家って資産なの？

[購入検討中さん]

私の周りにはローンを組んで物件購入される方が多数います。
なんで借金背負ってまで家が欲しいのか？
ただの「負債」にしか思えないんですが、、、。

[84: 匿名さん]

>>83
もちろんその通り。
それは保険で言うなら、保険会社が潰れて掛け損になってしまったような場合だよね。
でも普通は、保険会社が潰れるより自分が事故や病気になる確率の方が高いと思うから、保険に加入するわけだ。
保険に入るとき、保険会社についても調べて、怪しい保険会社は除外するよね？それと一緒で、マンション購入を保険と考えても、資産としての価値を高めたいなら、災害に弱い物件とかを掴まないようにする必要はあるね。

[85: 匿名さん]

>>80
>分譲マンションを賃貸に出せば、ローン返済額＋αが賃貸料として得られ、得をするから投資になる。逆にいえば、賃貸している人は＋αだけ損している。
そうとは限らない。−αの大家さんもいるよ。特に、自分に貸してる大家さんにはね。

[86: 匿名さん]

>>83さん

それは資産を持つ場合の当然のリスクでしょう。

家が資産かどうかの問題とは別次元です。

預金を持っていても、銀行が倒産すればＯＵＴ。
株を持っていてもキャピタルロスはある。同様に不動産も市場価値が変動する。

家の資産としてのリスクをオプションで軽減するのが火災保険なんじゃないですか。

ただ、不動産の場合は流動性が極めて低い割りに相対的にリスクが大きい。故に投資用不動産の取引利回りが金融資産より高いわけでしょう？

[87: 匿名さん]

80さんの意見に全面的に同意です。特に保険に例えているところがわかりやすい。
一般的に、長生きするほど賃貸生活より分譲を購入した方がトータルで特になる。保険も同じで、若い頃は安い掛け金で加入できるけれど、年を取ってからの新規加入は難しい。若く健康だった頃は、保険に加入しなくても賃貸生活を続けていてもまったく問題ないですが、年を取って収入が減り病気になってからはどちらも厳しい。
また、早世したときに少ない掛け金で大きな死亡保障が下りたり、団信でローン残債が消えるのも同じだと思います。

[88: 匿名さん]

>>80
>全ての人が生命保険とかに入ってるかい？その人の将来に対する予想やリスクに対する態度で全然違うだろう。リスクをテイクして問題無いと思う人は、当然リスク回避しない。
それはちょっと違うな。生命保険に入らなければ保険料が浮くというメリットがあるから、当然リスクを取る人もいるだろう。しかし、住宅の場合は購入にせよ賃借にせよ支払いが発生するのだから、賃借にはリスクを取るメリットが無いことになる。メリットが無いものを好き好んで選択する人はいないはずだ。

[89: 87]

>>88さん
この場合は、ローンの利息が保険料にあたるのだと思います。
似たような設備・面積の場合、賃料の方が割高になると思いますが、分譲購入でローンを組んだ人は元本以外に利息や修繕積立費、固定資産税を払っているので、結局は分譲の方が月々の支出（住居に関しての絶対的支出）は若干多くなるでしょう。その部分を掛け捨て保険と同様に考える人が分譲を購入し、保険は不要、自分の貯蓄で何とかすると考える人が賃貸になるのではないでしょうか。

スレタイに戻すと、私の個人的な意見は『ローン残債が時価売却額を下回ったとき、分譲は資産と考えられる』です。立地や広さ、仕様によって大きく違いが出ると思いますが、結局はそこになるのでは。

[90: 匿名さん]

>>89さん
>立地や広さ、仕様によって大きく違いが出ると思いますが、結局はそこになるのでは。
同意します。資本主義の原則からすると、不動産所有者のうち上位二割の人が全不動産収益の八割を得ているんでしょうね。そういった人達が持っている不動産は資産と呼ぶにふさわしいと思います。え、あなたも持っているって？　それは羨ましいですなあ。

[91: マンション購入者]

>>89さん

『ローン残債が時価売却額を下回ったとき、分譲は資産と考えられる』
というのが結論でしょう。正確にはエクイティですね。住宅の価値が下がるというのが前提の日本ではあまりポピュラーではないですが、住宅の資産価値は上昇するものという前提のアメリカでは、このエクイティ部分を担保にして借入れができますよ。そうなると資産以外の何ものでもないですね。

早く日本もそうなるといいですね〜

[92: 大学教授さん]

>>91さん

残念ながら、「住宅の資産価値は上昇するもの」というアメリカの前提も崩れつつあります。

小難しい議論は抜きにして、

結局、株・不動産にかかわらず「安く買う」のが重要であって、高値掴みしてしまったら株も住宅も単なる負債ですね。

何事も「買い時」を見極める目が重要です。これが難しいですが・・・。

スレへの回答でいうと、２〜３年前に底値で超低金利で購入できた家は、資産になりますが、今後、都内で購入する不動産は負債になる可能性が高いでしょうね。

[93: 匿名さん]

>結局、株・不動産にかかわらず「安く買う」のが重要であって、高値掴み...

経験則からいけば、金利は不動産価格を後追いする形になる。

①不動産価格が上昇、つまり景気が良くなる。
↓(少し遅れて)
②金利が上昇
↓(少し遅れて)
③不動産販売が不振になり、相場が下がる。
↓(少し遅れて)
④不動産がまた売れ始める。
↓(少し遅れて)
①' 不動産価格が上昇、つまり景気が良くなる。
↓(少し遅れて)
以下繰り返し。

不動産価格と景気はまったく連動しているわけではないが、
ほぼこういう見方でいいと思う。

米国は、現在②から③へ移ったところだ。
不振に加え、差押え物件の投売りがさらに拍車をかけている。

日本は、今①から②へ移ろうとしている段階。
買うかどうか迷っている人は、③まで待った方が賢明だろう。
それまで(あと5〜10年?)は賃貸で、できるだけ頭金を貯めた方がいい。

よく、賃貸だったら家賃を払わなければいけないから
貯蓄ができないと言う人が多いが、考え方がおかしい。
持ち家の人だって、ほぼ同額のローンを返済しながら、
貯蓄をしなければ、将来の建替え・住替え費用を捻出できない。
定年近くで、またローンを組むのは難しいからね。

[94: 匿名さん]

>>78
まあ、保険と考えても、じゃあ保険の価格はどうやって評価されるの？と考えれば、１２のような議論になるだろう。その意味では真実は一つなのかもね。

>>89
代わりに説明ありがとう。

＞ローン残債が時価売却額を下回ったとき、分譲は資産と考えられる

については、保険を資産と考えるかどうか、またその人の将来の予想によって変わってくるんじゃないかな？
というのは、例えば本人が10年以内に死ぬか確率が90%で、死んだ場合団信でローン残高が返済される可能性が80%と判っていたら、その場合は例えローン残債が時価売却額を相当上回っていたとしても、資産といえる可能性が高い。まあ、この場合は資産というか子孫への遺産になるわけだな。
逆に、孫子も無く、本人が80歳まで元気に生き続け、老後の年金も十分で介護の世話にもならずポックリ逝くと確実にわかっていたら、いくら時価売却額がローン残債を上回っていたとしても、税金が増えるばかりだから、上回れば上回るほど費用が増えて、むしろ負債になるだろう。
ではどう考えるべきかというと、何歳で死ぬとか退職するとか地価が上がるとか下がるとか、考えられる限りの色々なケースの組合せのシナリオを考え、それぞれのケースで自宅をローン購入し保有する事に伴うキャッシュインとアウトを計算し、それにそれぞれのシナリオの発生確率を乗じると共に時間価値を考慮した割引計算を行い、算出された各シナリオのキャッシュインとアウトを合計して、今現在の自宅の資産価値を求めるのが、正しいという事になる。企業会計におけるPBOの計算と同じだな。貸借逆だけど。
しかしながら、投資物件でもなく現に住みつづけているし住みつづける予定の自宅の価値を、そんな苦労して求めた所で特に意味はなく、また実際、集団的にならともかく、個々人の将来のシナリオの発生確率などわかるはずも無く、無意味な話だ。
だから、俺が思うには、投資物件でもなく現に住みつづけているし住みつづける予定の自宅が、一般的な感覚における資産であるとか負債であるとか論じる事自体がむなしく、等しく元本保証の無い貯蓄型保険程度に考えておけば良いのではないかと思う。その意味では、どんな値上がり物件だろうが値下がり物件だろうが、利回りの差程度の話に過ぎない。まあ、＋１０％と−１０％では大違いというかもしれないが・・・。

[95: 匿名さん]

>>93
＞持ち家の人だって、ほぼ同額のローンを返済しながら、貯蓄をしなければ、将来の建替え・住替え費用を捻出できない。

本来鉄筋コンクリート造のマンションは100年持つし、今の流れもメンテナンスや管理をしっかり行い、寿命をできるだけ伸ばそうという流れが主流になっているよね。まあ100年持つかどうかは別として、売却価値などほとんどなくなっていても取りあえず住む事はできるだろう。そうであれば、持ち家の人は貯蓄ができるというより、将来(ローン返済後)の賃貸料を節約できる＝今貯蓄しなければならない額が、賃貸の人より少なくて済む、ということだろう。
現預金で貯蓄するかわりに、家という形で貯蓄し、賃貸料の節約という形で年金を受け取る事ができる、というイメージだな。

[96: 匿名さん]

>まあ100年持つかどうかは別として、売却価値など
>ほとんどなくなっていても取りあえず住む事はできるだろう。

貯蓄する余裕のない人は、結局そうなるわけね。
マンションの場合、建替え動議が決議されなければいいけど。

先日の報道ステーションで、
ニュータウン全体が老人ホーム状態になって、孤独死を防ぐため、
まだ元気な人が見回って、生きているかどうかチェックしている
というのがあった。
孤独死などがあった部屋は、事故部屋として安く貸し出されるとのこと。
この事故部屋を、年金の少ないお年寄りが借りているという事実。
まさに悪魔のサイクル。なんかゾッとした。

[97: 匿名さん]

>この事故部屋を、年金の少ないお年寄りが借りているという事実。

自然死なら、孤独であっても、事故とは言えないでしょう。

格安な部屋を、年金の少ないお年寄りが借りていると読みかえれば
善の循環でしょう。

[98: 匿名さん]

>自然死なら、孤独であっても、事故とは言えないでしょう。

でも、世間では事故部屋として扱っているみたいだよ。

>格安な部屋を、年金の少ないお年寄りが借りていると読みかえれば
>善の循環でしょう。

確かにそうかもしれない。
似たような境遇の人達が集まれば、助け合いの精神も出てくるだろう。
でも、そういう人達の仲間入りになりたいの?
特に>>95さん。
50年100年経ったマンションに富裕層かそれに近い人達が住み続けるなんて、
余程の物件でなければありえない。

[99: 匿名さん]

部屋で人が死ぬのは珍しいことでも何でもないが、いわゆる「孤独死」というのは亡くなったその日に発見されるようなものではないので、事故部屋になることも多いでしょう。件の番組でも、「最近見ないなと思ったら部屋を訪問することにしている」としていたし。
自然死ですぐに発見されるような場合は、事故部屋にもならず、当然家賃も割引されることはないと思われる。

>>99の下４行は意味がわからない。
Ａ）裕福層の賃貸派……良質マンションを借りて住む
Ａ’）裕福層の分譲派……良質マンションを買って住む
Ｂ）そうでない人の賃貸派……老朽化した建物の事故部屋を安く借りる
Ｂ’）そうでない人の分譲派……老朽化した建物にそのまま住む
ＡとＡ’、ＢとＢ’は比較できるが、ＡとＢ（Ａ’とＢ’）は比較するだけ無駄。

[100: 匿名さん]

>>98
９５だが、うん。仲間入りしたいね。
>>99が解説してくれているが、
そもそも老朽化したマンションであってもとにかく住居が確保できるという「保険」は、リストラか病気か原因はともかく、購入時に想定していたような収入が得られず貯蓄できなかった時に役立つ物だ。その「保険」を行使するような状況になった時、もし「保険」が無ければ、例えば賃貸であったら、貧乏老人の助け合い老朽マンションどころか、それこそ川原のブルーテントにしか入居できなくなるだろう。
まあ、生活保護があるからそこまでには至らないだろうが、いずれ近いうちに老人の生活保護は介護と税金の節約の必要性から、どこか不人気地に施設でも作って集団入居させるようになるだろう。それよりは住み慣れた貧乏老人の助け合い老朽マンションの方が良いと思う。

[101: 匿名さん]

ごめん、ちょっと舌足らずだった。

>でも、そういう人達の仲間入りになりたいの?
そういう人達というのは、Ｂ，Ｂ’の人達という意味。

誰だって、Ａ，Ａ’の人になりたいだろう。
Ｂ，Ｂ’になりたいなんて人はいないよ。

>>95には、
貯蓄ができなくても、建物いくら古くなっても、住もうと思えば住める
と開き直ったように読めたから、そう聞いてみたわけ。
賃貸派だろうと、持ち家派だろうと、もし老後の蓄えがなかったら、
悲惨な人生の最後が待っているということだ。

[102: 匿名さん]

９５さん、
あらそうなの。
俺は嫌だよ。そんな生活。

[103: 匿名さん]

>>101
いや、だから誰もがＢ・Ｂ’にはなりたくないのは当たり前で、それでももしそうなってしまった場合、賃貸生活を続けるより分譲買っていた方がリスク回避の一つにはなるねと>>95さんは言ってるんでしょ。

それに対して、「いや、リスク回避にはならない。貯金が底をついたときは分譲より賃貸の方がメリットがある」というなら話は繋がっていくが、98や101では「老後の備えは大事」ということで、そんなのは誰もがわかってる（わかっている上で賃貸か分譲かの話をしている＝どっちならリスクを抑えられるかという話で、その中の一つに老後の対策が挙がっている）。