変動金利１００％で３５年ローン組んだ方

[TOTO]

今、低金利ですが、公庫を使用せず、すべて民間の変動ローン組んだ人
いらっしゃいますか？　以外と最終的には得しそうな気がします。私も
それで組もうとしています。

[522: 匿名さん]

>>520
大丈夫大丈夫。企業のリストラによる収益向上も限界がある。
所詮、企業も個人消費が向上しないと今後の業績は頭打ち。
個人消費が上がる為にはインフレ上昇を上回る収入アップ
プラス増税による目減りを補える収入アップが不可欠。

個人消費向上なくして経済成長はありえません。

[523: 年金/ローン]

ある意味、変動のギャンブルって潔い。

[524: 匿名さん]

35年で組んでも、２０年くらいで払い終えるんだったら有りなんじゃないですかねぇ〜？

[525: 匿名さん]

気をつけなければいけないのは、
金利と支払額の連動に、最長５年の遅れが出ることと、
返済額Ｕｐが上限２５％までになっていることだ。
元金の減りぐあいを、半年に一度くらいはチェックした方がいい。

[526: 匿名さん]

>>496
三菱東京ＵＦＪには１年固定あり。
小生は１年固定にしているが。

[527: 匿名さん]

>525
元本をきちんと減らす為には、金利ＵＰ分は繰上げ返済を行うべきですね。

[528: 匿名さん]

某信託銀行支店長コメントより
ゼロ金利解除により短期固定や変動金利利用の人が手持ち資金を繰上返済する動きが活発になった。
皆さん金利に敏感な様子です。

[529: 匿名さん]

金利が上がっても運用資金を手仕舞いして、繰上げ返済すれば問題ありません。

[530: 匿名さん]

金利UPしても運用資金には手を付けず、運用益である程度
補い、且つ、金利上昇局面ではある程度収入増も見込めるので
それで補填、且つ、生活レベルを多少下げる。
これで金利がまた下がるまで凌ぐ。

そうすれば手元の資産は減らないので安泰です。繰り上げ返済は
最終手段だと思ってます。

ちなみに金利UPの局面とは変動6%以上（優遇後5%）くらいと
見ています。
6%以下の金利でしたら別に高い金利とは思いませんし
特に問題なく払っていけるでしょう。

[531: 匿名さん]

変動６％の金利状態であれば、株の運用で１０％程度は可能でしょうね。

[532: 匿名さん]

>>531
でも運用資金と残債によると思うけど繰り上げ返済したほうが得する可能性もあるよね？
その辺の見極めが微妙。

まーでも低金利期間が長ければ長いほど運用資金も多く取れますからね。

[533: 匿名さん]

しかし、最低でも>>529で言っているくらいの繰上げをしておかないと、
元金が減らないよ。

[534: 匿名さん]

↑失礼、訂正します。
592(誤り) → 527(正解)

[535: 匿名さん]

来年3月末新築入居です。
年収800万、2800万借入予定
ゆっくり考えるつもりでしたが
物件の都合で、今年の10月頭にローン組みを確定しなければなりません。
金利の上がり幅がわかりずらいので
とりあえず三井住友の変動型100％元金均等返済にしておいて
入居後に固定に変更するか考えようと思っています。
固定変更時に今ある優遇1.0％は消えてしまうのでしょうか
固定＋元利均等に変更は可能でしょうか？
どなたか三井に詳しい方いますでしょうか？
ちなみにこんなFPもいますので参考まで。
http://www.nikkeibp.co.jp/style/life/sumai/plan/060629_kinri/

[536: 匿名さん]

はい、三井に詳しいものです。
優遇１．０％は完済まで有効です。
固定に変えても店頭金利より１．０％優遇です。
三井はインターネットバンキングなら金利種別の変更手数料無料です。
第１回の返済が終われば変更可能です。
（ただしボーナス返済併用の方は第１回のボーナス返済が終わってから）

[537: 匿名さん]

５３６です。
すいません、元金均等から元利への変更はできるかどうか知りません。
ご存知の方いらっしゃいませんか？

[538: 匿名さん]

535です
536さんありがとうございます。
三井は繰り上げ手数料もインターネットだと0円ですが
1回繰り上げにつき保証料から1万位とられてしまいますね。
三菱はインターネットだと2000〜3000円くらいの手数料をとりますが、
保証料からの手数料は3150円なので積極的な繰り上げを考えてみると
三菱のほうがお得なのでしょうね。

[539: 匿名さん]

>>538
詳しく教えてくれませんか?

[540: 匿名さん]

初心者で申し訳ございませんが・・・、

検討中の物件　2700万です。

緊急生活費を除く貯金1500万のうち、
1000万をファンドや社内貯金等で年2％で運用しています。
また、全期間1％優遇の変動金利が1.375％とします。

この場合、頭金1500万入れるよりも、500万だけにしておいたほうが得ですか？
運用利率＞ローン利率であるし、ローン残高多い方が減税を受けられると思ったので。

私が誤解している点等ありましたら、ご教授ください。よろしくお願いします。

[541: 匿名さん]

540に追加ですが、もちろん優遇後の変動金利の利率が2％を超えてくるようなら、
残りの貯金1000万円も繰上げ返済にまわそうと思っています。

[542: 匿名さん]

541
　その考えでよいと思います。社内預金の金利も上昇した場合、それを上回った段階でよいとおもいます。

[543: 匿名さん]

>>542
ありがとうございます。
助かりました。

[544: 神奈川市民]

私は　変動優遇1.2で35年はらっていくつもりです　来年タワーがたちますいろいえろきいていると　不安が　自分の考えだと　金利あがっても3％ぐらいだとおもいますマンション2650万　年収500
繰上げ返済でておもってましたが　じわじわあがりますね　労金の35年固定にきりかえようかまよってます　ご指導よろしくおねがいします

[545: 匿名さん]

俺三井で1.2％優遇ですが？来年3月に実行予定ですけど。

[546: 匿名さん]

日経に載ってたけど日本の金利が大きく上昇する条件は阿部総理次第で
少子高齢化と財政赤字の問題が解決出来なければ日本の経済成長はあり得ないので
無理との事らしいよ。

あと、専門家の意見では次の利上げ時期で一番多い予想は来年の1〜3月だそうです。

[547: 匿名さん]

住宅ローン債務者は利上げに従う以外ないもんね

[548: 匿名さん]

「無謀なローン」スレッドと本スレッドと内容が重複してしまいますけれども・・

【年齢】32才
【年収】620万
【物件価格（諸経費込）】4000万
【頭金】400万（諸経費300万+手付金100万）
【ローン】3600万円（35年・変動1.2%優遇）
【家族構成】　妻（専業）、子（8歳）

明日、金消契約です。
住宅ローンを組まれる方は皆さん多かれ少なかれ不安を抱きつつ実行されるのでは？と思っております。（高額所得者は違うのかもしれませんけれども・・・）
私の場合は、自他共に認める無謀なローンですけれど、長期ローンを組むのにはギリギリな年齢であることと、今の超低金利がそんなに長くは続かないと感じまして９月に実行することにいたしました。
NO.546さんの分析と同意見でございまして、超低金利は終わっても、すでに人口減少社会に入り、これからは限られたマンパワーと社会資源を活用した安定・低成長時代にシフトしてくると思います。プライマリーバランスが改善されるまでの（５年程度？）は激変はないと踏んでおります。
そんなもので、とりあえず変動金利で流される道を選択いたしました。二重の無謀です。あはは。。（苦笑）

[549: 匿名さん]

＞548さん
私も変動100％で来年実行します。
年収、借り入れ金、家族構成（専業妻付）あなたとほぼ一緒です。
同じ無謀派？ですがお互いがんばりましょう！！

[550: 匿名さん]

８月半ばまでは、金利の上昇に勢いがありましたが
８月末以後は逆に、金利に上昇圧力がありませんね。

ゼロ金利解除で勢いに乗りかけたけど
やはり足元の経済が不安定だからもう息切れ、という感じでしょうか。

最近になって、景気減速すら囁かれ始めましたので
変動金利でもあと５〜１０年は心配ないんじゃないでしょうか

[551: 匿名さん]

>>550

同意。
でもそれって喜んでいいんだか微妙ですね。金利は上がらないけど収入も増えない訳で。
むしろ税負担等生活環境は悪化するっぽいし。
多少金利が上昇しても経済が上向いているほうがメリットはあると思いますけどね。
でも無理なんでしょうね。

[552: 匿名さん]

全期間優遇１．２％は、借入れ金額によっては５００万くらいお得ですよね。

[553: 548です。]

＞549さん
同じ立場の方がいらっしゃって心強く思います。
家造りに際しまして、素人ながら建築のこと金融のこと楽しんでおります。
すてきなマイホームが持てるよう、お互いにがんばりましょうね。

本日、金消契約してきましたけれど、変動と固定どちらがベストな選択だったのかは、完済時まで誰にもわかりませんし、自ら考えて選んだ選択肢を信じるしかないのかもしれませんね。

過去37年間（1970年4月〜2006年9月）の変動金利の平均利率（短プラ＋１％）＝5.3％
5.3％−1.2％優遇＝4.1％
もし、もう一度バブルがきても、もし、もう一度高度経済成長があっても、おしなべて4.1％程度ですよ。（ん？３５年固定のほうがお得？？）

[554: 匿名さん]

>>553

バブルが来たら35固定のが得になるでしょうね。
でもバブルが来たら35固定を選んだか変動を選んだかなんて小さい事になるでしょう。

でもバブルは来ないと思うので過去37年間のバブル期以外の平均で考えたほうがいいですよ。

[555: 匿名さん]

中途半端なバブルが一番困るんだよな。
生かさず殺さずの金利になるのが．．．

[556: 匿名さん]

来春４月入居予定で、本日契約を行ってきました。
ローンを組むこと自体初めての経験で、とにかく頭金をかき集め
利息支払いを最小限に抑えられるように努力してきました。

結果、以下のようになりました。
年齢：３０歳
年収：５５０万円（残業代多し）
価格：３,１７２万円
頭金：１,４００万円（手付、諸経費含：３２０万円）
借入：１７７２万円
期間：３５年
家族：妻（専業主婦）、子二人（４歳、１歳）

私個人としては、先々のリスクを減らすため段階的固定金利
（当初１０年２．８％、１１年目以降３．４％）で考えています。

ですが、先輩方の経験談を読ませていただくと、今は変動＋固定のほうが
トータルコストがかなり抑えられると感じました。
私のような条件の場合、皆さんならどのような返済計画を建てられますか？
アドバイスをお願いいたします。

[557: 匿名さん]

＞556
頭金たくさん入れてますね。
手許にいくら残しますか？
（もちろん引っ越し費や新しい家具やカーテン費、幼稚園費などを引いてです）
それによっては繰り上げが出来ます。
借り入れが2000万切ってますので
全期間優遇措置があるなら
変動をからめてもよいと思いますよ。

[558: 匿名さん]

バブルは絶対にきません。
もう社会が成熟しきっている中では・・・。
ただ金利は上がると思います。
やはりこの低金利は異常ですし・・・。
日本国債は、今後どうなるか分かりません。
長期的に見たら、半分は固定に回すのがベターと考えます。

>556
頭金すごい!!
段階的固定金利採用と素晴らしく固いですね。
間違った判断でないと思います。
今アドバイス求めても固定で契約したなら当分変更は
ききません。
ご自身の判断に自信を持たれていいかと思います。

[559: 匿名さん]

>556
お子さんが1歳・4歳と言うことを考えると、10年固定 2.8までみるなら、フラットの2.781か2.780、
（4月はもう少し2.8より上がってるかもしれませんが）の元金均等ではいけたかも？
フラットS使えれば-0.3で五年間は2.481にも。
上のお子さんが14才から、支払いが上がりますが、
その前にちょっとつっこんで繰上げかせぐのですか？
まあ、どのくらいの返済・生活資金計画なのかがわかりませんし、収入も増えると期待はできますけど
（その分は単純に新たな余裕と考えて）堅い、余裕重視した計画なのでしょうね？

私は、中央三井の10年固定2.55通期−1.2の35年とフラットＳをノンバンクの2.781で40/60くらいで
検討しましたが、意外と月額が減らせず、諸費用が倍近くなり断念。
もっとがんばってがんがん返していくとして、中央三井で変動−1.2の10年〜14年とフラット同とを
20〜30/80〜70とか検討してみてますが・・。変動はなんと11月実行なんで短プラまたupしましたが
（前回のアップ時は金利2.375不変でしたから）今は1.175％、それでも年間返済額が90万前後up！
これを繰り上げていかないと、10年以内でも確実に金利上昇もっと増額返済しなきゃならず、
どっちにしても、100万以上余計に返済していくのは無理、と断念。学資貯蓄予定を食います。
私が購入したのは今は値上がりしている地盤のやや心配な地域なので、ふと35年ローンが心配になり
子供10才なので12〜4年以内くらいに売って、老親の介護に帰省しようかなども考えました。
地震リスクを半分以下にして、リタイヤにも備えると、売却時の残債を少なく、と焦りましたが。
結局、楽な返済が万時無難、フラット35の35年になりそうです。
2.781ですが、通期-1.2を考えると3.981を超える年数が多くないとフラット負け？
団信も繰上げしないで、普通に35年毎年、年払いしてるともっと差がなくなります。
自分の話が長くてすいませんでした。（謝）

[560: 匿名さん]

↑
「短プラまた」過去形誤り、10月up？するうわさですが・・でした。

[561: 匿名さん]

560さんの言うとおり、既に金利を上げているところ以外は、どこの銀行
も10月に変動金利は0.25あがりますよ。
だから、各行の優遇幅を上げて顧客確保に乗り出しているのかと。

私が556さんであれば、変動/固定=60%/40%のミックス35年あたりを
選択するかもしれません。
（配分は、ご自身のリスク許容度で変えてください）
そして、月額支払い分で当初支払い分より浮いたお金を貯蓄に回し、
一定額が貯まったら、金利の高いほうを繰り上げ返済にて元金を減らす。
優遇-1.2%でミックスを契約できれば、低金利の恩恵に預かりながら、
多少のリスクで固定より、総支払い額を減らせる可能性があるので、
現状はかなり有効だと思います。

優遇幅事態は、HPで表示されている内容だけではなく、ローンセンター
に相談しに行き、交渉することで表に出ていない優遇幅で契約できる
こともありますので、頑張って見る価値はあるかと思います。

[562: 匿名さん]

みなさんアドバイスありがとうございました。
５５６です。

問題なしと見てくださる方がほとんどで非常に安心できました。
ただ、まだまだ調べれば固定で良さそうな商品があるように思えましたので
引き続き検討したいと思います。

最終的なローン契約は、１月とのことなので
もうしばらく金利の動きを見ながら検討を行っていくつもりです。

取引しようとしている不動産屋によると、どうやら１０月の
金利は若干下がるとのことでした。
また、分からない点等出てきたときは、アドバイスいただきたい
と思います。
ありがとうございました。

[563: 匿名さん]

とうとう、この日が来ましたね。
「変動型の住宅ローン金利、大手行６年ぶり上げへ」
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20060929AT2C2803P28092006.html
でも、まだまだ大丈夫かな。

[564: 匿名さん]

変動は4月10月改訂ですからね。
ゼロ金利解除時点で分かり切っていた事ですよ。

次は来年4月までにもう1度利上げがあるかどうかですね。
阿部内閣的になさそうですが・・・

[565: 匿名さん]

問題は．．．
肝心の返済額は当分変わらないから、元金の減りが鈍くなることに
気づかない人が多いだろうということかな。

[566: 匿名さん]

消費者物価指数上がってますよ。
米もすごい；；

[567: 匿名さん]

>563
変動の優遇金利1.2％を持っている人には、まだまだタダ同然の安さです。

[568: 匿名さん]

質問があるんですが
年齢：３3歳
年収：400万円
価格：2800万円
頭金：600万円
借入：2200万円
期間：３５年
家族：妻（専業主婦）、子1人（１歳）
でローンを組もうと思っています。
フラットで1000万
銀行ローンで1200万（固定3年、金利1.25％（優遇幅1.25％、4年目からは0.7％優遇）
で借りるか短期固定（3年）で2200万借りるか迷っています。
皆さんならどうされますか？
仮に金利が4％ぐらいになってもその時なら返済できるかなと安易に考えているのですが皆さんの
意見を聞かせてもらえませんか？

[569: 長文ですが・・]

>568
量的緩和政策解除ゼロ金利政策の解除によって10年続いた超低金利時代に
幕が下ろされました。ただ、思ったよりも政策金利の切り上げ幅が少なかったので
長期固定が先行して織り込んでいた金利に差異が生まれました。
そこで半年位は調整が入り、微増・微減を繰り返しています。

しかしながら今後、社会保障制度・財政再建政策を踏まえて、確実に増税が待っています。
それも直接税よりとりやすい間接税に重きを置いて。
景気対策として数多くの減税政策も終焉を向かえ、はっきりと貧富の差が広がります。

上記の事が何を意味するのか？過去、金利が高かった時は社会全体が景気のよさを
実感することができました。
将来、金利が高くても景気のよさを実感できない人々のほうが多くなるでしょう。
住宅ローンを抱えている前提ではメリットよりもデメリットのほうが大きくなり、
金利も昔みたいに上がらないだろうと思っていても現実は実感なき景気回復で
金利は調整が終わり次第、次のステップへ移行するでしょう。

[570: 長文ですが・・]

何人かの人が言っておられますが、「昔みたいなバブルは来ない」この意見には賛成です。
ですが「未来型のバブルは来る可能性がある」と考えています。
今後、金利が上昇する可能性が高くなったのは事実ですが、こればかりは実際に金利動向を
見てみないと、変動でよかった、長期固定でよかったという結論は出ません。
最終的には自己責任ですが、一応、参考として変動＆短期と長期固定のメリットデメリットを
比較すると・・
変動＆短期　→　現時点での金利が低い。スタート時点で低金利の恩恵を生かすことで、
メリット　　　　長期固定に比べ余剰資金が生まれる。基本この差額を繰り上げ返済することで
　　　　　　　　総支払い総額で得をする可能性がある。
変動＆短期　→　短期の場合、期間明けの金利が不明。上昇時にぶつかれば支払額が増える。
デメリット　　　総支払い金額が確定できないので、計画がたてづらい上に安全性も低い。
　　　　　　　　(最悪、家を手放すケースがある。)
長期固定　　→　総支払い金額の確定。計画が立てやすい。安全性も高い。
メリット　　　　金利上昇トレンド時に2〜3％の固定金利で借りれるなら悪くない。

長期固定　　→　変動＆短期に比べるとスタート時は高い金利を支払わないといけない。
デメリット　　

[571: 長文ですが・・]

まぁ色々書きましたが、答えはありません。
変動オンリーでも悪いと思いませんし、フラット35オンリーでも悪いと思いません。
というのは、総支払い額では似たようなものになるだろうと個人的には思っています。
極端に金利があがるかも知れませんが、あんまり上がらないかも知れません。
但し、将来金利が上がると庶民が家を買えなくなるから金利が上がらないとか、
いっぱい変動金利がいるから金利が上がると困る人が増えるので上がらないとか、
上記の理由では何の効力もございません。
家は今後益々富裕層による豪邸化が進み、反対に庶民は賃貸化が進むと予測されます。
金利上昇で変動金利で破綻する人もいるかも知れませんが、金利上昇で儲ける人もいます。
最近では長期固定も人気になり、ある意味しっかりとした移行期間も設けて、金利上昇に
備えるべしというメッセージも数多く聞かれるなかで何も手を打たなかったのは自己責任と
言われてしまいそうです。
急な金利上昇でも耐えれる余裕のある人→変動・短期固定
急な金利上昇でも耐えれる余裕のない人→長期固定
568さんは二人目のこととか考えたら当分一馬力でがんばらないと
いけないと思うので、長期固定がよろしいかと思います。