ブランズ新大塚ってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚2丁目1809-5
交通：東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩3分、ＪＲ山手線「大塚」駅　徒歩6分
総戸数：64戸
間取り：1LDK～3LDK（42.04m2～84.54m2）

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shin-otsuka/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[1: マンコミュファンさん]

別にもう1物件、茗荷谷の春日通り沿いで東急不動産のマンションが工事中です。施工はこれも埼玉建興。追って出てくると思います。

[2: 匿名さん]

埼玉建興ってのがね・・
東急不動産は間取りが悪いような気がする。

[3: 匿名]

巣鴨の物件は良かった。

[4: 匿名さん]

グーグルで見ると、ビルの影が伸びて日当たり悪そうですね。
それで買い取った土地なのでしょうか？
それとも事業協力者として入る戸数があるのかな？

これからの情報を待っているところです。

[5: 匿名さん]

埼玉建興ってあまり見たことないですが
結構実績はあるのでしょうか？
少し調べたら埼玉の会社のようですが…

[6: 匿名さん]

というか、埼玉なのは当たり前ですね(笑)
失礼しました

[7: 匿名さん]

大通り沿いですが
交通量の多い道ではないですね。
駅からの夜道も安心といいますか。
お値段等含めて詳細を早く知りたいですね。

[8: 匿名さん]

>>5
HPでは施工事例をけっこうな数公開しています。
ポレスターやライオンズも手がけてるみたいですよ。
こちらのマンションの近くで手がけた物件があれば現地見学の日に一緒に見ておこうと思うのですが、すごく近いという物件はないですね。。
エコアップ認証など取得していて評価の基準の一つにできるでしょうか。

[9: 匿名さん]

大塚駅と新大塚駅も使えるので良い場所ですね。

[10: 購入検討中さん]

内廊下だし結構良さげですね

[11: 匿名さん]

間取り見るとバルコニーが狭すぎる印象。

[12: 匿名さん]

この物件、計画道路部分が敷地に入るんですか？
広告図面見ると全面かなりセットバックしているし、
JR大塚駅から途中までは、歩道が広くなっているので
これに合わせる形で、将来的には土地狭くなりそうに思ったのですが...

[13: 匿名さん]

検討されている方います？

計画道路って、計画だけでなくて実行される可能性の高い道路なのでしょうか？

[14: 匿名さん]

都の都市計画ネットサービスで確認できるけど都市計画道路だよ。

都市計画道路が実施されるかは行政の判断次第。ずっと放置されたかと思いきや突然動き出したりする。都市計画道路に敷地がかかっている場合は、既存不適格リスクがあるから要注意。計画が実施されると、土地を収用されて、敷地面積が減るので、容積率や建蔽率の基準を満たさなくなったりする。既存不適格になると、資産価値を維持できなくなる可能性大だからその辺はじっくり調べて判断しないとね。将来の資産価値については、仲介業者、できたら複数かつデベの系列である東急リバブルをはずしてこの物件の評価をしてもらうのがいいかも。

[15: 匿名さん]

なるほど、丁寧な説明を有難うございます。
けれど、マンションを探していると、モデルルームへ行ってみると初めて
「エントランス部分やミニ公園は将来削られる可能性があります」と言うものが
結構ありますね。

エントランスをゆったり美しくとっているマンション（パース）の場合、
計画が何かあると疑ってみておいた方がいいですね。

広告を出すとき、＊敷地の中に道路計画地が含まれます　と言う表記は義務付けられないのでしょうか？
その一言があれば、初めからそのつもりで落胆もせず、だったらどうなるのか？という事を
しっかり聞いて判断していくこともできるのに。

また、デベロッパーが既存不適格になることを承知で、マンション販売することって実際多いのでしょうか？
ありうることなのでしょうか？

[16: 匿名さん]

＞できたら複数かつデベの系列である東急リバブルをはずしてこの物件の評価をしてもらうのがいいかも。

ここは不動産関係者が沢山見てチェックしているそうなので、ぜひ、リバブル以外の方、
ご意見をお願いいたします。

（事実から考えられることのみお願いします。）

[17: 匿名さん]

都市計画道路については重要事項説明で説明義務があるけど、広告に記載義務はなかったと思う。ただ、既存不適格リスクについては触れられない。単に都市計画道路が敷地内にありますってだけ。なので、それがどういう意味かは自分で調べないといけない。ところが重要事項説明って、契約の直前だから分からないまま契約って事も十分ありうる。

重要事項説明、契約書、管理規約（案）はなるべく早い時期に入手して、熟読しておいたほうがいい。

あと、都市計画道路に限らず、周辺の用途地域や建築制限（高さ制限、日影規制）も早めに調べて、周りにどんな建物が建ち得るかも知っておくべき。

おまけだけど、匿名掲示板だから、成りすまし投稿もあるから要注意。既存不適格なんて問題ないなんてこと平気で書き込む人もでてくる。

[18: 匿名さん]

丁寧な語説明下さっていたんですね。有難うございます。

＞重要事項説明って、契約の直前だから分からないまま契約って事も十分ありうる。
私も、マンションを少しずつ探し始めて、その矛盾を実感しています。

本当に大切な事なのに、こちらからしてみると「後出しじゃんけん」のように直前になって？という
タイミングでしか説明しない。
本当に、気が付かなかったらそのまま契約なんですよね。考えてみると怖いです。

重要事項説明、管理規約案は、早めに必要な情報として配布するのが親切..
と言うより、そうしてもらわないと不親切な会社だと思います。

既存不適格や、道路計画などは、広告を出す時点で既に分かっていることで（認可も下った状態）
その重要度から、広告の段階で謳わなくてはいけないことだと思うのですが、
この方法は、どういう手続きをとれば、消費者に解りやすく変えていくことが出来るのでしょうか？

[19: 匿名さん]

重要事項説明書を登録したときに渡してくれる売主もある。あと、登録前に重要事項説明を行う売主もある。後者については、同じ会社でも物件によって違うみたいだけど。そういうのが普及すれば、十分理解しないまま契約するってのは減ると思う。

そのためには、消費者も賢くならないとね。上記みたいな対応をしてくれなければ契約しないとか。

[20: 匿名さん]

エントランス辺りが良い雰囲気になりそうなので変わると残念かなと思います。
入居したら工事とかで不都合が生じるかもしれないと考えていた方いいみたいですね。
アクセスの良さをメインにマンション探してますのでここは立地重視で考えています。
間取りが少々難です。4畳の部屋があっても柱が食い込んでるので家具が置き辛そうですね。
そうなると納戸としか使用できないかもと悩みます。

[21: 匿名さん]

4畳台の部屋は実質納戸になるでしょうね。
自分は自宅で仕事をしているので、仕事部屋にしようかなぁなんて思っていますが…。
家具の配置に工夫が必要になってきますね。

都市計画道路については営業さんに結構詳しく聞きたいですね…。
その話を知らなかったもので。

[22: 匿名さん]

高いのでしょうか？

[23: 匿名さん]

モデルルーム行った方、

ここにぎわっていませんが、ルフォンのほうが人気あるのですか？
この地域だと、外国人の入居者も増えるんでしょうか？

ピアノや楽器の規約と迷惑行為の規約ってここはどうなっていますか？

[24: 匿名]

地図を見ると道路の拡張がありそうな感じですよね。
気になりそうな周辺の状況は、
ある程度調べることも必要かと思いますが、どうなんでしょう。
聞けばいろいろ教えてくれそうに思いますが、隠してるって感じなのでしょうか。

[25: 匿名さん]

周辺の気になることとは、どんなことが考えられますか？
（どの物件でも何等かはあるのかと思いますが）

今考えられるのは、
・道路で削られる敷地が出る事と、前の記述にもある既存不適格の件
・道路に面したところなのでうるさいとか
・現地の人しか知らない、気になる施設や町のマイナス面があるとか
・地盤が弱い場所である、または地歴が悪いとか..

知ったうえで、これに妥協できるかできないか判断したいのです。
まあその前に価格で変えなければ何にもなりませんが..

良い面は、利便と（我が家にとっては）ファミリー（子育て）層が少なそう
うち廊下なので、廊下エントランスで騒ぐママ・子たちも少ないかな..くらいです。
他のニーズは捨てる（割り切る）街、物件だと思っています。

[26: 物件比較中さん]

感覚だけど大通り沿いの新築計画って増えてきたような。。

やっぱり車が通るっていうことが懸念されて最後まで避けられる立地なんでしょうか。

私としては前が道路だってことは悪くないと思うんですよね、特に大通りは移動がしやすいですし、窓がこちら向きにもあれば明るいと思います。どうやら西向きもあるようで、一考ですね。

[27: 購入検討中さん]

都市計画道路が敷地内にあるのが難点ですね。。。
それが価格に反映されるなら良いのですが。

[28: 物件比較中さん]

当然、売る側も都市計画道路のことを考慮して価格設定しているでしょう。
駅3分という利便性はあるが新大塚の他の物件よりも安いのは確実かと。

[29: 周辺住民さん]

周辺で気になることと言えば、やはり敷地が将来削られる可能性があるということですかね。
５千万切るなら欲しい！無理か？(笑)

[30: 匿名さん]

道路拡張があったときに工事で出入りが妨げられるかってのもポイントかな。ここサブエントランスが無いでしょ。

[31: 匿名さん]

道路拡張で敷地が削られても、その分価格が安いならいいんじゃない？削られるのはエントランスだけでしょ？
なにも自分の部屋が削られるわけじゃないしね！まあ工事中は何かと不便なわけだから考えちゃうけど、、、

[32: 匿名さん]

賑わってきましたね。
モデルルームはまだなのでしょうか？価格分かる方いたらお願いします。

[33: 匿名さん]

敷地を削られるといっても、道路になるときにそこの土地は売却するわけだから、その分安くするとは限らない。

一番の問題は既存不適格リスク。既存不適格になったら、価値なんてなくなる。

[34: 匿名さん]

売却益なんて、ほぼ期待してない。（期待できる配分額でもないです）
最初の価格がすべて。しかも前は道路が広がり、裏手は、すごい細い通りばかり...
このあたり昔は何だったのですか？

暗渠なんですかね？細い道。
公園に抜けるまでの道本当に細い..。
あの公園は、池だったのかなぁ？

[35: 匿名さん]

公園のとこの豆腐屋うまいよ

[36: 匿名さん]

既存不適格ですか。初めて聞いた言葉です。その分安くならないんですかね？ならないとしたら微妙ですね。だって売る際に価値がなくなったら困りますよね。

我が家は3LDKで大塚周辺で探していますが、駅前のルフォンは高いんですよね～。大塚駅3分でブランズのようにデメリットがないので高いのは当たり前なんですが。5千万後半はちょっと厳しいので、こちらの価格に期待です。
MRに行かれた方、価格も含めてレポお願いします。

[37: 購入検討中さん]

大塚ルフォンが3Lで5000後半～でしょ？
こちらは皆さんがおっしゃる色々な悪条件を考慮して5000～かと。
どうでしょうか？？駅前だから、もう少しいく？

[38: 匿名さん]

ここってモデルルームオープンしたのでしょうか。
4月中旬っなっていたのでどうですか？

駅まで近いので、いろいろなところに行くのにも
通勤などにも便利な立地かなって思います。
アクティブに暮らすには、いいかもしれないですね。

[39: 匿名さん]

既存不適格？？道路拡張ですか。駅近で立地は気に入ったのですが。
敷地が削られるならば、御値段がその分どうなのか。まだ未定のようですが、非常に気になるところです。
賃貸に出したり、売却の予定がなければ資産価値が落ちても問題ないのでは？

[40: 匿名さん]

>39

現時点で予定が無くても、人生何があるか分からない。いざと言うときに売れないと身動きがとれなくなる。安い買い物では無いから、そういったことも想定しておかないと。

[41: 匿名さん]

計画道路の件をきちんと価格に反映してくれれば問題ないでしょう。
現時点で工事がいつ始まるか未定といっても、リスクがあるわけだから。そのリスクを上回る魅力的な価格設定であれば検討したいと思います。そうでなければいくら駅近でも価値なしです。
たしかに人生何が起こるか分からないので万一売却する際のことも考えておかないと。既存不適格で価値が下がるようなことがあれば大問題です。同じマンションに死ぬまで住まないだろうし。

[42: 賃貸住まいさん]

坪単価はおいくらになりますか？わかる方いらっしゃいますか？

[43: 匿名さん]

本当に気になるなら事前案内会に行けば目安の水準くらいは教えてくれるかと

[44: 賃貸住まいさん]

どなたかMR行かれたら教えてください。同じく駅近3分のプレシスは価格出てましたが。

[45: 匿名さん]

興味あるなら自分で行きなよ

[46: 匿名さん]

都市計画道路にかかっているのなら、かかっている部分の土地に対する容積率、建蔽率を含めないで建物を建てていれば、将来、既存不適格になることは無いんだけど、そういう良心的な設計ってお目にかかったことは無い。既存不適格になったら、建て替えは、まず、できなくなるので価値はほとんど無くなると考えたほうが賢明。

[47: 物件比較中さん]

プレシスはブランズと比べる対象にならないでしょう。
ルフォンと比較しては？

[48: ご近所さん]

坪単価は300弱になりますよ。
ルフォンとほぼ同じですよ。

[49: 匿名さん]

こちらと南大塚ルフォンとで検討しています。
こちらを連休に見学予定です。
迷いますね～。
ルフォンはJR近くて便利だし。買い物便利で惹かれます。
こちらもエントランスが素晴らしく、デベも大手で惹かれますよね。
坪単価同等ということで、あとは価格次第ですね！
道路拡張工事の可能性はどうなったのでしょうか？
同じ価格帯なら道路拡張の心配がないルフォンに行きたいのですが。

[50: 購入検討中さん]

ここもし計画道路通したら既存不適格になるの？どうなの？