家って資産なの?
23:
匿名はん
[2007-07-26 15:20:00]
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25:
匿名さん
[2007-07-26 17:31:00]
最近思いますけど、借金してまで家を買うっていうのは、子供を持ちたいと思う気持ちに近いんじゃないですかね。スレ主さんの周りの人も、資産になるからって考えて買う人のほうが少ないんじゃないかな?子供だって、ある意味リスクはあるんだし、幸せになろうと思って買うのでは?
守りたいものは必死で守っていきますよ。中には守れない人もいるかもしれない、子供も家も。 |
26:
匿名さん
[2007-07-26 18:38:00]
レスが消された...
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27:
毒男
[2007-07-26 18:54:00]
どんなレス書いたの?
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28:
匿名さん
[2007-07-26 18:58:00]
「皆さん仕事して下さい。」だったかな?
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29:
毒男
[2007-07-26 19:00:00]
スレと直接関係ないからじゃない?
でも仕事中に書き込んでる人ってけっこういるよね。 |
30:
匿名さん
[2007-07-26 19:03:00]
みんな仕事できそうな人の書き込みに思えたので...
毒男さんも仕事して下さい。 |
31:
毒男
[2007-07-26 19:07:00]
あたしゃ休みですよ。
ローンあるうちは資産とは呼べないこともないけど、呼びにくいよね。 自分のものになった気がしないし。 |
32:
匿名さん
[2007-07-26 19:08:00]
バブルの頃を思い出すなぁ。
後で泣きを見ないようにね。 |
33:
匿名さん
[2007-07-26 19:14:00]
休みでしたか。私は仕事中です。
一応関係のあるレスもします。 家は生活するための建物としか考えたことがないので 私にとっては資産ではないかな?(売る気がないので) |
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34:
毒男
[2007-07-26 19:20:00]
売る気がなくても売れる物件は資産ですよ。
リゾート物件なんかは買い手がつきにくいし資産と呼べないのかもね。 都心、郊外にかかわらずインフラが整ったほどよい閑静な戸建住宅街なんかはいいよ。 |
35:
匿名さん
[2007-07-26 19:26:00]
毒男さんへ
金銭的価値がなければ資産ではないと思ったのですが... 金銭的には「売らない家≒売れない家」では? |
36:
毒男
[2007-07-26 19:50:00]
売りに出しても売れない家というのは基本的にはありません。
金額次第で売れます。 そういう意味では(ローンがなければ)不動産は資産になりうるのでしょう。 |
37:
匿名さん
[2007-07-26 20:22:00]
ローン中は抵当権者の資産。
登記がきれいになれば所有者の資産。 戸建ては土地が資産。建物は価値なし。 マンションは建物が住めるうちは資産。 古くてスラム化したら価値なし。 マンションの土地は? 建て替え不可能だから、やっぱり価値なし? |
38:
匿名さん
[2007-07-26 21:18:00]
12は、ごちゃごちゃ、大学生並みの拙い金融知識をご披露しているが、
根本的な間違いをしているから爆笑ものだ。 まず、12は A 投資物件として保有する不動産とB自宅使用のための不動産保有を同一視していることが最大の誤り。 両者は評価が異なる。 よく考えれば間違いはわかるはずだ。 |
39:
匿名さん
[2007-07-26 21:24:00]
37は戸建て信奉者だが、不動産の価値がぜんぜんわかってない。
不動産の価値の尺度は、収益還元法が今や主流であり、37のような清算価値で考えるのは遅れている。 確かに、戸建ては最終的に清算すると土地だけの価値になるだろうが、清算するのはずっと先だろ。 そんな考えでは、買ってから10年以内の価値を数量化できないだろ。 収益還元法とは、不動産が生み出す将来キャッシュフロー(将来得るであろう家賃の総額)を現在価値に還元したもの。 将来キャッシュフローの大小が問題であり、マンションや戸建ての差は問題ではない。 あえていうなら立地が家賃を決定するから、立地が最大のファクターだろう。 |
40:
匿名はん
[2007-07-26 22:00:00]
>>38
間違ってるのは君だよ。「大学生なみの拙い知識」さえも持ち合わせていないようだな。貸そうが住もうが不動産の価値・評価に違いなんかない。機会コストを払って消費するか、貸して収益を得るかだけの違いだ。貸さない機会コストが賃料を払う実コストより小さければ住めばよいし、逆なら貸せばいいだけ。 ほんとにおバカ…。あきれるよ。 |
41:
住まいに詳しい人
[2007-07-26 22:23:00]
>>16
>一方個人は、寿命もあるし、働ける年数は寿命よりも必ず短い。 相続で継承できます。 金があるなら賃貸物件は全額借金で投資した方が税制上で有利です。 一戸建てとマンションでは、投資物件とした場合、一戸建ての方が明らかに有利です。 借金して購入した場合、土地分の利息は儲かった場合に損益通算出来ませんが、建物分は損益通算出来るからです。 |
42:
匿名さん
[2007-07-26 23:37:00]
>相続で継承できます。
負債が大きいことが前提の話だから、普通相続権は放棄する。 横槍ですまないが、反論のための反論にしか見えないよ。 >>12もそうだが、大上段に言う割には中身が無いよ。 全否定する書き方が余計悪い印象を与えていることに気づけ。 |
43:
匿名さん
[2007-07-26 23:38:00]
>貸そうが住もうが不動産の価値・評価に違いなんかない。機会コストを払>って消費するか、貸して収益を得るかだけの違いだ。
またまた苦しい言い訳。大学生よりも劣る稚拙な考えだ。 自宅にする不動産と家賃収入を目的とした不動産とごちゃまぜにするなよ。キャッシュフローが違うだろ。 |
44:
匿名さん
[2007-07-26 23:42:00]
12の理屈だと、社員寮を売却したり、自社ビルを売却して、証券化したりリースバックする企業は馬鹿?ということになるよ。
資産収益率を上げるために、収益に貢献しない不動産を売るのがわからないのか |
45:
匿名はん
[2007-07-26 23:51:00]
>>43=38
12だ。苦しい言い訳? 何も苦しくない。中途半端にくだらない突っ込みいれてないで何がどう「両者は評価が異なる」のかキッチリ説明してみろよ。こっちは具体的に説明してるのに「よく考えれば分かる」だの「キャッシュフローが違う」だのって・・・ ほんとくだらねえヤツだな(笑) 「機会コスト、割引率、金の時間価値、インフレ、キャップレート、キャッシュウフロー」等のちゃんとした言葉で、あんたのいうA,Bの何がどう違うのか説明してみな。 できないなら、恥ずかしすぎるからもう出てくるなよ(苦笑) |
46:
匿名はん
[2007-07-26 23:58:00]
>>44
12の理屈からどうやったら、「社員寮を売却したり、自社ビルを売却して、証券化したりリースバックする企業は馬鹿?」という結論が導出できるの? 不動産売却は、おもに不動産不況時における時価会計への移行に伴う資産価格変動リスクの回避とオフバランス化によるROAのためというのがその理由。 全く意味がわからんぞ |
47:
匿名さん
[2007-07-27 00:45:00]
オフバランス化だよ。
12は借金してもBSを水増ししたほうがいいと主張しているだろ。 12の馬鹿はそこにある。 |
48:
匿名さん
[2007-07-27 00:46:00]
キャッシュウフローか。
ろくにタイプもできない馬鹿のようだね |
49:
匿名はん
[2007-07-27 00:58:00]
>>47、48
はは。12だよ。 ”BSを水増ししたほうがいいと主張しているだろ。” はぁ? 頭おかしいんじゃないの? どこをどう読めばそうなるかなぁ(笑) ”キャッシュウフローか。” 挙句にはタイポの指摘か・・・小学生並みだ。ココの反論・突っ込みは無知・幼稚すぎて全然面白くないな。まともな議論にならんねぇ(苦笑)くだらない揚げ足とらないで、ちゃんと説明してみろって。 誰か、おバカな私に「機会コスト、割引率、金の時間価値、インフレ、キャップレート、キャッシュフロー」等のちゃんとした言葉で、説明してくれませんかね? まぁ、次は粘着質とか、そんな突っ込みなんだろうな〜(笑) |
50:
匿名さん
[2007-07-27 01:37:00]
12はとうとう発狂しましたか。
使えない銀行員ってところかな。 さようなら。 |
51:
入居予定さん
[2007-07-27 02:02:00]
すみません、専門用語がちっとも分かりません。
素人なので、分かりやすく説明してくださいませんか? 皆さんすごいですね。 |
52:
申込予定さん
[2007-07-27 10:03:00]
|
53:
匿名さん
[2007-07-27 10:24:00]
12さんの主張は基本的に的を得たものだと思います。
ツッコミをいれてる人たちは、揚げ足取りや感情論ばっかりでぜんぜん説得力がありませんね。 反対勢力がもう少し説得力のある説明をすればいい議論になりそうなのに残念です。 |
54:
匿名はん
[2007-07-27 11:37:00]
不動産屋だが12さんは銀行員ではないだろう。
銀行員なら使えないかもしれないが、 不動産屋なら素晴らしい説得力で抜群の営業成績を収めると思うど。 |
55:
匿名はん
[2007-07-27 12:00:00]
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56:
大学教授さん
[2007-07-27 12:42:00]
このBBSは、馬鹿な不動産業者と能無しの銀行員の
マスターベーションの場ですな |
57:
匿名さん
[2007-07-27 13:03:00]
「盗人」猛々しいならぬ、「無知・不明」猛々しいってところですか?(苦笑)
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58:
匿名さん
[2007-07-27 14:18:00]
まあ、会計士でも税理士でもない人の一般的な感覚では、資産とは思えないんじゃないかな?
そういう人は「保険」と思っておけば良いだろう。元本保証の無い貯蓄型保険みたいなもんだな。ローン時の団信を前提とすれば、掛け金のものすごく安い、元本保証の無い貯蓄型生命保険と思えば良い。 死んだり重病になれば、ローンは返済され家が家族に残される。住み続けて良し、賃貸に出して良し、売却して良し。下手な生命保険より、はるかにお得だろう。 ローンを無事払い終わり老後になれば、ローン−家賃くらいの残高は手元に資産として残り、しかも住居が保証される(資産価値は別として、鉄筋コンクリート構造物自体は100年持つ。)。 リストラされても、賃貸に出せばローン返済額を差引いても、小遣い銭くらいは賃料が入ってくる。 無論、保険は選ばなくちゃいけないのは、普通の生保や損保と同じ事。賃貸にも出せないようなエリアの悪い物件とか、手抜工事物件とかは避けなくてはならない。 |
59:
匿名さん
[2007-07-27 14:23:00]
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60:
匿名さん
[2007-07-27 14:28:00]
↑ バカはお前だよ。不動産ファイナンスのイロハも知らずにしたり顔で語るなっつーの。
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61:
買い換え検討中
[2007-07-27 19:14:00]
都心等の億ションともなれば、資産価値(いずれ売っても貸しても)は
でるだろうが、適当なマンション購入したとこで、安くなるばかり。 家を購入したとしても、そこらの地方なら、やがて残るのは土地の評価 のみだろう。 |
62:
匿名はん
[2007-07-27 19:20:00]
>12さんの主張は基本的に的を得たものだと思います。
>ツッコミをいれてる人たちは、揚げ足取りや感情論ばっかりでぜんぜん説得力がありませんね。 >反対勢力がもう少し説得力のある説明をすればいい議論になりそうなのに残念です。 的を得た主張かどうかは別として、感情的という意味ではどっちもどっちです。煽りに煽りで返すようではいい議論にはなりません。 |
63:
指摘マン
[2007-07-27 19:33:00]
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64:
匿名さん
[2007-07-27 19:41:00]
自宅が資産かって?
自宅が資産扱いされるのは、 ①売却する時 ②担保にして金を借りる時 ③相続で残された家族が争う時 だ。 それ以外は、税金はかかるわ、メンテ費用はかかるわで 負債以外の何物でもない! あとは自己満足のステータス的存在なだけだ。 |
65:
匿名さん
[2007-07-27 19:49:00]
>>62
ここは議論の場か? 12の空論はやはり鼻につくぞ…。 『家』(たぶんマイホームという意味)が資産か?という問いに対して、不動産ファイナンスのイロハがどうだかとか、お高くとまって…。 やっぱり自分の知識をひけらかしていい気になっている様にしか読めないが。 生活する場とそれに対するローンの負担感の関係についてキャップレートや現在価値がどうだとか算数しても意味がないよ。 |
66:
匿名さん
[2007-07-27 19:50:00]
64さん正解!!
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67:
匿名さん
[2007-07-27 19:56:00]
|
68:
62
[2007-07-27 20:03:00]
>ここは議論の場か?
“いい議論になりそうなのに残念です。” というコメントに対してコメントしました。必ずしも議論をする必要はないと思います。 |
69:
匿名さん
[2007-07-27 20:05:00]
議論はつきないが、12は専門馬鹿であることははっきりした。
庶民感覚では、ローンで買う家は負債でしかないでしょう。 ローンが終わっても、今度は修理にカネがかかるし、金食い虫には変わらない。投資物件のように、はじめから他人に貸して儲かるように計算されたものでないと資産とは言えないでしょう。 自宅は個人の趣味的要素もあるから、無駄にカネをかけたり、虚栄心をみたすことに意味があったりする。究極の道楽じゃないの。 |
70:
匿名さん
[2007-07-27 20:12:00]
一時は日本一の金持ちだった、西武グループの総帥、堤義明氏の自宅も、
会社保有の社宅だった。。。恐ろしいほどの節税意識。自宅を保有することで、税金払うのがいやだったのだろうな。 あの楽天の三木谷社長も、自宅は高級だけどただの賃貸マンション。保有株式だけでも素数百億ある人で、億ションだろうがなんでも買えるのに、自宅しての不動産はもってないみたいです。 理由は不動産を保有しても意味がないということらしい。 (三木谷は、関西人だから、東京が嫌いなのかもしれないが) |
71:
匿名さん
[2007-07-27 20:18:00]
12さんの(エクイティ)がプラスの額だけが資産ではないのですか?
物件価値が購入直後に8掛けくらいに落ちた場合は、 ローン返済中はマイナス資産で、 ローンが終わる数年前に初めてプラス資産に変る。 このマイナス資産の状態であれば会計上破綻しているのに、 ローンを返済している間は表面化しないので、 そのまま返済終了すればOKということ。 ローンで購入した物件は真の資産ではないということでしょうか? |
72:
匿名さん
[2007-07-28 01:20:00]
12の言ってる事は経済学的には間違いではない。ただ、不動産の価格がどうやって決定されているのか、需給が均衡するのかをファイナンス面から説明する理論であって、不動産価格がどうやって形成されるのか、なぜ個人がこの価格で購入するのかを理論付けるものであっても、購入した人のその後の意思決定には余り関係ない。
個人にとって、ローンで購入した家が資産足りえるかどうかを、人生設計を含め意思決定する場合は、>>58のような、保険としての説明が良いだろう。貯蓄型生命保険も具体的に現金が手元にあるわけでもないし、売却も出来ないが、資産であることは容易に腑に落ちるだろう。 >>70 あのような超大金持ちには、保険はいらないんだよ。逆説的だが、都心の一等地に家族で住めるような家をキャッシュで買える人は、自宅を買う必要が無い。もし不動産を買うにしても、一等地の家をキャッシュで買って、その家賃で自分が高額賃貸を借りれば、自分の住居を確保できる上に、必要があれば賃貸物件を担保に入れて低利の資金を銀行から引き出せるのでお得だ。 自宅を買う必要があるのは、ローンを組まないと購入できないような貧乏人だけ。意外な結論で面白いでしょ。 >>71 保険として考えれば、B/Sが債務超過であっても、資産性はあるよね。 |
73:
50ですが・・・
[2007-07-28 06:21:00]
>>72
ローンを組まないと購入できないような貧乏人ですが、何か? 賃貸物件に金持ちが住んでるなんて不思議だけど、そういう 考え方もあるんだね。 負債かもしれないが、いざというときは貸すことも売ることも 可能だから資産じゃないって言う理論をそう熱をこめて言わない ように。大概の人は私も含めてあなたの言う貧乏人なんだから。 |
74:
匿名さん
[2007-07-28 06:47:00]
私は、持ち家を終の棲家などと考えないので、利便性と「高く売れる」事も考えて土地を購入し、家を建てた。10年経って子供も独立したので、そろそろ住み替え時期と考えている。
現状、土地価格の上昇で、購入時と同じか+アルファの価格がついているので、資産性は無視できない。家を不動産と考えると、家族環境や仕事の変化に対応できない。将来の売却を考えれば、資産性は無視できない。 |
75:
匿名さん
[2007-07-28 08:28:00]
要はさ、家は資産なのは確かなんだけど、それを何かほかの資産に見立てたり、自分個人のイメージで図るから、ほかの人とのずれが出てくるんだよね。家は家という資産であって、ほかの何でもないのだから。
>>1もわかっているだろうけどね。 >>1は「その家を自宅として使用している」だから「その家を売却をしない=通常の平穏な生活である」。だからといって、>>1はその家を固定資産じゃなくなると思っているのか?と聞けば、そんなことはないでしょ。 あくまで「>>1自身が想定している範囲の平穏な生活をする状況で」という条件付で「資産運用しにくい」というだけの話。まぁ、そういう点で、>>72のいう保険は似ているよ。どっちも担保にもなるしね。でもやっぱり保険とも違う。たとえば保険は投資には(すくなくとも今は)使いにくいとかね。 つまり、みんな自分独自のイメージで語っているから、「このケースではそうじゃない」と突っ込みを入れられるんだよね。「資産」に対するイメージとか、「平穏な日常生活」のイメージとか、「金があれば持ち家にすむにきまっている」とか。 自分のイメージで書くのは当然だし、それは決して悪いことじゃないけど、突っ込まれて当然だと思う。だから、突っ込まれたら、それは自分の視野を広げる何かだと思うべきだよ。 逆に、>>12のように、非常にgenericな範囲まで拡大すれば正しさは担保される。だけど、それは当初の論点では無意味なことだから、流れに従って>>1の論点を扱っている人の心に沁み難くくなって、単なる他人事になってしまうだろうけど。 人のいいシェフが作った飯を食っていて、これおいしいね、シェフの心意気が伝わってくるねとみんなで話していたら、>>12が突然立ち上がって、「君たちはわかっていないですね」と切り出して舌の味蕾細胞や認知心理学についてしゃべりだすようなもんでしょ。 正しいんだけど、ここにはそぐわないよね。突っ込みを入れる人は、その辺にも留意してほしいなと思うよ。 |
76:
匿名さん
[2007-07-28 09:09:00]
みなさん、今の家を半永久的に使えるものとして考えていませんか?
戸建、マンションに限らず、20年後から40年後には 建替え住替えが必要ですよ。 10年20年の短中期だけで考えると、人生の終盤で目論見が 外れて大変なことになりそう。 例えば、今30代40代の人は、平均寿命までの40年〜50年スパンで 考えなければ、家の資産価値云々の本質を見誤ります。 |
77:
匿名さん
[2007-07-28 10:19:00]
72だけど>>73理解していないようだね。書き方が悪かったかな?
わかりにくかったかもしれないが、貸すことも売ることも可能だから資産という理解は全く違うし、そんなことはどこにも書いていない。いざという時は売却しても賃貸に出しても良しとは書いてあるが、それが本質ではないし、それじゃ保険とはいえないだろう。 一番本質的な面は、賃貸は将来のリスク回避に貢献しないが、ローンでも何でも購入ならリスク回避に貢献するという事。30年後なら購入組がローンが払い終わっているとすると、購入組みは体を壊しても、後は維持管理修繕費さえ出せれば住みつづけられる。いままで払い込んだローンが年金となって返ってくるようなものだ(賃借料と維持管理修繕費との差額分ね)。賃貸組みが途中から購入に切り替えようとしても、今まで払ってきた賃貸料はもう取り戻せず、ローンの返済に充てることはできない。もし30年後に体を壊してしまっていても、購入組みは持ち家がいわば「年金」の役割を果たしてくれるが、賃貸組みはそのような「年金」は無い。ここが、要するに保険との類似性だ。 賃貸よりローン購入者のほうが、同じクラスの家に対して支払う額の総額は若干大きいかもしれない。その差額は、いわば保険料ということだね。 ただ、リストラとかの危険性をカバーするには、売ったり貸したりに有利な物件が良いというだけの話で、もし売れなくとも賃せなくとも、保険としての効力はちゃんとあるわけだね。貯蓄型生命保険も、満期まで払い込まないと返戻金が支払額を下回るタイプと、満期前に解約しても支払額以上が戻ってくるタイプがあるよね。それと同じ。 >>75 通常、自宅は投資には使いにくいから、その点でも保険と同じで異ならないわけですよ。まあ、保険というのはあくまで比喩で、不動産は不動産だから違いがあるのはもちろんだけどね。イメージとして保険を考えると判りやすいかなと思って。 |
78:
匿名さん
[2007-07-28 16:13:00]
>>72さん
77の理屈からすると、表現は違うけれど12さんの考え方と同じですね。12さんのような屁理屈的な分析は気に入らないが、77の説明ならよく解る。真実はひとつということ?。 |
79:
賃貸住まいさん
[2007-07-28 17:14:00]
>>77
>一番本質的な面は、賃貸は将来のリスク回避に貢献しないが、ローンでも何でも購入ならリスク回避に貢献するという事。 だとしたら、賃貸を選ぶ人はいなくなりそうなものですが? >賃貸組みが途中から購入に切り替えようとしても、今まで払ってきた賃貸料はもう取り戻せず、ローンの返済に充てることはできない。 借金による購入と賃貸との違いは、元本を返済するかしないかの違いでしょう。借金の場合は、利子+元本を返済するので元本分だけ不動産が自分のものになります。一方、賃貸の場合は、利子(家賃)しか返済しないので、いつまでたっても不動産は自分のものにならないが、元本分の現金が手元に残ります。どちらが得かは、市況や運用手腕によるので一概には言えないと思います。 |
80:
匿名さん
[2007-07-28 17:49:00]
>>79
>だとしたら、賃貸を選ぶ人はいなくなりそうなものですが? 全ての人が生命保険とかに入ってるかい? その人の将来に対する予想やリスクに対する態度で全然違うだろう。 リスクをテイクして問題無いと思う人は、当然リスク回避しない。 >どちらが得かは、市況や運用手腕によるので一概には言えないと思います。 どちらが得かは、その人の将来に対する予想やリスクに対する態度 そして実際に将来がどうなったか、リスクが実現したかどうかで決まる。 何事も無ければ、保険なんて掛け損に決まっている。こんなことは言うまでもない事だね? まあ掛け損でも、安心を与えてくれたからOKという考えも当然ありだ。 >賃貸の場合は、利子(家賃)しか返済しないので、いつまでたっても不動産は自分のものにならないが、元本分の現金が手元に残ります。 これは言うまでも無いが、間違ってるよね。賃貸は到底、ローンの利子分だけではない。 分譲マンションを投資で買う人がいるのがそのその証拠だ。分譲マンションを賃貸に出せば、ローン返済額+αが賃貸料として得られ、得をするから投資になる。逆にいえば、賃貸している人は+αだけ損している。 |
81:
匿名はん
[2007-07-28 18:28:00]
↑つまり、オーナーのローン返済額のうちの元本部分に加え、ローン返済額<家賃なら、さらに「+α」のプレミアムを支払うことになる。賃貸の人はオーナーの借金の元本を返してあげているということですよね。これじゃ、賃貸の人はなかなかお金はたまりませんよね。
|
82:
匿名さん
[2007-07-28 19:11:00]
頼むから「賃貸」と「賃借」をきっちり区分して書いてくれ。
あんたは頭いいから分かるんだろうけど、偏差値低めのオレみたいなのにも少しは分かりやすいように頼むよ、よろしく。 |
83:
匿名さん
[2007-07-28 19:23:00]
地震で被災してマンションの建て替えが必要になり、
2重ローン・・・ こんな最悪の場面では、逆に賃貸の方が被害は少ないのでは? |
84:
匿名さん
[2007-07-28 20:22:00]
>>83
もちろんその通り。 それは保険で言うなら、保険会社が潰れて掛け損になってしまったような場合だよね。 でも普通は、保険会社が潰れるより自分が事故や病気になる確率の方が高いと思うから、保険に加入するわけだ。 保険に入るとき、保険会社についても調べて、怪しい保険会社は除外するよね?それと一緒で、マンション購入を保険と考えても、資産としての価値を高めたいなら、災害に弱い物件とかを掴まないようにする必要はあるね。 |
85:
匿名さん
[2007-07-28 21:08:00]
>>80
>分譲マンションを賃貸に出せば、ローン返済額+αが賃貸料として得られ、得をするから投資になる。逆にいえば、賃貸している人は+αだけ損している。 そうとは限らない。−αの大家さんもいるよ。特に、自分に貸してる大家さんにはね。 |
86:
匿名さん
[2007-07-28 22:11:00]
>>83さん
それは資産を持つ場合の当然のリスクでしょう。 家が資産かどうかの問題とは別次元です。 預金を持っていても、銀行が倒産すればOUT。 株を持っていてもキャピタルロスはある。同様に不動産も市場価値が変動する。 家の資産としてのリスクをオプションで軽減するのが火災保険なんじゃないですか。 ただ、不動産の場合は流動性が極めて低い割りに相対的にリスクが大きい。故に投資用不動産の取引利回りが金融資産より高いわけでしょう? |
87:
匿名さん
[2007-07-28 22:26:00]
80さんの意見に全面的に同意です。特に保険に例えているところがわかりやすい。
一般的に、長生きするほど賃貸生活より分譲を購入した方がトータルで特になる。保険も同じで、若い頃は安い掛け金で加入できるけれど、年を取ってからの新規加入は難しい。若く健康だった頃は、保険に加入しなくても賃貸生活を続けていてもまったく問題ないですが、年を取って収入が減り病気になってからはどちらも厳しい。 また、早世したときに少ない掛け金で大きな死亡保障が下りたり、団信でローン残債が消えるのも同じだと思います。 |
88:
匿名さん
[2007-07-28 23:31:00]
>>80
>全ての人が生命保険とかに入ってるかい?その人の将来に対する予想やリスクに対する態度で全然違うだろう。リスクをテイクして問題無いと思う人は、当然リスク回避しない。 それはちょっと違うな。生命保険に入らなければ保険料が浮くというメリットがあるから、当然リスクを取る人もいるだろう。しかし、住宅の場合は購入にせよ賃借にせよ支払いが発生するのだから、賃借にはリスクを取るメリットが無いことになる。メリットが無いものを好き好んで選択する人はいないはずだ。 |
89:
87
[2007-07-28 23:48:00]
>>88さん
この場合は、ローンの利息が保険料にあたるのだと思います。 似たような設備・面積の場合、賃料の方が割高になると思いますが、分譲購入でローンを組んだ人は元本以外に利息や修繕積立費、固定資産税を払っているので、結局は分譲の方が月々の支出(住居に関しての絶対的支出)は若干多くなるでしょう。その部分を掛け捨て保険と同様に考える人が分譲を購入し、保険は不要、自分の貯蓄で何とかすると考える人が賃貸になるのではないでしょうか。 スレタイに戻すと、私の個人的な意見は『ローン残債が時価売却額を下回ったとき、分譲は資産と考えられる』です。立地や広さ、仕様によって大きく違いが出ると思いますが、結局はそこになるのでは。 |
90:
匿名さん
[2007-07-29 00:32:00]
>>89さん
>立地や広さ、仕様によって大きく違いが出ると思いますが、結局はそこになるのでは。 同意します。資本主義の原則からすると、不動産所有者のうち上位二割の人が全不動産収益の八割を得ているんでしょうね。そういった人達が持っている不動産は資産と呼ぶにふさわしいと思います。え、あなたも持っているって? それは羨ましいですなあ。 |
91:
マンション購入者
[2007-07-29 00:48:00]
>>89さん
『ローン残債が時価売却額を下回ったとき、分譲は資産と考えられる』 というのが結論でしょう。正確にはエクイティですね。住宅の価値が下がるというのが前提の日本ではあまりポピュラーではないですが、住宅の資産価値は上昇するものという前提のアメリカでは、このエクイティ部分を担保にして借入れができますよ。そうなると資産以外の何ものでもないですね。 早く日本もそうなるといいですね〜 |
92:
大学教授さん
[2007-07-29 02:06:00]
>>91さん
残念ながら、「住宅の資産価値は上昇するもの」というアメリカの前提も崩れつつあります。 小難しい議論は抜きにして、 結局、株・不動産にかかわらず「安く買う」のが重要であって、高値掴みしてしまったら株も住宅も単なる負債ですね。 何事も「買い時」を見極める目が重要です。これが難しいですが・・・。 スレへの回答でいうと、2〜3年前に底値で超低金利で購入できた家は、資産になりますが、今後、都内で購入する不動産は負債になる可能性が高いでしょうね。 |
93:
匿名さん
[2007-07-29 07:21:00]
>結局、株・不動産にかかわらず「安く買う」のが重要であって、高値掴み...
経験則からいけば、金利は不動産価格を後追いする形になる。 ①不動産価格が上昇、つまり景気が良くなる。 ↓(少し遅れて) ②金利が上昇 ↓(少し遅れて) ③不動産販売が不振になり、相場が下がる。 ↓(少し遅れて) ④不動産がまた売れ始める。 ↓(少し遅れて) ①' 不動産価格が上昇、つまり景気が良くなる。 ↓(少し遅れて) 以下繰り返し。 不動産価格と景気はまったく連動しているわけではないが、 ほぼこういう見方でいいと思う。 米国は、現在②から③へ移ったところだ。 不振に加え、差押え物件の投売りがさらに拍車をかけている。 日本は、今①から②へ移ろうとしている段階。 買うかどうか迷っている人は、③まで待った方が賢明だろう。 それまで(あと5〜10年?)は賃貸で、できるだけ頭金を貯めた方がいい。 よく、賃貸だったら家賃を払わなければいけないから 貯蓄ができないと言う人が多いが、考え方がおかしい。 持ち家の人だって、ほぼ同額のローンを返済しながら、 貯蓄をしなければ、将来の建替え・住替え費用を捻出できない。 定年近くで、またローンを組むのは難しいからね。 |
94:
匿名さん
[2007-07-29 07:46:00]
>>78
まあ、保険と考えても、じゃあ保険の価格はどうやって評価されるの?と考えれば、12のような議論になるだろう。その意味では真実は一つなのかもね。 >>89 代わりに説明ありがとう。 >ローン残債が時価売却額を下回ったとき、分譲は資産と考えられる については、保険を資産と考えるかどうか、またその人の将来の予想によって変わってくるんじゃないかな? というのは、例えば本人が10年以内に死ぬか確率が90%で、死んだ場合団信でローン残高が返済される可能性が80%と判っていたら、その場合は例えローン残債が時価売却額を相当上回っていたとしても、資産といえる可能性が高い。まあ、この場合は資産というか子孫への遺産になるわけだな。 逆に、孫子も無く、本人が80歳まで元気に生き続け、老後の年金も十分で介護の世話にもならずポックリ逝くと確実にわかっていたら、いくら時価売却額がローン残債を上回っていたとしても、税金が増えるばかりだから、上回れば上回るほど費用が増えて、むしろ負債になるだろう。 ではどう考えるべきかというと、何歳で死ぬとか退職するとか地価が上がるとか下がるとか、考えられる限りの色々なケースの組合せのシナリオを考え、それぞれのケースで自宅をローン購入し保有する事に伴うキャッシュインとアウトを計算し、それにそれぞれのシナリオの発生確率を乗じると共に時間価値を考慮した割引計算を行い、算出された各シナリオのキャッシュインとアウトを合計して、今現在の自宅の資産価値を求めるのが、正しいという事になる。企業会計におけるPBOの計算と同じだな。貸借逆だけど。 しかしながら、投資物件でもなく現に住みつづけているし住みつづける予定の自宅の価値を、そんな苦労して求めた所で特に意味はなく、また実際、集団的にならともかく、個々人の将来のシナリオの発生確率などわかるはずも無く、無意味な話だ。 だから、俺が思うには、投資物件でもなく現に住みつづけているし住みつづける予定の自宅が、一般的な感覚における資産であるとか負債であるとか論じる事自体がむなしく、等しく元本保証の無い貯蓄型保険程度に考えておけば良いのではないかと思う。その意味では、どんな値上がり物件だろうが値下がり物件だろうが、利回りの差程度の話に過ぎない。まあ、+10%と−10%では大違いというかもしれないが・・・。 |
95:
匿名さん
[2007-07-29 07:58:00]
>>93
>持ち家の人だって、ほぼ同額のローンを返済しながら、貯蓄をしなければ、将来の建替え・住替え費用を捻出できない。 本来鉄筋コンクリート造のマンションは100年持つし、今の流れもメンテナンスや管理をしっかり行い、寿命をできるだけ伸ばそうという流れが主流になっているよね。まあ100年持つかどうかは別として、売却価値などほとんどなくなっていても取りあえず住む事はできるだろう。そうであれば、持ち家の人は貯蓄ができるというより、将来(ローン返済後)の賃貸料を節約できる=今貯蓄しなければならない額が、賃貸の人より少なくて済む、ということだろう。 現預金で貯蓄するかわりに、家という形で貯蓄し、賃貸料の節約という形で年金を受け取る事ができる、というイメージだな。 |
96:
匿名さん
[2007-07-29 08:35:00]
>まあ100年持つかどうかは別として、売却価値など
>ほとんどなくなっていても取りあえず住む事はできるだろう。 貯蓄する余裕のない人は、結局そうなるわけね。 マンションの場合、建替え動議が決議されなければいいけど。 先日の報道ステーションで、 ニュータウン全体が老人ホーム状態になって、孤独死を防ぐため、 まだ元気な人が見回って、生きているかどうかチェックしている というのがあった。 孤独死などがあった部屋は、事故部屋として安く貸し出されるとのこと。 この事故部屋を、年金の少ないお年寄りが借りているという事実。 まさに悪魔のサイクル。なんかゾッとした。 |
97:
匿名さん
[2007-07-29 09:28:00]
>この事故部屋を、年金の少ないお年寄りが借りているという事実。
自然死なら、孤独であっても、事故とは言えないでしょう。 格安な部屋を、年金の少ないお年寄りが借りていると読みかえれば 善の循環でしょう。 |
98:
匿名さん
[2007-07-29 11:25:00]
>自然死なら、孤独であっても、事故とは言えないでしょう。
でも、世間では事故部屋として扱っているみたいだよ。 >格安な部屋を、年金の少ないお年寄りが借りていると読みかえれば >善の循環でしょう。 確かにそうかもしれない。 似たような境遇の人達が集まれば、助け合いの精神も出てくるだろう。 でも、そういう人達の仲間入りになりたいの? 特に>>95さん。 50年100年経ったマンションに富裕層かそれに近い人達が住み続けるなんて、 余程の物件でなければありえない。 |
99:
匿名さん
[2007-07-29 12:58:00]
部屋で人が死ぬのは珍しいことでも何でもないが、いわゆる「孤独死」というのは亡くなったその日に発見されるようなものではないので、事故部屋になることも多いでしょう。件の番組でも、「最近見ないなと思ったら部屋を訪問することにしている」としていたし。
自然死ですぐに発見されるような場合は、事故部屋にもならず、当然家賃も割引されることはないと思われる。 >>99の下4行は意味がわからない。 A)裕福層の賃貸派……良質マンションを借りて住む A’)裕福層の分譲派……良質マンションを買って住む B)そうでない人の賃貸派……老朽化した建物の事故部屋を安く借りる B’)そうでない人の分譲派……老朽化した建物にそのまま住む AとA’、BとB’は比較できるが、AとB(A’とB’)は比較するだけ無駄。 |
100:
匿名さん
[2007-07-29 13:21:00]
>>98
95だが、うん。仲間入りしたいね。 >>99が解説してくれているが、 そもそも老朽化したマンションであってもとにかく住居が確保できるという「保険」は、リストラか病気か原因はともかく、購入時に想定していたような収入が得られず貯蓄できなかった時に役立つ物だ。その「保険」を行使するような状況になった時、もし「保険」が無ければ、例えば賃貸であったら、貧乏老人の助け合い老朽マンションどころか、それこそ川原のブルーテントにしか入居できなくなるだろう。 まあ、生活保護があるからそこまでには至らないだろうが、いずれ近いうちに老人の生活保護は介護と税金の節約の必要性から、どこか不人気地に施設でも作って集団入居させるようになるだろう。それよりは住み慣れた貧乏老人の助け合い老朽マンションの方が良いと思う。 |
101:
匿名さん
[2007-07-29 13:32:00]
ごめん、ちょっと舌足らずだった。
>でも、そういう人達の仲間入りになりたいの? そういう人達というのは、B,B’の人達という意味。 誰だって、A,A’の人になりたいだろう。 B,B’になりたいなんて人はいないよ。 >>95には、 貯蓄ができなくても、建物いくら古くなっても、住もうと思えば住める と開き直ったように読めたから、そう聞いてみたわけ。 賃貸派だろうと、持ち家派だろうと、もし老後の蓄えがなかったら、 悲惨な人生の最後が待っているということだ。 |
102:
匿名さん
[2007-07-29 13:34:00]
95さん、
あらそうなの。 俺は嫌だよ。そんな生活。 |
103:
匿名さん
[2007-07-29 14:45:00]
|
104:
匿名さん
[2007-07-29 17:11:00]
>>102
ふーん。でもこの場合、それがいやなら、ブルーテントしか選択肢が無いんだよ?Bですらない。ブルーテントが良いとは奇特な人だね。まあ、潔く死ぬという第3の道もあるか。 |
105:
匿名さん
[2007-07-29 22:25:00]
何でいきなりブルーテントとか死ぬとかになるのかな。
リストラされようが、会社がつぶれようが、障害を持とうが、 選り好みしなければ、働くところはいくらでもあるでしょ。 そんなに、自分に自信がない? 誤解を恐れずに言えば、ブルーテント暮らししている人は、 やっぱりそれなりにその人にも原因があるよ。 |
106:
匿名さん
[2007-07-29 22:50:00]
夫にもしものことがあれば妻は持ち家を資産だと感じます。
老後になくて寂しいもベスト3 愛・金・家だそうです。 ちなみに中高年の女性向きの雑誌から 夫亡き後が本当の意味での女の老後である 年齢差も考慮して 平均して20年の【お一人様】期間がある。 団塊奥様のほとんどが 老後は子どもに頼りたくないと答えている 【お一人様】の期間、誰と・どこで・どのように過ごすか お金ももちろん大切だが、家も大切なのだ。 |
107:
匿名さん
[2007-07-29 22:52:00]
寂しいもの でした。
|
108:
匿名さん
[2007-07-29 23:11:00]
>>105
あ,その考えは,少し改めたほうがいいと思うよ. 今の時代,まともな会社から放逐されるというのは, まさに堕天だからね. まぁ,確かに,そういう場合,理由があるのかもしれないが, 今の雇用状況に対する甘い考えというのも,結構メジャーな 理由だったりする. 選り好みしなければまともな生活のできる仕事があるなんて, バブル期の妄想を信じちゃ駄目だよ. 嫌味とかではなく,より気をつけることをお勧めするよ. |
109:
匿名さん
[2007-07-29 23:24:00]
>>105
>リストラされようが、会社がつぶれようが、障害を持とうが、 >選り好みしなければ、働くところはいくらでもあるでしょ。 正直、「選り好みしなければ、働くところはいくらでもある」レベルのところで必死に働いて賃貸に住むより、働かなくても住み慣れた貧乏老人の助け合い老朽マンションで暮らしていける方を望ましいと思う人が大多数なことは間違いない。 「選り好みしなければ、働くところはいくらでもある」レベルのところで必死に働いて賃貸に住むより、どう考えても住み慣れた貧乏老人の助け合い老朽マンションで年金生活を楽しむ方が確実に幸せな人生と思う。 |
110:
匿名さん
[2007-07-30 06:47:00]
↑
それじゃ、そうなった場合、君は全く働く気がないのか? そういう考えでは、ブルーシートか死かという考えになるよ。 理解に苦しむが、そういう人も居るということか。 十人十色ともいうし。 ただ今時、年金に期待している人も甘いと思う。 |
111:
匿名さん
[2007-07-30 09:51:00]
>>110
ポイントがずれているんだよ。 年金がどうとか、この際関係ないだろう。 リストラされようが、会社がつぶれようが、障害を持とうが、購入派は働かなくても住み慣れた貧乏老人の助け合い老朽マンションで暮らしていける可能性があるが、賃貸派は「選り好みしなければ、働くところはいくらでもある」レベルのところで必死に働いて賃貸に住まなければ、ブルーシートか死かになる。 もちろん、購入派は「選り好みしなければ、働くところはいくらでもある」レベルのところで必死に働くことも選択でき、その場合は賃貸派に比べ同じ収入なのに賃貸料を節約できるのだから、より豊かな消費生活を送る事ができるだろう。一方、賃貸派は「選り好みしなければ、働くところはいくらでもある」レベルのところで必死に働くような状況で賃貸料も捻出するのだから、生きてくのがやっとの状態になり、とても生活を楽しむゆとりは無い。 万一の状況になった時、購入派の方が賃貸派よりより豊かな生活を送れる可能性が高い、選択肢がより多い、ということがポイントなんだよ。 |
112:
銀行関係者さん
[2007-07-30 19:28:00]
>>111
いやー、それは違うな。 現役時代のローンが無事にクリアできれば、という論点がまったく欠けてますよ。 仮に35年返済で繰り上げ返済もできず定年後までローンが残ってしまったひとにはご指摘の意見はまるで当てはまらない。 |
113:
匿名さん
[2007-07-30 19:36:00]
ここで12さんにまたご意見を伺いたいです。
住宅ローンの場合、不動産アセットファイナンスと違って、20年から35年のローンを組み、ローンが実質マイナスの自己資本(断じて自己資本ではないが)であるがごとき役割を果たすことなのではないんでしょうか? 会計学的に考えて、この膨大なマイナスの自己資本を前提とした場合は、ご見解はどうなりますか?それでもやっぱり12さんの主張は(意思決定のための会計として)一貫しますか? 素人にも分かりやすくご説明願いませんか? |
114:
匿名さん
[2007-07-30 20:09:00]
例えば、手持ち現金を頭金として2割入れた後は、預貯金や株式保有無し、残り80%は全額ローンという家計を考えたら、よほど収入が多いか、購入物件が安くない限り、債務超過ということになるのでは?
12の主張は、会計の名を借りた屁理屈だと思う。 |
115:
購入検討中さん
[2007-07-30 21:19:00]
>よほど収入が多いか、購入物件が安くない限り、債務超過ということになるのでは?
収入の多寡、購入物件の購入価額(簿価ですね)は、 債務超過か否かには関係しません。 債務超過か否かを決するのは、 購入物件の換金価値と残債務の大小だけです。 |
116:
匿名さん
[2007-07-30 21:24:00]
>>111
どこも違わないよ。論点が欠けてるのではなく、論点で無いものをあなたが論点と勘違いしているだけ。 駄目物件を無謀なローンで購入してしまったようなケース以外で、「35年返済で繰り上げ返済もできず定年後までローンが残ってしまったひと」が、同様の状況の賃貸の人より不利な点って、具体的に何か挙げられるか?挙げられんだろう。 もう何度も何度も繰り返し繰り返し説明申し上げたとおり、保険と同じ。 保険だって年金だって、資金が続かず満期まで払い込むことができなければ払い込んだ金額より少ない金額しか戻ってこないものもある。満期まで払い込んでも元本割れするものすらある。 しかし通常は、保険によってカバーされるリスクが、保険によって逆に増えるリスク(満期まで払い込めない、元本割れ等)を上回り、最終的に(安心感と言った面も含め)得だと思うからこそ、人は保険に潜在的資産性を認め加入する。 あなたの論は、保険に入っていなくて悲惨な事になった多くのケースを無視して、保険に加入したが故に損した少数のケースをあげつらって保険を無意味と言うのと同じ難癖の屁理屈に過ぎない。 駄目物件を無謀なローンで購入してしまったようなケースを論じるのは言うまでも無く無意味だから(そのようなケースでは株でも保険でも全部損するだろう)除外するとして、通常の堅実な物件を余裕のあるローンで購入した人なら、デフォルトのリスクより、住居の安定的確保によるリスクの低減効果の方が高い(団信もあるしね)。 |
117:
マンション購入者
[2007-07-31 00:19:00]
>>115さん
12です。全く正しいです。ほんとこの程度のオツムの奴等ばっかりなんですよ。自分の無知・不明を棚に上げて、屁理屈だのバカだのって、ほんと恥知らずなヤツばっかなんですよね。「債務超過」って言葉さえ何を意味してるか理解できないんですよ。資産=物件市場価格<ローン残債なら債務超過、産=物件市場価格>ローン残債ならエクイティ、ただそれだけなんですけどね・・・。 不愉快になるので、バカどもとはあまり関わらないほうがいいですよ。 |
118:
匿名さん
[2007-07-31 00:25:00]
>>117
それを言っちゃあお終いだよ。その途端にあなたも同類になってしまう。 |
119:
マンション購入者
[2007-07-31 00:27:00]
↑ 12です。失礼しました。言い過ぎました。同類になるのは絶対にイヤです。
|
120:
匿名さん
[2007-07-31 00:33:00]
>>115
収入が多ければ、現金や株式などの資産が増えると思いますけどね。 たとえば、年収2000万円で、現金が、1億円ある人とが、8000万円の投資物件を7000万円のローンで買ったのだが、買ったあとに物件価値が暴落して、1000万円焦げ付いたと。 不動産は1000万円焦げ付いているけど、年収の半分しかないし、債務超過にならないと思うけど。 |
121:
匿名さん
[2007-07-31 00:34:00]
12あたりは、会計の素人じゃないの。わかってないね。
|
122:
匿名さん
[2007-07-31 00:45:00]
「35年返済で繰り上げ返済もできず定年後までローンが残ってしまったひと」が、同様の状況の賃貸の人より不利な点って、具体的に何か挙げられるか?
簡単だよ。危機管理上は、賃貸の方が有利なこともある。 賃貸なら経済的逼迫から逃げるために、もっと家賃の安いところに逃げて、危機を脱するチャンスをうかがうこともできる。危機を乗り越えれば、家賃レベルを上げて復活もできる。 分譲は保険という奇妙な説はあるが、そーかなーと思うことがあるよ。 たとえば、天変地異で家を失って路頭に迷う気の毒な人をニュースで見たりするが、賃貸なら、家がつぶれようが、逃げればいいだけだけ。家財道具を捨てれば、翌日から、復帰は可能。分譲だとそうはいかない。 地震や台風などで、がけ崩れが起こって、もとの土地が現状復帰ができないくらい破壊されると、分譲だと悲惨。ローンが残ってなくても、土地の価値もゼロだから、新しい土地の購入と家の建築費がないと元にもどせない。年寄りならまず現状復帰は難しいだろう。 こういう潰しがきかないものを保険というのは違和感がある。 保険は、保険でかけないとだめでしょうね。 |
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「民間企業サラリーマンや自営業者だったら、5年後の給料水準は不確実じゃないかな?」って、民間企業のサラリーマンで5年後の収入も不確実なら、自分の労働市場での価値を高めてさっさと転職することをすすめるよ。
5000万というのは単なるたとえの話で、自分の身の丈にあった金額を借りればすむこと。(収入安定性の話とデットカバー率の話をごちゃごちゃに話をするなよ)
それとインフレと賃料の話だが、「硬直性」というのは5年程度の短期の話だ。つまり、インフレが1%だとしても「毎年1%あがる}のではなく、「5年に1度5%あがる」ってことを行ってるだけだ。インフレ上昇と賃料上昇に時間的なギャップがあるってことを行ってるだけ。40−50年の長期で考える場合は賃料はインフレに連動するというのが常識なんだよ。