家って資産なの？

[購入検討中さん]

私の周りにはローンを組んで物件購入される方が多数います。
なんで借金背負ってまで家が欲しいのか？
ただの「負債」にしか思えないんですが、、、。

[2: 匿名さん]

売ってしまうと生活が立ち行かない。
売却益を期待するべきものでもない。
そういう意味では資産ではないかも知れませんね。

銀行に対する金融庁検査の目線でも、家を売らなければローンを返せない状態（普通の毎月払いでは返済できないこと）の場合は破綻懸念先（そこに対する貸出が危険債権となること）以下とされていますからね。

デベなんかは『資産価値』を強調するところもありますが、単なるセールストークに過ぎないと私は思います。

[3: 申込予定さん]

まぁ、大抵の人は何千万の貯蓄がないわけだが、、、。

[4: 匿名さん]

資産を手に入れようと思って買う人は、そんなにいないと思います。
03さんの答えがすべてを言い表しているような。

「じゃあ、一生賃貸でいいじゃん？」と突っ込みたくなるんでしょうけど、
人それぞれだとは思いますが資産的な損得はまず差し置いて、
一生賃料を払い続けるのか？、居住性のよさ、環境、などなどで
賃貸よりメリットを感じる人は購入に踏み切るのだと思います。

[5: 匿名さん]

ここの住人はおぼこいのぅ。

[6: 匿名さん]

たｒ賃貸だと狭くて汚いくせに
賃料結構高くて・・・
リフォームもできず
気を使いながらの生活。
日本って家賃高すぎないですかねー？


家賃がもっと安ければ、まあ
一生賃貸ってのもありですが、
なにしろ、古くて狭いのに
普通に１０万とかしますもんね。

定年したら払えないよ・・

[7: 匿名さん]

スレ主が、「購入検討中」なのに、
負債としか思わないのなら、借金しないで家買うのかね？

＞ただの「負債」にしか思えないんですが、、、。
のあとに続くスレ主の言葉が知りたいね。
自己矛盾だね〜。

充分な資金があるなら別だが、無ければ借金せず、買わなきゃいいじゃん。

[8: 匿名はん]

スレ主さん、バランスシートって知ってる？
掲示板でバカな質問するヒマがあったら、もうちょっと世の中の基本的な仕組みを勉強したほうがいいよ。

[9: 匿名さん]

>>08

スレ主さんは、会計上の資産なんか承知した上で、問題提起しているよ。
資産がいくらあっても、それが借金でまかなわれていれば、債務超過の企業と同じじゃないかというごもっともな指摘です。

借入金（個人なら住宅ローンなど）の額が、自己資本（個人なら銀行預金や保有株式）より上回っているのは、企業経営（個人なら家計運営）でも危険ではないか？ということです。

企業経営なら、成長産業なら、あえて借入金を増やして、積極投資し、業績ＵＰを狙う経営もあるだろうけど、低成長産業なら借金を増やすのは命取りです。
家計も同じじゃないですかね？　急成長する企業みたいに、倍倍ゲームで収入が伸びればいいですが、給料がそういう風に伸びる人がいるのかな？


うちは実質無借金で買いましたから（預金連動ローンを組んで、ローンと同額の預金もしてます。）資産ですかね。

[10: 匿名さん]

定年までずっと賃貸というのもありえない気がしますが、身の丈にあった賃貸で15年くらい我慢して働けば、毎年平均200万円貯金しても3000万たまるから、無借金は無理だけど、ローンは小額で済むと思う。

買う物件にもよるけど購入額の60％以上を頭金に入れられれば、住宅も資産でしょうね。売却してもローンは絶対残らず、現金が手元に残るから。
いざとなれば売ってしまえばいいという選択肢を手に入れられる。
マンションが値上がりしていれば、利益もでる。値下がりしても、賃貸の家賃払ったと思えば納得できる。

[11: 匿名さん]

＞家賃がもっと安ければ、まあ
＞一生賃貸ってのもありですが、
＞なにしろ、古くて狭いのに
＞普通に１０万とかしますもんね。

＞定年したら払えないよ・・


10万くらいの家賃だったら、住宅費は年間120万円足らずだし、毎年貯金を多額にできるはず。定年のときには、いっぱい貯金できているはずですよ。

退職金と合算すれば、郊外の一戸建てなんか簡単に現金で買えるはずです。（都心のマンションは無理だろうけど、定年なら郊外でもいいでしょ）

もし、できないほどの低所得なら、家なんか買ったら、ローンで破綻するはず。

賃貸でも、分譲でも、トータルコストは大差がないというデータがありますので、要するに、お金が足りるかどうかは、本人の年収レベルと住宅費にどれだけ贅沢をするかという選択の問題でしょうね。

[12: 匿名はん]

>>09さん

08です。わかってないですね。B/Sは管理会計（意思決定用会計）にも応用できます。5000万円のマンションを全額ローンで購入するケースだと…

買う場合
（資産の部）マンションの市場価格5000万
（負債の部）ローン残高5000万
（エクイティ）0万

以後、経年で市場価格、ローン残高が変化するのでその状況次第でエクイティが＋/−変化しますが売却（会社で言えば解散）、もしくはローン支払い不能（同、デフォルト）にならない限りにおいては、マイナスエクイティ（債務超過）は全然問題ないです。

対して賃貸する場合
（資産の部）は支払わずにすむローン支払いについて、収入があるであろう年限のアニュイティの現在価値（負債の部）想定生涯総賃料の現在価値になります。賃料はインフレ連動と仮定すると、インフレ率・割引率の1％程度の違い、賃貸期間の設定で大幅に変動します。もちろんこの場合も（エクイティ）は（資産）−（負債）ですが、賃貸の場合はマイナスエクイティは無限に自分で補填し続けなければなりません。つまり、長生き、インフレ、想定利回りの低下に非常に大きなリスクを伴います。

結論：不動産購入は物件の市場価格が暴落しない限り、将来リスクを限定する非常に有効な資産です。

[13: 毒男]

結論としては、
ローンを完済してしまえば資産になる。

[14: 匿名さん]

預金連動ローンを組んでる人間の大部分は騙されているよね。

[15: 匿名さん]

＞以後、経年で市場価格、ローン残高が変化するのでその状況次第でエクイ＞ティが＋/−変化しますが売却（会社で言えば解散）、もしくはローン支＞払い不能（同、デフォルト）にならない限りにおいては、マイナスエクイ＞ティ（債務超過）は全然問題ないです。


会社はともかく、個人の家計の収入保証はあるのか！と問いたい。
収入保証がある個人とは一体だれだ？

今のご時勢、地方公務員だって、財政破綻で、給料が削られるのだよ。クビにならないが、収入は落ちる可能性はある。まして、保証など元々ない民間企業サラリーマンや自営業者だったら、5年後の給料水準は不確実じゃないかな？

5000万円の住宅ローンを抱えていたら、なんらかの理由で収入減になった場合、個人なら容易にデフォルトになりますよ。

＞賃料はインフレ連動と仮定すると、


賃料はインフレ連動しない。賃料価格は、上方にも、下方にも硬直性が高いから。バブル崩壊直後、本来なら、家賃は暴落すべきだが、実際は、ゆっくりしか、大家は賃料を値下げしなかった。ミニバブルに転じた現在、急に家賃を上げるのは辻褄が合わなくなる。家賃というのもは、インフレとは連動しない。そんなこともしらないの？

まあ、老後もずっと賃貸というのは、賛成しない。
年金暮らしになる前に、それまでに築いた貯蓄で不動産は購入すべきでしょう。ふつうは言われなくてもそうします。

[16: 匿名さん]

>>12

賢明な皆さんは、12が論じている屁理屈は、企業経営での話を歪曲して、個人に適用しているということはおわかりいただけますよね。

企業は、ゴーイングコンサーンを前提にしていますので、企業活動を継続し続けるのであれば、負債も返し続けていけますから問題ないのは当たり前です。一方個人は、寿命もあるし、働ける年数は寿命よりも必ず短い。
ゴーイングコンサーンを適用できないのです。

今一時的に、借金が返せていても、10年後同じペースで返せる保証はないのですから、個人の借金に対する耐性は、企業よりもずっと弱いのです。

借金は少ないに越したことはありません。
投資物件購入なら、投資レバレッジをきかすために借り入れをするのは賛成ですが、基本的にキャッシュインカムを生まない自宅購入に関しては、
ローンは保守的にあるべきでしょうね。
購入価格の5割を目標に頭金を入れれば安全性は担保できるでしょうね。

[17: 匿名さん]

金持ち父さんの本にも書いてあるけど、借金で買った自宅など、利益を生まない投資だから、どぶにカネを捨てているのと一緒。

また賃貸も同様に、大家にカネを貢いでいるだけだから、これもカネをどぶに捨てるようなものとよく言われていますよね。

要するに、自宅にしている限り、購入も、賃貸も大差ないのです。
身の丈にあったものにしておいて、自宅購入と、資産運用（不動産投資、株式投資、FXなどetc)とは別に考えましょうね。

[18: 匿名さん]

生きていく限り、食費がかかると同様に住宅費はかかるのだから、そんな必要経費は、身の丈に抑えて、金を他に投資しないといけないでしょう。
自宅じゃない、不動産投資なら、借金しても勝負してもいいとおもう。

[19: 匿名さん]

不動産投資なら、家賃収入は、空き家リスクはあるし、インフレヘッジになるとまでは思わないが、家賃の価格硬直性があるので、安定収入は望める。
借金しても返済の目処はたつからやってもいいとおもう。

１２の言うことは不動産投資に関して言えばOKだろう。
不動産投資は一種の経営だし、相続もできるし、ゴーイングコンサーンで考えてもいいだろう。

[20: 匿名さん]

ファイナルアンサー

家賃収入を目的としたら不動産購入なら、利益を生む投資で、良い資産

家賃収入ゼロの自宅購入は、損失を生むだけの悪い投資で、悪い資産

ＢＳだと収益性が判断できないから、Ｐ／Ｌやキャッシュフロー表とあわせて判断しようね。

[21: 匿名はん]

>>16

12です。12の話が屁理屈にしか聞こえないなら、あなたの知識・理解力がその程度ってだけのこと。

12の話は、何も人間が永遠にいき続け、収入があり続けるという前提になってない。資産＝「収入があるであろう年限のアニュイティの現在価値」ってちゃんと書いてあるだろ？ 「今から40年生きる。労働収入有期間30年、年金期間10年」って前提でも全然使えるのだよ。

上記前提で「買う」「借りる」のどっちをとりますか？という単純な設問だ。もちろんB/S、NPV、リスク（インフレ、金利、長生き、収入の安定度）評価をした上で決めることだ。

ゴーイングコンサーンなどとちょっと聞きかじった言葉で適当な反論をたところで無知をさらすだけだ。

[23: 匿名はん]

>>15

「民間企業サラリーマンや自営業者だったら、5年後の給料水準は不確実じゃないかな？」って、民間企業のサラリーマンで5年後の収入も不確実なら、自分の労働市場での価値を高めてさっさと転職することをすすめるよ。

5000万というのは単なるたとえの話で、自分の身の丈にあった金額を借りればすむこと。（収入安定性の話とデットカバー率の話をごちゃごちゃに話をするなよ）

それとインフレと賃料の話だが、「硬直性」というのは5年程度の短期の話だ。つまり、インフレが1％だとしても「毎年1％あがる｝のではなく、「5年に1度5％あがる」ってことを行ってるだけだ。インフレ上昇と賃料上昇に時間的なギャップがあるってことを行ってるだけ。40−50年の長期で考える場合は賃料はインフレに連動するというのが常識なんだよ。

[25: 匿名さん]

最近思いますけど、借金してまで家を買うっていうのは、子供を持ちたいと思う気持ちに近いんじゃないですかね。スレ主さんの周りの人も、資産になるからって考えて買う人のほうが少ないんじゃないかな？子供だって、ある意味リスクはあるんだし、幸せになろうと思って買うのでは？
守りたいものは必死で守っていきますよ。中には守れない人もいるかもしれない、子供も家も。

[26: 匿名さん]

レスが消された...

[27: 毒男]

どんなレス書いたの？

[28: 匿名さん]

「皆さん仕事して下さい。」だったかな？

[29: 毒男]

スレと直接関係ないからじゃない？
でも仕事中に書き込んでる人ってけっこういるよね。

[30: 匿名さん]

みんな仕事できそうな人の書き込みに思えたので...
毒男さんも仕事して下さい。

[31: 毒男]

あたしゃ休みですよ。

ローンあるうちは資産とは呼べないこともないけど、呼びにくいよね。
自分のものになった気がしないし。

[32: 匿名さん]

バブルの頃を思い出すなぁ。
後で泣きを見ないようにね。

[33: 匿名さん]

休みでしたか。私は仕事中です。

一応関係のあるレスもします。
家は生活するための建物としか考えたことがないので
私にとっては資産ではないかな？(売る気がないので)

[34: 毒男]

売る気がなくても売れる物件は資産ですよ。

リゾート物件なんかは買い手がつきにくいし資産と呼べないのかもね。
都心、郊外にかかわらずインフラが整ったほどよい閑静な戸建住宅街なんかはいいよ。

[35: 匿名さん]

毒男さんへ

金銭的価値がなければ資産ではないと思ったのですが．．．
金銭的には「売らない家≒売れない家」では？

[36: 毒男]

売りに出しても売れない家というのは基本的にはありません。
金額次第で売れます。
そういう意味では（ローンがなければ）不動産は資産になりうるのでしょう。

[37: 匿名さん]

ローン中は抵当権者の資産。
登記がきれいになれば所有者の資産。

戸建ては土地が資産。建物は価値なし。

マンションは建物が住めるうちは資産。
古くてスラム化したら価値なし。
マンションの土地は？
建て替え不可能だから、やっぱり価値なし？

[38: 匿名さん]

１２は、ごちゃごちゃ、大学生並みの拙い金融知識をご披露しているが、
根本的な間違いをしているから爆笑ものだ。

まず、１２は　A 投資物件として保有する不動産とB自宅使用のための不動産保有を同一視していることが最大の誤り。

両者は評価が異なる。

よく考えれば間違いはわかるはずだ。

[39: 匿名さん]

37は戸建て信奉者だが、不動産の価値がぜんぜんわかってない。

不動産の価値の尺度は、収益還元法が今や主流であり、37のような清算価値で考えるのは遅れている。

確かに、戸建ては最終的に清算すると土地だけの価値になるだろうが、清算するのはずっと先だろ。

そんな考えでは、買ってから10年以内の価値を数量化できないだろ。

収益還元法とは、不動産が生み出す将来キャッシュフロー（将来得るであろう家賃の総額）を現在価値に還元したもの。

将来キャッシュフローの大小が問題であり、マンションや戸建ての差は問題ではない。

あえていうなら立地が家賃を決定するから、立地が最大のファクターだろう。

[40: 匿名はん]

>>38

間違ってるのは君だよ。「大学生なみの拙い知識」さえも持ち合わせていないようだな。貸そうが住もうが不動産の価値・評価に違いなんかない。機会コストを払って消費するか、貸して収益を得るかだけの違いだ。貸さない機会コストが賃料を払う実コストより小さければ住めばよいし、逆なら貸せばいいだけ。

ほんとにおバカ…。あきれるよ。

[41: 住まいに詳しい人]

>>16
＞一方個人は、寿命もあるし、働ける年数は寿命よりも必ず短い。
相続で継承できます。
金があるなら賃貸物件は全額借金で投資した方が税制上で有利です。

一戸建てとマンションでは、投資物件とした場合、一戸建ての方が明らかに有利です。
借金して購入した場合、土地分の利息は儲かった場合に損益通算出来ませんが、建物分は損益通算出来るからです。

[42: 匿名さん]

＞相続で継承できます。
負債が大きいことが前提の話だから、普通相続権は放棄する。
横槍ですまないが、反論のための反論にしか見えないよ。

>>12もそうだが、大上段に言う割には中身が無いよ。
全否定する書き方が余計悪い印象を与えていることに気づけ。

[43: 匿名さん]

>貸そうが住もうが不動産の価値・評価に違いなんかない。機会コストを払>って消費するか、貸して収益を得るかだけの違いだ。

またまた苦しい言い訳。大学生よりも劣る稚拙な考えだ。
自宅にする不動産と家賃収入を目的とした不動産とごちゃまぜにするなよ。キャッシュフローが違うだろ。

[44: 匿名さん]

１２の理屈だと、社員寮を売却したり、自社ビルを売却して、証券化したりリースバックする企業は馬鹿？ということになるよ。

資産収益率を上げるために、収益に貢献しない不動産を売るのがわからないのか

[45: 匿名はん]

>>43=38

12だ。苦しい言い訳? 何も苦しくない。中途半端にくだらない突っ込みいれてないで何がどう「両者は評価が異なる」のかキッチリ説明してみろよ。こっちは具体的に説明してるのに「よく考えれば分かる」だの「キャッシュフローが違う」だのって・・・ ほんとくだらねえヤツだな（笑）

「機会コスト、割引率、金の時間価値、インフレ、キャップレート、キャッシュウフロー」等のちゃんとした言葉で、あんたのいうA,Bの何がどう違うのか説明してみな。

できないなら、恥ずかしすぎるからもう出てくるなよ（苦笑）

[46: 匿名はん]

>>44　

12の理屈からどうやったら、「社員寮を売却したり、自社ビルを売却して、証券化したりリースバックする企業は馬鹿？」という結論が導出できるの？

不動産売却は、おもに不動産不況時における時価会計への移行に伴う資産価格変動リスクの回避とオフバランス化によるROAのためというのがその理由。

全く意味がわからんぞ

[47: 匿名さん]

オフバランス化だよ。

12は借金してもBSを水増ししたほうがいいと主張しているだろ。
12の馬鹿はそこにある。

[48: 匿名さん]

キャッシュウフローか。

ろくにタイプもできない馬鹿のようだね

[49: 匿名はん]

>>47、48

はは。12だよ。

”BSを水増ししたほうがいいと主張しているだろ。”

はぁ？ 頭おかしいんじゃないの？ どこをどう読めばそうなるかなぁ（笑）


”キャッシュウフローか。”

　挙句にはタイポの指摘か・・・小学生並みだ。ココの反論・突っ込みは無知・幼稚すぎて全然面白くないな。まともな議論にならんねぇ（苦笑）くだらない揚げ足とらないで、ちゃんと説明してみろって。

誰か、おバカな私に「機会コスト、割引率、金の時間価値、インフレ、キャップレート、キャッシュフロー」等のちゃんとした言葉で、説明してくれませんかね？

まぁ、次は粘着質とか、そんな突っ込みなんだろうな〜（笑）

[50: 匿名さん]

１２はとうとう発狂しましたか。
使えない銀行員ってところかな。
さようなら。

[51: 入居予定さん]

すみません、専門用語がちっとも分かりません。
素人なので、分かりやすく説明してくださいませんか？
皆さんすごいですね。

[52: 申込予定さん]

>>51
それぐらい自分で調べたらいかがでしょう？

あなたのような方が、銀行員のうまい話を鵜呑みにして
ローン＝負債を抱え込むのですよ、、、、。

[53: 匿名さん]

12さんの主張は基本的に的を得たものだと思います。

ツッコミをいれてる人たちは、揚げ足取りや感情論ばっかりでぜんぜん説得力がありませんね。

反対勢力がもう少し説得力のある説明をすればいい議論になりそうなのに残念です。

[54: 匿名はん]

不動産屋だが12さんは銀行員ではないだろう。
銀行員なら使えないかもしれないが、
不動産屋なら素晴らしい説得力で抜群の営業成績を収めると思うど。

[55: 匿名はん]

>>49
>誰か、おバカな私に．．．説明してくれませんかね？

バカには理解できない！

[56: 大学教授さん]

このBBSは、馬鹿な不動産業者と能無しの銀行員の
マスターベーションの場ですな

[57: 匿名さん]

「盗人」猛々しいならぬ、「無知・不明」猛々しいってところですか？（苦笑）

[58: 匿名さん]

まあ、会計士でも税理士でもない人の一般的な感覚では、資産とは思えないんじゃないかな？
そういう人は「保険」と思っておけば良いだろう。元本保証の無い貯蓄型保険みたいなもんだな。ローン時の団信を前提とすれば、掛け金のものすごく安い、元本保証の無い貯蓄型生命保険と思えば良い。
死んだり重病になれば、ローンは返済され家が家族に残される。住み続けて良し、賃貸に出して良し、売却して良し。下手な生命保険より、はるかにお得だろう。
ローンを無事払い終わり老後になれば、ローン−家賃くらいの残高は手元に資産として残り、しかも住居が保証される(資産価値は別として、鉄筋コンクリート構造物自体は100年持つ。)。
リストラされても、賃貸に出せばローン返済額を差引いても、小遣い銭くらいは賃料が入ってくる。
無論、保険は選ばなくちゃいけないのは、普通の生保や損保と同じ事。賃貸にも出せないようなエリアの悪い物件とか、手抜工事物件とかは避けなくてはならない。

[59: 匿名さん]

>>58


同感だね。自宅の不動産はその程度の価値だよ。

やはり収益性を追求した投資用不動産とごっちゃにしている１２は馬鹿です。

[60: 匿名さん]

↑ バカはお前だよ。不動産ファイナンスのイロハも知らずにしたり顔で語るなっつーの。

[61: 買い換え検討中]

都心等の億ションともなれば、資産価値（いずれ売っても貸しても）は
でるだろうが、適当なマンション購入したとこで、安くなるばかり。

家を購入したとしても、そこらの地方なら、やがて残るのは土地の評価
のみだろう。

[62: 匿名はん]

>12さんの主張は基本的に的を得たものだと思います。
>ツッコミをいれてる人たちは、揚げ足取りや感情論ばっかりでぜんぜん説得力がありませんね。
>反対勢力がもう少し説得力のある説明をすればいい議論になりそうなのに残念です。

的を得た主張かどうかは別として、感情的という意味ではどっちもどっちです。煽りに煽りで返すようではいい議論にはなりません。

[63: 指摘マン]

>>53さん

×的を得る
○的を射る

[64: 匿名さん]

自宅が資産かって?

自宅が資産扱いされるのは、
①売却する時
②担保にして金を借りる時
③相続で残された家族が争う時
だ。

それ以外は、税金はかかるわ、メンテ費用はかかるわで
負債以外の何物でもない！
あとは自己満足のステータス的存在なだけだ。

[65: 匿名さん]

＞＞６２

ここは議論の場か？

１２の空論はやはり鼻につくぞ…。
『家』（たぶんマイホームという意味）が資産か？という問いに対して、不動産ファイナンスのイロハがどうだかとか、お高くとまって…。
やっぱり自分の知識をひけらかしていい気になっている様にしか読めないが。

生活する場とそれに対するローンの負担感の関係についてキャップレートや現在価値がどうだとか算数しても意味がないよ。

[66: 匿名さん]

６４さん正解！！

[67: 匿名さん]

いっちょまえの理屈ならべておいて>>63とは情けないな。
理屈事態、何かの受け売りだってすぐわかるし。
こういう人は資産云々を語る前に他に勉強することあると思うよ。

[68: 62]

>ここは議論の場か？

“いい議論になりそうなのに残念です。” というコメントに対してコメントしました。必ずしも議論をする必要はないと思います。

[69: 匿名さん]

議論はつきないが、12は専門馬鹿であることははっきりした。
庶民感覚では、ローンで買う家は負債でしかないでしょう。
ローンが終わっても、今度は修理にカネがかかるし、金食い虫には変わらない。投資物件のように、はじめから他人に貸して儲かるように計算されたものでないと資産とは言えないでしょう。

自宅は個人の趣味的要素もあるから、無駄にカネをかけたり、虚栄心をみたすことに意味があったりする。究極の道楽じゃないの。

[70: 匿名さん]

一時は日本一の金持ちだった、西武グループの総帥、堤義明氏の自宅も、
会社保有の社宅だった。。。恐ろしいほどの節税意識。自宅を保有することで、税金払うのがいやだったのだろうな。

あの楽天の三木谷社長も、自宅は高級だけどただの賃貸マンション。保有株式だけでも素数百億ある人で、億ションだろうがなんでも買えるのに、自宅しての不動産はもってないみたいです。
理由は不動産を保有しても意味がないということらしい。
（三木谷は、関西人だから、東京が嫌いなのかもしれないが）

[71: 匿名さん]

12さんの（エクイティ）がプラスの額だけが資産ではないのですか？
物件価値が購入直後に8掛けくらいに落ちた場合は、
ローン返済中はマイナス資産で、
ローンが終わる数年前に初めてプラス資産に変る。

このマイナス資産の状態であれば会計上破綻しているのに、
ローンを返済している間は表面化しないので、
そのまま返済終了すればＯＫということ。

ローンで購入した物件は真の資産ではないということでしょうか？

[72: 匿名さん]

１２の言ってる事は経済学的には間違いではない。ただ、不動産の価格がどうやって決定されているのか、需給が均衡するのかをファイナンス面から説明する理論であって、不動産価格がどうやって形成されるのか、なぜ個人がこの価格で購入するのかを理論付けるものであっても、購入した人のその後の意思決定には余り関係ない。
個人にとって、ローンで購入した家が資産足りえるかどうかを、人生設計を含め意思決定する場合は、>>58のような、保険としての説明が良いだろう。貯蓄型生命保険も具体的に現金が手元にあるわけでもないし、売却も出来ないが、資産であることは容易に腑に落ちるだろう。

>>70
あのような超大金持ちには、保険はいらないんだよ。逆説的だが、都心の一等地に家族で住めるような家をキャッシュで買える人は、自宅を買う必要が無い。もし不動産を買うにしても、一等地の家をキャッシュで買って、その家賃で自分が高額賃貸を借りれば、自分の住居を確保できる上に、必要があれば賃貸物件を担保に入れて低利の資金を銀行から引き出せるのでお得だ。
自宅を買う必要があるのは、ローンを組まないと購入できないような貧乏人だけ。意外な結論で面白いでしょ。

>>71
保険として考えれば、B/Sが債務超過であっても、資産性はあるよね。

[73: 50ですが・・・]

>>72

ローンを組まないと購入できないような貧乏人ですが、何か？
賃貸物件に金持ちが住んでるなんて不思議だけど、そういう
考え方もあるんだね。

負債かもしれないが、いざというときは貸すことも売ることも
可能だから資産じゃないって言う理論をそう熱をこめて言わない
ように。大概の人は私も含めてあなたの言う貧乏人なんだから。

[74: 匿名さん]

私は、持ち家を終の棲家などと考えないので、利便性と「高く売れる」事も考えて土地を購入し、家を建てた。10年経って子供も独立したので、そろそろ住み替え時期と考えている。
　現状、土地価格の上昇で、購入時と同じか＋アルファの価格がついているので、資産性は無視できない。家を不動産と考えると、家族環境や仕事の変化に対応できない。将来の売却を考えれば、資産性は無視できない。

[75: 匿名さん]

要はさ、家は資産なのは確かなんだけど、それを何かほかの資産に見立てたり、自分個人のイメージで図るから、ほかの人とのずれが出てくるんだよね。家は家という資産であって、ほかの何でもないのだから。

>>1もわかっているだろうけどね。
>>1は「その家を自宅として使用している」だから「その家を売却をしない＝通常の平穏な生活である」。だからといって、>>1はその家を固定資産じゃなくなると思っているのか？と聞けば、そんなことはないでしょ。

あくまで「>>1自身が想定している範囲の平穏な生活をする状況で」という条件付で「資産運用しにくい」というだけの話。まぁ、そういう点で、>>72のいう保険は似ているよ。どっちも担保にもなるしね。でもやっぱり保険とも違う。たとえば保険は投資には(すくなくとも今は)使いにくいとかね。

つまり、みんな自分独自のイメージで語っているから、「このケースではそうじゃない」と突っ込みを入れられるんだよね。「資産」に対するイメージとか、「平穏な日常生活」のイメージとか、「金があれば持ち家にすむにきまっている」とか。
自分のイメージで書くのは当然だし、それは決して悪いことじゃないけど、突っ込まれて当然だと思う。だから、突っ込まれたら、それは自分の視野を広げる何かだと思うべきだよ。

逆に、>>12のように、非常にgenericな範囲まで拡大すれば正しさは担保される。だけど、それは当初の論点では無意味なことだから、流れに従って>>1の論点を扱っている人の心に沁み難くくなって、単なる他人事になってしまうだろうけど。
人のいいシェフが作った飯を食っていて、これおいしいね、シェフの心意気が伝わってくるねとみんなで話していたら、>>12が突然立ち上がって、「君たちはわかっていないですね」と切り出して舌の味蕾細胞や認知心理学についてしゃべりだすようなもんでしょ。

正しいんだけど、ここにはそぐわないよね。突っ込みを入れる人は、その辺にも留意してほしいなと思うよ。

[76: 匿名さん]

みなさん、今の家を半永久的に使えるものとして考えていませんか？

戸建、マンションに限らず、20年後から40年後には
建替え住替えが必要ですよ。
10年20年の短中期だけで考えると、人生の終盤で目論見が
外れて大変なことになりそう。

例えば、今30代40代の人は、平均寿命までの40年〜50年スパンで
考えなければ、家の資産価値云々の本質を見誤ります。

[77: 匿名さん]

７２だけど>>73理解していないようだね。書き方が悪かったかな？
わかりにくかったかもしれないが、貸すことも売ることも可能だから資産という理解は全く違うし、そんなことはどこにも書いていない。いざという時は売却しても賃貸に出しても良しとは書いてあるが、それが本質ではないし、それじゃ保険とはいえないだろう。
一番本質的な面は、賃貸は将来のリスク回避に貢献しないが、ローンでも何でも購入ならリスク回避に貢献するという事。30年後なら購入組がローンが払い終わっているとすると、購入組みは体を壊しても、後は維持管理修繕費さえ出せれば住みつづけられる。いままで払い込んだローンが年金となって返ってくるようなものだ(賃借料と維持管理修繕費との差額分ね)。賃貸組みが途中から購入に切り替えようとしても、今まで払ってきた賃貸料はもう取り戻せず、ローンの返済に充てることはできない。もし30年後に体を壊してしまっていても、購入組みは持ち家がいわば「年金」の役割を果たしてくれるが、賃貸組みはそのような「年金」は無い。ここが、要するに保険との類似性だ。
賃貸よりローン購入者のほうが、同じクラスの家に対して支払う額の総額は若干大きいかもしれない。その差額は、いわば保険料ということだね。
ただ、リストラとかの危険性をカバーするには、売ったり貸したりに有利な物件が良いというだけの話で、もし売れなくとも賃せなくとも、保険としての効力はちゃんとあるわけだね。貯蓄型生命保険も、満期まで払い込まないと返戻金が支払額を下回るタイプと、満期前に解約しても支払額以上が戻ってくるタイプがあるよね。それと同じ。

>>75
通常、自宅は投資には使いにくいから、その点でも保険と同じで異ならないわけですよ。まあ、保険というのはあくまで比喩で、不動産は不動産だから違いがあるのはもちろんだけどね。イメージとして保険を考えると判りやすいかなと思って。

[78: 匿名さん]

>>72さん
77の理屈からすると、表現は違うけれど12さんの考え方と同じですね。12さんのような屁理屈的な分析は気に入らないが、77の説明ならよく解る。真実はひとつということ？。

[79: 賃貸住まいさん]

>>77

>一番本質的な面は、賃貸は将来のリスク回避に貢献しないが、ローンでも何でも購入ならリスク回避に貢献するという事。

だとしたら、賃貸を選ぶ人はいなくなりそうなものですが？

>賃貸組みが途中から購入に切り替えようとしても、今まで払ってきた賃貸料はもう取り戻せず、ローンの返済に充てることはできない。

借金による購入と賃貸との違いは、元本を返済するかしないかの違いでしょう。借金の場合は、利子＋元本を返済するので元本分だけ不動産が自分のものになります。一方、賃貸の場合は、利子（家賃）しか返済しないので、いつまでたっても不動産は自分のものにならないが、元本分の現金が手元に残ります。どちらが得かは、市況や運用手腕によるので一概には言えないと思います。

[80: 匿名さん]

>>79
＞だとしたら、賃貸を選ぶ人はいなくなりそうなものですが？
全ての人が生命保険とかに入ってるかい？
その人の将来に対する予想やリスクに対する態度で全然違うだろう。
リスクをテイクして問題無いと思う人は、当然リスク回避しない。

＞どちらが得かは、市況や運用手腕によるので一概には言えないと思います。
どちらが得かは、その人の将来に対する予想やリスクに対する態度
そして実際に将来がどうなったか、リスクが実現したかどうかで決まる。
何事も無ければ、保険なんて掛け損に決まっている。こんなことは言うまでもない事だね？
まあ掛け損でも、安心を与えてくれたからOKという考えも当然ありだ。

＞賃貸の場合は、利子（家賃）しか返済しないので、いつまでたっても不動産は自分のものにならないが、元本分の現金が手元に残ります。

これは言うまでも無いが、間違ってるよね。賃貸は到底、ローンの利子分だけではない。
分譲マンションを投資で買う人がいるのがそのその証拠だ。分譲マンションを賃貸に出せば、ローン返済額＋αが賃貸料として得られ、得をするから投資になる。逆にいえば、賃貸している人は＋αだけ損している。

[81: 匿名はん]

↑つまり、オーナーのローン返済額のうちの元本部分に加え、ローン返済額＜家賃なら、さらに「＋α」のプレミアムを支払うことになる。賃貸の人はオーナーの借金の元本を返してあげているということですよね。これじゃ、賃貸の人はなかなかお金はたまりませんよね。

[82: 匿名さん]

頼むから「賃貸」と「賃借」をきっちり区分して書いてくれ。
あんたは頭いいから分かるんだろうけど、偏差値低めのオレみたいなのにも少しは分かりやすいように頼むよ、よろしく。

[83: 匿名さん]

地震で被災してマンションの建て替えが必要になり、
２重ローン・・・

こんな最悪の場面では、逆に賃貸の方が被害は少ないのでは？

[84: 匿名さん]

>>83
もちろんその通り。
それは保険で言うなら、保険会社が潰れて掛け損になってしまったような場合だよね。
でも普通は、保険会社が潰れるより自分が事故や病気になる確率の方が高いと思うから、保険に加入するわけだ。
保険に入るとき、保険会社についても調べて、怪しい保険会社は除外するよね？それと一緒で、マンション購入を保険と考えても、資産としての価値を高めたいなら、災害に弱い物件とかを掴まないようにする必要はあるね。

[85: 匿名さん]

>>80
>分譲マンションを賃貸に出せば、ローン返済額＋αが賃貸料として得られ、得をするから投資になる。逆にいえば、賃貸している人は＋αだけ損している。
そうとは限らない。−αの大家さんもいるよ。特に、自分に貸してる大家さんにはね。

[86: 匿名さん]

>>83さん

それは資産を持つ場合の当然のリスクでしょう。

家が資産かどうかの問題とは別次元です。

預金を持っていても、銀行が倒産すればＯＵＴ。
株を持っていてもキャピタルロスはある。同様に不動産も市場価値が変動する。

家の資産としてのリスクをオプションで軽減するのが火災保険なんじゃないですか。

ただ、不動産の場合は流動性が極めて低い割りに相対的にリスクが大きい。故に投資用不動産の取引利回りが金融資産より高いわけでしょう？

[87: 匿名さん]

80さんの意見に全面的に同意です。特に保険に例えているところがわかりやすい。
一般的に、長生きするほど賃貸生活より分譲を購入した方がトータルで特になる。保険も同じで、若い頃は安い掛け金で加入できるけれど、年を取ってからの新規加入は難しい。若く健康だった頃は、保険に加入しなくても賃貸生活を続けていてもまったく問題ないですが、年を取って収入が減り病気になってからはどちらも厳しい。
また、早世したときに少ない掛け金で大きな死亡保障が下りたり、団信でローン残債が消えるのも同じだと思います。

[88: 匿名さん]

>>80
>全ての人が生命保険とかに入ってるかい？その人の将来に対する予想やリスクに対する態度で全然違うだろう。リスクをテイクして問題無いと思う人は、当然リスク回避しない。
それはちょっと違うな。生命保険に入らなければ保険料が浮くというメリットがあるから、当然リスクを取る人もいるだろう。しかし、住宅の場合は購入にせよ賃借にせよ支払いが発生するのだから、賃借にはリスクを取るメリットが無いことになる。メリットが無いものを好き好んで選択する人はいないはずだ。

[89: 87]

>>88さん
この場合は、ローンの利息が保険料にあたるのだと思います。
似たような設備・面積の場合、賃料の方が割高になると思いますが、分譲購入でローンを組んだ人は元本以外に利息や修繕積立費、固定資産税を払っているので、結局は分譲の方が月々の支出（住居に関しての絶対的支出）は若干多くなるでしょう。その部分を掛け捨て保険と同様に考える人が分譲を購入し、保険は不要、自分の貯蓄で何とかすると考える人が賃貸になるのではないでしょうか。

スレタイに戻すと、私の個人的な意見は『ローン残債が時価売却額を下回ったとき、分譲は資産と考えられる』です。立地や広さ、仕様によって大きく違いが出ると思いますが、結局はそこになるのでは。

[90: 匿名さん]

>>89さん
>立地や広さ、仕様によって大きく違いが出ると思いますが、結局はそこになるのでは。
同意します。資本主義の原則からすると、不動産所有者のうち上位二割の人が全不動産収益の八割を得ているんでしょうね。そういった人達が持っている不動産は資産と呼ぶにふさわしいと思います。え、あなたも持っているって？　それは羨ましいですなあ。

[91: マンション購入者]

>>89さん

『ローン残債が時価売却額を下回ったとき、分譲は資産と考えられる』
というのが結論でしょう。正確にはエクイティですね。住宅の価値が下がるというのが前提の日本ではあまりポピュラーではないですが、住宅の資産価値は上昇するものという前提のアメリカでは、このエクイティ部分を担保にして借入れができますよ。そうなると資産以外の何ものでもないですね。

早く日本もそうなるといいですね〜

[92: 大学教授さん]

>>91さん

残念ながら、「住宅の資産価値は上昇するもの」というアメリカの前提も崩れつつあります。

小難しい議論は抜きにして、

結局、株・不動産にかかわらず「安く買う」のが重要であって、高値掴みしてしまったら株も住宅も単なる負債ですね。

何事も「買い時」を見極める目が重要です。これが難しいですが・・・。

スレへの回答でいうと、２〜３年前に底値で超低金利で購入できた家は、資産になりますが、今後、都内で購入する不動産は負債になる可能性が高いでしょうね。

[93: 匿名さん]

>結局、株・不動産にかかわらず「安く買う」のが重要であって、高値掴み...

経験則からいけば、金利は不動産価格を後追いする形になる。

①不動産価格が上昇、つまり景気が良くなる。
↓(少し遅れて)
②金利が上昇
↓(少し遅れて)
③不動産販売が不振になり、相場が下がる。
↓(少し遅れて)
④不動産がまた売れ始める。
↓(少し遅れて)
①' 不動産価格が上昇、つまり景気が良くなる。
↓(少し遅れて)
以下繰り返し。

不動産価格と景気はまったく連動しているわけではないが、
ほぼこういう見方でいいと思う。

米国は、現在②から③へ移ったところだ。
不振に加え、差押え物件の投売りがさらに拍車をかけている。

日本は、今①から②へ移ろうとしている段階。
買うかどうか迷っている人は、③まで待った方が賢明だろう。
それまで(あと5〜10年?)は賃貸で、できるだけ頭金を貯めた方がいい。

よく、賃貸だったら家賃を払わなければいけないから
貯蓄ができないと言う人が多いが、考え方がおかしい。
持ち家の人だって、ほぼ同額のローンを返済しながら、
貯蓄をしなければ、将来の建替え・住替え費用を捻出できない。
定年近くで、またローンを組むのは難しいからね。

[94: 匿名さん]

>>78
まあ、保険と考えても、じゃあ保険の価格はどうやって評価されるの？と考えれば、１２のような議論になるだろう。その意味では真実は一つなのかもね。

>>89
代わりに説明ありがとう。

＞ローン残債が時価売却額を下回ったとき、分譲は資産と考えられる

については、保険を資産と考えるかどうか、またその人の将来の予想によって変わってくるんじゃないかな？
というのは、例えば本人が10年以内に死ぬか確率が90%で、死んだ場合団信でローン残高が返済される可能性が80%と判っていたら、その場合は例えローン残債が時価売却額を相当上回っていたとしても、資産といえる可能性が高い。まあ、この場合は資産というか子孫への遺産になるわけだな。
逆に、孫子も無く、本人が80歳まで元気に生き続け、老後の年金も十分で介護の世話にもならずポックリ逝くと確実にわかっていたら、いくら時価売却額がローン残債を上回っていたとしても、税金が増えるばかりだから、上回れば上回るほど費用が増えて、むしろ負債になるだろう。
ではどう考えるべきかというと、何歳で死ぬとか退職するとか地価が上がるとか下がるとか、考えられる限りの色々なケースの組合せのシナリオを考え、それぞれのケースで自宅をローン購入し保有する事に伴うキャッシュインとアウトを計算し、それにそれぞれのシナリオの発生確率を乗じると共に時間価値を考慮した割引計算を行い、算出された各シナリオのキャッシュインとアウトを合計して、今現在の自宅の資産価値を求めるのが、正しいという事になる。企業会計におけるPBOの計算と同じだな。貸借逆だけど。
しかしながら、投資物件でもなく現に住みつづけているし住みつづける予定の自宅の価値を、そんな苦労して求めた所で特に意味はなく、また実際、集団的にならともかく、個々人の将来のシナリオの発生確率などわかるはずも無く、無意味な話だ。
だから、俺が思うには、投資物件でもなく現に住みつづけているし住みつづける予定の自宅が、一般的な感覚における資産であるとか負債であるとか論じる事自体がむなしく、等しく元本保証の無い貯蓄型保険程度に考えておけば良いのではないかと思う。その意味では、どんな値上がり物件だろうが値下がり物件だろうが、利回りの差程度の話に過ぎない。まあ、＋１０％と−１０％では大違いというかもしれないが・・・。

[95: 匿名さん]

>>93
＞持ち家の人だって、ほぼ同額のローンを返済しながら、貯蓄をしなければ、将来の建替え・住替え費用を捻出できない。

本来鉄筋コンクリート造のマンションは100年持つし、今の流れもメンテナンスや管理をしっかり行い、寿命をできるだけ伸ばそうという流れが主流になっているよね。まあ100年持つかどうかは別として、売却価値などほとんどなくなっていても取りあえず住む事はできるだろう。そうであれば、持ち家の人は貯蓄ができるというより、将来(ローン返済後)の賃貸料を節約できる＝今貯蓄しなければならない額が、賃貸の人より少なくて済む、ということだろう。
現預金で貯蓄するかわりに、家という形で貯蓄し、賃貸料の節約という形で年金を受け取る事ができる、というイメージだな。

[96: 匿名さん]

>まあ100年持つかどうかは別として、売却価値など
>ほとんどなくなっていても取りあえず住む事はできるだろう。

貯蓄する余裕のない人は、結局そうなるわけね。
マンションの場合、建替え動議が決議されなければいいけど。

先日の報道ステーションで、
ニュータウン全体が老人ホーム状態になって、孤独死を防ぐため、
まだ元気な人が見回って、生きているかどうかチェックしている
というのがあった。
孤独死などがあった部屋は、事故部屋として安く貸し出されるとのこと。
この事故部屋を、年金の少ないお年寄りが借りているという事実。
まさに悪魔のサイクル。なんかゾッとした。

[97: 匿名さん]

>この事故部屋を、年金の少ないお年寄りが借りているという事実。

自然死なら、孤独であっても、事故とは言えないでしょう。

格安な部屋を、年金の少ないお年寄りが借りていると読みかえれば
善の循環でしょう。

[98: 匿名さん]

>自然死なら、孤独であっても、事故とは言えないでしょう。

でも、世間では事故部屋として扱っているみたいだよ。

>格安な部屋を、年金の少ないお年寄りが借りていると読みかえれば
>善の循環でしょう。

確かにそうかもしれない。
似たような境遇の人達が集まれば、助け合いの精神も出てくるだろう。
でも、そういう人達の仲間入りになりたいの?
特に>>95さん。
50年100年経ったマンションに富裕層かそれに近い人達が住み続けるなんて、
余程の物件でなければありえない。

[99: 匿名さん]

部屋で人が死ぬのは珍しいことでも何でもないが、いわゆる「孤独死」というのは亡くなったその日に発見されるようなものではないので、事故部屋になることも多いでしょう。件の番組でも、「最近見ないなと思ったら部屋を訪問することにしている」としていたし。
自然死ですぐに発見されるような場合は、事故部屋にもならず、当然家賃も割引されることはないと思われる。

>>99の下４行は意味がわからない。
Ａ）裕福層の賃貸派……良質マンションを借りて住む
Ａ’）裕福層の分譲派……良質マンションを買って住む
Ｂ）そうでない人の賃貸派……老朽化した建物の事故部屋を安く借りる
Ｂ’）そうでない人の分譲派……老朽化した建物にそのまま住む
ＡとＡ’、ＢとＢ’は比較できるが、ＡとＢ（Ａ’とＢ’）は比較するだけ無駄。

[100: 匿名さん]

>>98
９５だが、うん。仲間入りしたいね。
>>99が解説してくれているが、
そもそも老朽化したマンションであってもとにかく住居が確保できるという「保険」は、リストラか病気か原因はともかく、購入時に想定していたような収入が得られず貯蓄できなかった時に役立つ物だ。その「保険」を行使するような状況になった時、もし「保険」が無ければ、例えば賃貸であったら、貧乏老人の助け合い老朽マンションどころか、それこそ川原のブルーテントにしか入居できなくなるだろう。
まあ、生活保護があるからそこまでには至らないだろうが、いずれ近いうちに老人の生活保護は介護と税金の節約の必要性から、どこか不人気地に施設でも作って集団入居させるようになるだろう。それよりは住み慣れた貧乏老人の助け合い老朽マンションの方が良いと思う。

[101: 匿名さん]

ごめん、ちょっと舌足らずだった。

>でも、そういう人達の仲間入りになりたいの?
そういう人達というのは、Ｂ，Ｂ’の人達という意味。

誰だって、Ａ，Ａ’の人になりたいだろう。
Ｂ，Ｂ’になりたいなんて人はいないよ。

>>95には、
貯蓄ができなくても、建物いくら古くなっても、住もうと思えば住める
と開き直ったように読めたから、そう聞いてみたわけ。
賃貸派だろうと、持ち家派だろうと、もし老後の蓄えがなかったら、
悲惨な人生の最後が待っているということだ。