: 匿名さん]

中古の販売価格は売主の言い値だからね。相場を知りたかったら近隣の仲介業者を当たるのが一番。彼らは成約価格のデータベースにもアクセスできる。

[431: 匿名さん]

MRに行きましたが、東側３LDKは、完売。

西側の３LDKも６〜７割ぐらいは、申し込み済み（予定？）になっていました。余裕があるのは、１、２LDKのみという印象でした。それも、検討中の人は、結構いらっしゃるみたいなんです。

かなり売れている印象なんですが、HPの記載と違うのは、なぜでしょうか？

[432: 匿名さん]

MR行ったのならば営業の人に聞いてみては？
HPには東側の3LDKの間取りも残っていますから不可解ですね。

一般論として、買いを煽るため、MRでは実際に販売されていなくても、
販売済・申込済の表示を多目に出すことも有り得ます。

検討中の人がいる、というのは非常に緩い話なのでしょう。
MRに来て少し興味を示した、くらい。

[433: 検討中]

西側はそれなりの交通量がある道路ですから東側のほうが売れる
のは納得ですが、計画道路による資産価値減少リスクを含めると
悩ましいところ。
永住絶対前提の方々は平気でしょうが我が家は転勤可能性もある
ので、うーん。

[434: 匿名さん]

永住のつもりでも人生何があるか分からない。いざというときに売ることを想定するべきだよ。
ここに限らずだけど。

[435: 匿名さん]

>433

モデルルームすら行ってないのに、なぜ、悩んだふりするの？ネガキャンですか。

モデルルーム行っていたら、近隣、類似物件の中古売却価格の説明があったはず。

[436: 匿名さん]

そうそう、追記するけど、西側に交通量がそれなりにあるなんて書いているけど、モデルルームに行って、実際に現地を目で見たら、そんなことは書き込めない程、閑散とした道なのは、すぐに分かるでしょ？

やめようよ、くだらないディスりは。

[437: 匿名]

閑散としているという程車が通らない訳ではないけどね。幹線道路に比べれば大幅に交通量は少ないが。

[438: 匿名]

あの春日通りを「閑散」と表現するのはどうかと思うが、分譲
マンションなんて大通り沿いばかりなんだから、どこも似たよ
うなもんかと。
デベは計画道路の可能性を説明した上で、他の魅力で勝負して
るんだろうから、リスク含めて情報トータルして購入・撤退決
めればいいんじゃない？　情報クレクレの気持ちも分かるがね。

[439: 匿名さん]

だからさ、春日通りじゃないよ。

春日通り側は、大変な、交通量だ。

[440: 匿名]

リスクがあるのは計画道路実施された時の既存不適格による資産価値減少。
大丈夫ですと見せてる近隣物件は計画道路の可能性がある段階の価格。
買う側は実施後のこと心配してると思うので、デベ側の比較する論点自体
がずれてるような気がするが。

[441: 匿名さん]

私たちのリスク評価をどう思われますか？

上の方の記載や周辺の実績を見ると、計画道路が具体化するまでは、中古価格には、影響しないようです。

そこで、
計画道路が具体化するリスク：３０％（個人的には、高すぎると思っていますが）
具体化後にやむを得ず転居するリスク：２０％（平均5世帯に1世帯が何らかの理由で転居せざるを得ないとする。これも、かなり高め。）

５５００万円の物件価格が３０％下落する。（１６５０万円損をする。これもめちゃくちゃ高め）

５５００×０．３×０．２×０．３＝９９万円。

あくまでも、期待値ですが、現時点で１００万円も損しないことになります。それぞれの係数は、かなり高めにおいていても、これしか損しないので、ほとんと心配無用に考えているのですが、どこかおかしいでしょうか？

ぜひ、ご指摘を頂けると助かります。

[442: 匿名さん]

物件価格１６５０万円下落と言うのは、本来４０００万円で売れる中古が、２３５０万円でしか売れないという意味です。

[443: 匿名]

え・・・
441さんは「私たち」ってことは、マジでデベがこんなとこに
書いてるの？　もしなりすましなら悪質なのでやめたほうがい
いと思いますよ。本当だったらちょっと引くけど。

[444: 匿名]

二期以降に半分くらいの戸数を残しているね。

[445: 匿名さん]

私たち…

[446: 契約済みさん]

普通に読めば、「私たち夫婦」ってことだと思うが。それをデベって。。。

ところで、いくらなんでもリスク係数が大き過ぎたな。

計画道路の実現性なんて、１０％もないだろう。
計画道路の事業化決定以降に、やむを得ず転居する家庭なんて、これも１０軒に１軒もないだろう。
１３５０万円も下落するはずがない。多く見積もってもその半分。

つまり、

700万円×0.1×0.1=7万円

これでも、超保守的数字。

要するに、全く損しないというのが期待値。

または、別の表現をすると、１％の確率で最大損失７００万円。

要するに、普通は損しないってこと。アベノミックスで、資産インフレが起これば、ほぼ間違いなく利益が出る数字。

[447: 匿名さん]

資産インフレが起きたら居住用で購入した場合、住み替えで売却益がでたとしても、購入する物件も上がってる。売却益には税金がかかるから、いいことは一つもない。

それに既存不適格になったら、価格が下がる程度ならいい方で、下手したら売れない。

[448: 契約済みさん]

丸ノ内線駅、徒歩3分の物件が、価格を下げても売れないなんてことは、ないんだよ。

そもそも、計画道路が実現する可能性なんて、ほとんどないし。

（どうも、春日通りと勘違いする人が多くて困る。春日通り側は、車道や歩道の拡張のニーズは高いね。）

[449: 契約済みさん]

もっと言うと、丸ノ内線徒歩3分の分譲マンションを賃貸に出して、賃借人が付かないとか安値の賃料じゃないと貸せないとかいうことは、もっと可能性が低い。

つまり、この物件から出ていくことになったら、貸せば良い。

実際、妹の旦那が転勤（海外）して、もとのマンションを売却ではなく、賃貸に出しているが、減価償却とローンの支払いをはるかに超えて、利益が出ている。
（なんか、居住用を賃貸に回すと減価償却が優遇されて、利益が出にくく（つまり税金が低く）されているらしいのだが、それでも、なおかつ利益が出ていると喜んでいた。）


この物件は、そういう「使用価値」が、高い物件だと思うよ。

[450: 匿名さん]

賃貸住民ってオーナー住民よりもモラルが低い傾向にあると言われていてトラブルが多い。売却できずに、賃貸だらけになったら悲惨。