変動金利１００％で３５年ローン組んだ方

[TOTO]

今、低金利ですが、公庫を使用せず、すべて民間の変動ローン組んだ人
いらっしゃいますか？　以外と最終的には得しそうな気がします。私も
それで組もうとしています。

[2: 匿名さん]

中途半端に5年、10年固定にするくらいなら全部変動の方が良いと思います。
10年固定してもインフレによる金利上昇への対策になりません。
インフレの可能性は目先の5年、10年後というよりもそれ以降の方が
心配ですから、そこの対策をしないと意味がないと思います。

[3: 匿名さん]

[4: 匿名さん]

今は公庫より民間の変動金利の方が低いし、公庫は１１年目から金利が
上がる二段階金利だから・・・今の時代では、悪い選択ではないと思います
よ。
また、これから色々な民間の住宅ローンの商品が出てくるだろうし（公庫廃止
に伴って）、公庫の神聖化の時代はそろそろ終わるんじゃないだろうか。

[5: ダニエル]

1０年後、２０年後の金利は誰もわからない。
民間金融機関の淘汰はこれからで、自分の
借りた銀行以外のところが債権譲渡を受けて
取立てにやってくることも日常的に起こってくる。
審査の面からも公庫は収入的な問題をクリアー
すれば誰でも借りられたが民間はそうはいかない。
表面金利と裏金利、借りる人によって、金利も違って
くる。。
公庫の審査で、民間も借りれる、公庫・民間の二本立
てのすまいる協調融資がお勧めですかね。
公庫から民間に借り換えできるけど、民間から途中で
公庫は乗りかえれないしね。
公庫は独立法人になりますが、なくならないから、うまく
利用しましょう。

[6: lion]

住宅金融公庫が廃止になり銀行ローンがマンションを購入する資金調達方法のスタンダードになる時代が目前ですね。
１００％融資制度が廃止になり、融資金額が減り、保証料が値上げになり、より銀行ローンへのシフトが進むことでしょう。
しかしながら、銀行は（基本的には）営利を目的とする会社ですから、市場金利・景気動向などで自社の利益を守るために
金利を上げ支払えなくなると、自社回収を諦めて保証会社に債権を廻し、やっとの想いで手に入れたマイホームを抵当権を
行使して奪って行く・・・そんな時代が近いのでしょうか？？？
貧乏人は一生かかってもマイホームは手に入らないのでしょうーねー
あーあー頑張って貯蓄するのが良策ですね・・・

[7: ミンミン]

最終的には公庫が一番徳なのでしょうか？
金利・諸経費・繰上返済・銀行ローンへの組替え等々を考えると(@__ @)
難しい選択ですね。やはり勢いとタイミングで決まってしまうのでしょうか？
営業マンの言いなりだけは駄目だと思い、現在勉強中です。

[8: 匿名さん]

3200万を100％変動でローン。（優遇精度活用で2年固定1%）
しかも諸経費ローンとの組み合わせ。
返済余裕です。

[9: 匿名さん]

3300万100%変動で35年払い。
35年といっても、余裕のある今のうちに貯金して、
繰り上げでどんどん返して期間短縮するつもり。

損得は払い終わってみないとわからないと思っています。

ちなみに7年前は公庫＆年金で組みましたがゆとり返済でちっとも元金が減ってませんでした。
その間金利が下がっていくし。

今回買い替えで残債ローンも入れて全額銀行の変動を利用することにしました。

[10: 匿名さん]

＞全額銀行の変動を利用することにしました
私も０９番さんに賛成です。ちょっと前は全額銀行は不安。しかし今は銀行かも。家は自営だしそんなに景気がすぐ復活するとは思えません。
今は夫婦で共稼ぎなので、（将来子供希望）稼げる時に返済する！これ一番だと思います。
頭金０円とか言うマンションもあるけど貯蓄にあることなし！金利が低いのは１０年〜１５年かもしれないけど、今に金貯めて早く返済した方が勝ちですよ。
公庫と民間銀行では差が歴然だし、現職の銀行マンでも公庫の金利になるには後１０年から２０年って言ってましたし。
差額プラスで借金返します・・・
あとは奥さんの給料に自信」があれば銀行で早期返済だと思いますけど。私は今それだけでがんばってます。。

[11: --------]

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[12: 匿名さん]

危険なのは金融危機で借りた銀行がつぶれること。
つぶれた場合どうなると思います？
この続きは、自分で調べてね。

[13: 匿名さん]

やっぱ変動かなあ

[14: 匿名さん]

いろんなことを考えて、結局、銀行と公庫の二本立てにしました。銀行は変動です。
３０年で組みましたが、銀行を先に繰り上げる予定です。銀行は金利が低い間に、数年で繰り上げで完済できる金額におさえました。だいたい五年後に完済予定。残りの公庫を、その時期の金利を見ながら、借り替えていくことを検討しています。
どっちが得とかすごく考えてみましたが、結局大事なのは返済力ですよね。銀行でも公庫でもどんどん繰り上げて返していける範囲内が原則だと思います。

[15: スマイル]

>公庫・民間の二本立てのすまいる協調融資がお勧めですかね。
スマイル融資って、民間BKはあまり積極的ではないので審査が通らない事が多い！って聞いた事が有るのですが、どんな物でしょうか？積極的なBK・消極的なBK等、スマイル融資ご利用の方、情報をお願い致します。

[16: エヘヘ]

うちも１００％銀行の変動で３５年になると思います。（まだ購入していませんが）
金利は（わけあって優遇金利ですが）今現在１０年固定２％切ってます。
この手の話はあまりよくわかっていないのですが、どうやら公庫のようには諸経費がかからないみたい。
公庫は保証人を立てない代わりに何十万も払うんでしょ？　しかもバックされないんでしょ？　もったいない！
しかもこの銀行は生命保険は銀行もちです。　私は得した気分になってたけど、ひょっとしてこれって普通？　

[17: エヘヘ]

度々ごめんなさい。
16で最初に「１００％変動」っていっておいて、結局１０年固定かよ！って感じですね。
自分でも混乱してました。　本当のところは１０年固定です。　変なカキコしてごめんなさい。

[18: 匿名さん]

すいません。銀行の固定金利での質問です。銀行に聞けと言われそうですが・・
たとえば１０年固定で３５年ローンを銀行で組んだとします。
固定期間中の当初１０年の間に金利が上がった場合、１１年目からの
支払時に新たな金利での支払＋当初１０年間では支払っていなかった
金利上昇分によって生じた未払い利息分も１１年以降に支払わなければ
けないと、とある住宅指南書にかかれているのですが、そういうことって
あるのでしょうか？

[19: 匿名さん]

？？？
１１年目は、ローン残金に対しての利息ですよね？
なぜ１０年間で払い終わった元金の一部まで、金利が発生するのでしょうか？
３５年ローンなら、残り２５年ローンの話しですが。。。

>銀行に聞けと言われそうですが・・

ご質問の意味がわかりませんので、その通りです。

[20: ぴい]

２５年ですが１００％銀行で借りる予定です。最初２年は固定で残りは変動金利。
公庫だとたしかに固定で固いですが、１１年目から金利が上がるというのがサラリーマンの年功序列の考え方を残していて納得いかないです。
うちは自営なので１１年目から収入が上がる保証ないし。別に好きで銀行から借りるわけではないけどお上の仕事は後手後手で時代遅れなものをそのまま残してるので公庫も金利を下げてるとは言え今の時代にそぐわないやり方ですよね。それに本格的なインフレになったら金利も上がるけどマンションの相場もぐっと上がって逆に得するのではと思うのですが。

[21: へぢ]

ぴいさん
年功序列の考え方が納得いかない、とか、この際考えないほうが良いと思います。
２５年もの長期のローンなのですから。
どのくらいの収入の自営をなさっているかにもよりますが、
２５年もローンを支払いつづけるのは、大変です。
冷静に考えましょう。
確かに公庫は11年目から金利が上がりますが、「1回だけ」です。
しかも、「３．５％（2003/7現在）」です。
それから最後まで３．５％でいてくれるんですよ。
どんなに物価が上がろうが、景気が回復しようが、です。
銀行の変動は、その時の景気や経済状況により、決定されるのでしょうから、
景気がよくなれば、どんどん上がっていくでしょう。
公庫の３．５％を超えて、上がっていくと考えておいたほうがいいでしょう。
もちろん、未来のことは誰もわかりません。
でも、ローンは２０年ですよ、いつまでも今の低金利でいてくれるとは、思えないんですが。
バブルの頃、銀行の変動金利は、６〜８％までいっていたらしいですから。
下がりすぎた金利は、その反動で必ず上がるってどこかのHPで読んだ記憶もあります。

そこで、提案ですが、
銀行の長期固定のローンはどうでしょうか？
新生銀行だったかスター銀行だったか忘れましたが、
３０年で３％固定ってのがあったと思います。
これなら公庫のように途中で上がったりしませんし、
公庫の３．５％より低金利だし、ぴいさんには向いているかもしれませんよ。
繰上げ返済の手数料も無しだったかも。すみません、うろ覚えで。
ぜひ、いろんなローンをお調べになって決めてください。
ちなみに僕は３５年ローンを公庫（８０％）と銀行（２０％）併用でくみました。

[22: ぴい]

へじさん、お返事ありがとうございます。
レスが付くと思ってなかったので、色々と考えていただいてうれしいです。

２０年たったら景気は上向きになるのかもしれないという考え方も判りますが、
私も主人も私の親もその程度では景気は回復しないと思っているのです。
我々が生まれてからずっとインフレで物価は上がるのが当たり前だという感覚が
ありますが、それは戦後の高度成長期の時代だったからであってバブル後
デフレとなった今はそんなに急に景気が回復しないと思うからです。
少なくとも８０年代のバブルのような時期はないのではと思うのですが、どうでしょう。

でも正直このスレッドを読んでからはホントに良いのかなという気にはなってます。
公庫で借りて金利が下がって何故３．５％も払ってるんだろうと思う時期が来たら
借り換えを考えればいいということでしょうか。
でもその頃ってマンション事情はどうなってるんだろう。供給過剰で価値が無くなっていたら
それも出来ないけど・・・。

[23: ぴい]

↑ごめんなさい、へじさんではなくへぢさんでした。
３０年固定金利の銀行ローン、ちょっと調べてみます。
でもうちはそんなに収入ないので、審査に通らないかもしれません。

[24: roku]

ぴいさんへ
すこし金利に関して誤解があるように思われます。
長期金利は景気と連動するわけではありませんよ。
そもそもここ１年ほどの超低金利は、異常なもので、
たとえ景気がこのまま停滞しても、国債の買い手が減れば金利は上がります。
生意気でごめんなさい。ただ少し心配になったので、ご参考までに。

[25: 匿名さん]

この前ファイナンシャルプランナーの講演を聞きました。
2008年頃にインフレになる可能性はあるといっておりました。
その根拠は国債の大量償還です。小渕さんが首相の頃(1998年頃)
景気対策で大量に国債(10年満期)を発行している。10年満期なので
2008年頃に償還が集中するということです。

[26: ぴい]

rokuさん、匿名さんレスありがとうです。
あまり詳しいことも判らず恥ずかしい発言をしてしまったのかと思えてきました。
やはりわざわざ変動金利を選ぶのは無謀ということでしょうか。
たしかに金利が高い時の変動なら下がるだけですが、低い時は上がる可能性の方が高いですよね。
今は銀行でも３０年固定の商品が結構あって驚きました。

変動金利での返済を選んだ方は何故そうしたのかを聞いてみたいです。

[27: 匿名さん]

変動金利で一番怖いのはインフレではなくスタグフレーションですね。
インフレならば収入も、不動産価値も上がるけど、スタグフレーションは
金利のみ上がるからね。
ぴいさんは20年間は景気がよくならないと思ってるようですが、
今のペースで20年間景気が戻らず国債を発行し続けると、確実にスタグフレーション
に陥りますよね。

それと公庫と銀行を比べる際には公庫は団信別、民間は団信込みを
考慮すべきですね。表面上の金利では比較できませんよね。

[28: 匿名さん]

初めまして、皆さん詳しいですね。
私は変動金利自体よくわかってない人なので、ちょっとWebで調べてみました。
ここ↓が分かりやすかったですね。
http://kodansha.cplaza.ne.jp/mgendai/2010/2010_2.html

[29: 青年Ｈ]

損得を計算したら、いまは銀行ローンですが、固定金利は今後支払いが増額しないから安心です。
いわば３５年であれば毎月同額家賃が引かれていくと思えば固定のが心配ないでしょう！
安心をとるか安さをとるか？だと思います。僕は公庫：銀行　６：４くらいがいいのでは！と・・
もしくは、銀行は1000万以内でおさえ、のこりを固定金利にするのがいいと聞きました。

[30: 匿名さん]

それなら全額銀行の固定にすればいいのでは？
何故固定＝公庫となるのでしょう？

[31: 匿名さん]

デベは、変動型を進めますよね。
それは、提携銀行があるから。
銀行にももうけをあげないとね。
個人的には、変動と固定を組み合わせて、繰り上げ返済を活用します。
繰り上げ返済も、その時に金利動向を見比べて、得する方を優先的に返済します。
センスが重要ですね。

[32: 匿名さん]

>>30
公庫は申し込み時金利、銀行は実行時金利だからです。
入居が近いなら銀行でしょう。
入居が１年後、タワーなんかで２年後とかになるなら、とりあえず公庫を申し込んで金利を確定させておくのが正解です。
銀行は後からでも選べます。その頃にはキャンペーン内容も変わってるだろうし。

[33: 32]

>>30
あと、35年ローンを組んでも実際に35年かけて返す人は非常に少ないからです。
頑張って15年ぐらいで返すor15年ぐらいで売ってしまう場合は、公庫の当初10年間の低金利が、銀行の長期固定に対して大きなメリットとなります。

[34: 匿名さん]

それなら10年固定かJAで借りた方がいいじゃん。
公庫は団信別だし。

[35: 匿名さん]

32みたいな”正解です”なんて書いて、自分の考えが常に正しいと
思ってる人って嫌われてんだろうな・・・。

[36: 32]

銀行で借りるのは良いと思いますよ。今の金利なら。
申し込みを躊躇するほど公庫を毛嫌いするのが理解できないです。わずかな手間と手数料なのに・・・

>>34
だから、銀行もJAも実行時金利ですよ。団信分（0.3%相当）なら、１〜２年で変動する可能性も十分にありますよ。

[37: 32]

１年前は公庫の当初10年間金利が2.0%だったんですよ。
団信別を考慮しても、現行の東京三菱10年固定2.2%に近い水準です。

１年で、これだけ違うんです。
入居まで間があるなら、とりあえず公庫を申し込んでおいた方が良いと思います。

[38: 匿名さん]

デベが公庫を毛嫌いするのは、知識がないから？
火災保険・地震保険だって、一般のものより安いし。
金利も高くありません。
市場の動向をにらんで、公庫から銀行に変更もできますよね。
銀行から公庫へは変更できないことを考えると、メリットもあるかと思いますけどね。

[39: 匿名さん]

1年前は東京三菱が1.9-3.4（団信込）やってたね。
最近公庫は高いよ
2.7-3.45（団信別）のどこに魅力があるのかな？

[40: 匿名さん]

>>39

一年前に契約して間もなく入居の人は公庫の２．０％は申し込みできましたが、東京三菱の１．９％は使えません。（現在、東京三菱１．９％はありません。）

今、公庫は２．７％ですが申し込みしておけば一年後、二年後に入居でも２．７％で借りられます。
銀行は実行時まで金利が確定しません。一年後、二年後に銀行から１０年固定２．４％以下（２．７％から団信相当０．３％を引いた数字）で借りられる保障はありません。

私は公庫から借りるべきと言っているのではありません。入居まで間があるなら申し込んでおくべきと言っているのです。

いざ入居の時、申し込み時の公庫金利２．７％と、銀行の実勢金利を比較して有利な方を選べば良いのです。
最初から銀行に絞って、公庫２．７％を見逃す必要はありません。（一年後・二年後、銀行の１０年固定が３％や４％に達しないと言い切れますか？）

[41: 匿名さん]

最近公庫の利用者って圧倒的に少ないからね。
勝ち組は財形または優良企業向けの提携銀行融資だろうね。

[42: 匿名さん]

でも公庫が下がってたら、逆に後悔するよね。
いつ申し込めばいいかなんて超能力者じゃないと分かんないよ。

[43: 匿名さん]

ところでなんで2.4％なの？
比較するなら反対に2.7に0.3をたさないといけないのでは？

[44: 匿名さん]

公庫が下がってたら、銀行も下がってますから銀行から借りれば良いだけです。

公庫２．７と比較するのは銀行３．０ですね。間違えました。ご指摘ありがとうございます。銀行１０年固定が３．０に達したら、今の公庫相当という意味です。

会社の優遇金利と言ったって実行時金利でしょう？公庫を申し込んでおくべき、という点には変わりないですよね。

[45: 匿名さん]

すげーな優良企業向けの提携ローンって
長プラ＋0.3％全期間固定または短プラ-0.3％変動とかなのにな。
これが1、2年後に公庫の今の金利より高くなるかもしれないなんて
予想するんだ。そうなったら日本発の世界恐慌だね。

>公庫が下がってたら、銀行も下がってますから銀行から借りれば良いだけです。
この時点でローンキャンセル特約は消滅してるよ。また公庫は申し込めないし。

そもそも2年後入居のタワーに今から契約している時点で＊＊＊何だよな。
周りは値引きしてもらった人たちばっかりだよ。

[46: 匿名さん]

>>45

客観的に見て、32の内容が正しいように思いますが？
私も公庫に申し込んだクチですが、本当に微々たる手間と手数料でしたよ。４００円ぐらいでした。
結局、財形にしましたけどね。

＞この時点でローンキャンセル特約は消滅してるよ。また公庫は申し込めないし。
この意味が理解できないのですが、当然ながら銀行（私の場合は財形）の融資ＯＫを貰ってから公庫を断るわけです。
何か問題がありますか？最初から銀行一本に絞ったところで、最終的に融資が断られる可能性があるのは同じでしょう。
そもそも、銀行に融資を断られる可能性がある方は公庫にしておくべきだと思います。

＞そもそも2年後入居のタワーに今から契約している時点で＊＊＊何だよな。
＞周りは値引きしてもらった人たちばっかりだよ。
こういう書き方は良くないでしょう。そもそも話題と関係無いですし。

公庫を申し込んでおいた方が良いというアドバイスは正しいと思いますが、何故こんなに否定されているのでしょう。

＞すげーな優良企業向けの提携ローンって
＞長プラ＋0.3％全期間固定または短プラ-0.3％変動とかなのにな。
＞これが1、2年後に公庫の今の金利より高くなるかもしれないなんて
＞予想するんだ。そうなったら日本発の世界恐慌だね。
結局、公庫の方が良い条件になるとは思えないということでしょうけど、それぐらい低い確率であったとしたって４００円程度で保険かけられるなら安いもんですよ。
受験で言えば、すべり止めみたいなもんです。

申し込んでも申し込まなくても同じなら申し込んどくべきだと思いますが、申し込むべきではないと主張するだけの根拠がありますか？

[47: 匿名さん]

>客観的に見て、32の内容が正しいように思いますが？
同じIPでこういう書き込みやめましょうよ。みっともない。
銀行はいつでも長期固定をやってるわけではないよ。
2年前にはどこでも扱ってなかった。キャンペーンを除けば
今でもＵＦＪしか扱ってない。そうなったとき長期固定は公庫しかないよ。
そのとき今より下がってる可能性もあるわな。
>結局、公庫の方が良い条件になるとは思えないということでしょうけど、それぐらい低い確率であったとしたって４００円程度で保険かけられるなら安いもんですよ。
それぐらい低い確率で大恐慌が来たときには家どころじゃないよ。
不動産屋もゼネコンも勤め先も倒産。

[48: 匿名さん]

長プラが劇的に上がるとは思わないけど下がるとも思えないね。公庫の当初１０年間金利は確実に上がるでしょ。公庫は二段階金利の差を縮小廃止の方針なんだから。

[49: 匿名さん]

>当然ながら銀行（私の場合は財形）の融資ＯＫを貰ってから公庫を断るわけです。
これは出来ない。

[50: 匿名さん]

>長プラが劇的に上がるとは思わないけど下がるとも思えないね。
上がる事も下がる事もある。劇的ではないけど。