家って資産なの？
| No.2 |
by 匿名さん 2007-07-25 19:07:00
投稿する
削除依頼
売ってしまうと生活が立ち行かない。
売却益を期待するべきものでもない。 そういう意味では資産ではないかも知れませんね。 銀行に対する金融庁検査の目線でも、家を売らなければローンを返せない状態（普通の毎月払いでは返済できないこと）の場合は破綻懸念先（そこに対する貸出が危険債権となること）以下とされていますからね。 デベなんかは『資産価値』を強調するところもありますが、単なるセールストークに過ぎないと私は思います。 |
|
|---|---|---|
| No.3 |
まぁ、大抵の人は何千万の貯蓄がないわけだが、、、。
|
|
| No.4 |
資産を手に入れようと思って買う人は、そんなにいないと思います。
03さんの答えがすべてを言い表しているような。 「じゃあ、一生賃貸でいいじゃん？」と突っ込みたくなるんでしょうけど、 人それぞれだとは思いますが資産的な損得はまず差し置いて、 一生賃料を払い続けるのか？、居住性のよさ、環境、などなどで 賃貸よりメリットを感じる人は購入に踏み切るのだと思います。 |
|
| No.5 |
ここの住人はおぼこいのぅ。
|
|
| No.6 |
たｒ賃貸だと狭くて汚いくせに
賃料結構高くて・・・ リフォームもできず 気を使いながらの生活。 日本って家賃高すぎないですかねー？ 家賃がもっと安ければ、まあ 一生賃貸ってのもありですが、 なにしろ、古くて狭いのに 普通に１０万とかしますもんね。 定年したら払えないよ・・ |
|
| No.7 |
スレ主が、「購入検討中」なのに、
負債としか思わないのなら、借金しないで家買うのかね？ ＞ただの「負債」にしか思えないんですが、、、。 のあとに続くスレ主の言葉が知りたいね。 自己矛盾だね〜。 充分な資金があるなら別だが、無ければ借金せず、買わなきゃいいじゃん。 |
|
| No.8 |
スレ主さん、バランスシートって知ってる？
掲示板でバカな質問するヒマがあったら、もうちょっと世の中の基本的な仕組みを勉強したほうがいいよ。 |
|
| No.9 |
>>08
スレ主さんは、会計上の資産なんか承知した上で、問題提起しているよ。 資産がいくらあっても、それが借金でまかなわれていれば、債務超過の企業と同じじゃないかというごもっともな指摘です。 借入金（個人なら住宅ローンなど）の額が、自己資本（個人なら銀行預金や保有株式）より上回っているのは、企業経営（個人なら家計運営）でも危険ではないか？ということです。 企業経営なら、成長産業なら、あえて借入金を増やして、積極投資し、業績ＵＰを狙う経営もあるだろうけど、低成長産業なら借金を増やすのは命取りです。 家計も同じじゃないですかね？ 急成長する企業みたいに、倍倍ゲームで収入が伸びればいいですが、給料がそういう風に伸びる人がいるのかな？ うちは実質無借金で買いましたから（預金連動ローンを組んで、ローンと同額の預金もしてます。）資産ですかね。 |
|
| No.10 |
定年までずっと賃貸というのもありえない気がしますが、身の丈にあった賃貸で15年くらい我慢して働けば、毎年平均200万円貯金しても3000万たまるから、無借金は無理だけど、ローンは小額で済むと思う。
買う物件にもよるけど購入額の60％以上を頭金に入れられれば、住宅も資産でしょうね。売却してもローンは絶対残らず、現金が手元に残るから。 いざとなれば売ってしまえばいいという選択肢を手に入れられる。 マンションが値上がりしていれば、利益もでる。値下がりしても、賃貸の家賃払ったと思えば納得できる。 |
|
| No.11 |
＞家賃がもっと安ければ、まあ
＞一生賃貸ってのもありですが、 ＞なにしろ、古くて狭いのに ＞普通に１０万とかしますもんね。 ＞定年したら払えないよ・・ 10万くらいの家賃だったら、住宅費は年間120万円足らずだし、毎年貯金を多額にできるはず。定年のときには、いっぱい貯金できているはずですよ。 退職金と合算すれば、郊外の一戸建てなんか簡単に現金で買えるはずです。（都心のマンションは無理だろうけど、定年なら郊外でもいいでしょ） もし、できないほどの低所得なら、家なんか買ったら、ローンで破綻するはず。 賃貸でも、分譲でも、トータルコストは大差がないというデータがありますので、要するに、お金が足りるかどうかは、本人の年収レベルと住宅費にどれだけ贅沢をするかという選択の問題でしょうね。 |
|
| No.12 |
>>09さん
08です。わかってないですね。B/Sは管理会計（意思決定用会計）にも応用できます。5000万円のマンションを全額ローンで購入するケースだと… 買う場合 （資産の部）マンションの市場価格5000万 （負債の部）ローン残高5000万 （エクイティ）0万 以後、経年で市場価格、ローン残高が変化するのでその状況次第でエクイティが＋/−変化しますが売却（会社で言えば解散）、もしくはローン支払い不能（同、デフォルト）にならない限りにおいては、マイナスエクイティ（債務超過）は全然問題ないです。 対して賃貸する場合 （資産の部）は支払わずにすむローン支払いについて、収入があるであろう年限のアニュイティの現在価値（負債の部）想定生涯総賃料の現在価値になります。賃料はインフレ連動と仮定すると、インフレ率・割引率の1％程度の違い、賃貸期間の設定で大幅に変動します。もちろんこの場合も（エクイティ）は（資産）−（負債）ですが、賃貸の場合はマイナスエクイティは無限に自分で補填し続けなければなりません。つまり、長生き、インフレ、想定利回りの低下に非常に大きなリスクを伴います。 結論：不動産購入は物件の市場価格が暴落しない限り、将来リスクを限定する非常に有効な資産です。 |
|
| No.13 |
結論としては、
ローンを完済してしまえば資産になる。 |
|
| No.14 |
預金連動ローンを組んでる人間の大部分は騙されているよね。
|
|
| No.15 |
＞以後、経年で市場価格、ローン残高が変化するのでその状況次第でエクイ＞ティが＋/−変化しますが売却（会社で言えば解散）、もしくはローン支＞払い不能（同、デフォルト）にならない限りにおいては、マイナスエクイ＞ティ（債務超過）は全然問題ないです。
会社はともかく、個人の家計の収入保証はあるのか！と問いたい。 収入保証がある個人とは一体だれだ？ 今のご時勢、地方公務員だって、財政破綻で、給料が削られるのだよ。クビにならないが、収入は落ちる可能性はある。まして、保証など元々ない民間企業サラリーマンや自営業者だったら、5年後の給料水準は不確実じゃないかな？ 5000万円の住宅ローンを抱えていたら、なんらかの理由で収入減になった場合、個人なら容易にデフォルトになりますよ。 ＞賃料はインフレ連動と仮定すると、 賃料はインフレ連動しない。賃料価格は、上方にも、下方にも硬直性が高いから。バブル崩壊直後、本来なら、家賃は暴落すべきだが、実際は、ゆっくりしか、大家は賃料を値下げしなかった。ミニバブルに転じた現在、急に家賃を上げるのは辻褄が合わなくなる。家賃というのもは、インフレとは連動しない。そんなこともしらないの？ まあ、老後もずっと賃貸というのは、賛成しない。 年金暮らしになる前に、それまでに築いた貯蓄で不動産は購入すべきでしょう。ふつうは言われなくてもそうします。 |
|
| No.16 |
>>12
賢明な皆さんは、12が論じている屁理屈は、企業経営での話を歪曲して、個人に適用しているということはおわかりいただけますよね。 企業は、ゴーイングコンサーンを前提にしていますので、企業活動を継続し続けるのであれば、負債も返し続けていけますから問題ないのは当たり前です。一方個人は、寿命もあるし、働ける年数は寿命よりも必ず短い。 ゴーイングコンサーンを適用できないのです。 今一時的に、借金が返せていても、10年後同じペースで返せる保証はないのですから、個人の借金に対する耐性は、企業よりもずっと弱いのです。 借金は少ないに越したことはありません。 投資物件購入なら、投資レバレッジをきかすために借り入れをするのは賛成ですが、基本的にキャッシュインカムを生まない自宅購入に関しては、 ローンは保守的にあるべきでしょうね。 購入価格の5割を目標に頭金を入れれば安全性は担保できるでしょうね。 |
|
| No.17 |
金持ち父さんの本にも書いてあるけど、借金で買った自宅など、利益を生まない投資だから、どぶにカネを捨てているのと一緒。
また賃貸も同様に、大家にカネを貢いでいるだけだから、これもカネをどぶに捨てるようなものとよく言われていますよね。 要するに、自宅にしている限り、購入も、賃貸も大差ないのです。 身の丈にあったものにしておいて、自宅購入と、資産運用（不動産投資、株式投資、FXなどetc)とは別に考えましょうね。 |
|
| No.18 |
生きていく限り、食費がかかると同様に住宅費はかかるのだから、そんな必要経費は、身の丈に抑えて、金を他に投資しないといけないでしょう。
自宅じゃない、不動産投資なら、借金しても勝負してもいいとおもう。 |
|
| No.19 |
不動産投資なら、家賃収入は、空き家リスクはあるし、インフレヘッジになるとまでは思わないが、家賃の価格硬直性があるので、安定収入は望める。
借金しても返済の目処はたつからやってもいいとおもう。 １２の言うことは不動産投資に関して言えばOKだろう。 不動産投資は一種の経営だし、相続もできるし、ゴーイングコンサーンで考えてもいいだろう。 |
|
| No.20 |
ファイナルアンサー
家賃収入を目的としたら不動産購入なら、利益を生む投資で、良い資産 家賃収入ゼロの自宅購入は、損失を生むだけの悪い投資で、悪い資産 ＢＳだと収益性が判断できないから、Ｐ／Ｌやキャッシュフロー表とあわせて判断しようね。 |
|
| No.21 |
>>16
12です。12の話が屁理屈にしか聞こえないなら、あなたの知識・理解力がその程度ってだけのこと。 12の話は、何も人間が永遠にいき続け、収入があり続けるという前提になってない。資産＝「収入があるであろう年限のアニュイティの現在価値」ってちゃんと書いてあるだろ？ 「今から40年生きる。労働収入有期間30年、年金期間10年」って前提でも全然使えるのだよ。 上記前提で「買う」「借りる」のどっちをとりますか？という単純な設問だ。もちろんB/S、NPV、リスク（インフレ、金利、長生き、収入の安定度）評価をした上で決めることだ。 ゴーイングコンサーンなどとちょっと聞きかじった言葉で適当な反論をたところで無知をさらすだけだ。 |
|
| No.23 |
>>15
「民間企業サラリーマンや自営業者だったら、5年後の給料水準は不確実じゃないかな？」って、民間企業のサラリーマンで5年後の収入も不確実なら、自分の労働市場での価値を高めてさっさと転職することをすすめるよ。 5000万というのは単なるたとえの話で、自分の身の丈にあった金額を借りればすむこと。（収入安定性の話とデットカバー率の話をごちゃごちゃに話をするなよ） それとインフレと賃料の話だが、「硬直性」というのは5年程度の短期の話だ。つまり、インフレが1％だとしても「毎年1％あがる｝のではなく、「5年に1度5％あがる」ってことを行ってるだけだ。インフレ上昇と賃料上昇に時間的なギャップがあるってことを行ってるだけ。40−50年の長期で考える場合は賃料はインフレに連動するというのが常識なんだよ。 |
|
| No.25 |
最近思いますけど、借金してまで家を買うっていうのは、子供を持ちたいと思う気持ちに近いんじゃないですかね。スレ主さんの周りの人も、資産になるからって考えて買う人のほうが少ないんじゃないかな？子供だって、ある意味リスクはあるんだし、幸せになろうと思って買うのでは？
守りたいものは必死で守っていきますよ。中には守れない人もいるかもしれない、子供も家も。 |
|
| No.26 |
レスが消された...
|
|
| No.27 |
どんなレス書いたの？
|
|
| No.28 |
「皆さん仕事して下さい。」だったかな？
|
|
| No.29 |
スレと直接関係ないからじゃない？
でも仕事中に書き込んでる人ってけっこういるよね。 |
|
| No.30 |
みんな仕事できそうな人の書き込みに思えたので...
毒男さんも仕事して下さい。 |
|
| No.31 |
あたしゃ休みですよ。
ローンあるうちは資産とは呼べないこともないけど、呼びにくいよね。 自分のものになった気がしないし。 |
|
| No.32 |
バブルの頃を思い出すなぁ。
後で泣きを見ないようにね。 |
|
| No.33 |
休みでしたか。私は仕事中です。
一応関係のあるレスもします。 家は生活するための建物としか考えたことがないので 私にとっては資産ではないかな？(売る気がないので) |
|
| No.34 |
売る気がなくても売れる物件は資産ですよ。
リゾート物件なんかは買い手がつきにくいし資産と呼べないのかもね。 都心、郊外にかかわらずインフラが整ったほどよい閑静な戸建住宅街なんかはいいよ。 |
|
| No.35 |
毒男さんへ
金銭的価値がなければ資産ではないと思ったのですが．．． 金銭的には「売らない家≒売れない家」では？ |
|
| No.36 |
売りに出しても売れない家というのは基本的にはありません。
金額次第で売れます。 そういう意味では（ローンがなければ）不動産は資産になりうるのでしょう。 |
|
| No.37 |
ローン中は抵当権者の資産。
登記がきれいになれば所有者の資産。 戸建ては土地が資産。建物は価値なし。 マンションは建物が住めるうちは資産。 古くてスラム化したら価値なし。 マンションの土地は？ 建て替え不可能だから、やっぱり価値なし？ |
|
| No.38 |
１２は、ごちゃごちゃ、大学生並みの拙い金融知識をご披露しているが、
根本的な間違いをしているから爆笑ものだ。 まず、１２は A 投資物件として保有する不動産とB自宅使用のための不動産保有を同一視していることが最大の誤り。 両者は評価が異なる。 よく考えれば間違いはわかるはずだ。 |
|
| No.39 |
37は戸建て信奉者だが、不動産の価値がぜんぜんわかってない。
不動産の価値の尺度は、収益還元法が今や主流であり、37のような清算価値で考えるのは遅れている。 確かに、戸建ては最終的に清算すると土地だけの価値になるだろうが、清算するのはずっと先だろ。 そんな考えでは、買ってから10年以内の価値を数量化できないだろ。 収益還元法とは、不動産が生み出す将来キャッシュフロー（将来得るであろう家賃の総額）を現在価値に還元したもの。 将来キャッシュフローの大小が問題であり、マンションや戸建ての差は問題ではない。 あえていうなら立地が家賃を決定するから、立地が最大のファクターだろう。 |
|
| No.40 |
>>38
間違ってるのは君だよ。「大学生なみの拙い知識」さえも持ち合わせていないようだな。貸そうが住もうが不動産の価値・評価に違いなんかない。機会コストを払って消費するか、貸して収益を得るかだけの違いだ。貸さない機会コストが賃料を払う実コストより小さければ住めばよいし、逆なら貸せばいいだけ。 ほんとにおバカ…。あきれるよ。 |
|
| No.41 |
>>16
＞一方個人は、寿命もあるし、働ける年数は寿命よりも必ず短い。 相続で継承できます。 金があるなら賃貸物件は全額借金で投資した方が税制上で有利です。 一戸建てとマンションでは、投資物件とした場合、一戸建ての方が明らかに有利です。 借金して購入した場合、土地分の利息は儲かった場合に損益通算出来ませんが、建物分は損益通算出来るからです。 |
|
| No.42 |
＞相続で継承できます。
負債が大きいことが前提の話だから、普通相続権は放棄する。 横槍ですまないが、反論のための反論にしか見えないよ。 >>12もそうだが、大上段に言う割には中身が無いよ。 全否定する書き方が余計悪い印象を与えていることに気づけ。 |
|
| No.43 |
>貸そうが住もうが不動産の価値・評価に違いなんかない。機会コストを払>って消費するか、貸して収益を得るかだけの違いだ。
またまた苦しい言い訳。大学生よりも劣る稚拙な考えだ。 自宅にする不動産と家賃収入を目的とした不動産とごちゃまぜにするなよ。キャッシュフローが違うだろ。 |
|
| No.44 |
１２の理屈だと、社員寮を売却したり、自社ビルを売却して、証券化したりリースバックする企業は馬鹿？ということになるよ。
資産収益率を上げるために、収益に貢献しない不動産を売るのがわからないのか |
|
| No.45 |
>>43=38
12だ。苦しい言い訳? 何も苦しくない。中途半端にくだらない突っ込みいれてないで何がどう「両者は評価が異なる」のかキッチリ説明してみろよ。こっちは具体的に説明してるのに「よく考えれば分かる」だの「キャッシュフローが違う」だのって・・・ ほんとくだらねえヤツだな（笑） 「機会コスト、割引率、金の時間価値、インフレ、キャップレート、キャッシュウフロー」等のちゃんとした言葉で、あんたのいうA,Bの何がどう違うのか説明してみな。 できないなら、恥ずかしすぎるからもう出てくるなよ（苦笑） |
|
| No.46 |
>>44
12の理屈からどうやったら、「社員寮を売却したり、自社ビルを売却して、証券化したりリースバックする企業は馬鹿？」という結論が導出できるの？ 不動産売却は、おもに不動産不況時における時価会計への移行に伴う資産価格変動リスクの回避とオフバランス化によるROAのためというのがその理由。 全く意味がわからんぞ |
|
| No.47 |
オフバランス化だよ。
12は借金してもBSを水増ししたほうがいいと主張しているだろ。 12の馬鹿はそこにある。 |
|
| No.48 |
キャッシュウフローか。
ろくにタイプもできない馬鹿のようだね |
|
| No.49 |
>>47、48
はは。12だよ。 ”BSを水増ししたほうがいいと主張しているだろ。” はぁ？ 頭おかしいんじゃないの？ どこをどう読めばそうなるかなぁ（笑） ”キャッシュウフローか。” 挙句にはタイポの指摘か・・・小学生並みだ。ココの反論・突っ込みは無知・幼稚すぎて全然面白くないな。まともな議論にならんねぇ（苦笑）くだらない揚げ足とらないで、ちゃんと説明してみろって。 誰か、おバカな私に「機会コスト、割引率、金の時間価値、インフレ、キャップレート、キャッシュフロー」等のちゃんとした言葉で、説明してくれませんかね？ まぁ、次は粘着質とか、そんな突っ込みなんだろうな〜（笑） |
|
| No.50 |
１２はとうとう発狂しましたか。
使えない銀行員ってところかな。 さようなら。 |
|
| No.51 |
すみません、専門用語がちっとも分かりません。
素人なので、分かりやすく説明してくださいませんか？ 皆さんすごいですね。 |
|
| No.52 |
|
|
| No.53 |
12さんの主張は基本的に的を得たものだと思います。
ツッコミをいれてる人たちは、揚げ足取りや感情論ばっかりでぜんぜん説得力がありませんね。 反対勢力がもう少し説得力のある説明をすればいい議論になりそうなのに残念です。 |
|
| No.54 |
不動産屋だが12さんは銀行員ではないだろう。
銀行員なら使えないかもしれないが、 不動産屋なら素晴らしい説得力で抜群の営業成績を収めると思うど。 |
|
| No.55 |
|
|
| No.56 |
このBBSは、馬鹿な不動産業者と能無しの銀行員の
マスターベーションの場ですな |
|
| No.57 |
「盗人」猛々しいならぬ、「無知・不明」猛々しいってところですか？（苦笑）
|
|
| No.58 |
まあ、会計士でも税理士でもない人の一般的な感覚では、資産とは思えないんじゃないかな？
そういう人は「保険」と思っておけば良いだろう。元本保証の無い貯蓄型保険みたいなもんだな。ローン時の団信を前提とすれば、掛け金のものすごく安い、元本保証の無い貯蓄型生命保険と思えば良い。 死んだり重病になれば、ローンは返済され家が家族に残される。住み続けて良し、賃貸に出して良し、売却して良し。下手な生命保険より、はるかにお得だろう。 ローンを無事払い終わり老後になれば、ローン−家賃くらいの残高は手元に資産として残り、しかも住居が保証される(資産価値は別として、鉄筋コンクリート構造物自体は100年持つ。)。 リストラされても、賃貸に出せばローン返済額を差引いても、小遣い銭くらいは賃料が入ってくる。 無論、保険は選ばなくちゃいけないのは、普通の生保や損保と同じ事。賃貸にも出せないようなエリアの悪い物件とか、手抜工事物件とかは避けなくてはならない。 |
|
| No.59 |
|
|
| No.60 |
↑ バカはお前だよ。不動産ファイナンスのイロハも知らずにしたり顔で語るなっつーの。
|
|
| No.61 |
都心等の億ションともなれば、資産価値（いずれ売っても貸しても）は
でるだろうが、適当なマンション購入したとこで、安くなるばかり。 家を購入したとしても、そこらの地方なら、やがて残るのは土地の評価 のみだろう。 |
|
| No.62 |
>12さんの主張は基本的に的を得たものだと思います。
>ツッコミをいれてる人たちは、揚げ足取りや感情論ばっかりでぜんぜん説得力がありませんね。 >反対勢力がもう少し説得力のある説明をすればいい議論になりそうなのに残念です。 的を得た主張かどうかは別として、感情的という意味ではどっちもどっちです。煽りに煽りで返すようではいい議論にはなりません。 |
|
| No.63 |
|
|
| No.64 |
自宅が資産かって?
自宅が資産扱いされるのは、 ①売却する時 ②担保にして金を借りる時 ③相続で残された家族が争う時 だ。 それ以外は、税金はかかるわ、メンテ費用はかかるわで 負債以外の何物でもない！ あとは自己満足のステータス的存在なだけだ。 |
|
| No.65 |
＞＞６２
ここは議論の場か？ １２の空論はやはり鼻につくぞ…。 『家』（たぶんマイホームという意味）が資産か？という問いに対して、不動産ファイナンスのイロハがどうだかとか、お高くとまって…。 やっぱり自分の知識をひけらかしていい気になっている様にしか読めないが。 生活する場とそれに対するローンの負担感の関係についてキャップレートや現在価値がどうだとか算数しても意味がないよ。 |
|
| No.66 |
６４さん正解！！
|
|
| No.67 |
|
|
| No.68 |
>ここは議論の場か？
“いい議論になりそうなのに残念です。” というコメントに対してコメントしました。必ずしも議論をする必要はないと思います。 |
|
| No.69 |
議論はつきないが、12は専門馬鹿であることははっきりした。
庶民感覚では、ローンで買う家は負債でしかないでしょう。 ローンが終わっても、今度は修理にカネがかかるし、金食い虫には変わらない。投資物件のように、はじめから他人に貸して儲かるように計算されたものでないと資産とは言えないでしょう。 自宅は個人の趣味的要素もあるから、無駄にカネをかけたり、虚栄心をみたすことに意味があったりする。究極の道楽じゃないの。 |
|
| No.70 |
一時は日本一の金持ちだった、西武グループの総帥、堤義明氏の自宅も、
会社保有の社宅だった。。。恐ろしいほどの節税意識。自宅を保有することで、税金払うのがいやだったのだろうな。 あの楽天の三木谷社長も、自宅は高級だけどただの賃貸マンション。保有株式だけでも素数百億ある人で、億ションだろうがなんでも買えるのに、自宅しての不動産はもってないみたいです。 理由は不動産を保有しても意味がないということらしい。 （三木谷は、関西人だから、東京が嫌いなのかもしれないが） |
|
| No.71 |
12さんの（エクイティ）がプラスの額だけが資産ではないのですか？
物件価値が購入直後に8掛けくらいに落ちた場合は、 ローン返済中はマイナス資産で、 ローンが終わる数年前に初めてプラス資産に変る。 このマイナス資産の状態であれば会計上破綻しているのに、 ローンを返済している間は表面化しないので、 そのまま返済終了すればＯＫということ。 ローンで購入した物件は真の資産ではないということでしょうか？ |
|
| No.72 |
１２の言ってる事は経済学的には間違いではない。ただ、不動産の価格がどうやって決定されているのか、需給が均衡するのかをファイナンス面から説明する理論であって、不動産価格がどうやって形成されるのか、なぜ個人がこの価格で購入するのかを理論付けるものであっても、購入した人のその後の意思決定には余り関係ない。
個人にとって、ローンで購入した家が資産足りえるかどうかを、人生設計を含め意思決定する場合は、>>58のような、保険としての説明が良いだろう。貯蓄型生命保険も具体的に現金が手元にあるわけでもないし、売却も出来ないが、資産であることは容易に腑に落ちるだろう。 >>70 あのような超大金持ちには、保険はいらないんだよ。逆説的だが、都心の一等地に家族で住めるような家をキャッシュで買える人は、自宅を買う必要が無い。もし不動産を買うにしても、一等地の家をキャッシュで買って、その家賃で自分が高額賃貸を借りれば、自分の住居を確保できる上に、必要があれば賃貸物件を担保に入れて低利の資金を銀行から引き出せるのでお得だ。 自宅を買う必要があるのは、ローンを組まないと購入できないような貧乏人だけ。意外な結論で面白いでしょ。 >>71 保険として考えれば、B/Sが債務超過であっても、資産性はあるよね。 |
|
| No.73 |
>>72
ローンを組まないと購入できないような貧乏人ですが、何か？ 賃貸物件に金持ちが住んでるなんて不思議だけど、そういう 考え方もあるんだね。 負債かもしれないが、いざというときは貸すことも売ることも 可能だから資産じゃないって言う理論をそう熱をこめて言わない ように。大概の人は私も含めてあなたの言う貧乏人なんだから。 |
|
| No.74 |
私は、持ち家を終の棲家などと考えないので、利便性と「高く売れる」事も考えて土地を購入し、家を建てた。10年経って子供も独立したので、そろそろ住み替え時期と考えている。
現状、土地価格の上昇で、購入時と同じか＋アルファの価格がついているので、資産性は無視できない。家を不動産と考えると、家族環境や仕事の変化に対応できない。将来の売却を考えれば、資産性は無視できない。 |
|
| No.75 |
要はさ、家は資産なのは確かなんだけど、それを何かほかの資産に見立てたり、自分個人のイメージで図るから、ほかの人とのずれが出てくるんだよね。家は家という資産であって、ほかの何でもないのだから。
>>1もわかっているだろうけどね。 >>1は「その家を自宅として使用している」だから「その家を売却をしない＝通常の平穏な生活である」。だからといって、>>1はその家を固定資産じゃなくなると思っているのか？と聞けば、そんなことはないでしょ。 あくまで「>>1自身が想定している範囲の平穏な生活をする状況で」という条件付で「資産運用しにくい」というだけの話。まぁ、そういう点で、>>72のいう保険は似ているよ。どっちも担保にもなるしね。でもやっぱり保険とも違う。たとえば保険は投資には(すくなくとも今は)使いにくいとかね。 つまり、みんな自分独自のイメージで語っているから、「このケースではそうじゃない」と突っ込みを入れられるんだよね。「資産」に対するイメージとか、「平穏な日常生活」のイメージとか、「金があれば持ち家にすむにきまっている」とか。 自分のイメージで書くのは当然だし、それは決して悪いことじゃないけど、突っ込まれて当然だと思う。だから、突っ込まれたら、それは自分の視野を広げる何かだと思うべきだよ。 逆に、>>12のように、非常にgenericな範囲まで拡大すれば正しさは担保される。だけど、それは当初の論点では無意味なことだから、流れに従って>>1の論点を扱っている人の心に沁み難くくなって、単なる他人事になってしまうだろうけど。 人のいいシェフが作った飯を食っていて、これおいしいね、シェフの心意気が伝わってくるねとみんなで話していたら、>>12が突然立ち上がって、「君たちはわかっていないですね」と切り出して舌の味蕾細胞や認知心理学についてしゃべりだすようなもんでしょ。 正しいんだけど、ここにはそぐわないよね。突っ込みを入れる人は、その辺にも留意してほしいなと思うよ。 |
|
| No.76 |
みなさん、今の家を半永久的に使えるものとして考えていませんか？
戸建、マンションに限らず、20年後から40年後には 建替え住替えが必要ですよ。 10年20年の短中期だけで考えると、人生の終盤で目論見が 外れて大変なことになりそう。 例えば、今30代40代の人は、平均寿命までの40年〜50年スパンで 考えなければ、家の資産価値云々の本質を見誤ります。 |
|
| No.77 |
７２だけど>>73理解していないようだね。書き方が悪かったかな？
わかりにくかったかもしれないが、貸すことも売ることも可能だから資産という理解は全く違うし、そんなことはどこにも書いていない。いざという時は売却しても賃貸に出しても良しとは書いてあるが、それが本質ではないし、それじゃ保険とはいえないだろう。 一番本質的な面は、賃貸は将来のリスク回避に貢献しないが、ローンでも何でも購入ならリスク回避に貢献するという事。30年後なら購入組がローンが払い終わっているとすると、購入組みは体を壊しても、後は維持管理修繕費さえ出せれば住みつづけられる。いままで払い込んだローンが年金となって返ってくるようなものだ(賃借料と維持管理修繕費との差額分ね)。賃貸組みが途中から購入に切り替えようとしても、今まで払ってきた賃貸料はもう取り戻せず、ローンの返済に充てることはできない。もし30年後に体を壊してしまっていても、購入組みは持ち家がいわば「年金」の役割を果たしてくれるが、賃貸組みはそのような「年金」は無い。ここが、要するに保険との類似性だ。 賃貸よりローン購入者のほうが、同じクラスの家に対して支払う額の総額は若干大きいかもしれない。その差額は、いわば保険料ということだね。 ただ、リストラとかの危険性をカバーするには、売ったり貸したりに有利な物件が良いというだけの話で、もし売れなくとも賃せなくとも、保険としての効力はちゃんとあるわけだね。貯蓄型生命保険も、満期まで払い込まないと返戻金が支払額を下回るタイプと、満期前に解約しても支払額以上が戻ってくるタイプがあるよね。それと同じ。 >>75 通常、自宅は投資には使いにくいから、その点でも保険と同じで異ならないわけですよ。まあ、保険というのはあくまで比喩で、不動産は不動産だから違いがあるのはもちろんだけどね。イメージとして保険を考えると判りやすいかなと思って。 |
|
| No.78 |
>>72さん
77の理屈からすると、表現は違うけれど12さんの考え方と同じですね。12さんのような屁理屈的な分析は気に入らないが、77の説明ならよく解る。真実はひとつということ？。 |
|
| No.79 |
>>77
>一番本質的な面は、賃貸は将来のリスク回避に貢献しないが、ローンでも何でも購入ならリスク回避に貢献するという事。 だとしたら、賃貸を選ぶ人はいなくなりそうなものですが？ >賃貸組みが途中から購入に切り替えようとしても、今まで払ってきた賃貸料はもう取り戻せず、ローンの返済に充てることはできない。 借金による購入と賃貸との違いは、元本を返済するかしないかの違いでしょう。借金の場合は、利子＋元本を返済するので元本分だけ不動産が自分のものになります。一方、賃貸の場合は、利子（家賃）しか返済しないので、いつまでたっても不動産は自分のものにならないが、元本分の現金が手元に残ります。どちらが得かは、市況や運用手腕によるので一概には言えないと思います。 |
|
| No.80 |
>>79
＞だとしたら、賃貸を選ぶ人はいなくなりそうなものですが？ 全ての人が生命保険とかに入ってるかい？ その人の将来に対する予想やリスクに対する態度で全然違うだろう。 リスクをテイクして問題無いと思う人は、当然リスク回避しない。 ＞どちらが得かは、市況や運用手腕によるので一概には言えないと思います。 どちらが得かは、その人の将来に対する予想やリスクに対する態度 そして実際に将来がどうなったか、リスクが実現したかどうかで決まる。 何事も無ければ、保険なんて掛け損に決まっている。こんなことは言うまでもない事だね？ まあ掛け損でも、安心を与えてくれたからOKという考えも当然ありだ。 ＞賃貸の場合は、利子（家賃）しか返済しないので、いつまでたっても不動産は自分のものにならないが、元本分の現金が手元に残ります。 これは言うまでも無いが、間違ってるよね。賃貸は到底、ローンの利子分だけではない。 分譲マンションを投資で買う人がいるのがそのその証拠だ。分譲マンションを賃貸に出せば、ローン返済額＋αが賃貸料として得られ、得をするから投資になる。逆にいえば、賃貸している人は＋αだけ損している。 |
|
| No.81 |
↑つまり、オーナーのローン返済額のうちの元本部分に加え、ローン返済額＜家賃なら、さらに「＋α」のプレミアムを支払うことになる。賃貸の人はオーナーの借金の元本を返してあげているということですよね。これじゃ、賃貸の人はなかなかお金はたまりませんよね。
|
|
| No.82 |
頼むから「賃貸」と「賃借」をきっちり区分して書いてくれ。
あんたは頭いいから分かるんだろうけど、偏差値低めのオレみたいなのにも少しは分かりやすいように頼むよ、よろしく。 |
|
| No.83 |
地震で被災してマンションの建て替えが必要になり、
２重ローン・・・ こんな最悪の場面では、逆に賃貸の方が被害は少ないのでは？ |
|
| No.84 |
>>83
もちろんその通り。 それは保険で言うなら、保険会社が潰れて掛け損になってしまったような場合だよね。 でも普通は、保険会社が潰れるより自分が事故や病気になる確率の方が高いと思うから、保険に加入するわけだ。 保険に入るとき、保険会社についても調べて、怪しい保険会社は除外するよね？それと一緒で、マンション購入を保険と考えても、資産としての価値を高めたいなら、災害に弱い物件とかを掴まないようにする必要はあるね。 |
|
| No.85 |
>>80
>分譲マンションを賃貸に出せば、ローン返済額＋αが賃貸料として得られ、得をするから投資になる。逆にいえば、賃貸している人は＋αだけ損している。 そうとは限らない。−αの大家さんもいるよ。特に、自分に貸してる大家さんにはね。 |
|
| No.86 |
>>83さん
それは資産を持つ場合の当然のリスクでしょう。 家が資産かどうかの問題とは別次元です。 預金を持っていても、銀行が倒産すればＯＵＴ。 株を持っていてもキャピタルロスはある。同様に不動産も市場価値が変動する。 家の資産としてのリスクをオプションで軽減するのが火災保険なんじゃないですか。 ただ、不動産の場合は流動性が極めて低い割りに相対的にリスクが大きい。故に投資用不動産の取引利回りが金融資産より高いわけでしょう？ |
|
| No.87 |
80さんの意見に全面的に同意です。特に保険に例えているところがわかりやすい。
一般的に、長生きするほど賃貸生活より分譲を購入した方がトータルで特になる。保険も同じで、若い頃は安い掛け金で加入できるけれど、年を取ってからの新規加入は難しい。若く健康だった頃は、保険に加入しなくても賃貸生活を続けていてもまったく問題ないですが、年を取って収入が減り病気になってからはどちらも厳しい。 また、早世したときに少ない掛け金で大きな死亡保障が下りたり、団信でローン残債が消えるのも同じだと思います。 |
|
| No.88 |
>>80
>全ての人が生命保険とかに入ってるかい？その人の将来に対する予想やリスクに対する態度で全然違うだろう。リスクをテイクして問題無いと思う人は、当然リスク回避しない。 それはちょっと違うな。生命保険に入らなければ保険料が浮くというメリットがあるから、当然リスクを取る人もいるだろう。しかし、住宅の場合は購入にせよ賃借にせよ支払いが発生するのだから、賃借にはリスクを取るメリットが無いことになる。メリットが無いものを好き好んで選択する人はいないはずだ。 |
|
| No.89 |
>>88さん
この場合は、ローンの利息が保険料にあたるのだと思います。 似たような設備・面積の場合、賃料の方が割高になると思いますが、分譲購入でローンを組んだ人は元本以外に利息や修繕積立費、固定資産税を払っているので、結局は分譲の方が月々の支出（住居に関しての絶対的支出）は若干多くなるでしょう。その部分を掛け捨て保険と同様に考える人が分譲を購入し、保険は不要、自分の貯蓄で何とかすると考える人が賃貸になるのではないでしょうか。 スレタイに戻すと、私の個人的な意見は『ローン残債が時価売却額を下回ったとき、分譲は資産と考えられる』です。立地や広さ、仕様によって大きく違いが出ると思いますが、結局はそこになるのでは。 |
|
| No.90 |
>>89さん
>立地や広さ、仕様によって大きく違いが出ると思いますが、結局はそこになるのでは。 同意します。資本主義の原則からすると、不動産所有者のうち上位二割の人が全不動産収益の八割を得ているんでしょうね。そういった人達が持っている不動産は資産と呼ぶにふさわしいと思います。え、あなたも持っているって？ それは羨ましいですなあ。 |
|
| No.91 |
>>89さん
『ローン残債が時価売却額を下回ったとき、分譲は資産と考えられる』 というのが結論でしょう。正確にはエクイティですね。住宅の価値が下がるというのが前提の日本ではあまりポピュラーではないですが、住宅の資産価値は上昇するものという前提のアメリカでは、このエクイティ部分を担保にして借入れができますよ。そうなると資産以外の何ものでもないですね。 早く日本もそうなるといいですね〜 |
|
| No.92 |
>>91さん
残念ながら、「住宅の資産価値は上昇するもの」というアメリカの前提も崩れつつあります。 小難しい議論は抜きにして、 結局、株・不動産にかかわらず「安く買う」のが重要であって、高値掴みしてしまったら株も住宅も単なる負債ですね。 何事も「買い時」を見極める目が重要です。これが難しいですが・・・。 スレへの回答でいうと、２〜３年前に底値で超低金利で購入できた家は、資産になりますが、今後、都内で購入する不動産は負債になる可能性が高いでしょうね。 |
|
| No.93 |
>結局、株・不動産にかかわらず「安く買う」のが重要であって、高値掴み...
経験則からいけば、金利は不動産価格を後追いする形になる。 ①不動産価格が上昇、つまり景気が良くなる。 ↓(少し遅れて) ②金利が上昇 ↓(少し遅れて) ③不動産販売が不振になり、相場が下がる。 ↓(少し遅れて) ④不動産がまた売れ始める。 ↓(少し遅れて) ①' 不動産価格が上昇、つまり景気が良くなる。 ↓(少し遅れて) 以下繰り返し。 不動産価格と景気はまったく連動しているわけではないが、 ほぼこういう見方でいいと思う。 米国は、現在②から③へ移ったところだ。 不振に加え、差押え物件の投売りがさらに拍車をかけている。 日本は、今①から②へ移ろうとしている段階。 買うかどうか迷っている人は、③まで待った方が賢明だろう。 それまで(あと5〜10年?)は賃貸で、できるだけ頭金を貯めた方がいい。 よく、賃貸だったら家賃を払わなければいけないから 貯蓄ができないと言う人が多いが、考え方がおかしい。 持ち家の人だって、ほぼ同額のローンを返済しながら、 貯蓄をしなければ、将来の建替え・住替え費用を捻出できない。 定年近くで、またローンを組むのは難しいからね。 |
|
| No.94 |
>>78
まあ、保険と考えても、じゃあ保険の価格はどうやって評価されるの？と考えれば、１２のような議論になるだろう。その意味では真実は一つなのかもね。 >>89 代わりに説明ありがとう。 ＞ローン残債が時価売却額を下回ったとき、分譲は資産と考えられる については、保険を資産と考えるかどうか、またその人の将来の予想によって変わってくるんじゃないかな？ というのは、例えば本人が10年以内に死ぬか確率が90%で、死んだ場合団信でローン残高が返済される可能性が80%と判っていたら、その場合は例えローン残債が時価売却額を相当上回っていたとしても、資産といえる可能性が高い。まあ、この場合は資産というか子孫への遺産になるわけだな。 逆に、孫子も無く、本人が80歳まで元気に生き続け、老後の年金も十分で介護の世話にもならずポックリ逝くと確実にわかっていたら、いくら時価売却額がローン残債を上回っていたとしても、税金が増えるばかりだから、上回れば上回るほど費用が増えて、むしろ負債になるだろう。 ではどう考えるべきかというと、何歳で死ぬとか退職するとか地価が上がるとか下がるとか、考えられる限りの色々なケースの組合せのシナリオを考え、それぞれのケースで自宅をローン購入し保有する事に伴うキャッシュインとアウトを計算し、それにそれぞれのシナリオの発生確率を乗じると共に時間価値を考慮した割引計算を行い、算出された各シナリオのキャッシュインとアウトを合計して、今現在の自宅の資産価値を求めるのが、正しいという事になる。企業会計におけるPBOの計算と同じだな。貸借逆だけど。 しかしながら、投資物件でもなく現に住みつづけているし住みつづける予定の自宅の価値を、そんな苦労して求めた所で特に意味はなく、また実際、集団的にならともかく、個々人の将来のシナリオの発生確率などわかるはずも無く、無意味な話だ。 だから、俺が思うには、投資物件でもなく現に住みつづけているし住みつづける予定の自宅が、一般的な感覚における資産であるとか負債であるとか論じる事自体がむなしく、等しく元本保証の無い貯蓄型保険程度に考えておけば良いのではないかと思う。その意味では、どんな値上がり物件だろうが値下がり物件だろうが、利回りの差程度の話に過ぎない。まあ、＋１０％と−１０％では大違いというかもしれないが・・・。 |
|
| No.95 |
>>93
＞持ち家の人だって、ほぼ同額のローンを返済しながら、貯蓄をしなければ、将来の建替え・住替え費用を捻出できない。 本来鉄筋コンクリート造のマンションは100年持つし、今の流れもメンテナンスや管理をしっかり行い、寿命をできるだけ伸ばそうという流れが主流になっているよね。まあ100年持つかどうかは別として、売却価値などほとんどなくなっていても取りあえず住む事はできるだろう。そうであれば、持ち家の人は貯蓄ができるというより、将来(ローン返済後)の賃貸料を節約できる＝今貯蓄しなければならない額が、賃貸の人より少なくて済む、ということだろう。 現預金で貯蓄するかわりに、家という形で貯蓄し、賃貸料の節約という形で年金を受け取る事ができる、というイメージだな。 |
|
| No.96 |
>まあ100年持つかどうかは別として、売却価値など
>ほとんどなくなっていても取りあえず住む事はできるだろう。 貯蓄する余裕のない人は、結局そうなるわけね。 マンションの場合、建替え動議が決議されなければいいけど。 先日の報道ステーションで、 ニュータウン全体が老人ホーム状態になって、孤独死を防ぐため、 まだ元気な人が見回って、生きているかどうかチェックしている というのがあった。 孤独死などがあった部屋は、事故部屋として安く貸し出されるとのこと。 この事故部屋を、年金の少ないお年寄りが借りているという事実。 まさに悪魔のサイクル。なんかゾッとした。 |
|
| No.97 |
>この事故部屋を、年金の少ないお年寄りが借りているという事実。
自然死なら、孤独であっても、事故とは言えないでしょう。 格安な部屋を、年金の少ないお年寄りが借りていると読みかえれば 善の循環でしょう。 |
|
| No.98 |
>自然死なら、孤独であっても、事故とは言えないでしょう。
でも、世間では事故部屋として扱っているみたいだよ。 >格安な部屋を、年金の少ないお年寄りが借りていると読みかえれば >善の循環でしょう。 確かにそうかもしれない。 似たような境遇の人達が集まれば、助け合いの精神も出てくるだろう。 でも、そういう人達の仲間入りになりたいの? 特に>>95さん。 50年100年経ったマンションに富裕層かそれに近い人達が住み続けるなんて、 余程の物件でなければありえない。 |
|
| No.99 |
部屋で人が死ぬのは珍しいことでも何でもないが、いわゆる「孤独死」というのは亡くなったその日に発見されるようなものではないので、事故部屋になることも多いでしょう。件の番組でも、「最近見ないなと思ったら部屋を訪問することにしている」としていたし。
自然死ですぐに発見されるような場合は、事故部屋にもならず、当然家賃も割引されることはないと思われる。 >>99の下４行は意味がわからない。 Ａ）裕福層の賃貸派……良質マンションを借りて住む Ａ’）裕福層の分譲派……良質マンションを買って住む Ｂ）そうでない人の賃貸派……老朽化した建物の事故部屋を安く借りる Ｂ’）そうでない人の分譲派……老朽化した建物にそのまま住む ＡとＡ’、ＢとＢ’は比較できるが、ＡとＢ（Ａ’とＢ’）は比較するだけ無駄。 |
|
| No.100 |
>>98
９５だが、うん。仲間入りしたいね。 >>99が解説してくれているが、 そもそも老朽化したマンションであってもとにかく住居が確保できるという「保険」は、リストラか病気か原因はともかく、購入時に想定していたような収入が得られず貯蓄できなかった時に役立つ物だ。その「保険」を行使するような状況になった時、もし「保険」が無ければ、例えば賃貸であったら、貧乏老人の助け合い老朽マンションどころか、それこそ川原のブルーテントにしか入居できなくなるだろう。 まあ、生活保護があるからそこまでには至らないだろうが、いずれ近いうちに老人の生活保護は介護と税金の節約の必要性から、どこか不人気地に施設でも作って集団入居させるようになるだろう。それよりは住み慣れた貧乏老人の助け合い老朽マンションの方が良いと思う。 |
|
| No.101 |
ごめん、ちょっと舌足らずだった。
>でも、そういう人達の仲間入りになりたいの? そういう人達というのは、Ｂ，Ｂ’の人達という意味。 誰だって、Ａ，Ａ’の人になりたいだろう。 Ｂ，Ｂ’になりたいなんて人はいないよ。 >>95には、 貯蓄ができなくても、建物いくら古くなっても、住もうと思えば住める と開き直ったように読めたから、そう聞いてみたわけ。 賃貸派だろうと、持ち家派だろうと、もし老後の蓄えがなかったら、 悲惨な人生の最後が待っているということだ。 |
|
| No.102 |
９５さん、
あらそうなの。 俺は嫌だよ。そんな生活。 |
|
| No.103 | ||
| No.104 |
>>102
ふーん。でもこの場合、それがいやなら、ブルーテントしか選択肢が無いんだよ？Bですらない。ブルーテントが良いとは奇特な人だね。まあ、潔く死ぬという第3の道もあるか。 |
|
| No.105 |
何でいきなりブルーテントとか死ぬとかになるのかな。
リストラされようが、会社がつぶれようが、障害を持とうが、 選り好みしなければ、働くところはいくらでもあるでしょ。 そんなに、自分に自信がない? 誤解を恐れずに言えば、ブルーテント暮らししている人は、 やっぱりそれなりにその人にも原因があるよ。 |
|
| No.106 |
夫にもしものことがあれば妻は持ち家を資産だと感じます。
老後になくて寂しいもベスト３ 愛・金・家だそうです。 ちなみに中高年の女性向きの雑誌から 夫亡き後が本当の意味での女の老後である 年齢差も考慮して 平均して２０年の【お一人様】期間がある。 団塊奥様のほとんどが 老後は子どもに頼りたくないと答えている 【お一人様】の期間、誰と・どこで・どのように過ごすか お金ももちろん大切だが、家も大切なのだ。 |
|
| No.107 |
寂しいもの でした。
|
|
| No.108 |
>>105
あ，その考えは，少し改めたほうがいいと思うよ． 今の時代，まともな会社から放逐されるというのは， まさに堕天だからね． まぁ，確かに，そういう場合，理由があるのかもしれないが， 今の雇用状況に対する甘い考えというのも，結構メジャーな 理由だったりする． 選り好みしなければまともな生活のできる仕事があるなんて， バブル期の妄想を信じちゃ駄目だよ． 嫌味とかではなく，より気をつけることをお勧めするよ． |
|
| No.109 |
>>105
＞リストラされようが、会社がつぶれようが、障害を持とうが、 ＞選り好みしなければ、働くところはいくらでもあるでしょ。 正直、「選り好みしなければ、働くところはいくらでもある」レベルのところで必死に働いて賃貸に住むより、働かなくても住み慣れた貧乏老人の助け合い老朽マンションで暮らしていける方を望ましいと思う人が大多数なことは間違いない。 「選り好みしなければ、働くところはいくらでもある」レベルのところで必死に働いて賃貸に住むより、どう考えても住み慣れた貧乏老人の助け合い老朽マンションで年金生活を楽しむ方が確実に幸せな人生と思う。 |
|
| No.110 |
↑
それじゃ、そうなった場合、君は全く働く気がないのか？ そういう考えでは、ブルーシートか死かという考えになるよ。 理解に苦しむが、そういう人も居るということか。 十人十色ともいうし。 ただ今時、年金に期待している人も甘いと思う。 |
|
| No.111 |
>>110
ポイントがずれているんだよ。 年金がどうとか、この際関係ないだろう。 リストラされようが、会社がつぶれようが、障害を持とうが、購入派は働かなくても住み慣れた貧乏老人の助け合い老朽マンションで暮らしていける可能性があるが、賃貸派は「選り好みしなければ、働くところはいくらでもある」レベルのところで必死に働いて賃貸に住まなければ、ブルーシートか死かになる。 もちろん、購入派は「選り好みしなければ、働くところはいくらでもある」レベルのところで必死に働くことも選択でき、その場合は賃貸派に比べ同じ収入なのに賃貸料を節約できるのだから、より豊かな消費生活を送る事ができるだろう。一方、賃貸派は「選り好みしなければ、働くところはいくらでもある」レベルのところで必死に働くような状況で賃貸料も捻出するのだから、生きてくのがやっとの状態になり、とても生活を楽しむゆとりは無い。 万一の状況になった時、購入派の方が賃貸派よりより豊かな生活を送れる可能性が高い、選択肢がより多い、ということがポイントなんだよ。 |
|
| No.112 |
>>111
いやー、それは違うな。 現役時代のローンが無事にクリアできれば、という論点がまったく欠けてますよ。 仮に３５年返済で繰り上げ返済もできず定年後までローンが残ってしまったひとにはご指摘の意見はまるで当てはまらない。 |
|
| No.113 |
ここで１２さんにまたご意見を伺いたいです。
住宅ローンの場合、不動産アセットファイナンスと違って、２０年から３５年のローンを組み、ローンが実質マイナスの自己資本（断じて自己資本ではないが）であるがごとき役割を果たすことなのではないんでしょうか？ 会計学的に考えて、この膨大なマイナスの自己資本を前提とした場合は、ご見解はどうなりますか？それでもやっぱり１２さんの主張は（意思決定のための会計として）一貫しますか？ 素人にも分かりやすくご説明願いませんか？ |
|
| No.114 |
例えば、手持ち現金を頭金として２割入れた後は、預貯金や株式保有無し、残り８０％は全額ローンという家計を考えたら、よほど収入が多いか、購入物件が安くない限り、債務超過ということになるのでは？
１２の主張は、会計の名を借りた屁理屈だと思う。 |
|
| No.115 |
＞よほど収入が多いか、購入物件が安くない限り、債務超過ということになるのでは？
収入の多寡、購入物件の購入価額(簿価ですね）は、 債務超過か否かには関係しません。 債務超過か否かを決するのは、 購入物件の換金価値と残債務の大小だけです。 |
|
| No.116 |
>>111
どこも違わないよ。論点が欠けてるのではなく、論点で無いものをあなたが論点と勘違いしているだけ。 駄目物件を無謀なローンで購入してしまったようなケース以外で、「３５年返済で繰り上げ返済もできず定年後までローンが残ってしまったひと」が、同様の状況の賃貸の人より不利な点って、具体的に何か挙げられるか？挙げられんだろう。 もう何度も何度も繰り返し繰り返し説明申し上げたとおり、保険と同じ。 保険だって年金だって、資金が続かず満期まで払い込むことができなければ払い込んだ金額より少ない金額しか戻ってこないものもある。満期まで払い込んでも元本割れするものすらある。 しかし通常は、保険によってカバーされるリスクが、保険によって逆に増えるリスク(満期まで払い込めない、元本割れ等)を上回り、最終的に(安心感と言った面も含め)得だと思うからこそ、人は保険に潜在的資産性を認め加入する。 あなたの論は、保険に入っていなくて悲惨な事になった多くのケースを無視して、保険に加入したが故に損した少数のケースをあげつらって保険を無意味と言うのと同じ難癖の屁理屈に過ぎない。 駄目物件を無謀なローンで購入してしまったようなケースを論じるのは言うまでも無く無意味だから(そのようなケースでは株でも保険でも全部損するだろう)除外するとして、通常の堅実な物件を余裕のあるローンで購入した人なら、デフォルトのリスクより、住居の安定的確保によるリスクの低減効果の方が高い(団信もあるしね)。 |
|
| No.117 |
>>115さん
12です。全く正しいです。ほんとこの程度のオツムの奴等ばっかりなんですよ。自分の無知・不明を棚に上げて、屁理屈だのバカだのって、ほんと恥知らずなヤツばっかなんですよね。「債務超過」って言葉さえ何を意味してるか理解できないんですよ。資産＝物件市場価格＜ローン残債なら債務超過、産＝物件市場価格＞ローン残債ならエクイティ、ただそれだけなんですけどね・・・。 不愉快になるので、バカどもとはあまり関わらないほうがいいですよ。 |
|
| No.118 |
>>117
それを言っちゃあお終いだよ。その途端にあなたも同類になってしまう。 |
|
| No.119 |
↑ 12です。失礼しました。言い過ぎました。同類になるのは絶対にイヤです。
|
|
| No.120 |
>>115
収入が多ければ、現金や株式などの資産が増えると思いますけどね。 たとえば、年収2000万円で、現金が、1億円ある人とが、８０００万円の投資物件を７０００万円のローンで買ったのだが、買ったあとに物件価値が暴落して、１０００万円焦げ付いたと。 不動産は１０００万円焦げ付いているけど、年収の半分しかないし、債務超過にならないと思うけど。 |
|
| No.121 |
１２あたりは、会計の素人じゃないの。わかってないね。
|
|
| No.122 |
「３５年返済で繰り上げ返済もできず定年後までローンが残ってしまったひと」が、同様の状況の賃貸の人より不利な点って、具体的に何か挙げられるか？
簡単だよ。危機管理上は、賃貸の方が有利なこともある。 賃貸なら経済的逼迫から逃げるために、もっと家賃の安いところに逃げて、危機を脱するチャンスをうかがうこともできる。危機を乗り越えれば、家賃レベルを上げて復活もできる。 分譲は保険という奇妙な説はあるが、そーかなーと思うことがあるよ。 たとえば、天変地異で家を失って路頭に迷う気の毒な人をニュースで見たりするが、賃貸なら、家がつぶれようが、逃げればいいだけだけ。家財道具を捨てれば、翌日から、復帰は可能。分譲だとそうはいかない。 地震や台風などで、がけ崩れが起こって、もとの土地が現状復帰ができないくらい破壊されると、分譲だと悲惨。ローンが残ってなくても、土地の価値もゼロだから、新しい土地の購入と家の建築費がないと元にもどせない。年寄りならまず現状復帰は難しいだろう。 こういう潰しがきかないものを保険というのは違和感がある。 保険は、保険でかけないとだめでしょうね。 |
|
| No.123 |
１２はB/SとP/Lの関連性を無視しているから、滑稽なんだよね。
|
|
| No.124 |
地震国日本だと、分譲の持つ潜在的リスクはかなり大きい。
いくら地震保険をかけても、半分しかカバーされない。 地震でつぶれると、元には決してもどらず、半分はパーになる。 |
|
| No.125 |
自宅使用の不動産なんて、資産とは言えない、費用項目に近いね。
賃貸でも、分譲でも、生きるためには必要なコストであって、 分割払いの方法がちょっと違うだけじゃないの？ |
|
| No.126 |
>>1
ローンまみれの自宅なんか、1さんの言うとおり単なる負債といっていいと思う。足枷になっても、家計のプラスになるとは思えない。 保険は保険でちゃんとはいったほうがいいですよ。 住宅ローンの成人病特約とか、なかなか保険金払ってもらえないらしいよ。 |
|
| No.127 |
>>87、>>89です。
何か混乱している気がします。 >>112さん 「35年ローンを払いきれずに定年後も残債がある人」を賃貸に例えるなら、「働けるときに生活費以外のすべての収入を家賃に充て、貯蓄を一切しなかった人」と同等なのだと思います（スレの流れで言うならば）。 私の自論は89で書いたとおり、「ローン残債が売却額（時価）を下回ったとき、分譲は資産と考えられる」なのでそれを前提に書き込みます。 物件がいくら暴落しようと、頭金を何割入れようと、関係ないのです。 5000万のマンションを購入、売却したいとき時価2000万（半額以下）だとして ・頭金500万で残債が1000万の人 →資産です。売れば1000万円だから。 ・頭金2000万で残債が2500万の人 →マイナス資産です。穴埋め500万が用意できないと売れません。 理屈は単純です。（わかりやすくするため手数料などは抜いています。） これまで何年住んだとか、いくら返済してきたかなどは関係ありません。なぜなら、「家（マンション）って資産なの？」という問いかけに対し、現在の自分の手持ちの中でプラスの現金を生み出せるかどうかが焦点だからです。 だから、住居関係以外の資産（株やキャッシュなど）が同じという条件ならば、30年賃貸を続けて500万の貯蓄を作った人＝5年前買ったマンションを売却して500万の差益が出た人 です。5年賃貸生活を続けていて100万借金がある人＝30年住んだ分譲マンションを売却しようとしたら100万残債があり穴埋めしなければならない人 です。 |
|
| No.128 |
>>127
>物件がいくら暴落しようと、頭金を何割入れようと、関係ないのです。 まったくでたらめなんだよね。不動産価格の下落率や頭金の額は、資産性に直結する。 下落率が少なければ少ないほど、 頭金を多く入れれば入れるほど、不動産資産が焦げ付くリスクは少なくなる。 5000万のマンションを購入、15年後、売却したいとき時価2000万（半額以下）だとなんて場合は、 ・頭金500万だとローンは4500万円もすることになる。 35年ローンだと、15年返済しても残債は、2500万以上あるから、マイナス資産。 さらに、その不動産が運の悪いことに、土地が暴落している田舎だった場合、15年後の価格が2000万円じゃなく、1000万円だったら、マイナスはさらに拡大する。 ところが同じ物件で、3000万円頭金を入れたら、買った瞬間から残債は2000万で、毎年その残債は少なくなる。その不動産は、15年後、2000万円に価値が下落するが、頭金を3000万円入れた人は、ずっと残債＜売却益となるから、ずっとプラス資産だよ。 |
|
| No.129 |
不動産というのものは、大体買うときのタイミングや頭金の額で、大体、成功するか失敗するか別れるね。
頭金2割以下なんていうのは、高度成長期で、不動産価格が毎年上昇するような時代じゃないと、ペイしないと思うよ。 |
|
| No.130 |
>>122
論外。反論になっていない。 ＞簡単だよ。危機管理上は、賃貸の方が有利なこともある。 ＞賃貸なら経済的逼迫から逃げるために、もっと家賃の安いところに逃げて、危機を脱するチャンスをうかがうこともできる。 分譲でも「駄目物件を無謀なローンで購入してしまったようなケース以外」なら、賃貸に出して、自分は安い借家住まいにすればよい。こんなこと、いちいち言わんとわからんかな？ ＞たとえば、天変地異で 飛躍しすぎ。そのレベルでよいなら、保険だって保険会社が潰れればお終い。天変地異まで含めれば、もう何でもありだ。 ＞地震や台風などで、がけ崩れが起こって、もとの土地が現状復帰ができないくらい破壊されると 崖がそばにあるようなのは駄目物件だろ。 ＞保険は、保険でかけないとだめでしょうね。 分譲は本人が死んでも団信で残債は無くなり残された家族に家が残るが、賃貸は本人が死んだら残された家族には何も残らない。保険そのものとセットになってるのも長所だな。団信は掛け金も安い。 |
|
| No.131 |
>>128さん
おっしゃるとおりだと思います。ただ127では資産「性」ではなく資産として書きました。 資産とは、要は現金化できるものです。もし全財産を掻き集めなければならない事態に陥ったとき、家の評価額がローン残債を上回っていれば、家も資産の一部でしょう。そういう意味です。 資産性を考えれば、私の意見は128さんとまったく同じです。頭金が多ければ多いほど、立地がよく地価の下がり幅が少なければ少ないほど、資産価値は高まります。 全額キャッシュで購入する人以外、賃貸生活を選べばローン利息分を貯蓄できます。自然災害などで物件価値がゼロになる場合は賃貸が当然得です。逆にローンを背負う世帯主が団信に加入していて早世した場合は、分譲の方が得ということになります（どちらもレアケースですが）。 上で保険に例えられた人は、このローン利息分を保険料に例えたんだと思います。掛け捨てになるかもしれないし、大きな保障があるかもしれないということで。 資産性を考えると、セカンドハウスでもない限り家は住居でもあるので、話は大きく変わると思います。賃貸と分譲のどちらが得かというのも、どういうローンを組むか（もしくはキャッシュで買えるのか）によって違ってくるでしょう。 私が再三「ローン残債が売却価格（時価）を下回ったとき、家は資産となる」と書いているのは、あくまで「家は資産になるのか」というスレタイに対しての自論です。ローン残債以上の価格で売却できるとき、家は現金を生むので資産と言えると思います。同様に、現金を生まない家は資産ではなく負債しょう。 |
|
| No.132 |
今はノンリコースもあるから
潜在価値のある不動産は資産だぜぃ！ |
|
| No.133 |
ノンリコースファイナンスはもっと普及すべきだと思うけど、戸建じゃないとだめでしょう。マンションはまだノンリコース適用されにくいと聞きました。
|
|
| No.134 |
ノンリコースとリバースモゲージは同じですか？
リバースの場合土地評価が７千万以上だった記憶していますが。。。 |
|
| No.135 |
|
|
| No.136 |
ノンリコースは、投資物件を購入するためのローンですね。
自宅は家賃収入がないから成立しません。 |
|
| No.137 |
リバースモゲージ
リバースモゲージとは、持家を担保に融資を受けるシステムのこと。 逆抵当融資方式という意味。老後の生活資金調達方法の一つとして注目されている融資システム。持ち家の担保評価により貸付限度額を設定し、その限度額に達するまで毎月一定額を受け取ることがでる。そして、債務者が死亡した後に、担保となっていた不動産を売却して借入金を一括返済するという仕組み。このシステムには、地方自治体が運営する「公的プラン」と信託銀行などによる「民間プラン」がある |
|
| No.138 |
|
|
| No.139 |
138の訂正。
自宅が家か、じゃ無くて、自宅の家が資産か？でしょ？ |
|
| No.140 |
いざとなれば担保価値以上に高額で買い取ってくれるなら資産じゃない？
たとえば 担保価値2000万でも2500万出しても買いたいという人(ファンドでも投資不動産屋でも)がいればＯＫじゃん。 そういうときに2500万の出所がノンリコースでもアリだと思う。 ただ、住みながらは無理だね。 最終処分時の話だね。 |
|
| No.141 |
つか、単純に考えて金に換えれるなら資産でいいんじゃないの？
それをローンで買うかは別の話。たとえ買ったときのマイナスでも 例えば2000万で買って1500万で売っても1500万分の資産ってことじゃ？ |
|
| No.142 |
路線価発表になりましたね。
うちは昨年まで３年連続横ばいで、今年やっと上がりました（ほっ） 皆様はいかがでしたか？ |
|
| No.143 |
＞担保価値2000万でも2500万出しても買いたいという人(ファンド
＞でも投資不動産屋でも)がいればＯＫじゃん。 ＞そういうときに2500万の出所がノンリコースでもアリだと思う。 何を言っているのかさっぱり意味がわかりません。 皆さんの会話は難しすぎてついていけないナー。 出所がノンリコースっていったいどういう意味なんだろ？？？ |
|
| No.144 |
|
|
| No.145 |
>>143
わからなかったら調べたらいかがですか？ 不動産で問題が起きても、他に影響しない契約のことだよ。 普通は、債務が滞ってしまうと、当然に弁済。それでも足りなきゃ他の物件を処理する必要があるけど、これだとそれ以外の物件には弁済が及ばない。 |
|
| No.146 |
|
|
| No.147 |
その通り、
地価が上がって喜べるのは、これから売ろうとしている人と、 担保にしてお金を借りようとしている人くらいだよ。 |
|
| No.148 |
ローン返済者にとって一番望むべきは、
地価上昇よりも、イ・ン・フ・レ ! |
|
| No.149 |
インフレになると地価も上がり、固定資産税あがるだろうが、収入も増えるけどね。
年金生活者は困るのだろうが、年寄りには泣いてもらって、ここはインフレで、若い世代のローン負担をふっとばしてもらいたいです。 今の年寄りは、年金があるし、蓄えも多いから大丈夫。 |
|
| No.150 |
今の年寄りは、余裕のある年金原資と、バブル期に溜め込んだ預金で、
実質的にデフレの現在の経済状態をもっとも堪能している、もっとも恵まれた世代なんだよ。団塊世代のやつらもその仲間入りしようとしているが、もうそろそろ年寄りから、ボーナスは取り上げよう。 インフレで、年寄り世代は泣いてもらって、今度は、インフレ状況下で、若い世代の年金制度を立て直すべきだろう。 |
|
| No.151 |
うちは子ども３人いるから、多分相続税はかからない範囲だと思います。
もしかかっても相続問題は子どもが考えたらいいんですよ。 タダで譲ってやるんだから、それぐらい払えって！ それよりも親の土地が問題。 こちらも調べるとわずかながら上昇。 なぁんにも相続対策していないから２千万はくるでしょう。 いざとになれば切り売りするか、物納という手もある。 親の不動産は確実に資産と言えますね。 それは皆さんも同じではないでしょうか？ 何か相続対策していますか？ 固定資産は建物が建っている限り安いですね。 路線価が少々上がっても租税公課は数万もあがりません。 仮に数万程度アップしても、家計に影響はしないです。 建物評価は年々下がりますから、意外と相殺になっているのかも。 旧宅では２０万が８万まで下がりましたからね、但し２０年過ぎても新築の３割以下には落ちませんから上手い仕組みです。 いずれにしても、路線価が上がったのは素直に嬉しいと感じてます。 |
|
| No.152 |
ノンリコース型のローンは融資額が「最低３億以上」なんでつか？
|
|
| No.153 |
|
|
| No.154 |
バブル崩壊後の地価下落がオーバーシュートした反動が出ているだけで、今のままでは地価上昇も頭打ちでしょう。
地価だけが上昇しても、国民の購買力が上がらなければ、不動産市場は低迷します。インフレと賃金引上げを伴わない地価上昇は、やがて押し戻されて地価は下落します。 ただ、政府は財政危機克服のために、のどから手が出るほどインフレを望んでいるはず。 公示地価とか路線価をはじき出す不動産鑑定士の評価基準には、政府の思惑も少なからず入っていますから、デフレ脱却のためにあらゆる手を尽くしている姿も伺えます。 政府の思惑通りになれば、ローンを組んでまで住宅を買った人も恩恵に預れます。特に長期固定の人は。 さて、どうなりますか．．． |
|
| No.155 |
151はよほどの資産家か？
遺産相続で相続税が課税されるのは相続発生件数全体の5％程度にすぎない。 その理由は大きな基礎控除(5000万円＋法定相続人の数×1000万円)があるから。 |
|
| No.156 |
|
|
| No.157 |
>>156
１５１さんの親が財産を持っているんでしょう。 本人はそんなにもっていないと書かれている。 もらう親の財産評価が膨らんでいくのに、喜んでいるところが、何をかいわんやである。 自分は、古屋と土地の財産を、貸家建付地と借入金として、相続税対策とした。 |
|
| No.158 |
>144
評価額が上がって嬉しい理由ですか・・・ 個人的な理由ですが、自分が選んだ土地を第三者から認められたことが素直に嬉しいですね。 それと老後の小遣いを増やすためにも１０年後くらいにテナントビルもしくは賃貸マンション建設の計画も立てています。 うちは娘ばかりなので跡継ぎもいないし、誰か一人しか住めない家として残すよりも賃料が取れる建物として残してやるほうが平等に分けられるでしょう。 また私名義の債務を残すことで相続税対策にもなりますしね。 もっとも法定相続人が配偶者含めて４人もいますから、相続税はかからないです。 親の資産については両親は数十年前に離婚しお互いが不動産を持っています。 法定相続人は２人、基礎控除額は７千万ですから母方は問題なしです。 父方は国税庁のＨＰから計算してみたのですが、税率３０％となり一人あたり１１６０万の相続税が発生するようです。（不動産だけだと税率１０％となり一人あたり１３０万でした） http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4155.htm 孫のうち一人と養子縁組することも考えましたが、いとこ同士で不公平になるのも良くないと父から反対されこちらは見送りました。 親の資産を相続する時に思い知るとは？？？ 親の残した資産の一部を国に税金として収めるだけですよね？ 本人が何もしないということは収めてほしいんでしょ、たぶん。 結婚する時に 私はもったいないので対策を考えてますが、考えてる人間には収める必要がないわけで・・・皮肉なものです。 ＞156 豪邸ですか？ とんでもない、ただの古い家です。 市街地１キロ内なので行政側が勝手に用途地域を変更して、資産価値を高めてくれました。 実家の土地は昭和３０年代後半に購入したもので、皆さんの親御さんも同じでしょう？ 不動産だけが相続資産になる人も少ないと思いますよ。 皆さんの親は何年生まれですか？ うちは配偶者側が大正、私側は昭和一桁です。 |
|
| No.159 |
すみません。途中で送信してしまいました。
結婚する時に父から老後の心配はするな、お前達に負担はかけない。 税金も納めたらいい、その分も含めて現金で残してやると言われました。 私の代では売れないと思っています。 ＞144 親の相続資産が増えて嬉しいとは書いておりませんが・・・ 自分が購入した土地の評価が上がったのは嬉しいと書いたつもりでした。 誤解を与えたなら誤ります。 親の相続財産は膨らんではおりません。 過去の最高評価であるバブル期のまだ１／３にしかなっていませんからね。 実家の取引銀行からは五月蝿いくらいに、何か事業をしろ、資産活用をと言われましたが父が頑固な性格で聞く耳を持ちません。 流石に７５過ぎると何も言ってこなくなりました。 144さんはどのように言って親御様を説得されたのでしょう？ |
|
| No.160 |
>>159
うちの親は明治と大正の生まれでしたので、既にこの世におりません。 １５年程前から貸し店舗で収益を上げてきましたが、老朽化で借家人に出ていってもらって、全額借金（約１憶１千万円）で建物を再築しました。 数百万円の立ち退き料を払いましたが、再築後は収益が２倍です。 住む家は実家の近くで歩いて5分の６０００万円弱のマンションを、殆ど即金で購入しました。 |
|
| No.161 |
不動産を運用する人には資産。
住むだけの人には、それだけの価値。 |
|
| No.162 |
家が資産か？と問われれば、「資産です」以外に答えはないでしょう。
もちろん、ローンを組んでいれば、バランスシートの右側に借入金額が計上されますが。 借入により取得したからといって、不動産の資産性(換金性)がなくなるわけではないし。 |
|
| No.163 |
資産の定義があいまいだから、話がつながらなくなる。
投資家にとっての資産とは、それを持つことによって、 キャッシュ(株や債権の配当、家賃収入)を生み出すものが資産である。 でも、一般庶民が考える資産とは、自分の持ち物全てが資産で、 手放すことによってキャッシュを生み出す。 ここの認識の違いだろうな。 本来は、前者の意味だから、自宅は資産でないという考えになる。 参考までに、 会社の土地・建物は、そこで生産・販売などの営利活動をするから、 持つことによってキャッシュを生み出すので資産と考えてよい。 |
|
| No.164 |
>手放すことによってキャッシュを生み出す。
正しくは、 手放すことでしかキャッシュを生み出せない。 |
|
| No.165 |
>>163
人に貸していた家に大家が住むと、それまで資産だったものが資産じゃなくなるのかい？ |
|
| No.166 |
もちろん、家が資産として考えられるケースもある。
・転勤などで、空き家になった家を賃貸に出している場合 ・自宅で営利活動(副業や教室など)して、大きな収入を得ている場合 ・太陽光発電で売電している場合 ←ちょっと強引か? など。 |
|
| No.167 |
>>165
厳密に言えば、そうなるね。 アパートや借家に誰も住まなくなれば、キャッシュを生み出さないから。 言い換えれば、キャッシュを生み出す価値がない建物ということになる。 でも、それまで大家はどこに住むの? まさか、賃貸? |
|
| No.168 |
|
|
| No.169 |
>>167
誰も住まなければ資産ではない、ということには同意。あくまでも誰かが住む程度に魅力があることが前提ね。 >でも、それまで大家はどこに住むの? まさか、賃貸? その通り。それまで大家は家賃を払っていたが、それを払わずに済むようになるのだから、キャッシュを生み出すことには変わりない。逆のパターンも同じ。 つまり、所有者だろうが他人だろうが、誰かが住んでいればキャッシュを生み出す効果があるので、資産と言えるのでは？ |
|
| No.170 |
>>169
賃貸物件として運営できているなら、資産と考えていいんじゃない? 当然、家賃収入が自分の家賃より高いことが前提だけどね。 >逆のパターンも同じ。 これは、自分が家賃を払って、その家賃を自分がもらっているという考え方かな? あなた自身のキャッシュフローで考えれば、±ゼロだからキャッシュを生み出しているといえないでしょ。 まあ、自宅が資産だと自分を納得させるには、いい理由かもしれないが、 普通のファイナンスではそうは考えないよ。 |
|
| No.171 |
>当然、家賃収入が自分の家賃より高いことが前提だけどね。
ここの考え方だけど、ローンを組んで買った自宅を賃貸に出す場合、 もし、家賃収入と自分の家賃がトントンくらいだったら、 それは、苦しいローン返済を何とかやりくりするための、 苦肉の策でしかない。 つまり、あなたの自宅を貸し出してキャッシュ(家賃)を得るために、 自分が別の借家を借りてキャッシュ(家賃)を同じくらい払わなければ ならないということが、キャッシュを生み出す資産性があると 考えていいものかどうか。 この辺が、>>163でいう資産という定義の認識の違いだろうね。 |
|
| No.172 |
財務会計的に考えれば、ローンが有ろうが無かろうが、土地家屋は資産。
清算価値と考えても、土地家屋は土地家屋、ローンはローンで計上すべきなので、やはり資産。 意思決定のための投資価値計算の場合は、将来の予定・予測で異なる。 １）今現在売却する仮定でしか価値を認めん！将来の事なぞ考えられねぇ！という刹那的な人の場合は、「土地家屋の時価評価額−ローン−売却諸費用」が＋なら資産、−なら負債になるわけだな。会計学的には資産負債とは違うが、一般人感覚ではそうなるだろう。しかし、これはそういう刹那的な人を前提とした、もの凄く特殊なレアケースに過ぎない。 ２）もし、今後50年住みつづけ、この家で死ぬ！という人の場合は、50年間、賃貸で暮らした場合と費用を比較して、得なら資産、損なら負債となる。具体的には、「(更新料等も含めた)各年度の賃借諸費用−各年度のローンの支払額−(修繕費等の)諸費用」の各年度の「割引現在価値合計」を算出し、これが＋なら資産、−なら負債だ。もちろん、デフォルトのリスクや賃貸で老後に家賃を払えなくなるリスク、等もあり、それらを加味するのも良いだろうが、話が複雑になるのでここでは割愛。 ３）投資目的で買った人の場合、「(投資物件の)各年度の賃貸収入−(修繕費等の)各年度の賃貸−当該投資物件以外の投資を行ったならば安定的に得られていたであろう各年度の投資利回り」の各年度の「割引現在価値合計」が＋なら資産、−なら負債だ。途中で売却したら、とかさらに複雑なシナリオも当然ありえるが、煩雑なので割愛。 購入した土地家屋は土地家屋、ローンはローンであり、別物。売却という「意思決定」をしたときに初めて両者が一体となるわけで、その資産価値を適正に評価しようと思うならば、上記のような意思決定による影響を踏まえた機会原価計算が必要になってくるわけだ。一般的には１）のケースは少ない。従って、まあ今の自宅に「満足している」人はずっと住みつづけるだろうから、資産になる可能性が高い。これがファイナルアンサー。 |
|
| No.173 |
うーむ。
よく考えれば、自宅は資産というより単なる所有物だな。 自宅を持つことでお金儲けができるというわけではなく、 単に出費の一部を自宅という所有物で補填しているだけのような。 資産とは、「持つことによってキャッシュを生み出せるもの」。 これをどう解釈するかだ。 資産運用している富裕層にとっては、毎年の運用成績を計算する上で、 自宅の評価額を入れる人はいない。 逆に、自宅が自分の所有物の時価評価額でかなりのウェートを 占める庶民にとっては、資産として考えたい。この気持ちはわかるよ。 >>172の理屈も、そういう人を納得させるには十分だろう。 でもこういう発想は、老後はブルーシートか老朽化した家に 住み続けるかかという、前の方でも出てきたような不毛な考え方 につながりかねない。 できれば、自宅を資産かそうでないかなんて考えなくてもいいくらい リッチな生活を目指したいものだ。 これが、ファイナルアンサー? |
|
| No.174 |
＞資産とは、「持つことによってキャッシュを生み出せるもの」。
この定義がまず間違ってると思いますよ。 売ってお金になるものは 資産じゃなくてなんなんですか？ 固定「資産」税もかかるでしょ？ 税法的にも 財務会計的にも資産です。 ただ 大部分の人は 家と言う資産に伴って負債がくっついてきてるわけですが 資産 − 負債 がいくらになるのか ぱっとみ分からないのが特徴なわけで。 私としては 家は資産だけど保有コストが高すぎるし 借金して家を買うなんて ものすごいギャンブルだと思います。 |
|
| No.175 |
>>174
＞借金して家を買うなんて ものすごいギャンブルだと思います。 まあローンの額にもよるだろうね。 よく年収の5倍とか言うけど、実際は年収の3倍を超えるか、返済額と管理費修繕費駐車場代固定資産税等の合計が手取りの30%超えたら、ギャンブルと思う。 |
|
| No.176 |
144さん、うちの親の土地もテナントビルや賃貸マンションも建てられる立地にありますが、親の目が黒いうちは土地活用は無理だと諦めています。
払うものを払ってから、兄弟とその後を話し合っています。 容積率いっぱいの７階建てのマンションを建てるなら、建設費は２億はかかるようです。 土地の評価は1億5千万程度ですが、建物も担保に入れれば可能な額だと思います。 テナント・賃貸マンションどちらの場合も、最上階を姉夫婦と2世帯に分け、そこをお互いの終の棲家にして住む計画を立てています。 144さんは親の土地には住まないで近くのマンションを購入されたと書かれていますが、大家としてその建物に住むことが出来なかったのは何故でしょうか？ 何か問題があるのでしょうか？よろしければ教えて下さい。 |
|
| No.177 |
>>176
うちの場合は実家と言っても、私が独力で買い上げた土地建物なのです。 そこに親を住まわせ、元々貸家だった建物も居抜きで買い上げた。 親が亡くなり、そこも他人に貸家した。 そんな状態で、２軒の貸家で収益を上げていました。 自分たちはその間どこに住んでいたかって？ 会社の社宅に家賃１万円以下で住んでいました。 山手線の駅近で、貸家はそれより少し離れた東京２３区内。 ２年半ほど前に貸家はそのままにして、マンションを購入して住んだ。 社宅が廃止されたんで移らなきゃならなかったが、貸家の近くにマンションが出来て、住み易い場所だったから移転しました。 その後に、貸家の１軒が倒産。もう一軒の建物も居抜きの方も老朽化。 最初に購入した頃の借金が若干残っていたけど、全て返した。 株式市場で数千万円利益を上げていたからこそ、マンションを別に購入して、貸家と土地の借金も全額返済出来ました。 だから、建物だけを全額借金して４階建の賃貸マンションにした。 貸家のままでも収益は月々３０万円くらいプラスだったんで、そのような事象が無ければ、まだ貸家のままだったかもしれない。 丁度、金利や物件費が上がりだす時だったんで、うまい時期に建て替えとなった。 建物本体だけだと地盤も良かったんで１億円を切り、月５０万円くらいのプラスです。 念願だった事業的規模の１０戸になりました。青色申告の税制上の恩典が大きいです。 |
|
| No.178 |
>この定義がまず間違ってると思いますよ。
>売ってお金になるものは 資産じゃなくてなんなんですか？ 別に間違っていないと思うけど、 資産とは何ぞやをちゃんと理解した方がいいよ。 例えば、遊ばせてる土地の有効活用は資産運用だけど、 自宅が資産運用だなんてあまり聞いたことがない。 資産運用の資産と、賃借対照表の資産を、みんな混同して 使っていると思われる。 前者は、「持つことによってキャッシュを生み出せるもの」。 言い換えれば、今の価値よりもっと大きい価値を生み出す、 あるいはなれるもの。 後者は、「とにかくお金に換算できるもの」。 これは基本的に価値が増える増えないは関係ない。 このスレで言う資産とは、どちらかといえば前者のような気がする。 自宅のキャピタルゲインを狙って、いずれ高値で売るつもりなら、 資産と考えてもいいと思う。 でも、最初からそう考えて買う人はほとんどいないよね。 ちょっとわかりづらい? |
|
| No.179 |
誰とは言わないが、勘違いしている人が一人いるみたいだね。
他の人はだいたい意見が一致しているようだが。。 |
|
| No.180 |
まあ一度、「資産とは」でググッてみ。
|
|
| No.181 |
最近は企業会計でも、「減損会計」という概念を導入している。
今後もあまり利用されず、収益への寄与が少ない財産は、それなりに貸借対照表上でも考慮するものです。 企業では社宅などがその具体例となっております。 個人で減損会計を採用するなら、まさしく自宅がその対象になるでしょう。 |
|
| No.182 |
＞このスレで言う資産とは、どちらかといえば前者のような気がする。
それって 自分で勝手に定義づけてるだけですよ。 インカムゲインだとかキャピタルゲインが見込まれるかどうかっていうのは 資産の一側面に過ぎないでしょう。 （自宅が 資産運用として 上手くない投資先だと言うのは私もそう思ってますが） まずは辞書でも引いて見たら？ |
|
| No.183 |
>>182
バランスシート上でも、減損会計だと自宅の場合は２つの価格が存在できます。 税務上の価格は、当然購入時の価格から減価償却費を引き、入居までの金利・諸経費を加算した金額です。 減損会計上では、自宅は収益を得られませんから、実際に売却可能な金額とそれに伴う諸経費を引いた金額を計上し、税務上との差額を別に計上しておきます。 賃貸住宅を建設または購入する資金は、負債で賄うのが税務上でも常道ですが、 自宅購入資金はいくら住宅取得促進税制があっても、出来るだけ自己資金で購入するのが、 広い意味の資産運用では、賢い選択になると考えます。 |
|
| No.184 |
>>178
貸借対照表上の資産は、「売れるもの」じゃないよ。国際会計基準でも日本の会計基準でも、原則として取得原価主義であり、それは過去に支出した額をその効果の及ぶ期間に適正に配分する費用配分の考えから資産として計上される。会計学的には、資産は取得時の判断を示す記録である(従って売れないものでも資産計上)、将来収益獲得能力を示す物である、現在の換金価値を示す物であるというおおまかに３つの考えがあって、現在の会計基準は３つの折衷になっている。 >>181 個人を一つの会社と見て減損会計を適用するなら、減損の会計基準に従う限り、自宅はその人が仕事も含めた生活を継続するのに必須の財産であるから、正業と一体にグルーピングされ、継続的に収入＜生活費であるか、そうなる可能性が極めて高く無い限り、減損の兆候無しと判定され、減損の対象にはならない。 認識、測定の前にグルーピング→兆候の判定は基本だよ。 >>183 ＞減損会計だと自宅の場合は２つの価格が存在できます。 細かい事で申し訳ないが、税務上と財務会計上の２つの価格ね。減損会計は税務と財務会計の並列とは別次元の話だから。 ＞減損会計上では、自宅は収益を得られませんから、 こんなグルーピングは有り得んよ。企業の本社ビルだって収益は生まないが、だから即減損の兆候あり、正味売却価格で判定では、０点だ。即減損の兆候あり、正味売却価格で判定とできるのは遊休資産。生活の用に給しているなら、それは遊休資産ではない。 ＞出来るだけ自己資金で購入するのが、広い意味の資産運用では、賢い選択 逆逆。運用するほど資産があるなら、いくらでも今の長期固定以上で運用できる。資産運用の鉄則は、できるだけ人の金を回す事(もちろん、コストが安ければ)。住宅ローンほど、個人が低利で資金調達できるものは他に無い。 |
|
| No.185 |
>>184
＞企業の本社ビルだって収益は生まないが、だから即減損の兆候あり、 ＞正味売却価格で判定では、０点だ。 原価計算の基礎も理解していないな。 本社の管理費用は、製品原価などを通して収益に反映されている。 住宅は、売却しても別に住みかを求めることが出来るので、売却価格で計算するのが基本。買値で計上しても意味が無いし、その方が実態に近い状態である。 ＞住宅ローンほど、個人が低利で資金調達できるものは他に無い。 住宅ローン金利はアパートローンより多少低いが、金利を必要経費に計上出来る賃貸住宅経営に比べて、自宅対象の住宅ローンではそれが出来ない。 見かけ上の金利が住宅ローンでは低くとも、実質金利はかなり割高であり、ローンは必要最小限に抑えるべきだと考える。 |
|
| No.186 |
１８５投稿の補足
土地に対するローン費用（支払利子）は、不動産所得の損金（費用）としては認められますが、他の所得との損益通算としては認められません。 投資マンションの購入のように、建物と土地を一体不可分で購入する場合のアパートローンなどが、これに該当します。 土地を無借金状態にしてから、建物を全額借金で建てるようなケースでは、支払利子を全額、他の所得との損益通算に出来ます。 |
|
| No.187 |
このスレッドのテーマは、税制度上の資産云々ではなくて、もっと心理的な問題なのでは？
多額の借金を背負ってまで家を買うのはなぜか？ 「負債」としか思えないにもかかわらず、それを選択する人が大勢いるところを見ると、それには何か合理的な理由があるのではないか？ 「負債」を上回る効用があるのではないか？ こっちの方を知りたいんだけど。 |
|
| No.188 |
だと思う。
別に、会計上の扱い方を議論したいわけではない。 会社と個人は違うから、解釈の仕方でどうにでもなるよ。 要は、せっかく貯めた資金を、株式や債券などで資産運用するよりも、 頭金にしてローンを組んで家を買うほうが得なのかどうかということだ。 老後の備えや子供の養育費など将来に備えて。 そこんとこはどうよ。 |
|
| No.189 |
>>187
＞「負債」としか思えないにもかかわらず スレ投稿と同じだが、負債と資産の両立だと考えれば、理解出来る。 世の中一般の人の大半は、そう考えているだろう。 それに、賃貸と分譲のグレードを考えると、分譲の方が良く見える。 賃貸の大半は儲けが主体での建築だから、採算重視でどうしても安っぽくなる。（すべてがそういう訳ではないけど） 「多少無理しても、購入したい。」という気持ちは理解出来る。 （自分はそのような道をとらなかったけど） バランスシートでの実態の金額は、 負債側はローン残高、資産側は売却価格が現実だから、 差し引いて金額をはじくと、 「負債」としか思えない とあなたやスレ主は考えるんではないですか。 >>188 ＞要は、せっかく貯めた資金を、株式や債券などで資産運用するよりも、 ＞頭金にしてローンを組んで家を買うほうが得なのかどうかということだ。 バブルがはじけた９０年代後半からは、株式運用する方がはるかに利回りも良く、値上がり益をあまり求めなくとも、数％の利回りが採れた。 地価はずっと下がり続けていた。 住宅ローン金利も９０年代後半にはすごく低くなった。 実際、５年前以前に住宅購入を選択した人は、かなり損したはずだ。 実際、自分もこの時期に大儲け出来た。１０００万円の投資で毎年５０万円くらいの配当をもらうことが出来た時代もかなりあった。 しかし、大半の人は、そのような投資が怖くて出来なかったはずだ。 株式の大幅な値下がりや金融機関の倒産、９０年代の前半から派手だった。 やはり、堅実に自宅購入を選択する人が多いのさ。 |
|
| No.190 |
有名な格言。
「相場は悲観の中で生まれ、懐疑とともに育ち、 楽観の中で成長し、幸福の中に消えていく。」 144さんは、懐疑と楽観の中で一儲けできたからよかったですね。 今は幸福の真っ只中なので、そろそろ次のチャンスでも狙ってみますか。 土地に関して言えば、 ここ数年は地価が最も低迷して、悲観の中にいた。 この時期に土地を買った人は案外ラッキーかも。 |
|
| No.191 |
自分の住み家は、耐久消費財でしょう？
車、冷蔵庫とまったく変わらない。耐用年数が違うだけ。 ローンを払い終わったら、自分のもの。 その頃に残価格があればだけど。 ローン残高＞時価ならば、負債以外の何者でもない。 車も希少車ならプレミア付いて．．．ってのも有るし、 街金なら担保に金貸してくれる。 賃貸用など、それ以外の土地は、固定資産でしょ。 金融資産、有価証券資産などと同じく、必要に応じて他の資産 形態に変更が可能なもの以外は、資産とはいわないんじゃないかな？ |
|
| No.192 |
世の中というものは、大勢が少しずつ損をして、少数がドカンと儲けることになっているんです。
不動産を買う人は、そんなことは承知しています。 多少の損は覚悟のうえで、それでも家が欲しいという人が多いと思います。 なぜなのか？ そこが問題なんです。 |
|
| No.193 |
>多少の損は覚悟のうえで、それでも家が欲しいという人が多いと思います。
>なぜなのか？ そこが問題なんです。 車と同じじゃないですか？ 土日しか使わないのに、駐車場代や車検費払って、自家用車を買う（借金する人も居る）。 冷静に考えれば、必要な時だけ、レンタカーやタクシーを使った方が安い。 でも、買う。 最近、それにみんな気が付いて、国内の自動車販売は低迷しています。 （単純に足として軽自動車は買う） 家もそうなりますよ。 |
|
| No.194 |
>>193
元自動車会社の技術屋さんが知り合いにおりますが、まさしく車はレンタカー。その方が週に１回程度のドライブ使用なら、車を持つより安いですと。 ただ、ひとつだけクリアするための条件があるんだと。 レンタカーって車によって、微妙に癖があるから、ある程度の運転操縦技術が無いと、事故る危険も大きいんだって。 自分は二輪車しか乗らないから、その辺りは良くわからないけど。 |
|
| No.195 |
>>185
＞原価計算の基礎も理解していないな。 ＞本社の管理費用は、製品原価などを通して収益に反映されている。 原価計算で本社の減価償却費が製造原価に算入されるわきゃないだろ。 本社などの管理部門費は販管費として期間費用処理。基本中の基本。 お前さん、簿記2級の工簿程度の知識も無いだろ？ ＞住宅は、売却しても別に住みかを求めることが出来るので、売却価格で計算するのが基本。買値で計上しても意味が無いし、その方が実態に近い状態である。 本社も売却して賃借できる。それ以前に、減損会計はこういう機会原価的な考え方をしない。お前さん、減損会計の基準、全く知らんだろ。読んだことすらないのが良くわかる。 所得税の知識は有るようだが、財務会計の知識は皆無に近いから無理しない方が良いぞ。 ＞金利を必要経費に計上出来る賃貸住宅経営に比べて 住宅ローン減税を考慮すれば、そんなに変わらんと思うが・・・ >>187-188 それは上のほうの議論にも出てた、保険としての意味でしょ。 後は賃借よりいじる事の自由度が高いことに価値を見出す人もいるわな。 |
|
| No.196 | ||
| No.197 |
|
|
| No.198 |
|
|
| No.199 |
お前、そういうことをここで議論したいのか?
馬鹿じゃないの。 もっとスレの趣旨をくみとれよ。 |
|
| No.200 |
>>195
ああ確かに。科目上ではね。 工場でも管理職の人件費は本社の管理費と同様の扱いだ。 私が言いたかったのは、「本社だから収益を生まない」ということに関してだ。 あなたは形式的なことに関しては色々と言っているけど、実質的なことはあまり理解していないようだね。 ＞住宅ローン減税を考慮すれば、そんなに変わらんと思うが・・・ 一億円の借金の利子支払いが必要経費として丸々認められるか？ 年３％で３００万円だ。これが損益通算出来るんだよ。 住民税と所得税の合算で、最低６０万円くらいが戻ってくる。 （実際は所得が多いから、１５０万円近く戻る。） ローン減税だと上限が少ない上に最大でも戻し減税で１％まで。 全然、違うんだよ。 |
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
