プレージアブラン東園田はどうですか？

[物件比較中さん]

プレージアブラン東園田をチェックしてる方はいらっしゃいますか？

緑が多い住宅地で環境は良さそうですね。
駅まで行けば施設も多く、特に困ることは無いように感じます。
気になるのは太陽光発電で、実際節約になるのでしょうか。

レイアウトなども相談出来るみたいです。
情報交換しませんか？

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/kansai/sinki/pb108/index.html
所在地：兵庫県尼崎市東園田町二丁目51番1（地番）
交通：阪急神戸線「園田」駅徒歩9分
総戸数：108戸
間取り：2LDK～4LDK
住居専有面積：72.45㎡～93.02㎡
バルコニー面積：10.69㎡～22.70㎡
駐車場：63台（平面式4台・機械式59台）
予定販売価格帯（税込）：2,800万円台～4,400万円台
売主：オーエス株式会社 、株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

[193: 署名]

スーモに再びこの物件出てますね。売りは神戸線沿線と太陽光パネルと書いて有る。太陽光パネルよりガラストップコンロは標準で欲しかった。床暖房は光熱費高く付くし、持ってる人に聞いても使ってないよね。あと洗面所の鏡の扉、小さい気がする。。なんで太陽光パネルあるのにオール電化じゃないのか。オール電化の方が光熱費高くつくんだよね。震災前はオール電化ってみんな言ってたのに、原発稼動しなくなって再びガス。この先何が起こるかわからないけど、マンションの太陽光パネルもいつか評価される時代はやってくるのかな。

[194: 契約済みさん]

192さんへ
確かに同じ金額を出すとすれば、戸建ての設備は物足りない気がしますよね。
戸建てなら、駐車場代と管理費分は物件価格にプラスしないとと思います。
レピアについては、やはり価格のことと戸数が少ないことで検討しませんでした。
それをいうとウェリスもそうなるのですが。
レピアもいいマンションだと思います。高級感ありますよね。
ここは、修繕積立金が高いと思います。修繕計画書を見てもそうです。
最初の一時金も高いですから。
その分、しっかりと修繕できると信じています。
やはり太陽光パネルと立体駐車場の影響でしょうね。

[195: 検討中]

193さん
世間一般的に戸数の多いマンションはどの様なメリットがあるのでしょうか。ここのマンションも園田内では戸数が多いという事で注目を浴びてますが。。例えば管理費が安くなるとか？他にもあるのでしょうか。 レピア実は私は狙ってましたが、EASTはぼちぼち出てたけどWESTは全くでませんね。まだ四ヶ月しか探してないんですが。

[197: 署名]

競馬の話題、よく出てくるけど本当暇だなあ。競馬場まで大分距離あるよ。歩いていく距離じゃないでしょ。まあ、毎日通えば足腰鍛えられるかもね。

[198: 契約しましたさん]

検討中さん

営業の方が戸数が多いと管理費が安くなると言ってましたよ。
駅前のヴェルビー？でしたっけ？
あちらも見に行きましたが、こちらも営業さんがうちは戸数が少ない分管理費が高いんですって言ってましたよ。

[199: 契約済みさん]

195さんへ
戸数に関しては、一般的には多いほど、管理費や修繕積立金が安くなる傾向があると思います。
ただ戸数が多くても、共用設備が充実していたり、管理人が24時間常駐していたりすると、結局高くなったりするので、一言では言い切れないと思います。
バランスが大切ですよね。駐車場のこともありますし。
ここは、派手な共用設備がないので良いのではと思っています。

[200: 検討中]

199さん
機械式駐車場は気になってるポイントなんです。今時、工場地帯のマンションでもない限り平面駐車場は望めないものの、やはり、修繕計画には大分影響するのでしょうか。たしか、機械式三段でしたか？？ちょっとうろ覚えなんですが。それを気にする以上に東園田は便利な場所なのでしょうか。例えば園田内でも小中島や善法寺に行くと物件安くなりますよね。東園田に比べると最低でも500万は違う気がします。そんなに東園田は魅力があるのでしょうか。

[201: 匿名さん]

この近辺にすんでる人で園田競馬場の常連ってのはまずいないです。
ここらの住民でで園田競馬場にいくのは、年に一回開催される園田カーニバルの時くらいですねぇ

ただ朝、猪名川沿いを散歩すると馬が走ってたりするので見てて気持ちいもんです。

[202: 検討中]

競馬場の話題よく出て来ますけどそんなに気になるポイントですかね？？住んでない人に園田と言ったら、まず競馬場とか言ってくるのでそれだけ有名なのかもしれないけど住んでる人にしてみたら、日常ある事も忘れるくらいのレベルだと思います。私はそれよりも気になるポイントがたくさんありますよ。

[203: 匿名さん]

あくまでも一般論ですが
修繕積立金は
専有面積でいうと
平米200円が本来必要な最低基準みたいですね。
それでも大規模修繕の際には
一時金がいるようです。

ただ殆どのマンションは売りにくいので
そこまではしないそうです。

タワーや共用設備によっては
300円以上必要みたいですよ。

機械式駐車場はメンテナンス料もいるけど
20年くらいで設備更新がいるようで
1台あたり250万円くらいみたいですよ。

駐車場料金でやろうとすると1万円くらいとらないと
無理だから
マンション全体の修繕積立金使うことになるかも。

[204: 検討中]

203さん
詳しい説明ありがとうございます。この計算でいくとこの物件は妥当な価格の修繕計画と判断してよいのでしょうか。少なくとも安くはないけど際立って高い訳じゃないんですね。でも最初の修繕積立金は安く設定されてるわけですから後々どの位響いてくるのかわからないですね。でもそこまで考えてたらマンション買えなくなるし、どこで自分の線引きをするべきかわからないんです。

[205: 検討中]

たしか、ここの駐車場は戸数の六、七割の数ですよね。マイカー持つ人減って来てるから空車出さないためにもその位の数になるのかな。

[206: 匿名]

最初の修繕積立金も決して安くないと思いますよ。管理費もね。計画では三年ごとに上がりますから、ある意味でしっかり作っているのか、やはり太陽光パネルの維持に結構お金がかかるのかと思います。
立体駐車場に対しても一番お金がかかる想定になってますね。
駐車場の数は、かなりシビアによんでると思います。駅から徒歩１０分以内だからかな。
確かに埋まらないと費用倒れになりますから、きちんと埋まる方が良いでしょう。駐車場代も安くないですね。
色々合わせると、安い物件では無いです。考え方ですが、買いやすいようにわざと安くしてる部分も無いということだと思います。

[207: 検討中]

206さん
最初から安くして買いやすくっていうのが、どこのマンションも買わせるためのやり方だと何と無く知ってますが、このマンションは三年後、五年後は飛び抜けて上がったりする事も無く、最初から高めの料金設定なんでしょうか。太陽光パネルも含めて。

[208: 契約しましたさん]

管理費や修繕費の年度ごとの支払い表？みたいな物を見せてもらいました。
ガンガン上がって行くのでびっくりしていたら、あくまでも予定で組んでいる部分なので管理の方と話し合いをしてここはいらないとか出てくるからこんなに上がらないですよと説明を受けました。
契約したものの、管理費等で首が絞まらないか心配になってきました。

[209: 契約済みさん]

修繕計画書はきつめに組んでる方が良いとききますね。
管理費は大きく上がらないと聞いてますので、合わせて３万円くらいがマックスなのかなと思っています。
確かに安い方が良いのですが、積立不足で修繕出来ないとなると一番困るので、ある程度覚悟はしています…。マンションではこれが揉める元みたいですね。
このあたりを抑えるには平面駐車場で、共用設備が過度じゃないところにするしかないのですが、なかなか無いですよね。

太陽光パネルの維持に関してはよく分からないですね。基本的にはメンテナンスフリーみたいですが、本当かどうかは。

[210: 契約済みさん]

東園田町の良さについてですが、何でも身近にそろってることでしょうか。
学校、病院、銀行、スーパー、など特に生活していて困ったことはありません。それぞれいくつかありますから、選択も出来ます。
車があれば、大型のショッピングセンターや総合病院へもすぐです。
小中島や善法寺になると、川を渡るというのが必要になりますが、実際には渡りにくい部分があります。
一度東園田町に住むと、川を渡るのは億劫になりますね。だから、あくまでも東園田町で探してました。

[211: 契約しましたさん]

>209さん

ありがとうございます
そうなんですね
マックス３万円ぐらいなら大丈夫です
修繕計画書がかなりきつく組んでありびっくりしましたが、安心ということなんですね

[212: 契約済みさん]

211さんへ

こういう費用をどう思うかが、戸建てにするかどうかと悩むところなんですよね。

積立金に関しては、未払いの問題があります。実際に今住んでるところでもありますから。
ここに関しては、そうならなければいいなぁと思います。

[213: 検討中]

212さんへ
分譲のマンションから分譲のマンションへの引越しなんですね。私は今賃貸マンションなので分譲の利点、欠点がイマイチ明確になってません。契約されたという事は、この物件に関して何が一番の決め手になったのですか？元々分譲に住まれてたらそんなに不便する事もないと思うのですが。管理費の未払いの人が多かった事だけが原因ではないですよね。