変動金利１００％で３５年ローン組んだ方

[TOTO]

今、低金利ですが、公庫を使用せず、すべて民間の変動ローン組んだ人
いらっしゃいますか？　以外と最終的には得しそうな気がします。私も
それで組もうとしています。

[407: 匿名さん]

変動金利で長期ローンを組んだ場合、
①　金利が下がれば、目論見どおり。
②　金利がどーんと上がれば、超長期固定に借り換えしようにも、
　　当然長期固定も上がっているので、借り換えの意味なし。

超長期固定で組んだ場合。
①　金利が下がれば、タイミングを見計らって低金利ローンに
　　借り換えすることも可能。
②　金利が上がったら、もちろん目論見通り、ローンはそのまま、
　　預貯金、ファンド等で、確定済みのローン金利より運用利息の良い資産運用。

超長期固定は、金利下降局面でも借り換えにより、低金利を享受するチャンスがあるのに対し、
変動金利は、金利上昇局面では、逃げ場が無い。

現在の金利上昇局面で、ふんばって変動金利に優遇幅を儲けている
住友信託、みずほ等、駆け込みを狙って、契約させて、
後で、がっぽり儲けようとしているとしか思えない。。。

やっぱり、変動金利ローンは、
いつでも繰り上げ返済できるぐらいの資金的余裕があるが、
高利回りの資産運用に回す為、住宅ローンの名目で、
一時的に低金利での資金調達をする人に、向いている商品で、

デベロッパーの営業マンに、家賃並みの支払いで、
もっと広い家に住めるという妄想を抱かされて、
審査上限のローン契約をしてしまう人向けの
商品では無さそう。ってことですか？

[408: 匿名さん]

>>407
>変動金利で長期ローンを組んだ場合、
>①　金利が下がれば、目論見どおり。
じゃなくて、
①　金利がそれほど上がらなければ、目論見どおり。

>超長期固定で組んだ場合。
>①　金利が下がれば、タイミングを見計らって低金利ローンに借り換えすることも可能。
①最近〜現在に、超長期組んだ場合、金利はこれ以上下がりません。さらなる低金利を目指すなら、変動に借り替えるしかありません。

じゃない？

[409: 匿名さん]

↑、あ、もちろん現在のような、ほぼ最低金利の状況の場合ね。

[410: 匿名さん]

>>407
変動金利ローンには、正しい客と間違った客の２種類がいますね。
正しい客からの発言はありますが、人数は少なそうですね。
大部分は間違った客でしょ？

[411: 匿名さん]

>>410

間違った客は、こんなサイトなんか見ないから
ここでは少数でしょうね。
デベの言われるまま、疑いもしない、自分で調べようともしない
だからここの掲示板にいるわけがありませんよ。

[412: 匿名さん]

380さんのロジックはまるで高齢者の金融資産（お金）が消えてなく
なり、国民全体の金融資産が激減するかのようなイメージですが、
実際は高齢者が生活費や娯楽等で消費した（380さんの表現を
使えば「食い潰し」た）お金はその生活必需品や娯楽を提供する
企業の利益となり、その利益は株主や従業員などに還元されます。

高齢者が消費を続けて「高齢者（だけ）の金融資産の総額」
が減少したとしても、それと同時に次の世代の金融資産が増えて
いくわけであり、「国民全体の金融資産の総額」には影響を
与えません。

もちろん、増税や不景気による株安などのほかの要因で
国民の金融資産の総額が減ることはあり得ますが、それは、
「高齢者が貯蓄を食い潰したこと」が原因ではないのです。

というわけで、380さんが言うような「国債の買い手が激減
した結果、利率が大幅に上がる」ということにはなりません。
他の金融商品（預金や株、投資信託など）に比べてリスク
見合いでメリットがあると感じられる水準で、やはり国債は
買われるわけです。

[413: 匿名さん]

>411
さすがですね。読みが深いです。
間違った客はこれから地獄を見るかもしれないのに
何も知らずにのんきなのですね？

[414: 匿名さん]

何度も言うが相続が見込めるとかまとまった資金のある人や予定の人は変動でもＯＫ。
そうでない「ただ目先が安けりゃいい」ような綱渡り的な人はＮＧ。
バブル期にステップやゆとりで苦しんだ人の生の意見を求む。

[415: 匿名さん]

要するに、本来なら取得不可能な物件を、
一時的な低金利環境、銀行の客引きの為の営業政策による優遇、
等々により、錯覚して購入してしまう人もいるということでしょうか。

バブル期にキャピタルゲインを期待、
利回り計算のみで複数の投資物件を購入、
。。。未遂、○逃げ、自○破○、
確かにいろんな人を見てきました。

今、変動金利の行く末を見極める力量があるなら、
多少高くても長期固定金利を受け入れ、
資産運用でその力量を発揮する。。。
ほうが、いいような気もします。

とにかく、超長期の金利試算で、月々のキャッシュフローが、
厳しい方は、絶対に変動に手を出してはいけません。

ここのスレにいる方は、将来をお見通しで、
絶対的に変動が有利あるという先見性を持ち、
イザとなれば、変動金利を上回る投資方法を
持っている強者ばかりですから。

[416: 匿名さん]

>要するに、本来なら取得不可能な物件を、
>一時的な低金利環境、銀行の客引きの為の営業政策による優遇、
>等々により、錯覚して購入してしまう人もいるということでしょうか
>。。。未遂、○逃げ、自○破○、
これが間違った客ですね。

[417: 匿名さん]

つまりどうするのがベストなわけ？

[418: 匿名さん]

余剰資金の運用力がある人は変動の低金利を生かして下さい。
余剰資金の無い人は破綻を避けるために超長期に借り替えましょう。
超長期の金利を払いきれない人は、破綻するしかないですね。

[419: 匿名さん]

>>418
普通すぎる回答ですね・・・
みんなが求めているのは
超長期の金利を払いきれない人で破綻しない方法だと思うのですが？
買わなければ良いってのは無しでお願いします。

[420: 418じゃないけど]

>>419
は破綻の恐怖で震えているのか・・・

買わなければ良い。それ以外言うことないでしょ。
破綻しなくなかったら、転職する、バイトする、車手放す、子供の進学あきらめてもらう。
とかで収入増やす＆支出減らす。
自分で買うって決めたんだから自分で責任とろうよ。

[421: 匿名さん]

419です。
別に恐怖で震えているわけでもなく・・・
うちは余裕で払える様計算さんしてますので＾＾；
当たり前の回答をされても聞いた人はがっかりでしょ？
なんかここを見ていると他人の不安を煽っている様にしか見えないのよね・・・

[422: 匿名さん]

楽してお金が手にはいる秘策みたいなのがあればみんなそうするでしょ。

長期は安心料の代わりに高い金利払っているんだから
変動の人は低い利子で現在返せる代わりに
多少の不安でも他人の煽りも乗り切る精神力を身につけましょう。

[423: 匿名さん]

>超長期の金利を払いきれない人で破綻しない方法だと思うのですが？
>買わなければ良いってのは無しでお願いします。
まだ買う前の人は、安い物件を買って超長期にするという手段が残っているますね。
既にローンを実行中の人には、かわいそうですが既に何も方法は無いのでは？

[424: 匿名さん]

ローン残債が１０００万程度だったら、
超長期でも変動でも破綻の不安は無いでしょ？
サラ金と同じで、借りすぎが問題。

[425: 匿名さん]

嫁さんが働いて２００万稼げばいいんだよ。
年間２００以上払ってないでしょ？
「一人口は食えないが２人口は食える」と昔から言うでしょ。
厚生年金も夫婦で貰えば老後に余裕もできるよ
嫁さんの意識が外に向かうと旦那も五月蝿く言われなくていいじゃん。

[426: 匿名さん]

つづき
嫁がはらった分は嫁さん名義にして、段階的に嫁の名義にする。
女の方が平均余命が長いんだから、相続税対策にもなるよ。

[427: 匿名さん]

長期だろうが短期だろうが限度額ギリギリの人はハイリスクでしょ。
長期だろうが短期だろうが収入に対しての返済額に余裕がある人は問題ないでしょ。
長期だろうが短期だろうがそのへん分かって借り入れしてる人は問題ないでしょ。

長期だろうが短期だとうが今の生活が永遠続くと思ってる人は甘いと思う。

[428: 匿名さん]

５年後の返済額の見直しまでに、
原油高騰による物価上昇や消費税のＵＰ、社会保険料負担増等で
生活費が増えることも考えると、
今の返済額でも余裕が無い人は、
住宅ローン返済額が一気に増えたらどうするのでしょうね？

[429: 匿名さん]

物価上昇⇒給料増える、なんて安易に思っている人がいたら大変ですね。
社会保険料負担増⇒会社の負担も増加⇒物価上昇（＝業績上昇）しても給料へは反映されない。
物価上昇以上に業績が上昇し、かつ従業員数も増えない会社であれば給料増えますが、
きっと労働時間もそれだけ増加しているんだろうな〜。残業手当が増えるだけですね。

[430: 匿名さん]

400近いスレがあるけど100ごとに同じ議論を繰り返ししているような気がする。

[431: 匿名さん]

４００近いレス（笑）

[432: 匿名さん]

>>428
それは長期でギリギリの人にも当てはまりますね。

[433: 匿名さん]

ギリギリの金利でいたいから〜あ〜あ〜

[434: 匿名さん]

>>412 ちょっと間があきましたが．．．
>高齢者が消費を続けて「高齢者（だけ）の金融資産の総額」
>が減少したとしても、それと同時に次の世代の金融資産が増えて
>いくわけであり、「国民全体の金融資産の総額」には影響を
>与えません。

この理論なら、日本国民の貯蓄率は変わらないはずです。
しかし実際には、年々貯蓄率が下がっているわけですが、
この事実をどう説明しますか？

[435: 匿名さん]

>434さんへ
412さんではないですが・・・
勘違いされているようですが、貯蓄＝金融資産ではありませんよ？
例えば貯金を引き出して株に替えれば、貯蓄率は下がります。
極端な話をすれば、日本国内での預貯金をやめて、外国にお金を移しても
（キャピタルフライトですね）、「日本国内の」貯蓄率は当然下がります。
だから、「預貯金が減った」と、「金融資産の総額は変わらない」は
理論的には成り立つわけで、質問のピントがずれていると思います。
そういうことを聞きたいのなら、まず、預貯金が減った分が、他の金融資産に
回っていないことを検証した上でなければ、意味は成さないですよ。

[436: 匿名さん]

ソニー銀行９月金利が発表されました。
変動は８月より下がっています。

[437: 匿名さん]

>>435
だとすると、
やはり>>380のように、国債購入に回る資金は減っていくのではないですか？

気になるのは、
厚生年金・国民年金のポートフォリオは、国内債権(ほとんど日本国債)が
67%を占めていて、国債の最大の買い手になっています。
http://www.gpif.go.jp/kanri/kihon/kihon04_01.html
今後、これは年金支払いのため解約が続くということです。
特に団塊世代が退職し、65歳になったときは、加速すると思われます。(2012年頃?)

また、預金から投資へ資金が流れ始めていますが、これが国債(個人向け国債など)の
購入へ向い、上記年金基金の解約額を上回れば、問題ないのでしょうが。
株式や外国債券の利回りに比べると、かなり劣っているので、厳しいのではと思います。

こういう動きが、5年〜10年かけてジワジワ進んでいくと、我々が気づかないうちに
新しい局面に置かれる様な気がします。

[438: 匿名さん]

[補足]
上記67%は目標値であって、実際は79% 129兆円 (H16年度末時点)。
但し、129兆円には引受財投債及び財政融資資金預託金も含む。
ま、どれも国債に化けるわけですが．．．

[439: 匿名さん]

変動は文字通り金利変動に合わせて上下させれば良いわけで、
銀行は損をしません。
一方変動は、銀行もリスクを背負う訳で、リスクヘッジの為に
銀行の取り分を多く上乗せしている訳です。
商売なんですから当たり前ですよね。
長い目で見れば、変動で100％通した方が利用者的に一番安く
返せると私は考えて、変動のままにしていま〜す。

[440: 匿名さん]

>439
訂正

誤：一方変動は、
正：一方固定は、

[441: 匿名さん]

変動の一句
「ローカル線　ラッシュ時以外は　ローカル線」
固定の一句
「盆休み　俺は　年間指定席」

[442: 匿名さん]

変動か固定か悩んでいる方は住宅金融公庫が行う
「金利上昇に負けない住宅ローンの選び方」セミナーｉｎ大宮
が参考になるのではないでしょうか？
http://www.flat35.com/seminar/seminar_tokyo_060906.html

[443: 匿名さん]

>441
ラッシュ時にギュウギュウでも電車に乗れればいいですが、
万一乗れない場合がローン破綻ですね。

[444: 匿名さん]

>>437
これ以上この問題に首を突っ込まない方が．．．トウキョクニメヲツケラレルゾ。
アホを装っていた方が勝ち。

[445: 匿名さん]

>>４１９さん

>>普通すぎる回答ですね・・・
>>みんなが求めているのは
>>超長期の金利を払いきれない人で破綻しない方法だと思うのですが？
>>買わなければ良いってのは無しでお願いします。

超長期の金利を払いきれない人が、破綻せずに？　マンション購入？？？
そんなこと、本当にみんなが求めているのなら、怖すぎます。
長期固定金利でキャッシュフローが回らない人が、
リスクの大きい変動に手を出して、いいわけがない。

買わなければ良いといいません。
そんな都合のいいことを考えてる人がいないことを
祈ります。

[446: 匿名さん]

リスクが高い高いって言うけれど
今の超長期の金利にまで上がるには
当分先のような気がする・・・

[447: 匿名さん]

本当だな。結局ゼロ金利解除されてもそんなに上がらなかったし。
そんな高水準な金利になるのに何年かかるんだか。

[448: 匿名さん]

金利は上がるときには急激に上がります。１０数年前には民間金融機関の住宅ローン金利は８．５％
だった。

[449: 匿名さん]

>>金利は上がるときには急激に上がります。

そんな事はありません。金利が上がるにはそれなりの理由が
必要です。過去に急激に上がった事があったからはもちろん理由にはなりません。
もちろん今後急激に上がる事が無いわけではありません。しかし当分は理由が
見あたりません。

よく今の低金利が異常だからとか言う人いますけどそれを言うなら今の好景気も異常ですよ。
戦後最長のいざなぎ景気を抜く勢いですからね。いつ景気後退局面になっても
おかしくないですよ。今は異常の好景気なのです。

さらにいうならよくアメリカの景気に依存する部分が大きいと言われてますが
米景気は今、後退局面でソフトランディング出来るかば焦点とされています。
軟着陸出来れば日本の景気にさほど影響ないだろうと。
しかし、アメリカ経済の景気後退局面で軟着陸に成功した例はただの
一度も無いそうです。ようするに一番確率の高いシナリオはアメリカ景気後退
と連動して日本景気も後退じゃないでしょうか？おそらく皆そうなると思って
ますよ。口にしないだけで。

[450: 不動産営業マン]

10月から変動金利が上がるよ〜って銀行マンが言ってますよ2.375%の金利ですよ。

[451: 匿名さん]

何を今更（笑）

[452: 匿名さん]

ま、金利も「茹(ゆで)カエル」の話のようなもんですな。

沸騰した熱いお湯の中にいきなりカエルを入れるのはよくない。
ビックリして飛び跳ねてどっかへ逃げてしまう。
ところが、水の中にカエルを入れて、徐々に加熱していくと真っ赤に茹で上がってしまう。
なぜ、水から茹でるとカエルが真っ赤に茹で上がってしまうのか？
一瞬の温度変化はわずかだからだ。例えば、１０秒間の温度変化にカエルが気づかない。
さらに、次の１０秒間の変化にも気がつかない。これが続くと１００度になっている。

[453: 匿名さん]

私も449さんと同じ考えです。
バブルの時の間違った利上げの影響で、ついこの間まで未曾有の不況になっていたのを、
もう忘れたんですか。
日銀もそこまでバカじゃないだろう。
ある程度の利上げはあるでしょうが、また日本が沈没の危機に陥るような金利の上昇はないと見ます。

[454: 匿名さん]

日本は平和＊＊だとよく言われますが、これはリスクに対して楽観的過ぎや無関心によるものです。
金利はそんなに簡単に上がらないとか理由が必要だとか、経済の変動が本当にそんなにゆったりとしているのが普通だと思っているのでしょうか。
日銀もそんなにバカじゃないとかいう台詞もよく耳にしますが、ド素人にそんな口聞かれる日銀のメンバーに同情します。
日銀は、経済や債権相場、為替などから総合して判断しますので、ド素人に意見される筋合いは無いし、上げるときには遠慮なく上げてきます。
金利が上がってもらっては困る一部の国民のもっともらしい声など判断材料にはなりません。
ゼロ金利解除直後の今は、様子見していますが、金利は上がり出すとポンポンと追加利上げされていきます。
収入に占めるローン支払額が多くない人は問題有りませんが、そうでない人は金利が５％くらいまで上昇しても破綻しないような計画を建てておくべきです。

[455: 匿名さん]

ど素人は日銀のほうでしょ。
これまでの行き当たりばったりの政策ならサルでもできるわい。
ポンポンと追加利上げ？出来るもんならさっさとやってほしいね。
5パーセントの金利になるのを、首を長〜くして待ってるよ〜

株や為替のリスク商品で運用するのも、そろそろ飽きてきたし、
手堅く定期預金にしたいから、早いとこ金利上げてくれ。

[456: 匿名さん]

日銀は、経済や債権相場、為替などから総合して判断・・・
なら、急激には上がらないじゃないの？

[457: 匿名さん]

>>455
同意です。
日銀は個人金融資産の預金金利による利益を銀行の利益に移し変えることで、
不良資産の処理をさせたわけですが、
一部は低金利の住宅ローン契約者にも流れています。
量的緩和の解除がまだ不十分なので、銀行の預金金利正常化がなかなか進みません。
異常な所得の移転政策は早く終わりにしほしいと思います。

[458: 匿名さん]

何回読んでも似たような議論が繰り返されている。もう閉鎖したら？

[459: 匿名さん]

まあ、この板の参加者は住宅ローン組みばかりだから、金利は上がってほしくない派がほとんど。
でも、世の中全体から見れば、そういう人は多数派ではないんだよね。

[460: 匿名さん]

下手なことをして漸く上がってきた消費傾向が
下がらなければ良いけどね。
消費税率が上がったらそれこそだね。
まぁ日銀さんもその辺判ってるだろうから良く考えるんじゃない？
シロートじゃないんだしねｗ

[461: 匿名さん]

だから一気に上げずに、じわじわ上げて、徐々に国民を慣らしていくんじゃないか？
ゆでカエルのように。

[462: 匿名さん]

急激という期間の解釈が違うのでは？
今から数ヶ月でポンポンと上がることは無いでしょうが、
数年かけてそこそこ上昇していく可能性は高いと思います。
景気も数年で変化しますので、長い期間借りる住宅ローンには影響はかなり大きいでしょう。
５年も経てば景気も今とずいぶん変わってますよ。
その頃は何％になってるだろ。
この数年はゼロ金利だけでなく、量的緩和でジャブジャブ金を供給していたという異常事態だったという認識をもう少し持つべきでしょう。
金利面だけでいえば、ゼロより下が無かっただけです。
それが、量的緩和が解除され、ゼロ金利政策も終わりました。
それまでも目に見えなかっただけで、政策的にはマイナスの部分が切り上がっていたんです。
それをそんなに上げられないだろうなんて楽観的でいると危険ですよ。
次回追加０．２５％程度の利上げがあって、その影響が大きくなければ、
更に０．２５％、また直ぐに０．２５％と一気に上がる可能性は充分あります。

[463: 匿名さん]

この数年が異常事態とも思わんけどね。
ただ、資本主義というもの自体が曲がり角に来ているんだろうとは思うけど。

[464: 匿名さん]

>この数年が異常事態とも思わんけどね。

この感覚が危機意識の乏しい原因です。

[465: 匿名さん]

>>463のような人がいてくれるから、世の中うまく回っているともいう。

[466: 匿名さん]

歴史的に資本主義というのは搾取される側の存在と表裏一体であった。
1960年代まで欧米で資本主義が、たまに不況があったとは言え、概ね順調に
成長してきたのは植民地という無限搾取可能なシステムがあったからだ。
資本主義というのは、原理的に搾取される側を必要とする。
植民地が消えてもしばらくはアジアの後進国は後進国のままだったし、
まあ大して問題も表面化しなかった。
ところが、アジアの後進国が徐々に経済成長力をつけてくる。
さあ搾取可能な国や人はどこにいるのだろう・・・
そしてあろうことか遂に同胞を低賃金労働者として
搾取するようになった。
これが資本主義社会で今起こっていることだ。

長期的には、資本主義の終焉を人々が望むようになる、
これは十分ありうる話だ。

現にイスラムでは金利を取ることを禁じている。
太古の昔から金に金を産ませようとするユダヤ人は世界中で嫌われている。

[467: 匿名さん]

量的緩和解除になったら金利はポンポン上がるから夏頃には超長期4%
覚悟とか言ってましたね。
ゼロ金利解除後はあっという間に追加利上げが来て金利はどんどん
上昇するって言ってましたね。
でも実際は・・・

1年前くらいからここ見てるけども金利は上がらないと書き込まれると
甘いと返される事が繰り返され。

[468: 匿名さん]

>量的緩和解除になったら金利はポンポン上がるから夏頃には超長期4%
>覚悟とか言ってましたね。

３月の量的緩和から夏まででは、利上げの機会はそんなに無いので、
夏頃に４％なんてあるはずない。
それは言ってた人が明らかにおかしい。
もしかしたら上がらないかもしれないですが、年明けに利上げされてからは２〜３ヶ月ごとに上がっていくかもしれない。
金利の動向は株より難しく誰もよめません。
しかし、ゼロ金利時代と違い、上がる確率が高くなったんですから、上がってもいいような対策をそれぞれ考えておくことが必要なんです。
事実上がらないといいけど、その場合は景気も良くないということなので、嬉しいような嬉しくないような。

[469: 匿名さん]

来年の今頃もそんなに金利は上がってなくて同じ議論の繰り返しと見た。

[470: 匿名さん]

そう思う奴は変動、そう思わない奴は固定
はい終わり！

[471: 匿名さん]

固定が有利って言っても、根拠なんてあってないような。。。
そんなに景気いいって実感しませんしね。
日銀の動向だけを材料に、銀行にいい様にされてる気はしますね。
固定金利４％の時だって、これが底とかいっときながら、
固定金利客を確保して、そのあとドンドン下がって今の金利です。
おまけにゆとり返済とかいいながら、利息ばっかり払わされ、
元本なんてスズメの涙程度しか変わってませんしね。
変動でもいいんじゃないですかね。本人がリスク背負うわけですし。
金利が固定より低い分、繰上げ返済して元本減らすのが得策です。
よっぽど収入がないと元本均等組ませてくれませんから、普通は
元利均等ローンだと考えると、数年に亘って元本全ての利息をまず先に
回収するのが銀行ですから。

[472: 匿名さん]

>>470 まあそんなに言わなくても。

変動で組んでも、長期固定で組んでも、その人の自由です。
ただ、どういうメリット・デメリット(リスク)があるのかを
情報提供しているところに、このスレの意味があると思います。
同じ議論の繰り返しになっても、忘れ去られるよりはいいでしょう。
また、その時代時代の環境下での意見が述べられることは、
後になってから懐かしく思うことになると思います。

[473: 匿名さん]

>金利が上がるって言ってる人

正直に答えて下さい。本当に近い将来高金利が来ると確信してますか？
それとも長期で組んでしまった事を少しは後悔してますか？

>金利はそんなに上がらないと思ってる人

正直に答えて下さい。本当に低金利の時代が続くと確信出来ますか？
それとも短期や変動で組んでしまった事を少しは後悔してますか？

[474: 匿名さん]

バリバリ繰り上げして、早めに返済してしまいたい人、変動か短期固定。

繰上げせずに家賃代わりとして、マイペースで返済したい人、長期固定。

[475: 匿名さん]

変動金利が5％になっても、優遇金利適用で実質3.8％になります。
今時の銀行ローンでは、優遇金利は当たり前だしね。
5％になる前に繰り上げ返済をして、元金を減らしておけば怖くありません。

それに上がった金利は、しばらくすればまた下がるもの。
慌てない慌てない。

[476: 匿名さん]

>475
でもバブル期のように8%まであがっちゃったらどうしよ・・・ってのが
正直なところですｗ

[477: 匿名さん]

>475

同じ話の繰り返しになるが、よく考えて余裕ある返済をしている人は長期でも変動でも問題なし。
しかし、超低金利の変動３５年で、何とか払ってるような人たちは覚悟しておいたほうがいいね。
金利１％でもあがったら家計が赤字になるような家族は気をつけよう。
家計が破綻して住宅ローン破産する人がたくさん出て来るんだろうな。
その点、長期固定の人は、年収ダウンを考えなければ（それを考えると全部ダメだからね）問題なし。
毎月金利の変動を気にしながらの生活で、金利に関しては神に祈るしかない。
後は頑張って収入あげる努力するしか手はないね。

[478: 匿名さん]

>でもバブル期のように8%まであがっちゃったらどうしよ・・・

そのときは自分の家の価値も倍くらいになってますよ

[479: 匿名さん]

>>476
6%までは想定内だけど、8%超えてくると確かに辛いな。
でも、8%になるまでには繰り上げ返済で元金減ってるだろうから、
なんとかなるだろうと思ってるんだけど・・・甘いかな。
今後5年間は6%以内でお願いしたいなぁ。

[480: 匿名さん]

>>478 そのときは自分の家の価値も倍くらいになってますよ

家の価値が倍ぐらいになってたら、固定資産税も倍になってますね・・・
倍ではなくもっと騰がるかな・・・

[481: 匿名さん]

＞No.480
家の価値が倍ぐらいになってたら、固定資産税も倍になってますね・・・

ならないと思う。建物には減価償却があるし、土地の固定資産評価は上物があると低いですよね？
納得できないのは、耐用年数過ぎた古家でも評価額が新築当時の３割までしか減らないこと。
ま、でも固定資産税なんて微々たる額ですから家計が圧迫される心配は無いです。
土地がいくら上がっても、売らない限りは意味ないとか言われる方もいますが、不動産には抵当権設定できますから有効な資産です。
リバースモケージも利用できますから、土地が適正価格まで上昇するのは日本にとっていいことですよ。

[482: 匿名さん]

>そのときは自分の家の価値も倍くらいになってますよ

それがなんの実質的利益につながるのでしょうか？
売らないとダメですよね？

[483: 匿名さん]

オレは今売っって、何処にも住まなければ
かなりの利ざやがとれるんだー
という無意味な満足感ですか？

[484: だいたひかる]

>483
>無意味な満足感

共感して笑えました。
売るつりが無い（売れない）くせに、定数に現せない資産価値とやらに拘り
他人の評価で、今うちの家は○○○万円だと一喜一憂しているのと対極ですが
どこか同じ臭いを感じるのは私だけ〜。

[485: 匿名さん]

金利が８％で物件価格も倍になるとしたら
給料も相当上がってるんだろうな〜
短期金利で借り入れしたけど
そんな時代がきたら嬉しいな！ｗ

[486: 匿名さん]

>485
>給料も相当上がってるんだろうな〜
これからの時代は勝手には上がらないと思います。
スキルを磨いて、チャンスと落とし穴を上手く見極めて自分で上げて行く時代なんですよ。

[487: 匿名さん]

＞４８６
言ってることは、その通りだと思うんですが

今は金利８％、物件が倍になる時代ではないので。
金利８%物価が倍のインフレならば、だまっていても
給料もあがるでしょう。

[488: 匿名さん]

>485、487
給料は普通、２、３月の労使交渉（春闘）で決まって、４月から上がります。
金利や物価の上昇は、日々リアルタイムで変化していくのに対して、
給料はその上昇を後ろから追いかけることになるので（最大１年遅れる）
昇給しても苦しいことには変わりありません。

[489: 匿名さん]

＞４８８
金利８％で物価が倍ってようは
バブルですよね。
バブルの時に苦しいって人より
今のが苦しいって人多いと思うのですが。

[490: 匿名さん]

>488
春闘はどこの会社でもあるわけじゃありません。
大手製造業とか組合があって影響があるところくらいでしょ。

春闘で自分の給料が決まるなら楽だわ。

[491: 匿名さん]

バブル時代に社会人で家庭持ってた人が、ここにどれだけいるの？

[492: 匿名さん]

>>483

少なくとも破綻はしないんじゃないですか？

[493: 匿名さん]

変動ってこんな局面であらたに３５年でやる人てよっぽど無知な人じゃない？これから上がるのに変動って。しかもいまなら低金利なのに

[494: 匿名さん]

>>493
上がると言う根拠は？

[495: 匿名さん]

変動より１年固定の方がやすいんじゃ

[496: 匿名さん]

1年固定なんてあるの？どこ？

[497: 匿名さん]

りそな銀行９月より上がるそうで
http://www.resona-gr.co.jp/others/notice_12.htm

[498: 匿名さん]

私も来年３月竣工です。
今のところ住友信託の30年固定申し込んでます。
ミックスやってないから、ただただ
30年固定上がらないでくれー！
と願ってます(ーー;)

[499: 匿名さん]

量的緩和・ゼロ金利解除は時期尚早＝自民金融政策小委員長

　［東京　３１日　ロイター］　自民党金融政策小委員会の山本幸三委員長は、消費者物価指数が基準改定により大きく下方改定されたことを受けて、日銀が行った量的緩和・ゼロ金利解除は時期尚早だったとの認識を示し、日銀は説明責任があると指摘した。
　金融政策小委員会は３１日午前に会合を開き、総務省から基準改定について説明を受けた。
　会合終了後、山本委員長は「日銀の説明は根本から崩れた。ゼロ金利解除は時期尚早だったし、量的緩和解除自体、日銀の基準から見て問題があった」と述べた。
　そのうえで「日銀は説明責任を果たすことが必要だ」とし、近日中に金融政策小委員会に日銀幹部の出席を求め、説明を聞くとしている。
　米国景気が停滞するなどし、年末ごろには景気が悪化することを懸念しており、追加利上げについての質問に対しては「追加利上げどころか、追加利下げを考えなくてはならない」などと述べた。
　同氏は、ゼロ金利解除は基準改定を見極めてから行うべきだと主張しており、ゼロ金利解除後も「失敗する可能性が高い。その時は、結果責任をきちんと取ってもらう」と発言していた。

[500: 匿名さん]

>>498
住友信託ってキャンペーン続くんですかね。

[501: 匿名さん]

>>499
ソースは？

[502: 匿名さん]

>501
［東京　３１日　ロイター］

[503: 匿名さん]

>>501
http://www.asahi.com/business/reuters/RTR200608310051.html

[504: 匿名さん]

>>488
給料が春闘で上がるかどうかなんてのは枝葉末節的なこと。
重要なのは、下半分の部分で、インフレになって給料がガンガン上がるとしても
それは物価上昇の後を追いかける形になるわけだから、物価上昇が先行する分、
しばらくは余計に生活が苦しくなるって部分では？

[505: 匿名さん]

504は
>>490
へのレスでした。失礼。

[506: 匿名さん]

債権の利回りってのは、インフレ率＋実質利回りだ。
住宅ローンの金利で見ると、
今までの日本の場合は、インフレ率(-0.5〜0%)＋実質利回り(約3%)で、結果2.375%。
米国の場合、インフレ率約(2〜3%)＋実質利回り(約3%)で、結果5〜6%。
他の先進国も似たようなもんだ。
金利(日本だと変動)は、概ね インフレ率＋3% と考えておけばいい。

[507: 匿名さん]

↑ あっ、貸す方の立場から見た場合ね。

[508: 匿名さん]

>>506
全然違うと思うけど？

長期は単純に市場の先行き予想が反映しているだけ。
今回の10年物国債利率低下は消費者物価指数、全世帯家計調査の消費支出などの
各経済指標が弱い結果に終わった事に反応しているだけ。
ようはインフレも思ったほどでは無いし個人も思ったほど物買ってないから
日本の景気はやばいんじゃ？と思ったから債権が買われたって話。

景気上昇局面では株式、後退局面では債権ってのが一般的だからまさに
その通りに動いただけ。

9月発表の各経済指標が8月と似たような結果になったりしたらそれこそ
日銀の政策ミスとたたかれ兼ねないね。住宅ローンこれから組む人には
良い？事かもしれないけど長い目で見たら国民に取ってはマイナス要素の
ほうが多すぎ。そうならない事を祈る。

[509: 匿名さん]

>>506,507,508
だから？

[510: 匿名さん]

>>509
アナタアタマワルイネ

[511: 匿名さん]

>>506は、長期的にみて、1％くらいの短期的な変動は誤差と考えている。
>>508は、1％くらいの短期的な変動のしくみを説明している。

[512: 匿名さん]

>>509
日銀のインフレ目標は、０〜２％で、中心値を１％としているから、
>>506の理論だと、
変動金利は３〜５％で、中心値が4％くらいになるだろうと言うことかな。

[513: 匿名さん]

>>506 507 508 510 511 512
だから何？当たり前の誰でも知ってる常識を説明してどうするの？
結局、変動？長期？ミックス？

[514: 匿名さん]

それを常識だと言うんならまずあなたはどう考えるのさ。
どうせ何を答えてもあなたはただ人をばかにするだけでしょ？

[515: 匿名さん]

ついに来ましたよ。
−−−−
７月の日銀のゼロ金利政策解除を受け、三菱東京ＵＦＪ銀行とみずほ銀行、りそな銀行の変動型住宅ローンの金利が１０月１日から０・２５％上がって年２・６２５％になることが、分かった。変動型の住宅ローン金利が引き上げられるのは００年１０月以来６年ぶり。
http://www.nikkansports.com/general/p-gn-tp0-20060901-83723.html

[516: 匿名さん]

適正金利は４〜５％だと思っていましたから、想定の範囲内です。
何も大騒ぎするほどのことではありません。

[517: 匿名さん]

>508
国が財投で１０年もの国債を買いあさってる結果だと耳にしたが・・・

[518: 匿名さん]

ところで、
そろそろ次スレへ行く時期？

[519: 匿名さん]

>>515
どうでもいいが日刊スポーツの経済記事なんかを読んでいる人がいるのか。
日経にも朝読毎にも載ってない記事が日刊スポーツの経済欄に載っているという時点で
？？？なのだが。

[520: 匿名さん]

>>512
日銀の思惑通りに事が運べば、という前提ですね。
企業物価は既に前年同月比３％を超えてきたのに、消費者物価(CPI)は同０．２〜０．６％。
いくら企業努力をしているからといっても、差が大きすぎると思う。
この反動が来て、CPIが２％，３％を超えてくるかもしれない。
日銀はインフレファイターとして、政策金利を上げざるを得なくなる。

そうなると、>>506の理論でいえば、変動金利は５〜６％ってとこかな。
まあ、このくらいまでの想定が妥当だろうね。

[521: 匿名さん]

貯蓄が溜まるまで我慢できない人が、
本当は買えない家が今買えることで負担するコストは、
３％程度とする506さんの理論ですが、
借りるほうも納得できるレベルだと思います。

[522: 匿名さん]

>>520
大丈夫大丈夫。企業のリストラによる収益向上も限界がある。
所詮、企業も個人消費が向上しないと今後の業績は頭打ち。
個人消費が上がる為にはインフレ上昇を上回る収入アップ
プラス増税による目減りを補える収入アップが不可欠。

個人消費向上なくして経済成長はありえません。

[523: 年金/ローン]

ある意味、変動のギャンブルって潔い。

[524: 匿名さん]

35年で組んでも、２０年くらいで払い終えるんだったら有りなんじゃないですかねぇ〜？

[525: 匿名さん]

気をつけなければいけないのは、
金利と支払額の連動に、最長５年の遅れが出ることと、
返済額Ｕｐが上限２５％までになっていることだ。
元金の減りぐあいを、半年に一度くらいはチェックした方がいい。

[526: 匿名さん]

>>496
三菱東京ＵＦＪには１年固定あり。
小生は１年固定にしているが。

[527: 匿名さん]

>525
元本をきちんと減らす為には、金利ＵＰ分は繰上げ返済を行うべきですね。

[528: 匿名さん]

某信託銀行支店長コメントより
ゼロ金利解除により短期固定や変動金利利用の人が手持ち資金を繰上返済する動きが活発になった。
皆さん金利に敏感な様子です。

[529: 匿名さん]

金利が上がっても運用資金を手仕舞いして、繰上げ返済すれば問題ありません。

[530: 匿名さん]

金利UPしても運用資金には手を付けず、運用益である程度
補い、且つ、金利上昇局面ではある程度収入増も見込めるので
それで補填、且つ、生活レベルを多少下げる。
これで金利がまた下がるまで凌ぐ。

そうすれば手元の資産は減らないので安泰です。繰り上げ返済は
最終手段だと思ってます。

ちなみに金利UPの局面とは変動6%以上（優遇後5%）くらいと
見ています。
6%以下の金利でしたら別に高い金利とは思いませんし
特に問題なく払っていけるでしょう。

[531: 匿名さん]

変動６％の金利状態であれば、株の運用で１０％程度は可能でしょうね。

[532: 匿名さん]

>>531
でも運用資金と残債によると思うけど繰り上げ返済したほうが得する可能性もあるよね？
その辺の見極めが微妙。

まーでも低金利期間が長ければ長いほど運用資金も多く取れますからね。

[533: 匿名さん]

しかし、最低でも>>529で言っているくらいの繰上げをしておかないと、
元金が減らないよ。

[534: 匿名さん]

↑失礼、訂正します。
592(誤り) → 527(正解)

[535: 匿名さん]

来年3月末新築入居です。
年収800万、2800万借入予定
ゆっくり考えるつもりでしたが
物件の都合で、今年の10月頭にローン組みを確定しなければなりません。
金利の上がり幅がわかりずらいので
とりあえず三井住友の変動型100％元金均等返済にしておいて
入居後に固定に変更するか考えようと思っています。
固定変更時に今ある優遇1.0％は消えてしまうのでしょうか
固定＋元利均等に変更は可能でしょうか？
どなたか三井に詳しい方いますでしょうか？
ちなみにこんなFPもいますので参考まで。
http://www.nikkeibp.co.jp/style/life/sumai/plan/060629_kinri/

[536: 匿名さん]

はい、三井に詳しいものです。
優遇１．０％は完済まで有効です。
固定に変えても店頭金利より１．０％優遇です。
三井はインターネットバンキングなら金利種別の変更手数料無料です。
第１回の返済が終われば変更可能です。
（ただしボーナス返済併用の方は第１回のボーナス返済が終わってから）

[537: 匿名さん]

５３６です。
すいません、元金均等から元利への変更はできるかどうか知りません。
ご存知の方いらっしゃいませんか？

[538: 匿名さん]

535です
536さんありがとうございます。
三井は繰り上げ手数料もインターネットだと0円ですが
1回繰り上げにつき保証料から1万位とられてしまいますね。
三菱はインターネットだと2000〜3000円くらいの手数料をとりますが、
保証料からの手数料は3150円なので積極的な繰り上げを考えてみると
三菱のほうがお得なのでしょうね。

[539: 匿名さん]

>>538
詳しく教えてくれませんか?

[540: 匿名さん]

初心者で申し訳ございませんが・・・、

検討中の物件　2700万です。

緊急生活費を除く貯金1500万のうち、
1000万をファンドや社内貯金等で年2％で運用しています。
また、全期間1％優遇の変動金利が1.375％とします。

この場合、頭金1500万入れるよりも、500万だけにしておいたほうが得ですか？
運用利率＞ローン利率であるし、ローン残高多い方が減税を受けられると思ったので。

私が誤解している点等ありましたら、ご教授ください。よろしくお願いします。

[541: 匿名さん]

540に追加ですが、もちろん優遇後の変動金利の利率が2％を超えてくるようなら、
残りの貯金1000万円も繰上げ返済にまわそうと思っています。

[542: 匿名さん]

541
　その考えでよいと思います。社内預金の金利も上昇した場合、それを上回った段階でよいとおもいます。

[543: 匿名さん]

>>542
ありがとうございます。
助かりました。

[544: 神奈川市民]

私は　変動優遇1.2で35年はらっていくつもりです　来年タワーがたちますいろいえろきいていると　不安が　自分の考えだと　金利あがっても3％ぐらいだとおもいますマンション2650万　年収500
繰上げ返済でておもってましたが　じわじわあがりますね　労金の35年固定にきりかえようかまよってます　ご指導よろしくおねがいします

[545: 匿名さん]

俺三井で1.2％優遇ですが？来年3月に実行予定ですけど。

[546: 匿名さん]

日経に載ってたけど日本の金利が大きく上昇する条件は阿部総理次第で
少子高齢化と財政赤字の問題が解決出来なければ日本の経済成長はあり得ないので
無理との事らしいよ。

あと、専門家の意見では次の利上げ時期で一番多い予想は来年の1〜3月だそうです。

[547: 匿名さん]

住宅ローン債務者は利上げに従う以外ないもんね

[548: 匿名さん]

「無謀なローン」スレッドと本スレッドと内容が重複してしまいますけれども・・

【年齢】32才
【年収】620万
【物件価格（諸経費込）】4000万
【頭金】400万（諸経費300万+手付金100万）
【ローン】3600万円（35年・変動1.2%優遇）
【家族構成】　妻（専業）、子（8歳）

明日、金消契約です。
住宅ローンを組まれる方は皆さん多かれ少なかれ不安を抱きつつ実行されるのでは？と思っております。（高額所得者は違うのかもしれませんけれども・・・）
私の場合は、自他共に認める無謀なローンですけれど、長期ローンを組むのにはギリギリな年齢であることと、今の超低金利がそんなに長くは続かないと感じまして９月に実行することにいたしました。
NO.546さんの分析と同意見でございまして、超低金利は終わっても、すでに人口減少社会に入り、これからは限られたマンパワーと社会資源を活用した安定・低成長時代にシフトしてくると思います。プライマリーバランスが改善されるまでの（５年程度？）は激変はないと踏んでおります。
そんなもので、とりあえず変動金利で流される道を選択いたしました。二重の無謀です。あはは。。（苦笑）

[549: 匿名さん]

＞548さん
私も変動100％で来年実行します。
年収、借り入れ金、家族構成（専業妻付）あなたとほぼ一緒です。
同じ無謀派？ですがお互いがんばりましょう！！

[550: 匿名さん]

８月半ばまでは、金利の上昇に勢いがありましたが
８月末以後は逆に、金利に上昇圧力がありませんね。

ゼロ金利解除で勢いに乗りかけたけど
やはり足元の経済が不安定だからもう息切れ、という感じでしょうか。

最近になって、景気減速すら囁かれ始めましたので
変動金利でもあと５〜１０年は心配ないんじゃないでしょうか

[551: 匿名さん]

>>550

同意。
でもそれって喜んでいいんだか微妙ですね。金利は上がらないけど収入も増えない訳で。
むしろ税負担等生活環境は悪化するっぽいし。
多少金利が上昇しても経済が上向いているほうがメリットはあると思いますけどね。
でも無理なんでしょうね。

[552: 匿名さん]

全期間優遇１．２％は、借入れ金額によっては５００万くらいお得ですよね。

[553: 548です。]

＞549さん
同じ立場の方がいらっしゃって心強く思います。
家造りに際しまして、素人ながら建築のこと金融のこと楽しんでおります。
すてきなマイホームが持てるよう、お互いにがんばりましょうね。

本日、金消契約してきましたけれど、変動と固定どちらがベストな選択だったのかは、完済時まで誰にもわかりませんし、自ら考えて選んだ選択肢を信じるしかないのかもしれませんね。

過去37年間（1970年4月〜2006年9月）の変動金利の平均利率（短プラ＋１％）＝5.3％
5.3％−1.2％優遇＝4.1％
もし、もう一度バブルがきても、もし、もう一度高度経済成長があっても、おしなべて4.1％程度ですよ。（ん？３５年固定のほうがお得？？）

[554: 匿名さん]

>>553

バブルが来たら35固定のが得になるでしょうね。
でもバブルが来たら35固定を選んだか変動を選んだかなんて小さい事になるでしょう。

でもバブルは来ないと思うので過去37年間のバブル期以外の平均で考えたほうがいいですよ。

[555: 匿名さん]

中途半端なバブルが一番困るんだよな。
生かさず殺さずの金利になるのが．．．

[556: 匿名さん]

来春４月入居予定で、本日契約を行ってきました。
ローンを組むこと自体初めての経験で、とにかく頭金をかき集め
利息支払いを最小限に抑えられるように努力してきました。

結果、以下のようになりました。
年齢：３０歳
年収：５５０万円（残業代多し）
価格：３,１７２万円
頭金：１,４００万円（手付、諸経費含：３２０万円）
借入：１７７２万円
期間：３５年
家族：妻（専業主婦）、子二人（４歳、１歳）

私個人としては、先々のリスクを減らすため段階的固定金利
（当初１０年２．８％、１１年目以降３．４％）で考えています。

ですが、先輩方の経験談を読ませていただくと、今は変動＋固定のほうが
トータルコストがかなり抑えられると感じました。
私のような条件の場合、皆さんならどのような返済計画を建てられますか？
アドバイスをお願いいたします。

[557: 匿名さん]

＞556
頭金たくさん入れてますね。
手許にいくら残しますか？
（もちろん引っ越し費や新しい家具やカーテン費、幼稚園費などを引いてです）
それによっては繰り上げが出来ます。
借り入れが2000万切ってますので
全期間優遇措置があるなら
変動をからめてもよいと思いますよ。

[558: 匿名さん]

バブルは絶対にきません。
もう社会が成熟しきっている中では・・・。
ただ金利は上がると思います。
やはりこの低金利は異常ですし・・・。
日本国債は、今後どうなるか分かりません。
長期的に見たら、半分は固定に回すのがベターと考えます。

>556
頭金すごい!!
段階的固定金利採用と素晴らしく固いですね。
間違った判断でないと思います。
今アドバイス求めても固定で契約したなら当分変更は
ききません。
ご自身の判断に自信を持たれていいかと思います。

[559: 匿名さん]

>556
お子さんが1歳・4歳と言うことを考えると、10年固定 2.8までみるなら、フラットの2.781か2.780、
（4月はもう少し2.8より上がってるかもしれませんが）の元金均等ではいけたかも？
フラットS使えれば-0.3で五年間は2.481にも。
上のお子さんが14才から、支払いが上がりますが、
その前にちょっとつっこんで繰上げかせぐのですか？
まあ、どのくらいの返済・生活資金計画なのかがわかりませんし、収入も増えると期待はできますけど
（その分は単純に新たな余裕と考えて）堅い、余裕重視した計画なのでしょうね？

私は、中央三井の10年固定2.55通期−1.2の35年とフラットＳをノンバンクの2.781で40/60くらいで
検討しましたが、意外と月額が減らせず、諸費用が倍近くなり断念。
もっとがんばってがんがん返していくとして、中央三井で変動−1.2の10年〜14年とフラット同とを
20〜30/80〜70とか検討してみてますが・・。変動はなんと11月実行なんで短プラまたupしましたが
（前回のアップ時は金利2.375不変でしたから）今は1.175％、それでも年間返済額が90万前後up！
これを繰り上げていかないと、10年以内でも確実に金利上昇もっと増額返済しなきゃならず、
どっちにしても、100万以上余計に返済していくのは無理、と断念。学資貯蓄予定を食います。
私が購入したのは今は値上がりしている地盤のやや心配な地域なので、ふと35年ローンが心配になり
子供10才なので12〜4年以内くらいに売って、老親の介護に帰省しようかなども考えました。
地震リスクを半分以下にして、リタイヤにも備えると、売却時の残債を少なく、と焦りましたが。
結局、楽な返済が万時無難、フラット35の35年になりそうです。
2.781ですが、通期-1.2を考えると3.981を超える年数が多くないとフラット負け？
団信も繰上げしないで、普通に35年毎年、年払いしてるともっと差がなくなります。
自分の話が長くてすいませんでした。（謝）

[560: 匿名さん]

↑
「短プラまた」過去形誤り、10月up？するうわさですが・・でした。

[561: 匿名さん]

560さんの言うとおり、既に金利を上げているところ以外は、どこの銀行
も10月に変動金利は0.25あがりますよ。
だから、各行の優遇幅を上げて顧客確保に乗り出しているのかと。

私が556さんであれば、変動/固定=60%/40%のミックス35年あたりを
選択するかもしれません。
（配分は、ご自身のリスク許容度で変えてください）
そして、月額支払い分で当初支払い分より浮いたお金を貯蓄に回し、
一定額が貯まったら、金利の高いほうを繰り上げ返済にて元金を減らす。
優遇-1.2%でミックスを契約できれば、低金利の恩恵に預かりながら、
多少のリスクで固定より、総支払い額を減らせる可能性があるので、
現状はかなり有効だと思います。

優遇幅事態は、HPで表示されている内容だけではなく、ローンセンター
に相談しに行き、交渉することで表に出ていない優遇幅で契約できる
こともありますので、頑張って見る価値はあるかと思います。

[562: 匿名さん]

みなさんアドバイスありがとうございました。
５５６です。

問題なしと見てくださる方がほとんどで非常に安心できました。
ただ、まだまだ調べれば固定で良さそうな商品があるように思えましたので
引き続き検討したいと思います。

最終的なローン契約は、１月とのことなので
もうしばらく金利の動きを見ながら検討を行っていくつもりです。

取引しようとしている不動産屋によると、どうやら１０月の
金利は若干下がるとのことでした。
また、分からない点等出てきたときは、アドバイスいただきたい
と思います。
ありがとうございました。

[563: 匿名さん]

とうとう、この日が来ましたね。
「変動型の住宅ローン金利、大手行６年ぶり上げへ」
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20060929AT2C2803P28092006.html
でも、まだまだ大丈夫かな。

[564: 匿名さん]

変動は4月10月改訂ですからね。
ゼロ金利解除時点で分かり切っていた事ですよ。

次は来年4月までにもう1度利上げがあるかどうかですね。
阿部内閣的になさそうですが・・・

[565: 匿名さん]

問題は．．．
肝心の返済額は当分変わらないから、元金の減りが鈍くなることに
気づかない人が多いだろうということかな。

[566: 匿名さん]

消費者物価指数上がってますよ。
米もすごい；；

[567: 匿名さん]

>563
変動の優遇金利1.2％を持っている人には、まだまだタダ同然の安さです。

[568: 匿名さん]

質問があるんですが
年齢：３3歳
年収：400万円
価格：2800万円
頭金：600万円
借入：2200万円
期間：３５年
家族：妻（専業主婦）、子1人（１歳）
でローンを組もうと思っています。
フラットで1000万
銀行ローンで1200万（固定3年、金利1.25％（優遇幅1.25％、4年目からは0.7％優遇）
で借りるか短期固定（3年）で2200万借りるか迷っています。
皆さんならどうされますか？
仮に金利が4％ぐらいになってもその時なら返済できるかなと安易に考えているのですが皆さんの
意見を聞かせてもらえませんか？

[569: 長文ですが・・]

>568
量的緩和政策解除ゼロ金利政策の解除によって10年続いた超低金利時代に
幕が下ろされました。ただ、思ったよりも政策金利の切り上げ幅が少なかったので
長期固定が先行して織り込んでいた金利に差異が生まれました。
そこで半年位は調整が入り、微増・微減を繰り返しています。

しかしながら今後、社会保障制度・財政再建政策を踏まえて、確実に増税が待っています。
それも直接税よりとりやすい間接税に重きを置いて。
景気対策として数多くの減税政策も終焉を向かえ、はっきりと貧富の差が広がります。

上記の事が何を意味するのか？過去、金利が高かった時は社会全体が景気のよさを
実感することができました。
将来、金利が高くても景気のよさを実感できない人々のほうが多くなるでしょう。
住宅ローンを抱えている前提ではメリットよりもデメリットのほうが大きくなり、
金利も昔みたいに上がらないだろうと思っていても現実は実感なき景気回復で
金利は調整が終わり次第、次のステップへ移行するでしょう。

[570: 長文ですが・・]

何人かの人が言っておられますが、「昔みたいなバブルは来ない」この意見には賛成です。
ですが「未来型のバブルは来る可能性がある」と考えています。
今後、金利が上昇する可能性が高くなったのは事実ですが、こればかりは実際に金利動向を
見てみないと、変動でよかった、長期固定でよかったという結論は出ません。
最終的には自己責任ですが、一応、参考として変動＆短期と長期固定のメリットデメリットを
比較すると・・
変動＆短期　→　現時点での金利が低い。スタート時点で低金利の恩恵を生かすことで、
メリット　　　　長期固定に比べ余剰資金が生まれる。基本この差額を繰り上げ返済することで
　　　　　　　　総支払い総額で得をする可能性がある。
変動＆短期　→　短期の場合、期間明けの金利が不明。上昇時にぶつかれば支払額が増える。
デメリット　　　総支払い金額が確定できないので、計画がたてづらい上に安全性も低い。
　　　　　　　　(最悪、家を手放すケースがある。)
長期固定　　→　総支払い金額の確定。計画が立てやすい。安全性も高い。
メリット　　　　金利上昇トレンド時に2〜3％の固定金利で借りれるなら悪くない。

長期固定　　→　変動＆短期に比べるとスタート時は高い金利を支払わないといけない。
デメリット　　

[571: 長文ですが・・]

まぁ色々書きましたが、答えはありません。
変動オンリーでも悪いと思いませんし、フラット35オンリーでも悪いと思いません。
というのは、総支払い額では似たようなものになるだろうと個人的には思っています。
極端に金利があがるかも知れませんが、あんまり上がらないかも知れません。
但し、将来金利が上がると庶民が家を買えなくなるから金利が上がらないとか、
いっぱい変動金利がいるから金利が上がると困る人が増えるので上がらないとか、
上記の理由では何の効力もございません。
家は今後益々富裕層による豪邸化が進み、反対に庶民は賃貸化が進むと予測されます。
金利上昇で変動金利で破綻する人もいるかも知れませんが、金利上昇で儲ける人もいます。
最近では長期固定も人気になり、ある意味しっかりとした移行期間も設けて、金利上昇に
備えるべしというメッセージも数多く聞かれるなかで何も手を打たなかったのは自己責任と
言われてしまいそうです。
急な金利上昇でも耐えれる余裕のある人→変動・短期固定
急な金利上昇でも耐えれる余裕のない人→長期固定
568さんは二人目のこととか考えたら当分一馬力でがんばらないと
いけないと思うので、長期固定がよろしいかと思います。

[572: 匿名さん]

>>571
財政再建は増税だけで可能って事ですか？
私は貧富の格差はむしろ都心と地方で広がると見ています。
今も地方自治体で破綻しかけている所が沢山あるといいます。
借金を返す為に地方債をばらまく状況。
国も真剣に対策を始めました。

これらの借金も裕福層からの税金で補えるとお考えですか？

[573: 匿名さん]

>572
財政再建を増税だけで賄えるという意味ではなく、元来の収入に応じた納税体系から
支出に応じた納税体系へ割合がシフトしようとしてることが貧富の差を広げる要因に
なるという意味です。
都市と地方の問題に関しては同意します。（スペースの問題上、書ききれませんので・・・）

手取り800万の人で固定費（生活費など）を除く自由に使えるお金を500万として、
手取り400万の人で固定費（生活費など）を除く自由に使えるお金を100万とする。
※固定費は月２５万で同条件とする。
消費税や社会保険等が値上げしたとして、（今より約10％ほど）固定費に単純にかけると、
何も贅沢しないのに年３０万近くの増税になります。（例えばの話です）
手取り800万の人の自由に使えるお金500万-30万=470万
手取り400万の人の自由に使えるお金100万-30万=70万
手取り800万の人は増税前、収入の62.5％使えてたのが、58.75％になり　　　−3.75％
手取り400万の人は増税前、収入の25％使えていたのが、17.5％になります。 −7.5％

[574: 匿名さん]

景気への影響　→　富裕層◎　人口の2〜3割
　　　　　　　　　一般層△　人口の5〜6割
　　　　　　　　　貧困層×　人口の1〜3割
割合は適当です。
要は累進課税より消費税のほうが収入の少ない人には大打撃になるということと、
収入が少ない人はもともと消費をしないという選択肢がないので（固定費を除く余裕資金が少ない）
景気への影響が少なくなります。

企業業績は過去最高を記録しても、雇用形態の変化によって、世間には中々好景気の実感がわかず、
300兆円もの金利利益が失われました。

今は微妙ですが、株も金利も上がる金融相場が続いていて、どうやら株は新興の調整が終われば
上向きそうな地合です。

金利を上げないとおきるデメリットもあります。
貧困層にいかないためにも、我々は今何をすべきか、考える大事な時期ではないでしょうか？

[575: 匿名さん]

　

[576: 匿名さん]

長期金利も上昇してますね。
11月くらいには長期固定も上昇傾向になったりして・・
来年の4月には、短期プライムレートどうなってることやら。

[577: 匿名さん]

来年３月ごろには、また金利上昇で変動→固定がセオリーなんて言われてるんだろうな・・・

[578: 匿名さん]

1〜３年固定でいいんじゃない

[579: 匿名さん]

変動は5年ルールがメリットのようでデメリットに思えるので1年固定がいい

[580: 匿名さん]

↑変動は,いつでも固定に切り替えられんじゃないの？？

[581: 匿名さん]

でも、長期固定は変動より常に金利が高いので、
いつまでたっても切り替えられないんじゃないの？

[582: 匿名さん]

>>568さん
私もだいだい同じです。
年齢：３3歳
年収：400万円
価格：2700万円
頭金：600万円
借入：2100万円
期間：３５年
ただ、
家族：なし（独身）
全額変動で実行済みです。
金利の低い内にガンガン繰り上げ返済（返済額低減）して、
金利上昇時には、元金と月の支払わなくてはいけない額を減らします。
　でも、無謀かも？スレタイ通り、全額変動。

[583: 匿名さん]

＞570
何言ってんだ？
バブル来てるよ。
地域格差が拍車をかけている。
大阪市内や西宮市、東京都湾岸4区内では学校が足りないんだぞ？？

昔みたいにどこもかしこもって訳じゃないが土地価格は上昇し、
土地神話が復活してるじゃないか。。。
あなただって“今”現実に購入したんだろう？資産価値の4文字は考えずに購入したのか？
“今が買い時”と思って購入してる時点で群集心理・集団心理というバブル形成の一因だよ。

[584: 匿名さん]

>583
バブルって？？？地方から都市に人口が集中して学校が足りなくなったから？
「昔みたいなバブル」景気がこないだろうという意見なんですが？
高金利で日経平均も今の何倍もあって、みんな好景気に浮かれていた時代が
また来るかどうかの話で・・・。
土地が上昇したから、すぐ土地神話になるって・・・誰がいってるんですか？
低金利の今がバブルだという意見は斬新でした。

[585: 匿名さん]

>>579
返済比率に余裕があったらですが、
元金均等なら５年ルール関係ないですよ。

[586: 匿名さん]

元金均等で変動って組めるの？
もしできたら、返済期間が延びたり縮んだりするのかな。

[587: 匿名さん]

583はおそらく「不動産市場での投機的な価格形成がミニバブルだ」と言いたいのだろう。

[588: 匿名さん]

長期金利が1.8％。年内の利上げの可能性高。
緩やかにしかし確実に金利上昇中。
07年4月変動金利3％だったらいいほうかも。

[589: 匿名さん]

ないない

[590: 匿名さん]

え？？あと半年でそんなに上がっちゃう？？

[591: 匿名さん]

変動2.85%位は半年後ありえるかもね

[592: 匿名さん]

ないない（笑）

[593: 匿名さん]

今年3月頃も年末には3%だったらいいほうかもって言ってたやついたな

[594: 匿名さん]

でもいま2.6％だし

[595: 匿名さん]

現在の変動金利って2.625％？
半年後なら0.25は利上げしたとして2.875％？
2回あるか一回で0.4％あがれば、ちょうど4月に
帳尻があいますね。

あるある(笑)

[596: 匿名さん]

金利が急激に上がる要素ってのは国債の格付けが下がる事以外には
経済の急激な加熱だと思うんですよ。

そう考えると成熟経済の日本が高度成長期のような状況にはなりにくいと
思います。

来年3月までに2回も利上げを実行するとせっかく穏やかながら回復してきた
今の景気に影響を与えるリスクの方が高いような気がします。
事実ゼロ金利解除後の消費者物価指数と機械受注は予想を大きく下まわりました。

以上の事と、安部政権下景気拡大と財政改革、増税などの政策を考えると
かなり確率は低いような気がします。

[597: 匿名さん]

＞596
極めて有益な書き込みをどうもありがとうございます。
しかしながら、投資熱はどんどん過熱してますね。
個人消費は重要な要素ですが、在庫・設備・建設・社会資本ともに
上昇しております。実感のない経済の過熱はありえます。

また、ユーロやアメリカなどの大国からの圧力もかなりのものですね。
国際的な高金利の流れで日本だけが実態からかけ離れた低金利でいる現状に
円安の流れになっています。日銀もかなりの神経をユーロ・アメリカに使って
いるのも金融経済月報からも見て取れます。

また、富裕層と貧困層の二極化でもたらされるシナリオもあわせてお聞きしたいと
思います。(例えば増税に対する社会の影響度を絡めて)

[598: 匿名さん]

>投資熱
確かに投資信託やネット証券の口座の増加数を見ると世間では銀行に預けるよりは
多少リスクが有っても投資に回す傾向が強くなっているようです。
しかし、世界から比べれば日本はまだまだです。
アメリカでは出産祝いに投信をプレゼントし、その子の資産を一緒に成長させるとか。
これは極端な例かもしれませんが、それだけ投資にお金を回す事は普通だそうです。
話は戻って日本ですが、日本人は投資=ギャンブルとのイメージがあったりと、あまり
一般的では有りませんでしたが、税制面で優遇する事により、だいぶイメージも変わって
来ました。しかし、この税制優遇も今年いっぱい（一部来年3月まで）です。
延長するかの議論もされていますが、もし、優遇が終わる事が決まれば、利益確定売りの
株価下落が懸念されます。

>実感のない経済の過熱
一番大きな要因は円安だと思います。日本はどちらかというと輸出のウェイトが
大きいので（貿易黒字）円安になると概ね日経平均は上がります。
そういう意味からも、日本の経済の為には低金利政策を続けたほうがいいのです。

>実態からかけ離れた低金利でいる現状に円安の流れ
これは正解のようで微妙に違います。まず、日本の経済状況からすると決して実態から
かけ離れているとは思えません。さらに、円安は低金利だからなるのではなく、
他国との金利差が開くと円安になります。今は世界的に景気が上向きですので
欧州を始め、利上げするケースが多い事から円安に動いています。
5月を思い出して下さい。あの頃はゼロ金利解除が6月にあるらしいとの憶測が
流れただけで（金利差が縮む）急激に円高に振れて、1ドル108円くらいまで上昇しました。
それに釣られて株価は暴落、関連が有るかは解りませんが、世界的にも株価が下がりました。
その後あわてて福井総裁が日経新聞にインタビュー記事を掲載し、6月に利上げはしないと
メッセージを送り、何とか収束しました。そんな経緯がありますので次回の利上げ時期の
憶測がもっとはっきりしてくると円高に振れると思います。今の日本としては円安歓迎
なのですが、あまり行き過ぎると他国の反感を買うのも事実です。ちなみに最悪は日銀の
為替介入という手段もあります。（しかしだいたい円高の時にドル買い介入のパターン）

>富裕層と貧困層の二極化
これは難しい問題ですね。しかし、一つ言える事は貧困層（と、いうか一般庶民）が
豊かになってくれないと、（沢山消費してくれないと）本当の好景気とは言えないと
思います。家電や自動車を考えれば解ると思います。レクサスなどの高級車が1台売れる
より、カローラが100台売れた方が儲かるわけです。現在は輸出が好調なので海外に
売って儲かっている訳なのですがこれですと円高になったらおしまいですし、最近懸念
されているアメリカ経済が後退局面に入れば当然影響が出てきます。
ですから今後日本が底堅く、域の長い拡大を続けるには個人消費が重要なファクターに
なると思います。

とはいえ、現在の金利は適正かもしれませんが低すぎるのも事実です。この低すぎる金利は
何が問題かというと、いずれ来る景気後退局面での金利調整で下げシロが少ないという事です。
たとえば、今年のクリスマス消費がキーと言われているアメリカ経済がソフトランディングに
失敗し、日本もその影響を受け、デフレに逆戻りする可能性も０ではありません。
（それが心配で政府も脱デフレ宣言を出していない）
事実、5年前はシリコンバレーに端を発したITバブル崩壊の影響で一度解除したゼロ金利政策
を復活。それでも経済が好転する兆しが無く、前代未聞の量的緩和政策と続く訳です。
よって、今の金利で再び景気が後退局面に入るとまた同じ事の繰り返し＝日銀無能と
なりかねない訳です。よって、景気が上向きなうちに後退局面の時の為になるべく金利を
上げておきたいのだ本音だと思います。

[599: 匿名さん]

＞598さん
丁寧なご返答ありがとうございます。とても参考になりました。
＞投資熱
私は株取引をやっており(スウィングトレードですが)日本もこれからますます投資は
増えていくと考えております。LDショックや昨今の新興市場の状況を見てみると、
雰囲気としてゲーム感覚から投資本来の姿勢へシフトしてきているのではと思います。
上記で税金とありましたが、確かに利益の10％分の負担は大きいと思いますが、
投資本来の姿勢を持っていれば逆にその時が買い時と踏む人も多いです。
ですので、優遇税制が終わる(延長の可能性もあり)が＝日経平均の大暴落とはいいきれません。
一時的な落ち込みがあっても、適正な価格に回復すると思っています。

＞実感のない景気の過熱
そうです。だから問題です。日本にとってそんなにいい条件なのに低金利をつづけにくい理由は？
なぜ日銀は利上げをするのか？
(もちろん愚問ですが)

＞実態からかけ離れた低金利でいる現状に円安の流れ
4・5月に何人かの政策委員の人が経済の実体からすれば現在の金利水準は
低い状態であると発言して、市場は反応してました。
政府や日銀の発言ひとつで動くのはしょうがないです。
将来の状況を予測し、様々な思惑を市場は織り込んでいきます。
それだけ金利上昇余地が高いと市場が判断したのでしょう。(結果、今は超低金利)
ユーロ・アメリカは早急に経済の実体と金利を合致させることを望んでいると発言してます。

＞富裕層前半
そうですね。一番健全で望ましい社会だと思います。
しかしながら今の政治はそうするつもりはないと思ってしまいます。
法人の税制と個人の税制の不平等さ。私は社長じゃないですが、
節税というかなんというか・・。もっと税金をしっかり取れると思うんですが。
日本に会社を持つ利便性ってそんなに価値がないと思っているんですかね。政府は。
個人でも消費税や社会保障の負担増でますます苦しい状態なんですが、割合的に
お金を持っているほうがより負担が軽くなるという方式がますます貧富の差を広げる。
結果、庶民が使える余剰金は減り、もともとたくさん消費できなくなってきて、
その分の余剰金が富裕層に移り、その莫大が富を標準にしたマーケットが形成され、
お金持ち用の高級商品に力をいれる(ターゲットを明確に差別化させる)が徹底的にシフト
していくと思います。
現に今でも市場の商品のラインナップを観察すれば理解できると思います。
お金(需要)のあるところに市場は形成されていく、それに対応できない企業は＊＊＊みに
組み込まれていく、弱者切捨て社会の誕生です。

長くなりました。もう少し。
＞富裕層後半
アメリカはもっとも今日銀が注視しています。ソフトランディングに成功しそうって会見で
総裁がおっしゃってました。(それしかいいようがないと思うけど)
どうなるか、期待したいです。がんばれアメリカ！

前の失敗は繰りかえさないという決意で慎重に量的緩和政策とゼロ金利政策を解除しました。
さらに利上げも0.25％と低めにして、低金利を維持するという体裁でここまで来ています。
(しかも日銀が結構強気に見える)
逆戻りになったらそれこそみんな変動金利組に加入すればいいと思いますが、可能性は
低いと見てます。

もう本当にありがとうございｍ

(晩くなり、長くなり、読んでくれた人がいればうれしいですが・・長文すみません)

[600: 匿名さん]

難しいので、何度も噛み砕いて読ませていただきました。
年末に建物のローンを控えており、現在いろいろ勉強中です。
ありがとうございました。

[601: 匿名さん]

>600
スレとは関係有りませんが・・・、慣用句が間違って使われています。

「噛み砕く」のは伝える方の言い回しです。
読み取る側は、「目を皿のようにして読む」です。

[602: 匿名さん]

>600
最後まで読んで頂いてありがとうございます。
私も市場では子供ですので日々勉強しております。
先入観を持たずに納得のいく選択ができることを願っております。

[603: 匿名さん]

今日の日銀金融政策決定会合を見ると・・・

設備投資は調子がいいから行きすぎないように注意が必要
アメリカの住宅投資減少が行きすぎると日本の景気もやばそう
でもアメリカのインフレ圧力は持続
日本のインフレはエネルギー以外はそうでもない

とりあえず当たり障り無いコメントでしたので近いうちに利上げを
行う感じはなさそうですが、次回発表の企業設備投資とcpiに
注目しましょう。
ちなみに先ほど発表になりましたが米住宅着工数は予想を上回る結果。
NY株価も今のところ12000ドルの大台を超え、至上最高値を更新。
アメリカは軟着陸しそうですね。

[604: 契約済みさん]

書き込みがないという事は…、
最近はみなさんこのパターンで借り入れしてないんでしょうか？？

[605: 契約済みさん]

３５年変動金利で検討中です。金利は優遇込みで1.08%。
月々の返済が6万円程度になるので、節約しまくって繰り上げの鬼になります。

危険かしら？

[606: 契約済みさん]

＞＞604
他に似たスレッドがたくさんあるからですよ〜。
今契約する人は、変動が多いと思いますよ。
借入額の大きい前半戦が勝負ですから、前半戦にどれくらい安い金利で借りれるかが、大きな分かれ目です！
変動（優遇含む）と固定の約２％の差はでかい！

＞＞605
同じく同感！　いろんな条件を考えても、変動３５年で早期繰上げがベストですね！