変動金利１００％で３５年ローン組んだ方

[TOTO]

今、低金利ですが、公庫を使用せず、すべて民間の変動ローン組んだ人
いらっしゃいますか？　以外と最終的には得しそうな気がします。私も
それで組もうとしています。

[101: おやじ]

＞100
そうやんなあ。俺もそう思う。
やっぱり短期固定で刻んだ方が特やな。
損するとしたら、短期固定にしてる間に、もっと金利が低い短期固定が出てきたときやな。

[102: 匿名さん]

やはり公庫の団信が毎年１０万は痛い。
それが当たり前だと思ってたよ。
５年で５０万だからね。
つー訳で銀行に借り換えしました。

[103: 匿名さん]

契約した時の利率にもよるよね。
利率が低い時の公庫や財形だったら、銀行に借り換えしないもんね。
団信＝銀行金利+0.2%くらいだっけ？
3,000万円借りて、年間60,000円・・・
利率を取るか、団信代を取るか・・・計算して得な方を選びましょう。
おいらは、公庫財形1.52%。団信代を入れたとして1.7%くらい。
5年固定の銀行の方がお得かもね。
でも、長期的に考えて（個人的な趣味で）、今のところ財形を選択しています。

[104: 匿名さん]

> 100
これからまだまだ下がると睨んで変動にしています。
変動にした皆もきっとそうでしょ！
それに変動だと繰上手数料も安いよ！

[105: 匿名さん]

絶対ではありませんが、変動金利はこれ以上下がる可能性は極めて低い。
何故なら、変動金利は銀行の短期プライムレートを基準にしているから。
市場の短期金利はほぼゼロの為、これ以上は低くならない。
しかし、短期固定よりも変動の方がメリットがでる場合もある。
短期金利と違って、長期金利は最低の頃に比べれば、まだ下がる余地はある。
短期固定といっても2年固定はあくまで長期金利に連動する為、2年間でもっと低い固定金利がでる可能性もある。
とりあえず変動にしとけば、その選択も可能となる。
もちろん、低くなった固定にシフトしたときのメリットとそれまでの変動−2年固定の差額のデメリットを比較する必要があるが・・・

[106: 匿名さん]

｜短期固定といっても2年固定はあくまで長期金利に連動する為
これはなぜでしょうか。短期連動に見えますが。
あと、1年固定にしない理由はなんでしょう？

[107: 匿名さん]

量的緩和政策の導入により、公定歩合が0.1%となり、
それ以降、変動住宅ローンの連動する短プラは1.375%が続いています。

変動住宅ローン金利は、長い間、1.375+1.0＝2.375%　となっており、
市場金利はもうこれ以上下がらないのでローン金利も、と思っていたら、
銀行が利鞘を減らして、全期間-0.7%キャンペーンで、実質、1.675%となっています。

なので、市場がこのままだとしても、銀行が更なるキャンペーンをすると下がる可能性は
残っているのですが、今月の雑誌のニュース記事でどこかの銀行が
「もう無理です・・」みたいな発言をしたそうで、やはり「今以上下がる」というのは
考えない方がいいですね。きっと。（下がり幅ももう残ってないし＾＾）

[108: 匿名さん]

短期と長期の区別は原則1年です。また、変動は短プラが基準なのに対し、固定はスワップレートが基準です。
短プラは銀行が政策的に変更するので、固定歩合同様、あまり動きませんが、スワップレートは毎日刻一刻と変わっています。
スワップレートがもう少し下がると考えている方は、一旦変動にしておいて、最も下がったときを逃さずに（2年でも10年でも20年でも）固定化できるチャンスを持ちます。
1年固定の方は1年間、2年固定の方は2年間は何もできません。1年後、2年後に金利が上がってしまったら、それを享受するしかありません。
これが1年固定・2年固定を選択するメリットです。勿論、必ず長期金利が下がるわけではないので、結果としてどちらが得かはわかりませんので、それぞれの方の考え方次第です。

[109: 匿名さん]

短期金利はこれ以上下がる余地がありませんが、107さんのご指摘のように銀行のキャンペーンにより住宅ローンの変動金利が下がる可能性はあります。
然し、これは新規に借入をする方にしか適用されませんので、既に変動で借入をしている方には無縁です。104さんは既に変動で借入をしている方と思われる為、銀行がこれからキャンペーン優遇を大きくしても適用されないので、金利がこれ以上下がる可能性は極めて低いと思われます。
また、これから借入する方も、銀行のキャンペーンがこれ以上良くなるとは思えないので、そろそろ限界と思われます。
最も低い条件の銀行に他の銀行が合わせる（下げる）可能性はありますが、最も低い条件よりも下げる可能性は、銀行の収益面から見て難しいと思いますよ。
ただ、三菱東京−UFJ、三井住友−UFJの統合問題により各銀行のリテール戦略は変わる可能性もあるので、絶対ではありません。

[110: 匿名さん]

♪わたし変動金利の住宅ローン、100％で組みました。だって、優遇金利で−0.7％、
提携ローンで−1％、将来金利が上がっても、優遇ずっと続きますって、、、、
言うじゃなああい・・・・・・。
でも、、、アンタ、優遇金利−1％でも、変動金利5％になったら4％の金利になっちゃいますからああ!残念!!
はやく固定金利に変えないとやばいぞ斬!

拙者、、、、東京三菱銀行の10年固定断られましたから・・・。切腹!!

[111: リスクヘッジ]

固定金利2.15%でもし金利が上がらなくても変動のほうが得だったと思うくらいで支払いは続けれるが、
変動で金利が思いっきり上がった場合は返済不能⇒自宅は競売。

リスクヘッジは考慮必要。

もし変動＋固定合わせ技ができるなら、それがBEST！

[112: 匿名さん]

思いっきり金利が上がった場合に、固定なら安泰などと思っているのは素人。
契約の時に渡される細かい字でびっしり書かれた規定書をよーく読んでみなさい。
次のような記述があるから。
「・・・の場合を除き、借入要項記載の利率は変更しないものとします。
ただし、金融情勢の変化、その他相当の事由がある場合には、銀行は、
借入要項記載の利率を一般に行われる程度のものに変更することができます」

まあ滅多なことでは発動しないだろうけど、
本当の経済危機的状況になれば発動はありうるだろうね。
無条件固定などという商品はこの世にないということ。

[113: 匿名さん]

>契約の時に渡される細かい字でびっしり書かれた規定書
そんなの貰ってないよ。A3が1枚だけ。某メガバンク

[114: 匿名さん]

もし5%になろうものなら日本破綻と読んだ。

[115: 匿名さん]

112さんの契約が特殊なのでは。
１０年固定を契約して、銀行が長期金利が上昇したから金利上げるなんてありえない。
契約に特約があれば別でしょうけど。

[116: 匿名さん]

アメリカの30年固定住宅ローンは6％後半。
グローバルスタンダードである。
ジャパンスタンダードは異常。だから今、外資が日本で金を調達して日本の不動産を買いあさっているわけ。
2％程度で借りて、10％前後で回しているからね。
団塊ジュニアの住宅購入がこれから本格化する。
これまでの日本もアメリカも、30歳後半から、40歳前半の人口が増える時期は必ず地価が上昇している。
3年〜5年後には土地バブルが・・・。
現に、ここ半年、織り込みチラシの物件価格が若干上昇してきている。
金利の上昇は、長期国債価格の低下⇒
長期金利指標の上昇⇒
財政投融資金利の上昇⇒
公庫基準金利（フラット35）の上昇⇒
銀行固定金利の上昇⇒
ゼロ金利政策解除⇒
短プラレート上昇⇒
変動金利上昇という順番だ。金利は、早いから、気をつけろ！！

[117: 匿名さん]

>>115
そうでもないな。どの銀行にも非常事態を想定した規定がどこかに載っている。
（ちなみに>>112の文面は某大手都市銀行）
通常は契約しないと約款は貰えないし、ネット上で住宅ローン約款を開示して
いる銀行は滅多にないけど、例えば

ソニー銀行
http://moneykit.net/visitor/stpl/stpl55.html
第8条　適用金利
4．本条1項から3項にかかわらず、金融情勢の変化その他相当の事由が発生した場合、
適用金利が見直される場合があります。

[118: グッドローン]

グッドローンも金利見直し条項はあるのでしょうか？

[119: 匿名さん]

なんといってもソフトバンクです。必ずあります。

[120: 匿名さん]

私はソニー銀行の変動金利で30年ローン組む予定です。
今なら0.7パーセント優遇で変動金利は1.1程度。
固定への切り替えが自由で手数料もかからないので、変動で引っ張るだけ引っ張ってそのあと、固定金利に移行していこうと思っています。

[121: SBIモゲ]

フラット３５はないですよね？
担当者に変わりませんと聞いたけど、不安。。
でも、証券化ローンやし、いけるんかな。

[122: 匿名さん]

住友で2600万残　変動　2.375％　で30年で組んでます。
一昨年脱サラして自営業に転職したので、固定等の他銀行の借換が出来ません。
このような場合、エライ人どうしてますか？　アドバイスお願いします。

[123: 匿名さん]

変動金利のままこれ以上あがらないことを祈る

[124: 匿名さん]

どんな銀行であろうと「何かあれば金利変えます」は入っていると思う。実行するかは別の問題。
これは、世界恐慌的な事が起きた場合のリスクヘッジ。余り気にする事ではない。もし、実行されれば固定を反故にするわけだから、変動金利なんてすっ飛びます。笑
>122
貯蓄して、何時上昇しても未払い利息が発生しないように繰り上げ返済できるようにしておく。
これ以外対策は無いと思う。

[125: 匿名さん]

>金融情勢の変化、その他相当の事由がある場合には、銀行は、借入要項記載の利率を一般に行われる程度のものに変更することができます

そんな非常事態まで想定してどうする？
その時は「変動」だって同じように上がってるわけだし。
それとも、そんな事態のときは「変動」のほうが得なのかい？
何が言いたくて そんなことを持ち出したか　よくわかわんね。

また、過去をみれば銀行自体が経営失敗しても、固定金利を変更することなく国有化を選んでるし。
マジで固定金利を反故するような事態の世の中なら、無茶苦茶なわけで変動も固定もクソもないと思うな。
逆にハイパーインフレでローンなんてなくなってるんじゃない？

[126: 匿名さん]

>>124
ありがとう、銀行にも相談に行ってきます

[127: 匿名さん]

>>112
あなたもちょっと素人っぽい

[128: 匿名さん]

122いろんなスレに同じこと書き込んで。
マルチうざいよ。

[129: 匿名さん]

過去に銀行は強引に金利改定を債務者に対して要求したことがあると聞いた事がある。

[130: 匿名さん]

９年前に購入したマンション。２割頭金、２割民間、６割公庫
今になって考えると全部民間の変動ローンにしておけばよかった。
あ〜あ大損した

[131: 120]

ずいぶん古いスレが復活してますね。
一年前の自分の書き込みを読んで、なんて＊＊なんだろうと反省しきりです。
固定組むのに一番いい時期に変動にした私って・・・

[132: 匿名さん]

>>122
ワー本当だここにもいた・・・
ところで今はやっぱり固定の方がいいのかな？

[133: 匿名さん]

>>129
それは個別の事業資金融資の話でしょ
無数にいる住宅ローンの債務者に対してはそんなことできません

[134: 匿名さん]

>>124
＞「何かあれば金利変えます」は入っていると思う。
＞実行するかは別の問題。
＞これは、世界恐慌的な事が起きた場合のリスクヘッジ。
＞余り気にする事ではない。
そうでもないんですよ。
２０年近く前、低金利からかなりの高金利になり
年利６．１％の「低」利回りの国債が暴落した頃のこと、
実際に固定金利の「金利引き上げ」を各銀行が
既存契約者に要請したんですよ。
この時に要請を応諾した人の契約金利は
実際に引き上げられました。
勿論、拒否した契約者は引き上げられず
契約時の金利のままでした。

[135: １３４]

１３４投稿の訂正
×　２０年近く前
○　２５年くらい前

６．１％の国債はロクイチ国債と言って
１９７８年昭和５３年に発行されました。
１９８０年代はじめ頃のことでした。

[136: 匿名さん]

>>この時に要請を応諾した人の契約金利は
>>実際に引き上げられました。
>>勿論、拒否した契約者は引き上げられず
>>契約時の金利のままでした
これって応諾した人だけ損をする形で不公平のように見えるが、どのように
要請したのだろう？応諾しても債務者側にメリットが全くないように思える。

[137: 匿名さん]

つまるところ、やっぱりこういうことですね↓

＞「何かあれば金利変えます」は入っていると思う。
＞実行するかは別の問題。
＞これは、世界恐慌的な事が起きた場合のリスクヘッジ。
＞余り気にする事ではない。

[138: 匿名さん]

無知なFPが固定を進めるからこういう結果になる。
FPの中にはどうみても住宅ローンを利用したことがなさそうなやつもいて、
固定が原則なんていっている。
固定に縛られると、借入時の金利のみでなんか一生を左右される心理になる。

[139: 匿名さん]

私は多数の方がアホだと書かれている１０年間固定金利
で約３年前に３５００借りました。
当初から飛ばして毎月繰上げ返済（手数料無料）し、現
在の残は１９００弱となりました。
恐らく後、４年程度で全額返済となると考えています。
なお、事情により７年後（借入から１０年後）に借入残
高があれば、貯金である程度返済し、残高４００以下に
するつもりです。
と言う事で、私は家計に余裕があれば１０年間のみ固定
もありかと考えます。

[140: 匿名さん]

そんなに早く返せるんだったらなおさら変動のほうがいいじゃない？

[141: 匿名さん]

>>138
変動にしたら、それこそ一生金利で生活が左右されるじゃん
固定だったら生活設計しやすいし、
あまり余裕がない人には当然の選択肢

[142: 匿名さん]

来週、金消契約なんだが、いまだに35年の変動にするか長期固定にするか悩んでる。

[143: 匿名さん]

>>142
悩んでるんだったら、最初は長期固定で組んでおいたら。

数年たって、まだまだ低金利が続くと思えば、変動に借り換えればよい。
保証金だって一括返済時に、ある程度戻ってくるので、
それを借り換え先での保証金に当てればいい。

もし、逆に変動で組んでしまって、
数年後、どんどん金利が上がっていきそうになったとしたら、
それこそ長期の金利は高すぎて、借り換えなんかできなくなる。

[144: 匿名さん]

１０年固定なんかは、固定期間中は繰上げできないか、高い手数料を取られるものもあります。
142さんの検討しているものがそれだと、借換えは難しいかな。

[145: 匿名さん]

変動にするか悩める余裕があるんなら、変動にしたら？
今でも悩んでるくらいなら、どっちを選んでもきっと後悔の念は残りますよ

[146: 匿名さん]

143のやり方はセオリー通り。
低金利のときは固定で、高金利のときは変動でという教科書的な考え方。

145の方はギャンブラーか投資家向けかな。
低金利の時期に、いかに自制心を利かせて、金利上昇にも耐えられるように
貯蓄・運用できるかがキーポイント。消費してしまったらアウト。

[147: 匿名さん]

>>146
↓これこそまさにセオリーですよ。
今変動や短期固定を選ぶ人は、これができると踏んで選んでるんですから

低金利の時期に、いかに自制心を利かせて、金利上昇にも耐えられるように
貯蓄・運用できるかがキーポイント。消費してしまったらアウト。

[148: 匿名さん]

>変動にするか悩める余裕があるんなら

この「余裕がある」の意味を理解して悩んでるなら、まさにそのとおりですね。

[149: 匿名さん]

えっ、今は変動の方が金利安いから　固定より楽でしょ？
と言ってるような人は最高

いや、今の変動の金利の方が、超長期よりいっぱい借りれる（月々の支払いは同じでも）
と言ってる人は超最高

[150: 匿名さん]

固定でもいけるけど、変動を選ぶ人は、あえて勝負に出ているわけですよね。
でも、消費の誘惑は相当でかいですよ。
新しい家に住むと、あれも新調したい、これも揃えたいという誘惑が盛り沢山です。