ブランズ新大塚ってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚2丁目1809-5
交通：東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩3分、ＪＲ山手線「大塚」駅　徒歩6分
総戸数：64戸
間取り：1LDK～3LDK（42.04m2～84.54m2）

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shin-otsuka/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[201: 匿名さん]

以前からステマが見え隠れしてたんだよね。この板。今日のは完全に尻尾を出しちゃった。

[202: 匿名さん]

この人、今日クヤクションのスレで暴れた人でしょ。同じ店名が出てるね。暴れてたのと同じ時間帯。池袋とか大塚とかが大好きみたい。ひがしいけぶくろさん。

[203: 匿名さん]

色々考えた末、ルフォンに登録しました。ブランズは見送ります。
仮にルフォンで抽選に負けてもブランズには登録しないと思います。

仕様面ではブランズもルフォンも似たり寄ったりですが、
ブランズは全面乾式壁で、ディスポーザーも無く、ルフォンに軍配が上がります。
また、地下駐輪場というのは自転車を良く利用するので本当に不便な気がしました。
駅からの動線を考慮した買い物利便性では現状でも圧倒的にルフォンが上ですし、
駅ビルにスーパーやユニクロなど便利な店が沢山入ることも確定したので、
大塚駅に近いルフォンの利便性は更に高まりそうです。
日当たりも間取りによっては問題ないので気になりませんでした。
何より、ブランズとは異なり大通りや線路からも離れた静かな立地なのが良いです。
商店街続きの雑多な雰囲気であるのがマイナスですが、
これは買い物利便性との裏腹ですし、雑多な雰囲気という点ではそもそもブランズも似たようなものですし。

ブランズは、計画道路があるせいで敷地の利用が全体的に窮屈ですし、やはり仕様がイマイチです。
ブランド力では東急に魅力がありますが、ブランド力に見合った仕様になっていないのでは。
計画道路については、相応の補償金が受領できるなら結果的にはそこまで致命的な問題ではないかもしれませんが、影響度合いが計り知れず、素人がこのタイミングで踏み切るのは少々危険という印象があります。
影響度合いが完全に掴みかねることが問題であると感じます。

このスレッドは本当に参考になりました。
これまでの人生で触れ合ったことのない計画道路の分析に役立ちましたし笑、
ルフォンとの比較や物件のメリット・デメリット、検討しなければならないポイントなどを掴むのには非常に役立ちました。
私は東急というブランド力で最初はブランズが良く見えたのですが、
冷静に見てみるとこのブランズは私が求めるべき基準を充たさないことに気づきました。
私はブランズは見送りますが、反対にルフォンを回避してブランズに行く人もいると思います。
それが愚かな選択とは思いませんし、重視するポイントや価値観の違いなのでしょう。
いずれにせよ、舞い上がらず冷静にきちんと分析することが大事なのだと思います。

[204: 匿名さん]

>203

ルフォンのステマかな。別に買いません宣言なんて必要ないのに。

今までの都市計画道路関連の書き込みもあちらの差し金だったりして。

[205: 匿名さん]

ルフォン関係者とは全く無関係の個人ですよ笑。どう思われようと勝手ですが。
まあ計画道路の件も含めて気にするか否かは個人の判断です。
私はあまりに不確定要素が多すぎて、素人である私には影響度合いをできなかったので見送る材料の一つになっただけです。
何かしらの理由をもってリスクとして許容するという判断も有って良いとは思いますよ。

[206: 匿名]

ブランズの仕様は落ちるけど最近のマンションはこんなものだし、
まあ丸の内線ユーザーで茗荷谷は高くて手が出せないという層には良いのでは。

[207: 購入検討中さん]

私は、いよいよ購入を決めようと思っています。

先日のMRでの打ち合わせの席上でも、バラの花の絵が半分ぐらい埋まっていました。（購入検討中。）
最上階のFタイプ（８４㎡）なんか2人も検討中だそうで。。。


いろいろ、不安も不満もありますが、予算の範囲では、Bestかなと思います。

[208: 匿名さん]

＞２０３

駅からの動線って、スーパーから物件までの動線のことを言っていますか？

もし、そのことを言っているのでしたら、マルエツプチから、駅に戻る必要は、ないですよ。動線は、完璧です。

駅からマルエツプチに来たら、駅に戻るのではなく、１０m程、池袋よりにある信号機付きの横断歩道（つまり春日通り）を渡ってください。（ポニークリーニングの前の信号）。渡りきると、そこには、路地がありますので、その路地を物件方面に歩いてください。

すると、物件のはすむかいぐらいにあるセブンイレブンの脇にでます。

セブンイレブンの前の信号を渡れば、もう、そこは、物件と目と鼻の先（２０mぐらい？）です。

駅に戻る必要もなく、しかも、春日通りから、物件方面には、緩やかな下り坂なので、荷物を持っていても楽ですよ。

多分、３分ぐらいで着くのでは？

文章では、分かりにくいでしょうから、google Mapでも見てください。本当に、物件からは、目と鼻の先にマルエツプチがあります。

[209: 匿名]

203では無いけど春日通りの信号渡るのが面倒なんだと思うよ。大通りの信号なので中々変わらないし。
駅の出口が反対側にあれば良かったのに。

[210: 匿名さん]

確かに春日通りを渡るのが面倒。
しかも大手町方面から丸の内線に乗って新大塚で降りると、
実質的にはスーパーとは反対の2番出口に出ざるを得ないから余計。
ホーム間の連絡通路渡って1番出口側に出るという考えもあるが、
結局スーパーへは春日通り渡らねばならない。連絡通路は不便だし、、
この程度のことで動線が悪いとか言うのは贅沢な悩みとは思うけどね。

[211: 匿名さん]

「スーパーと反対側」という意味が分からない。どういう意味？

２番出口は、横断歩道１つ。１番出口は、２つ。

移動時間の差って、３０秒あるかないかだけど？

[212: 購入検討中さん]

ルフォン南大塚のスレに書き込まれていたのですが、こちらの物件の近くに暴力団系の事務所があるという話しなのですが、本当ですか？あるとして、どこにあるのですか？

ご存じの方がいれば、お教えください。

[213: 212]

ネットで検索する限りでは、南大塚三丁目に、方角の東でも、西でも、北でもない方角に、豊臣秀吉の下から二文字目を組み合わせた名前の会の事務所があるようです。

大阪の住なんとか連合会系のようです。

ブランズの近くではないような。。。

[214: 購入検討中さん]

噂だと大塚駅からブランズに向かう途中とか…
心配です。

[215: 匿名]

どうかな〜
まあ普通に生活していれば一般人に害が及ぶことは無いのでは？

[216: 匿名さん]

なんか、南口は、駅前のビルの４Fにあるらしいです。北口は、よしやの前あたりだとか。

http://romch.net/read/kohada.2ch.net/4649/1316246872/

[217: 匿名さん]

>>211
信号待ちがあるでしょ。
地下鉄出口からマルエツプチに向う場合、1番出口は春日通り横断の信号が青なら目の前の横断歩道2つ（1つは信号無いけど）渡って春日通り反対側に渡る。信号が変わりそうにないなら、春日通りを池袋方面に少し歩いて、マルエツプチ少し先の横断歩道まで歩くこともできる。

2番出口は春日通り横断の信号が青なら渡ればよいけど、信号が赤なら変わるまで待ち続けねばならず、1番出口のようにマルエツプチ方面まで歩くということがやり辛い。2番出口は信号有る横断歩道に囲まれているから。

信号青なら1番出口と2番出口の差は30秒程度かもしれないけど、赤なら大通りの信号なので横断歩道の信号が変わるまで結構時間かかると思う。計測したことないけど、1～1.5分くらいはかかるのでは。

まあ、1番出口・2番出口ともに動線はいまいちだね。1番出口の方がまだマシだと思うけど。。

[218: 申込予定さん]

なるほどねー。

[219: 購入検討中さん]

徒歩、１〜２分で動線がいまいちと言われても、ピンとは、きませんね。

ちなみに、スーパーマルエツから、物件までは、徒歩２分弱です。（実測したことがあります。）＋信号待ち。

スーパー、むちゃくちゃ近いですよ。

[220: 匿名さん]

価値観は色々ありますよね。

[221: 匿名さん]

ブランズの計画道路の事、不動産関係に勤めている友人に聞いたら
即刻やめた方がいいと言われました。
かなり物件的には、気にいってたのにやはり計画道路はダメなんでしょうかね…。
落ち込んでます…

[222: 匿名]

同感です。

[223: 匿名さん]

計画道路が敷地にかなり含まれていることによる問題点がこれだけ語られているものの、
気にしない人で購入に至る人もいる。各人の考え方・捉え方の違い。
計画道路が実行されたり、実行されないまでも売却に不利益が生じたとしても、
売主や販売会社が責任を取ることは無い。あくまで自己責任。

[224: 購入検討中さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[225: 匿名]

書き込み削除されたけど、計画道路物件についてどんな救済法案が用意されるの？
官僚出身で法案沢山書いているから確実に救済策が用意されると感じるので、計画道路リスクは取れるとか語っていたけど。
書き込みを自ら消すということはこの物件の計画道路リスクはかなり憂慮すべきということかな？

[226: 匿名さん]

都市計画道路ってほとんどが戦後から高度成長期に立案されたもの。突然、計画道路に指定されて召し上げられたのなら救済も必要だけど、わかってて建てるのに対して救済する必要なんてないでしょ。むしろそういうのに行政がお金使ったら不公平。

[227: 匿名さん]

>221

納得してないみたいだけど、ダメな理由はその友人に聞いたの？

[228: 購入検討中さん]

>226

救済に行政がお金を使うってどういうことでしょうか？
行政がお金を出して、立て直してくれるという意味ですか？

[229: 購入検討中さん]

２０１１年度内閣府・行政刷新会議の規制・制度改革分科会の議事録の一部です。

「このうち老朽建築物の建て替え促進では、国土交通省に対し、容積率が既存不適格となっている建築物の建て替え方策を検討するため、１１年度に大都市圏の既存不適格物件の実態把握をするよう求めている。 」

政府の規制改革系会議で、ほぼ毎回、マンション建て替え時の既存不適格マンションに対する容積率の緩和の特例処置が議題に上っています。

もちろん、まだ、何も決まっていません。でも４０年後にどうなっているでしょうね。なにぶん、この物件が建て替わる前に、何千、何万もの既存不適格マンションの建て替えが行われなければなりませんので。。。それ程、世の中には、既存不適格マンションが多いということです。

[230: 匿名さん]

毎回上がってるけど決まらないってのはできないってこと。承知の上で建てちゃったのまで緩和したら、泥棒をすべて放免するようなことと一緒。

[231: 匿名さん]

行政が何かしてくれるなんて淡い期待で、一生に一度かもしれない高い買い物なんて決断する人なんているのかな。既存不適格と建替えの問題なんてずっと以前からあるのに。

[232: 匿名さん]

このマンションは計画道路が敷地の4分の1くらいだっけ？
マンションは商業地域と第二種住居地域にかかっているけど、
計画道路が実行されれば容積率が高い商業地域の土地が削られる。

仮に容積率緩和が認められるとしても多くて現行比1割増しとかそんなものでしょ。
また、無制限に緩和を認めるのではなく周辺住民の意見を聞いて反対が無い、
緑化対応・防災対応などが必要とかややこしい制限が付きそうでは。

[235: 検討中]

都市計画の範囲はアプローチの部分だけのようですが
実際に行われても建物自体には都市計画の範囲ではないから
大丈夫と営業マンに言われたのですが
どなたか詳しく教えて頂けませんか？

[236: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[237: 検討中]

>236
ご説明有難う御座います。
では仮に都市計画が進みアプローチが削られた場合
アプローチが削られる以外に
売却にあたってや資産価値に影響はありますか？

[238: 匿名]

既存不適格となり、建替をする場合には床面積が大幅に減少し、資産価値が下落すると思われます。
築年数が経過すればする程、建替を意識した価格形成がされ易くなります。

売却する際に既存不適格状態であることを説明しなければならず、それだけで購入を控えるような人もいます。
割安感を出した価格設定をしないと、見向きされない可能性もあります。

[239: 匿名さん]

総合設計制度は、複雑で、簡単には、言えないが、それでも、緑地計画などがきちんとあれば、例えば、４０％程度の容積率の割り増しはありえる。今回の物件のように（将来）既存不適格になった場合でもこの制度を使えば、同じような建物に建て直す事は可能になる。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2010/04/DATA/20k4q101.pdf

飛び地も認められた（る？）ので、近隣の住戸と共同で建て直すなど、いろいろと方法は、現行法制下でもありますよ。

ましてや、４０年、５０年先のことは、今、以上に緩和されることは、容易に想像できます。

それでも、将来のことは、分からないと言うなら、現行法制下で何ができるか調べてみてください。
既存不適格だからと言って、必ず、現行と同じ建物が建てられない訳ではありません。ここで、いろいろネガっている連中は、たいていは、知らないだけです。一部は、知っていて、悪意をもって書き込んでいるだけです。

もちろん、リスクは、ゼロではありませんが、今回は、計画道路が仮に実行されれば、隣接のマンションは、みな同じ憂き目に遭うので、共同建て替えなどの計画は、たてやすいはずです。そうすれば、共同で緑地計画をつくるなど、容積率緩和に持ち込みやすくなります。要は、どういう計画を４０年後にたてるかです。

[240: 匿名さん]

このマンションに総合設計の適用を期待するのは難しいのでは・・
そもそも公開空地をどうやって作るの？
角地では無いので歩道上空地を作ることもできない。貫通道路も無理。
仮に何らかの方法により公開空地が作れたとしても、
公開空地上には構造物は建てられないので、例えば機械式駐車場を設置するスペースが無くなると思う。
計画道路で土地が削られて、しかも公開空地でオープンスペースを提供するので、
建物はこのマンションの敷地の東側に寄った極めて細長い構造になるような気もする。

周辺と一体開発できれば何か公開空地が作り出せるかもしれないけど、
所有者も築年数も違い建替に関する考えも違う中、
都合よくこのマンションの建替のタイミングで周辺との一体開発の話がまとまるとは想像し難い。
大手のデベロッパーが隣接するまとまった土地を取得し再開発組合組成等で一体開発を・・
というのも繁華性が期待できないこの地域でデベロッパーが手間かけてやるとも思えない。

[241: 匿名さん]

現時点では、一番考えられるのは、飛び地だろうな。どこかの戸建てを持っているご近所さんに話しに乗ってもらって、そこの飛び地側を緑地にしておけば総合設計制度が認められる。

あるいは、隣の葬儀屋か。駐車場を諦めるというのも一つの考えだろうし。建て替えではなく、大規模な修繕で行う方法もある。これまた、1/2以上を変更する大規模修繕でも、容積率の制限は撤廃された。（従来は、1/2以上を取り壊すような大規模なものは、建て替えと同じ容積率の制限が適用された。）

それに、そもそも、今回の物件もそうだが、skelton&infill工法が進んできた昨今、４０年や５０年で建て替えるのか？という疑問すらある。建て替えの最大の理由は、生活様式が合わなくなって建て替えるというものだ。従来は、そういう場合は、建て直すしかなかったが、これからは、中をやり変えれば済むはずだという建築業界の主張もある。そのためのskelton&Infillだ。コンクリートそのものは、適切にメンテすれば、１００年持つと言われている。


いずれにしろ、４０年以上先の話しだ。今から、どことどんな話しをするか心配してもしょうがない。現行法制ですら、これだけいろいろ可能性があるんだ。４０年、５０年先の法制度がどこまで緩和されるのか今から心配するのか？

[242: 匿名さん]

総合設計について、近所の戸建とかそもそも他人の土地をアテにしている時点で、極めてハードルが高い（実現性の低い）話になっているよね・・総合設計の可能性に期待をかけるのは自由だけど。

仮に近所の戸建てを公開空地にしてこのブランズの敷地に総合設計マンション建築が認められたとして、
その戸建ての所有者にも応分の区分所有建物を渡さないといけないと思うけど、
容積率の割増分の大部分は戸建て所有者に渡して終わってしまうのでは？
数字合うのかな。無償で土地だけ提供してくれることは無いんだから。

メンテナンスをしていけば建物の寿命は延びていくと思うよ。
ただ、それは延命できているということだけで、いずれ建替のタイミングが来ることに変わりは無いかと。

将来の法改正・容積率緩和の可能性もあると思うけど、現時点では具体的な方向性も見えてないから、
それに期待するのは根拠の無い楽観論ではないかな。

[243: 匿名さん]

自分でも書いているが、それこそ、現行法制のみを前提としている段階で、非現実的だろ？毎年のように規制が緩和されていっているのに。

だいいち、計画道路が実現されるかどうかだって、そもそもあやしい。昭和２１年の計画だろ？（たしか。）

現在の都の計画には全く入っていない。

それでも、絶対に、怖いから手が出ないという人は買わなければ良いだけの話し。まぁ、なんとかなりそうだな。とあたりを付けられる人で、物件が気に入れば買えば良いだけの話し。建物延命して、６０年先なんて、今、買った人は、ほとんど誰も生きていない。自分達が死んだ後のことを心配するのか？すごい、心配性だな（笑）

いずれにしろ、そのぐらい、既存不適格マンション問題は、社会問題化しているし、毎年に近い形で、何らかの緩和が行われている。現行でも逃げ道がたくさんありそうなのに、未来永劫、絶対に無理だと主張する方がどうかしていると、私は思っている。（だから、買うことにしたんですがね。）

[244: 匿名さん]

飛び地で総合設計制度？飛び地は容積率の移転でしょ。

[245: 匿名さん]

>>243
計画道路については確かに事業決定はされていません。ただ、別に現時点で事業決定されていなかったり都の計画に入っていないから事業決定されない訳ではないですし、住宅街の真ん中に道路を通す計画ならともかく、幹線道路の拡幅ですので行政側としても比較的早期に手を付け易い事業ともいえます。また、自転車と歩行者の事故が社会問題化する中歩道を拡張するという意義、電柱等を共同溝化しインフラ強度を高めるとともに外観を改善するなどの意義も考えられます。

確かに建替えのタイミングは50、60年後でしょうが、既存不適格化すれば資産価値（処分価格）の劣化が懸念されます。永住前提の為売却は考えないという意見があるかもしれませんが、転勤・通学・病気・介護・同居などの想定外の事情で処分が余儀なくされる可能性があります。そのため、既存不適格化によるデメリットの顕在化は、建替えのタイミングよりもずっと前に到来する可能性があります。

既存不適格の老朽化マンションの社会問題化及びこれに対応するための容積率などの規制緩和は確かにどこかのタイミングではあるかもしれません。ただ、規制緩和されるとしても、周辺環境への配慮等を考慮すると、無条件での大幅な改善は見込み難いと思います。総合設計制度のような空地、緑化、災害耐性など周辺環境の向上に資するような措置が条件になるように思えます。このマンションのように、計画道路により失われるの敷地(4分の1)の容積部分を埋め合わせるほどの容積率緩和を期待するのはやや楽観的のように思えます。特に、このマンションの立地は北側・東側に住宅地を抱えている為、環境の激変に繋がるような容積率緩和・高層マンションの建築は行政としても認め辛いのではないでしょうか。

いずれにせよ、リスクを取るか否かは自己責任であり、リスクを分析した上でリスクを取れると判断するのであれば、それは結構かと思います。

[246: 匿名さん]

現在の東京都の優先計画道路です。
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/douro/seibirosen/kubu/e.html

物件前の道路は、全く、計画にありません。計画されている道路ですら、いつ事業に着手できるか、そして開通できるかが分からないのに、計画にも乗っていない昭和２１年の道路計画が、果たして具体的に計画されるのは、いつで、着手されるのは、いつでしょうか？

また、電線の地中化を進める道路計画の中にも入っていません。
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/douro/chichuka/mudentyuuka-housin.p...

物件前の道路は、交通量も比較的少なく、渋滞などもないため、優先度合いが下げられているようです。しかも、今後少子化が進み、ますます道路が空いて行くと言われている中、果たして、どうなるでしょうか？

私には、分かりません。

[247: 246]

追記すると、これらの資料中に記載されていますが、オリンピックや東京の観光都市化をにらんで、都としては、歴史的建造物周辺を優先的に道路整備を行う方針とうたわれています。

果たして、新大塚から大塚にかけて、観光客がやってくる歴史的建造物があったでしょうか？

[248: 匿名さん]

別に優先整備計画に入っていないからって、整備の対象にならない訳ではないでしょ。
昭和21年をやたら強調しているけど、今事業化されている計画道路だって昭和前半に指定された道路が多いよ。

将来規制がどうなるかわからないことと同様に、計画道路だってどうなるかわからない。
計画道路だけ今出ている東京都の優先整備計画等を鵜呑みにするのは・・

[249: AKB49]

道路計画工事オワタ〜

[250: 匿名]

昨年も特定整備路線が追加され、十条の補助73号が追加されて話題になったよね。住宅地の真ん中の計画道路なのに。
都が出している計画に入っていないからって、将来、整備対象に含まれないなんて保証は無いと思うけど、、
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2012/10/DATA/20mav200.pdf