家って資産なの？
| No.101 |
by 匿名さん 2007-07-29 13:32:00
投稿する
削除依頼
ごめん、ちょっと舌足らずだった。
>でも、そういう人達の仲間入りになりたいの? そういう人達というのは、Ｂ，Ｂ’の人達という意味。 誰だって、Ａ，Ａ’の人になりたいだろう。 Ｂ，Ｂ’になりたいなんて人はいないよ。 >>95には、 貯蓄ができなくても、建物いくら古くなっても、住もうと思えば住める と開き直ったように読めたから、そう聞いてみたわけ。 賃貸派だろうと、持ち家派だろうと、もし老後の蓄えがなかったら、 悲惨な人生の最後が待っているということだ。 |
|
|---|---|---|
| No.102 |
９５さん、
あらそうなの。 俺は嫌だよ。そんな生活。 |
|
| No.103 | ||
| No.104 |
>>102
ふーん。でもこの場合、それがいやなら、ブルーテントしか選択肢が無いんだよ？Bですらない。ブルーテントが良いとは奇特な人だね。まあ、潔く死ぬという第3の道もあるか。 |
|
| No.105 |
何でいきなりブルーテントとか死ぬとかになるのかな。
リストラされようが、会社がつぶれようが、障害を持とうが、 選り好みしなければ、働くところはいくらでもあるでしょ。 そんなに、自分に自信がない? 誤解を恐れずに言えば、ブルーテント暮らししている人は、 やっぱりそれなりにその人にも原因があるよ。 |
|
| No.106 |
夫にもしものことがあれば妻は持ち家を資産だと感じます。
老後になくて寂しいもベスト３ 愛・金・家だそうです。 ちなみに中高年の女性向きの雑誌から 夫亡き後が本当の意味での女の老後である 年齢差も考慮して 平均して２０年の【お一人様】期間がある。 団塊奥様のほとんどが 老後は子どもに頼りたくないと答えている 【お一人様】の期間、誰と・どこで・どのように過ごすか お金ももちろん大切だが、家も大切なのだ。 |
|
| No.107 |
寂しいもの でした。
|
|
| No.108 |
>>105
あ，その考えは，少し改めたほうがいいと思うよ． 今の時代，まともな会社から放逐されるというのは， まさに堕天だからね． まぁ，確かに，そういう場合，理由があるのかもしれないが， 今の雇用状況に対する甘い考えというのも，結構メジャーな 理由だったりする． 選り好みしなければまともな生活のできる仕事があるなんて， バブル期の妄想を信じちゃ駄目だよ． 嫌味とかではなく，より気をつけることをお勧めするよ． |
|
| No.109 |
>>105
＞リストラされようが、会社がつぶれようが、障害を持とうが、 ＞選り好みしなければ、働くところはいくらでもあるでしょ。 正直、「選り好みしなければ、働くところはいくらでもある」レベルのところで必死に働いて賃貸に住むより、働かなくても住み慣れた貧乏老人の助け合い老朽マンションで暮らしていける方を望ましいと思う人が大多数なことは間違いない。 「選り好みしなければ、働くところはいくらでもある」レベルのところで必死に働いて賃貸に住むより、どう考えても住み慣れた貧乏老人の助け合い老朽マンションで年金生活を楽しむ方が確実に幸せな人生と思う。 |
|
| No.110 |
↑
それじゃ、そうなった場合、君は全く働く気がないのか？ そういう考えでは、ブルーシートか死かという考えになるよ。 理解に苦しむが、そういう人も居るということか。 十人十色ともいうし。 ただ今時、年金に期待している人も甘いと思う。 |
|
| No.111 |
>>110
ポイントがずれているんだよ。 年金がどうとか、この際関係ないだろう。 リストラされようが、会社がつぶれようが、障害を持とうが、購入派は働かなくても住み慣れた貧乏老人の助け合い老朽マンションで暮らしていける可能性があるが、賃貸派は「選り好みしなければ、働くところはいくらでもある」レベルのところで必死に働いて賃貸に住まなければ、ブルーシートか死かになる。 もちろん、購入派は「選り好みしなければ、働くところはいくらでもある」レベルのところで必死に働くことも選択でき、その場合は賃貸派に比べ同じ収入なのに賃貸料を節約できるのだから、より豊かな消費生活を送る事ができるだろう。一方、賃貸派は「選り好みしなければ、働くところはいくらでもある」レベルのところで必死に働くような状況で賃貸料も捻出するのだから、生きてくのがやっとの状態になり、とても生活を楽しむゆとりは無い。 万一の状況になった時、購入派の方が賃貸派よりより豊かな生活を送れる可能性が高い、選択肢がより多い、ということがポイントなんだよ。 |
|
| No.112 |
>>111
いやー、それは違うな。 現役時代のローンが無事にクリアできれば、という論点がまったく欠けてますよ。 仮に３５年返済で繰り上げ返済もできず定年後までローンが残ってしまったひとにはご指摘の意見はまるで当てはまらない。 |
|
| No.113 |
ここで１２さんにまたご意見を伺いたいです。
住宅ローンの場合、不動産アセットファイナンスと違って、２０年から３５年のローンを組み、ローンが実質マイナスの自己資本（断じて自己資本ではないが）であるがごとき役割を果たすことなのではないんでしょうか？ 会計学的に考えて、この膨大なマイナスの自己資本を前提とした場合は、ご見解はどうなりますか？それでもやっぱり１２さんの主張は（意思決定のための会計として）一貫しますか？ 素人にも分かりやすくご説明願いませんか？ |
|
| No.114 |
例えば、手持ち現金を頭金として２割入れた後は、預貯金や株式保有無し、残り８０％は全額ローンという家計を考えたら、よほど収入が多いか、購入物件が安くない限り、債務超過ということになるのでは？
１２の主張は、会計の名を借りた屁理屈だと思う。 |
|
| No.115 |
＞よほど収入が多いか、購入物件が安くない限り、債務超過ということになるのでは？
収入の多寡、購入物件の購入価額(簿価ですね）は、 債務超過か否かには関係しません。 債務超過か否かを決するのは、 購入物件の換金価値と残債務の大小だけです。 |
|
| No.116 |
>>111
どこも違わないよ。論点が欠けてるのではなく、論点で無いものをあなたが論点と勘違いしているだけ。 駄目物件を無謀なローンで購入してしまったようなケース以外で、「３５年返済で繰り上げ返済もできず定年後までローンが残ってしまったひと」が、同様の状況の賃貸の人より不利な点って、具体的に何か挙げられるか？挙げられんだろう。 もう何度も何度も繰り返し繰り返し説明申し上げたとおり、保険と同じ。 保険だって年金だって、資金が続かず満期まで払い込むことができなければ払い込んだ金額より少ない金額しか戻ってこないものもある。満期まで払い込んでも元本割れするものすらある。 しかし通常は、保険によってカバーされるリスクが、保険によって逆に増えるリスク(満期まで払い込めない、元本割れ等)を上回り、最終的に(安心感と言った面も含め)得だと思うからこそ、人は保険に潜在的資産性を認め加入する。 あなたの論は、保険に入っていなくて悲惨な事になった多くのケースを無視して、保険に加入したが故に損した少数のケースをあげつらって保険を無意味と言うのと同じ難癖の屁理屈に過ぎない。 駄目物件を無謀なローンで購入してしまったようなケースを論じるのは言うまでも無く無意味だから(そのようなケースでは株でも保険でも全部損するだろう)除外するとして、通常の堅実な物件を余裕のあるローンで購入した人なら、デフォルトのリスクより、住居の安定的確保によるリスクの低減効果の方が高い(団信もあるしね)。 |
|
| No.117 |
>>115さん
12です。全く正しいです。ほんとこの程度のオツムの奴等ばっかりなんですよ。自分の無知・不明を棚に上げて、屁理屈だのバカだのって、ほんと恥知らずなヤツばっかなんですよね。「債務超過」って言葉さえ何を意味してるか理解できないんですよ。資産＝物件市場価格＜ローン残債なら債務超過、産＝物件市場価格＞ローン残債ならエクイティ、ただそれだけなんですけどね・・・。 不愉快になるので、バカどもとはあまり関わらないほうがいいですよ。 |
|
| No.118 |
>>117
それを言っちゃあお終いだよ。その途端にあなたも同類になってしまう。 |
|
| No.119 |
↑ 12です。失礼しました。言い過ぎました。同類になるのは絶対にイヤです。
|
|
| No.120 |
>>115
収入が多ければ、現金や株式などの資産が増えると思いますけどね。 たとえば、年収2000万円で、現金が、1億円ある人とが、８０００万円の投資物件を７０００万円のローンで買ったのだが、買ったあとに物件価値が暴落して、１０００万円焦げ付いたと。 不動産は１０００万円焦げ付いているけど、年収の半分しかないし、債務超過にならないと思うけど。 |
|
| No.121 |
１２あたりは、会計の素人じゃないの。わかってないね。
|
|
| No.122 |
「３５年返済で繰り上げ返済もできず定年後までローンが残ってしまったひと」が、同様の状況の賃貸の人より不利な点って、具体的に何か挙げられるか？
簡単だよ。危機管理上は、賃貸の方が有利なこともある。 賃貸なら経済的逼迫から逃げるために、もっと家賃の安いところに逃げて、危機を脱するチャンスをうかがうこともできる。危機を乗り越えれば、家賃レベルを上げて復活もできる。 分譲は保険という奇妙な説はあるが、そーかなーと思うことがあるよ。 たとえば、天変地異で家を失って路頭に迷う気の毒な人をニュースで見たりするが、賃貸なら、家がつぶれようが、逃げればいいだけだけ。家財道具を捨てれば、翌日から、復帰は可能。分譲だとそうはいかない。 地震や台風などで、がけ崩れが起こって、もとの土地が現状復帰ができないくらい破壊されると、分譲だと悲惨。ローンが残ってなくても、土地の価値もゼロだから、新しい土地の購入と家の建築費がないと元にもどせない。年寄りならまず現状復帰は難しいだろう。 こういう潰しがきかないものを保険というのは違和感がある。 保険は、保険でかけないとだめでしょうね。 |
|
| No.123 |
１２はB/SとP/Lの関連性を無視しているから、滑稽なんだよね。
|
|
| No.124 |
地震国日本だと、分譲の持つ潜在的リスクはかなり大きい。
いくら地震保険をかけても、半分しかカバーされない。 地震でつぶれると、元には決してもどらず、半分はパーになる。 |
|
| No.125 |
自宅使用の不動産なんて、資産とは言えない、費用項目に近いね。
賃貸でも、分譲でも、生きるためには必要なコストであって、 分割払いの方法がちょっと違うだけじゃないの？ |
|
| No.126 |
>>1
ローンまみれの自宅なんか、1さんの言うとおり単なる負債といっていいと思う。足枷になっても、家計のプラスになるとは思えない。 保険は保険でちゃんとはいったほうがいいですよ。 住宅ローンの成人病特約とか、なかなか保険金払ってもらえないらしいよ。 |
|
| No.127 |
>>87、>>89です。
何か混乱している気がします。 >>112さん 「35年ローンを払いきれずに定年後も残債がある人」を賃貸に例えるなら、「働けるときに生活費以外のすべての収入を家賃に充て、貯蓄を一切しなかった人」と同等なのだと思います（スレの流れで言うならば）。 私の自論は89で書いたとおり、「ローン残債が売却額（時価）を下回ったとき、分譲は資産と考えられる」なのでそれを前提に書き込みます。 物件がいくら暴落しようと、頭金を何割入れようと、関係ないのです。 5000万のマンションを購入、売却したいとき時価2000万（半額以下）だとして ・頭金500万で残債が1000万の人 →資産です。売れば1000万円だから。 ・頭金2000万で残債が2500万の人 →マイナス資産です。穴埋め500万が用意できないと売れません。 理屈は単純です。（わかりやすくするため手数料などは抜いています。） これまで何年住んだとか、いくら返済してきたかなどは関係ありません。なぜなら、「家（マンション）って資産なの？」という問いかけに対し、現在の自分の手持ちの中でプラスの現金を生み出せるかどうかが焦点だからです。 だから、住居関係以外の資産（株やキャッシュなど）が同じという条件ならば、30年賃貸を続けて500万の貯蓄を作った人＝5年前買ったマンションを売却して500万の差益が出た人 です。5年賃貸生活を続けていて100万借金がある人＝30年住んだ分譲マンションを売却しようとしたら100万残債があり穴埋めしなければならない人 です。 |
|
| No.128 |
>>127
>物件がいくら暴落しようと、頭金を何割入れようと、関係ないのです。 まったくでたらめなんだよね。不動産価格の下落率や頭金の額は、資産性に直結する。 下落率が少なければ少ないほど、 頭金を多く入れれば入れるほど、不動産資産が焦げ付くリスクは少なくなる。 5000万のマンションを購入、15年後、売却したいとき時価2000万（半額以下）だとなんて場合は、 ・頭金500万だとローンは4500万円もすることになる。 35年ローンだと、15年返済しても残債は、2500万以上あるから、マイナス資産。 さらに、その不動産が運の悪いことに、土地が暴落している田舎だった場合、15年後の価格が2000万円じゃなく、1000万円だったら、マイナスはさらに拡大する。 ところが同じ物件で、3000万円頭金を入れたら、買った瞬間から残債は2000万で、毎年その残債は少なくなる。その不動産は、15年後、2000万円に価値が下落するが、頭金を3000万円入れた人は、ずっと残債＜売却益となるから、ずっとプラス資産だよ。 |
|
| No.129 |
不動産というのものは、大体買うときのタイミングや頭金の額で、大体、成功するか失敗するか別れるね。
頭金2割以下なんていうのは、高度成長期で、不動産価格が毎年上昇するような時代じゃないと、ペイしないと思うよ。 |
|
| No.130 |
>>122
論外。反論になっていない。 ＞簡単だよ。危機管理上は、賃貸の方が有利なこともある。 ＞賃貸なら経済的逼迫から逃げるために、もっと家賃の安いところに逃げて、危機を脱するチャンスをうかがうこともできる。 分譲でも「駄目物件を無謀なローンで購入してしまったようなケース以外」なら、賃貸に出して、自分は安い借家住まいにすればよい。こんなこと、いちいち言わんとわからんかな？ ＞たとえば、天変地異で 飛躍しすぎ。そのレベルでよいなら、保険だって保険会社が潰れればお終い。天変地異まで含めれば、もう何でもありだ。 ＞地震や台風などで、がけ崩れが起こって、もとの土地が現状復帰ができないくらい破壊されると 崖がそばにあるようなのは駄目物件だろ。 ＞保険は、保険でかけないとだめでしょうね。 分譲は本人が死んでも団信で残債は無くなり残された家族に家が残るが、賃貸は本人が死んだら残された家族には何も残らない。保険そのものとセットになってるのも長所だな。団信は掛け金も安い。 |
|
| No.131 |
>>128さん
おっしゃるとおりだと思います。ただ127では資産「性」ではなく資産として書きました。 資産とは、要は現金化できるものです。もし全財産を掻き集めなければならない事態に陥ったとき、家の評価額がローン残債を上回っていれば、家も資産の一部でしょう。そういう意味です。 資産性を考えれば、私の意見は128さんとまったく同じです。頭金が多ければ多いほど、立地がよく地価の下がり幅が少なければ少ないほど、資産価値は高まります。 全額キャッシュで購入する人以外、賃貸生活を選べばローン利息分を貯蓄できます。自然災害などで物件価値がゼロになる場合は賃貸が当然得です。逆にローンを背負う世帯主が団信に加入していて早世した場合は、分譲の方が得ということになります（どちらもレアケースですが）。 上で保険に例えられた人は、このローン利息分を保険料に例えたんだと思います。掛け捨てになるかもしれないし、大きな保障があるかもしれないということで。 資産性を考えると、セカンドハウスでもない限り家は住居でもあるので、話は大きく変わると思います。賃貸と分譲のどちらが得かというのも、どういうローンを組むか（もしくはキャッシュで買えるのか）によって違ってくるでしょう。 私が再三「ローン残債が売却価格（時価）を下回ったとき、家は資産となる」と書いているのは、あくまで「家は資産になるのか」というスレタイに対しての自論です。ローン残債以上の価格で売却できるとき、家は現金を生むので資産と言えると思います。同様に、現金を生まない家は資産ではなく負債しょう。 |
|
| No.132 |
今はノンリコースもあるから
潜在価値のある不動産は資産だぜぃ！ |
|
| No.133 |
ノンリコースファイナンスはもっと普及すべきだと思うけど、戸建じゃないとだめでしょう。マンションはまだノンリコース適用されにくいと聞きました。
|
|
| No.134 |
ノンリコースとリバースモゲージは同じですか？
リバースの場合土地評価が７千万以上だった記憶していますが。。。 |
|
| No.135 |
|
|
| No.136 |
ノンリコースは、投資物件を購入するためのローンですね。
自宅は家賃収入がないから成立しません。 |
|
| No.137 |
リバースモゲージ
リバースモゲージとは、持家を担保に融資を受けるシステムのこと。 逆抵当融資方式という意味。老後の生活資金調達方法の一つとして注目されている融資システム。持ち家の担保評価により貸付限度額を設定し、その限度額に達するまで毎月一定額を受け取ることがでる。そして、債務者が死亡した後に、担保となっていた不動産を売却して借入金を一括返済するという仕組み。このシステムには、地方自治体が運営する「公的プラン」と信託銀行などによる「民間プラン」がある |
|
| No.138 |
|
|
| No.139 |
138の訂正。
自宅が家か、じゃ無くて、自宅の家が資産か？でしょ？ |
|
| No.140 |
いざとなれば担保価値以上に高額で買い取ってくれるなら資産じゃない？
たとえば 担保価値2000万でも2500万出しても買いたいという人(ファンドでも投資不動産屋でも)がいればＯＫじゃん。 そういうときに2500万の出所がノンリコースでもアリだと思う。 ただ、住みながらは無理だね。 最終処分時の話だね。 |
|
| No.141 |
つか、単純に考えて金に換えれるなら資産でいいんじゃないの？
それをローンで買うかは別の話。たとえ買ったときのマイナスでも 例えば2000万で買って1500万で売っても1500万分の資産ってことじゃ？ |
|
| No.142 |
路線価発表になりましたね。
うちは昨年まで３年連続横ばいで、今年やっと上がりました（ほっ） 皆様はいかがでしたか？ |
|
| No.143 |
＞担保価値2000万でも2500万出しても買いたいという人(ファンド
＞でも投資不動産屋でも)がいればＯＫじゃん。 ＞そういうときに2500万の出所がノンリコースでもアリだと思う。 何を言っているのかさっぱり意味がわかりません。 皆さんの会話は難しすぎてついていけないナー。 出所がノンリコースっていったいどういう意味なんだろ？？？ |
|
| No.144 |
|
|
| No.145 |
>>143
わからなかったら調べたらいかがですか？ 不動産で問題が起きても、他に影響しない契約のことだよ。 普通は、債務が滞ってしまうと、当然に弁済。それでも足りなきゃ他の物件を処理する必要があるけど、これだとそれ以外の物件には弁済が及ばない。 |
|
| No.146 |
|
|
| No.147 |
その通り、
地価が上がって喜べるのは、これから売ろうとしている人と、 担保にしてお金を借りようとしている人くらいだよ。 |
|
| No.148 |
ローン返済者にとって一番望むべきは、
地価上昇よりも、イ・ン・フ・レ ! |
|
| No.149 |
インフレになると地価も上がり、固定資産税あがるだろうが、収入も増えるけどね。
年金生活者は困るのだろうが、年寄りには泣いてもらって、ここはインフレで、若い世代のローン負担をふっとばしてもらいたいです。 今の年寄りは、年金があるし、蓄えも多いから大丈夫。 |
|
| No.150 |
今の年寄りは、余裕のある年金原資と、バブル期に溜め込んだ預金で、
実質的にデフレの現在の経済状態をもっとも堪能している、もっとも恵まれた世代なんだよ。団塊世代のやつらもその仲間入りしようとしているが、もうそろそろ年寄りから、ボーナスは取り上げよう。 インフレで、年寄り世代は泣いてもらって、今度は、インフレ状況下で、若い世代の年金制度を立て直すべきだろう。 |
|
| No.151 |
うちは子ども３人いるから、多分相続税はかからない範囲だと思います。
もしかかっても相続問題は子どもが考えたらいいんですよ。 タダで譲ってやるんだから、それぐらい払えって！ それよりも親の土地が問題。 こちらも調べるとわずかながら上昇。 なぁんにも相続対策していないから２千万はくるでしょう。 いざとになれば切り売りするか、物納という手もある。 親の不動産は確実に資産と言えますね。 それは皆さんも同じではないでしょうか？ 何か相続対策していますか？ 固定資産は建物が建っている限り安いですね。 路線価が少々上がっても租税公課は数万もあがりません。 仮に数万程度アップしても、家計に影響はしないです。 建物評価は年々下がりますから、意外と相殺になっているのかも。 旧宅では２０万が８万まで下がりましたからね、但し２０年過ぎても新築の３割以下には落ちませんから上手い仕組みです。 いずれにしても、路線価が上がったのは素直に嬉しいと感じてます。 |
|
| No.152 |
ノンリコース型のローンは融資額が「最低３億以上」なんでつか？
|
|
| No.153 |
|
|
| No.154 |
バブル崩壊後の地価下落がオーバーシュートした反動が出ているだけで、今のままでは地価上昇も頭打ちでしょう。
地価だけが上昇しても、国民の購買力が上がらなければ、不動産市場は低迷します。インフレと賃金引上げを伴わない地価上昇は、やがて押し戻されて地価は下落します。 ただ、政府は財政危機克服のために、のどから手が出るほどインフレを望んでいるはず。 公示地価とか路線価をはじき出す不動産鑑定士の評価基準には、政府の思惑も少なからず入っていますから、デフレ脱却のためにあらゆる手を尽くしている姿も伺えます。 政府の思惑通りになれば、ローンを組んでまで住宅を買った人も恩恵に預れます。特に長期固定の人は。 さて、どうなりますか．．． |
|
| No.155 |
151はよほどの資産家か？
遺産相続で相続税が課税されるのは相続発生件数全体の5％程度にすぎない。 その理由は大きな基礎控除(5000万円＋法定相続人の数×1000万円)があるから。 |
|
| No.156 |
|
|
| No.157 |
>>156
１５１さんの親が財産を持っているんでしょう。 本人はそんなにもっていないと書かれている。 もらう親の財産評価が膨らんでいくのに、喜んでいるところが、何をかいわんやである。 自分は、古屋と土地の財産を、貸家建付地と借入金として、相続税対策とした。 |
|
| No.158 |
>144
評価額が上がって嬉しい理由ですか・・・ 個人的な理由ですが、自分が選んだ土地を第三者から認められたことが素直に嬉しいですね。 それと老後の小遣いを増やすためにも１０年後くらいにテナントビルもしくは賃貸マンション建設の計画も立てています。 うちは娘ばかりなので跡継ぎもいないし、誰か一人しか住めない家として残すよりも賃料が取れる建物として残してやるほうが平等に分けられるでしょう。 また私名義の債務を残すことで相続税対策にもなりますしね。 もっとも法定相続人が配偶者含めて４人もいますから、相続税はかからないです。 親の資産については両親は数十年前に離婚しお互いが不動産を持っています。 法定相続人は２人、基礎控除額は７千万ですから母方は問題なしです。 父方は国税庁のＨＰから計算してみたのですが、税率３０％となり一人あたり１１６０万の相続税が発生するようです。（不動産だけだと税率１０％となり一人あたり１３０万でした） http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4155.htm 孫のうち一人と養子縁組することも考えましたが、いとこ同士で不公平になるのも良くないと父から反対されこちらは見送りました。 親の資産を相続する時に思い知るとは？？？ 親の残した資産の一部を国に税金として収めるだけですよね？ 本人が何もしないということは収めてほしいんでしょ、たぶん。 結婚する時に 私はもったいないので対策を考えてますが、考えてる人間には収める必要がないわけで・・・皮肉なものです。 ＞156 豪邸ですか？ とんでもない、ただの古い家です。 市街地１キロ内なので行政側が勝手に用途地域を変更して、資産価値を高めてくれました。 実家の土地は昭和３０年代後半に購入したもので、皆さんの親御さんも同じでしょう？ 不動産だけが相続資産になる人も少ないと思いますよ。 皆さんの親は何年生まれですか？ うちは配偶者側が大正、私側は昭和一桁です。 |
|
| No.159 |
すみません。途中で送信してしまいました。
結婚する時に父から老後の心配はするな、お前達に負担はかけない。 税金も納めたらいい、その分も含めて現金で残してやると言われました。 私の代では売れないと思っています。 ＞144 親の相続資産が増えて嬉しいとは書いておりませんが・・・ 自分が購入した土地の評価が上がったのは嬉しいと書いたつもりでした。 誤解を与えたなら誤ります。 親の相続財産は膨らんではおりません。 過去の最高評価であるバブル期のまだ１／３にしかなっていませんからね。 実家の取引銀行からは五月蝿いくらいに、何か事業をしろ、資産活用をと言われましたが父が頑固な性格で聞く耳を持ちません。 流石に７５過ぎると何も言ってこなくなりました。 144さんはどのように言って親御様を説得されたのでしょう？ |
|
| No.160 |
>>159
うちの親は明治と大正の生まれでしたので、既にこの世におりません。 １５年程前から貸し店舗で収益を上げてきましたが、老朽化で借家人に出ていってもらって、全額借金（約１憶１千万円）で建物を再築しました。 数百万円の立ち退き料を払いましたが、再築後は収益が２倍です。 住む家は実家の近くで歩いて5分の６０００万円弱のマンションを、殆ど即金で購入しました。 |
|
| No.161 |
不動産を運用する人には資産。
住むだけの人には、それだけの価値。 |
|
| No.162 |
家が資産か？と問われれば、「資産です」以外に答えはないでしょう。
もちろん、ローンを組んでいれば、バランスシートの右側に借入金額が計上されますが。 借入により取得したからといって、不動産の資産性(換金性)がなくなるわけではないし。 |
|
| No.163 |
資産の定義があいまいだから、話がつながらなくなる。
投資家にとっての資産とは、それを持つことによって、 キャッシュ(株や債権の配当、家賃収入)を生み出すものが資産である。 でも、一般庶民が考える資産とは、自分の持ち物全てが資産で、 手放すことによってキャッシュを生み出す。 ここの認識の違いだろうな。 本来は、前者の意味だから、自宅は資産でないという考えになる。 参考までに、 会社の土地・建物は、そこで生産・販売などの営利活動をするから、 持つことによってキャッシュを生み出すので資産と考えてよい。 |
|
| No.164 |
>手放すことによってキャッシュを生み出す。
正しくは、 手放すことでしかキャッシュを生み出せない。 |
|
| No.165 |
>>163
人に貸していた家に大家が住むと、それまで資産だったものが資産じゃなくなるのかい？ |
|
| No.166 |
もちろん、家が資産として考えられるケースもある。
・転勤などで、空き家になった家を賃貸に出している場合 ・自宅で営利活動(副業や教室など)して、大きな収入を得ている場合 ・太陽光発電で売電している場合 ←ちょっと強引か? など。 |
|
| No.167 |
>>165
厳密に言えば、そうなるね。 アパートや借家に誰も住まなくなれば、キャッシュを生み出さないから。 言い換えれば、キャッシュを生み出す価値がない建物ということになる。 でも、それまで大家はどこに住むの? まさか、賃貸? |
|
| No.168 |
|
|
| No.169 |
>>167
誰も住まなければ資産ではない、ということには同意。あくまでも誰かが住む程度に魅力があることが前提ね。 >でも、それまで大家はどこに住むの? まさか、賃貸? その通り。それまで大家は家賃を払っていたが、それを払わずに済むようになるのだから、キャッシュを生み出すことには変わりない。逆のパターンも同じ。 つまり、所有者だろうが他人だろうが、誰かが住んでいればキャッシュを生み出す効果があるので、資産と言えるのでは？ |
|
| No.170 |
>>169
賃貸物件として運営できているなら、資産と考えていいんじゃない? 当然、家賃収入が自分の家賃より高いことが前提だけどね。 >逆のパターンも同じ。 これは、自分が家賃を払って、その家賃を自分がもらっているという考え方かな? あなた自身のキャッシュフローで考えれば、±ゼロだからキャッシュを生み出しているといえないでしょ。 まあ、自宅が資産だと自分を納得させるには、いい理由かもしれないが、 普通のファイナンスではそうは考えないよ。 |
|
| No.171 |
>当然、家賃収入が自分の家賃より高いことが前提だけどね。
ここの考え方だけど、ローンを組んで買った自宅を賃貸に出す場合、 もし、家賃収入と自分の家賃がトントンくらいだったら、 それは、苦しいローン返済を何とかやりくりするための、 苦肉の策でしかない。 つまり、あなたの自宅を貸し出してキャッシュ(家賃)を得るために、 自分が別の借家を借りてキャッシュ(家賃)を同じくらい払わなければ ならないということが、キャッシュを生み出す資産性があると 考えていいものかどうか。 この辺が、>>163でいう資産という定義の認識の違いだろうね。 |
|
| No.172 |
財務会計的に考えれば、ローンが有ろうが無かろうが、土地家屋は資産。
清算価値と考えても、土地家屋は土地家屋、ローンはローンで計上すべきなので、やはり資産。 意思決定のための投資価値計算の場合は、将来の予定・予測で異なる。 １）今現在売却する仮定でしか価値を認めん！将来の事なぞ考えられねぇ！という刹那的な人の場合は、「土地家屋の時価評価額−ローン−売却諸費用」が＋なら資産、−なら負債になるわけだな。会計学的には資産負債とは違うが、一般人感覚ではそうなるだろう。しかし、これはそういう刹那的な人を前提とした、もの凄く特殊なレアケースに過ぎない。 ２）もし、今後50年住みつづけ、この家で死ぬ！という人の場合は、50年間、賃貸で暮らした場合と費用を比較して、得なら資産、損なら負債となる。具体的には、「(更新料等も含めた)各年度の賃借諸費用−各年度のローンの支払額−(修繕費等の)諸費用」の各年度の「割引現在価値合計」を算出し、これが＋なら資産、−なら負債だ。もちろん、デフォルトのリスクや賃貸で老後に家賃を払えなくなるリスク、等もあり、それらを加味するのも良いだろうが、話が複雑になるのでここでは割愛。 ３）投資目的で買った人の場合、「(投資物件の)各年度の賃貸収入−(修繕費等の)各年度の賃貸−当該投資物件以外の投資を行ったならば安定的に得られていたであろう各年度の投資利回り」の各年度の「割引現在価値合計」が＋なら資産、−なら負債だ。途中で売却したら、とかさらに複雑なシナリオも当然ありえるが、煩雑なので割愛。 購入した土地家屋は土地家屋、ローンはローンであり、別物。売却という「意思決定」をしたときに初めて両者が一体となるわけで、その資産価値を適正に評価しようと思うならば、上記のような意思決定による影響を踏まえた機会原価計算が必要になってくるわけだ。一般的には１）のケースは少ない。従って、まあ今の自宅に「満足している」人はずっと住みつづけるだろうから、資産になる可能性が高い。これがファイナルアンサー。 |
|
| No.173 |
うーむ。
よく考えれば、自宅は資産というより単なる所有物だな。 自宅を持つことでお金儲けができるというわけではなく、 単に出費の一部を自宅という所有物で補填しているだけのような。 資産とは、「持つことによってキャッシュを生み出せるもの」。 これをどう解釈するかだ。 資産運用している富裕層にとっては、毎年の運用成績を計算する上で、 自宅の評価額を入れる人はいない。 逆に、自宅が自分の所有物の時価評価額でかなりのウェートを 占める庶民にとっては、資産として考えたい。この気持ちはわかるよ。 >>172の理屈も、そういう人を納得させるには十分だろう。 でもこういう発想は、老後はブルーシートか老朽化した家に 住み続けるかかという、前の方でも出てきたような不毛な考え方 につながりかねない。 できれば、自宅を資産かそうでないかなんて考えなくてもいいくらい リッチな生活を目指したいものだ。 これが、ファイナルアンサー? |
|
| No.174 |
＞資産とは、「持つことによってキャッシュを生み出せるもの」。
この定義がまず間違ってると思いますよ。 売ってお金になるものは 資産じゃなくてなんなんですか？ 固定「資産」税もかかるでしょ？ 税法的にも 財務会計的にも資産です。 ただ 大部分の人は 家と言う資産に伴って負債がくっついてきてるわけですが 資産 − 負債 がいくらになるのか ぱっとみ分からないのが特徴なわけで。 私としては 家は資産だけど保有コストが高すぎるし 借金して家を買うなんて ものすごいギャンブルだと思います。 |
|
| No.175 |
>>174
＞借金して家を買うなんて ものすごいギャンブルだと思います。 まあローンの額にもよるだろうね。 よく年収の5倍とか言うけど、実際は年収の3倍を超えるか、返済額と管理費修繕費駐車場代固定資産税等の合計が手取りの30%超えたら、ギャンブルと思う。 |
|
| No.176 |
144さん、うちの親の土地もテナントビルや賃貸マンションも建てられる立地にありますが、親の目が黒いうちは土地活用は無理だと諦めています。
払うものを払ってから、兄弟とその後を話し合っています。 容積率いっぱいの７階建てのマンションを建てるなら、建設費は２億はかかるようです。 土地の評価は1億5千万程度ですが、建物も担保に入れれば可能な額だと思います。 テナント・賃貸マンションどちらの場合も、最上階を姉夫婦と2世帯に分け、そこをお互いの終の棲家にして住む計画を立てています。 144さんは親の土地には住まないで近くのマンションを購入されたと書かれていますが、大家としてその建物に住むことが出来なかったのは何故でしょうか？ 何か問題があるのでしょうか？よろしければ教えて下さい。 |
|
| No.177 |
>>176
うちの場合は実家と言っても、私が独力で買い上げた土地建物なのです。 そこに親を住まわせ、元々貸家だった建物も居抜きで買い上げた。 親が亡くなり、そこも他人に貸家した。 そんな状態で、２軒の貸家で収益を上げていました。 自分たちはその間どこに住んでいたかって？ 会社の社宅に家賃１万円以下で住んでいました。 山手線の駅近で、貸家はそれより少し離れた東京２３区内。 ２年半ほど前に貸家はそのままにして、マンションを購入して住んだ。 社宅が廃止されたんで移らなきゃならなかったが、貸家の近くにマンションが出来て、住み易い場所だったから移転しました。 その後に、貸家の１軒が倒産。もう一軒の建物も居抜きの方も老朽化。 最初に購入した頃の借金が若干残っていたけど、全て返した。 株式市場で数千万円利益を上げていたからこそ、マンションを別に購入して、貸家と土地の借金も全額返済出来ました。 だから、建物だけを全額借金して４階建の賃貸マンションにした。 貸家のままでも収益は月々３０万円くらいプラスだったんで、そのような事象が無ければ、まだ貸家のままだったかもしれない。 丁度、金利や物件費が上がりだす時だったんで、うまい時期に建て替えとなった。 建物本体だけだと地盤も良かったんで１億円を切り、月５０万円くらいのプラスです。 念願だった事業的規模の１０戸になりました。青色申告の税制上の恩典が大きいです。 |
|
| No.178 |
>この定義がまず間違ってると思いますよ。
>売ってお金になるものは 資産じゃなくてなんなんですか？ 別に間違っていないと思うけど、 資産とは何ぞやをちゃんと理解した方がいいよ。 例えば、遊ばせてる土地の有効活用は資産運用だけど、 自宅が資産運用だなんてあまり聞いたことがない。 資産運用の資産と、賃借対照表の資産を、みんな混同して 使っていると思われる。 前者は、「持つことによってキャッシュを生み出せるもの」。 言い換えれば、今の価値よりもっと大きい価値を生み出す、 あるいはなれるもの。 後者は、「とにかくお金に換算できるもの」。 これは基本的に価値が増える増えないは関係ない。 このスレで言う資産とは、どちらかといえば前者のような気がする。 自宅のキャピタルゲインを狙って、いずれ高値で売るつもりなら、 資産と考えてもいいと思う。 でも、最初からそう考えて買う人はほとんどいないよね。 ちょっとわかりづらい? |
|
| No.179 |
誰とは言わないが、勘違いしている人が一人いるみたいだね。
他の人はだいたい意見が一致しているようだが。。 |
|
| No.180 |
まあ一度、「資産とは」でググッてみ。
|
|
| No.181 |
最近は企業会計でも、「減損会計」という概念を導入している。
今後もあまり利用されず、収益への寄与が少ない財産は、それなりに貸借対照表上でも考慮するものです。 企業では社宅などがその具体例となっております。 個人で減損会計を採用するなら、まさしく自宅がその対象になるでしょう。 |
|
| No.182 |
＞このスレで言う資産とは、どちらかといえば前者のような気がする。
それって 自分で勝手に定義づけてるだけですよ。 インカムゲインだとかキャピタルゲインが見込まれるかどうかっていうのは 資産の一側面に過ぎないでしょう。 （自宅が 資産運用として 上手くない投資先だと言うのは私もそう思ってますが） まずは辞書でも引いて見たら？ |
|
| No.183 |
>>182
バランスシート上でも、減損会計だと自宅の場合は２つの価格が存在できます。 税務上の価格は、当然購入時の価格から減価償却費を引き、入居までの金利・諸経費を加算した金額です。 減損会計上では、自宅は収益を得られませんから、実際に売却可能な金額とそれに伴う諸経費を引いた金額を計上し、税務上との差額を別に計上しておきます。 賃貸住宅を建設または購入する資金は、負債で賄うのが税務上でも常道ですが、 自宅購入資金はいくら住宅取得促進税制があっても、出来るだけ自己資金で購入するのが、 広い意味の資産運用では、賢い選択になると考えます。 |
|
| No.184 |
>>178
貸借対照表上の資産は、「売れるもの」じゃないよ。国際会計基準でも日本の会計基準でも、原則として取得原価主義であり、それは過去に支出した額をその効果の及ぶ期間に適正に配分する費用配分の考えから資産として計上される。会計学的には、資産は取得時の判断を示す記録である(従って売れないものでも資産計上)、将来収益獲得能力を示す物である、現在の換金価値を示す物であるというおおまかに３つの考えがあって、現在の会計基準は３つの折衷になっている。 >>181 個人を一つの会社と見て減損会計を適用するなら、減損の会計基準に従う限り、自宅はその人が仕事も含めた生活を継続するのに必須の財産であるから、正業と一体にグルーピングされ、継続的に収入＜生活費であるか、そうなる可能性が極めて高く無い限り、減損の兆候無しと判定され、減損の対象にはならない。 認識、測定の前にグルーピング→兆候の判定は基本だよ。 >>183 ＞減損会計だと自宅の場合は２つの価格が存在できます。 細かい事で申し訳ないが、税務上と財務会計上の２つの価格ね。減損会計は税務と財務会計の並列とは別次元の話だから。 ＞減損会計上では、自宅は収益を得られませんから、 こんなグルーピングは有り得んよ。企業の本社ビルだって収益は生まないが、だから即減損の兆候あり、正味売却価格で判定では、０点だ。即減損の兆候あり、正味売却価格で判定とできるのは遊休資産。生活の用に給しているなら、それは遊休資産ではない。 ＞出来るだけ自己資金で購入するのが、広い意味の資産運用では、賢い選択 逆逆。運用するほど資産があるなら、いくらでも今の長期固定以上で運用できる。資産運用の鉄則は、できるだけ人の金を回す事(もちろん、コストが安ければ)。住宅ローンほど、個人が低利で資金調達できるものは他に無い。 |
|
| No.185 |
>>184
＞企業の本社ビルだって収益は生まないが、だから即減損の兆候あり、 ＞正味売却価格で判定では、０点だ。 原価計算の基礎も理解していないな。 本社の管理費用は、製品原価などを通して収益に反映されている。 住宅は、売却しても別に住みかを求めることが出来るので、売却価格で計算するのが基本。買値で計上しても意味が無いし、その方が実態に近い状態である。 ＞住宅ローンほど、個人が低利で資金調達できるものは他に無い。 住宅ローン金利はアパートローンより多少低いが、金利を必要経費に計上出来る賃貸住宅経営に比べて、自宅対象の住宅ローンではそれが出来ない。 見かけ上の金利が住宅ローンでは低くとも、実質金利はかなり割高であり、ローンは必要最小限に抑えるべきだと考える。 |
|
| No.186 |
１８５投稿の補足
土地に対するローン費用（支払利子）は、不動産所得の損金（費用）としては認められますが、他の所得との損益通算としては認められません。 投資マンションの購入のように、建物と土地を一体不可分で購入する場合のアパートローンなどが、これに該当します。 土地を無借金状態にしてから、建物を全額借金で建てるようなケースでは、支払利子を全額、他の所得との損益通算に出来ます。 |
|
| No.187 |
このスレッドのテーマは、税制度上の資産云々ではなくて、もっと心理的な問題なのでは？
多額の借金を背負ってまで家を買うのはなぜか？ 「負債」としか思えないにもかかわらず、それを選択する人が大勢いるところを見ると、それには何か合理的な理由があるのではないか？ 「負債」を上回る効用があるのではないか？ こっちの方を知りたいんだけど。 |
|
| No.188 |
だと思う。
別に、会計上の扱い方を議論したいわけではない。 会社と個人は違うから、解釈の仕方でどうにでもなるよ。 要は、せっかく貯めた資金を、株式や債券などで資産運用するよりも、 頭金にしてローンを組んで家を買うほうが得なのかどうかということだ。 老後の備えや子供の養育費など将来に備えて。 そこんとこはどうよ。 |
|
| No.189 |
>>187
＞「負債」としか思えないにもかかわらず スレ投稿と同じだが、負債と資産の両立だと考えれば、理解出来る。 世の中一般の人の大半は、そう考えているだろう。 それに、賃貸と分譲のグレードを考えると、分譲の方が良く見える。 賃貸の大半は儲けが主体での建築だから、採算重視でどうしても安っぽくなる。（すべてがそういう訳ではないけど） 「多少無理しても、購入したい。」という気持ちは理解出来る。 （自分はそのような道をとらなかったけど） バランスシートでの実態の金額は、 負債側はローン残高、資産側は売却価格が現実だから、 差し引いて金額をはじくと、 「負債」としか思えない とあなたやスレ主は考えるんではないですか。 >>188 ＞要は、せっかく貯めた資金を、株式や債券などで資産運用するよりも、 ＞頭金にしてローンを組んで家を買うほうが得なのかどうかということだ。 バブルがはじけた９０年代後半からは、株式運用する方がはるかに利回りも良く、値上がり益をあまり求めなくとも、数％の利回りが採れた。 地価はずっと下がり続けていた。 住宅ローン金利も９０年代後半にはすごく低くなった。 実際、５年前以前に住宅購入を選択した人は、かなり損したはずだ。 実際、自分もこの時期に大儲け出来た。１０００万円の投資で毎年５０万円くらいの配当をもらうことが出来た時代もかなりあった。 しかし、大半の人は、そのような投資が怖くて出来なかったはずだ。 株式の大幅な値下がりや金融機関の倒産、９０年代の前半から派手だった。 やはり、堅実に自宅購入を選択する人が多いのさ。 |
|
| No.190 |
有名な格言。
「相場は悲観の中で生まれ、懐疑とともに育ち、 楽観の中で成長し、幸福の中に消えていく。」 144さんは、懐疑と楽観の中で一儲けできたからよかったですね。 今は幸福の真っ只中なので、そろそろ次のチャンスでも狙ってみますか。 土地に関して言えば、 ここ数年は地価が最も低迷して、悲観の中にいた。 この時期に土地を買った人は案外ラッキーかも。 |
|
| No.191 |
自分の住み家は、耐久消費財でしょう？
車、冷蔵庫とまったく変わらない。耐用年数が違うだけ。 ローンを払い終わったら、自分のもの。 その頃に残価格があればだけど。 ローン残高＞時価ならば、負債以外の何者でもない。 車も希少車ならプレミア付いて．．．ってのも有るし、 街金なら担保に金貸してくれる。 賃貸用など、それ以外の土地は、固定資産でしょ。 金融資産、有価証券資産などと同じく、必要に応じて他の資産 形態に変更が可能なもの以外は、資産とはいわないんじゃないかな？ |
|
| No.192 |
世の中というものは、大勢が少しずつ損をして、少数がドカンと儲けることになっているんです。
不動産を買う人は、そんなことは承知しています。 多少の損は覚悟のうえで、それでも家が欲しいという人が多いと思います。 なぜなのか？ そこが問題なんです。 |
|
| No.193 |
>多少の損は覚悟のうえで、それでも家が欲しいという人が多いと思います。
>なぜなのか？ そこが問題なんです。 車と同じじゃないですか？ 土日しか使わないのに、駐車場代や車検費払って、自家用車を買う（借金する人も居る）。 冷静に考えれば、必要な時だけ、レンタカーやタクシーを使った方が安い。 でも、買う。 最近、それにみんな気が付いて、国内の自動車販売は低迷しています。 （単純に足として軽自動車は買う） 家もそうなりますよ。 |
|
| No.194 |
>>193
元自動車会社の技術屋さんが知り合いにおりますが、まさしく車はレンタカー。その方が週に１回程度のドライブ使用なら、車を持つより安いですと。 ただ、ひとつだけクリアするための条件があるんだと。 レンタカーって車によって、微妙に癖があるから、ある程度の運転操縦技術が無いと、事故る危険も大きいんだって。 自分は二輪車しか乗らないから、その辺りは良くわからないけど。 |
|
| No.195 |
>>185
＞原価計算の基礎も理解していないな。 ＞本社の管理費用は、製品原価などを通して収益に反映されている。 原価計算で本社の減価償却費が製造原価に算入されるわきゃないだろ。 本社などの管理部門費は販管費として期間費用処理。基本中の基本。 お前さん、簿記2級の工簿程度の知識も無いだろ？ ＞住宅は、売却しても別に住みかを求めることが出来るので、売却価格で計算するのが基本。買値で計上しても意味が無いし、その方が実態に近い状態である。 本社も売却して賃借できる。それ以前に、減損会計はこういう機会原価的な考え方をしない。お前さん、減損会計の基準、全く知らんだろ。読んだことすらないのが良くわかる。 所得税の知識は有るようだが、財務会計の知識は皆無に近いから無理しない方が良いぞ。 ＞金利を必要経費に計上出来る賃貸住宅経営に比べて 住宅ローン減税を考慮すれば、そんなに変わらんと思うが・・・ >>187-188 それは上のほうの議論にも出てた、保険としての意味でしょ。 後は賃借よりいじる事の自由度が高いことに価値を見出す人もいるわな。 |
|
| No.196 | ||
| No.197 |
|
|
| No.198 |
|
|
| No.199 |
お前、そういうことをここで議論したいのか?
馬鹿じゃないの。 もっとスレの趣旨をくみとれよ。 |
|
| No.200 |
>>195
ああ確かに。科目上ではね。 工場でも管理職の人件費は本社の管理費と同様の扱いだ。 私が言いたかったのは、「本社だから収益を生まない」ということに関してだ。 あなたは形式的なことに関しては色々と言っているけど、実質的なことはあまり理解していないようだね。 ＞住宅ローン減税を考慮すれば、そんなに変わらんと思うが・・・ 一億円の借金の利子支払いが必要経費として丸々認められるか？ 年３％で３００万円だ。これが損益通算出来るんだよ。 住民税と所得税の合算で、最低６０万円くらいが戻ってくる。 （実際は所得が多いから、１５０万円近く戻る。） ローン減税だと上限が少ない上に最大でも戻し減税で１％まで。 全然、違うんだよ。 |
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
