住友信託銀行について語りましょう（その３）

[匿名さん]

いよいよ、全国区の銀行中では8月は貴重な超長期２％台でした（ギリギリ）
今後も頑張ってくれるのでしょうか？
ここは実行の比較的少ない時期に低金利で客寄せ、実行の多い時にメガバンクとの差を少なく
というパターンなので、季節によってお得感がかなり違うと思います

[201: ろん]

そうなんですか。
通期、1.1%って、微妙ですね。
うちは、「通期じゃないけど1.3%優遇」
らしいです。

微妙・・・

[202: 匿名さん]

利息払いの大小が最も重要では。
利息が安いから住信を選ぶ。安いから期間短縮を選ぶ。これが総合的判断というやつさ

[203: 匿名さん]

>安いから期間短縮を選ぶ。
住信の自動返済（返済額軽減）なら期間短縮と利息は変わらないって言っているのが分からないのかな？

>これが総合的判断というやつさ
最も安易な判断ですよ。

[204: ろん]

住信を良くご存知の方々、ご相談します。

3600万、30年ローンの予定。
定年まで22年。繰上返済をして、定年で返済終了目標。

あなたなら、住信でどんなローンを組みますか?
ご教授ください。

[205: 匿名さん]

自動返済と自由返済の有利不利は、人によって異なるが、
繰り上げ返済をマメに、こつこつやっていこうとするなら、
住信の自動返済（返済額軽減）は、他行にはない、
非常に有利な制度であることは間違いない。

>>202
煽りですか？もし本気で書いているなら、
かなり恥ずかしいコメントでっせ。

[206: 匿名さん]

どなたか１０年固定（９月末キャンペーン-1.6%）
一本で実行又は予定の方いらっしゃいますか？
私は仮換え前提で１０年固定にしようかな・・と思ってるのですが、
どうでしょうか？
みなさん長期一本又はミックスの方が多いので、揺らぎます・・

[207: 匿名さん]

>>206
住信の１０年固定は、他の固定期間と比較して、
金利面で一番お得感があるような気がします。
おまけに９月キャンペーンにエントリーできてるんですよね？
ウラヤマシイ限り。
１０年一本で賢い選択と思います。
もっと石橋を叩きたいなら、
３０年固定と組み合わすという選択肢もあるけど。

[208: 匿名さん]

10年固定は他社と比較して選択しました。
私は2年と10年当初固定のミックス採用。
ミックスでも１．５倍の手数料と費用がかからない部分もあったので、
1本化とミックスでの費用は銀行に相談したらどうですか？
今は１２・２５からインターネットで1万単位で繰り上げ返済（自由返済）
できるようになります。（もちろん無料）、
気兼ねなく返済をちょくちょくできるのでこれは効率的かと。あと自動返済との差は
これを行うと変わりなくなるものと考えていますが・・ご参考になればと。

[209: 匿名さん]

自動返済の返済額軽減で繰り上げ返済した場合でも、毎月当初の返済額で返済し続ければ、それは自由返済で期間短縮にした場合と同じ期間、支払い総額になるというのは理解できます。
仮に毎月の返済額を減らしたいということが起こらないので自由返済のみで良しとした場合、保証料一括か、0.2%上乗せかどちらが有利になるのでしょうか。
今となっては一部繰上返済の手数料が無料となったので、あとは保証料返戻がどういう計算に基づくのか、詳しくわかればシミュレーションしてみたいのだけど。
以前担当の人に聞いてみたけど、詳しくは教えられないと言われました。

[210: 匿名さん]

期間短縮が安いの！　わからないかな？

あなたの判断が最も安易なんですよ

[211: 匿名さん]

210さんは教科書どおりの判断しかできない人みたいですね。悲しいね。
自分で計算してみたことがないのかな？

あと、言っておくけど、
期間短縮が【高い】（＝返済額軽減が【安い】）とはいっていないからね。
自動返済の場合は【同じ】になるっていっているだけだからね。

その上で、有利性を冷静に判断できるひとが住信を選ぶのでしょうね。

[212: 匿名さん]

繰上げ返済につてはスレ違いですから、下記リンク先を参照しましょう。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30004/

[213: 匿名さん]

保証料の一括or上乗せについては、下記リンク先を参照しましょう。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30061/

[214: 匿名]

1月の金利はいつごろわかるんですかね。ここのスレを見ると12月金利は11月30日にはわかったようですが。今月は冬休みもあるのでもう少し早いんですかね。

[215: 匿名さん]

たとえ銀行員でも一般行員レベルでは正確な数値は前日くらいになるまで判りませんよ。
1週間前になればざっくりとした予想はつくでしょうがね。
私は実行日を11月30日と12月1日のいずれかということでスタンバイし、11月20日過ぎに住信の担当者の「下がりこそすれ上がることは無い」という話を聞いて12月実行に決定しましたが、11月30日になってようやく確定金利の連絡を貰いましたから。

[216: 匿名さん]

＞２０６です。
色々アドバイスありがとうございます。
・長期と１０年固定ミックス
・１０年固定一本
・長期一本
で、銀行に相談しましたが、
長期一本の方がいいと勧められました。
銀行の言うとおり、やはり長期一本の方がいいんですかね？
借り入れ：２６００万
期間　　：３０年
ちなみに長期と１０年固定との
支払い年間差額は６万です。

[217: 匿名さん]

>216さん
この３パターンではあまり効果がないのでは？
そもそもミックスは短期と長期を組み合わせることでメリットを享受できるものと思いますが
いかがでしょう？
これでは、支払い可能あれば１０年固定を選択するのがベスト。
銀行側は一番もうかる長期１本と言うのは当たり前のようですが・・
その際、短期側が金額大きいほうがベターだが、金利上がるときに対処できうる金額に設定する・
これが通常と思うのですが

[218: 匿名さん]

>216さん

217さんのいう通りだと思います。
「安く買いたい人」が「高く売りたい人」のいうことを鵜呑みにしてはいけません。

１０年固定と３年固定又は変動のミックスがベターだと考えます。
変動は３年固定より金利上昇のリスクはありますが、▲１．５％の
優遇期間が５年間と３年固定より２年も長いので、ある意味お得です。

９月申込みのメリットがあるのに長期１本は考えられません。
１０年以下のミックスを選択すべきです。

[219: 匿名さん]

＞２１６です。
そうですね・・
銀行の言うことは100％信じてはいないのですが、
私だったらとか言われると弱いもので(^_^;)
短期とのミックスも考えたのですが、
この２、３年間は積極的に繰り上げ返済は
出来ないと思うので（子供が小さい為）
10年固定一本でいこうかと考え中です。。

[220: 匿名さん]

166です
169さん、177さん
コメントありがとうございました。

デベロッパー経由だと全期１％優遇しかなくて・・・

住信の３０年固定２．９９に興味があるのですが直接の銀行契約だと
住信GOLD保有or財形等の２年以上貯蓄のどちらかの条件を満たす必要があるのか？
と思い投稿させていただきました。

[221: 匿名さん]

つまらないことで悲しがる人もいるものだね。アフリカには食べるのにも困る子供がいて、悲しいのに・・。考えたことないのかな。

[222: 匿名さん]

>221

どうでもいいけど、なんでここでアフリカなのよ。
考えたことないのかな？

[223: 匿名さん]

どうでもいいなら反応しないでいいのに、って考えられないのかな？

[224: 匿名さん]

本日銀行で確認したら、住友信託のインターネット自由返済で無料になるのは、銀行の手数料と保証会社の手数料の両方のようですね。

[225: 匿名さん]

それじゃ、自由返済は、かなりお得なサービスですね。
自動返済はやめようかな・・・

[226: 匿名さん]

自由返済の期間短縮がお得です。

[227: 匿名さん]

>221

アフリカでボランティアでもしてなよ。

[228: 匿名さん]

>224さん
返還計算が不透明な部分が多い保証料ですが、手数料が無料でも返還率は他行と比べ高くないのですかね？

[229: 匿名さん]

224です。
変換率に関しては確認しませんでした。すみません。

[230: 匿名さん]

1月金利はさらに下がりましたね
上がると思ってたのに．．．よめないなぁ

[231: 匿名さん]

5年、10年は結構下がりましたね。
3月4月実行の人が多いようですから、この時期に下げて人集めでしょうか？

[232: とも]

みなさん、1月の金利、もう知ってるんですか？
教えてください。

[233: 匿名さん]

HPに掲載されていますよ。

[234: 匿名さん]

このままあと３ヶ月、持ちますように…。出来れば下がりますように…。

[235: 匿名さん]

>234さん
2007.3Ｍor4Mの実行ですか？
うちもここを3M実行で申込していますがドキドキですね？
都銀の債権売買部門にいる友人に早速TELしたところ、「向こう３ヶ月？解ればオレの夏のボーナスは軽く５００万円超えだよ！」といなされてしまいました。

[236: 234]

>235さん
４月入居を待ってる状態です。
ホント、ドキドキです。
４月が底になってくれるとスゴイ嬉しいｗ。

[237: 匿名さん]

久しぶりに見てみれば...
ぜんぜん上がってませんね＞金利
こりゃ、３０年固定を選んだのは
ミスジャッジだったかなｗ

でも、
この時期の低い金利は去年も見たような気が・・・
また、実行ラッシュの３月・４月に向けた
「撒き餌」じゃないの？＞住信さん

ｂｙ平成１８年３月実行者

[238: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31368/
の平成18年3月4月頃にそれらしき話題が出てますね。

[239: 匿名さん]

自営業は通らないですか？

[240: 匿名さん]

撒き餌だとしても、３−４月で３０年長期固定２．９５％までの上昇なら許せるな。
無理かな？

[241: 匿名さん]

繰上げ返済が、賞与返済分のある場合は賞与分から優先というのはどこの金融機関でも同じなのでしょうか？

だとすると、繰上げ返済による利息軽減効果が薄いですよね。賞与返済分元金が償還（完済）されるまで月次返済分元金が繰上げ返済の対象にされないなんて・・・

いずこの金融機関でも同じであればしょうがないのですが、ここだけそうだとすると再検討です。
私の認識不足であればいいのですが・・・

[242: 匿名さん]

>>241さん

私も最初は同じことで悩みましたが、
銀行の人に聞いたら、
ボーナス優先充当は
返済手数料無料の「自由返済（でしたっけ？）」の場合だそうです
手数料21,000円（何気に高い）を払えば、
ボーナス分と月払い分が同時に繰上げ償還できますよ（できました）。

[243: 匿名さん]

>>241さん
新生銀行では、すべての繰上げ返済が、ボーナス優先だと言われました。
住信だけではなさそうですよ。

[244: 匿名さん]

新生の繰上げシュミレーションしたらボーナス優先になってますね。期間短縮型だけどボーナスだけが優先された期間短縮されることになるんですね。（毎月の支払いは変らない）

[245: 匿名さん]

３月実行組みです。
三菱UFJと両天秤かけてます。
今月の住信３０年は低いので、このままいきますように！

[246: 匿名さん]

住信のローンをミックスで考えてらっしゃる方いますか？
差し支えなければ、どのような割合で組まれるか教えてもらえますか？
3月実行組みです。割合を悩んでいます。
今考えているのは、10年で繰り上げ返済できる額のみ、
10年で組もうかと思っているのですが、考え方これで合っていますか？
ローンにあまり詳しくないので、教えてください。

[247: 匿名さん]

同じく３月実行組です。
借入額２３００万円のうち、１３００を３０年固定、１０００を２年固定（自動返済）で予定していましたが、ここにきて全額１０年固定にしようかと迷い始めました。
予定通り繰上げ返済ができれば、１０年後の金利の変化に対応できるくらいには、元本が減っているはずなので…。２つのパターンの月々の返済額はほとんど変わりません。
金消会が間近に控えています。ご意見をお聞かせください。

[248: 匿名さん]

私も同じく3月実行組みです。
借り入れ2500万　半分を30年固定・残りを10年固定にするか、
全額30年固定にするかを悩んでいます。
自動返済をメインに可能なら自由返済をして期間も短縮していこうと思っています。
全く予想できない10年後の金利を気にせずにいられる30年固定がいいのかな？

NO.２４７さんの
2年固定の金利には魅力がありますが、財力のない私には冒険のような気がして手を出せそうにありません。

[249: 匿名さん]

同じく3月実行組みです。
借り入れ2500万のうち、1000万を30年固定、1500万を3年固定にしようと思っていましたが
10年固定の安さに1000万を10年にしようかとも考えています。（3月までに上がらなければ）
この場合自動返済はどちらに付けたほうがいいんでしょう？
今までの書き込みを見ていると短期のほうに付けている方が多いのかと思うのですが。

おりこうな繰上げ返済スレを見て返済額軽減型にとても魅力を感じています。
手数料無料の自由返済だと期間短縮型になってしまうんですよね？
繰り上げ返済をするなら金利の高いほうから。でも3年後の金利上昇も心配。
だったら全額30年にすればいいと言われてしまうかもしれませんが
短期の金利の低さの恩恵も受けたい。
どなたか知恵を貸してください。

[250: 匿名さん]

　本日、郵便にて住友信託から、優遇のチラシとともに案内等が来ました。8月中には本審査にも通っていて、10月にあったデベ主催の借入の説明会でも、住信の担当者に9月までの仮審査の方は、優遇幅10年1.6％、20年固定2.07％で優遇が取れているから、現在のベースが下がった金利にも適用されるから、すごく有利ですよと説明されたのに、今回入っていたチラシでは10年1.3％、20年1.87％にダウンしたものでした。だれか、情報知ってませんか。明日にはデベと住信に連絡するつもりです。